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棕櫚油產量全球第1「卻沒有定價權」！印尼成立交易所挑戰馬來西亞FCPO
印尼是全球最大棕櫚油生產與出口國，但國際定價權長期掌握在馬來西亞手中。印尼總統普拉博沃（Prabowo Subianto）也因此成立「戰略礦產與商品交易所」（Strategic Mineral and Commodity Exchange，BMKS），試圖建立棕櫚油、鎳、煤炭等商品的印尼價格基準，並強化政府對出口價格與收入的監督。不過分析人士認為，印尼仍須克服市場流動性、數據透明度與國際信任等問題，才能真正挑戰馬來西亞衍生產品交易所（BMD）交易的全球性重要軟性商品期貨基準「毛棕櫚油期貨合約」（FCPO）的主導地位。據《南華早報》報導，普拉博沃14日宣布將成立新的商品交易所BMKS，交易品項包括棕櫚油、鎳與煤炭等，目標是在1月1日開始營運。這個新交易所是普拉博沃推動擴大國家監督出口價格、出口量與出口收入計畫的一部分。對此，他在印尼國會發表年度預算演說時告訴國會議員：「我們不只是希望成為全球大宗商品的生產者。我們必須成為全球大宗商品價格的制定者。」這個交易所將為棕櫚油、鎳、錫、煤炭與咖啡等主要出口商品建立印尼的參考價格，並讓商品交易更加透明。據悉，BMKS將由「印尼金融服務管理局」（Financial Services Authority）監督。該機構8月19日表示，已任命里亞爾迪（Henry Rialdi）擔任負責交易所監管與監督工作的副專員。分析人士指出，棕櫚油將是這項雄心壯志面臨的最大考驗。儘管印尼去年生產了5166萬噸毛棕櫚油，占全球出口量的一半以上；而全球第2大生產國馬來西亞同期公布的國內產量僅2028萬噸。然而，馬來西亞的FCPO仍是全球棕櫚油產業最主要的基準價格，不僅用於期貨交易，也被全球各地的實體棕櫚油合約談判廣泛採用。新加坡教育部下轄的研究中心和法定機構「尤索夫伊薩東南亞研究所」（ISEAS – Yusof Ishak Institute）首席研究員、印尼研究計畫共同協調人希瓦格（Siwage Dharma Negara）則認為，普拉博沃的計畫似乎有2個相互關聯的目標。首先，是利用印尼在棕櫚油、鎳與煤炭出口方面的主導地位，影響國際市場價格，並強化印尼的議價能力；第2個目標則是讓政府能夠更有效監督出口價格與數量、稅款繳納情況，以及可能存在的移轉訂價（transfer pricing）問題。但希瓦格也強調，供應上的主導地位並不會自動帶來價格基準的地位，因為馬來西亞FCPO已經使用多年，而且在全球棕櫚油交易市場獲得廣泛接受。這並非印尼第1次試圖挑戰現有市場秩序。2023年，印尼推出了1個以交易所為基礎的實體毛棕櫚油市場，由「印尼商品與衍生品交易所」（Indonesia Commodity and Derivatives Exchange，ICDX）營運。然而，該交易所的交易活動始終相當有限，在國際避險與價格制定方面，也始終無法與FCPO匹敵。馬來西亞金融衍生品與大宗商品交易公司「 IcebergX Sdn Bhd」自營交易員David Ng表示，FCPO最具吸引力的地方在於其深厚的流動性，「如果成交量很高，你就可以大筆進場和出場。」他補充，該合約吸引了種植園公司、實體商品商、國際市場參與者以及投機客，從而形成持續不斷的買賣訂單流。根據馬來西亞證券委員會（Securities Commission Malaysia）引用馬來西亞交易所數據所公布的資料，去年FCPO平均每天交易80,399份合約。David Ng表示，期貨價格與實體商品價格之間存在密切關聯，實體貨物通常會以FCPO價格作為參考，因此交易商自然會有誘因利用兩者之間的價格差異進行套利。David Ng與希瓦格皆認為，對印尼而言，眼下真正的挑戰並不只是公布1個國內參考價格，而是建立1個市場參與者足夠信任、並且願意實際使用的市場。希瓦格稱，如果雅加達希望挑戰FCPO的主導地位，具有競爭力的交易成本、透明的治理制度以及可靠的數據都將至關重要，「政府可以制定規則，但不能影響個別價格。」如果政治力量介入價格制定，將會削弱這個交易所的可信度。David Ng則指出另1項複雜因素：印尼的油棕種植園分布在遠比馬來西亞更廣大、也更加分散的地理區域，這使得建立一致且可靠的數據蒐集機制更加困難。總部位於雅加達的獨立智庫與研究機構「經濟與法律研究中心」（Centre of Economic and Law Studies）執行董事比瑪（Bhima Yudhistira Adhinegara）則警告，不應單純將BMKS視為印尼爭取國際定價權的行動，「普拉博沃希望確保價格更加透明，讓政府可以查核交易數據，並保護所得稅收入。」他將這項計畫與「達南塔拉主權財富基金」（Danantara）旗下的印尼「達南塔拉資源公司」（Danantara Sumberdaya Indonesia，DSI）相提並論。據悉，DSI成立的目的之一，是負責監督毛棕櫚油、煤炭與鐵合金的出口。自6月1日起，出口商已被要求透過DSI申報交易，而從明年1月開始還預計實施進一步改革。比瑪也對於建立印尼國內基準價格，能否說服海外買家放棄FCPO等既有參考基準，抱持懷疑態度，「要確保合約採用印尼國內價格基準，是非常困難的。」他指出，印尼與中國、印度買家之間的大型出口合約，早已建立各自的定價安排。不過希瓦格也指出，即使目前印尼的BMKS還無法在國際合約中取代FCPO，強制要求交易申報仍可能協助印尼建立1個具有實際用途的實體市場價格基準，並幫助該國在商業談判中取得更大的議價籌碼，單憑印尼作為全球最大棕櫚油供應國的地位，就足以產生這樣的影響力。
砸逾5000萬買豪宅竟是「樣品屋」！驗屋揪多處瑕疵 建商回應了
大陸江蘇南京一名李姓男子為了孩子就學，在當地尋找合適住宅，今年5月看中天琴華樟建案一戶精裝現成屋，建築面積291.21平方公尺（約88坪），最後以1290萬元人民幣（約新台幣5400萬元）成交。沒想到交屋後請專業人員驗屋，不僅發現多處品質瑕疵，還被告知房屋疑似曾長期作為樣品屋使用。李男進一步追查發現，屋內過去確實擺放過床、沙發、桌椅等家具，相關盤點資料更顯示，早在4月29日就已投入樣品屋用途，但他強調從看屋到簽約，銷售人員始終告訴他買的是「新房」，從未主動說明這段使用紀錄。建商方面則稱該戶只是驗收使用的「清水樣板間」，並非一般意義上的樣品屋。雙方各執一詞。李男購入的豪宅約88坪，原以為是精裝現成屋，事後卻從相關資料發現房屋早已被列為樣品屋。綜合《江蘇新聞》、《荔枝新聞》、《南京零距離》等陸媒報導，李男先前為了孩子上學，一直在南京奧南一帶尋找房子。2026年5月，他在天琴華樟建案看中這戶291.21平方公尺的精裝現成屋，總價1290萬元人民幣，換算每平方公尺成交單價約4萬4297.93元人民幣。李男回憶，5月12日先簽署《項目客戶意向協議》，到了5月15日，建商再透過微信及簡訊通知他，先前提出的購屋價格已通過審批，原本繳交的6萬元人民幣誠意金也自動轉為定金，同時要求他在5天內完成商品房買賣契約簽署。李男依照流程先完成電子契約，之後再與建商簽訂正式購屋契約。據他說法，當初看屋時曾想查看建案模型，銷售人員告訴他模型已經搬走，同時向他表示現場銷售的「都是新房」。由於對方一直如此說明，他在整個交易過程中也沒有懷疑房屋曾有其他用途。銷售人員強調爭議房屋只是供驗收使用的「清水樣板間」，並非一般對外展示的樣品屋。真正讓李男察覺異狀的，是交屋後的驗屋結果。他委託專業驗屋機構進場檢查，結果發現房屋存在多處品質及裝修瑕疵，驗屋人員因此懷疑，這間房子可能不是單純完工後無人使用的全新住宅，而曾經長時間被當成樣品屋使用。得知可能買到樣品屋後，李男重新翻查已簽署的紙本購屋契約，才發現契約最後的補充協議裡確實藏有「樣板房」字樣。然而相關文字位置並不明顯、字體也相當小，而且該處沒有買賣雙方另外簽名或蓋章確認。更讓李男質疑的是，他表示先前簽署電子契約時，並沒有看到這項資訊。當時銷售人員拿著平板電腦供他完成電子簽名，而他基於銷售人員先前一再表示房子都是新屋，因此並未特別懷疑。李男強調，自己從看屋、議價一直到簽約，銷售人員都沒有主動告知這戶住宅曾被當成樣品屋，他也從來沒有向對方表達過自己願意購買樣品屋。如果事前知道房屋曾經有這段使用紀錄，是否仍會以相同條件購買，自然會是另一項需要考量的重要因素。記者後來陪同李男前往售樓處，希望建商方面說明房屋實際用途。銷售人員透過電話回應，否認在交易中存在刻意隱瞞，並強調李男購買的是現成屋，「不存在樣板房」的問題。銷售人員解釋，建案正式開盤時，1號樓真正供消費者參觀的樣品屋設置在3樓；至於李男購買的這戶，是房屋完工後為了配合相關驗收工作，才被當作「清水樣板間」使用，主要用途是驗收，並沒有人實際入住，因此不能與一般提供客戶長期參觀的樣品屋畫上等號。不過李男並不接受這套說法，因為他後來取得的資料顯示，這戶房屋並非完全沒有使用痕跡。屋內過去曾經擺放沙發、床、桌椅等多種家具，而這些家具從搬進屋內、陳列到最後撤出的過程，都可能對原本已完成的精裝部分造成磨損。李男取得的「樣板房盤點表」記載屋內曾擺放沙發、床及桌椅等家具，讓他質疑建商未充分告知。媒體同時取得一份「樣板房盤點表」，上面詳細記載該戶被作為樣品屋期間使用過的家具種類及擺放位置。依照相關資料記錄，從4月29日起，這戶住宅便已經正式投入樣品屋用途；換句話說，這個時間點早於李男5月12日簽署購屋意向協議。相關公開資料也記載該戶自4月29日起被作為樣品屋使用。在得知房屋過去的使用情況後，李男對房屋品質及交易過程產生疑慮，並拒絕直接收屋，希望建商先就爭議作出完整說明。李男表示，自己之後曾多次與建商交涉，但對方的回覆始終集中在公司具有合法開發、銷售資質，以及雙方簽署的購屋契約具有法律效力等事項；針對驗屋發現的品質問題，建商則表示願意安排維修及改善。然而李男認為，單純修繕並沒有回答整起爭議最核心的問題，也就是建商在出售房屋之前，究竟有沒有充分、明確告知他「這戶房屋曾被當成樣品屋使用」。至於李男關心的解約、退還購屋款項或其他賠償方式，建商方面也沒有提出具體方案，使雙方至今仍無法取得共識。法律人士指出，房屋過去是否曾被作為樣品屋使用，可能影響消費者對於房屋價值、屋況及是否購買的判斷，如果銷售方沒有充分揭露重要交易資訊，可能涉及侵害消費者知情權，同時也可能牴觸交易應遵循的誠實信用原則。不過實際是否構成違法或應負何種責任，仍須依契約內容、交易過程及雙方提出的證據判定。目前李男已將購屋契約、樣品屋相關資料及其他證據整理後，正式向南京市住房保障和房產局反映此事。相關部門表示已掌握陳情內容，將進一步調查，待釐清相關情況後再向當事人回覆處理進度與結果。
搶占黃金店面2／巷弄店也能創高營收！中山商圈零售業「多店布局」防對手進駐
北市捷運中山站一帶，匯聚文創、潮流和特色餐飲，成為時下年輕人最夯的逛街聖地。根據CTWANT記者調查，中山商圈除了出現「疊價搶店面」特殊景象，一店難求下，為了在商圈佔有一席之地，業者就算選在小巷弄和邊陲地帶插旗，人潮、營業額仍優於其他商圈分店，也使得業者願意在同一商圈拓展多家分店、搶占市場。中山南西商圈結合了便捷的雙捷運交通與獨特迷人的文創氛圍，流行服飾店、質感咖啡廳林立，相較光彩奪目的西門町，這裡更顯得細膩而有生活感。根據台北捷運統計2025年各站點平均每日進出人次，以台北車站30.0萬人次最多，其次依序為西門站13.7萬人次、市政府站12.4萬人次，中山站以10.4萬人次，超越同樣雙捷交會的忠孝復興站8.9萬人次。中山商圈逛街人潮多集中在中山站4號出口、赤峰街一帶，對面的1號出口巷弄零星小店家，儘管不在鬧區內，也能創造高營業額。（圖／侯世駿攝）CTWANT記者平日中午實地走訪捷運中山站附近，放眼望去，以女性人潮居多。東家國際地產董事長劉芯怡表示，中山南西商圈周邊鄰近辦公大樓，除了學生、年輕族群喜愛，也擁有上班族人流，小資女非常多，進駐的店家除了特色咖啡廳、文創小店，還有不少女性流行服飾。位於巷弄的中山商圈名店椰兄泰式料理，中午坐滿用餐人潮。營運總監吳冠臻表示，中山商圈不論平假日人潮都很多，觀察光顧的客群，女性就占7、8成。椰兄在慶城街也有分店，慶城店坪數較大，還可包場，但反而中山店的營業額還多出3成。中山商圈擁有許多吸引女生駐足的女性流行服飾、文創小店、特色咖啡廳，「擼LALA」擁有9隻呆萌親人的可愛小貓，成為閨蜜、情侶逛街休憩的空間。（圖／侯世駿攝）藏身南京西路18巷4弄的撸貓咖啡店「擼LALA Sweets」，這家店正對商辦大樓的後門、車道出入口，一條巷子僅一排店家可做生意，難以匯聚人氣，可以說是距離捷運站最近、人潮卻最少的巷子，但12點半才開門營業，就有2組客人，清一色是小女生。「我們不是靠路過的客人，而是靠願意為了一杯咖啡、幾隻貓，特地走進巷子的客人。」咖啡店公關經理侯志綱坦言，2023年決定進駐中山商圈時，當時較熱鬧的赤峰街一帶沒有其他店面釋出，且同時有不少競爭者，尋找店址大概花了3個月的時間，議價難度也相當高，但首度開店仍堅持選在中山商圈，就是看準集客量龐大、外國客多，加上大眾運輸加分，交通便利，可以減少一些行銷成本。「擼LALA」在松菸旁也有據點，店坪更大，還有大片落地窗引入陽光和綠蔭，環境條件都比南西店更優，但業者卻發現，南西店的來客數比松菸店多了6、7成，顯示周邊人潮對於營運表現具有明顯拉抬效果，甚至足以彌補部分店面條件上的劣勢。也因為不少業者有感人潮就是錢潮，插旗一個據點不夠，持續關注店面釋出資訊。目前在中山商圈擁有2間分店的知名女鞋品牌D+AF執行長張士祺即表示，中山南西商圈人潮是北市商圈中最穩定，D+AF在全台15個據點中，中山商圈的分店坪效最高、營業額最好。D+AF執行長張士祺表示，中山商圈具有高人流，是零售品牌的兵家必爭之地，目前在商圈已有2間分店，如有適合的店面釋出，不排除再開第3間店。（圖／侯世駿攝）D+AF於中山商圈的第一間店為南京西路上的南西旗艦店，2021年8月正式開幕，不久後便有了開二店的打算。張士祺表示，商圈業者幾乎是只進不出、一位難求，因此第二間店找很久，最後選在靠近中山北路的巷子，希望攔截從不同路徑來逛街的客人。經過漫長時間的等待和尋址，D+AF南西二店於今年4月開幕。攤開google地圖，adidas目前在中山商圈除了南西新光本館和三館各設有專櫃外，街邊店還有南西門市、中山經典門市，共4家。不怕彼此搶客打對台的還有飾品品牌VACANZA，在南西商圈的百貨專櫃和街邊店就共有6個據點，女裝品牌AIR SPACE也有4個點；UR LIVING在新光三越南西三館後方，同一條巷子就開了3間分店，其中一棟還擁有4個展售樓層。劉芯怡表示，很多品牌服飾店都在中山商圈插旗2間店以上，除了搶佔市場，還能排擠對手進駐，「因為就算他們不開店，別人也會開，倒不如把品牌大旗插好插滿，還能增加曝光度。」像這樣高度人流的商圈不用擔心互相搶客，反倒可以利用多店做風格、產品上的區隔，或是達到人力調度和資源共享的效益。
搶占黃金店面1／中山商圈一店難求「疊價搶租」 adidas爽開「翻倍價」搶店
北市中山商圈匯聚文創小店、特色咖啡及流行服飾品牌，近年竄紅成為年輕人最愛商圈之一，也讓店面租賃市場出現「疊價搶租」的奇景。CTWANT記者調查，零售品牌搶店不手軟，有不少店舖合約到期後，租金跳漲，但還是有品牌前仆後繼砸大錢搶進，其中知名運動品牌adidas就以高於屋主開價1倍的價格，搶下商圈黃金店面。位於南京西路上的知名服飾品牌MANGO南西門市，於6月24日結束24年的營運。市場傳言，房東一口氣漲租4成以上，擊退MANGO，新的承租方為日系潮流品牌WEGO，目前已在裝潢中；另外，租金不斷創高的還有，7月12日甫開幕、捷運中山站綠廊第一排的ROBINMAY-ELLY形象概念店，預估以每坪2.2~2.5萬元左右拿下租約。捷運中山站的中山商圈，廣泛包含南西、赤峰、心中山商圈，不僅有新光、誠品等百貨公司，周邊還有當代藝術館、光點台北等景點，以及許多年輕人喜愛的文青咖啡廳和流行服飾店，成為年輕人逛街首選。記者於平日中午至下午時段造訪，豔陽高照下，逛街人潮絡繹不絕，不說還以為是假日。「人潮就是錢潮，商圈不只一店難求，還加價搶租，先是租約到期房東要漲租，然後各路人馬開始加價，最後一起把租金墊高！」東家國際地產董事長劉芯怡觀察，零售業不景氣，不少商圈店舖空置率高，北市唯有捷運中山站、南西商圈周邊的店面租賃市場能見到如此奇景。東家國際地產董事長劉芯怡觀察，中山站相較北市其他商圈出現特有「疊價搶店面、密集開分店」2大現象。（圖／侯世駿攝）東家國際地產專營北市各大商圈店面買賣與租賃交易，劉芯怡表示，對比西門町商圈，雖然也是一有店面釋出馬上就有業者承租，但在議價過程中，不會出現「疊價搶租」的情況。她舉例，屋主喊月租金100萬元，通常會向下議價，租方喊個90萬元做價格拉鋸；但中山商圈因為競爭者眾多，租方會主動往上喊價110萬元、120萬元搶租，「像是adidas Originals中山經典門市，屋主開價月租金約40萬，沒想到一直疊價，我們幾組品牌客戶出到75萬都沒成功，推估最後adidas約以80萬元搶下承租權！」知名運動品牌adidas中山商圈第二家分店就開在ROBINMAY和AIR SPACE的旁邊，業者推測adidas以每坪租金約80萬元搶下租約，是當初房東開價的一倍。（圖／侯世駿攝）adidas Originals中山經典門市位於南京西路23巷，去年9月開幕，旁邊就是ROBINMAY和AIR SPACE，為服飾配件一級戰區，adidas「要5毛給1塊」的搶店策略，也成為市場奇聞。知情人士透露，該址前一手租客為經營多年的髮廊，過去租金價格不高，屋主重新招租，業者紛紛出價，大多都在月租金50、60萬元，「但adidas出了一個超乎市場行情的價格，比前一手房客高出一倍，擊退所有的競爭者！」雖然開高價，但在地業者皆認為，adidas是真的有意承租、勢在必行，最怕碰到為了阻礙別人進駐，亂出價炒高行情的同業。椰兄泰式料理營運總監吳冠臻表示，中山商圈除了有逛街族群，周邊還有不少上班族人流，不論平假日、白天或晚上，都充滿人潮，椰兄中山店坪數較小，但卻比其他店營業額高出3成。（圖／侯世駿攝）中山商圈名店椰兄泰式料理營運總監吳冠臻即分享，她看著中山商圈發展已有10年，一開始在中山運動中心周邊開店，2018年因租約到期、房東漲租而遷址，在捷運中山站附近巷弄找到現址，店面坪數差不多，租金價格卻跳漲3倍。她說，當時事業才剛起步，有滿多媒體報導，不太可能離開中山商圈，因此仍硬著頭皮承租至今。然而漲租的情況不只發生在店面，連南京西路建築上的廣告看版也漲，一名品牌業者也回憶，2021年承租了的2塊廣告看版，將近20萬元，現在也漲到30多萬元。2024年4月，中山商圈巷弄店家曾因違反住宅區8公尺內道路不得營業，70多間店家遭大規模檢舉違規，引起不小關注，台北市政府也於2024年10月30日頒布該商圈輔導管理原則，讓違規店家透過自律管理機制採「納管評點制」裁處，目前針對已納管的商圈範圍，進行都市計畫分區管制檢討。台北市都發局也回應，通盤檢討草案檢討部分住宅區如赤峰、心中山商圈，將變更「第四種住宅區」為「第四種住宅區（特）」，讓餐飲、服飾、零售類別營業不受路寬限制。目前計畫草案公開展覽及說明會程序已經結束，正待都委會排會審議。未來審議通過後，原本違規店家即可合法經營。記者也致電在地兩位里長，紛紛表示此事件已經翻篇。劉芯怡表示，目前中山商圈南京西路、中山北路主要幹道店面月租金單坪2萬元起跳，巷弄店面單坪租金也要1萬元以上，租市行情已超越東區、追平西門町，目前差別只在，中山商圈較多仍是國人消費，若是加強國際行銷引入外國觀光客，未來能創造出的商機恐將不輸給西門町。
長約綁到2028 法人點名「3＋1檔」載板需求爆發
AI晶片需求持續放量，帶動ABF載板的需求將快速攀升。法人預估，2027年AI晶片應用占整體ABF載板需求面積比重將達52%，市場甚至擔憂未來產能不足，部分客戶甚至已開始要求載板廠提前規劃2029至2030年的擴產計畫。日本載板大廠Ibiden日前示警，高階ABF載板供需缺口至2028年恐擴大至倍數水準；英特爾（Intel）近期法說也表示，目前AI供應鏈瓶頸主要來自載板、晶圓與記憶體，已透過預付款方式提前備料。ABF載板的面積需求隨各世代晶片演進大幅提升，一般伺服器CPU，以及AI運算所採用的GPU、CPU與ASIC，其ABF載板皆朝更高層數（layer count）與更大尺寸（body size）發展。法人考量2026年下半年新一代AI晶片將陸續進入量產，加上上游原材料T-glass玻纖布供給持續吃緊，上修ABF載板市場供需缺口預估，2026年至2028年供需缺口將由原先預估的3%擴大至36%。在供給仍偏緊的情況下，將有助於載板廠維持議價能力，漲價趨勢可望延續。法人也看好台灣ABF載板廠後市表現，其中，欣興（3037）、景碩（3189）、南電（8046）為主要供應商。新成員臻鼎－KY（4958）在AI載板需求快速攀升帶動下，已成功切入ASIC客戶供應鏈，成長潛力值得關注。
下周鬼門開！家中掛兩物易招好兄弟 居家風水12禁忌快檢查
2026年8月13日即是農曆七月「鬼月」，有不少禁忌，替大家整理農曆七月避免觸犯居家風水禁忌的懶人包，心態上抱持寧可信其有，不可信其無，千萬不要鐵齒刻意去嘗試，否則可能會招來厄運。 農曆七月鬼月居家風水禁忌：（1）不要開工動土農曆七月開工動土容易驚動好兄弟，最好等到農曆八月再開工動土，若在農曆七月前已經開工動土，則在七月可以繼續施工，沒有關係。（2）不要入宅居家幾樣小物品或小家電搬入新宅可以，大型物品、家具及家電，甚至是神明及祖龕則不宜，在農曆七月入宅，容易讓好兄弟趁機而入。（3）不要買房農曆七月鬼月購屋買房人氣衰退，此時看房，出手議價，有機會取得比平常時間更好的議價空間。待最後下訂金、簽約，鬼月已差不多過完了，農曆八月找個好日子正式過戶、開工裝修，喬遷入宅，開心住進去。（4）不要掛燈籠在普度前各廟的廟庭會豎起一支尾帶竹葉頭帶根的竹竿，上面懸掛著圓形的燈籠，燈上寫著「慶讚中元」的字樣，稱為「豎燈篙」，會在普度當天點上燈火，方便指引那些回到陽間度假的孤魂野鬼，前來聚集休憩，並且享用人們準備的豐盛祭品。農曆七月若在門口或陽台張掛燈籠，好兄弟會以為這燈籠是通知他們前往，尤其是白色燈籠更忌諱。 （5）不要掛風鈴農曆七月若在門口、陽台或門窗張掛風鈴，發出震動的聲音，好兄弟會以為這風鈴是通知祂們前往，尤其是銅鈴更忌諱。（6）避免陰暗有些人為了省電，不管是白天或晚上經常把燈關到最小程度，若對外的窗戶又少，導致房子裡過於陰暗，造就好兄弟喜愛的陰暗環境。也容易被認為裡面沒人，進而吸引宵小的注意。（7）避免潮濕門窗都緊閉，久而久之住家內部就容易潮濕，甚至空氣不流通，屋子裡就會有霉味，加上不開燈的關係，這樣的環境是好兄弟的最愛，人容易產生負面思考也招來疾病。白天打開窗戶，盡量讓陽光進入室內，以收納陽氣，驅除陰氣。（8）裝修不宜暗沉黑色、灰色等暗深色系容易聚集陰氣，對運勢和情緒會帶來負面的影響，居家裝修若已經是如此，可以挑選明亮的家具及裝飾品，顏色以紅、橙、黃等暖色系，燈光用太陽光的暖色光來改善，藉此提升正面能量，轉換負面磁場。（9）不宜拱門拱窗拱門拱窗的造型好像墓碑，會招來陰氣，宜將上方彎拱造型裝修遮蔽。（10）樹木不宜太多茂密庭院或陽台樹木太多，樹葉茂密到遮天蔽日，會讓好兄弟喜歡來這裡休憩，宜在農曆七月前修枝剪葉，若七月已經來到，要用紅布條將樹幹圍繞一圈，轉陰為陽。（11）晚上睡覺鞋頭不宜對床晚上睡覺鞋頭不宜對床，宜將鞋頭背床，讓好兄弟無法穿你的鞋。（12）人偶不宜太多家裡洋娃娃、人偶、神像不宜太多，怕被好兄弟入侵，要用紅紙剪成十元銅板大小，將其貼在人偶的底座或腳下，讓好兄弟無法入侵。有些禁忌並非僅限鬼月才須注意，以上1至5項為農曆七月不宜，6至12項為平常就不宜。
創19月新高！六都房市交易破2萬棟 8月「青安3.0」能否接棒買氣
房市冷冬已過？六都移轉量重返 2 萬棟大關房市交易量出現新的回升訊號。六都地政局公布2026年7月建物買賣移轉棟數，合計20,506棟，較6月增加12%，也比去年同期增加8.8%，連續第二個月呈現月增、年增，並創下2025年1月以來近19個月單月新高。今年1至7月，六都累計建物買賣移轉達11萬7,944棟，與去年同期相比僅減少0.9%。相較今年初市場仍處低檔，目前年減幅已明顯收斂，顯示原本延後決策的自住需求，正逐步回到實際成交市場。不過，建物移轉棟數同時包含中古屋買賣與過去預售案完工交屋，因此單月突破2萬棟，不能全部解讀為7月新增買氣，更不能直接等同房價全面轉強。助攻買氣三大推手：交屋潮、自住客、股市獲利結算為什麼買氣會在 7 月集中爆發？主要有三大支撐力道：交屋潮強勁挹注： 近年預售完工建案陸續進入產權登記高峰期，直接推升移轉量。信用管制邊際效應遞減： 買賣雙方對價格與貸款認知逐漸拉近，剛性需求族群從「只看不買」轉為「實際出價」。股市財富效應發酵： 上半年台股走高，不少家庭透過股票獲利或分紅，補足了關鍵的頭期款差距，加速購屋決策。青安 3.0 正式上路！額度最高衝 1500 萬青安3.0自8月1日起正式受理，一般符合資格者最高貸款額度維持1,000萬元，新婚2年內家庭提高至1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。新制同時增加未滿50歲、本人年所得不超過規定、區域房屋總價限制，以及申貸年齡加貸款年限不得超過80等條件。由於7月建物移轉大多來自政策上路前的成交與交屋，因此不能將這次19個月新高歸功於青安3.0。真正值得觀察的是，市場交易量在政策啟動前已經回升，青安3.0能否於8月至第四季接棒，讓原本仍在試算貸款、自備款與家庭支出的首購族，進一步完成出價與成交。首購族看房前！先向銀行確認 6 大指標青安3.0提高對婚育家庭的支持，但最高1,200萬元或1,500萬元，只是政策額度上限，不代表每一名申請人都能貸滿。實際核貸仍須考量房屋鑑價、最高貸款成數、借款人收入、信用、既有負債及還款能力。即使房屋成交總價符合區域限制，若銀行鑑價低於成交價，買方仍須提高自備款。因此，首購族看房前不能只問自己「符合青安嗎」，還應先向銀行確認：預估貸款成數利率與貸款年限寬限期後月付金所得及負債比可接受的購屋總價頭期款外的稅費與裝修預算量先回升、價格仍分化 房市回到基本面央行指出，目前全國房市仍呈交易量縮、價格盤整，但部分都會區交易已轉為正成長；銀行房貸排撥情形改善，買方觀望情緒也稍有緩和。不過，信用管制仍未全面解除，市場未來仍將呈現區域與產品分化。交易量回升不代表所有區域房價都會同步上漲。人口、產業、交通、生活機能、供給量與產品總價，仍是決定個別市場表現的關鍵。對自住買方而言，現在最重要的並不是猜測全台房價最低點，而是觀察自己準備購買的區域，是否已出現成交量回升、議價率改變或優質物件去化速度加快。房市的第一個轉折，通常不是價格突然大漲，而是原本只看不買的人開始成交。六都交易量重新突破2萬棟，代表市場正在離開最冷的階段；但能否進一步形成穩定回升，仍須看青安3.0執行、銀行核貸、房價負擔與第四季自住需求能否持續。FAQQ1：六都7月房市交易量是多少？六都7月建物買賣移轉合計20,506棟，月增12%、年增8.8%，創2025年1月以來近19個月新高。Q2：交易量增加代表房價即將上漲嗎？不一定。交易量通常比價格更早反映市場情緒，但移轉量也包含新屋交屋。房價仍取決於區域供需、議價空間、貸款條件與產品差異。Q3：7月交易量是青安3.0帶動的嗎？不是。青安3.0於8月1日才正式受理，7月移轉主要反映此前成交及交屋。政策效果最快應從8月後的詢問、送件及後續成交觀察。Q4：青安3.0最高可以貸多少？一般符合資格者最高1,000萬元，新婚2年內家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。實際核貸仍由銀行依鑑價、信用、所得及還款能力審核。Q5：房貸現在已經不用排隊了嗎？央行表示，銀行房貸已無明顯排撥情形，但不代表貸款條件全面放寬。貸款成數、鑑價及信用管制仍會因借款人與物件條件而異。Q6：現在適合因為交易量回升就買房嗎？自住買方仍應根據收入穩定度、自備款、月付能力、居住年限與物件條件判斷。市場數據是參考，不應取代個人財務評估。農曆七月買房裝修好時機！ 命理師曝「3大省錢攻略」：一次省很大「挺青安」優惠方案齊發 現在是首購進場好時機嗎？「挺青安」優惠方案齊發 現在是首購進場好時機嗎？
鬼月購屋犯禁忌？民俗專家曝逆向看屋密技 省錢三招避當冤大頭
農曆七月鬼門開，好兄弟放假，怕打擾四處遊蕩的好兄弟，所以一般不在鬼月搬家、入宅、動工、開市、結婚。但農曆七月卻是購屋買房、裝修議價空間較大的時機，因為農曆七月出來看屋的競爭者相對較少，房子選擇性也多，因此農曆七月反而是積極看屋的好時段，有機會爭取較大的價格空間，反而容易用低的價格買到理想的房子。以下告訴讀者利用農曆七月展開省錢大作戰的訣竅，也可避開鬼月不好的影響。一、七月購屋買房訣竅：農曆七月鬼月購屋買房人氣衰退，連隻小貓貓上門都沒有，屋主、建商心裡可是很著急，人一急就什麼都好談，此時出手議價，有機會取得比平常時間更好的議價空間。待最後下訂金、簽約，鬼月已差不多過完了，農曆八月找個好日子正式過戶，喬遷入宅，開心住進去。二、七月動工裝修訣竅：在農曆六月底購買房子，有一個訣竅，就是可以在農曆六月底左右的時候，找個適合「動工」的好日子跟時辰拜地基主，先拿圓鍬或鐵鎚將土地或房子的四個角落各敲三下，表示六月此時已經「動工」，就算七月繼續動工動土也沒有關係。 若是農曆七月下訂金購買房子，農曆七月這段時間可以先請室內設計師諮詢規劃、丈量房子等前置作業，請工程公司和師傅來估價施工，諸如廚房、衛浴、窗簾、燈具等，農曆八月找個好日子正式「動工」。 三、七月購買家具家電訣竅：由於七月搬家喬遷的人銳減，許多家具行、電器賣場都會在七月鬼月衝買氣推促銷活動，不妨把握家具、家電促銷時機，一次下訂單議價購足，可以省下一筆可觀的錢，等房子裝修好了再送家具、家電進新家。
農曆7月倒數！ 命理師曝「鬼月買房3大攻略」：一次省很大
農曆七月鬼門開，好兄弟放假，怕打擾四處遊蕩的好兄弟，所以一般不在鬼月搬家、入宅、動工、開市、結婚。但農曆七月卻是購屋買房、裝修議價空間較大的時機，因為農曆七月出來看屋的競爭者相對較少，房子選擇性也多，因此農曆七月反而是積極看屋的好時段，有機會爭取較大的價格空間，反而容易用低的價格買到理想的房子。社團法人台中市名門命理教育協會創會理事長楊登嵙教授列出農曆七月購屋買房裝修省錢大作戰的訣竅，也可避開鬼月不好的影響。一、七月購屋買房訣竅：農曆七月鬼月購屋買房人氣衰退，連隻小貓貓上門都沒有，屋主、建商心裡可是很著急，人一急就什麼都好談，此時出手議價，有機會取得比平常時間更好的議價空間。待最後下訂金、簽約，鬼月已差不多過完了，農曆八月找個好日子正式過戶，喬遷入宅，開心住進去。二、七月動工裝修訣竅：在農曆六月底購買房子，有一個訣竅，就是可以在農曆六月底左右的時候，找個適合「動工」的好日子跟時辰拜地基主，先拿圓鍬或鐵鎚將土地或房子的四個角落各敲三下，表示六月此時已經「動工」，就算七月繼續動工動土也沒有關係。若是農曆七月下訂金購買房子，農曆七月這段時間可以先請室內設計師諮詢規劃、丈量房子等前置作業，請工程公司和師傅來估價施工，諸如廚房、衛浴、窗簾、燈具等，農曆八月找個好日子正式「動工」。三、七月購買家具家電訣竅：由於七月搬家喬遷的人銳減，許多家具行、電器賣場都會在七月鬼月衝買氣推促銷活動，不妨把握家具、家電促銷時機，一次下訂單議價購足，可以省下一筆可觀的錢，等房子裝修好了再送家具、家電進新家。看中完美神房！ 網見「一缺點」全喊跑：檢舉不ㄧ定有用附近住誰很重要！「嫌惡設施」影響房價達2成預算2千萬求台中3房！ 夫妻為兒鋪路列「5大條件」 網秒推這區
獲利創高法人點讚 這家「記憶體廠」再加碼158億元擴產
記憶體廠旺宏（2337）第二季繳出亮眼成績單，單季毛利率攀升至64.4%，營收與獲利雙雙創下歷年新高，每股稅後純益3.91元。本土法人看好旺宏，維持增加持股評等，目標價上看218元。旺宏總經理盧志遠先前表示，今年以來產品價格逐月調漲，其中高階NOR Flash受惠AI伺服器需求爆發，已成為推升營運重要的成長引擎，另外，採用MLC NAND Flash的eMMC嵌入式記憶體的客戶需求也非常強勁。此外，也因公司持續採取逐月議價模式，旺宏預期第三季及第四季價格仍有上漲空間。法人認為，在需求持續強勁、產能逐步開出的情況下，旺宏毛利率未來朝80%邁進並非不可能。看好市場需求，旺宏今年規劃資本支出220億元，7月28日董事會又新增158億元資本支出。盧志遠表示，新增158億元投資中約110億元將用於生產設備，其餘則投入廠務、天車運輸系統及後段測試設備。另外，近期市場擔憂中國長江存儲提前擴產可能帶來競爭壓力，盧志遠也表示，長江存儲產品定位較接近三星及鎧俠等國際大廠，與旺宏主攻的NOR Flash市場重疊度不高。
房貸占比下降！ 房貸餘額卻「衝15.25兆」專家揭真相
央行最新統計顯示，不動產貸款集中度降至35.17%，但不動產貸款餘額仍緩步增加。專家分析，信用管制有效壓抑短期炒作，首購、自住及交屋需求則持續支撐市場，房市並非資金全面撤退，而是逐步回歸實際供需與基本面。央行信用管制持續發酵，銀行不動產貸款集中度明顯下降，市場也開始關注，這是否代表銀行全面緊縮房貸、資金正在撤離房市？不過，若進一步拆解央行數據，就會發現「貸款占比下降」與「貸款金額減少」其實是兩回事。截至2026年5月底，全體銀行不動產貸款集中度降至35.17%，較2024年6月底的37.61%下降2.44個百分點；但同期不動產貸款餘額並未縮減，反而由2025年底的15.06兆元增加至15.25兆元，顯示銀行仍持續承作房貸，只是放款成長速度已逐步趨緩。房貸占比降了 不代表銀行全面縮手台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，不動產貸款集中度是一項比率，分子與分母的變動，都會影響最終數字，因此集中度下降，不能直接解讀為銀行全面緊縮房貸，或資金已大舉撤離房市。她舉例，若銀行整體放款成長速度高於不動產貸款，作為分母的總放款增加幅度較大，即使不動產貸款仍持續成長，集中度比率仍可能下降。從實際金額來看，不動產貸款餘額仍由2025年底的15.06兆元增加至15.25兆元，反映銀行房貸業務並未停擺，市場仍存在首購、自住、換屋與新屋交屋等實際資金需求，只是貸款增幅已受到控制。台股資金需求升溫 其他放款成長更快央行資料顯示，近期台股交投熱絡，帶動個人理財週轉金、企業營運資金及金融相關貸款增加，使銀行整體放款規模快速擴張。今年5月底，其他放款年增率達12.41%，明顯高於不動產貸款的3.49%。換句話說，並非房貸金額縮水，而是其他放款跑得更快，才形成「不動產貸款集中度下降、貸款餘額仍增加」的統計結果。對購屋人而言，這項數據也透露，銀行資金並未完全離開房市，而是授信結構更加多元，房貸市場則從過去快速擴張，逐步轉向審慎、穩健承作。信用管制有效降溫 短期炒作買盤退場大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，央行近幾波信用管制，已有效抑制短期炒作風氣，讓過去跟風進場、高槓桿操作或期待短期轉售獲利的買盤逐漸淡出，也使不動產貸款集中度明顯下降。從市場結構來看，信用管制並非讓所有購屋需求消失，而是提高多屋族及投資型買方的資金門檻，使資金與需求重新分流。短期投機需求降溫後，市場逐步回到以首購、自住、換屋及長期持有需求為主的交易格局。張旭嵐指出，目前市場並非沒有買方，而是從過去追價、搶進的熱絡狀態，逐漸轉向以自住需求為核心的理性交易。首購族仍有成家需求，換屋族也有改善居住品質的實際需要，成為現階段支撐市場的重要力量。近年最大交屋潮 撐住房貸餘額續增針對不動產貸款餘額仍緩步上升，賴志昶分析，主因之一是2020年正值房市多頭，當時大量預售建案進場銷售，若以平均約5年工期推估，完工交屋時間多集中於2025年至2026年。他認為，2025年至2026年甚至可說是近年最大一波新案交屋潮。隨著預售屋陸續完工、買方辦理對保與房貸撥款，相關貸款需求集中入帳，因此即使當前房市成交量降溫，不動產貸款餘額仍可能持續緩步增加。這也顯示，房貸餘額增加不完全來自當期新增買氣，部分其實是數年前預售交易延後反映的交屋與撥款需求。貸款餘額增加 不等於房市全面回溫不過，兩位專家均提醒，不動產貸款餘額增加，不宜直接等同於市場交易量全面回升，更不能據此解讀為銀行資金已全面回流房市。張旭嵐表示，房貸還款年期普遍較長，舊有貸款餘額消化速度有限，加上過去預售案陸續完工交屋，即使近期市場交易量下降，整體貸款餘額仍可能增加。賴志昶指出，根據內政部統計，今年上半年建物買賣移轉棟數僅約12.4萬棟，創近10年同期新低，若下半年市場買氣未明顯回升，全年交易量恐面臨26萬棟保衛戰，顯示整體房市景氣仍偏緩，部分區域甚至相對低迷。因此，目前較精準的解讀應是，貸款餘額的微幅增加，主要受到新案交屋潮支撐，並不能視為房市已全面回溫，也不代表銀行資金已全面回籠房地產市場。房市回歸基本面 首購自住撐起市場整體而言，央行信用管制已逐步改變房市買盤結構，高槓桿、短線轉售及跟風投資需求降溫，但首購、自住、換屋與交屋需求仍持續存在，使房市資金沒有全面退場。對市場而言，投機買盤退場後，交易逐漸回歸區位、產品、價格與實際居住需求，也有助房市從全面追價，走向「選區、選產品、看基本面」的新階段。對長期置產族而言，現階段雖非全面多頭行情，但市場降溫也提供更充裕的看屋、比價與議價空間。具備產業聚落、交通建設、人口移入及成熟生活機能的區域，仍有機會在市場盤整中展現較強支撐力。觀察房市 不能只看集中度一項數字專家提醒，判斷房市資金是否回溫，不能只觀察不動產貸款集中度或貸款餘額，還應同步檢視建物買賣移轉棟數、房貸核准金額、平均核貸成數、銀行鑑價、房貸利率與新案交屋量。現階段房市較貼近的描述，是資金尚未全面離場，但放款增速已受到控制；市場也從投資需求主導，逐步回歸首購、自住、換屋及實際供需支撐的格局。對購屋人而言，與其追逐短期行情，更應聚焦自身財務能力與區域基本面，才能在分化市場中找到真正具有長期價值的標的。FAQQ1：房貸集中度下降，對房市一定是利空嗎？不一定。房貸集中度下降，可能是銀行其他放款成長速度更快，並不代表房貸金額減少。同期不動產貸款餘額仍由15.06兆元增加至15.25兆元，顯示銀行仍持續承作房貸，房市資金並未全面退場。Q2：房貸餘額持續增加，透露什麼市場訊號？房貸餘額增加，反映首購、自住、換屋及新案交屋需求仍持續存在。即使市場短期降溫，實際居住需求仍形成基本支撐，顯示房市並非失去買盤，而是逐步回歸穩健交易。Q3：央行信用管制對房市有哪些正面影響？信用管制有助短期炒作與高槓桿買盤退場，讓市場從追價搶進，轉向重視區位、產品與價格。當投機需求降溫後，房市更能回歸首購、自住與實際供需，長期發展也會更加健康。Q4：2025年至2026年交屋潮，對房市有什麼支撐？大量預售案陸續完工交屋，將帶動房貸撥款、裝修、家具家電與入住需求，也有助延續房市相關產業動能。交屋潮顯示過去累積的購屋需求正在逐步實現，對市場資金仍具有支撐效果。Q5：目前市場對首購族有哪些有利條件？市場回歸理性後，首購族擁有更多看屋、比價與議價時間，不必像過去一樣急著追價。只要收入穩定、信用條件良好，仍有機會取得房貸，並在市場盤整期間挑選更符合需求的產品。Q6：房市降溫，對長期置產族反而是機會嗎？對重視長期持有的人而言，市場降溫有助降低追高風險，也能更從容評估區域發展與產品條件。具備產業聚落、交通建設、人口移入及成熟生活機能的區域，仍有機會展現較強的保值與成長潛力。Q7：現在房市還有哪些區域值得關注？市場已從全面普漲轉向「選區不選市」。具備AI科技產業、重大交通建設、就業機會、人口紅利及完整生活機能的區域，通常擁有較穩定的自住需求，也更有機會在市場盤整中率先回穩。Q8：整體來看，房市目前最正向的訊號是什麼？最正向的訊號，是房市資金沒有全面撤離，首購、自住、換屋及交屋需求仍持續支撐市場。隨著短期炒作降溫，市場正從過熱走向健康，未來房價與交易也將更回歸區域基本面與真實需求。股市賺飽錢去哪？專家：「這波」恐回流房市股市賺飽錢去哪？專家：「這波」恐回流房市房貸占比降了！房貸餘額卻衝15.25兆 專家揭房市真相
「青安貸款3.0」8月上路 專家點破房市關鍵：問題不在貸款
行政院拍板「青安貸款3.0」將於8月正式上路，新制新增限貸一次、排富及年齡限制等規範，希望將房貸資源集中於真正有自住需求的首購、結婚及育兒族群，同時降低投資客利用優惠房貸炒作房市的情況。不過，房產專家Sway認為，新方案雖然調整部分申貸資格，但並未真正解決購屋族面臨的核心問題，房價過高仍是最大的購屋門檻。新版青安貸款新增申貸資格限制，借款人須未滿50歲，且年所得須低於200萬元，同時依各縣市訂定房屋總價上限。貸款額度方面，首購族最高維持1000萬元，新婚家庭提高至1200萬元，育有未成年子女的家庭則可申貸最高1500萬元，希望減輕婚育家庭購屋負擔。利息補貼機制則維持與現行方案相同，貸款戶前3年可享全額利息補貼，之後3年逐步遞減，最終回歸2.275％利率。以最高貸款額度估算，新婚家庭累積可節省約27萬元利息支出，育有未成年子女家庭則可省下約33.75萬元。不過，Sway在臉書發文表示，青安3.0與現行制度相比並沒有太大差異，購屋族真正面對的問題不是貸款條件，而是房價過高、產品品質，以及建商施工安全等問題。他指出，以新北市為例，一般適合居住的住宅價格普遍超過千萬元，坪數稍大的物件更可能達兩、三千萬元，因此是否享有青安優惠，對多數民眾而言已不是決定是否購屋的主要因素。Sway也回顧，早期青安政策因限制較少，一度吸引部分投資客利用優惠房貸進場，隨後政府陸續增加資格限制，並清查不符資格的貸款案件。他認為，目前房市投資環境已與過去不同，短期透過房地產獲利並不容易，若需要長期持有，部分投資人甚至認為資金投入股票市場的報酬與流動性更具吸引力，因此房地產已不再是理想的投資標的。Sway認為，目前房市買氣能否回溫，關鍵仍在價格。他表示，若建案未提出實質降價或優惠方案，僅靠行銷宣傳恐怕難以吸引買方目光；除非產品本身具備足以支撐高價的條件，否「直接砍個一坪10至20萬，才是消費者會接受的。」Sway進一步指出，若市場價格未回落至數年前水準，購屋族不妨保持觀望，因為房屋尚未成交前，利息與管理費等持有成本仍由屋主負擔。他也建議，有自住需求的民眾可積極議價，善用各種資訊工具，包括AI輔助看屋與談判，爭取更合理的成交價格。他認為，在目前市場氛圍下，屋主若有出售需求，與其透過話術包裝，不如直接反映市場行情調整售價，才更有機會促成交易。
房市低量盤整利空出盡 蘇金城：把握買方市場及早布局
今年以來，台股受AI、高科技產業及國際資金帶動，指數屢創高點，但也因國際關稅政策、地緣政治、匯率及全球經濟變數影響，短期震盪劇烈，高報酬伴隨高風險已成市場常態。相較之下，房市在央行信用管制、高利率及景氣修正後，已逐步走出政策陰影，市場進入「量縮、價穩、利空出盡」的新平衡。台北市不動產仲介經紀業公會理事長蘇金城預估今年全台建物買賣移轉棟數約28萬棟，將創近年低量紀錄。蘇金城表示，低量代表的是市場回歸基本面，而非景氣崩跌，對自住族、長期置產及資產傳承需求而言，現在正是布局台北房市、重新平衡資產配置的重要時機。從市場交易表現來看，六都6月建物買賣移轉棟數合計18,306棟，較5月增加11.3%；今年上半年累計97,438棟，較去年同期減少2.8%，雖仍處低量盤整，但跌幅已逐步收斂。其中，台北市為全台房市最抗震盪的代表。台北市6月交易量月增4.4%，上半年更逆勢年增2.8%，優於桃園、台中及台南等都會區，顯示市場並非依賴交屋潮支撐，而是建立在穩定的自住需求、換屋需求及資產保值需求之上。央行第二季理監事會議持續維持利率及信用管制政策，但蘇金城認為，房市最大的利空並非不友善的政策，而是不確定性。當政策方向確立、陰霾散去，市場反而容易形成新的價格平衡。投機需求受政策壓抑而退場後，房地產重新回到居住需求與長期資產配置本質，買方擁有更多時間看屋、比較產品與價格，也有更大的議價空間，市場正逐步走向健康發展。未來一年，他認為，各地新建案陸續進入交屋高峰，市場待售物件同步增加，將讓屋主面臨更大的銷售壓力。價格透明化、網路比價普及，加上買方觀望，使市場從過去「有房就能賣」、「害怕錯失」FOMO的心態，轉變為「價格合理、產品、品牌有競爭力才能成交」，讓利、降價及提高議價空間，將成為成交的重要關鍵。蘇金城也提醒，屋主若仍停留在過去市場熱絡時期的價格期待，成交時間勢必拉長，市場也將由市場派建商主導，加速回歸供需決定價格的正常機制。尤其產業聚落與軌道建設正快速改變房市版圖，行政區界線已被打破，購屋族考量的是通勤效率、產業發展、生活機能與未來增值潛力，房地產競爭已正式從「區域競爭」進入「生活圈競爭」的新時代，擁屋自住的屋主心態要調整。目前逐漸引起話題的「股轉房」，蘇金城認為，高資產與科技族群的配置調整的佔比不超過2成，不是全面性資金大舉流回住宅市場，且尚有獲利不足以購屋的窘境，建議屋主不要過度期待。蘇金城預估今年全年建物買賣移轉棟數預估約28萬棟，將是近10年來新低。但他也表示，回顧歷史每一次市場交易量降至低點，往往也是價格逐漸完成修正、籌碼重新沉澱的重要階段，市場由熱轉冷，最大的改變不是需求消失，而是「買方市場」的鞏固。對真正有自住需求或長期置產規劃的民眾而言，現在反而是近年少見可以從容看屋、理性議價、精準挑選產品的黃金窗口。他認為，當股市帶來財富效應、房市完成築底修正，正是重新平衡資產配置的關鍵時刻。對自住、換屋及長期置產族而言，與其等待市場再度升溫，不如把握當前買方市場優勢，及早布局，掌握下一波資產價值成長契機。
央行「利率不升、管制不鬆」 專家：下半年房市走向看「這2點」
中央銀行今（18）日召開第二季理監事會議，維持政策利率及現行選擇性信用管制措施不變。專家認為，目前市場游資充沛，為防止熱錢轉入房市，因此未進一步放寬，預期市場將朝「軟著陸、緩回溫」的方向發展，熱錢流向及通膨高低，將成為下半年房市的觀察重點。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近兩年國銀的不動產放款集中度，已從超過37%的高水位，收斂至約35%，重回2020年水準，落實了央行避免信用資源過度傾向房市的政策目標。但當前股市大熱，市場游資充沛，為防熱錢轉入房市，央行對信用管制謹守「緊抓輕放」的原則，且Q1已針對換屋族鬆綁1成，短期內不宜加速放寬動作。日前，央行總裁楊金龍日前一句「信用管制就到這裡」，引發各界對信用管制調整的諸多聯想，不少業者期待管制鬆綁。如今定案一切維持現狀，科達建築董事長賴建程表示，雖市場預期換屋貸款成數能提升，但政策不變對市場而言，沒有進一步的措施就是好消息！房地產目前是「短空長多」，賴建程建議政府多關注首購族群的權益，「現階段真正影響市場的，不只是政策，還有銀行資金、貸款條件與買方購屋信心。」賴建程進一步指出，第一線案場不乏來客量，但受到整體觀望氛圍、貸款限制，購屋民眾信心持續遞延，成交就自然撲空。因此，建請政府可考慮適度放寬部分限制，例如針對換屋族、年輕家庭、首購自住等需求，提供更彈性的貸款條件，讓真正有居住需求的人不被過度限制，讓房市回到溫和、穩健、健康發展的軌道。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛則表示，此次央行理監事會議象徵房市正式告別高度政策干預階段，整體市場結構將呈現「量穩價整、區域分化、長線資金提前布局」並行的中期格局，房市定價權亦逐步回歸購買力面，提醒賣方認清目前的資金、供需環境，告別超漲泡影，盡早重新定價，而買方也要掌握難得的議價機會。他同時也建議主管機關務實檢討高價住宅總價天花板、換屋貸款需求，同時配合都更、危老政策持續擴大、轉型，調整土建融成數，才是貼近市場需求、推進產業升級的關鍵。張旭嵐也進一步指出，下半年房市觀察重點，除了關注熱錢流向外，另一個就是通膨問題。近期我國的通膨率超過2%警戒線，若後續未能回落至2%以下，下半年升息的可能性將提高；由於當前房貸的利率水平已來到近17年新高，升息恐加深民眾的購屋負擔，減損市場復甦力道，因此通膨高低牽動利率走勢，成為下半年房市的重要變數。
預售屋3年解約率不到2.5%？ 專家：「買錯這類房」比損失15%更慘
信義房屋統計近三年解約率均低於2.5%。主因是預售屋解約代價極高，恐損失15%總價，多數買家寧可補足房貸差額，也不願輕言放棄。比起解約，衝動購屋於推案過熱區、面臨政策管制的供給壓力，才是買方最需警惕的資產風險。代價龐大解約率長期偏低根據信義房屋針對2022至2025年的預售交易數據統計，預售市場的解約比率始終維持在低點。其中2024年的解約件數雖然達到2,945件，為近年最高，但對應當年度高達13萬件的預售揭露總量，換算後的解約率僅約2.3%。回頭觀察2023年，解約件數為2,291件，解約率則為2.1%。數據反映出在房價波動中，真正選擇「退場」的買家仍屬少數。南高桃推案熱區解約破千從區域表現來看，2023年以來解約件數破千件的地區主要集中在桃園市、台中市與高雄市。信義房屋分析指出，這些區域的共同特點在於近年房價大幅飆漲，且推案量大增。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，「預售買賣有賺有賠，不過解約這個選項因為代價太過龐大，若按契約可能會損失已繳價金或總價上限15%」。他強調，除非房價出現明顯修正，導致交屋後的潛在虧損超過解約代價，否則即便是非自用型的民眾，通常也不會輕易選擇「投降輸一半」。政策管制考驗買方負擔力在房價上漲階段，民眾常因「不買會更貴」的預期心理而衝動入市。曾敬德提醒，若拉長時間來看，一旦遇到政策出手抑制房市過熱，衝動購屋的風險便會浮現。例如央行實施的選擇性信用管制措施，針對多套房貸民眾限制貸款成數。曾敬德透過聲明表示，「這時候民眾就得多掏腰包補足不足的成數」。這對於資金規劃較緊的買家而言，是一筆難以預料的額外支出。挑選地段避開供給過剩區對於有意購買預售屋的民眾，信義房屋建議應多看多比較。曾敬德認為，景氣欠佳時反而容易議價，但在景氣過熱時，民眾應避免購買過於偏遠的外圍區域，或未來可能出現大量供給壓力的地段。買對地段與避開管制衝擊，遠比擔心解約問題更為重要。每日百對怨偶分家！ 台北人「不輕易離婚」 專家揭背後苦衷後悔不買了？全台預售屋解約量破400件「這縣市」創單季新高房貸催收金額飆破80億 創4年新高 「2縣市」淪重災區
現在是購屋最佳時機？專家揭殘酷事實「不一定」 買房關鍵在現金流與地段
房市進入谷底，名嘴、專家近期皆釋放「現在是進場好時機」的訊息，網紅「竹科張太太」蔡靜瑜即指出，這個說法不完全正確，現在「不一定」每個人都適合買房，目前房市多處於盤整或買方議價空間增加的階段，對有自住需求、資金穩定的人來說，現在可能是可以認真看房的時間點。蔡靜瑜擁有地政士及財務規劃師雙證照，經常在社群分享理財與房地產經驗。她認為，如果你是首購、自住，重點不是等到最低點，而是確認自己的現金流、貸款能力，且房地產很難精準抓到最低價，能在合理價格、合適地段買到適合的房子，通常就已經算是「好時機」，避免因為等待完美時機而錯過議價空間。如果是投資型買房，蔡靜瑜認為應該要更保守看待，因為利率、政策、區域供給和景氣變化都會影響投資報酬。以目前環境來看，比起追求「現在是不是最低點」，更重要的是選對區域、產品和價格。而對於首購、小資族的自住客來說，預售屋常被認為是較容易入手的選擇。她解釋，最大原因是資金壓力較小，相較於購買新成屋或中古屋，預售屋通常可以分階段付款，頭期款不必一次到位，對剛開始累積資產、手上現金還不夠充裕的人特別友善。第二個優勢是選擇多。比起成屋只能挑區域或社區釋出的剩餘物件，買預售屋的好處是，當你看準一個地點或社區，通常能先挑樓層、座向、格局，這是購買成屋很難提供的彈性。第三個理由是比較容易鎖住未來價格。她解釋，在建案還沒完工前先簽約，等於把成交價格先定下來，之後就算建築成本上升，買方通常不會再被要求加價，對看好區域長期發展的人來說，這是一種提前卡位的方式。第四個面向是規劃感更強。等交屋的期間可以慢慢準備搬家、設計裝潢與資金配置；甚至還能做客變，把格局或建材調整得更符合自己的生活習慣，如果你重視的是「把房子變成自己理想的樣子」，預售屋往往比直接買成屋更有主導權。而地點的選擇尤其重要，踏取國際開發協理藍德義提醒，口袋深度若夠，購屋地點仍應盡量向蛋黃區靠攏，以新北為例如三重仁義重劃區、三重左岸重劃區、板橋江翠北側重劃區……等，這類規模不大、發展速度快的蛋黃區重劃區，除了交通便利、生活機能已成形外，以歷史房價表現來看，也更加抗跌保值。甲山林房地產理財中心也指出優勢，第一、地段有外溢性。這幾個重劃區都與北市一橋之隔，不僅距離成熟生活圈不遠，對雙北通勤族來說接受度高，通常比更外圍的重劃區更容易保值與轉手。第二、供給不算大，稀缺性較強。以仁義重劃區來說，面積不大、開發相對集中，這代表新案數量不會無限增加；在需求穩定的情況下，稀缺供給通常有助於撐住價格。再加上其房價為北士科的1/2價，對於許多想卡位雙北核心外溢需求的買方來說，仍具價格相對優勢。第三，買盤結構偏自住，價格比較有支撐。這幾年新北房價也上漲不少，投資客出走，吸引的多是首購、換屋與台北外溢族群，不是純炒作型市場，當買盤以實住需求為主時，房價波動通常比較不容易失控，也比較有利長線持有。但藍德義仍提醒，現在進場購屋有機會增值，但不是穩賺，關鍵在於是否「長抱」，畢竟目前還有房地合一稅，「持有不夠久、短期就脫手，很可能有賺也等同沒賺！」蔡靜瑜建議沒有立即入住需求的小資族，可以考慮購買預售屋，分階段付款的資金壓力比較小。（圖／竹科張太太提供）
北市「這2區」新舊屋每坪價差破50萬 買老屋現省1500萬
雖然房市進入盤整期，但目前市面上的新建案價格仍居高難下，而中古屋的議價空間相對更有彈性，兩者價差也隨之拉開。中信房屋研展室彙整實價登錄資料，統計近一年台北市12個行政區屋齡5年內新成屋與屋齡30年以上老屋的平均單價，結果顯示，台北市新舊屋單坪價差以中正區最為驚人，目前中正區新成屋平均單價已達每坪140.3萬元，老屋則約為每坪85.9萬元，二者價差高達54.4萬元、位居全市之冠；大安區則以52.8萬元的價差緊追在後。至於台北市價差最小的行政區，則落在內湖區與萬華區，新舊屋每坪價差僅約22.9萬元與24.6萬元。中信房屋研展室副理莊思敏指出，大安區與中正區是台北市「蛋黃中的蛋黃」，區域生活機能成熟、交通便利，更擁有明星學區、成熟商圈與完善的醫療資源，地段條件極佳。在精華區土地供給有限的情況下，只要有新建案推出，價格往往就會快速墊高，目前大安、中正新成屋的成交單價普遍都已經來到每坪140萬元以上。雖然這兩區老屋價格本身也不便宜，但與新成屋相比，老屋仍顯得相對實惠，以目前每坪超過50萬元的價差來看，假設購買一間面積30坪左右的住宅，新舊屋總價甚至可能相差超過1,500萬元，對於重視預算與居住空間的自住客而言，屋齡較高的老屋無疑更具吸引力。至於價差相對較小的萬華區與內湖區，莊思敏表示，這兩區向來是首購族與自住客的購屋熱區，區域中古屋供給量較大，加上區域生活機能成熟、房價基期相對合理，使得中古市場具備強韌的支撐力道。另一方面，近一年這兩區成交的新案多偏向親民定位，也進一步縮小了新舊屋之間的價格差距。莊思敏指出，目前整體房市氣氛偏向保守，建商推案腳步已有放緩趨勢，未來新建案的供給量可能會持續收斂。相較之下，中古屋市場的產品類型更為多元，買方也能依照自身預算與居住需求慢慢挑選。在價格方面，新建案受到土地取得成本、營建成本與原物料成本影響，建商對價格態度普遍較為堅持，即便市場降溫，也較難直接調降售價，大多以「送裝潢」、「送家電」等方式變相讓利；反觀中古屋市場，由於許多屋主取得時間較早、取得成本相對低，因此在定價上反而更具彈性，也更容易出現實質性的讓利空間。 近一年台北市各行政區新舊屋價格對比。（圖／中信房屋提供）全球幸福城市排名出爐！台灣「2縣市」擠進前50名雙北買房不只看捷運！板橋「日安PARK」用公園水岸環境搶自住客目光買不起就等繼承！ 首季移轉棟數突破3.4萬 全台掀「大傳承潮」
台積重返龍潭1／自救會消失不代表同意！龍潭阿婆「不想搬」 66戶居民成關鍵
近日傳出竹科龍潭園區擴建案（龍科三期）將「起死回生」，當初抗爭居民已「消失」，晶圓龍頭台積電（2330）有望重返設廠。不過CTWANT記者實地走訪，仍有居住當地的阿婆、阿公表態，「不想被徵收！」根據記者觀察，唯有不住當地的地主，可趁此機會「農田換現金」；但在當地「擁房自居」的66戶，儘管提供補償金及安置區土地，但仍要自行建屋，對上了年紀的長輩來說並無誘因，台積電進駐龍潭仍有障礙待突破。桃園市長張善政5月4日在市政會議中談到，龍科三期過去兩年市府與竹科管理局及業者多次協調，「業者是哪一家，大家都猜得到！」媒體紛紛猜測台積電將重回龍潭建置「次世代先進封裝廠」，雖然台積電以「不排除任何可能性」未正面回應，不過CTWANT記者實地走訪龍潭，消息早已傳遍大街小巷；只是，記者隨機採訪2戶居民，對於徵收計畫皆搖搖頭、揮揮手。CTWANT記者隨機拜訪居民，土地為建地的地主阿婆表示，不想被徵收。（圖／方萬民攝）一位阿婆就說，她住在這好久好久了，有感情了，明確表示不想被徵收，旁邊2戶也不要；另一位阿公則是不看好，直說「(徵收)不可能、(住家)很麻煩」。兩位銀髮長輩就住在目前被劃定龍科三期徵收範圍內，雖當初激烈抗爭的居民已不在，但也並非代表全數居民都同意徵收。台積電進駐龍潭踢鐵板事件可回溯至2022年，由於龍潭科學園區已有台積電封測三廠進駐，周邊也有成熟供應鏈聚落，當初台積電看準地利之便，有意於龍潭園區擴建第三期土地蓋1.4奈米廠，不過當時因居民組自救會反對徵收，台積電因此放棄進駐龍潭，轉向往高雄、台南等地發展。龍科三期2022年原規畫徵收158.59公頃土地，可提供約80公頃工業用地供建廠用。經這兩年桃園市府與竹科管理局多次協調下，將不願配合徵收的地主土地畫出範圍，縮減擴建面積為89.6公頃；然而想加入徵收的也大有人在，在土地面積加加減減後，最終面積達104.19公頃，估計開發完成約可提供50公頃工業用地。龍潭梅龍路以南有一大片的透天住宅，當初有不少居民反對徵收，為讓龍科三期擴建計畫順利，已劃出徵收範圍，目前徵收範圍內僅剩66戶有門牌住家。（圖／方萬民攝）據了解，當初爭議較大、如今被劃出徵收範圍的多為梅龍路以南住宅區，該區多為屋齡40年以上老透天，約有300戶量體。龍潭區八德里長葉來旺表示，近來開公聽會，過往反對開發的自救會成員已不曾再出現。而農地有不少為共同持分，不趁現在以後也沒辦法處理，如今居民多半傾向同意龍科三期進駐，算是大勢底定，大家是樂觀其成看待開發案。根據龍潭科學園區擴建計畫公聽會簡報內容，目前計畫徵收的104.19公頃範圍中，使用地類別為農牧用地加上水利用地超過85%，甲種建築用地則有逾3%；私有土地占全徵收面積82%，所有權人合計896位；依現有房屋門牌登記調查，計畫範圍內登記約有66戶。而記者隨機採訪的阿婆、阿公，為地主中少數住在當地、土地為建築用地的民眾。中信房屋龍潭北龍加盟店長傅傳霖就分析，雖然有提供補償金及安排安置區建地可買地建屋，但對於上了年紀的長輩而言，拿到了錢還要煩惱如何蓋房；就算是政府已經蓋好房子給他們，一坪換一坪，對這些老龍潭人來說，他們也會覺得不如不換。竹科管理局規劃以市價協議價購方式進行土地徵收，針對被拆遷戶雖規劃「住宅安置區」，讓居民可以「買地建屋」，但長輩覺得麻煩，意願不高。（圖／方萬民攝）根據目前用地取得作業進度，今年第三季到2028年底前，辦理環評及協議價購作業；2029年第二季前完成價購簽約者，發放補償金，協議不成者，啟動徵收；2029年底取得用地。也就是說，政府在依法強制徵收土地前，會先向地主以市價、有商討空間下完成購地，降低爭議。雖然傅傳霖也很希望台積電進駐順利，但他認為，前幾年徵收大家有討論到希望以區段徵收方式進行，農地還有機會換成工業地，價值有望翻倍；但以目前來看，政府打算以一般徵收，也就是直接用錢換土地，誘因相對較小，這樣一來農地地主的徵收意願恐怕也會打折許多。近日桃園市不動產仲介公會也發函給會員，提醒龍科三期開發案為一般徵收，非區段徵收，希望仲介會員在介紹徵收範圍內土地時務必向買方說明清楚，以漸少交易糾紛。
ETF狂舞1／台積電條款策略激勵主動式 統一投信這二檔績效奪海內外之冠
4月24日起，主動式ETF受惠於金管會放寬新政策「台積電條款」上路以來，成交量、金額與規模持續暴增，增強「含積量」與績效爆發力，推動主動式 ETF快速成長；CTWANT盤整今年以來的報酬率表現，奪冠的這一檔高達近87％，還有五檔超過70％，相當驚人。 主動群益科技創新（00992A）經理人陳朝政則指出，台股後市來看，持續看好AI伺服器升級、光通訊規格提升，以及先進製程資本支出擴張，三大主軸所帶來的結構性成長機會。在AI伺服器供應鏈、先進製程、先進封裝跟測試、矽光子、PCB/CCL、電源等具實質EPS支撐的產業值得關注。 根據CMONEY、今年新上市以發行價為報酬率計算基準、統計至2026年5月6日收盤價為區間，主動式ETF績效前十強名單出爐，拔頭籌且大幅領先的為主動統一全球創新（00988A），為一檔「主動式國外股票型」，超越主動式國內股票型之外，第七強的主動元大AI新經濟（00990A）績效超過70％，也是海外型。 00988A 在2025年11月5日掛牌上市，迄今滿半年，今年以來的報酬率高達 86.81％，不僅在主動式ETF族群居冠，更是91檔海外型ETF中最強一檔，細究領先的原因，主要在於其重倉布局在具備強大議價能力與評價提升空間的族群。 例如在「光通訊與記憶體」部分，持有Lumentum約5.12％、SanDisk 5.31％與 Micron（美光）4.38％等全球領頭羊，在相關類股飆漲時，引領績效表現往前；「電力基建」部分，納入GE Vernova等公司，受惠於全球資料中心對電力需求的爆發性增長。00988A的投資組合涵蓋美股約44.76％、台股約23.27％及日股約16.87％，能同時吃到美股科技龍頭的成長，以及台股半導體供應鏈（如聯發科、台光電）的漲幅，為經理人陳意婷在鎖定AI 算力投資關鍵上的「缺料、規格升級、擴大應用」的重大表現。00990A則是在美股約占49.28％、台股約25％、日股約12.86％，在前十大持股中有高度重疊，但兩者在產業集中度、操作策略上的差異，則為00990A較傾向持有大型龍頭股作為核心，如台積電、台達電；00988A則重倉布局於組件、次產業等，像是光通訊與記憶體，為近期績效領先一項主因。至於在台股型主動式ETF部分，績效之冠的則為大家孰悉的主動統一台股增長（00981A）的76.83％，其次為今年一月才新上市的主動第一金台股優（00994A）績效達75.3％，以及主動群益科技創新（00992A）的72.58％，主動台新優勢成長（00987A）的71.02％。 00981A持有台積電約9.78％，績效爆發力來自於電子零組件占比超額配置，重押在台光電、聯發科、智邦、台達電、貿聯-KY等AI核心供應鏈標的；迅速納入鴻海、矽力*-KY並大幅加碼聯電，股民追捧之下，也讓00981A目前規模已突破2660.16億元航空母艦龐大。
ETF狂舞2／國泰投信這一檔被動式績效逾90％驚人 獨吃台韓紅利策略奏效
今年以來海外股票型ETF報酬率前10強中，包括二檔主動式ETF，其餘八檔為被動式ETF，其中，居冠的為國泰臺韓科技（00735）績效超過74％，甚至在部分天期高達90%以上，CTWANT整理主要為「專吃台韓半導體、記憶體紅利」策略。 00735是全台唯一聚焦「臺韓資訊科技指數」的ETF，其最大的特色在於重倉韓國兩大記憶體巨頭的三星電子（Samsung）與SK海力士（SK Hynix），兩檔個股合計權重一度超過40％，讓00735參與韓股記憶體多首檔ETF。CTWANT採訪到國泰00735基金經理人江宇騰，他表示，不只台股受惠AI浪潮，韓股在記憶體題材帶動下7日盤中刷新歷史新高，成為全球第七大股票市場。 觀察韓國4月份出口額較去年同期暴增48%，貿易順差達237.7億美元，展現AI半導體熱潮對韓國出口的挹注，00735深耕台、韓兩地科技市場，捕捉目前最直接受惠AI題材的產業鏈，在今年以來規模持續暴漲，從5.68億元快速成長到52億，成長率突破815%。 江宇騰也補充，韓國政府政策面的助攻也持續發酵於股市，韓國政府推出的國內市場回歸帳戶(RIA)發揮作用，3月底美伊衝突出現緩和跡象後，短短一個月內吸引逾2,600億韓元海外資金回流，並集中掃貨半導體龍頭，加上三星與SK海力士雙雙繳出驚人的獲利成績，反映了AI帶動的高頻寬記憶體HBM強勁需求，韓國4月份記憶體出口也再度實現爆發性成長，年增278%，創下自2008年1月有統計以來的最高成長速度。 而三星更罕見證實，由於傳統DRAM採季度議價能快速反映漲價，導致目前出現了傳統DRAM比HBM更賺錢的利潤倒掛現象，加深整體記憶體市場的供需失衡、拉長記憶體超級週期。 其次，則還有兆豐洲際半導體（00911）的績效超過60％，以及國泰費城半導體（00830）、元大全球5G（00876）、第一金太空衛星（00910）、富邦ESG綠色電力（00920）、元大全球未來通訊（00861）等。