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沒配套就硬上1／圖解土方之亂吵什麼？ 台中189案停工「每天燒千萬利息」
上週五傍晚，有一群人無法開心迎接周末。全國各縣市不動產開發公會理事長齊聚台北召開記者會，對政府新上路的「營建剩餘土石方全流向管制」提出強烈控訴，直言政策「沒配套就硬上」，讓全國已開挖工地陷入大規模停工潮，「光台中，就有189個工地被迫停擺，每天光利息就燒掉好幾千萬」，不只建商資金鏈岌岌可危，連工班、司機等基層勞工生計都面臨斷炊危機。這場土方之亂，民眾因非產業人士，大多霧裡看花，甚至抨擊土方處理從非法轉合法即出現障礙，因此記者會一開始，台灣省不動產公會聯合會理事長吳國寶便拿出土方流向圖，解釋這場風暴的癥結點。吳國寶秀出土方清運流程圖表是，主管機關所盤點的最終填埋場C點和土資場B點量能都已經明顯不足，卻還要倉促上路新制，無異是要官逼民反。（圖／業者提供）他指出，依現行規定，工地挖出的土方必須從工地的A點，先運至暫置的土石方資源堆置場B點，再送往最終處理場C點，且開工前申請建照時就要向政府報備土方去處。然而，真正具備合法資格的最終處理場C點，目前全台含離島僅約18處，且多數早已接近飽和。根據内政部資料顯示，目前國內營運中的18處最終填埋場C點，總剩餘土方填埋量約計850.1萬方；而現行挖掘土方量平均計有4317萬方，扣除砂石粒料可供建材使用外，像是廢磚、混凝土塊等皆需送往最終場填埋，占總量的25%，約1000萬方，已經遠超過目前現有C點可掩埋的量能。地方政府若要再設新場，不僅面臨超過10公頃需環評與環差的門檻，還有坡度、水土保持等層層關卡，過程中只要遇上地方抗爭，計畫往往就被迫喊停，導致「C點從源頭就嚴重不足」在最終處理場難產的情況下，全台各地多半仰賴「土石方資源堆置場」作為暫存再利用的B點。吳國寶解釋，就是將挖出的土送至堆置場檢測，區分是可作級配的砂石或一般黃土，將可再利用與需掩埋做分類。但這類暫置場容量也有限，一個場區最多僅能容納約1~2萬立方米土方，「如果遇到一個深開挖的大型建案，單一工地就能瞬間填滿一整個場，後面的案子根本無法排」，導致大量工程卡關。另一個壓力則落在開工時點。依規定，建商報開工前，建築師必須先估算出土量，並在申報文件上清楚填列土方處理流程與去處，如今C點幾乎不存在，B點又滿載，讓許多建案連報開工都無門。吳國寶怒轟，「你不給我土方場，卻要我18個月內動工，否則土建融要被收回，等於把每天喝水的水龍頭直接關掉，要我們自己去等死。」台中不動產開發公會理事長謝麟兒就指出，「台中光是因土出不去就已經有189個工地停工，如果這些工地借款總額是1000億元，利息3%來算，1個月的停擺就損失2.5億元，每天都是好幾千萬在燒！」不只時間成本，還有工地安全的風險。新北市不動產開發公會常務監事曹來春也提到，雙北、桃園、新竹等大都會區有不少已挖到地下層的工地只能乾等，其中最危險的就是深開挖和緊鄰鄰房的工地，既無法回填，也無法繼續下挖，公安風險與鄰房安全隱憂一併升高，「之前三重、內湖都發生過地下室開挖不當造成坍方事件，如果這次因政策逼出更多停工又坍方的狀況，社會輿論只會對建築業更不諒解。」他無奈感嘆。營建業者提供多張土資場業者的停收公告，新令急上路，但土資場砂石車安裝GPS尚未完成申報，擔心觸法遭罰，因此紛紛通知暫停營運。（圖／業者提供）除了土方去化困境，新制搭配的GPS電子聯單制度，也讓前端載運業者不敢隨便出車。依新制規定，3.5 噸以上專業砂石車都必須裝設GPS，並透過電子聯單記錄從A點到B點到C點的完整行車路徑，只要車輛行駛偏離系統已設定的路線，就會被註記列管，未來恐因此拿不到使用執照。吳國寶說，全國原有約1.5萬輛載運土方的卡車，但目前真正完成GPS裝設的只有3282輛，且裝設站點有限，一站一天最多裝3台車，進度遠遠落後政策時程。另外，雙北許多建案都在巷弄中，3.5噸砂石車根本進不了，也未說明接駁配套。更讓業者不安的，是來自執法端的壓力。各縣市警方已接獲公文，自今年1月1日起，凡未裝GPS或未依電子聯單路線行駛的卡車，都可依照廢棄物相關規定取締，環保單位還可開罰，甚至可能面臨7年以上刑責。土方公司擔心稍有不慎就得跑法院，乾脆選擇停工不接案，「在家就好，誰要去蹲？」吳國寶直言。台南不動產開發公會名譽理事長郭建志表示，目前1立方米土方的處理費已從過去200多元被哄抬到約3000元，「一方土比混凝土還貴」，不僅讓營造成本失控，也將推升房價難以下修。全國各縣市不動產開發公會理事長認為，繼新青安、信用管制後，再一次受到政府「政策先行再做調整」的挑戰，而這次土方新制所帶來的影響，事態更加嚴重、棘手。（圖／林榮芳攝）根據多名業者提供資料，CTWANT記者手上就蒐集到北台灣9家土方堆置場的暫停收容公告，理由有「因後端管控方案未有定論」「未領有GPS審查認可證明書」「再利用產品未得到主管機關出場許可，以致妨礙廠區運轉(土方容納量滿了)」，為避免後續觸犯法規，「待相關配套措施完善後，再另行通知恢復營運」。面對全國工地停擺與成本失序的雙重壓力，各地理事長一致訴求，中央應立即檢討政策時程與配套：其一，儘速由中央與地方合作，規劃足量的最終處理場與土石方堆置場，最好能政府公辦，避免因民眾誤解而讓合理用地被貼上「垃圾掩埋場」標籤，也能避免民間業者趁亂哄抬價格；其二，在最終處理場尚未完備前，應給出至少4年緩衝期，將新制延後至2030年上路。為何延4年？吳國寶解釋，因為一個最終土方場的環評程序，通常沒有個3、4年無法過關，而這段時期可視為「配套建置與量能補強期」，加速盤點土資場，並建立清楚可行的運轉管理機制，而非管理空窗期。其三，餘土處理費用市場波動大，高雄目前價格已翻了8倍，建議統一律定合理收費標準，避免環保政策轉化為堆高建築成本的惡性通膨，如哄抬屬實應立即開罰；其四，電子聯單與紙本聯單應在一段過渡期內並行，避免單一系統當機就癱瘓全國工地。「政府要訂法可以，但要先把配套準備好！」吳國寶與多位理事長強調，若現行做法不調整，預售屋定型化契約下已賣出的房子無法開工，建商、買方與工人三方都將被推向糾紛與失業的邊緣。他語氣沉重地說，「現在不只是民間工地停工，他們自己的公共工程也停了。若再繼續硬幹下去，營建業只剩一條死路！」
開不開工都是死！土方危機才開始 陳志聲：房市1年半內不會見底
內政部國土管理署自今年（2026）元旦正式實施「營建剩餘土石方全流向管制」制度，卻因缺乏完善配套與足夠棄土場，全台建築工地在開工與停工之間進退兩難，台中精湛建設董事長陳志聲直言，目前業界已陷入「開工、不開工都是死」的困境。他同時也預期，「房市1年半內不會見底！」央行近年為抑制炒地炒房，規定建商以貸款購地後必須在18個月內申請建照並動工，如未依限開工，銀行即開始回收貸款，土建融成數也自4成降為3成。「但問題是，土要往哪裡倒？」陳志聲指出，合法棄土場不足，使得想守法施工的建商「連開挖都不敢挖」，導致全台營建案陷入前所未見的停滯。他進一步說明，在全流向管制施行前，乾淨且可再利用的土方往往可供有需求者載走，幾乎不需成本；即使外運，費用也僅每立方公尺數百元。如今不僅清運費、處理費雙雙飆升，每立方公尺動輒3,000至4,000元，南部甚至傳出上萬元的極端行情。「800坪基地若開挖10公尺深地下室，處理費估達9,000萬元，建商不敢開工，是合理反應。」陳志聲指出，土方管制並非僅衝擊民間開發，連公共工程也因此進度遲滯。由於合格棄土場有限，廢棄物運輸距離拉長，油料、人力與時間成本層層疊加，導致整體營建成本失控。「政府若只靠嚴查、嚴罰，卻不補強去化機制，將重創建築開發產業，最後受害的還是公共建設與經濟動能。」除了工程受阻，市場資金壓力同樣逼人。陳志聲指出，近兩年房市降溫，授信趨嚴、貸款成數下調，開發周期拉長，建商普遍陷入「撐」的氛圍。他也指出，今年在命理學裡面是九運，代表著社會動盪大。儘管目前大多建築業者皆認為，今年選舉年，執政黨將有機會放寬房市政策，不過陳志聲觀點不同，他認為，選舉年才是最不可能讓房市回溫，並斷言一年半內不會見底，要等明年中後才會穩定，而房市的起落又將影響社會，「這一年半是建築業最關鍵的考驗期，能否撐過去，看的是現金流與企業體質。」他也再次提醒，土方制度本意良善，但政府若忽視實務落差，將讓建築開發陷入停擺、民間工程斷鏈的惡性循環。他呼籲官方盡速盤點棄土場資源，建立土方再利用與跨區調配平台，否則「這場土方危機，恐怕才剛開始」。
房市核彈2／土方清運新制釀哄抬價格 憂市場壟斷建築大老喊「STOP」
今年1月1日起，土方清運新制上路，國土署將土方流向數位化管理，嚴格遏止非法亂倒，一場「土方之亂」正席捲全台。儘管國土署盤點全國2321處國有地，預估能去化逾1.5億立方公尺的土方，但似乎與產業現況脫節。營建業者各個怨聲載道，土方處理費暴增、沒有人清運、工地停擺，多位建築大老跳出來喊話，擔心合法土方場被少數業者壟斷、哄抬價格，呼籲配套未完善前，建議新制暫緩實行。近日台中地檢署成功破獲「土尾集團」於中彰雲嘉非法傾倒高達1.6萬立方公尺的廢棄物，體積足以填滿7座奧運規格游泳池，震驚社會。非法土方業者長期於河川地亂倒營建廢棄物，張麗莉表示，大家都不願意環境如此被破壞，呼籲政府配套措施要從計劃到實際可行，要加快速度。（圖／翻攝畫面）「查！該查！」中華民國不動產協進會理事長張麗莉痛斥，不肖業者非法傾倒、破壞國土，應嚴加查辦；但另一方面，她又針對近日土方清運新制的配套不足，造成建築業工程大亂、價格亂漲，嚴正提醒中央單位，「不能只是嚴查，新制必須配套多個合法清運管道同步施行，減緩對產業衝擊，才是好政策！」去年8月28日行政院核定「營建剩餘土石方最終去處規劃方案」，需從「源頭減量」、「土石方流向追蹤」及「擴增去化管道」三面向推動落實確保土方合法去處，並於今年1月1日起實行，凡載運營建剩餘土石方的清運車輛，均須裝設GPS定位系統，每一個進出點也都要使用電子聯單系統申報。不過，政府出發點立意良善，卻因配套不足，引來近月土方處理市場供需失衡，處理費用哄抬飆漲，造成產業大亂，全台建築、營建業者抱怨連連。甚至已經傳出有土方運輸業者想開高價，以「A/B車」戰術非法避開GPS定位。土方問題導致多個工地停工、成本飆漲，日前不動產建築開發公會全聯會舉行會員大會，會員提案通過希望政府暫緩實施土方清運新制。右2為不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全。（圖／不動產建築開發公會提供）「土方去化配套尚欠完備，土方場因新制疑慮觀望，不敢收土、不報價或藉機抬價，使營建工地面臨餘土無處可去，除了處理價格大漲，並造成工地無法如期開工，甚至開挖中斷有坍塌、損鄰等風險。」上月，不動產建築開發公會全聯會舉行會員大會，就有團體會員提案，希望政府在配套措施尚未完善前暫緩實施「營建剩餘土石方流向管理新制」，且提案經過會員決議通過，顯現對建築業建案影響相當嚴重。但這只能代表建築業的對政策草草上路的不滿，並無法阻擋上路時程。然而土方市場的失控讓業者實在無法坐以待斃，近日，台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶，將邀集六都及全省各縣市不動產同業公會理事長，大動作召開記者會，盼請政府正視建築業目前面臨的經營困境，其中衝擊非常大的就是「土方之亂」。吳國寶無奈告訴CTWANT記者，目前各縣市建管單位同步嚴查建商是否有如實申報土方，只要沒找到可清運的土方場，就拿不到申報證明，以致無法向建管單位申報開工；但另一方面，建商已經受制央行規定取得建照18個月內不開工，會把土建融抽回去的困境，目前面對的是「無法開工」又「必須開工」的雙重夾殺。目前台北港僅可開放處理公共工程土方，一般民間業者進不去，業者希望可以開放，以舒緩目前民間工程隊土方傾倒需求的壓力。（圖／翻攝自台灣自由貿易港區）雖然國土署已盤點出全國2321處可供利用的國有地及80處大型整體開發區，其中包括4大區段徵收計畫（現有的桃園航空城，以及未來的台北社子島、高鐵屏東車站特定區與嘉義縣擴大縣治開發區）、6商港及工業區填海造陸（現有的台北港、及未來的台中港、高雄港，及後續的彰濱工業區），還有7處填埋型土資場（基隆市、新竹縣、苗栗縣、彰化縣與雲林縣），預估可去化量逾15,110萬方，並對外稱「足以支應地方建設所產生的土石方需求。」不過看在業者眼裡相當不是滋味，因為這些區域大多並非「現在」即可立即開放倒土，但政策卻趕著上路，出現政策先行、產業卡關的脫節情況。「數字不能只用喊的！這些可傾倒土方的國有地是否真的有發揮功能？」張麗莉就直言，「如果中央跨部會合作尚未達到可行前，還在紙上談兵階段，土方處理管道未啟動、做法也都還在協商討論，就貿然實施嚴格查辦，並立下懲罰，也難怪土方業者寧願不做、觀望，也不要被罰。」張麗莉建議，源頭可處理的總量管制若短時間無法解決，至少要輔導業者將工程廢棄土石做有效地分類，除了可減量，也可提升材料再利用，在價格上應該能有所差異。聖得福建設執行長洪正雄也表示，現在土方處理供需失衡，只會讓少數業者有機會暴利壟斷，建議由政府作東設公家棄土場，才能解決所有疑難雜症。他同樣認為政策應先暫緩，等做好長期規劃再實施，否則會衝擊到整個營建產業鏈。「最終影響到的恐是選舉跟房價！」向來發言直率的甲山林集團董事長祝文宇認為，不只土方飆漲，房價會漲；民眾有老房子要裝修，廢棄物也沒地方可丟，要慎防被哄抬高額的清運費，接下來勢必造成很大的民怨，「現在綁在少數人手上，一定會鬧得很兇！」不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全喊話中央，土方成本飆漲將增添建築開發壓力，也增加民眾購屋負擔，希望政府能同時監督關切目前價格上漲情形，以穩定市場價格。
海悅12月營收年增81.11％ 2026年代銷釋5,000億案量
海悅（2348）今（5）日公告2025年12月合併營收8.24億元，較去年同期大幅成長81.11％；2025全年合併營收73.96億元，排除2024年無處分利益16.52億元，年減幅收斂至11.84％。展望今年代銷推案量達4,996億元。海悅2025年第四季預售建案包含，新北永和區「漢皇River Sky」、板橋區「新潤世界城」、新竹竹北市「鴻柏鴻湛」、台中太平區「由鉅敘真」、台南北區「國泰原美」等順銷助益，與依代銷合約完成請款，繳出12月代銷收入高達7.24億元，加上「南悅豐映」案交屋尾聲挹注營建收入1億元，使海悅12月合併營收8.24億元，年增81.11％。海悅2025年第四季合併營收29.77億元，較2024年第四季，扣除無處分利益之新北市新店區寶元段土地及建物之部分持分平轉讓予新美齊16.52億元，第四季合併營收約年增16％，亦較第三季大幅成長154.6％。2025年自住購屋者房貸資源仍趨嚴謹，使預售市場新建案開案數量明顯低於往年；海悅2025全年合併營收73.96億元，排除2024年無處分利益16.52億元，年減幅收斂至11.84％。對於日前央行理監事會決議，今年起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管。海悅認為，優質且財務健全的建商更容易獲得銀行中長期的房貸業務支持。展望今年，海悅目前全台銷售中個案與後續接案合計總銷金額達4,996億元，包含北北基：寶亞南工段、永和區「漢皇River Sky」、板橋區「新潤世界城」、泰山區「義泰信」、中和區「豐森大境」；桃竹苗：達麗台肥案、恆海慶華段與忠泰竹東台泥案；台中市：「由鉅敘真」、「亞昕嶼森」與「鉅陞藏賦」；台南/高雄：台南北區「國泰原美」、台南永康「聯上豐實」、台南科工段「聯上海悅超級城」、白天鵝/富悅新市案與達麗平實段等指標性個案；加上新北「A3光點」與高雄「達麗未來市」將於上半年啟動完工交屋，不僅為海悅營建收入添柴火，更降低土建融額度與減少利息支出。此外，海悅2大地上權案，子公司金毓泰「台北市議會舊址地上權」開發案，將進行招租規劃的預先作業；台北市信義區逸仙段國有土地地上權案（仁愛逸仙辦公大樓），預計2026年年中取得建築執照，為長期租金收益佈局。
央行維持利率政策不變！ 賴正鎰嘆：不動產要過「冷吱吱」的年
央行於18日在第四季理監事會上公布，將維持利率政策不變，重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率各維持2%、2.375%及4.25%，利率「連7凍」；同時央行也表示，明年起銀行不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管。針對央行決定續凍利率的決策、也沒有對房地產相關貸款再做出新一波的動作。全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰坦言，央行第七波選擇性信用管制的政策效果，這一年來已經反映在建築貸款與土地市場上，房價也出現明顯下修，原本期待會再檢討並放寬自住及換屋族群的貸款成數，但如今央行仍不動如山，看來不動產的上下游相關業者都要過個「冷吱吱」的年。賴正鎰指出，這週是全球超級央行週，有十幾個國家央行陸續宣布利率政策，大多數央行不是維持現狀就是降息，僅日本央行極有可能宣布升息，但台灣可能考慮到出口匯率問題，所以還是守住利率不放，這個外界應該可以理解。對於不動產信用管制部分，他說，前幾天看到央行最新統計數據，十月底建築貸款餘額年增率僅0.01％，也就是在房市景氣低迷下，多數開發商根本不願買地，也不願開工，導致建築貸款餘額將出現九年來首次負成長。賴正鎰提到，加上前11個月六大都會區建物買賣移轉棟數合計為18萬4704棟，較去年同期年減26.1%，創下同期新低之外，全台全年的買賣轉移棟數推估可能降至26.5萬棟左右，台中台南跟高雄的房價已有降低。但其實很多自住的換屋族在貸款成數仍受到管制情況下，加上多家銀行房貸利率也創新高，來到2.6%至3.0%，購屋族群苦不堪言。賴正鎰認為，在房市已明顯降溫的當下，建議央行在相關管制方面是否能再適度修正，包括央行豪宅限貸令，台北市房價8000萬元房貸僅能貸到三、四成，且無寬限期，他建議認定豪宅標準要上調到1億元；新北市7000萬元提高為8000萬元，台中則要從4000萬元上調為5000萬元；非六都地區2200萬元則提高為3000萬元，同時取消限制開放第二戶的自住客貸款成數。讓自住或換屋族群可以貸到款，順利換屋；另外開發商的土建融成數應再拉高，並取消18個月開工令。)(央行按兵不動！ 房市管制未鬆綁 景氣趨勢專家們全說了愈打愈高？ 10大行政區房價上漲逾一成 「這區」勁揚56.5%買房「這文件」談得差不多才能要？ 專家搖頭：沒拿到前別出價
建商購地大減53%商用不動產反增3成 世邦魏理仕：2026工業地產續發光
CBRE世邦魏理仕台灣今(11)日發布2026年整體不動產市場前景預測，總經理林敬超表示，今年住宅市場交易大幅萎縮，建商購地金額較去年大減53%，反倒是商用不動產市場表現不俗，預測明年工業地產仍是市場亮點，2026全年台灣商用不動產成交金額可望維持在1,200億元以上的水準，土地交易有望逐漸回溫。根據世邦魏理仕研究部統計，截至12月5日，2025年全台大型土地及商用不動產成交金額共計3,235億元，對比去年同期下滑15%。分析衰退原因，主要是土地買賣市場成交量較去年衰退35%至1,692億元，尤其在全台住宅市場交易大幅萎縮、銀行業承作土建融案態度趨嚴的影響下，今年本土建商購地意願明顯下滑，2025年迄今建商購地金額僅893億元，較去年同期大減53%。相較之下，商用不動產市場表現亮眼，今年迄今全台商用不動產投資總額達1,543億元，年增29%。此增長主要可歸結於全球科技與AI應用的快速成長，讓國內半導體及電子相關產業受惠，並推升其擴產需求，不少科技大廠積極添購既有廠房，促使今年廠房成交金額年增10%至686億元 ，創下歷史同期新高。展望2026年台灣不動產投資市場，林敬超表示，今年台灣經濟成長遠超預期，但考量明年國內經濟成長將放緩，且台美貿易談判結果尚未定案，可能影響部分廠商對於購置自用不動產的態度，預測明年工業地產仍是市場亮點，2026全年台灣商用不動產成交金額可望維持在1,200億元以上的水準。土地市場方面，他認為，有鑑於銀行不動產貸款集中度已呈下降趨勢，短期內央行祭出新一波信用管制的可能性偏低，加上明年台灣有機會進入降息循環，將為市場帶來正面訊號，預料2026年土地交易活動有望逐漸回溫。在台北辦公室租賃市場，自今年年中起，部分外商租戶已及早規劃因應國際經貿情勢變化，對於搬遷計畫的評估更為謹慎。觀察租金表現，2025年第三季A辦及B辦平均租金分別為新台幣3,088元/坪、1,943元/坪，各較去年第四季成長0.4%、1.3%，A辦租金漲幅明顯收斂。據世邦魏理仕研究部統計，未來3年間台北市中心新增的可租賃辦公室面積將高達23.5萬坪，與2025年市場總量體相比，相當於再增加20%的樓地板面積，可預期商辦供過於求的局面將逐漸浮現。世邦魏理仕研究部主管李嘉玶指出，今年台北商辦租賃市場明顯與國內經濟表現脫鉤，背後因素包括高昂的租金水準與裝潢費用令企業租戶難以迅速作出搬家決策，也隱含著部份租戶對於房客市場來臨的期盼。調查顯示，未來中大型租戶對於辦公環境規畫將著重於空間的有效利用，這也意味著企業搬遷時的面積需求可能僅有小幅增長，而隨著台北辦公室市場於2026年底進入新供給高峰期，預測市中心A辦空置率將逐年攀升，並於2028年達到近25%的歷史高點，她建議法人房東應持續與現有租戶維持良好互動，並適時調整租賃優惠政策，以利降低未來招租壓力。
房市短期交易創新低 學者：尚未見到曙光
財政部公布今年第2季房地合一交易情形，交易量略有增加，但持有兩年內出售、適用45％件數僅3288件，占整體交易比率12.88％，創房地合一2.0上路以來新低，投資客銷聲匿跡。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，即便近期金管會房貸政策鬆綁，惟央行政策方向未改變，持續集中度與信用管制，「水龍頭」根本沒有水，房市還未見曙光。財政部資料顯示，第2季房地合一稅交易件數2萬5530件，相較於首季增703件，季增2.8％；不過被視為短期交易指標、適用35％稅率以上的交易案件卻持續萎縮。據房地合一稅2.0規範，在2016年以後取得的房子，持有2年內出售，所得要課徵45％稅率；持有2到5年的房屋交易，則課徵35％的稅率，被視為投資客動向指標。第2季整體適用35％以上稅率案件數為7503件，季減0.9％，占整體交易比率跌破3成，為29.39％。其中適用45％的案件數持續下滑，僅剩下3288件，再創房地合一2.0上路以來新低，季減3.6％；適用35％稅率案件4215件，較首季略上升1.3％。財政部表示，雖然第2季交易件數較首季增加，惟與去年平均每季交易件數3萬4330件比，仍是大幅度萎縮，房市交易是否從谷底攀升，還要進一步觀察。金管會鬆綁《銀行法》72條之2，將新青安排除，為銀行房貸增添活水。章定煊卻認為，各銀行的集中度還是很接近央行的控管限制，就要看央行如何要求銀行放棄利率較高、獲利較好的土建融，而轉作利率較差、幾乎沒有利潤的個人首購貸款。住商不動產企研室經理徐佳馨認為，對於營建業或短線投資人而言，日前央行理監事會議可能「要什麼沒什麼」，但需進一步讀懂央行的戰略意義，表面上沒什麼，但細節上已有所鬆動，真正鬆綁恐要等到明年第2季後國際局勢逐漸明朗，央行才可能改變基調。
房貸核撥「水龍頭全開」！ 台銀合庫華南這樣說
現在「首購屋族」申請房貸的速度會加快了嗎？包括台灣、華南、合庫等多家銀行接受媒體詢問時，「積極正面的」回應行政院長卓榮泰日前的喊話「盼水龍頭大開一些」，來解決「房貸之亂之審核慢、撥款慢……」的窘困。台灣銀行董事長凌忠嫄表示，目前在房貸承作部分，台銀是「水龍頭已經開很大了」，除了獨家負責「公教人員的築巢優利貸」，加上「新青安房貸、無自主住宅貸款」，全力支持這三類申請房貸族群之外，也承作「非首購族」但在利率上相對較高；儘管房貸量高且持續成長，由於台銀是全台存款最多的銀行，承作房貸案也較無壓力。凌忠嫄並進一步對於房貸申請戶最關切的「排撥速度」快還是慢，她說，對於整批性分戶房貸者，優先台銀有承作的土建融案為主，非本行承作者即會看申貸戶的屬性，當需要的資料準備齊全時，核撥速度可以很快；一旦補件時，程序就會拉比較長。凌忠嫄是在出席台銀發行亞洲首張木質信用卡上市記者會談到房貸案核撥情況，至於房市是否有降溫？她認為「價穩量縮，房價沒有太大波動」；政府祭出打房的後續效果？則說「現在看到房價持穩比較長一段時間，沒再往上走，房價再高可能也賣不動」。合庫銀則承諾，民眾申請房屋貸款之案，只要目前核准的案件，一定會在今（2025）年底前完成撥款；截至今年6月底為止，房貸餘額8500億元，較2024年底的8000億元成長約5％至7％，還有500億元至600億元的案件在申請中，現在來申請房貸案的金額頗大，房貸承作案將持續鎖定在「自住、首購、新青安、換屋族」等族群。華南銀行表示，在房貸案撥款部分仍是有排撥情況，額度相對較緊，陸續請申貸客戶配合時間點進行撥放款，正常情況下，撥款時間約等待2個月至3個月；並配合政策已「首購、新青安、未貸部分先做撥放，其他部分就會採保守態度。
新建案成交掛蛋成常態 賴正鎰：打炒房讓自住客「頭很痛」
全國商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰今(15)日指出，政府打炒房，已經干擾到自住與換屋族群的計畫，客戶很頭疼。就他觀察，各個預售案場來客量僅剩1、2成，每月成交量呈個位數，甚至掛零。他預期下半年房市應是「蛋黃穩撐、蛋白修正」，呈現「量縮、價分歧」格局。面對今年H1面臨央行持續管控與信貸緊縮，但六都預售推案總銷仍較去年同期略漲4.7%，達1.24兆元，賴正鎰解釋，主因是去年第Q4遞延至今年推案，加上被迫18個月開工而開案。不過他預估，下半年六都總推案量腰斬至6,200億元，全年推案金額約落在1.9兆元賴正鎰說，政府第七波金融緊縮政策，要讓房市降溫，至今將近1年，已達壓制效果，建議央行適度放寬金融政策，包括放寬對優質建商授信條件、推動信貸區域分流制度等措施，以避免房市硬著陸及爛尾樓風險擴大。台幣升值、成本推升、央行打炒房與第七波選擇性信用管制持續發酵，產生貸款不易的疊加施壓，造成買盤觀望情緒升高，自住剛需為市場主力，投資買盤退場。根據統計，今年上半年六都合計推案戶數為47,657戶，年增7.9%；總銷達1兆2,360億元，亦年增4.7%。其中以台中最為突出，推案戶數達13,853戶，總銷金額超過3,120億元；桃園市則居次。唯新北市與台南市呈現小幅衰退。若觀察成長率，台北市推案戶數年增率達17.9%、總銷金額年增12.3%，兩個數據均領先六都。他說，這是因為建築成本上升，台北每坪造價12萬元漲到28萬元，其餘縣市也從8萬元漲到18萬元，再加上雙北土地稀缺，市政府強化都更，提供誘人建蔽容積率鼓勵機制，尤以台北中山、士林、大同、信義等區的都更危老案增多，但換屋需求仍大於供給，所以每坪動輒150至200萬元起跳已成常態，價格不易鬆動，甚至還有微幅成長的空間。此外，首購與豪宅市場呈現「M型化」發展，剛需族群因貸款條件趨嚴，普遍面臨「貸不到、貸不足、利率高、無寬限期」等窘境，導致成交量大幅萎縮、來客量腰斬，甚至只剩1~2成。部分3、4年前入手預售屋的買方，於近期完工交屋階段已出現「對保後無法申請貸款、審核後要等額度、額度有了還要排隊等撥款」進而可能產生違約風險，反觀台北市高資產族群，現金置產動能仍在，豪宅市場相對穩定。此外，開發商同樣面臨資金壓力，自「919信貸管制」上路後，不僅購屋族難貸款，連土建融審核亦趨嚴，中小型建商貸款困難，傳出排隊撥款延宕，使得部分建案延後公開銷售或交屋、甚至轉向商辦、長照、旅宿等穩定收益項目，以因應現金流壓力。對於台中與桃園市政府都發局最近不約而同發布公告建照或雜項執照，得申請展期，市場解讀是為開發商提供續命丹。賴正鎰認為，延照情況並非首次，在新冠疫期也曾因缺工缺料導致工期延宕，縣市政府也放寬建築期限及建照。不過他也提醒，有些建築量體比較大的建案完工期，從3年延長為5年，甚至更久，應留意延後交屋是否有風險，最好選擇上市公司、品牌建商。「政府打炒房，已經干擾到自住與換屋族群的計畫，客戶很頭疼。」就他觀察，各個預售案場來客量僅剩1、2成，每月成交量呈個位數，甚至掛零。中南部傳出建商主動降價換量的策略，顯示整體房市進入盤整期，甚至可能長達1年以上。至於哪些地方是年輕人較可以買房地區？他認為，桃園有機場捷運、航空城、捷運綠線、棕線等重大建設，加上科技、智慧物流園區帶動就業機會、人口成長動能強勁。台中則有中科擴廠、大小巨蛋及藍線捷運開工等重大投資與建設案啟動，受惠人口紅利支撐房市基本市場，西屯水湳經貿園區、南屯區十三期、北屯區十四期重劃區等地後市潛力看好，欲淡不易。賴正鎰強調，儘管房市短期承受壓力，但仍可關注中長期利多，包括行政院日前拍板延長「投資台灣三大方案」至2027年，台幣強勢升值下，有望再引更多資金回台投資，主計總處預估今年超額儲蓄率將首次突破17%，顯示國內游資過剩。不少高資產族選擇購置不動產作為資產調配，他預期，蛋黃區房價將持平，蛋白區房價因缺少支撐，下半年應該會有修正機會。
不動產放款集中度不降反升？ 專家嘆「房貸市場雞飛狗跳」：央行要找銀行喝咖啡
為了打炒房，央行去年嚴控各家銀行不動產放款集中度，沒想到最新數據不降反升到37.1%，傳出央行不滿意而不排除找成績不佳的銀行喝咖啡。馨傳不動產智庫執行長何世昌直言，造成數據偏高的原因很多，解方也不同，很難短期內一紙限貸令就壓下來，「結果就是搞得房貸市場雞飛狗跳」。何世昌在個人粉專「何世昌的房產知識Buffet+」針對房貸集中度難降的5大難題，分享個人看法，認為央行太急了恐重傷房貸族。他說到央行打房的幾個目標，包含「降低不動產放款集中度」、「不動產放款總量管制」、「房市軟著陸」，其中「不動產放款集中度」在 4、5 月不降反升，最新數據已升至 37.1%，「這個數據讓央行很不滿意，據說不排除要找成績不佳的銀行來喝咖啡」。「不動產放款集中度」指的是不動產放款占總體放款的比率，但今年以來，由於台幣大幅度升值，企業大量償還美元借款，以及關稅戰拖累企業貸款意願，導致今年企業貸款增幅遜於預期。何世昌指出，由於企業貸款意願低迷，成為不動產放款集中度上升的原因之一。事實上，造成「不動產放款集中度」偏高的原因很多，何世昌舉出5大因素，來強調非急於一時就能在短時間內達到目的，包含「已核貸但較晚撥款」，常見於建築融資，建商因工程未動工或其他因素而尚未動用貸款；「房貸族普遍不急於提早清償貸款」，即房貸族多半傾向將手上餘錢拿去投資。另外因素還有「寬限期只還息不還本金」，尤其新青安優惠給予5年寬限期；「建案工期長達4~5年」，導致土建融資餘額不易瘦身；「企業貸款意願不高」，企業周轉資金需求減少，甚至趁台幣升值加速償還美元貸款。何世昌認為，解決每個成因的解方不同，很難在短期內用一紙命令就能夠壓得下來。央行要求在1年內要見到成效，結果就是搞得房貸市場雞飛狗跳。他強調，相對於房市景氣循環周期，1~2年的時間是很短暫的。何世昌也舉央行前總裁彭淮南的「穩健」路線，來與現任的總裁楊金龍「急切」方式做鮮明對比，孰優孰劣他個人無法論斷，也許隨著時間推移，民眾都會看在眼裡並為他們打分數。唯一肯定的是，在上述三大目標未達成之前，不要奢求央行會提前鬆綁管制措施，這會是美麗但錯誤的期待。「12家融資租賃公司」擬納金保法 廣告不實都可申訴新台幣一路狂飆！ 專家坦言「還有空間」：持續強升尚缺2條件新台幣強升快見28！謝金河曝傳產困境：台塑四寶市值已輸國泰金
青安貸款熱潮降溫 公股銀下半年房市趨保守
央行理監事會目前並未放寬房市信用管制，因為總裁楊金龍認為「房價還在上漲，只是緩慢」。官股金控兆豐金、第一金20日皆對下半年房市表達看法，兆豐金董事長董瑞斌認為「量縮價平」；第一銀行總經理周朝崇則認為會呈現「量縮價漲不易」格局。財政部昨公布5月新青安辦理情形，受理戶數4348戶、受理金額359億元，分別月減1.7％、3.1％，顯示隨著新青安的熱度下滑、公股銀的資金仍然吃緊。其中台銀、兆豐、合庫及台企銀都較4月減少，以台企銀減少263戶最多。惟從撥貸來看，5月戶數、撥貸金額仍分別月增5％上下，這跟部分公股銀房貸的排隊逐漸紓緩，等待撥貸的時間縮短有關。如一銀的房貸排隊與年初相比，已從3個月縮短為2個月；一銀評估，今年整體新承做房貸量會較去年少3成，但整體房貸餘額增4％到6％。董瑞斌表示，兆豐銀承做上仍是以新青安、首購自住為主，核貸會依照授信5P原則辦理，也會檢視貸款人還本付息、還款能力等判斷，不會只依據「所得」，如果年收入150萬元無法貸到房貸，可能會有其他的原因，例如還有車貸、信貸或信用卡債等。對於下半年房市看法，董認為就實價登錄、六都的移轉棟數來看，雖然房市成交量有縮減，惟可議價空間不大，因此整體看法「量縮價平」。以目前兆豐銀依《銀行法》72-2條，不動產占存款量與金融債的比率來看，大約是27％多，但距離內部警戒值28.5％，還有一些空間。土建融資上，有2個原則就是優先都更危老，台灣太多老舊建築，不都更市容也不好看；其次是已經辦理土融客戶，也會保留些建融額度，避免客戶調度困難。周朝崇則表示，新台幣升值房貸業務也是受災戶，只要台幣升值1元，美元存款換算成台幣存款後分母縮水，導致不動產放款比例上升，擠壓到房貸放款空間。對下半年房市的看法，他認為央行第7波信用管制應會持續到年底，但不會提出第8波，房市交易呈現「量萎縮、價漲不易」格局。
專家曝我國小建商陷兩難困境 籲主管機關應適度鬆綁限制
「台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成『十面埋伏』的生存危機！」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛針對昨（19）日中央銀行第2季理監事會議，未鬆綁房市信用管制措施，提出上述擔憂。在各種管制與市場絞殺下，小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難，被迫走上鋼索，因此建議主管機關應適度鬆綁，以降低系統性風險機率。央行為審慎因應美國經貿政策等變化帶來的影響，昨決議維持政策利率不變，也維持房市的信用管制措施，強調會持續關注並審視銀行信用資源集中不動產貸款情形，同時檢視選擇性信用管制措施的執行成效，及對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。黃舒衛表示，關稅議題、大減稅的財政擴張措施，加以中東烽火再起，牽動油價、航運等敏感神經，以致美國通膨預期高居不下，影響所及，就業、經濟成長狀況恐在下半年出現斷崖式修正，經濟環境的不確定性、停滯性通膨的疑慮。再加上7/9的對等性關稅暫停開關將重新啟動，使各國央行決策態度保守，貨幣政策調整空間極其有限，美國聯準會不但暫緩降息步調，也進一步壓縮市場對降息的預判幅度，黃舒衛認為，台灣央行正面受到銳不可擋的台幣升值所壓迫，背後又要避免淪為美國匯率操縱的黑名單，因此利率決策更為慎重。台灣在2022年全球降息循環中，不但沒有參與，還數度降準，市場資金的價量都受到約束，現在確實有降息的本錢來紓解廠商匯損壓力的需求，但礙於降息難免又造一波資產價格膨脹的風險，而且也得預留未來刺激經濟的工具，因此目前選擇利率不動、不調存準率做為因應，應為允當。央行總裁楊金龍表示會持續檢視選擇性信用管制措施的執行成效。（圖／東森財經新聞）然而對房市而言，黃舒衛分析，選擇性信用管制不鬆綁、不動產貸款集中度管制的閥門不開，面臨本世紀最大交屋潮的現在進行式的信用資源排擠，下半年的房市很難有轉機。其中尤以準備交屋的買方面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。黃舒衛進一步分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括「限縮購地貸款成數」，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；「18個月限期開工」的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難。此外還包括「土建融及餘屋利率差別定價」，利息負擔翻倍；「嚴控週轉金」，影響原不受《銀行法》72-2的都更、危老前期整合意願；「交屋潮」搶食信用資源大餅；「銷售不佳」面臨抽銀根壓力；「銀行雨天收傘」，交屋貸款困難，消費糾紛多；「餘屋貸款降至3成」，加大財務壓力；「囤房稅2.0」使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是「川普2.0」改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。市場考驗建商財務能力，愈來愈多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。黃舒衛建議，在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。►央行利率連5凍！房市管制不鬆綁 經濟成長率有望保3►央行利率連5凍！ 台幣、房市、通膨關鍵問答一次看►台幣今年強漲逾10% 楊金龍：我覺得可以接受
力麒第三代初登場！新帥董郭濟綱首挑大樑 未來獵地趨向保守
力麒（5512）今（20）舉行股東會，由去年接棒的董事長郭濟綱主持，郭濟綱為力麗集團總裁郭銓慶的長公子，首次挑大樑主持股東會，對股東和媒體提問，有問必答、侃侃而談，對於近期房市，他認為目前房市量縮已是趨勢，至於房價是平還是跌，就要看個案表現。力麒去年營收為59.52億元，年減22.76%，稅後純益為1.28億元，年減46.7%，EPS為0.17元。針對昨日央行理監事會議，暫不升息，信用管制未加強也未鬆綁，對此郭濟綱認為，央行目前持續觀察「房價仍高」與「不動產貸款集中度過高」兩大指標，尚無明確寬鬆訊號。也許有些壓力大的建商，可能必須促銷或出清，價格可能有鬆動，但整體而言，量縮是確定的，但價格是平還是跌，那就看「個案表現」。政策對於房市影響還需持續觀望，自住需求仍是房市撐盤主力。他也坦言，去年919後房市確實面臨「大海嘯」，商品去化速度受到影響，所幸力麒並未大規模造鎮推案，主攻在雙北蛋黃區政府打房，但政府並非打產業，房市應回歸基本面，價格趨於合理化，剛性需求還是會進場，所以產品面非常重要。以力麒來說，平均個案銷售率在完工前都會達到7、8成，相當穩定，因此總體市場將要看個案表現，而個案表現就視產品規劃而定。力麒目前手中有10筆新案已進入成熟階段，不是銷售中就即將取得建照。其中，光是總銷100億元以上的案子就有3筆，包括北市天母總銷123.9億元的「力麒豐沐」、116.9億元「松江路企業總部」、222.3億元「永和都更案」。「力麒天沐」為中大坪數成屋案，今年另推出預售案「力麒．寰山」及邊建邊售的「力麒豐沐」。至於預計今年完工的商辦大樓「力麒松江企業總部」，可能部分集團自用、部分出租或出租。另兩件都更案，包括「汐止都更案」總銷70億元與「北投大業案」總銷72.4億元，預計在今年度獲得核定或取得建照，估計今年到明年推案量，可望有395億元的規模。相較於以往力麒比較專注走「小而美」精品建商路線，力麒目前所有都更案都位於雙北市蛋黃區地段，推案規模逐漸走向大型化趨勢。不過，郭濟綱也指出，當前土地稀缺、地主期待高，再加上土建融管制，現在買地困難，所以短期內不會購置素地，以都更、合建為主。郭濟綱也指出，將來部署新北市塭仔圳重劃區的全新開發案，可望在配地完成後呈現力麒的全新布局。目前在塭仔圳的進度，估計大概116~117年會陸續配地完成，力麒在一、二期已陸續取得不少合建案或買斷土地，目標最快在配地完成後的隔年會推出第一筆。
央行持續管制！ 專家：小建商陷「不開發等死、開發找死」困境
「台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成『十面埋伏』的生存危機！」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛針對昨（19）日中央銀行昨第2季理監事會議，未鬆綁房市信用管制措施，提出上述擔憂。在各種管制與市場絞殺下，小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難，被迫走上鋼索，因此建議主管機關應適度鬆綁，以降低系統性風險機率。央行為審慎因應美國經貿政策等變化帶來的影響，昨決議維持政策利率不變，也維持房市的信用管制措施，強調會持續關注並審視銀行信用資源集中不動產貸款情形，同時檢視選擇性信用管制措施的執行成效，及對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。黃舒衛表示，關稅議題、大減稅的財政擴張措施，加以中東烽火再起，牽動油價、航運等敏感神經，以致美國通膨預期高居不下，影響所及，就業、經濟成長狀況恐在下半年出現斷崖式修正，經濟環境的不確定性、停滯性通膨的疑慮。再加上7/9的對等性關稅暫停開關將重新啟動，使各國央行決策態度保守，貨幣政策調整空間極其有限，美國聯準會不但暫緩降息步調，也進一步壓縮市場對降息的預判幅度，黃舒衛認為，台灣央行正面受到銳不可擋的台幣升值所壓迫，背後又要避免淪為美國匯率操縱的黑名單，因此利率決策更為慎重。台灣在2022年全球降息循環中，不但沒有參與，還數度降準，市場資金的價量都受到約束，現在確實有降息的本錢來紓解廠商匯損壓力的需求，但礙於降息難免又造一波資產價格膨脹的風險，而且也得預留未來刺激經濟的工具，因此目前選擇利率不動、不調存準率做為因應，應為允當。央行總裁楊金龍表示會持續檢視選擇性信用管制措施的執行成效。（圖／東森財經新聞）然而對房市而言，黃舒衛分析，選擇性信用管制不鬆綁、不動產貸款集中度管制的閥門不開，面臨本世紀最大交屋潮的現在進行式的信用資源排擠，下半年的房市很難有轉機。其中尤以準備交屋的買方面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。黃舒衛進一步分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括「限縮購地貸款成數」，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；「18個月限期開工」的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難。此外還包括「土建融及餘屋利率差別定價」，利息負擔翻倍；「嚴控週轉金」，影響原不受《銀行法》72-2的都更、危老前期整合意願；「交屋潮」搶食信用資源大餅；「銷售不佳」面臨抽銀根壓力；「銀行雨天收傘」，交屋貸款困難，消費糾紛多；「餘屋貸款降至3成」，加大財務壓力；「囤房稅2.0」使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是「川普2.0」改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。市場考驗建商財務能力，愈來愈多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。黃舒衛建議，在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。央行利率連5凍！房市管制不鬆綁 經濟成長率有望保3央行利率連5凍！ 台幣、房市、通膨關鍵問答一次看台幣今年強漲逾10% 楊金龍：我覺得可以接受
建商連環倒1／50家小建商閉門會議抱團吐苦水 沒炒房卻慘遭波及轟「政策殺人」
隨著花蓮、嘉義、桃園傳出中小型建商倒閉和停工消息，各縣市在地建商組成的台灣省不動產開發同業公會全聯會緊急動員，12日在台南召開「閉門會議」，超過50位全台小建商們團抱大吐苦水，「一方面限18個月內開工，另一頭又限縮土建融貸款成數，明顯的政策殺人！」「現在全國房市不是很理想，最慘的是小型建商，還有六都之外的建商，真的很慘！」國城建設總裁、同時也是不動產開發公會常務理事的洪平森，日前受訪時替小建商同業抱不平，「中南部的這些小建商，很多都是戰戰兢兢，一生把所有精力都放在建築事業，現在土建融沒辦法拿到，房屋貸款也要排隊，公司不大，本身周轉率也不好。」「希望各公會要提醒同業，此刻經營應更加謹慎，更自律，更注意財務槓桿的操作，不急躁，宜減少推案……」這場閉門會議，建築同業相互提醒、打氣，雖對於3家倒閉建商，眾人歸咎主因免不了個人因素，但大家也認為，目前政策的失當，將成為壓垮建築業的最後一根稻草。「前幾年，炒房的都是六都、大型上市櫃公司，我們偏鄉小公司，根本沒能力炒房，結果採連坐法，讓全台建商承擔金融緊縮壓力，覺得莫名其妙。」多位中南部小建商爆氣向CTWANT記者表示，「既然政府喜歡溯及既往，應該要把當初炒房、排隊的公司，下市下櫃、停止執照啊！」「不要選前我們是產業火車頭，選完就看不到火車尾，現在連軌道都拖走了。」國城建設總裁洪平森表示，金融緊縮下，最慘的就是戰戰兢兢把一生精力都投入建築事業的小型建商。（圖／林榮芳攝）小建商們會這麼氣是因為，政府祭出的七波打炒房，以及一系列金融緊縮政策，炒房建商不痛不癢，反讓許多認真經營地方的小型建商陷入絕境。根據CTWANT記者觀察整理，目前業者們有3項訴求，1.放寬土建融最高5成的管制，2.取消購地貸款必須18個月內興建的要求，3.放寬全國購屋者第3、4戶貸款限制。「央行一方面限期建商取得土地18個月後要開工，大量增加房市的供給；一方面又限縮建商土建融成數，造成建商資金短絀，形同逼建商自我毀滅。」台灣省建築公會副理事長陳明賢就抱怨，央行政策不但自相矛盾，且是造成許多爛尾樓的元兇。對小建商而言，最致命問題就是流動資金不足，他認為，央行的不動產放款總量管控，管不到大型建商，反而讓偏鄉的中小型建商資金斷鏈，加大城鄉發展差異及人口往大城市移動。目前央行規定土建融最高只能貸5成，但有小建商表示，公股銀行因水位滿不承作，願放貸的銀行又趁機調高利率，只能任人宰割。（示意圖／黃耀徵攝）嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土建融的限縮，讓中小建商更加籌資困難，造成了周轉不靈，央行又限制土地取得必需在18個月內限期開發，否則貸款資金收回或調高利率，這無疑是在籌資困難的問題上落井下石，中小建商面臨不蓋，貸款會被收回，蓋了卻籌不到錢的兩難。呂冠衡告訴CTWANT記者，現在的土建融貸款，公營行庫根本不做，只有幾家私人行庫有做，但也要看區域承作，可以承作的，利率也都趁勢調高到5~8%左右，「這實在讓建築業很受不了，所以借不到錢的開工不了，有些只好把案子想辦法賣掉找人承接；借到錢的，辛苦的經營，面臨利率高，營造成本提高，資金周轉問題的風險。」「中小建商都是各縣市殷實經營的在地業者，就是中小企業而已，經濟規模及籌資能力、管道，都不如大建商和財閥。」前台灣省不動產公會理事長黃啟倫說，政府若不適時適度放寬土建融、購屋者貸款的限制，那麽小建商連鎖倒閉危機將不可避免。
北士科案靠輝達月銷增2成 「這原因」讓達麗謝志長憂產業恐崩盤
達麗(6177)今(12)日舉辦股東會，董事長謝志長於股東會後表示，最近很多同業倒閉消息，雖達麗不擔心有這問題，但這會影響消費者信心，讓原先要購買房子的民眾，把這些考慮點想太多，「希望政府真的要放寬2、3戶貸款的管制，銀行說沒有錢，是信用管制的問題，銀行可以去審查是投資客還是真的有需求民眾。」另外他也建議，土建融要適度放鬆給中小型同業，不要造成更大惡化，甚至有法拍、金融問題，不希望造成產業連帶性的崩盤。謝志長也表示，這波不是沒受到影響，但前幾年有調整一些策略，產品定位清楚，不做完全低自備或針對投資客需求的產品，近期將對保結案的案子都還算順利，都在履約中。達麗2024年有「達麗天蒔」、「達麗世界仁」2大案完工入帳，完工量約126億元，股東會通過2024年營收123.2億元，較去年減少20.13%，稅後淨利21.5億元，年增3.9%，每股盈餘5.01元。在新推案部分，今年預計有4案推出，包括北士科「達麗河蘊」總銷66億元、高雄橋頭「達麗世界學」總銷41億元、台中西屯「達麗拾穗」總銷41億元、台南東區平實園區一期，共228億元。前3案都已推出，台南東區平實園區案則預計在今年第4季推出。另外，目前已預計2026年推出的案子有新竹東區台肥段、台中北屯區洲際段，「公司推案按原預定計畫推案，沒有受到環境影響。」發言人廖政雄說。謝志長也表示，價格上完全沒有調降或調升，都是按原既定價格銷售，去年9月19日後，市場有稍微停頓，是自然市場現象，但敢出來看的，都是對案子有信心，案子還是有在走，來人都是對的，都符合貸款條件。由於達麗皆在有軌道經濟、產業發展的重劃區推案，謝志長也提到，黃仁勳進駐北士科的訊息，讓「達麗天蒔」近1個月就有2成成交率，銷售率快達5成，「只要地點對，就有信心」。「達麗河蘊」目前成交均價106~110萬元。廖政雄也說，輝達總部設點消息公布的前2天，案場就湧入來人，一個禮拜就銷售10多戶，「台灣是信心的問題，需求一直都在。」對於川普關稅政策，謝志長認為，不要影響台灣經濟發展，股票能鎖住，台灣不會有大崩盤，房市也不會有大問題。
興富發喊「回溫了！」1835億案量齊發 金山洲際開幕時間曝光
輝達執行長黃仁勳宣布海外總部落腳北士科後，市場預期上下游國際供應鏈一起進駐台灣，不僅帶起一波商辦熱潮，也為冷清的住宅市場注入一劑強心針。市場敏銳度高的興富發，今年線上銷售個案高達總銷1835億元。興富發發言人廖昭雄今(5)日高喊，「小枝節(打炒房)都會被大趨勢壓過，台灣房地產已經開始回溫了！」同時他也預告，金山洲際酒店預計今年9月隆重開幕。興富發公布今年線上銷售個案，總銷共1835億元，其中55%為住宅，45%為商辦，指標新案包括總銷約340億元的新北副都心商辦案「國家壹號廣場」、總銷313億元的新北淡水住宅案「新海城」、總銷245億元台中西屯商辦案「市政壹號廣場」…等。廖昭雄表示，「台灣房地產已經開始回溫了，要趁這波趕快推商辦、住宅，也想藉此告訴消費者，不要等到漲到一定程度再進場，此時此刻是最佳時機！」興富發發言人廖昭雄表示，近期明顯感受到台灣房地產已經開始回溫了。（圖／林榮芳攝）對於近期房市表現，廖昭雄坦言，「過去半年來，確實有一些停滯、賣不動，甚至說售屋市場沒有人的情況。」第七波金融管制對房地產在短時間內衝擊很大，除了放貸有限制，還嚴格控管，不管豪宅或是多戶購買人，或建商土建融，都必然受影響，短時間內對換屋或首購一定會有觀望。「不過最近市場已感受到人流回來了！」他認為，只要產品、地點正確，價格合理，就會有剛性需求出現，房市不景氣時，不敢說一定降價，但議價空間比較大。對於日前甲山林董事長祝文宇喊出「全面打折」，他認為是一種銷售策略，有大型建商出來宣示，可以讓市場稍微活絡一點。他也特別提到，黃仁勳效應帶動科技業產業鏈齊聚投資台灣，最大意義就是台灣會越來越安全，地位越來越重要，對台灣有很大幫助，大家也會有錢賺，興富發也是跟著世界大趨勢走，「小枝節(打炒房)都會被大趨勢壓過，沒有擔心的問題。」不過對於金融管制，興富發也調整購地腳步，「不再獵素地」，他表示，「現在土建融本來就不是很好申請，最近開發方向以雙北都更危老為主做調整，目前手上有5個以上都更案在談。」他也透露，目前土地庫存很多，其中有2大案在醞釀，一個是高雄特貿三案，預計2030年完工，總銷約有500億元；另一個是在新北汐止好市多對面，有1.4萬坪的工業區，將朝向辦公室規劃，預計再1年半後取得建照，同樣預計2030年才完工。另外對於市場關注已久的金山洲際酒店，他也強調，「今年下半年一定會隆重開幕」，預計時間點落在9月，「這飯店蓋太久，中間又碰到疫情，做越久，老闆越加越多東西，等級越來越高，預期未來房價將不便宜。」
土地撒旦1／新竹帝寶旁驚見垃圾山 居民控棒球場同包商所為
大新竹是台灣少數人口紅利正成長的城市，近年更因台商洄游等因素房市爆大量，然而在大舉興建廠房、住宅之際，營建廢棄物去了哪裡？成了建商間「不能說的秘密」，更讓在地居民夜夜噩夢。20日正是總統賴清德風光上任周年，當媒體焦點關注總統就職周年談論加強對美關係、國家經濟政策與核能發展時，經濟發展的陰影底下，新竹地區居民卻得面臨家園被垃圾淹沒、廢棄物毒瘤在鄉野擴散，苦不堪言。位處香山區與新竹縣寶山鄉交界，這裡「新竹帝寶」造鎮每坪近60萬元，吸引竹科人前仆後繼地聞風而來，第一期風光完銷年底可以交屋，2030就會全區入住，一旁「新竹市華德福實驗學校」更是吸引不少竹科媽媽趨之若鶩，指名讓孩子就讀，整座山頭機具進出是熱鬧異常，眼見在地發展，翻過榮景的另一面，山頭背後實在不忍卒睹。不肖業者租用農地，先挖走沃土再回填廢棄物，土頭和土尾兩頭賺，近年大興土木、海量廢棄物產生的新竹地區尤為嚴重。圖為一處新竹縣濫倒廢棄物土地被查緝。（圖／報系資料庫）深居新竹市香山區60年的老黎（化名）帶著CTWant記者穿越車水馬龍的新竹茄苳景觀大道，一旁不起眼的泥土小徑卻詭異地充滿大車壓痕，老黎直指那裏面是別有故事，入口處還刻意鑿深形成了泥濘水窪，記者開著車子卻在這漥水坑裡卡住了，兩人索性下車直接步行上坡，沿路磚頭與木材混雜的廢物佈滿，走馬了約300公尺到達東香段420號目的地，眼前卻怵目驚心。老黎說，這裡是三姓公溪的發源地，與百萬新竹人口生活用水息息相關，眼前近一公頃、深度約1米的垃圾山太駭人，在紅磚頭、輕隔間、甘蔗板、泡棉、混泥土中，夾雜了不少帆布、報紙、飲料瓶、衛生棉，遠眺卻是「華德福」美麗校園和大興土木的「新竹帝寶」，輝映之下顯得格外諷刺。另一位居民說，當年這片山坡地開始有廢棄物時，正巧是華德福動工的時候，而華德福與新竹棒球場的承包商都是巨佳營造公司，棒球場內的廢棄土可能的來源也引發聯想，市府主管單位不能再忽視。據內政部統計，2024年全台核發住宅類使用執照達13.8萬戶是近十年新高，2025年使照核發戶數更可能再爆天量，全台進入「交屋潮」時代，新竹縣更已多年榮登使用執照「非六都」最大面積縣市。一名知情人士向CTWant透露，新竹科學園區受惠台商回流等因素，近年仍持續勃發，即使美國關稅大戰仍不滅威風，包含寶山、香山等竹科「蛋白區」廠房、住宅是持續擴建。新竹市政府強調，查緝垃圾山源頭不會妥協，過去有不良紀錄的廠商，市府也會加強查緝棄土流向。（圖／報系資料庫）然而，於此同時全國「營建剩餘土方」近十年成長75％，合法處理場胃納量根本不到一半，主管機關內政部還被監察院糾正，營建廢棄物的去向備受關注。在地一間建商高層透露，建設公司向銀行申請「土建融」貸款，並依照興建進度撥款時，銀行會派員查看工地垃圾狀況，業主為了不擔誤放款，只管清走廢棄物，但並不管受託業者將廢棄物運到哪去，而桃園、新竹、苗栗淺山丘陵地的「山坳」地形，就常被業者作為建築棄土的落腳處，「先倒先贏」接著再種竹子掩人耳目。居民傳得沸沸揚揚，直指華德福承包商恐與這塊「垃圾山」有關之際，新竹市政府環保局廢棄物處理科科長賴衍臻表示，上述地段土地的廢棄物已依《廢棄物清理法》移送新竹地檢署偵辦，至於嫌疑人則暫予保密；華德福的承包商過去的確曾在新竹棒球場出包，市府正在盤點其歷年所承包的工程，也會追查其營建廢棄物流向。華德福承包商則說，對指控內容一無所悉。
央行房市管制逐步發酵「連3月跌破10％」 3月房貸餘額年增率僅剩9.34％
央行房市管制逐步發酵，加上3月及前三月六都買賣移轉棟數均年減逾2成，中央銀行24日公布3月消費者貸款與建築貸款餘額，房貸餘額雖持續上揚，但近期單月增額已顯著放緩，單月年增率僅剩9.34％，已連三月維持在10％以下低位，並創去年5月以來的近11月新低。根據央行統計，3月房貸餘額上揚465億元至11兆1,748億元，續創歷史新高，連15個月在10兆元之上。但央行官員指出，從房市交易量來看，以六都買賣移轉棟數觀察，3月年減幅達21.08％，且首季年減23.62％，寫近八年同期新低，反應房市交易量不如上年同期。官員進一步指出，房市交易量持續放緩，移轉棟數減少、年增率下降，反映銀行不動產自主管理，以及政府健全房市措施持續見效，而後續趨勢是否維持向下，央行將從交易量持續觀察。而從年增率觀察，去年第一季年增率大多仍在10％以下，但隨著房市加溫，年增率一路攀高，9月來到高點11.26％；近月隨各項打炒房措施後，增速已開始放緩，至3月將至9.34％，已連五月呈現放緩，反映出近期房市降溫狀況。另，根據央行統計，3月新青安房貸占整體房貸餘額（新青安餘額／房貸餘額）比重為11.61％，較上月11.37％略高。官員強調，新青安房貸占比雖拉高，主要是現在新青安嚴格審核，必須是名下無房、且一生一次，因此占比拉升無須太過擔心，而是符合政策成效，政府還是希望房市資源流向實際需求者。至於供給面的建築貸款（土建融）餘額則再度回落，3月土建融餘額下降至3兆4,306億元，單月下滑33億元，而年增率也放緩至2.97％，創下去年8月以來新低。官員強調，土建融餘額年增率已下滑很長一段時間，長期曲線已往下走一、兩年，建商態度仍是審慎，雖建商、開發商仍有購地行為，但資金運用已相對保守許多。
購屋信心指數創「55個月新低」！ 專家曝房市3趨勢：有錢當老大
國立中央大學台灣經濟發展研究中心發佈最新消費者信心指數（CCI），與台灣房屋集團合作調查的「購買房地產時機」指標，2025年3月的調查結果為99.56點，較上月的100.28下降0.72點，購屋信心不僅落入低於100的悲觀區間，且指標創下近55個月新低紀錄。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，自從去年9月央行實施第七波信用管制後，消費者信心就呈現下滑趨勢，雖然年初因年終獎金進帳、軍公教加薪、房貸水位稍降，使1、2月的指數微幅反彈，然而3月先有台積電宣佈將增加赴美投資，引發國人對台積電在台佈局的疑慮；接著又傳出部分行庫放貸內控趨嚴；且央行理監事會議雖無第八波管制，卻強調將持續進行專案金檢，去槓桿化的態度仍積極，在訊息面的多方干擾下，房市觀望心態更趨濃烈，導致3月消費者信心指數寫下近55個月的低點。周鶴鳴指出，在大環境仍處於緊縮格局下，當前房市不僅貸款成數低，融資成本也較過往明顯提高，根據央行公布的資料，現今不動產放款的平均利率幾乎都超過2.5%，買家不但要準備更多的自備款，每月繳款金額也因利率提高而加壓，若收入沒有顯著成長，民眾的購屋意願恐怕還會在低檔徘徊一陣子，而總體經濟市場也會受美國總統川普的施政牽動，不確定性較高，因此2025年房市可說是鴨子划水，銷路推進緩慢，價格也將盤整。未來半年是否為購買房地產的好時機？（圖／台灣房屋提供）融資條件左右市場 房市發展現三趨勢台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，由於官方嚴控資金流量，所以房市「有錢當老大」的態勢將更鮮明，市場也浮現三大趨勢。首先是「單一自住為王」，受新青安政策保障，單一自住買盤貸款條件相對好，進軍房市的意願較高，金管會數據也顯示，現今購置住宅貸款超過6成來自原本無殼的首購客，因此單一自住者對市場的影響力將進一步放大。其次是「大型建商獨霸」，因銀行收緊土建融放款，唯有財力雄厚的業者能屹立不搖，且金管會預計今年將租賃融資公司納管，中小型建商的融資管道將更受限，所以往後新案市場將更明顯朝大建商傾斜。接著是「農工商店崛起」，政府管制著重住宅市場，對農地、工廠、商辦、店面等非住宅產品影響較小，因此農工商店四類產品也可望持續吸引資金停泊。 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略 總裁其實想打房？ 帥過頭揭楊金龍心態：要跌5成太困難