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「實價登錄早跟不上房價上漲速度」?買房議價好難 記住2大原則變簡單

實價登錄 房價 議價 吳建賢
「實價登錄早跟不上房價上漲速度」?買房議價好難 記住2大原則變簡單

財富方舟總經理吳建賢分享自己的經驗,買房出價會多出20萬,就是給仲介好做事,也較願意更幫我們努力與賣方議價。(圖/張文玠攝)

「Cosmo,為什麼仲介都說我這樣的出價買不到房?可我就是參考實價登錄的啊!到底該如何議價才好?」,不巧在實價登錄上路後的幾年間,房價持續上漲,我想很多人應該遇過仲介說:「房價上漲的速度實價登錄早就跟不上了,如果參考實價登錄是買不到房子的。」

雖然搜尋資料的能力可以幫助我們找出合理的房價該是多少,但要實際的買到該房價又需要跟仲介議價一番,所以本文從我多年的議價經驗中,提供2原則供讀者買房議價時的參考。

先從付斡著手,學會探對方底價

房價在仲介的腦中是很複雜的,包含屋主的開價、預期想賣多少、屋主的底價、屋主最後想要實拿多少,當然也要合併仲介費一起考量,所以我們一般人要能準確地抓到仲介腦中的數字實在是難上加難!

在這樣的情況下,在與仲介議價時我們首先抓住一個普遍的經驗法則,就是「買方與賣方的價格大約相差一成時,仲介會有興趣努力」。簡單舉例來說,如果屋主想要的成交價是1050萬,而買方出價950萬,則這大約一成的價差仲介可能就會判斷有機會從中磋商,達到彼此成交的意願。

因此,在出價付斡旋的階段,從房價資訊判斷出區域的合理房價後,試著從合理價的9折出價看看仲介會不會願意收斡旋,如果仲介願意收斡旋,則代表有機會。

從仲介的態度判斷自己是不是「被進攻者」

雖然仲介收了斡旋代表有機會成交在自己預期的價格附近,但在收斡後仲介還是會試圖拉價,可能是跟買方拉抬價格,也可能跟賣方拉低價格;如果你發現仲介一直在進攻自己,那代表對方踩的比較硬,而自己比較好進攻!

很多人因為看房看得很累,好不容易找到一間喜歡的,就捨不得放棄,最後只好被一直加價;其實,在議價的過程中,很多時候心理的穩定度反而比技巧來得重要,因此在出價之前就要計算好自己到底想買多少,並堅持不要被牽著鼻子走。「如果一直沒有辦法成交呢?」,那就換下一間,不要的最大!

另外補充,有時候會遇到屋主擔心仲介口中的買方是假的,因此要求與買方直接見面談,如果在看房時看到一些瑕疵,可以藉此詢問屋主發生了什麼事情,並藉此再做最後的議價。

有時候雖然我期望的成交價是1000萬,但還是會抓個空間,例如可以接受到1020萬成交,這多出來的20萬就是給仲介比較好做事用的,讓仲介心情好一點,也比較願意幫我們努力。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)

實價登錄 房價 議價 吳建賢

作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。