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假鬆綁真難貸1／申貸最困難是「這一群」 買1間房同時看2銀行臉色
9月央行理監事會第2屋貸款成數再放寬至7成，被視為房市回溫的號角，但根據CTWANT調查，民眾實際申辦房貸難度依舊高，最怕聽到「水位已滿」。第一線房產業者觀察，不是銀行VIP，想獲高成數、低利率、免排隊，「門都沒有！」；最困難的是「換屋族」，買個房，不只要看自己申貸銀行的臉色，還要看舊屋買家銀行的臉色，「貸款真的有夠難！」房貸大排長龍與撥款塞車情況，影響最大的是賣舊屋換新房的換屋族，舊屋買家萬一房貸卡關，換屋族有可能自備款不足，新屋購買的流程也會受阻。（圖／黃耀徵攝）9月央行理監事會，將第2屋貸款成數調高至7成，地產業者普遍認為，可提振房市信心，市場回溫在即；但對於民眾貸款壓力是否解除，業者多持保留態度。原因在於，目前銀行對於不動產放貸仍趨向保守，審查嚴謹、利率偏高、排隊撥款；此外，高價住宅門檻和貸款成數也未放寬，換屋族高自備款壓力未消。CTWANT實際訪談目前正在進行交屋和成屋銷售的淡水指標案「名軒海樂地」，全案將近2,000戶，寶穎廣告協理徐勝謙即表示，雖然政策有鬆綁，但銀行陸續傳出滿水位，撥款都需要到明年，目前貸款還是困難，仍有少數購屋人最終選擇解約。「名軒海樂地」每戶總價約1,000多萬元，約7成首購、3成換屋。他觀察客戶申貸情況，銀行審核門檻較高，都要排隊等2、3個月。以首購來說，同樣條件，信用管制之前若可貸到8成，現在只能貸7成，能貸到8成的年收入起碼90萬元起跳；年收不足或是其他財務條件不理想，就需要保人，但保人也不好找，現在很多兄弟姊妹也不願擔保。最困難的是換屋族群，徐勝謙表示，大多客戶口袋並不寬裕，都是要先把舊屋賣掉，才有足夠自備款換下一間，因此會需要先等舊屋買家的銀行貸款審核、排撥，然後再等自己的銀行審核、排撥，中間過程環環相扣。順利的情況下，有可能等3個月到半年；舊屋買家要是貸款不順利，那他的客戶交屋也會跟著出問題。永慶房屋也彙整各家銀行目前貸款狀況，雖然名義上首購都能貸到8成，但仍有條件限制，像是台銀需收支比180%才有機會；國泰、渣打、星展只做VIP客戶且有資產門檻；其餘銀行大多也有排撥問題，甚至已排隊到明年。第2屋貸款又更困難，幾乎都會先以有承作建商土建融的案件轉分戶貸款為主，但若資金吃緊或額度不足時，仍傾向暫停收件。各銀行打出首購貸款8成及最低利率2%，除非是銀行VIP客戶，否則幾乎是看得到、吃不到。（圖／報系資料庫）永慶房產集團業務總經理葉凌棋也指出，就算貸款排得到，利息也不便宜，銀行最低利率的2%是「看得到吃不到」，民眾實際貸款都是3%起跳，對比5、6年前普遍1.375%的超低利環境，現在房貸利息足足翻了一倍。新北市不動產公會理事長曹來春即表示，央行將相關業務交由銀行自主管理，銀行在審核房貸時會自行評估風險。由於大部分資金流向科技業、股市，銀行可運用於房貸的資金相對有限，因此對客戶的信用、收入與資歷審查也更趨謹慎，甚至出現撥款排隊的情況，讓市場產生「銀行沒錢」的疑慮。根據金管會統計，截至2026年8月底，國銀對於半導體、AI、軍工、安控、次世代通訊等「五大信賴產業」的放款餘額已衝破5兆元大關。金管會於2026年4月啟動「獎勵本國銀行辦理五大信賴產業放款方案」，原本計畫年底前只設定新增1,200億元目標，但如今已遠超目標697.94％。目前資金與產值高度集中於AI與半導體產業，台股結構、資金流向、總體經濟也都產生強烈的外溢與排擠效應。（圖／報系資料庫）另根據現行法規，不動產的放款風險係數（如住宅購地貸款、餘屋貸款）目前高達150%左右。相較之下，一般企業貸款的風險係數僅在20%~150%，且多數優質科技業的放款風險權重極低。寶和建設協理楊康平即表示，在同樣放款1億元的條件下，承作房地產放款會消耗銀行更多資本，資金規模有限下，銀行基於資本回報率與風險考量，自然更樂意將銀彈撥往風險係數低、報酬穩定的企業放款，「擇優放貸」已成為當前民間銀行的集體共識。中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行雖然微幅放寬第2屋貸款成數到7成，但目前銀行放款額度接近滿水位，仍有可能讓購屋民眾假性以為房貸鬆綁、變得好借，可實際上政策鬆綁卻與銀行實際授信情況脫鉤，民眾購屋送件後才知道要排隊或不見得貸得到預期的成數。莊思敏提醒，現在的購屋環境不能只看區域發展及房價漲幅，簽約前應預留現金，以避免銀行核貸成數不如預期時，能有資金緩衝；對於租屋族而言，更應審慎規劃租期與搬遷時程，預留足夠的緩衝時間，避免新屋尚未交屋，原租約卻已到期，陷入居住空窗的窘境。此外，簽約前也應詳閱契約中的交屋期限及解約相關條款，避免因資金未能及時到位而構成違約，不僅無法順利購屋，還得額外承擔違約金損失。
看跌心態首購觀望3~8年難上車 業者導入「顧問式行銷」破局
房市盤整之際，首購族卻陷入更長期的進退兩難。市場觀察指出，不少潛在首購買方觀望期長達3至8年，即使政策利多與區域建設題材加持，仍期盼價跌，導致遲遲未進場，同時也形成「看得上的買不起、買得起的看不上」的困境。因此業者導入「顧問式行銷」，主打「先解決客戶痛點，再談銷售」，試圖打破僵局、縮短決策距離，讓寶和建設旗下中和案「好植」，在開案5個月內結案，交出漂亮成績單。「幾乎每天都有客戶來問房價會不會跌！結果是『看得上的買不起、買得起的看不上』」寶和建設副總陳威丞表示，部分潛在買方即便有政策利多與區域建設題材加持，觀望期仍長達3~8年，首購族想一次到位的置屋心態，造成產品與預算的顯著錯配，預算有限，卻堅持購置3房、4房或大坪數，形成市場僵局。因此，富嘉集團、富時代及寶和建設組成顧問團隊。富時代地產總經理阮智偉指出，傳統代銷模式多依賴現場長時間說明與後續回訪，但顧問式行銷則轉向一對一貼身服務，透過田野調查深入理解購屋者需求與資產條件，協助客戶規劃購屋與財務配置，「從解決問題出發，而非單向推銷，有助於建立信任並加快成交節奏。」此一模式已在寶和建設中和預售案「好植」展現成效，在正式開案後5個月內即完成銷售。陳威丞表示，央行第2屋貸款鬆綁提振民眾購屋信心，再加上股市高檔震盪，促使部分股民獲利出場轉進房市，中和買氣明顯升溫，該案光5月單月就去化近2成，除保留8戶完工後銷售，其餘戶別已完銷。然而不光針對購屋民眾疑慮對症下藥，「好植」的產品也精準符合市場需求。該案主打2房，戶戶規劃玄關與雙面採光，同時搭配5年免管理費與20萬元家電贈送，等同替購屋者降低逾50萬元資金壓力。「好地段與好產品只是基本，關鍵在於能否消除購屋者疑慮。」寶和建設董事長張應偉展望後市表示，寶和將延續「好植」成功經驗，今年於雙北明德、天母、內湖碧湖與板橋新板特區等地推出4案，總銷規模達30億元，持續鎖定2房、雙面採光與總價可負擔性組合。富足家機構創辦人黃義盛指出，市場低迷反而是布局良機，關鍵在於風險控管與產品定位的精準度，唯有緊扣自住需求，方能在景氣回溫時搶占先機。
景安站預售案登9字頭 業者看好明後年走出谷底「不再打就是利多」
近年打房政策不斷，讓房市進入盤整期，雙北買氣呈現價穩量縮格局，不過偶有佳作問世。新北市中和預售案「寶和好植」近日公開，為區域首件成交達9字頭建案。「房市需要的是信心不是政策！」寶和建設董事長張應偉即表示，只要政府不繼續在打炒房這件事上深耕，對房市就是利多，目前已可見市區的案子有些賣得不錯。他認為，只要台積電不倒，台灣經濟就不容易垮，這波經濟在走、股市在跑，房市沒跟著往上，是因為政府政策抑制，今年移轉棟數預估只有26萬戶，已是低點，明年還有九合一選舉，「預期明後兩年不會比今年再差了！」他也提到，房地產最大問題在於成本掉不下來，他自己也有營造廠，現在換算一坪造價都要27萬元，跟疫情前12、13萬元比，上漲太多；此外，缺工問題也難解，現在市況不好，但市區的案子有時還會創一點高價，「除了生活機能強、土地稀缺，再來就是因為營造成本降不下來。」根據樂居資料顯示，2025年房價雖進入盤整期，不過市中心預售仍然維持「盤整至小漲」格局，新北市板橋區單價破百萬，永和區頂溪站行情同樣破百萬、中和區景安站單價也站上9字頭，購屋人在「謹慎評估」的氛圍中緩慢成交。「好植」推出「+8萬送裝潢」，單戶只要多付8萬元，就能升級裝潢、家具，最高價值達75萬元，購屋者不用再另外花錢設計，交屋後就能輕鬆「拎包入住」。（圖／林榮芳攝）新北市中和國小旁預售案「好植」，由寶和、富足家、富時代3家建設公司合力推出，於近日公開。該案規劃18~25坪，已於12月4日開工動土，並於12月23日正式公開；在此之前，鴨子划水已潛銷近3個月。目前實價登錄已有24筆，平均成交單價每坪84.9萬元，據了解，該案總戶數76戶，目前僅餘25戶可售，多數為10樓以上的高樓層。張應偉表示，「好植」全案訴求「在台北買到東京的家」，以三捷匯聚、小宅玄關等特色規劃中，巧妙解決首購族、小資族對於交通與住家收納、隱私等通點，將居住空間在有限條件下最大化。他進一步表示，小坪數建案通常都是單面採光，收納空間少，各方面住起來不一定是舒適，「首購雖買得起，但不一定住得好」，因此他們以「東京小宅」思維來設計，小更要變實用，像是必有入門玄關，讓回家有個轉換沉澱的空間，也能擁有鞋櫃等收納空間，以及做到小坪數很難有的雙面採光。「好植」12月正式公開祭出「寶和新青安」方案，強調訂簽6%與「+8萬送裝潢」等優惠，包括天花板與鞋櫃衣櫥、沙發家具等，限量5戶，成功炒熱區域房市。
整合25年地主從10人變65人 建商活化老宅創「甜點X售屋中心」
都更整合遙遙無期，建商手上的房子也需要資產活化！新北永和起家建商鑫建築團隊，近期就將整合25年、靠近捷運頂溪站的4層樓透天厝拿來開美式甜點店「SHUU dessert」。今(25)日舉行開幕儀式，預計在5月正式營運，該店由鑫建築攜手寶和建設、聯碩地產一同成立，未來除了餐飲空間，也將從事展覽藝術及建案銷售，讓美食、藝術及房地產完美連結。鑫建築為中永和起家擁有48年歷史的老建商。370年前，許家祖先隨鄭成功自金門遷徙來台後定居永和，開枝散葉下，子孫在永和多處也擁有不動產。「SHUU dessert」永和旗艦店位於永和路二段上的老宅，為鑫建築第三代執行長許峻豪的阿公所留下的祖產，而周邊整片過去也多是許家人持有。許峻豪表示，該片都更整合基地586坪，25年前，地主只有10人，經過多年轉手及繼承，如今地主已多達65人，約有6成仍是許家人。許峻豪透露，若都更成功，未來預計興建地上31層、地下6層建築，不過成案仍須些時日，因為越是熟識越不易整合，目前整合約7成。該店鋪鄰近捷運站、永和主幹道，原是承租17年的莊大衛髮廊創始店，2年前搬走，眼看完成都更程序仍有很長一段時間，因此許峻豪萌生開店想法。在友人介紹下，許峻豪買下北市小有名氣、會員人數超過上千人的甜點店「SHUU dessert」品牌，也找了好朋友寶和建設、聯碩地產一起出資開店。許峻豪表示，品牌名稱「SHUU」取自日文「秀」，象徵如伸展台般的精緻與質感，也因為媽媽的名字也有「秀」，所以買下「SHUU 」品牌，對他來說更顯意義。也希望鑫建築不僅僅是空間的創造者，未來透過「SHUU」提升嗅覺與味覺的感官層次，讓人與空間的情感連結更加緊密。3樓將作為常態的展覽場域，每2個月會換一次展品，也可作為預售屋的銷售中心、都更的說明會場地。（圖／林榮芳攝）「SHUU dessert」1、2樓規劃咖啡廳，3樓為藝術展廳，甚至將作為預售屋的接待中心、說明會的舉辦場地，「讓來喝咖啡的人可以走上樓看展，也讓看屋的購屋者可以下樓品嚐咖啡甜點，為生活打造更多的交流的機會。」寶和總經理張應偉預告，寶和位於中和景新街的最新推案，將在7月起進駐3樓銷售。未來鑫建築與寶和的建案公設，也都計畫將甜點引入社區生活。張應偉進一步解釋，「SHUU」進駐社區將取代傳統交誼廳、閱覽室的設定，如同豪宅建案導入米其林星級餐飲進入社區，雖然無法比肩豪宅，但想提供的服務價值相同，最容易做到的就是每天必需的咖啡與甜點的需求，以此創造更多元的服務，以及提升住戶生活品質。