先買後賣
」 房市 央行 換屋 房貸 限貸令
中小型建商、代銷、房仲岌岌可危 房仲大老示警「5顆未爆彈倒數計時中」
房市持續探底，2025年全國建物買賣移轉棟數僅26萬棟，年減幅超過25%，交易量急凍，也影響相關房仲從業人員生計。房仲全國聯合會理事長王瑞祺今(2)日示警，當前房市已不只是景氣循環問題，而是在長期政策干預與信用緊縮下，累積出5顆未爆彈，包括中小型建商資金斷鏈風險浮現，以及房仲與代銷倒閉潮即將到來。王瑞祺指出，2025年全國建物買賣移轉棟數勉強守住26萬棟，但若扣除屬於「預售完工、被迫交屋」的案件，實質反映市場溫度的中古屋交易量，已跌至近30年低點，對房仲與相關產業而言，這不是修正，而是結構性寒冬。他直言，政府從第一波到第七波打房，房價未見合理回落，市場交易功能卻先被卡死，現在的問題不在民眾、不在需求，而是政策錯置，正在把整個產業推向懸崖邊。在長期政策干預與央行信用緊縮下，房市已形成5顆未爆彈，目前雖尚未真正引爆、但卻已開始倒數計時，他呼籲政府應該要嚴肅對待了。未爆彈一：交屋海嘯疊加需求斷崖王瑞祺指出，2026至2028年全台將迎來約36萬戶預售完工交屋潮，這些房子多在資金寬鬆、房市高檔時期銷售，如今卻遇上貸款成數縮水、銀行保守貸放、買方信心全面退卻。買方不是不想交屋，而是籌不到錢。他警告，當交屋資金斷鏈，轉售潮將湧入二手市場，特定新重劃區、供給過量區，恐出現「急跌式修正」，進一步衝擊市場信心與區域房價。未爆彈二：首購與換屋族被擠出市場王瑞祺直言，目前市場最大的結構性問題，不是投資炒作，而是「有真需求的人買不了房」。名義上首購可貸8成，實務卻常見僅5至6成，寬限期縮短、利率快速跳升，讓自住族現金流難以承受，嚴重違反政府照顧首購自住政策。換屋族則因「先買後賣」在銀行端實質停擺、第二屋貸款一律壓至5成，形同被全面封殺，「當首購、換屋都被擠出市場，房市就不再流動，沒有流動性的市場，本身就是最大之風險。」未爆彈三：中小型建商資金斷鏈風險浮現隨著銷售速度大幅放緩，王瑞祺指出，最先承壓的並非大型建商，而是土地成本高、槓桿高的中小型建商。當預售去化不如預期，卻已背負工程款與融資壓力，將可能出現延遲交屋、品質下滑，甚至零星財務危機個案。近期的｢土方之亂」對這些中小型建商衝擊更大。這不是危言聳聽，而是市場現場已經開始出現的訊號。他警告，一旦失控，將反過來加劇銀行保守心態，形成惡性循環。未爆彈四：房價若跌1成全民財富蒸發9.5兆王瑞祺警告，政府若持續以「壓價」作為唯一目標，後果恐怕超出想像。全台約950萬戶住宅，若平均每戶1000萬元，房價只要下跌1成，就等於頓時蒸發掉9.5兆元的全民財富，等同於3年的中央政府總預算。未爆彈五：房仲與代銷倒閉潮王瑞祺直言，第5顆未爆彈已在引信燃燒中。房仲與代銷等產業高度仰賴成交量，去年已有超過5成房仲業者瀕臨虧損邊緣，部分店東甚至為求生存，不得不動用個人資產或出售持股挹注資金，以維運作，經營環境十分艱困。交易量一旦腰斬，很多人收入幾乎歸零，農曆年後恐出現明顯關店與失業潮。他預言：「農曆年後，很多房仲業鐵門關了就拉不起來了！」這不只是產業問題，而是數十萬家庭生計、內需消費與社會穩定的問題。若任由產業失血，最終將回頭拖累整體經濟。房仲全國聯合會將2026年房市關鍵字定為「卡」。王瑞祺形容，「那一橫，就是政府過度介入市場的手。」他呼籲，政府應正視市場的這些未爆彈，儘速調整信用政策、放寬第二屋與換屋貸款限制，並與產業建立實質對話機制。政府在制定房價與土地政策時，亦應秉持預防重於補救的思維，從源頭審慎布局，而非待問題惡化後才被動因應。「裝睡的人叫不醒，但我們仍必須把事實說出來。」王瑞祺強調，房市若持續被政策卡死，爆炸的將不只是產業，而是信心、就業與台灣經濟的基本盤。
換屋切結放寬一日行情？ 專家：營建股仍趴在地上喘
今(9)日營建類股指數大致持平，並未對換屋切結放寬至18個月的政策有太多利多解讀，相較於4日新青安政策放寬隔日，營建類股大漲超過6%，此次市場表現冷靜。對比台股指數一度寫下歷史新高的24880點，專家認為，營建類股指數「仍趴在地上喘」，顯示市場資金仍對營建業前景看法相對保守。相較於4日，新青安政策排除在72-2的改變利多，5日上市營建指數噴漲近7%，至少還有一日行情；昨(8)日政策調整宣布換屋切結延長至18個月，市場認為對於房市資金動能影響有限，今日營建類股表現平淡，市場並未解讀對於房市有重大利多。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，根據先前央行提供資料顯示，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2142件，平均每月先買後賣切結一年出售的件數不到100件，由於數量真的很少，銀行承作態度也不積極，因此央行即使放寬出售時間到18個月，市場上也不會有新的資金動能。曾敬德表示，股市資金終究不會與政策對做，反映市場認為房市景氣仍受到政策抑制，即使不少營建公司有入帳的營收表現，但資金仍青睞話題性較高的科技產業，現在就等著觀察第三季央行的理監事會議，有沒有進一步略為放寬的措施。
房貸政策再放寬！換屋認定延長至18個月 專家：對市況影響不大
繼新青安後，房貸措施再度鬆綁，央行今(8)日宣布，延長換屋族售屋時間認定至1年半時間。專家認為，目前房市交易節奏放緩，讓換屋族資金籌備較顯寬容，為目前逐漸萎縮的換屋市場注入強心針，但可放款的資金有限，成效有待時間觀察。去年9月為確保換屋族權益，央行特別在信用管制措施中加上「人道走廊」，換屋族若在買房的1年內賣掉舊屋，則可避免受第2戶限貸5成之限制，央行今宣布放寬，換屋族賣舊屋認定期限延長至18個月，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，延長換屋時間至1年半，可降低自住族群資金斷鏈風險，也能避免換屋族為急售而賤賣的情況，有助於房市價格趨於穩定，惟目前由於銀行方後續稽核困難，加上銀行滿水位問題仍未完全解鎖，是否因此鬆綁措施，而讓2房換屋族限貸或申貸延撥狀況緩解，仍有待時間觀察。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也說，央行主要順應民意，對卡關的換屋族稍微放寬，略表心意，給與緩衝空間，不過切結書從12個月寬限到18個月，還是要看銀行承做意願，且緊縮的水位、放款集中度困境，仍未改善，因此銀行對於換屋族的房貸態度不會改變，仍然會希望把資源優先釋放給符合5P的申貸族，切結書放寬對市況來說影響並不大。而所謂授信5P原則，意指銀行授信須考量借款戶（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，根據先前央行提供資料顯示，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2142件，等於每月大概先買後賣切結一年出售的件數不到100件，顯示真正跟銀行簽切結的數量很有限，此次央行放寬將出售時間延長到18個月，的確可以讓換屋族鬆一口氣，但銀行可放款的資金有限，優先承作首購，仍是影響關鍵因素。
把握1年售屋寬限期 換屋族汰弱留強最佳時機
央行祭出第七波信用管制，房市逐漸進入觀望期，不過不少專家指出，此時房市回歸基本面，正是剛性需求的自用族群進場時機。相比先前房市熱潮排隊買房時期，民眾更有機會能挑到好地段且價格合理的好物件，不論是舊換新、小換大、蛋白變蛋黃，現階段都是不錯的時機點，尤其建議換屋族把握機會進場汰弱留強。央行10月9日針對第七波信用管制後三族群進行鬆綁，繼承族群購屋時可不計繼承來的房屋與房貸戶數；換屋族也能以切結方式出售舊屋取得較好的房貸條件；前兩者成屋及預售屋已簽約的購屋者也排除在外。針對有實際換房需求的族群，經與貸款銀行簽署承諾後，新的第一或第二戶購房貸款（不包括高價住宅貸款）可以排除在此項規定之外。央行業務局潘榮耀表示，借款人應在新貸款撥款後1年內，賣掉原有的房子並完成產權過戶，且不能以轉貸等方式規避這個承諾，「如果借款人違反了承諾，銀行可以取消寬限期、要求立即償還貸款本金或差額，並收取罰息及違約金。」不管原本是有房無貸款、或是有房有貸款者，簽切結書一年內出售舊屋，就不受第二戶限貸5成限制，可享有最高8成與寬限期。對於換屋族應如何應對或爭取較佳的貸款條件？專家指出，除了和銀行切結一年內出售，可以不受第二戶貸款限制，換屋族群也可以利用沒有房貸的配偶申請房貸，同樣享有首購條件。而如何聰明換屋，常讓換屋族困擾，攸關手頭資金運用，要「先買後賣」還是「先賣後買」。永慶房屋客服中心資深經理陳繼先建議，由於房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，可以採取「先賣後買」的策略。一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件。「先賣再買」最大的優點是財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，可與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進行，且仍然有找新房的時間壓力，陳繼先建議，若想先賣屋再找房，應事先做好短期租屋的準備為佳。「先買後賣」則優點是時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好，不過先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，在舊屋賣掉之前，也要同時負擔兩筆房貸，較適合手頭資金寬裕的換屋族。至於房貸水龍頭栓緊，如何儘量提升貸款成數呢？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，讓銀行越放心條件越好，例如穩定收入與在大型企業就業，同時也不要完全沒有跟銀行往來，維持良好信用紀錄，按時繳交各項帳單，避免使用循環利息。此外，專家認為，這波管制應正面看待央行打炒房，投機客出逃後，還給市場穩定秩序，自用族群才有機會挑到好地段且價格合理的好物件，不論是舊換新、小換大、蛋白變蛋黃，明年都是不錯的時機點，建議換屋族把握機會進場汰弱留強。信義房屋副總經理信泓浚即指出，挑選物件時，可多留意交通是否方便、生活機能完善、週邊居住人口勿過度稠密或稀少，符合多數購屋自住者需求，有助未來換屋轉手。
打炒房「成交量變糾紛量」 房仲全聯會9訴求盼房市軟著陸
第七波房市信用管制措施，被市場稱為「史上最強打房」，不動產仲介經紀商業同業公會全聯會（房仲全聯會）提出穩定房市9大訴求，包括信用管制不溯既往、換屋出售期限從1年延長至2年、繼承將依法排除、新青安寬限期從5年降為3年、避免不合理提高利率水位……，盼房市穩健軟著陸。第七波信用管制無聲無息橫空出世，令全國房仲業乃至不動產業者措手不及，毫無因應下，被迫站上房市海嘯第一排。房仲全聯會1日指出，央行推出該措施過於倉促，缺乏完整配套措施與充分思考，房仲業恐將面臨 「沒有成交量，只有糾紛量」的困境。然而，信用管制無預警上路，不僅「錯殺」無辜換屋族，更可能出現許多問題，例如金融業者「挾資金為王」，利用資金優勢夾帶金融商品銷售、調高利率等手段，迫使消費者買單，造成市場亂象橫生。對此，房仲全聯會呼籲，政府在管制政策下應統一放貸標準，避免橫生事端，導致「有關係就沒關係」，而「沒關係」的消費者成為受災戶。房仲全聯會理事長王瑞祺就指出，為避免房市過熱，業界向來對政府的金融管制措施抱持支持態度，但任何政策的實施，都應建立在充分溝通及完整配套之上，倉促上路只會帶來更多問題，不僅讓房仲業者疲於奔命，消費者更可能成為「最大受害者」。王瑞祺近日也召集房仲全聯會不動產智庫總會長林金雄、會長張欣民暨全體委員提出9大訴求，期望政府能聽見產業心聲，讓房市更穩健、軟著陸，也使房價更趨於穩定。1.「9/20前交易不溯既往」，2024/09/20前已成立之不動產買賣契約(私契)應不朔及既往，減少糾紛。2.「換屋出售期限延長至2年」，自住換屋族先買後賣時，2年內售出舊屋不受影響(原為1年)。3.「排除依法承受或按政策推動」，排除依法承受及政策推動之不動產，如繼承、都更、土地持分等。4.「10年以上長期持有除外」，結合房地合一自用持有認定標準，持有10年以上之屋主應為長期置用（如婚前購屋、留予子女等用途），應排除本波金融管制之適用。5.「縮短新青安寬限期5年為3年」，金融管制因新青安政策而來，其本金寬限期由也應由5年縮短為3年，減少讓投資客利用新青安成為政策破口。6.「金融機構不得要求承貸戶搭買與房地產無關之金融商品」，金融機構不應要求購買金融商品為放款條件，增加購屋人負擔。7.「金融機構估價應依實價登錄總價為估值」，「為避免銀行估價與市價落差」金融機構不動產核貸以實際成交價或實價登錄之資訊為估價基礎，標準一致。8.「房市政策應由各部會協調後再行頒布」，房地產政策跨部會協調應予一致。9.「保障自用型購屋人房貸利率」，自用型房貸產品利率提升幅度應在銀行兼顧風險控管考量下，以房貸利率地板價（目前為2.185%）加2碼為上限，以避免不合理提高利率水位，大幅增加購屋者負擔。
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
央行限貸令急轉彎 立委嗆：執政7年不做「為救選情急就章」
央行上個月所祭出的第5波房貸管制措施，限制在六都及新竹縣市購買第2戶房的民眾，只能貸款七成。但此規定上路後卻因為誤傷「自用住宅先買後賣」的換屋族，央行緊急研議解套方式，並於10日公告，貸款戶得與銀行簽署切結書，若在1年內出售舊屋，新屋就可免受限貸7成的限制，但如果1年內沒出售，就視同第2戶房貸。民眾黨立委邱臣遠表示，雖然根據央行說法，認為以1年時間處理舊屋很合理，只不過實際上路後，換屋族是否因為1年期限任人宰割？而針對家庭仍有2戶居住需求的民眾來說，又應如何避免受到央行貸款限制？邱臣遠說，根據財政部規定家庭擁有第四戶房屋才列為非自用住宅，到底家庭持有幾戶住宅，才是財政部與央行共同打房對象？這些問題政府顯然沒有說清楚。邱臣遠坦言，民進黨上任以來，實踐居住正義總是說一套、作一套，過去7年都不做，選舉一到什麼都推出來急就章，不論是推動囤房稅、限貸打炒房、租屋補助等，不是配套作不夠，就是治標不治本，沒有打到該打的對象，卻打了不該打的對象，政策不周延，顧此失彼。邱臣遠也呼籲政府在推動居住正義政策上，不能總是在沒有凝聚內部政策目標共識之下，只為了救選情而草率推出缺乏配套措施的應付政策，以致朝令夕改，這樣終將適得其反，也讓居住正義淪為空談。
換屋族安了！央行放寬第2戶7成限貸令
換屋族安了！中央銀行上月祭出第5波房貸管制措施，「民眾在六都及新竹縣市購買第2戶房，限貸7成」，此規定「誤傷」先買後賣的換屋族。央行昨日宣布解套措施，貸款戶與銀行簽署切結書，在1年內出售舊屋，新屋就可免受限貸7成的限制，如果1年內沒出售，就視同第2戶房貸，銀行將收回貸款成數差額，並自撥款日起收取利息或轉貸等違約金。央行6月祭出第2戶購屋貸款7成限貸令，誤傷「先買後賣」換屋族，央行昨宣布鬆綁，貸款戶簽切結書在1年內出售舊屋，就可免受貸款7成限制；圖為央行總裁楊金龍。（圖／報系資料照）簽切結1年內出售舊屋可免受限央行今年6月舉行理監事會，宣布第5波房貸管制措施，主要針對六都及新竹縣市等特定地區，第2戶購屋貸款成數上限7成，未料意外卡住許多「先買後賣」的換屋族，立刻面臨交屋貸款金額不足衝擊，紛紛找選區立委陳情，要求央行全面檢討並提出因應措施。為避免爭議擴大，央行上周分批找來多家銀行討論，研議如何在不影響政策原意下，仍能讓換屋族順利購屋，最終討論出簽署切結書的折衷作法，換屋族須在1年內賣屋，交屋時出具與銀行簽署的切結書，以避免產生交屋時貸款金額不足的問題，讓流程更順暢。行庫主管透露，討論時有半年、1年及1年半等3個版本，但多數銀行認為，半年太趕，1年半又太長，最終同意以1年為限須出售舊屋的限制，因為如果真的是換屋，以1年處理舊屋「很合理」，如果時間拉得更長，那就等同買第2屋，就不是換屋族。協處措施為先買後賣換屋族解套行庫主管表示，不管有沒有限貸令，第2戶的房貸條件通常不會太好，的確有些換屋族會受到影響，但很多人認為貸款條件不好是受限貸令影響，紛紛找上選區立委來喬，讓銀行也覺得很無奈，因此希望央行訂出統一規範，讓大家好做事。央行官員表示，之所以限縮特定地區第2戶房貸的成數，主要是看到不動產放款占總放款比重不斷上升，加上第2戶房貸業務量不減反增，才會決定出手。至於有限貸令溯及既往的說法，央行重申，已進入向金融機構申貸階段才會受影響，尚未向金融機構申貸者，非屬貸款案件，沒有所謂的溯及既往。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全表示，央行願意調整限貸規定，算是傾聽民意，可以減少交易糾紛。但強制第2戶購屋貸款撥款後1年內，須將第1戶房貸擔保品完成買賣過戶，且要塗銷第1戶房貸抵押權，否則收回貸款成數差額、追溯自撥款日起，按貸款餘額計收罰息等，以上規定對想賣屋、又賣不掉的換屋民眾，或家庭成員仍有2戶居住需求的民眾來說，有立即還款與違約受罰的壓力。房產業肯定：傾聽民意減少糾紛楊玉全說，購買第2戶是為換屋或為家人就業、成家合理所需，並不是炒房，建議政策上還可再寬容。住商不動產企研室執行總監徐佳馨說，現在房價高，想換屋民眾要將第1戶貸款先還清並不容易，如今可以寫切結解套，確實有幫到換屋族群。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這項配套措施可解讀為央行是就非自用房屋進行成數管控，並非針對自用客出手。對於第2戶用配偶名義購屋，就不會有限貸的說法，徐佳馨指出，這部分涉及重購退稅，因賣1戶再買1戶可享退稅優惠，但2戶的所有權人應為同一人，若不同人將無法適用。
2大新制上路打炒房 衝擊「3大族群」
打炒房的《平均地權條例》新制將上路前，央行再出手，推限貸令，讓原本逐漸回溫的房巿，陷入風聲鶴唳之中，衝擊購屋人信心，不過，信義房屋企研室專案經理曾敬德指出，這次限貸令，央行出手已較上一波2011年至2014年時輕了許多，那時是要求銀行以鑑價6成放貸，但這次除雙北外，納入炒房氣焰較高的新竹、台中、台南與高雄，後續發展值得關注。巿場人士表示，兩大新制上路後主要衝擊預售投機客、私法人以及換屋族。巿場人士指出，《平均地權條例》新制主要打到預售投機客與私法人，但因不溯既往，7月1日才會上路，反引發一波私法人搶上車潮。如今央行限貸令要求第2屋只能貸7成，則頓時讓換屋族或一些口袋不夠深的置產族慌了手腳，急著辦信貸、賣股票、將手中房子汰弱存強。不過根據永慶房屋調查，《平均地權條例》新制7月上路，58％消費者認為沒有影響，甚至有11％消費者會增加購買預售屋意願，顯示預售屋仍有付款相對輕鬆、屋況新、可客變等優勢，仍受到消費者青睞。至於央行限貸令的衝擊，有業者表示從近期營建股表現來看尚不明顯。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，《平均地權條例》新制上路前，「預售屋禁止轉讓」不溯及既往，近期發現有不少想增加資產彈性的購屋者開始搶進，希望趕在新法上路前買到「末代可換約」產品。這點從4月預售交易量增，創近13個月新高可見一斑。此外，就特定區第2戶祭出的最高貸款7成限貸令，估計將可防止交易最熱的特定區房市炒風再起，不過，周昆立分析，限貸令恐將誤傷「先買後賣」的換屋族，估計近期將有不少須交屋的換屋族，需急籌錢，可能需利用銀行信貸或請建商提供貸款等方式，才有辦法順利交屋，短線恐有不少交易糾紛。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨則認為，《平均地權條例》修正案上路後，目前可看得出預售市場和私法人購屋受影響最為明顯，不過因民間交易樣態甚多，初期勢必相對混亂，預售成交量萎縮，資金轉往成屋態勢明顯，建商亦可能願意降價打開買氣，在付款優勢下，形成自用買方轉預售，投資買方轉成屋的趨勢。
央行擴大打房換屋族傷最重 房市專家：預售屋交屋恐爆糾紛
今（15）日央行召開理監事會，宣布不升息，終結「連五升」，不過卻無預警實施第5波不動產選擇性信用管制措施，主要針對特定地區全台6都、及新竹縣市，總共8大城市，第2戶購屋貸款，從原本的「無寬限期」規定，增加「最高成數上限為7成」，消息一出，震撼市場！對此，房市專家馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，央行此次意外擴大打房，並且加碼打到換屋族，預料已簽約、未交屋的預售屋，將來交屋時，將要補足1成的自備款，若籌資不及，恐將引爆交屋糾紛。何世昌表示，央行祭出第5波不動產選擇性信用管制範圍，擴及第2戶房貸，預料首當其衝的，正是換屋族群，未來購屋需多準備約1成自備款；若換屋族自備款不足、需取得較高成數銀貸，只能先賣後買，無法像過去採取先買後賣的模式。而央行打房打到換屋族，也說明過去政府「打炒房不打自住」的宣言流於空談，現在的打房措施已不分對象，購屋族只能自求多福。何世昌表示，其實今天央行最新的打房令，頗令人好奇和不解的是，過去央行調控房市政策，向來是不打擊自住客、只鎖定投機炒作，但是這次第5波不動產選擇性信用管制，竟然連換屋族都列入打擊面，違反過去的調控政策，與以往相較是蠻奇怪的。何世昌表示，不過，央行此舉，也意味著，央行對於未來房市的看法，恐怕應是房價在一波軟著陸之後，目前需求還是穩健，房市底部可能成形之際，在通膨、營建成本等支撐下，未來恐怕不久之後房價可能回彈。何世昌觀察，此次央行宣布祭出第5波不動產信用管制，並自16日起實施，並沒有緩衝時間，接下來，打擊面將擴大到換屋族，尤其是位於央行管制區域的8大城市，已經簽約、購置，但尚未完工交屋的預售屋，若為第2戶購屋，則勢必面臨貸款最高成數上限為7成的限制，日後交屋時將面臨自備款馬上要多1成的籌資壓力，屆時不只是建商受到影響，第2戶以上換屋族也首當其衝；尤其部分換屋型產品，總價相對偏高，一下子要拿出總價1成的自備款，也是一大挑戰。何世昌指出，一旦有些人無法在交屋之前拿出1成自備款，則恐怕交屋前將有一波換約潮；而換約求出場之際，屆時價格是否有撐，則將是未來觀察重點。此次央行祭出第5波不動產信用管制，打擊面究竟有多大？何世昌分析，依去年全台預售屋交易件數約8萬件，以及前幾年12~14萬件來概估，目前已簽約、未交屋的預售屋應該20~30萬戶跑不掉，若以第2戶以上換屋客佔3~4成估計，可能有6、7萬戶，甚至近10萬戶都會面臨這次打擊面。
打房神秘第4招1／不只寬限期！央行悄悄調升房貸利率 換屋族跳腳
疫情衝擊百業，卻澆不熄全台瘋買房盛況，去年起央行兩度進行選擇性信用管制，今年9月23日第三度出手，央行總裁楊金龍30日甚至承認，「要回到過去房價很難！」CTWANT記者發現，央行還有第4項措施「調升第二戶房貸利率」，被PPT鄉民暗諷「這才是央行隱藏版的殺手鐧！」央行9月23日再度修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，包括特定地區(六都+新竹縣市)第2戶購屋貸款不得有寬限期、調降購地貸款最高成數為6成、調降工業區閒置土地抵押貸款最高成數為5成等，被視為第三波打炒房。不過，事隔一天，各家銀行又收到央行通知，「特定區第2戶自9/24日起，房貸利率不得低於1.72%。」代表第2戶貸款，除了不再有寬限期，還要調高房貸利率。PTT版上悄悄熱議，「最大影響就是換屋族，全部都要變賣掉租房，再買。」「房子加價賣，繼續轉嫁」「最衰小的是換屋族= = 直接被打到」「(與優惠利率差)0.39 (貸款)一千萬每一個月就多繳3250元 差很多齁~」祭出打炒房3項修正措施的隔天，央行又通知各家銀行，「調升第二戶房貸利率不得低於1.72%」，究竟是打投資客還是打換屋族，在PTT引起鄉民熱議。（圖／讀者提供、截取自PTT）有網友分享自己的狀況，「我是真的因為小孩要小換大，這下我得繳更多錢了，而且還沒有寬限期讓我撐裝潢好，入住到舊家賣掉這階段」「北漂青年在老家買房給老人家，也在北部買房自住錯了嗎？」「央行明明說不升息，卻有小動作，這樣偷偷摸摸通知銀行，不直接宣布，很奇怪！」明眼的網友抱怨。記者實際詢問多位房產業者及民眾，央行悄悄出手，大部分民眾還不知情。屋比房屋總監陳傑鳴認為，這次央行調控手段，雖然可以降低投機炒作氛圍，但可能誤傷「先買後賣」的換屋族，只有「投資小白」影響最大，對於善用人頭購屋的投資客影響有限。為要打房，央行還限縮建商購地貸款成數。鑫建築團隊執行長許峻豪表示，過去土地貸款成數可達8成，去年12月第一波打房調降至6.5成，但打擊炒作效果明顯不彰，現在又降0.5成實在不樂觀，「附加成本最終都會回到消費者，建設公司有利潤才會推案，打越兇，只會讓房價提高越多。」究竟成本漲多少？清景麟建築團隊董事長林聰麟以台南東區為例，5年前土地每坪20、30萬，每坪造價僅7.5萬；現在土地60萬一坪，造價要15萬，「全台都是這樣，土地、造價成本都翻倍，售價怎麼辦？」5年前台南東區房價約18~20萬元，目前清景麟推出的「巴克禮PARK2」開價約3字頭起跳。清景麟建築團隊日前舉辦「巴克禮PARK2」動土典禮，董事長林聰麟表示，面對缺工、原物料上漲，以往2~3年可完工，現在要4~5年才能完工，公司為此改採邊建邊售銷售模式，而一期賣2字頭，二期也調漲為3字頭。（圖／宋岱融攝）｢政府才是炒房大戶！」甲山林廣告、愛山林建設總經理張境在提到打房火力全開表示，政府每次都說建商炒房價，其實是政府先炒地價，中央政府應該先關心地方政府為什麼地價開標這麼貴，公然告知地主地不能賣太便宜，「房價這麼高不是我們願意，是政府先公然炒作地價，非常不夠正義，打房加稅是第2個不正義，建商平均一案賺20%，工程期4年，一年賺5%不算多，增加建商營運成本，最後只會反映在房價。」