存準率
」 央行 升息 信用管制 房貸 楊金龍
每戶房貸「10年多300萬」 銀行資金吃緊！專家揭背後原因
近年房價大漲，今年第二季國人新增房貸的平均金額超過千萬元，比十年前多出300萬元，房價高漲、加上新青安後申請房貸爆量，與不動產開發興盛，導致銀行資金加速流出，房貸卡關已成為房市普遍現象，不過近期市場已經有些風向討論，主管機關可能會朝向保障首購方向努力。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，過去20年銀行資金從未如此吃緊，只有個別銀行因為放款太多踩煞車，這次則是在政策後整體房貸吃緊，反應市場房貸供不應求，銀行房貸利率與手續費用都拉高。曾敬德表示，市場資金吃緊背後原因很多，包括房價大漲後每戶貸款金額增加、過去使用寬限期加上30年期房貸本金回收速度慢、房市大多頭開發商積極借錢開發與進入大量交屋潮等，央行也調高兩次存準率回收市場資金，尤其銀行的自主管理政策等，都導致市場上資金相對吃緊。聯徵中心統計顯示，今年第二季平均房貸金額為1,018萬元，對比2016年第二季平均房貸金額僅708萬元，10年間每件多出310萬元，房價大漲每件金額貸得更多也是原因之一。曾敬德表示，從2009年金融海嘯後，國人已經習慣低利的資金寬鬆環境，但央行連續性升息後也明確指出資金面趨於緊縮，房貸環境並非不變，一旦因市場或政策性的變動，都會導致房市大幅波動。
專家曝我國小建商陷兩難困境 籲主管機關應適度鬆綁限制
「台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成『十面埋伏』的生存危機！」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛針對昨（19）日中央銀行第2季理監事會議，未鬆綁房市信用管制措施，提出上述擔憂。在各種管制與市場絞殺下，小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難，被迫走上鋼索，因此建議主管機關應適度鬆綁，以降低系統性風險機率。央行為審慎因應美國經貿政策等變化帶來的影響，昨決議維持政策利率不變，也維持房市的信用管制措施，強調會持續關注並審視銀行信用資源集中不動產貸款情形，同時檢視選擇性信用管制措施的執行成效，及對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。黃舒衛表示，關稅議題、大減稅的財政擴張措施，加以中東烽火再起，牽動油價、航運等敏感神經，以致美國通膨預期高居不下，影響所及，就業、經濟成長狀況恐在下半年出現斷崖式修正，經濟環境的不確定性、停滯性通膨的疑慮。再加上7/9的對等性關稅暫停開關將重新啟動，使各國央行決策態度保守，貨幣政策調整空間極其有限，美國聯準會不但暫緩降息步調，也進一步壓縮市場對降息的預判幅度，黃舒衛認為，台灣央行正面受到銳不可擋的台幣升值所壓迫，背後又要避免淪為美國匯率操縱的黑名單，因此利率決策更為慎重。台灣在2022年全球降息循環中，不但沒有參與，還數度降準，市場資金的價量都受到約束，現在確實有降息的本錢來紓解廠商匯損壓力的需求，但礙於降息難免又造一波資產價格膨脹的風險，而且也得預留未來刺激經濟的工具，因此目前選擇利率不動、不調存準率做為因應，應為允當。央行總裁楊金龍表示會持續檢視選擇性信用管制措施的執行成效。（圖／東森財經新聞）然而對房市而言，黃舒衛分析，選擇性信用管制不鬆綁、不動產貸款集中度管制的閥門不開，面臨本世紀最大交屋潮的現在進行式的信用資源排擠，下半年的房市很難有轉機。其中尤以準備交屋的買方面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。黃舒衛進一步分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括「限縮購地貸款成數」，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；「18個月限期開工」的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難。此外還包括「土建融及餘屋利率差別定價」，利息負擔翻倍；「嚴控週轉金」，影響原不受《銀行法》72-2的都更、危老前期整合意願；「交屋潮」搶食信用資源大餅；「銷售不佳」面臨抽銀根壓力；「銀行雨天收傘」，交屋貸款困難，消費糾紛多；「餘屋貸款降至3成」，加大財務壓力；「囤房稅2.0」使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是「川普2.0」改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。市場考驗建商財務能力，愈來愈多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。黃舒衛建議，在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。►央行利率連5凍！房市管制不鬆綁 經濟成長率有望保3►央行利率連5凍！ 台幣、房市、通膨關鍵問答一次看►台幣今年強漲逾10% 楊金龍：我覺得可以接受
央行持續管制！ 專家：小建商陷「不開發等死、開發找死」困境
「台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成『十面埋伏』的生存危機！」高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛針對昨（19）日中央銀行昨第2季理監事會議，未鬆綁房市信用管制措施，提出上述擔憂。在各種管制與市場絞殺下，小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難，被迫走上鋼索，因此建議主管機關應適度鬆綁，以降低系統性風險機率。央行為審慎因應美國經貿政策等變化帶來的影響，昨決議維持政策利率不變，也維持房市的信用管制措施，強調會持續關注並審視銀行信用資源集中不動產貸款情形，同時檢視選擇性信用管制措施的執行成效，及對房市的可能影響，適時調整相關措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。黃舒衛表示，關稅議題、大減稅的財政擴張措施，加以中東烽火再起，牽動油價、航運等敏感神經，以致美國通膨預期高居不下，影響所及，就業、經濟成長狀況恐在下半年出現斷崖式修正，經濟環境的不確定性、停滯性通膨的疑慮。再加上7/9的對等性關稅暫停開關將重新啟動，使各國央行決策態度保守，貨幣政策調整空間極其有限，美國聯準會不但暫緩降息步調，也進一步壓縮市場對降息的預判幅度，黃舒衛認為，台灣央行正面受到銳不可擋的台幣升值所壓迫，背後又要避免淪為美國匯率操縱的黑名單，因此利率決策更為慎重。台灣在2022年全球降息循環中，不但沒有參與，還數度降準，市場資金的價量都受到約束，現在確實有降息的本錢來紓解廠商匯損壓力的需求，但礙於降息難免又造一波資產價格膨脹的風險，而且也得預留未來刺激經濟的工具，因此目前選擇利率不動、不調存準率做為因應，應為允當。央行總裁楊金龍表示會持續檢視選擇性信用管制措施的執行成效。（圖／東森財經新聞）然而對房市而言，黃舒衛分析，選擇性信用管制不鬆綁、不動產貸款集中度管制的閥門不開，面臨本世紀最大交屋潮的現在進行式的信用資源排擠，下半年的房市很難有轉機。其中尤以準備交屋的買方面對最新的限貸管制及銀行放款業務的緊縮，壓力最大，而建商經營、財務壓力會否形成系統性危機，則最值得注意。黃舒衛進一步分析，管制與市場的雙重絞殺、惡性循環，台灣建商正面臨本世紀最嚴峻的結構性經營困境，形成「十面埋伏」的生存危機。包括「限縮購地貸款成數」，建商只能轉進整合難、回收慢、門檻高的都更、危老、合建、聯開；「18個月限期開工」的硬規定，使小建商陷入「不開發等死、開發找死」的兩難。此外還包括「土建融及餘屋利率差別定價」，利息負擔翻倍；「嚴控週轉金」，影響原不受《銀行法》72-2的都更、危老前期整合意願；「交屋潮」搶食信用資源大餅；「銷售不佳」面臨抽銀根壓力；「銀行雨天收傘」，交屋貸款困難，消費糾紛多；「餘屋貸款降至3成」，加大財務壓力；「囤房稅2.0」使建商普遍必須承受高稅成本；最後則是「川普2.0」改變資金、產業布局方向，國內住宅買盤觀望、流失。市場考驗建商財務能力，愈來愈多等著交屋的買方面臨斷頭厄運，而建商也被迫走上鋼索。黃舒衛建議，在管制三指標都達標後，且管制作業、專案金檢越臻成熟之際，主管機關可思考鬆綁信用管制內容，以降低系統性風險的機率。黃舒衛認為，相對於住宅市場，商用不動產從中美貿易戰到選擇性信用管制的「管住不管商」，或成開發商、投資人的新出口。即便川普2.0等措施的不友善及不確定性，但對於AI產業鏈的持續投資，以及內需消費市場的需求仍強，預期在關稅協議明朗之後，還有擴大投資的機會，尤其台幣升值吸引台資回流，具穩定收益的商用不動產也大獲投資人青睞，市場展望保守但不悲觀。央行利率連5凍！房市管制不鬆綁 經濟成長率有望保3央行利率連5凍！ 台幣、房市、通膨關鍵問答一次看台幣今年強漲逾10% 楊金龍：我覺得可以接受
不升息、不升準「信用管制未鬆綁」！房市留校察看 專家：救經濟要緊
中央銀行今（19日）召開理監事會議決議，此次不升息、不升準，且未鬆綁針對房市之信用管制措施。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，此次央行再度按兵不動，符合市場各界預期，其中有二大主因，一是央行多波信用管制措施奏效，國內不分南北房市全數降溫；二是受國際局勢衝擊，國內經濟下行風險大增，不升息或未有其他信用管制措施，以免房市「硬著陸」傷及筋骨。賴志昶指出，自2020年以來，央行已祭出七次信用管制措施，同時升息六次並以及調升存準率二次，多次打房之下，已讓以往過熱房市冷卻不少，各行庫不動產貸款成長亦明顯趨降，因此讓央行已無需再對房市加強管制；此外，年初歷經股市波動、台幣升值，同時國際局勢前有烏俄戰爭餘波、後有中東戰火再起，種種跡象表明全球政經環境前景不明，也讓以出口為主力的台灣經濟不容樂觀，在此情況之下，主導新台幣匯率生殺大權的央行，先保持按兵不動態度，以免觸動台灣經濟敏感神經，進而衝擊通膨走勢及影響經濟成長率。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨認為，相較於已經處於低檔穩定的房市，對央行來說匯市與經濟才是未來一季度的大挑戰，未對房市管控政策鬆手，並不意味放任不管，而是將房地產放在央行「留校察看」名單中，短期內恐怕難以指望。同時持續維持緊縮的態度也能預先為熱錢流入轉入股市，進而轉往房市的邏輯設下關卡，避免日後措手不及。
以伊戰火推升通膨 打亂「超級央行周」步調
以色列空襲伊朗，不只全球震撼，也打亂即將到來的「超級央行周」步調。面對以伊戰火帶動油金飆漲，通膨死灰復燃的新局面，各國傾向利率暫不動，聯準會則可能考慮延後降息時程，台灣面對油電可能同漲，我央行總裁楊金龍不排除在19日召開的第2季理監事會，透露貨幣政策朝向緊縮調整的口風。超級央行周即將登場，日本央行17日先打頭陣，在全球貿易談判尚未明朗、關稅不確定性持續下，預料維持利率不變，但由於日本央行總裁植田和男已透露朝「可預測性」方向調整購債，外界目前有應儘快縮減，以及穩健漸進退場兩種聲音，讓日本央行應該在債市扮演何種角色，成為此次會議焦點。美國聯準會18日接棒，儘管市場普遍預期將按兵不動，利率維持在4.25％至4.50％，但主席鮑爾面對穩定物價與實現充分就業的兩難，就目前通膨平穩，年底可能降息，然以伊衝突已經成為推升通膨的最大變數，鮑爾面對對等關稅及油價上漲雙衝擊，會後談話動見觀瞻。英國、瑞士以及台灣央行，則是19日同日召開理監事會。金融圈普遍認為，我央行利率「連五凍」，維持2％不變已經是共識，但面對川普祭出對等關稅、新台幣5月暴力升值，可能衝擊下半年經濟表現，央行應會下修全年GDP（經濟成長率）預測，能否「保2」成為焦點。原本以為光應對對等關稅、新台幣暴升等議題就夠複雜，偏偏在會議前夕，以色列對伊朗發動攻擊，造成油金價格噴漲。金融圈認為，台灣能源主要來自進口，在電價可能調漲、如今油價又急噴的雙重壓力下，下半年通膨數據恐沒想像中樂觀，對央行挑戰加劇。行庫高層認為，若聯準會因以伊戰事釋出可能延後降息訊號，對我央行來說「就更沒有降息的理由了」，反倒因應物價壓力，必須提前預防，就看楊金龍會否提前表態，屆時價量雙管齊下，以升息或提高存準率等措施，收回市場過剩資金，都是可能的劇本。匯率方面，美元指數上周五跌破98，非美貨幣重啟攻勢，新台幣盤中升至29.502元，闖破5月初的盤中高點，雖然央行強勢干預，最終改以貶值作收。面對美台貿易談判未定，台幣仍有預期升值壓力，會否因應以伊戰事，藉匯率抑制輸入性通膨，成為央行難題。
電價漲勢牽動物價 央行貨幣政策出現變數
台電虧損能否撥補陷入膠著，民生用電面臨調漲壓力，意外丟給央行大難題。中央銀行將於20日召開首季理監事會，由於電價漲勢牽動物價走勢，且前2月CPI仍在2％之上，有採取「預防性升息」的壓力，但現階段電價要不要漲、要漲多少，都沒個譜，下周前也難明朗，這讓央行陷入長考，貨幣政策出現變數。央行總裁楊金龍周四（13日）將赴立法院財委會業務報告，這是美國總統川普就任後，央行首度赴院報告，預料將對「川普2.0」衝擊做出完整解析。至於利率走向，因正值理監事會前緘默期，預料楊金龍不會說太多。央行去年12月19日舉行第4季理監事會，會中理事一致同意維持政策利率不變，且未再調升存準率、也未加碼房市管制，不過理事們對於物價卻高唱「鷹」調，有理事提到，2025年最低工資及軍公教薪資調高，並將開徵碳費，對物價帶來上漲壓力，必須謹慎以對。也有理事提及，各項數據顯示當前台灣景氣相當熱絡，但未來展望則轉趨保守，我國通膨壓力趨緩但仍存，尚無降息空間。另有理事表示，歐美央行已啟動降息，此時央行無逆勢升息空間，維持利率不變是合理作法。行庫主管分析，這些都是已知利空，但最讓央行摸不著頭緒的，恐怕是電價，目前傳出台電內部推演了3套劇本因應，最好的情況是不漲電價，至於最可行的情況是調漲住宅、小商店用電，屆時將有1500萬戶家庭及小商家會受到波及，更恐點燃「萬物皆漲」引信。央行去年3月「意外」升息半碼，在當時跌破各界眼鏡，最主要的原因就是憂心電價將於當年4月調漲，恐引發通膨預期，才會「預防性升息」。至於今年會否重演？中央大學經濟系教授吳大任持相反意見，主因是全球經濟情勢較去年複雜，央行短期內應會按兵不動。行庫主管分析，2月CPI年增率1.58％，創近四年新低，表面上看來通膨趨緩，但前2月平均仍達2.12％，還在通膨警戒線之上，這是央行不願放棄升息主因，但川普發動關稅戰，全球經濟具高度不確定性，當主要經濟體對利率調整轉為保守，我央行也須更審慎因應。
「金龍海嘯」掀房仲倒閉潮？ 專家：2025年房市下修量縮價跌
2024房市經歷新青安行情洗禮與「金龍風暴」打房政策，建商、業者和民眾的購屋心情如洗三溫暖。明年房市持續下修，市場集體共識，2025房市將正式進入修正期，並呈現「量縮價小跌格局」。永慶房產集團業務總經理葉凌棋日前表示，明年過度炒作的區約恐會出現15%的跌幅，預估整體呈現「量縮價跌」局勢，在此狀況下，房仲業自然會有人離場，蛋黃區也不例外。房市趨勢專家李同榮表示，2025下半年交易量增但價格進入主跌階段，全年交易量可能縮減10%~15%，價格平均下修10%。2024因新青安風潮，建商搶地搶建，以致建照核發量大舉爆發，2025大量建照量與推案量暫難消化，而大量交屋潮更提高供給。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，對「活下來的房仲剩多少？」祭出嚴重警告，尤其限貸令下成屋市場是海嘯第一排，受到的衝擊更大，而房仲主要是賣的就是中古屋，新成屋是代銷賣的，並不是房仲的主要業務。葉凌棋也表示，交易量是房仲的生存重點，既然量縮，自然會有些房仲收起來，「每次只要房市殘餘波段，都確定會有人離開市場，每個地區都可能發生，包括蛋黃區。」何世昌表示，第七波選擇性信用管制，「升存準率一碼、第七波選擇性信用管制擴大至全國、高級住宅貸款上限由四成降為三成、餘屋貸款降為三成、第二戶貸款上限降為五成、名下有房者購屋貸款不得有寬限期」是全球最嚴格，類首購、換屋族、首購族、繼承族都會受到影響。
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
為繼承、交換屋族留活路 央行發布3措施鬆綁信用管制
央銀行今（9）日下午針對第七波打炒房端出防錯殺配套，有前提之下，讓繼承者、換屋族以及已簽約者購屋不受信用管制。央行今日宣布，針對信用管制措施推出數項鬆綁，包含繼承取得房屋者、與銀行簽訂撥款後1年內出售原屋之換屋者、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者，以上情況能夠不適用於此次第七波信用管制措施。此次配套針對繼承族、新青安族採取寬鬆認定，可舒緩換屋族和繼承族的心理壓力。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近幾年房價持續高漲，加上少子化、高齡化，社會結構發生劇烈變化，致使繼承移轉逐年增加。在此情況之下，其中部分為在外地工作但繼承祖傳老屋的青年族群，由於名下有房或有部分持分不動產，欲購屋卻適逢央行推出信用管制，貸款被阻於門外，因此此波央行願給予繼承者豁免權，應能獲得廣泛民眾之認同，並給予繼承老屋之首購族一條活路。另針對換屋族、已簽約者同樣被列入此波鬆綁措施，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，看得出央行放寬適用範圍確實琢磨許久，且放鬆範圍比想像中更窄，除不溯及既往、不影響因繼承取得的多屋族等各方都無異議外，外界爭議較大的交屋換屋族放寬幅度不大，且切結期間仍在1年，顯見央行認為「換屋即破口」的心態不變。影響所及，真換屋族與繼承者們可寬心購屋，但資金有限的多戶投資者們恐怕得先想好下一步。由於第七波信用管制之後，存準率上調，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，就算定義標準放寬，銀行願意受理承貸，許多購屋族仍須排隊苦候，擠不進房貸窄門，或者利率高到令人卻步，因此第四季的買氣仍是考驗，量縮趨勢不變。張旭嵐表示，限貸令實施後，由於買賣雙方對於貸款下不來，是否為不可歸咎雙方之因素有歧見，導致市場上衍生許多買賣糾紛，但央行在配套方案中，特別提及買賣契約中「不可歸責於雙方時」的解約機制，形同為限貸令開啟了解約的詮釋，若買賣雙方往解約方向處理，短時間會掀起解約潮，市場待售物件會增加，增加首購族的選擇性。
金龍海嘯打炒房！買氣進入「降溫期」 專家：政府應有配套措施
央行19日召開第三季理監事會議，不僅調升存準率全面限縮不動產業資金流動，並加碼第七波房市管制措施，其中第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從七大都會區擴及全台，堪稱歷來最嚴厲的房市管制措施，全面衝擊即將交屋並申請貸款的消費者，被市場稱之為「金龍海嘯」，房市專家也普遍預期，住宅交易市場將進入降溫期。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺指出，此波信用管制衝擊不動產業，購屋族群在銀行貸款不僅困難度增加，貸款成數也降低；且新措施也取消部分族群寬限期，對於房仲產業而言，明顯感受交易量減少。王瑞祺憂心表示，房仲端只能針對買方做粗略的過濾，無法深入系統查詢詳細資訊，因此也擔心後續買賣雙方糾紛。他解釋，最怕因貸款貸不出來，後續衍生較多問題，恐造成相關訴訟；因此，政府應該針對換屋、繼承等族群，訂定更完善的配套措施。台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析，第七次選擇性信用管制共計有4道措施，出手力道遠高於市場預期，對於市場信心打擊不小。不同於2024年上半年「價量齊揚」的房市盛況，下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變，觀望情勢較為顯著，致使住宅市場進入降溫期，交易結構轉為「量縮、價格高檔震盪」格局，畢竟央行連兩季升準，連續壓縮銀行的放款量能。劉佩真說，此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴，況且仍需留意部分新案房價進入高原期，高房價也考驗市場的接受度，以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數，加上台灣仍有地緣政治因素，對於買方的購屋決策依舊有影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為，由於通膨與熱錢效應，以及預售屋禁止轉售等政策鎖住市場供給量，全台開創今年房市史上最狂熱買氣，但在央行第七波打炒房管制上路後，接下來市場熱絡的買氣確定劃下休止符。何世昌預期房市第4季將呈現「高檔盤整」，全台房價雖難以出現大幅度下跌，但有機會出現約5％議價空間的微幅鬆動，而首當其衝的交易量必然驟減，市場仍以低總價小宅有相對支撐力，至於大坪數等換屋型產品將持續走弱。因此盼央行能視市況滾動式調整，並提供完整的配套措施，減緩有真正需求自住客的衝擊，也避免出手過重後又要花費更多資源救市。
央行第七波管制重打炒房 業者：｢金龍海嘯」下只有一行業受惠
全台各地房價處於歷史高點，央行20日起採取第七波選擇性信用管制，引發爭議被視為史上最重打炒房。調升存準率1碼，還宣布第7波房市管制措施，加碼第二戶不得有寬限期，限貸最高成數降至5成。馨傳不動產智庫執行長何世昌表示：｢這波『金龍海嘯』打下來受到影響的不只有仲介，幾乎所有房地產從業人員都被波及。唯一受惠的應該只有『法拍業者』吧。」何世昌昨21日在臉書發文表示，這波打下來受到影響的不只有仲介，幾乎所有房地產從業人員都被波及，中古屋、新建案全都中槍。仲介位於｢金龍海嘯」第一排，代銷在第二排，剩下的在第三排。不管在第幾排，通通都被沖進海裡面，強者才能成功游上岸並存活下來。對於未來房價的趨勢，何世昌預測，從現在到明年初，價格可能不會大幅下滑，買賣雙方拉鋸越更為劇烈，中古屋和預售屋交易量必然驟減；其中，預售屋市場將從過去的百花齊放轉變為個案崢嶸的時代。因為市場的基本需求仍在，規劃用心的建案、誠心待客的業者仍會受到消費者信任和青睞。何世昌最後強調，房市景氣如同四季遞嬗一般，春天遲早會回來，只是時間早晚而已。而在春天來到之前，我們唯一要做的事，就是活下去。
央行「史上最嚴」打房衝擊營建股 網議論：打不到有錢人
央行19日召開第3季理監事會議，會後宣布信用管制再加碼，調升存準率1碼，今（20）日營建股開盤大受衝擊，興富發（2542）跌8.95%；愛山林（2540）跌9.45%；長虹（5534）重挫9.77%。不僅如此，達欣工（2535）跌3.02%；宏普（2536）跌4.24%；日勝生（2547）跌2.44%均受到打房影響。為抑制房市投機與囤房行為，央行宣布修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自9月20日起實施，主要修正包含：第1戶購屋貸款不得有寬限期，並針對第2戶購屋貸款最高成數由6成調降為5成，擴大全國。此外，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；餘屋貸款最高成數由4成降為3成。不過有網友在PTT發文直言，「有錢人用現金買房，打房都打不到」，認為央行的信用管制，高潮一波接一波，這次升息、取消寬限期，不只打到自住首購，換屋族、小投資客更被打到昏迷，但是有錢人用現金全款買房、商辦、土地，不管央行出什麼招都不會被影響，繼續爽爽炒房，好奇「該怎麼打房才能打到這個族群？」文章一出，不少網友留言表示，「提高持有稅，漸進式買賣不動產資本利得稅增加，例如成交1億、5億、10億的資本利得課徵20/40/60」、「囤房稅空屋稅啊，但上了一定掉選票」、「累進式持有稅&累進式資本利得稅，絕對有效，但應該沒人敢這樣玩，因為會打到一堆政治人物」、不過也有人不以為意，直言「現金買房投報太低了，真的是大財團想穩健配置才會這樣」、「每個升息都在哀哀叫，扯什麼現金買房」、「有錢人到底要怕什麼？」、「央行沒有要打現金買房的阿，央行要打借錢買房的投資客」。
央行祭「史上最猛打房」限貸更嚴重？ 楊金龍：資金綽綽有餘
中央銀行19日召開第3季理監事會，決議再度提高存款準備率1碼（0.25個百分點），預計抽回1250億元資金。會否使房貸更難貸？央行總裁楊金龍表示，調升存準率會讓銀行對不動產放款更嚴謹、不要那麼浮濫，也是收縮的作用力，只要把炒房、投資客放款資源挪過來，資金是綽綽有餘，絕對不會貸不到。楊金龍表示，先前「房貸之亂」引發很多抱怨，他認為這些抱怨中，「至少一半都是投資客及炒房客」，這次的房貸之亂，主要還是受限《銀行法》第72條之2規定，有些銀行因不動產放款接近滿水位，貸款就湧向其他銀行，突然接到很多案件，審核就慢下來，現在審核拉長要排隊放款，甚至「以價制量」。楊金龍表示，存準率調高1碼，預計可從市場上回收1250億元資金進來，但這對銀行資金運用有限，因銀行還是有足夠的超額準備、也還有央行定存單，即便實施選擇性信用管制，首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦，這些貸款也都不影響，資金綽綽有餘。楊金龍分析，房貸案件大增，這段時間銀行不動產放款衝得很快，確實有看到一部分的貸放標準下降，這讓人聯想到次貸風暴，當時就是讓信用分數低的人也能貸款，這是一開始就不該犯的錯誤，希望不要在台灣發生。央行19日理監事會議祭出第7波信用管制措施，被外界稱為「史上最猛打房」，其中央行針對名下已經有房，第一戶購屋貸款者未來沒有寬限期，經計算，如果貸款1000萬元、期限30年，初期每個月恐怕要多負擔2萬多元，一年要多準備30多萬元。公股銀行表示，雖然銀行首先要滿足剛性需求，近期還是弄到銀行幾乎快要「沒有銀彈」、消化這波房貸排隊潮恐怕要到年底，足以顯示房市熱絡的程度，可以理解央行為何再祭出管制措施。
央行打房再出手！利率連兩凍、存準率升一碼
中央銀行19日召開第三季理監事會，即便聯準會稍早做出利率決策降息2碼，不過「美規台不隨」，央行今日拍板利率不動，重貼現率、擔保放款融通利率和短期融通利率分別為2％、2.375％和4.25％，拉高存準率1碼（0.25個百分點）。房市管制是重中之重，考量房市漲勢凶猛，即日起實施第7波選擇性信用管制措施，自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期，全台「第二套」房貸成數均由6成降至5成。為進一步強化管理銀行信用資源，抑制房市投機與囤房行為，並引導信用資源優先提供無自用住宅者購屋貸款，茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年9月20日起實施央行這次打出的「房貸組合拳」，包括1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。央行表示，搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本行道德勸說措施及本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，自本年10月1日起實施。
打房出重手！央行祭出第六波房貸管制 存準率調高1碼
出重手！中央銀行13日召開第二季理監事會，一如外界預期利率不動，重貼現率維持2％，不過打房倒是有備而來，除提高存準率1碼至11.5％，即日起實施第六波選擇性信用管制措施，針對特定地區房貸成數由7成降至6成。聯準會（Fed）台北時間13日凌晨公布利率決策，央行同日亦舉行第2季理監事會，在第1季意外升息半碼（0.125個百分點），將重貼現率拉上2％，回到近15年半高點，央行總裁楊金龍日前赴立法院備詢時表示，台灣利率已在15年半高點、國內通膨率比3月預期電價調漲時受控、各國央行恐開始降息，他還說：「時常Suprise也不好。」也讓第二季利率應會維持不變，成為各界共識。反而是房市管制措施方面，央行五波信用管制以來，去年上半年房市已明顯降溫，但8月新青安房貸上路後，房市價量齊揚，楊金龍日前表示，觀察國內房市指標，除了房價居高不下，包括房價、銀行法72之2條規定的房貸加土建融授信占比，及國銀不動產放款占總體放款比率，三數據仍居高不下，有充足理由推出第六波信用管制。央行指出，上年下半年起，房市交易成長回升，帶動購置住宅貸款年增率持續上升，致全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高。上年6月新增規範自然人特定地區第2戶購屋貸款，最高成數上限7成實施以來，自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款之撥款金額呈增加趨勢，為續強化管理銀行信用資源，降低相關授信風險，本次本行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，調降自然人特定地區第2戶購屋貸款最高成數上限為6成，自本年6月14日起實施。值得一提的是，央行此次搭配調升存款準備率，表示透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，自本年7月1日起實施。
看漲2023台股1／大盤指數「這一季」可望衝上16000點 程淑芬談利空快出盡「打底階段」挑好股
台股2022年無疑是虎頭蛇尾，從18000多點跌到13000點下，一度跌掉6000點，跌到谷底了嗎？「這波空頭將在2023年初終結！第四季指數會升到16000點。」永豐金首席經濟學家黃蔭基告訴CTWANT記者，國泰金投資長程淑芬分析，「今年第一季景氣仍『看緩』，但利空消息已反映三分之二，還是可以慎選挑股。」CTWANT記者訪問到資深股市聞人葉美麗，她認同程淑芬的見解，但她也提到「目前股市進入打W底右腳走勢，預估加權指數到2023年一月最差，可能破季線幾天，OTC一月最差也是跌到季線。」股市聞人葉美麗認為生技股股價，多偏高。（圖／CTWANT資料照）「國發會發布的藍燈還會持續幾個月，景氣仍是被看悲觀，但這可能也是進場投資的一個機會點，金融市場會優先反映。」「今年上半年景氣逐步進入打底階段，預期股市樂觀度仍偏波折。」國泰台大產學合作計畫主持教授徐之強以巴菲特名言跟CTWANT記者說，「別人貪婪我恐懼，別人恐懼我貪婪。」據國泰台大產學合作計畫12月28日公布的「臺灣經濟氣候暨金融情勢展望」，影響2023年台灣經濟成長因素有五點，一中國大幅鬆綁防疫措施，引發COVID-19變種病毒風險，二美歐通膨高燒不退，迫使央行持續收緊貨幣政策，三主要央行過度緊縮，導致歐美景氣衰退幅度大於預期，四全球需求疲軟加劇庫存壓力，投資需求遞延，五國際地緣政治風險、俄烏戰事與美中爭端的不確定性。大陸宣布今年1月8日起，取消入境核酸檢測與集中隔離。圖為海口美蘭國際機場T1航站樓到達大廳出口。（圖／中新社）徐之強觀察，「美國通膨在10、11月明顯回落，FED美國聯準會放慢升息步調，帶動股市，外資也回補台股，民眾對股市的樂觀度、風險偏好也都轉趨正向。」此外，「我國央行12月升息半碼，但沒有調升存準率，主要考量資金偏緊恐影響經濟活動，美、歐、中國及新興亞洲金融情勢指數雖有小幅改善，貨幣市場仍處於緊縮水準，研判今年上半年央行或有機會停止升息，降息機率低。」展望今年，台股可關注哪些類股？「可等到一月各上市公司公布營收開出來再說，目前不少個股股價起漲，應該是外資結帳、法人半年報作帳行情，市場給理由漲出來的，有些被錯殺，有的變貴。」葉美麗透露，明年看好的是自駕車相關供應鏈、綠電、新能源等類股。
明年GDP保二「看這五指標」 國泰金：出口投資不確定性景氣恐緩衰退
國泰台大產學合作計畫團隊今天（28日）舉辦2022年第四季「臺灣經濟氣候暨金融情勢」展望發表會，下修今明兩年經濟成長率預估，預期2023年GDP仍可保二；台灣出口與投資面臨不確定性，明年初景氣將面臨溫和衰退之風險，明年第一季台灣經濟氣候將呈現象徵景氣衰退之「雨」，出現機率將在40%以上。國泰台大產學合作計畫包括黃裕烈、何耕宇、徐之強、徐士勛等多名來自台大、中央、政大等財金系、經濟系等教授，發表會由國泰金控投資長程淑芬主持，更新2022年及最新2023年臺灣經濟成長率預測，並分析短期經濟氣候及金融情勢與重要影響因素。徐之強教授代表團隊說明，影響2023年台灣經濟成長與金融情勢的主要因素有五點，首先是中國大幅鬆綁防疫措施，引發COVID-19變種病毒風險；其次為美歐通膨高燒不退，迫使央行持續收緊貨幣政策；以及主要央行過度緊縮，導致美歐景氣衰退幅度大於預期與全球需求疲軟加劇庫存壓力，投資需求遞延；國際地緣政治風險、俄烏戰事與美中爭端的不確定性。根據該團隊分析指出，歷經海外極具波動的一年，微幅下調2022年台灣經濟成長率預測值至3.0%（原為3.2%）。展望2023年，受累於外需疲軟與廠商去化庫存壓抑出口和投資表現，預測2023年台灣經濟成長率將為2.3% （原為2.7%），研判全年成長率有80%的機率落在1.5~3.0%之間 （原為2.0~4.0%）。由於美國通膨出現觸頂跡象、中國防疫政策有所鬆綁，令主要地區金融情勢指數小幅改善，惟仍處相對緊縮水準。隨通膨放緩、景氣下行風險增加，明年上半台灣央行或有機會停止升息，惟降息可能性仍低；明年第一季台灣金融情勢指數(FCI)將溫和偏緊，惟仍處「趨向寬鬆」，不致落入緊縮狀態。下調2023年經濟成長率預估值至2.3%，GDP成長率仍有機會保二：主要央行收緊貨幣政策將拖累全球景氣進一步放緩，電子業持續面臨庫存去化之壓力，加上需求疲軟、外需改善有限，投資將連帶下滑。本團隊因而下修2023年台灣經濟成長率預估值至2.3% (原為2.7%)，研判全年成長率有80%的機率落在1.5~3.0%之間 (原為2.0~4.0%)。觀察主要分項表現，全球高利率環境可能壓抑需求進一步下滑，廠商持續調整庫存並遞延投資，出口、投資仍不樂觀，惟民間消費基期低且疫後消費需求提振，台灣經濟成長率預期仍可保二。景氣動能持續轉弱，明年第一季經濟氣候將由「陰」轉「雨」，出現機率在40%以上：主要央行加速升息抑制需求，加重廠商去化庫存壓力，且中國大幅鬆綁防疫措施，短期內將面臨確診病例暴增之挑戰，增添台灣出口與投資之不確定性，明年初景氣將面臨溫和衰退之風險。我們評估：2023年第一季台灣經濟氣候將呈現象徵景氣衰退之「雨」，出現機率將在40%以上。台灣央行1H23可能停止升息；1Q23金融情勢將溫和偏緊：隨著美國通膨出現觸頂跡象，Fed升息速度放慢，加上中國動態清零將提早退場，激勵風險偏好轉強，非美貨幣止貶回升，近期美、歐、中國及新興亞洲金融情勢指數小幅改善，但仍處相對緊縮水準。台灣央行於12月升息半碼，但未調升存準率，主要考量貨幣市場資金偏緊，擔憂過度影響經濟活動。展望未來，本團隊研判，Fed放慢升息步伐，台灣通膨應可於明年第一季底降至2%，景氣下行風險增加，上半年台灣央行或有機會停止升息。不過，考量台灣政策利率較低，且先前升息步伐溫和，除非金融面衝擊過大，否則應無降息必要。今年10-11月，得益於台幣貶值、長短利差擴大與台股反彈影響，台灣金融情勢指數(FCI)回升至「寬鬆」區間。本團隊評估，今年12月及明年1~3月，景氣溫和衰退之風險可能不利金融市場表現，預期金融情勢指數將溫和偏緊，惟仍處「趨向寬鬆」，不致落入緊縮狀態。
央行升息半碼！房貸地板價將調高至1.935％ 民眾財務負擔增加
央行升息半碼，銀行存款掛牌利率隨之調升。其中，在一般房貸、信貸上，因銀行升息，民眾將需要多付出利息。而影響層面廣泛的青年安心成家購屋優惠貸款「青安貸款」及全國公教員工房屋貸款「築巢優利貸」，預計也將足額反映。「築巢優利貸」目前利率為1.81％，預計將足額反映央行升息半碼，同時也是一般民眾可拿到房貸的「地板價」將跟著拉高至1.935％。接下來若央行在明年持續升息，地板價也將在明年突破2％的重要整數關卡。今年以來，央行已四度升息累計達2.5碼（0.625個百分點），民眾房貸利率亦隨央行升息開始走高，房貸負擔增加。銀行主管分析，未來民眾購屋時，將需要更審慎評估自身財務負擔條件，最好將每月房貸負擔控制於月收入三分之一以內，以避免升息影響生活品質。如民眾因升息導致短期繳款壓力較大時，可考慮向銀行提出寬限期或延長借款期間的申請，以減輕升息循環壓力，但也要衡量寬限期滿後，每月攤還金額將增加等因素。另外，央行這次升息半碼，存準率未跟著提高，公股銀主管分析，這顯示前二次存準率提高，已逐漸讓銀行可貸放運用資金減少、影響資金成本，各銀行也在放款利率及結構上調整，央行暫停調升存準率以觀察後續。
中央銀行再次跟進Fed 宣布升息半碼沒升存準率
繼美國聯準會（Fed）15日凌晨宣布升息2碼（0.5個百分點）後，英國跟歐洲央行也要公布利率決策，《金融時報》表示，英央跟歐央，也都將升息2碼，跟緊美國的放緩步調，而我國中央銀行緊接著也在下午召開2022年第4季理監事會議，會後宣布將調高政策利率半碼（0.125個百分點），利率繼3月、6和9月之後「連4升」。央行重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率各調升0.125個百分點，分別由年息1.625%、2%及3.875%調整為1.75%、2.125%及4%，自今年12月23日起實施。先前，央行於3月啟動此波升息循環，3月升息1碼（0.25個百分點）、6和9月各升息半碼（0.125個百點）加上這一次升息半碼，累計4次共升息0.625個百分點。央行總裁楊金龍自去年底多次喊出今年貨幣政策「緊縮到年底」，因此3月第一季理事會啟動勇敢升息1碼，第二季面對輸入性通膨壓力延續，除再升息半碼，並搭配調高存款準備率1碼，回收市場資金，落實緊縮方向，第三季也延續上一季的步調，升息半碼加調高存款準備率1碼，連續三季共調高利率2碼、存準率2碼。
喘口氣！傳美聯準升息幅度將大減 央行是否維持升息引關注
美國通膨降溫，聯準會主席鮑爾罕見釋出鴿派訊號，12月升息可能減至2碼，也讓本月中即將登場的中央銀行理監事會，是否維持升息步調備受外界關注。目前市場預測五五波，一派認為隨台美通膨降溫，眼前經濟衰退壓力大，央行已有不升息的條件，也有一派認為可在升息及存準率中二擇一，不用馬上都喊卡。今年最後一場升息大戲將在15日登場，先前暴力升息的聯準會，近來頻頻放「鴿」，日前發布利率決議後，當天下午央行就接著開年終理監事會，兩者連動性高，不過隨著聯準會態度鬆動，升息可能降至2碼，央行已面臨著是否放緩腳步，暫停升息的天人交戰。先前市場預期央行將四度升息、屆時重貼現率將提高至1.75％，維持「緊縮到年底」的基調。不過若聯準會升息從先前3碼降至2碼，市場開始揣測，央行升息機率已非百分百，且不會向先前同步調高存款準備率。中央大學台經中心執行長吳大任分析，隨著台灣通膨壓力減輕，新台幣匯率回升，抗通膨的壓力與威脅明顯減少，「升息的必要性也減少了」，升息使企業資金成本增加，失業率、無薪假恐攀升，引發一連串社會問題。台新銀行首席外匯策略師陳有忠也說，今年以來美國升息15碼，台灣只有2碼，顯然央行對調整利率相當謹慎，但若聯準會12月一如預期只升息2碼，且台灣通膨本不如美國高，綜合評估下來，央行不升息的機會很高。中經院副院長王健全分析，雖央行理事中有鷹派主張升息，對抗通膨、房價高漲問題，但台灣經濟在轉壞，估計央行不敢大幅升息，畢竟若再大幅升息，傳統產業會受不了，但如果要拉近台美利差，有可能升息半碼。中經院經濟研究員簡錦漢則指出，央行目前最大的升息壓力是「匯差」，雖台灣通膨不嚴重，但需顧慮與美國利差，從維持資金平衡角度來看，央行還是會繼續升息，但幅度不會太劇烈，估計調升半碼就有個交代。熟悉央行運作的行庫主管認為，央行總裁楊金龍應會在鴿派、鷹派中求取平衡，意即完全沒有動作，或像先前價量（升息加調升存款準備率）齊下，都不會發生，最適當作法會是在升息與存準率中擇一，目前來看，升息會比調存準率猛一些，就看央行怎麼選。