危老重建夯！　買都更潛力屋專家提醒3關鍵

為了鼓勵加速推動危老建物重建，內政部已將「都市更新條例」修正草案送進立法院審議，預期未來相關程序會簡化許多，容積獎勵也會再提高，此舉形同為已經很熱絡的危老都更市場再添柴火，預料接下來將有一波改建大爆發，將吸引不少民眾購買危老都更潛力屋，專家提醒，挑選物件時要注意「土地持分」、「留心地目」、「注意地點」。

台灣位於地震帶，老屋的安全性堪慮，有重建的急迫性，再加上台灣人口迅速老化，根據衛福部統計，台灣老人有高達7成住在沒有電梯的房屋，出入非常不便，已實質影響居住品質，另外，各都會區素地難尋，讓土地開發商卯足全力推動老屋重建，而政府也大力支持老屋重建，積極推動修法、優化相關制度，這些原因都將使老屋「打掉重練」，成為房市新常態。

若想購買危老都更潛力屋，安新建經業務經理張雲維提醒挑選物件要掌握三個原則，第一，要找土地持份相對較大的標的，例如較早期的透天厝，或總樓高3至4樓的老公寓等等；通常這類型物件，牽涉到的所有權人也比較少，未來整合也比較容易，「也要特別留意，如要走危老的話，需要100%的所有權人同意。」

再來須留心地目，她表示，商業地不見得好，容積率雖然較高，但如果現況是出租中，通常會增加整合難度，畢竟，屋主「維持現況」就有固定租金報酬，當然改建意願低。

第三，注意地點，巷內優於馬路，張雲維觀察，目前成功走危老的案子，多以巷內住宅為主，畢竟大馬路邊的物件，通常一樓都有做店面出租；但在挑選巷內住宅時，也要留意巷寬，以住三用地為例，至少要是計畫道路4.5米巷，容積率才用得完，假如巷寬太小，容積可能會用不完，影響改建後的坪效。

整體而言，張雲維說，雖然政府鼓勵危老重建，不限基地坪數，但通常整合還是需要一段時間，而且從送件到興建完畢，至少要3、4年，建議有多餘資金再投入購買危老都更潛力屋，也別過度操作財務槓桿，要有「長期抗戰」的心理準備。