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沒配套就硬上1／圖解土方之亂吵什麼？ 台中189案停工「每天燒千萬利息」
上週五傍晚，有一群人無法開心迎接周末。全國各縣市不動產開發公會理事長齊聚台北召開記者會，對政府新上路的「營建剩餘土石方全流向管制」提出強烈控訴，直言政策「沒配套就硬上」，讓全國已開挖工地陷入大規模停工潮，「光台中，就有189個工地被迫停擺，每天光利息就燒掉好幾千萬」，不只建商資金鏈岌岌可危，連工班、司機等基層勞工生計都面臨斷炊危機。這場土方之亂，民眾因非產業人士，大多霧裡看花，甚至抨擊土方處理從非法轉合法即出現障礙，因此記者會一開始，台灣省不動產公會聯合會理事長吳國寶便拿出土方流向圖，解釋這場風暴的癥結點。吳國寶秀出土方清運流程圖表是，主管機關所盤點的最終填埋場C點和土資場B點量能都已經明顯不足，卻還要倉促上路新制，無異是要官逼民反。（圖／業者提供）他指出，依現行規定，工地挖出的土方必須從工地的A點，先運至暫置的土石方資源堆置場B點，再送往最終處理場C點，且開工前申請建照時就要向政府報備土方去處。然而，真正具備合法資格的最終處理場C點，目前全台含離島僅約18處，且多數早已接近飽和。根據内政部資料顯示，目前國內營運中的18處最終填埋場C點，總剩餘土方填埋量約計850.1萬方；而現行挖掘土方量平均計有4317萬方，扣除砂石粒料可供建材使用外，像是廢磚、混凝土塊等皆需送往最終場填埋，占總量的25%，約1000萬方，已經遠超過目前現有C點可掩埋的量能。地方政府若要再設新場，不僅面臨超過10公頃需環評與環差的門檻，還有坡度、水土保持等層層關卡，過程中只要遇上地方抗爭，計畫往往就被迫喊停，導致「C點從源頭就嚴重不足」在最終處理場難產的情況下，全台各地多半仰賴「土石方資源堆置場」作為暫存再利用的B點。吳國寶解釋，就是將挖出的土送至堆置場檢測，區分是可作級配的砂石或一般黃土，將可再利用與需掩埋做分類。但這類暫置場容量也有限，一個場區最多僅能容納約1~2萬立方米土方，「如果遇到一個深開挖的大型建案，單一工地就能瞬間填滿一整個場，後面的案子根本無法排」，導致大量工程卡關。另一個壓力則落在開工時點。依規定，建商報開工前，建築師必須先估算出土量，並在申報文件上清楚填列土方處理流程與去處，如今C點幾乎不存在，B點又滿載，讓許多建案連報開工都無門。吳國寶怒轟，「你不給我土方場，卻要我18個月內動工，否則土建融要被收回，等於把每天喝水的水龍頭直接關掉，要我們自己去等死。」台中不動產開發公會理事長謝麟兒就指出，「台中光是因土出不去就已經有189個工地停工，如果這些工地借款總額是1000億元，利息3%來算，1個月的停擺就損失2.5億元，每天都是好幾千萬在燒！」不只時間成本，還有工地安全的風險。新北市不動產開發公會常務監事曹來春也提到，雙北、桃園、新竹等大都會區有不少已挖到地下層的工地只能乾等，其中最危險的就是深開挖和緊鄰鄰房的工地，既無法回填，也無法繼續下挖，公安風險與鄰房安全隱憂一併升高，「之前三重、內湖都發生過地下室開挖不當造成坍方事件，如果這次因政策逼出更多停工又坍方的狀況，社會輿論只會對建築業更不諒解。」他無奈感嘆。營建業者提供多張土資場業者的停收公告，新令急上路，但土資場砂石車安裝GPS尚未完成申報，擔心觸法遭罰，因此紛紛通知暫停營運。（圖／業者提供）除了土方去化困境，新制搭配的GPS電子聯單制度，也讓前端載運業者不敢隨便出車。依新制規定，3.5 噸以上專業砂石車都必須裝設GPS，並透過電子聯單記錄從A點到B點到C點的完整行車路徑，只要車輛行駛偏離系統已設定的路線，就會被註記列管，未來恐因此拿不到使用執照。吳國寶說，全國原有約1.5萬輛載運土方的卡車，但目前真正完成GPS裝設的只有3282輛，且裝設站點有限，一站一天最多裝3台車，進度遠遠落後政策時程。另外，雙北許多建案都在巷弄中，3.5噸砂石車根本進不了，也未說明接駁配套。更讓業者不安的，是來自執法端的壓力。各縣市警方已接獲公文，自今年1月1日起，凡未裝GPS或未依電子聯單路線行駛的卡車，都可依照廢棄物相關規定取締，環保單位還可開罰，甚至可能面臨7年以上刑責。土方公司擔心稍有不慎就得跑法院，乾脆選擇停工不接案，「在家就好，誰要去蹲？」吳國寶直言。台南不動產開發公會名譽理事長郭建志表示，目前1立方米土方的處理費已從過去200多元被哄抬到約3000元，「一方土比混凝土還貴」，不僅讓營造成本失控，也將推升房價難以下修。全國各縣市不動產開發公會理事長認為，繼新青安、信用管制後，再一次受到政府「政策先行再做調整」的挑戰，而這次土方新制所帶來的影響，事態更加嚴重、棘手。（圖／林榮芳攝）根據多名業者提供資料，CTWANT記者手上就蒐集到北台灣9家土方堆置場的暫停收容公告，理由有「因後端管控方案未有定論」「未領有GPS審查認可證明書」「再利用產品未得到主管機關出場許可，以致妨礙廠區運轉(土方容納量滿了)」，為避免後續觸犯法規，「待相關配套措施完善後，再另行通知恢復營運」。面對全國工地停擺與成本失序的雙重壓力，各地理事長一致訴求，中央應立即檢討政策時程與配套：其一，儘速由中央與地方合作，規劃足量的最終處理場與土石方堆置場，最好能政府公辦，避免因民眾誤解而讓合理用地被貼上「垃圾掩埋場」標籤，也能避免民間業者趁亂哄抬價格；其二，在最終處理場尚未完備前，應給出至少4年緩衝期，將新制延後至2030年上路。為何延4年？吳國寶解釋，因為一個最終土方場的環評程序，通常沒有個3、4年無法過關，而這段時期可視為「配套建置與量能補強期」，加速盤點土資場，並建立清楚可行的運轉管理機制，而非管理空窗期。其三，餘土處理費用市場波動大，高雄目前價格已翻了8倍，建議統一律定合理收費標準，避免環保政策轉化為堆高建築成本的惡性通膨，如哄抬屬實應立即開罰；其四，電子聯單與紙本聯單應在一段過渡期內並行，避免單一系統當機就癱瘓全國工地。「政府要訂法可以，但要先把配套準備好！」吳國寶與多位理事長強調，若現行做法不調整，預售屋定型化契約下已賣出的房子無法開工，建商、買方與工人三方都將被推向糾紛與失業的邊緣。他語氣沉重地說，「現在不只是民間工地停工，他們自己的公共工程也停了。若再繼續硬幹下去，營建業只剩一條死路！」
沒配套就硬上2／信管、豪宅貸款、土方政策三重夾擊 房市恐成「一灘死水」
在土方政策配套不足貿然上路惹火營建業之際，各縣市不動產開發公會理事長也把矛頭指向近年一連串房市信用管制，直言從第七波選擇性信用管制到豪宅認定門檻多年不調整，已讓建商資金鏈陷入「溫水煮青蛙」式的緊箍咒，如今再疊加剩餘土石方新制，恐將房市由冷清盤整推向「一灘死水」。台灣省不動產公會聯合會名譽理事長黃啟倫指出，關鍵轉折點出現在前年9月19日啟動的第七波信用管制，當時政府為抑制房價，對第2戶以上貸款成數、寬限期與核貸條件祭出更嚴格限制。自去年央行祭出第7波選擇性信用管制措施後，不只許多第2戶貸款換屋族被卡死，市場慘澹氛圍也讓沒有立即貸款需求的預售交易跟著量縮。（示意圖／CTWANT資料室）至今，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是第2戶貸款的換屋族面臨自備款從7成變5成，即使出售原屋切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要求補足貸款不足的現金。「打炒房」卻讓以自住與換屋為主的實際需求也被一併鎖死。「政府一直覺得就算房價有跌，也跌得不夠，因此不放寬政策，但他們沒想到，現在不是跌不跌的問題，是根本沒有人來看房子，房子想賣都賣不掉。」他說，成交量急凍與來客數驟減，帶來的是實實在在的流動性風險。在他觀察，央行與主管機關只盯著價格曲線，卻忽略了市場資金與交易鏈條的斷裂，「你不能把自己考慮不周全的後果，都讓業者承擔。」土方政策就是一例。全流向管制、GPS、聯單制度原本是為了杜絕亂倒與環境污染，但在最終處理場不足、配套未完備的情況下，反而推升營建成本、卡死工期，讓房價更難下修，「很多政策看似打房，結果只是助漲成本。」業者也反映，高價住宅貸款認定標準已多年未調整，雙北以外地區總價4000萬元以上即認定豪宅，讓中南部不少新透天產品貸款只能3成，造成換屋民眾卻步。（圖／業者提供）多位理事長也點名，豪宅認定標準長期未滾動調整，是另一個扭曲市場結構的關鍵因素。大台中不動產開發公會理事長蕭成忠表示，他11年前蓋透天電梯別墅時，營建成本每坪約8~9萬元，如今已拉高到至少15萬元以上，中間差距超過6萬元，但雙北以外高價住宅4000萬元的貸款門檻從未改變，「成本一路漲，規定卻一成不變，等於把市場全部壓死在一個舊標準！」他舉例，中南部很多三代同堂的三明治世代，長輩通常腳都不行，所以一定需要電梯別墅，但這類產品幾乎超過4000萬元以上；都會區大樓也是壓在4000萬元內，結果變成全部都是蓋2房、3房，反而有老人家要照顧的，變成要買2間房子來拼湊，卻又變成第2戶，「極其不合理也不人道！」台南市不動產開發公會理事長宋育豪也指出，豪宅限貸令實施至今，貸款成數僅剩3成，這道緊箍咒不僅限制了資產配置，更直接衝擊了民眾的居住權益。他拿基本工資為例，2016年時薪約120元，如今已調升至196元，短短10年漲幅達63%，一般民生物價也明顯上漲，但豪宅認定價格完全沒有調整，「結果就是逼得業者把產品越蓋越小，20坪、25坪的小宅充斥市場，這種被扭曲的市場生態，犧牲的是一般家庭對於寬敞生活空間的渴望。」他認為，產品規格本應交由市場與消費者選擇，政府不應用老舊的豪宅標準限制貸款，全面扭曲產品結構。現在很多想換屋的中產階級，都受困於4000萬元的門檻，面臨「小宅不夠住、大宅貸不到」的困境。與此同時，土方政策造成的成本飆升與停工潮，又從另一個面向侵蝕營建業。桃園、台中等地方公會則表示，兩地早年即已自建GPS管制系統，數位化管理砂石車流向頗具成效，如今卻被要求全面改用中央系統，不僅原本運作順暢的地方機制被迫停用，新系統又因安裝量能有限與系統頻繁當機，導致砂石車無法正常運行。台中市不動產開發公會理事長謝麟兒呼籲，中央應尊重已經成熟運作的地方管制系統，讓地方政府繼續負責GPS，其他縣市也能前往桃園、台中觀摩縮短學習曲線，並在技術與法規尚未完善前，暫緩新制或至少給予足夠過渡期，讓業者有時間調整。「現在是最終處理場所不足、GPS裝不完、系統還會當機，卻要我們照表操課，這對任何一個企業來說都是無法承受之重。」土方之亂除讓營建成本大漲外，開挖中的工地貿然停工，也存有工地擋土設施坍塌的隱憂，業者呼籲政府正視土方之亂帶來的影響。（圖／林榮芳攝）針對土方本質，台南不動產開發公會名譽理事長郭建志則幫大家科普，營建剩餘土石方多半是可再利用的土壤與砂石，是重要建材資源，與營建廢棄物本質不同，後者才是需要被嚴格控管、避免亂倒，「政府用營建廢棄物的態度來對待營建剩餘土石方，是完全不對的！」他指出，過去建商挖出的乾淨土資源，可以賣給低窪地、道路做為回填使用；如今卻變成建商挖出來的土要先花錢載走，完工後再花錢買土回填，「邏輯完全顛倒」。桃園市不動產開發公會理事長周鑫世進一步解釋，例如深開挖工地表層30、50公分可能有植被與雜物，但以下多半是乾淨原土，可用於地質改良或再生建材，部分地區的礫石層土方甚至具有經濟價值，「政府應該思考如何回收再利用，而不是一律當成廢棄物管理」。他們建議，台灣身為海島國家，理應廣設填海造陸與公共工程回填點，由中央主導成立「土方銀行」，統一管理土方存入與提取，避免價格由少數合法土資場壟斷，「現在全台約1.5萬家建設公司，卻只有140家合法土資場，這樣的市場結構公平會也該介入看看。」在場幾位理事長語氣都相當激動。劉守禮直言，過去幾波打房與土方新制，給業界的感受是「政策反覆且漠視信賴保護原則」，「前年9月19日宣布打房，隔天就實施，這種說改就改的做法，讓老百姓無所適從。」多位理事長共同示警，若土方新制不暫緩、最終處理場不補足，信用管制與豪宅貸款標準又持續凍結，營建業恐迎來集體資金斷鏈，房市也將從目前的「量縮、價撐」走向完全停滯，「最後市場沒人、沒量、沒流動，最後變成一灘死水。」
房市核彈2／土方清運新制釀哄抬價格 憂市場壟斷建築大老喊「STOP」
今年1月1日起，土方清運新制上路，國土署將土方流向數位化管理，嚴格遏止非法亂倒，一場「土方之亂」正席捲全台。儘管國土署盤點全國2321處國有地，預估能去化逾1.5億立方公尺的土方，但似乎與產業現況脫節。營建業者各個怨聲載道，土方處理費暴增、沒有人清運、工地停擺，多位建築大老跳出來喊話，擔心合法土方場被少數業者壟斷、哄抬價格，呼籲配套未完善前，建議新制暫緩實行。近日台中地檢署成功破獲「土尾集團」於中彰雲嘉非法傾倒高達1.6萬立方公尺的廢棄物，體積足以填滿7座奧運規格游泳池，震驚社會。非法土方業者長期於河川地亂倒營建廢棄物，張麗莉表示，大家都不願意環境如此被破壞，呼籲政府配套措施要從計劃到實際可行，要加快速度。（圖／翻攝畫面）「查！該查！」中華民國不動產協進會理事長張麗莉痛斥，不肖業者非法傾倒、破壞國土，應嚴加查辦；但另一方面，她又針對近日土方清運新制的配套不足，造成建築業工程大亂、價格亂漲，嚴正提醒中央單位，「不能只是嚴查，新制必須配套多個合法清運管道同步施行，減緩對產業衝擊，才是好政策！」去年8月28日行政院核定「營建剩餘土石方最終去處規劃方案」，需從「源頭減量」、「土石方流向追蹤」及「擴增去化管道」三面向推動落實確保土方合法去處，並於今年1月1日起實行，凡載運營建剩餘土石方的清運車輛，均須裝設GPS定位系統，每一個進出點也都要使用電子聯單系統申報。不過，政府出發點立意良善，卻因配套不足，引來近月土方處理市場供需失衡，處理費用哄抬飆漲，造成產業大亂，全台建築、營建業者抱怨連連。甚至已經傳出有土方運輸業者想開高價，以「A/B車」戰術非法避開GPS定位。土方問題導致多個工地停工、成本飆漲，日前不動產建築開發公會全聯會舉行會員大會，會員提案通過希望政府暫緩實施土方清運新制。右2為不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全。（圖／不動產建築開發公會提供）「土方去化配套尚欠完備，土方場因新制疑慮觀望，不敢收土、不報價或藉機抬價，使營建工地面臨餘土無處可去，除了處理價格大漲，並造成工地無法如期開工，甚至開挖中斷有坍塌、損鄰等風險。」上月，不動產建築開發公會全聯會舉行會員大會，就有團體會員提案，希望政府在配套措施尚未完善前暫緩實施「營建剩餘土石方流向管理新制」，且提案經過會員決議通過，顯現對建築業建案影響相當嚴重。但這只能代表建築業的對政策草草上路的不滿，並無法阻擋上路時程。然而土方市場的失控讓業者實在無法坐以待斃，近日，台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶，將邀集六都及全省各縣市不動產同業公會理事長，大動作召開記者會，盼請政府正視建築業目前面臨的經營困境，其中衝擊非常大的就是「土方之亂」。吳國寶無奈告訴CTWANT記者，目前各縣市建管單位同步嚴查建商是否有如實申報土方，只要沒找到可清運的土方場，就拿不到申報證明，以致無法向建管單位申報開工；但另一方面，建商已經受制央行規定取得建照18個月內不開工，會把土建融抽回去的困境，目前面對的是「無法開工」又「必須開工」的雙重夾殺。目前台北港僅可開放處理公共工程土方，一般民間業者進不去，業者希望可以開放，以舒緩目前民間工程隊土方傾倒需求的壓力。（圖／翻攝自台灣自由貿易港區）雖然國土署已盤點出全國2321處可供利用的國有地及80處大型整體開發區，其中包括4大區段徵收計畫（現有的桃園航空城，以及未來的台北社子島、高鐵屏東車站特定區與嘉義縣擴大縣治開發區）、6商港及工業區填海造陸（現有的台北港、及未來的台中港、高雄港，及後續的彰濱工業區），還有7處填埋型土資場（基隆市、新竹縣、苗栗縣、彰化縣與雲林縣），預估可去化量逾15,110萬方，並對外稱「足以支應地方建設所產生的土石方需求。」不過看在業者眼裡相當不是滋味，因為這些區域大多並非「現在」即可立即開放倒土，但政策卻趕著上路，出現政策先行、產業卡關的脫節情況。「數字不能只用喊的！這些可傾倒土方的國有地是否真的有發揮功能？」張麗莉就直言，「如果中央跨部會合作尚未達到可行前，還在紙上談兵階段，土方處理管道未啟動、做法也都還在協商討論，就貿然實施嚴格查辦，並立下懲罰，也難怪土方業者寧願不做、觀望，也不要被罰。」張麗莉建議，源頭可處理的總量管制若短時間無法解決，至少要輔導業者將工程廢棄土石做有效地分類，除了可減量，也可提升材料再利用，在價格上應該能有所差異。聖得福建設執行長洪正雄也表示，現在土方處理供需失衡，只會讓少數業者有機會暴利壟斷，建議由政府作東設公家棄土場，才能解決所有疑難雜症。他同樣認為政策應先暫緩，等做好長期規劃再實施，否則會衝擊到整個營建產業鏈。「最終影響到的恐是選舉跟房價！」向來發言直率的甲山林集團董事長祝文宇認為，不只土方飆漲，房價會漲；民眾有老房子要裝修，廢棄物也沒地方可丟，要慎防被哄抬高額的清運費，接下來勢必造成很大的民怨，「現在綁在少數人手上，一定會鬧得很兇！」不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全喊話中央，土方成本飆漲將增添建築開發壓力，也增加民眾購屋負擔，希望政府能同時監督關切目前價格上漲情形，以穩定市場價格。
總投資達985億！全台最大捷運開發案簽約 甲山林、宏匯蓋8棟摩天樓
山林建設所共同組成的環宇上城投資公司。全案開發規模超過25萬坪樓地板面積，一共規劃8大棟建築，包含住宅、商場、商辦，投資金額高達985億元，為全台規模最大捷運開發案。環宇上城擊敗皇翔，於今年9月正式公告成為十四張站暨南機廠捷運開發案最優申請人，今日新北捷運局長李政安與宏匯集團、環宇上城董事長許崑泰，在新北市長侯友宜的見證下，順利完成簽約。許崑泰致詞表示，甲山林深耕不動產40年以上，宏匯則著重商用不動產開發多年，本案未來將引入辦公、商場、住宅等複合使用機能，特別邀請工研院和美國UL Solutions國際安全認證機構，將導入AI、5G、物聯網與永續能源技術，共同打造有健康、有品質、有溫度的i城市。侯友宜表示，新北是這幾年一直發展捷運TOD，他任內包括安坑、淡海輕軌等接續通車，他預估2030年會有150座車站，新北會串起都會風貌的改變。新北現在捷運聯開案就有37處，此為全台最大，投資金額非常高，要蓋8棟建築、2萬坪商場，帶入1.1萬人，就業增加1.2萬人，是不容易的一件事，他對該案寄予厚望。十四張站暨南機廠捷運開發基地約14.3公頃，與捷運車站及機廠進行立體共構設計，基地面積規劃分成2區，都可直接與捷運十四張站出入口連通，具有出站就到家、到站就辦公的便利性。甲山林集團董事長祝文宇也表示，未來將興建8棟、最高51層建築，共超過25萬坪樓地板面積，7成規劃為住宅、3成為商場及商辦。2樓可供2萬坪商場、購物中心進駐，3樓以上為5萬坪辦公室，扣掉商場和辦公後，預估還有20萬坪住宅坪數，預計約有5100戶住宅，目前還在規劃中，小坪數到大坪數都有，每棟視野都不會被遮擋。他也表示，新店吃住、交通都很方便，未來該案公共設施非常完整，目前先請執照，還要優先給私地主和市府先選戶，預計推案起碼也要3、4年後，目前預估總銷2500多億元。對於目前市況，祝文宇表示，目前觀察過去被台積電帶動的區域，預售價格已恢復到2、3年前，現在連平轉都很困難，再這樣下去，想脫手的人，虧點錢都願意賣；不過他認為雙北有需求的，沒有供給過剩的問題。他也提到，「目前新北造價每坪快30萬元，怎麼可能有便宜房子，雙北地板價最少都50萬元，(房價)怎麼可能降得下去。」造價越來越高，房價還是會往上走，因此他認為現在是非常好的進場時機。未來該案將興建8大棟建築，共興建25萬坪樓地板面積的住宅和商辦、商場。圖為甲山林集團董座祝文宇。（圖／周志龍攝）
方睿集團打造商用地產AI生態系 2026年擬全台擴展智慧服務
AI浪潮席捲全球，也即將翻轉不動產銷售市場，過去多仰賴於經驗與人脈，並透過人工收集資訊做決策，即將被數據模型取代。數位代銷業者方睿集團希睿創新置業總經理蔡焦緯今(20)日表示，集團正打造「商用地產生態系」，未來將提供商用不動產一站式的智慧服務解決方案，目前鎖定雙北物件，預期短期內將拓展到台中，2026年邁向全國。近年商用地產市場的供需結構正快速重組，在商業地產上如何精準判斷區域發展與產業成長動能是一直以來的痛點，隨著市場複雜度提升，決策若無即時且全面性資料和數據支撐，容易錯失良機與誤判投資方向。蔡焦緯表示，不動產開發常有案件才開始從建物與土地資訊、區域市場租金、商用不動產分布、產業聚落與產業變動趨勢進行資料收集與分析，而資料來源零碎，彙整耗時費工，導致產品決策階段無充分時間進行討論。為解決市場資訊不透明的長期痛點，方睿自主開發的不動產智慧(Property Intelligence)系統，整合台北市上千棟商用大樓資料，包括：產業、總經、人口、圖資、都市計畫、土地使用、建築認證…等，預期短期內將資料陸續拓展到中部，2026年邁向全國。方睿科技於今年3月成立以來，即以AI×Data驅動為核心，並於短短數月內完成1億元天使輪募資，展現資本市場對其團隊與技術實力的高度信任。母公司「方睿科技」專注於資料整合、AI 模型開發與智慧平台建構；旗下的代銷子公司「希睿創新置業」則聚焦建商於商業地產面的需求，透過數據驅動業務決策與行銷策略，從產品定位、產業動能分析、行銷廣告策略及銷售企劃打造一站式的智慧服務解決方案。蔡焦緯指出，相較於住宅市場已有成熟的代銷體系，商用地產領域至今仍缺乏專業且具科技力的代銷服務，對代銷而言，當不動產開發商在市場策略與產品規劃階段資訊不足，後端銷售也容易出現品牌定位不明、客群不精準等問題，造成整體銷售效率下降。此外，許多開發案在進場前，建商就已經背負高成本與時間壓力，卻沒有即時市場數據可供參考。蔡焦緯表示，希睿希望透過數據與模型，即時顯示市場熱度與產業聚落變化等多面向指標，並透過AI交叉比對與預測分析，推估企業未來的需求變化，協助不動產開發商在產品規劃前就掌握市場方向，讓建商在規劃階段就能掌握市場動能；未來代銷也不只是賣案子，而是協助不動產開發商做出正確的市場決策，推升品牌價值。
跟隨林口發展20年加茂「帝一院」公開 邱志揚：房價要跌不易！
深耕林口20多年的加茂建設，近期於林口推出先建後售案「帝一院」，總銷30多億元，董事長邱志揚也是桃園市不動產開發公會榮譽理事長，他表示，政府幾波打炒房，讓全台建商「哀號遍野」，很多人期待房價大跌，「但房價跌也不會有人要蓋房子，土地、營建成本高，房價要怎麼降？」台灣50年房子占一半以上，都等著換屋，「房價要跌不容易！」加茂建設每3、4年才推一案，且皆採先建後售，近期「帝一院」成屋案正式公開。（圖／林榮芳攝）邱志揚表示，即便房市還受限央行打炒房政策，但目前已有放寬走勢，選舉又即將到了，對明年房市看法相當樂觀。另外，對房子有需求的還是會出來，現在市場已慢慢起色，他認為建築業應該還是要多一點自由發展的空間。「帝一院」於近日正式公開，邱志揚表示，加茂建設成立40年以上，於桃園發跡，20多年前看準林口發展潛力，選擇將資源重壓林口，推有多個「帝」系列建案，跟著林口一起發展，近期完工落成銷售中的「帝一院」，為加茂在林口的第6案。隨時代演進，林口有多個國家重大建設，除了舊有的龜山工業區，還有華亞園區、郵政園區、林口行政園區、媒體及新創園區，產業進駐、交通便利、商圈也逐步成熟，對促進林口發展有很大助益。邱志揚回憶，從進林口推案時，房價一坪14、15萬元，現在已經跑到6字頭，林口房價是經過循序漸進，花了20年時間，不像有些重劃區房價是跳躍式的漲幅，即使今天景氣不好，林口要回檔也差不了多少。加茂「帝一院」基地面積1706坪，規劃地上10、12層，地下2層建築，坪數規劃31、46、58坪，2、4房，總戶數116戶住家，每坪開價60~63萬元。基地距離機捷A9站、三井Outlet生活圈都在10分鐘內，與南勢、新林雙語小學為鄰，鄰近的南勢完全中學今年正式招生。邱志揚表示，全案戶戶雙陽台、雙面採光，通風與隱私達到平衡。早鳥已經出售20戶，成交總價2200~3700萬元。邱志揚分析目前林口房市客源，除了20年前買林口的老住戶，房價漲了，家中成員也多了，希望換房外；也有一部分是附近的園區人，因工作關係而遷入林口；此外，林口共有3個國際學校，以及一個私立康橋學校，因此也有不少是為了孩子學區而搬到林口。前幾年房市很熱，很多建商用「總價回推格局」規劃產品，結果坪數變小、品質打折。加茂建案多採先建後售，每隔3、4年才推一案，做完一案再推一案，反成為優勢。邱志揚分享，多年前也曾做過預售，當時賣很好賣7成，一坪賣14萬元，結果交屋時一坪跌到12萬元，客戶都要退，發現問題很多，覺得先建後售比較單純，也不用客變，把心力專心放在蓋好房子上。而且他也觀察，買成屋的人，就是真正要買的人，來看房子不只是喜歡，同時也已經準備，因此對「帝一院」接下來的銷售相當有信心。邱志揚也提到，現在他已經不以獲利為第一優先，蓋房子只為興趣，希望讓客戶買到的是看得到、摸得到的「好房子」，所有建築細節都在眼前，成本比較高，也很辛苦，但覺得值得。
虛坪改革掀房市波瀾 專家憂單價上揚衝擊市場穩定
政府積極推動「虛坪改革」的同時，專家警告此舉恐將推升房價，引發市場震盪。樂樺建設董事長吳麗謹指出，當改革導致登記坪數減少，如同一戶50坪房屋縮減為40坪，雖總價未變，單價勢必上升，進而帶動整體市場連鎖反應，使房價全面上揚。台北市不動產開發公會總幹事于俊明也強調，所謂虛坪實為建築「共有部分」，涉及消防安全與財產權保障，並非可隨意剔除的空間。若強行調整登記制度，恐影響都更危老整合、引發住戶爭議，對房市穩定反而弊大於利。吳麗謹表示，政府一方面推動虛坪改革，要求降低不屬於實質空間的登記面積，另一方面卻又強制建商興建多樣非必要的公共設施，然後再回頭限制這些虛坪的登記，政策充滿矛盾。吳麗謹舉例，若一戶50坪的房子因改革變為40坪，其單價勢必提高。這會導致市場上其他仍包含虛坪的物件跟進漲價，最終反而連帶拉高整體房價。她認為，房價上漲的根本原因是政府的錯誤政策。然而，當民怨四起時，政府卻將責任轉嫁給建築開發商，將他們塑造成元兇，這對建商非常不公平。于俊明表示，「虛坪」一點都不虛，於《公寓大廈管理條例》、建築管理稱為「共用部分」，民法、不動產登記實務則稱「共有部分」，其設置與歸屬事涉消防安全、防災需要、居住品質與財產權保障等重要事項，逕以「虛」字稱之，易造成民眾錯誤印象。于俊明說，若因登記制度改變而將銷坪減少，對於「保證坪數」的合建案，影響履約安定性。若於房屋單價不變的前提下，總售價將往下降，在施作成本不變下，共負比必然上升，將嚴重妨礙都更危老的整合，對於之前「承諾共負比」的公辦都更案，亦將造成衝擊。于俊明直言，起造人將本求利，在出售標的相同情況下，實無可能因停車位登記方式改變而降低總價出售。故在總價不變情形下，因銷坪減少，勢必提高單價。適用新制個案與舊制個案並存，因新制個案單價提高將拉抬舊制個案單價甚而產生外溢效應，此對房市安定並無助益。于俊明分析，使用車道者，非僅限一般汽車停車位，其他尚有無障礙汽車停車位、機車停車位、自行車位、裝卸車位、充電車位、垃圾車位、訪客臨停車位、共享車位等須使用車道。另者，全體住戶亦均有通行使用該車道進入地下室收取垃圾及回收資源、修繕各式機房、穿越之必要。今僅為所謂「降低公設比」或「車道負擔合理化」，硬將車道與一些共用空間僅予購買車位者負擔，忽略多樣使用上共通性，而且地下空間大家用，卻由買車位的住戶負擔管理維護費用，勢必造成將來住戶間爭執。有宏泰小王子之稱的凱越建設董事長林鴻森表示，有記憶來，過去為房地產黃金年代，早期看父親在蓋房子，在這個行業，大家盡情揮灑得很開心，消費者得到滿足，他們買到心目中的房子，也得到生活品質的保證。但過去這幾年，很多政策推出，看不太出來政府的方向在哪裡，現在房子越蓋越小，要求的東西越來越多，房地產的樣貌就開始改變了，受政府政策影響，市場上充斥2房產品，消費者「得到的東西變小了」，且生活品質不如以往。長虹建設總經理李耀中表示，最近接到很多土方的小包在反映土資場因不符政策規定關掉了，土方沒有地方倒，價格就要大幅的拉高，但現在面臨的是，價格拉高後，現有土資場不足，土方不知要倒至何處，亟需政府協助解決。
原東奧選手村湧陸遊客「違法民宿與白牌車橫行」 居民氣炸抵制
中國國慶假期期間，預計全國流動人口超過23億。為期八天的假期自10月1日開始，而日本一直是中國遊客的熱門旅遊目的地。然而在東京灣沿岸新開發區晴海Flag，居民對大量中國遊客的湧入表現出越來越強烈的警惕。根據日媒的報導，晴海Flag原為2020年東京奧運（實際於2021年舉辦）奧運村舊址，經東京都政府出售土地給民間企業開發，現已成為大型住宅區，預計人口約1.2萬。該區由三個住宅區和一個租賃區組成，其中公園村由三井不動產開發，太陽村由三菱地所開發，海村由野村不動產開發。今年9月，兩棟名為T-Building的高層公寓竣工，居民陸續入住。居民B表示：「T-Building竣工後，這裡可以俯瞰東京灣全景，甚至能看到東京塔。但我們也看到越來越多中國遊客，還有無牌出租車和白色巡遊巴士在街頭運作。」報導中也指出，10月1日晚7點，晴海Flag街頭出現一片混亂。一名操著中國口音的黑出租車司機與多名戴著臂章的居民發生衝突，引發圍觀。一位中國女子因在非法民宿擔任服務員被警方訊問時表示：「我一日元都沒拿」。晴海Flag也出現了民團，主要目的是抵制非法民宿，一名加入該組織的居民A表示：「國慶節期間，很多中國遊客湧向晴海Flag。我們不是警察，只能通過調查告知他們這是違法行為。但隨著情況惡化，我們不得不親手保護居住環境。」四個月前《Money Post》報道曾揭露晴海Flag內猖獗的非法民宿及無照出租車問題。月島警察署雖展開調查，但尚未有明顯進展。非法民宿指未經《旅館業法》或《住宿業法》申報或批准而經營的住宿服務。根據《晴海旗條例》，私人民宿屬違法行為。這些非法服務通常與無照出租車勾結，由中國或華裔經營，針對中國遊客提供床單清潔、餐飲，甚至疑似性服務。居民C指出：「晚上經常有濃妝艷抹、穿高跟鞋的年輕女性進出某些房間。」街頭衝突頻繁，還有居民因勸導無照出租車司機遵守規則，竟遭吐口水。據悉，晴海Flag區內約有10個非法團體，其中影響力最大的是中國Z公司。前任代表為中國人，現任代表X先生雖使用日本名字，但據房地產業人士透露，X先生為華裔，精通中日語。他在區內擁有多間房間，透過轉租合同管理約10間客房，涉嫌經營非法民宿及無照出租車，從中國遊客中牟利。針對非法民宿問題，參與晴海Flag開發的三井不動產、三菱地所、野村不動產均表示，已配合政府監管，但非法行為依然存在，呼籲居民與警方合作，共同維護社區秩序。
房市回血1／新青安鬆綁迎回溫？產業大老「這樣看」：別高興太早
4日一早，建築業者群組間瘋狂轉傳一則久違的房市利多，人在國外的不動產協進會理事長張麗莉，第一時間便掌握，她開心向CTWANT記者分享，行政院拍板「新青安」申貸將不占用銀行法不動產放款限額，首購青年不會再因「水位已滿」，苦苦等不到排撥。此消息為為期一年的房市寒流注入暖意，激勵當日營建股大噴發，包括冠德（2520）、華友聯（1436）、京城（2524）、永信建（5508）、愛山林（2540）、長虹（5534）……等超過15檔漲停同慶。根據記者觀察，新青安鬆綁的第一個周末假日，中古屋市場賞屋人潮回升。「確實比較多人，但很多屋主也突然漲價。」一名桃園房仲店東說。CTWANT記者也向多位房產大老探詢業界反應，雖尚不確定能帶來多少效益，對於後續銀行端作業流程實務上是否放寬也有待觀察，但皆認同此消息確實為幾近死寂的房市，注入一劑強心針。原因是，前幾年房市大好，不動產相關申貸總量爆衝，逼近《銀行法》第72-2條規定不動產放貸不得超過存款與金融債總額的30%，銀行放貸水位緊繃，許多申貸案遭延宕，影響購屋、交屋作業流程，讓建商、房仲及民眾三方皆怨聲載道；就連說好的鼓勵青年成家的「新青安」房貸也必須排隊，房市連最基本的剛性需求買氣也衝不出交易量，市場一路急凍至今年。4日行政院宣布，新青安將被排除在《銀行法》第72-2條的30%限制外，要讓首購與自住民眾「貸得到」。（圖／報系資料庫）「水龍頭要開大一點！」閣揆卓榮泰一句話，4日兌現，行政院拍板將「新青安」房貸排除在《銀行法》第72-2條以外，也就是說，銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限的約束，這1年來所指「水位不足」影響新青安申貸要排隊的情況將可緩解；另一方面，也可以釋出更多放款量能給一般非新青安的購屋民眾，解決「房貸荒」問題。不過中央送暖，是否能對停頓的房市帶來實質刺激效果？不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，新青安不納入72-2，讓目前要辦理貸款的民眾能多一些額度，但還不至於讓想買房的民眾跟進，頂多就是市場信心、來人狀況好一點。「畢竟都被上一波嚇到了！」張麗莉認為，現在購屋者的心態應該還是偏保守，會量力而為。她也提醒，政府的政策必須要確保憲法下的信賴保障原則，本來就不應該溯及既往，其他的貸款問題還是急迫待解，像是第2戶房貸的緊縮，讓前幾年購買預售的消費者，在交屋當下貸款成數從7成突降至5成，不僅違反合約精神，也造成建商與購屋客很大的困擾。不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提到，當前換屋族縱然可簽切結書承諾在1年內賣掉舊屋，以避開第2戶房貸只能貸5成的限制，但畢竟後續追蹤太麻煩，銀行審核通過件數相當少，結果是「看得到、吃不到」，換屋民眾仍須面對貸款成數不足的問題。貸款成數下降，購屋民眾就需多掏好幾百萬自備款，使得交易量大幅萎縮。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺認為，第2戶房貸現行5成自備款的資金門檻過高，建議回調至6成，可搭配持有年限限制，以避免炒作；目前高價宅成交也陷入冰點，建議高價宅貸款也能放寬從3成回調至4成，紓解都會區自用購屋的壓力。產業大老們認為，也還須觀察央行對不動產放款集中度是否有鬆綁，才能真的解決房貸荒。（圖／黃耀徵攝）台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶則針對高價宅的門檻提出建議，目前台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元以上的房子就被認定是高價宅，但近年來土地及營造成本大幅上揚，以新竹為例，50坪新建案即會被列為豪宅，貸款只能3成，標準已不合時宜，應適度鬆綁，建議調整為9000萬元、8000萬元及6000萬元。919打炒房將屆滿1年，對於政策建言，地產大老和代表們，紛紛拋出不同面向提供中央和央行參考，盼明年房市能回歸正軌。
房市回血2／農曆7月「鬼比人多」？1天不見1組客 業者：成交像抓寶可夢
剛過完中元普渡，一名房地產業者私下嘲諷，現在接待中心「鬼比人還多！」CTWANT委託591新建案統計今年8月全台接待中心來客數，發現台中、台南、高雄每周來人不到7組，也就是一天迎不到1組客人上門，業者嘆，「成交就像抓寶可夢，有緣才能遇到」。鬼月本來就屬房地產淡季，去年8月4日到9月2日適逢農曆7月，賞屋來人本就不多；今年鬼月較晚，8月23日才開始，但今年卻更慘。根據591新建案統計接待中心來客數，發現今年8月與去年同期、尚未公告實施第七波信用管制前，全台新建案平均周來人從10組降至6組，降幅達4成。經591統計，今年8月與去年同期接待中心平均周來人大幅縮減，可見今年預售市場多慘淡。（圖／林榮芳製表）其中，台中市新建案周來人與去年同期相比年減57.1%，和桃園、高雄都較去年減幅超過5成，等同賞屋人潮腰斬一半以上。統計也發現，台中、台南、高雄及六都以外的其他縣市，平均周來人皆不到7組，等於1天迎不到1組的賞屋客人，更不用計算成交筆數，「月掛蛋」的情況已是常態，凸顯中南部新建案市場表現十分低迷。「不需要等到鬼月，平常就沒人進場買房了！」台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶告訴CTWANT記者這波慘況，有同業接待中心案場1個月來不到1、2組客人，本來一個案場編制3、4名銷售人員，現在只需1人留守。吳國寶表示，市場觀望氣氛濃，消費者擔心未來貸款貸不下來，因此不敢進場買房，成交掛蛋的情況不只出現在中小建商、建案，一線品牌建商這幾個月也出現零成交的慘況。「現在市況很差，預售及成屋成交量都只剩去年同期的2成。」高雄不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，目前已有案子直接讓利10~15%，並含裝潢銷售。不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，預售市場對資金與信心最敏感，受利率、貸款審核與觀望影響，今年第2季預售屋成交件數7,867件，較去年同期年減83.7%，成為此次景氣下行「第一個被冷到」的板塊，同業紛紛以「現在推案就像在冬天賣冰」「成交像抓寶可夢，要有緣分才遇到」來形容，他苦笑認為相當貼切。戴嘉聖無奈表示，來客出價保守、決策期拉長，「投資退場，自住慢慢挑」成為多數案場的共通景象，如今進入傳統鬼月房市淡季，看屋人潮進一步再減少，成交動能雪上加霜，目前代銷業者只能先減少跑單人員及鼓勵休假來應因。同為農曆7月，今年鬼月房市又更慘，儘管已預期可能沒客人上門，但建商、代銷業者還是必須派1人留守接待中心。（示意圖／林榮芳攝）591新建案總編輯李忠哲則分析，當前房市的最大難題正是限貸令，雖新青安房貸放寬，但一般購屋貸款仍有相當難度，且前段時間房價飆升，使買方期待降價氛圍濃厚，都導致新建案現場人氣銳減，市場寸步難行，預期短期內「低來人、低成交」的狀態仍將維持一段時間。謝哲耀也認為，新青安房貸放寬首購客直接受惠，預期購屋信心度會開始回升，接下來首購產品、總價1500萬元內的案子會開始成交，但買氣不會瞬間轉強，而且還要觀察央行對不動產放款集中度的看法，會不會也有一些排除條款，真的恢復可能要等明年初了。
每戶房貸「10年多300萬」 銀行資金吃緊！專家揭背後原因
近年房價大漲，今年第二季國人新增房貸的平均金額超過千萬元，比十年前多出300萬元，房價高漲、加上新青安後申請房貸爆量，與不動產開發興盛，導致銀行資金加速流出，房貸卡關已成為房市普遍現象，不過近期市場已經有些風向討論，主管機關可能會朝向保障首購方向努力。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去20年銀行資金從未如此吃緊，只有個別銀行因為放款太多踩煞車，這次則是在政策後整體房貸吃緊，反應市場房貸供不應求，銀行房貸利率與手續費用都拉高。曾敬德表示，市場資金吃緊背後原因很多，包括房價大漲後每戶貸款金額增加、過去使用寬限期加上30年期房貸本金回收速度慢、房市大多頭開發商積極借錢開發與進入大量交屋潮等，央行也調高兩次存準率回收市場資金，尤其銀行的自主管理政策等，都導致市場上資金相對吃緊。聯徵中心統計顯示，今年第二季平均房貸金額為1,018萬元，對比2016年第二季平均房貸金額僅708萬元，10年間每件多出310萬元，房價大漲每件金額貸得更多也是原因之一。曾敬德表示，從2009年金融海嘯後，國人已經習慣低利的資金寬鬆環境，但央行連續性升息後也明確指出資金面趨於緊縮，房貸環境並非不變，一旦因市場或政策性的變動，都會導致房市大幅波動。
四國料理居酒屋海外首店登台 稻燒鰹魚、讚岐文字燒鄉土美食匯集
「四國」是組成日本的四大島嶼之一，孕育出獨特的飲食文化與深厚的人情味，近期便有一家來自日本、標榜台灣首間可完整體驗四國飲食文化的居酒屋「88屋」登台，將於9/2在台北東區正式開幕，將四國四縣—德島、香川、愛媛、高知的代表性美食一次帶進台北。「88屋」是由總部位於香川縣、以不動產開發與管理為核心的穴吹集團首次跨足餐飲市場開設，穴吹集團攜手同樣來自香川的TASTY’S股份有限公司（株式会社テイスティーズ），由其旗下在地經營超過50年的老字號四國鄉土料理餐廳「ぴかでり屋（PICCADILLY YA）」提供專業料理技術與知識，在台打造日本東京丸之內人氣餐廳「四國味遍路88屋」的姊妹品牌，主推來自德島、香川、愛媛、高知四縣的經典特色料理與產地釀製日北酒。業者還表示想以台北為起點，未來在台灣、亞洲打造30家分店。88屋延請來自日本的女將長期駐店，從餐點、空間到服務，展現日式款待之心。（圖／魏妤靜攝）店裡設有專用的炙燒台，客人可近距離觀賞大火炙燒鰹魚的過程。（圖／魏妤靜攝）充滿地方風味的B級美食「讚岐文字燒」，既燙口又軟糊。（290元，圖／魏妤靜攝）四國料理中較為台灣人熟知的可說是高知傳統菜色「炙燒鰹魚藁燒」（又稱鰹魚半敲燒），這道流傳自江戶時代的漁夫料理，強調透過稻草燃燒的高溫火焰炙燒鰹魚外皮，達到表層微焦、內裡柔嫩如生魚片的口感。一走進88屋便能看見店內設置的「藁燒專用燒台」，消費者可在陣陣飄來的煙燻香氣中感受現場炙燒的震撼；同為庶民美食的還有來自香川縣高松市特有的「讚岐文字燒」，源於戰後匱乏時期，當時人們會在烏龍湯麵內加入麵粉、地瓜粉及蔬菜煎烤，用以填飽肚子。88屋的這道料理以魚乾高湯為基底、加入綜合海鮮食材，吃來口感柔軟濕潤，底部還有一層焦香鍋巴。「讚岐名物帶骨雞腿」上桌時會提供剪刀，由客人自行動手剪下帶有油脂香氣的雞腿肉。（幼雞290元、成雞350元，圖／魏妤靜攝）「四國４縣地酒品嘗組合」。（490元，圖／魏妤靜攝）肉食主義者可品嘗來自香川縣丸龜市的美食「讚岐名物帶骨雞腿」，整隻雞腿會灑上香料煎至焦香，還可選擇軟嫩多汁的幼雞肉或是肉質扎實的成雞肉，屬於較濃郁的鹹香下酒菜。若想順便點酒小酌的人，店內提供自四國地區嚴選而來的日本酒，喜歡一次嘗鮮多款的人還可點「四國４縣地酒品嘗組合」，像是其中之一、來自愛媛縣的「石鎚 純米大吟釀」，其果香鮮明、酸甜平衡；還有彷彿大人版乳酸菌飲料的「川鶴 讚岐くらうでい」，都適合用來搭配帶骨雞腿。「88屋聖代」（左，230元／杯）「須崎風鍋燒醬油拉麵」。（260元，圖／魏妤靜攝）88屋找來四國當地職人親自掌廚，圍繞開放式廚房的吧台區成為視覺焦點。（圖／88屋提供）飲酒後若想來點暖胃料理，記者尤推源自高知縣的「須崎風鍋燒拉麵」，提供醬油與雞白湯口味。其中醬油湯底醇厚不死鹹，由於使用熱騰騰的陶鍋端上桌，到最後一口都能維持溫度、保持舒心暖意；喜甜的螞蟻人還可於餐後點選插著和風小傘的「88屋聖代」，透明玻璃杯中可見抹茶冰淇淋、蕨餅、地瓜條等食材堆疊，兼具懷舊風與甜蜜的療癒感。為歡慶開幕，品牌也推出三重優惠，1.凡於2025/9/2～2025/9/30預約到店消費的顧客，會贈送9折VIP卡一張，可於下次消費使用，使用期限到2025/12/31止；2.追蹤IG或Facebook的粉絲贈送飲料1杯；3.前88位消費者贈送88屋特製紀念筷。「平兵衛酢柑橘風味鹽」（左）、「平兵衛酢柑橘果汁」。（圖／宮崎縣提供）喜歡日本特殊地方風味的人，在本週末（8/30、31）亦可前往現任台灣宮崎縣觀光大使夢多發起的最大力量賽事「2025 AROAK DREAM CUP 夢想盃」。在台北世貿一館活動現場共有29家運動營養品牌參展，其中日本宮崎縣日向市也設立專屬攤位，除了推出以細嫩肉質與高雅風味馳名日本和牛界的「宮崎牛」燒肉免費試吃，還將限量展售「平兵衛酢柑橘果汁」、「平兵衛酢柑橘風味鹽」與「日向夏柑橘沙拉醬」三款人氣柑橘產品，讓參賽者與觀眾在欣賞健身盛事的同時，也能嘗鮮來自宮崎縣的健康美味。※飲酒過量，有害健康，未滿18歲請勿飲酒
執行署下週拍賣！遠航客機288萬起標 豪宅會館也在列
法務部行政執行署下周二（9月2日）將舉行全國「123聯合拍賣會」，其中台北分署將拍賣不動產開發聞人邱創豐的4筆土地、飯店大亨李銘松名下的豪宅會館，以及前遠東航空的飛機。台北分署表示，4筆土地底價2388萬8000元、豪宅會館底價為2億5651萬6000元、飛機底價288萬元，歡迎民眾屆時競標。台北分署表示，不動產開發界聞人邱創豐，嫻熟土地更新規劃及不動產整合開發，因參與新北市板橋區永翠水岸綠能特區自辦市地重劃區開發案，取得抵費地及找補金額，並以取得抵費地之權利抵償私人債務，經稅捐稽徵機關認定滯欠稅額3億3599萬餘元。本次拍賣的新北市新店區直潭段蘆竹濫小段的4筆土地採合併拍賣，底價為2388萬8000元，此為第3次拍賣，拍定後將依現況點交。另滯欠大戶李銘松在申報106年度綜合所得稅時，因漏報1億1452萬餘元的財產交易所得，遭稅捐稽徵機關補稅並裁罰，累計滯納金額8975萬餘元。本次拍賣李名下新北市新店區秀岡一段的17筆土地及1筆建物，土地面積合計約6545坪，建物則為地上2層、地下1層的建築，樓層總面積共686坪，底價合計2億5651萬6000元。此案為特別變賣程序後之減價拍賣，拍定後點交。此外，本次拍賣會還將拍賣前遠航飛機，本次為第3次拍賣，最低拍賣價額為288萬元，拍定後依現況點交。
豪客的灶跤3／從土地買賣轉作資產開發 「這公司」低調經營5飯店+商場
北市大直豪宅區的美食商場「春大直」，被稱為「有錢人的灶跤」，與同棟共構的「大直英迪格」，皆為維春開發所興建管理，這家開發商雖名氣不大，卻在北市與台中持有多個飯店、商場及酒店式公寓。事實上，維春開發以土地買賣起家，執行董事楊國鼎接受CTWANT獨家專訪，親吐從一代的土地買賣到二代轉為不動產開發經營管理的過程。楊國鼎的父親為永紅集團董事長楊秀光，最為人稱道的是獵地眼光精準，20年前，布局北市大直地區和台中市區土地並開發成商場、飯店，至今接手經營春大直、大直英迪格、台中日曜天地商場、台中公園智選假日酒店，以及北市租金最高的紅典酒店式公寓等3棟建築5個事業。過去曾有媒體以「神秘大地主」形容楊家，不過這個說法楊國鼎認為並不貼切。楊國鼎表示，父親楊秀光是白手起家，從小單槍匹馬自屏東北上發展，由於對房地產巿場獨道的眼光、對都巿計劃的深入觀察，以及對民法稅法的熟稔，因此整合了多筆地段區位極佳卻乏人問津的土地及不動產。像是40年前楊秀光就曾在忠孝東路、基隆路口與揚昇建設合建「揚昇忠孝大樓」。揚昇忠孝大樓1樓店面整整閒置18年未出租，直到2005年才將資產活化租給全真瑜珈，時至2022年7月，目前為奎士咖啡CURISTA COFFEE品牌旗艦店。（圖／報系資料庫、翻攝自google map）而楊家實際跨足商用不動產的經營，最早可追溯自2000年以前，在大陸上海長寧區近台灣人最多的古北一帶，經營上海首家酒店式公寓「紅典花園會館」，不過目前已將經營權釋出。而在台灣的不動產開發經營，可以從20年前說起。2002年左右商用不動產蓬勃發展，楊家也在此時進入台中市場，當時楊家透過法拍買下多棟建築，包括目前自由路二段現址為台中日曜天地與台中公園智選假日飯店的共構大樓。楊國鼎表示，家族會開始做開發經營，是因為父親楊秀光覺得不管是住宅還是商辦，賣掉後要找下個物件再買、再蓋，這個過程沒有個底。以有土斯有財、不動產長期會增值的概念來看，若開發後的商場飯店經營不賠錢，光靠不動產本身增值，就有機會賺得到錢。楊秀光購地快狠準，只要區段好有投資價值就出手，楊國鼎的個性比較積極，買進後再依現況評估可開發用途，在家族中扮演重新活化不動產，將資產定位包裝的角色。2008年，正對台中公園的台中日曜天地商場和台中公園智選假日酒店開幕，楊秀光、楊國鼎父子倆對於首度跨足飯店業及百貨業，充滿自信心。（圖／報系資料庫）對不動產活化經營相當感興趣的楊國鼎回憶，購入台中市自由路大樓後，考慮該如何開發時，經一位經營汽車旅館的友人指點，認為大樓正對台中公園的湖心亭，可俯看公園景致，是其他飯店無法複製的無敵景觀，因此才決定開發成飯店。於是楊國鼎將自由路大樓1~4樓規畫為台中日曜天地商場，5~9樓引進IHG酒店集團品牌台中公園智選假日酒店，成為台灣第一家市區型OUTLET，也是台中市區第一家國際酒店。不過該大樓位於台中舊市區，又不巧在2008年金融海嘯之際開幕，「當時台中車站周邊很沒落，商圈都又轉移到七期，全世界都笑，『哪個台北傻子，投資12億在中區開飯店。』」楊國鼎苦笑地說。而且，飯店籌備過程也並非一帆風順，他坦言，當年IHG其實並沒有合作意願，因為IHG希望在台灣的首個據點能開在台北，但該地點不僅不在台北，還在一個台中的沒落商圈，最後因為看好維春未來在其他地區還有可以合作的空間，才願意進駐台中。而之後也確實維春在取得大直1700坪土地後，雙方又再度合作，引進全台首間英迪格酒店品牌。春大直的建築外觀設計來自鸚鵡螺造型，一面為春大直商場正門，另一面為大直英迪格的大門，建築硬體由弟弟楊國裕負責發包興建，目前由哥哥楊國鼎負責運營管理。（圖／方萬民攝）楊國鼎接手家族資產活化工作，一手把維春開發旗下的飯店與商場事業拔起，包括規劃明確的定位與用途，讓家族事業從B2B的資產買賣，轉成B2C的飯店和商場經營，並且經營的有聲有色。目前，楊國鼎負責商場與飯店的經營，弟弟楊國裕負責酒店式公寓的管理及都更整合，兩兄弟明確分工。對於家族是否還會再獵地、開發新的飯店和商場，楊國鼎回應，一直有在看，不過目前沒找到適合的物件，仍會將心力專注於現有事業體的經營管理上，「現有經營團隊要先夠強，有機會再去開發時，才會成功！」
建商連環倒1／50家小建商閉門會議抱團吐苦水 沒炒房卻慘遭波及轟「政策殺人」
隨著花蓮、嘉義、桃園傳出中小型建商倒閉和停工消息，各縣市在地建商組成的台灣省不動產開發同業公會全聯會緊急動員，12日在台南召開「閉門會議」，超過50位全台小建商們團抱大吐苦水，「一方面限18個月內開工，另一頭又限縮土建融貸款成數，明顯的政策殺人！」「現在全國房市不是很理想，最慘的是小型建商，還有六都之外的建商，真的很慘！」國城建設總裁、同時也是不動產開發公會常務理事的洪平森，日前受訪時替小建商同業抱不平，「中南部的這些小建商，很多都是戰戰兢兢，一生把所有精力都放在建築事業，現在土建融沒辦法拿到，房屋貸款也要排隊，公司不大，本身周轉率也不好。」「希望各公會要提醒同業，此刻經營應更加謹慎，更自律，更注意財務槓桿的操作，不急躁，宜減少推案……」這場閉門會議，建築同業相互提醒、打氣，雖對於3家倒閉建商，眾人歸咎主因免不了個人因素，但大家也認為，目前政策的失當，將成為壓垮建築業的最後一根稻草。「前幾年，炒房的都是六都、大型上市櫃公司，我們偏鄉小公司，根本沒能力炒房，結果採連坐法，讓全台建商承擔金融緊縮壓力，覺得莫名其妙。」多位中南部小建商爆氣向CTWANT記者表示，「既然政府喜歡溯及既往，應該要把當初炒房、排隊的公司，下市下櫃、停止執照啊！」「不要選前我們是產業火車頭，選完就看不到火車尾，現在連軌道都拖走了。」國城建設總裁洪平森表示，金融緊縮下，最慘的就是戰戰兢兢把一生精力都投入建築事業的小型建商。（圖／林榮芳攝）小建商們會這麼氣是因為，政府祭出的七波打炒房，以及一系列金融緊縮政策，炒房建商不痛不癢，反讓許多認真經營地方的小型建商陷入絕境。根據CTWANT記者觀察整理，目前業者們有3項訴求，1.放寬土建融最高5成的管制，2.取消購地貸款必須18個月內興建的要求，3.放寬全國購屋者第3、4戶貸款限制。「央行一方面限期建商取得土地18個月後要開工，大量增加房市的供給；一方面又限縮建商土建融成數，造成建商資金短絀，形同逼建商自我毀滅。」台灣省建築公會副理事長陳明賢就抱怨，央行政策不但自相矛盾，且是造成許多爛尾樓的元兇。對小建商而言，最致命問題就是流動資金不足，他認為，央行的不動產放款總量管控，管不到大型建商，反而讓偏鄉的中小型建商資金斷鏈，加大城鄉發展差異及人口往大城市移動。目前央行規定土建融最高只能貸5成，但有小建商表示，公股銀行因水位滿不承作，願放貸的銀行又趁機調高利率，只能任人宰割。（示意圖／黃耀徵攝）嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土建融的限縮，讓中小建商更加籌資困難，造成了周轉不靈，央行又限制土地取得必需在18個月內限期開發，否則貸款資金收回或調高利率，這無疑是在籌資困難的問題上落井下石，中小建商面臨不蓋，貸款會被收回，蓋了卻籌不到錢的兩難。呂冠衡告訴CTWANT記者，現在的土建融貸款，公營行庫根本不做，只有幾家私人行庫有做，但也要看區域承作，可以承作的，利率也都趁勢調高到5~8%左右，「這實在讓建築業很受不了，所以借不到錢的開工不了，有些只好把案子想辦法賣掉找人承接；借到錢的，辛苦的經營，面臨利率高，營造成本提高，資金周轉問題的風險。」「中小建商都是各縣市殷實經營的在地業者，就是中小企業而已，經濟規模及籌資能力、管道，都不如大建商和財閥。」前台灣省不動產公會理事長黃啟倫說，政府若不適時適度放寬土建融、購屋者貸款的限制，那麽小建商連鎖倒閉危機將不可避免。
嘉義預售建商捲款跑路 業主淚訴存6年百萬頭期款秒歸0
建商爛尾樓事件頻傳，近日民眾控訴嘉義「鉅泓建設」預售屋交屋時間一延再延，最後直接捲款跑路，業主控訴辛苦6年積攢的百萬頭期款就這樣沒了，原本就不富裕的家庭直接變的貧窮，讓他無法置信，該案將面臨法拍，目前預售屋住戶及相關廠商也已成立自救會捍衛權益。今年4月花蓮縣吉安鄉建案「綠野仙蹤」才爆出建商一屋多賣、債務纏身，最終落跑、建案爛尾的爭議，近日又有民眾在社群平台Dcard以「嘉義建商倒閉 業主訴求無門」為題發文指控，建商鉅泓建設在嘉義台林街蓋的「臻品舞」出現爛尾，即將面臨法拍。該文指出，預售建案「臻品舞」19戶全部完銷，所有業主共支付頭期約2400萬元，卻因建商捲款跑路成為爛尾樓。業主控訴，原訂在2024年4月交付，但建商蓋樓期間多次以疫情為由延遲建築期，業主也體諒建商難處，願意以建商的交付時間為準。「2025年初整棟大樓已蓋好封頂，室內裝修也完成，2025/2月申請使用執照被退件後又以此為由推遲交屋。然後噩夢就來了⋯⋯」，該業主陸續發現，建商名下其他公司跳票、法人被多筆強制執行，建案土地在111年就被抵押又經歷二胎貸款，負債廠商也開始申請支付命令和強制執行。業主一路始終蒙在鼓裡，建商也不出面說明，消保官無奈表示，「不出面就是一張調解不成立，後續你們自己去找律師」。求助無門讓他怒斥，「就差臨門一腳拿到使用執照就能過戶，為什麼建商要這樣作賤業主，這是我辛辛苦苦賺來的血汗錢，我真的做不到認賠」、「原本買的成家厝現在變成賠家厝，讓原本就不富裕的家庭直接變的貧窮，一百多萬的頭期款，我要努力省吃儉用6年才存的到，怎麼說沒有就沒有了⋯」對此，網友也熱議，「建商倒閉潮應該要開始了」「2400萬就跑路？真的很奇怪！」也有網友分享，「以前的建案都是快蓋好了才開始賣 還要用工地秀吸引，開放參觀內部實際狀況」「買預售屋就跟買未上市股票一樣有風險，下訂前要思考風險」。也有網友分享，「價金信託、不動產開發信託這兩個履保方式，看似好像安全，實際上在台灣歷史紀錄裡面，出事率是最高的，幾乎完全沒有任何保障效果。不要說履保帳戶裡的錢被拿光，就算有剩一些錢，已購戶的債權順位基本上都是第三第四順位起跳，根本輪不到你們分錢。」經查判決書，鉅泓建設光是在2025本票裁定數量就高達10筆，且目前建商公司電話已成空號。不僅業主受害，多間冷氣廚具廠商也血本無歸在社群平台Threads發文指控。目前業主與廠商已組成互助會群組，預計將討回公道。
光陽內鬥3／集團高雄總部蛋白區變蛋黃區 專家估重劃後獲利至少171億元
全台籠罩在川普關稅危機氛圍之際，機車南霸天光陽工業前董座柯勝峯與執行長柯俊斌的「雙柯內鬥」，也鬧得沸沸揚揚，柯勝峯公開指控遭逼退及閃電請辭後，隨即「人間蒸發」，柯俊斌則以100多字簡單回應，「完全與事實不符」。CTWANT記者調查發現，南部不動產界更關注光陽位在高雄蛋黃區1.5萬坪土地的未來的開發價值，目前光是土地市值就上看170億元。光陽董監事16日改選在即，CTWANT記者透過諸多關係聯繫兩位當事人，柯勝峯行蹤成謎（一度傳出已出國），連秘書都不知道人在哪裡。柯俊斌則婉拒所有採訪，一切都以10日下午的三點回應為主：「1.柯董事長10日記者會中，對於本人指摘之部分，完全與事實不符；2.光陽公司的組織運作，向來一切依據公司法及公司相關規定執行；3.本人對於光陽公司的經營方向，一直期望著眼公司長遠的發展，以生產優質產品滿足顧客，使員工有良好工作環境，擁有良好的待遇，並使股東擁有穩定的投資報酬為目標。」光洲建設董事長柯俊吉（左）是柯俊斌的堂弟，他不但是光陽的現任董事，也是新當選的高雄市不動產開發公會理事長。（圖／報系資料）據本刊記者私下了解，柯勝峯在聲明稿所言：「發現執行長柯俊斌，聯合其家族企業光州（應是洲）建設董事長柯俊吉，正私下運作要在今年4月的董監事改選，讓柯俊斌擔任光陽董事長兼執行長，逼我退出公司經營高層，全面掌控公司主導權。」倒是在光陽各大家族間掀起不少討論。業界人士說，「柯勝峯先拋出震撼彈，柯俊斌怎麼接都會受傷。」也有人判斷，柯俊斌應是已有相當的勝算，才會更低調應對，一切等董事會後再說。南部不動產開發商更關注光陽驚人的廠區土地資產的未來。按照柯勝峯所說：「柯俊斌對於機車行業前景不抱期待……，消極守成即可。若公司虧損則可以關廠，也有利於現有廠址進行土地重新利用，潛在獲利更甚於辛苦經營本業。」由於光陽三大柯姓家族的主要根據地都在高雄，對整個高雄的發展方向自然十分清楚。柯勝峯所說的光洲建設董事長柯俊吉，正是柯俊斌的堂弟，也是今年3月新選上的高雄市不動產開發公會理事長。早在幾年前，高雄在地的土地開發商中便盛傳：「光陽的老二（第二大家族）想開發三民區那塊地，而老大（第一大家族）不肯。」如今加上柯勝峯的指控，這場雙柯之爭的背後原因，不免又引人多一重遐想。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀估計，光陽總部的土地未來重劃後，至少可獲利171億元。（圖╱謝哲耀提供）光陽集團總部位於高雄市三民區灣興街，主要廠區包含管理大樓、研發大樓、第一廠區、第二廠區、民族廠區、物流中心等，總面積約15,563坪，土地為乙種工業用地。過去這個地方屬於郊區，現在隨著輕軌的發展，光陽總部附近開始重劃，這塊地已接近蛋黃區。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，2022年義聯集團在光陽周邊以每坪56萬元行情買下附近的乙種工業用土地，以此推估目前光陽總部土地市值為87.1億元。「假使未來比照一旁107期重劃土地之條件，變更成特定專用區、地主可分回5成，以目前市值每坪220萬元來看，未來分回土地市值起碼171.2億元。」就算以現在土地估算171.2億元來算，也相當於光陽近9年稅前純益總和，若順利遷廠將原址進行土地變更與重劃，光陽總部現址的未來，很可能像台北南港商圈一樣華麗大翻身。
大同23年首發股利！擬配發2.95元 股價漲逾7%成交量衝台股第一
大同（2371）4日董事會決議盈餘分派案，每股擬配發現金股利2.95元，以昨日收盤價估算，殖利率逾7%，這也是睽違23年首度發放股利，未來將朝向每半年配發股利目標前進。今（5）日早盤以44.35元開出後，股價強漲逾7%，10點左右成交量逾4萬張衝台股第一。大同2024年全年合併營收474.77億元，歸屬母公司淨利144.77億元，年增4.5倍，每股純益6.46元，創下歷史新猷。去年全年合併營收較前一年減少5%，但營業淨利大幅成長8.4倍，達117.63億元，獲利也成長逾4倍，達142.45億元，每股盈餘從前一年的1.13元大幅攀升至6.46元。大同去年第四季單季合併營收118.65億元，營業淨利47.05億元，單季淨利77.45億元，每股盈餘3.46元。大同指出，去年因電子代工事業產品組合調整，導致合併營收不如預期，但核心事業電力事業群中，馬達與節能空調營收持續上揚，電纜與重電去年全年營收成長達雙位數。大同表示，在各國分別積極補強電網韌性及AI浪潮帶來的大量電力需求，電力事業群仍為剛性需求、展望佳。大同強調，大同將重點整合不動產開發帶來的電力設備及家電需求，並持續拓展電力與新能源核心事業群於海外的業務，聚焦先前布局的日本、東南亞、美國及中東市場，強化本業並落實每半年回饋股東的股利政策。
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。