封盤
」 房市 房價 房地產 打房 賴正鎰
DDR4停產爆缺貨漲價潮！ 「這2記憶體台廠」迎轉機30日漲多拉回
全球三大記憶體巨頭三星、美光、SK海力士宣告停產舊製程DDR4，市場供給驟縮，價格應聲走揚、反超DDR5，南亞科（2408）、華邦電（2344）等台廠迎來轉機，其中華邦電股價登上逾3個月新高，5天漲幅11.61%，27日成交量爆16.9萬張，現股當沖成交量達64.5%、高達10.9萬張，法人看好後市營運將持續升溫，迎來全面翻紅。今（30）日華邦電股價為20.15元、跌幅4.73％，南亞科為51.2元、跌幅3.58％。據外資摩根士丹利（大摩）針對華邦電最新報告指出，市場低估華邦電DDR4價格漲幅潛力，估其DDR4產品單位售價將出現雙位數百分比成長，且此波漲價已從高密度晶片擴散至4Gb產品，對應8GB模組的應用更明顯，帶動整體報價上漲，此外，全球DRAM主要供應商進入DDR4終止供應期，使多數客戶展開搶購。大摩預期，來自舊款PC與伺服器的持續性需求，將支撐DDR4報價至少至2026年。產業面看好、供需失衡加劇及封盤效應帶動下，大摩推估華邦電獲利將自2025年開始快速回升，2025年EPS估為0.07元、仍在損平附近，但2026年獲利將暴增20倍以上，EPS來到1.57元，2027年EPS有望翻倍至3.11元，景氣循環高峰可期。DDR4的價格超越DDR5，記憶體市場出現罕見「倒掛」現象，美國記憶體大廠美光（Micron）財報也釋出財測，看好南亞科會因此受惠，但南亞科現貨報價再上漲出現壓力，上週股價則是重挫9.85%、收53.1元，從上上週的漲逾1成直接拉回。另據兆豐證券資料，27日股價收紅，且單日現股當沖比達6成以上個股中，以現股當沖交易量排名依序為，華邦電現股當沖成交量10萬9418張、當沖比達64.5%、興能高（6558）現股當沖成交量8萬4542張，當沖比達83.84%、新盛力（4931）現股當沖成交量6萬8198張，當沖比達75.36%、天鉞電（5251）現股當沖成交量2萬7911張，當沖比達85.1%、杭特（3297）現股當沖成交量2萬4871張、當沖比達78.68%。
DDR4價飆傳封盤！南亞科拉到漲停噴15萬成交量 記憶體全面起飛
DDR4記憶體現貨價全面起飛，供應商惜售態度明顯，市場搶貨氣氛火熱。台灣最大DDR4供應商、台塑集團旗下記憶體大廠南亞科（2408）今（18）日股價強勢噴出，盤中飆到漲停板，來到59.1元，大漲9.85%，10點45分左右成交量逾15萬張，超越剛完成股票分割、恢復交易的ETF龍頭元大台灣50（0050），一舉搶下盤面焦點。南亞科以外，整體記憶體族群今日全面動起來，十銓（4967）開盤即亮燈漲停至80.5元，廣穎（4973）同步鎖在27.95元；至上午10時45分，華邦電（2344）漲逾5%，品安（8088）也有超過7%漲幅，族群熱度急速升溫。研調機構 TrendForce 近日報告指出，由於受到 DRAM 主要供應商將逐漸收斂伺服器和 PC DDR4 產出，以及美國關稅導致買方積極提前備貨等因素，支撐第二季伺服器與 PC DDR4 價格上漲，預估漲幅將優於先前預期，分別季增 18-23% 和 13-18%。外傳市場供需緊張已達「封盤」狀態，南亞科（2408）已向客戶通知暫停報價；另一DDR4主要製造商華邦電也傳將跟進。對此，南亞科昨（17）日回應稱將依客戶需求彈性調整，華邦電則未正面回應。儘管雙方態度低調，市場追價熱情不減。昨日（17日）南亞科收在53.8元、華邦電收18.75元，雙雙放量上攻。外資也趁勢搶進，單日大舉買超華邦電1.78萬張、南亞科1.15萬張，分居外資買超第三與第四名，火力全開布局後市漲勢。
北士科翻身1／輝達來了房市傳封盤 業者闢謠「2原因」只求順銷
輝達台灣總部新址最終情定北士科，北士科一帶房市立刻升溫，本周傳出「黃仁勳一人救房市」、甚至有建商「封盤」惜售等。CTWANT記者實地走訪，房地產業者坦言，詢問度確實提高，市場信心度有了，但高總價加上房貸管制仍卡著，幫助有多大仍未知。依台北市政府規劃，位於台北市北投區與士林區交界的北投士林科技園區（北士科），全區占地約94公頃，其中包含約25公頃的科技產專區，及約20公頃的住宅區，2009年公告實施區段徵收，陸續完成填土整地及道路延伸工程。事實上，早在輝達選址北士科前，就已吸引不少建商、企業插旗。具地產業者統計，科技產專區預估將興建18棟大樓，除了金仁寶將蓋55層的摩天總部外，還有中鼎、味丹、大魯閣、遠雄、華固、亞都、VOLVO、HONDA等大型企業卡位，興建辦公樓的地板面積將近13萬坪，餐飲商場面積估算有2.5萬坪，預計帶入就業人口約3.5萬人。北士科的20公頃住宅用地更熱鬧，包括國建、華固、長虹、遠雄、達麗、新潤、潤泰、璞園等一線建商前來插旗，準備大顯身手，預計興建約24棟高級住宅大樓，預估戶數1167戶。大型企業、一線建商早已完成北士科插旗，業者估算，未來科技產專區將興建18棟大樓及24棟高級住宅。（圖／林榮芳攝）北士科新建案交易市場，自去年第七波打炒房起就急速冷凍，據台灣房屋統計，2024年北士科預售屋每坪成交均價約111萬元，較前年下挫約1.2%。如今卻因輝達設點而活絡了起來，平均新案單價已達120萬元，甚至傳聞有建案打算「封盤」。在PTT上被圖文影射的「士科大院」建商新潤興業業務副總蔣秀婷見記者一開口就澄清「是謠傳，沒有封盤啦！」新潤興業業務副總蔣秀婷表示，新潤為上市櫃公司，考量長期穩健運作發展，能順利銷售入帳就好，資金還有助於之後土地開發運用，不會因此封盤。（圖／林榮芳、方萬民攝）她表示，禮拜五中午有新聞透露很高機率選中北士科，下午接待中心就湧現人潮，「大部分都是之前已經賞屋過的客人，對案子有了解和認同，但之前因信心不足沒下手。」目前案場一直有在收客、收單，這幾天詢問、賞屋、下訂的人確實增加。「信心是有了，但房貸管制仍卡著！」她坦言，前半年因為限貸令，銷售速度較為緩慢，目前銷售率已達5成，可售戶別較多為44、53坪3房及3+1房，總價約5000~6000萬元適合自住、換屋型產品，即使現在輝達進駐利多，但仍有2房限貸5成問題，所以新潤不會惜售封盤，還是會著重穩定、順銷為主，考量長期穩健營運發展才是王道。負責銷售「達麗河蘊」的聯碩地產現場主管也緩頰，沒有聽到同業有封盤的，大家都還在銷售。他也表示，來電及網路留言詢問都增加近5成，但不會這麼快反應在交易量，客戶在下手前還是要衡量手上的資金夠不夠、貸款有沒有問題，而且也不見得每個來北士科上班的都有購屋需求，也可能是通勤，目前主要還是北投、士林、中山區域客為主，「話題是很多，但利多沒那麼快見效，長期還要觀察。」而目前也傳出北士科還有一些土地仍握在地主手上尚未處置，在輝達灌注大利多後，已傳出「惜售」的想法。一位在地人士就解讀，「意思就是，沒有到我心中想要的價格，我就不想賣。土地漲，未來房價也會再看漲。」對於「黃仁勳一人救房市」「電話接到手軟」，一名地產業者保守認為，輝達確實為停擺的市場注入活水，但冷靜的客人也不少，目前北士科每坪成交價100萬元起跳，具河景或一線建商則要120萬元起跳，總價自然也不一般，「不是所有人都有充足的自備款，如果是『楊先生』放寬限貸令，那才叫真正的利多！」
輝達總部在北士科！他錯賭林口「憂士林恐衝200萬」 專家：過於樂觀
「很焦慮，沒跟到輝達這一波！」輝達總部週一（19日）揭曉落腳台北市北士科，有之前賭獎落林口的網友唉嘆「少賺比賠錢還痛苦」，深怕未來士林房價恐衝破每坪200萬元，猶豫是否該果斷停損轉買士林。專家對此直言，主要還是要看口袋夠不夠深，否則根本難布局。輝達執行長黃仁勳19日宣布台灣總部「NVIDIA Constellation（星艦基地）」選址北投士林（即北士科），還順口說到「那地方看起來挺貴的」，但仍肯定黃金地段的身價。消息一出幾家歡樂幾家愁，例如PTT的home-sale板就有網友表示「很焦慮」，因為沒跟到輝達這一波。黃仁勳週一開獎，宣布輝達總部位在台北市的北投士林（即北士科）。（圖／東森新聞）原PO提到半年前和朋友討論輝達總部地點可能選在北士科、南港與林口，而他私心認定林口比較有可能，「算大台北又離機場近，還有一堆產業用地可用」，結果開牌結果是北士科，還聽說北士科已有建案封盤，他因此考慮「該果斷停損轉買士林嗎？這樣又很像在fomo」，更直言很怕士林房價衝破每坪200萬元，直呼「少賺比賠錢還痛苦」。許多網友對此表達認同，「科技產業聚落效應可以期待一下」、「這只是剛開始，要買就買，別撐不住才買」、「群聚效應，現在都是起漲點」、「北士科現在還是一片荒蕪，基本上就是先搶先贏」，甚至認為「今日天花板明日地板，手腳慢了，還沒上車的已經來不及」。但也有人理性分析，「輝達這次才進100名工程師，影響有限吧」、「要這100人撐起房價有點困難吧，如果後續沒有系統商跟進過來，難保不是NV一個人在那邊，畢竟這個地區對系統商真的太貴了」、「IC設計（輝達）跟台積電不一樣，人數規模差很多，薪水高不代表人數多，感覺這根本炒不起來」、「有買的爽，沒買的就算了，基期太高，工程師不是笨蛋」。甚至連在地石牌人說，「北士科根本沒那個價值，他的價格完全就是盤子工程師去疊的，那邊的機能有100（萬）就偷笑了，破百完全就是盤子在撐」。北士科目前仍一片荒蕪，但可期待未來的群聚效應。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）全向科技房產中心總監陳傑鳴表示，輝達總部設點北士科，對區域房市自然是大利多，不僅可讓因限貸、政府打房而有點漲不動的區域房市，一舉翻轉買氣低迷頹勢，甚至房價還可以變成「上不封頂」潛力無窮的狀況，也難怪網友覺得應該轉頭重押北士科。不過，陳傑鳴提出兩點注意事項，首先「口袋不夠深，想布局難度高」，林口目前大樓房價每坪約60萬元，北士科卻已經每坪超過110萬元，同樣總價2000萬元的預算，在林口能買30~40坪的3~4房，北士科卻只能買套房、小兩房，如果財力不足，布局難度高出很多。其次是「看好北士科房價上看每坪200萬元，恐過於樂觀」，陳傑鳴指出，北士科是台北最後一塊大型重劃區，也是台北科技走廊最後一塊拼圖，周邊有陽明大學、榮總、衛福部國家中醫藥研究所等，且未來陸續引進生技、數位醫療、AI等相關產業，加以AI龍頭輝達總部將進駐，確實讓區內房產有不少想像空間。而且近年北士科房市火熱，根據實價資料顯示，該區大樓房價連4年平均單價都破百萬元，近5年來區域房價從6字頭直接跳到跳到三位數，為北市房價漲勢最猛的區塊之一，估計輝達總部進駐後，將成為台北房市新指標，房價有機會直追市中心精華區。不過陳傑鳴直言，由於北士科短線房價漲幅已經相當大，也仍需要時間發展，加上目前台北蛋黃區也僅有少數指標豪宅每坪有200萬元以上水準，對於北士科房價將直上200萬元的想法「恐怕過於樂觀」，他提醒如果搶著布局，不僅獲利報酬可能不如預期，還可能有過度追高的風險。美限晶片銷中國！黃仁勳批「錯誤政策」：輝達恐失1.5兆市場如何說服輝達選擇台北？蔣萬安親曝內幕：一切都從大巨蛋說起談輝達總部進度 黃仁勳曝關鍵在「這個人」：都幫我打給他
房市讓利第一槍！祝文宇：「甲山林推案全讓利」 今年維持千億案量不變
甲山林今（9）日舉行新北市板橋總銷90億元預售案「濱河帝景」公開記者會，主打新板特區6折價。面對關稅戰、台股暴跌房市前景不明，董事長祝文宇表示，今年推案總量不受影響，一樣推出超過1000億元案量，「台灣這十來年沒問題！」他也帶頭開第一槍，「今年推案一定都讓利！」祝文宇表示，去年9月打房後客戶變得保守，房價有點停滯。據他向友人了解，6年之內台積電還要在台灣蓋好幾個場，IC產業重鎮還是在台灣，美國、日本投資要有一定規模最少需要10年時間，「台灣這十來年(景氣)沒問題」。甲山林板橋總銷90億元「濱河帝景」今公開，主打新板特區6折價。（圖／黃鵬杰攝）對於建案公開剛好巧碰關稅戰首日。祝文宇表示，這時候推出也是想讓消費者買到買得起的好房子，新板特區目前房價每坪120~125萬元，「濱河帝景」讓利以新板6折價開賣，每坪開價75萬元。「濱河帝景」可以看到水岸和台北101，通常水岸宅都規劃大坪數，該案是甲山林系列水岸宅中難得小坪數產品，客戶也有不錯反應，「目前簽約已超過5成，馬上就會實價登錄，讓利夠多一看就會看懂。」他也表示，「今年推案都會讓利，區域高價的6折。」他以8月將開案的永和「左岸明珠」400億元案量而言，「周邊大陳社區都賣破百萬，我一定讓利，大家就來比比看。」他也提到，不管銷售好不好，開案2個月就會封盤。祝文宇也坦言，原本「濱河帝景」參考周邊成交，預期開價要破百，但今年預期要推千億，就要有推千億的價格策略，而且要在不景氣當中讓大家看見甲山林，因此「今年案子全讓！」對於是否有同業跟進，他說，「想賣房子的就會跟進。」「甲山林在每次不景氣中都是帶動者，不景氣就是我的機會，因為接觸市場很多，了解客戶要什麼產品，房地產是最好保值產品。」祝文宇說，房地產受到經濟影響不大，只要有需求，只要賣得起、住得起。雙北本就有需求，因房子老化、住戶年紀大要有公寓換大樓的需求。他也提到，現在市場大家都在觀望，「觀望時就是最好的入場時機，房價一直漲時大家進場就在追高，他認為現在是下手時機，如何讓客戶認同有4點，一要找到地點，二要考慮大家買不買得起，三要看品質好壞，四看產品未來性。」今年甲山林推案總量超過1000億元，329檔期推案量610億元，包括板橋總銷90億元「濱河帝景」、三重150億元「市政帝寶」、新店60億元「敦南之森」、新店150億元「寶鈺」、A7重劃區160億元「長耀林口A7案」。
鬼月撿便宜？盤點全台「5大凶宅」出售情況 台中這間屋主嚇到不賣了
隨著農曆七月到來，房市也進入相對淡季。不過總有民眾抱持「別人恐懼我貪婪」的想法，想在鬼月撿到價格「打到骨折」的便宜物件，有媒體就翻出全台數間過去曾經發生知名兇案的凶宅，發現在房市中竟是許多投資客的注意焦點。據《ETtoday新聞雲》報導，新北市新莊2018年曾發生「水泥封屍案」。張姓女屋主將葉姓小姑殺害後，竟分多次外出購買大量乾拌水泥砂，將葉女的遺體封在屋內。據了解，該物件總坪數41.03坪，包含車位，2021年市價約1千萬元時，有買家以550萬元買下該凶宅，價格幾乎砍對半，不過至今該屋仍未有轉手。另外，位於新北市新店碧潭的中古社區，在2017年曾發生一名醫生因投資慘賠，攜妻女一家三口服藥在租屋處輕生的事件。之後又有一人在該事故屋內輕生，也就是在5年內共4人死亡。該物件權狀坪數21.79坪，2023年4月以902.2萬元拍出，對比市價行情1300~1500萬元，打了約6折。而該案目前開價1468萬元銷售中。2006年花蓮縣吉安鄉一處民宅，因傳出陣陣惡臭，警方接獲線報後破門進入，在浴室發現屋主劉男的5名子女屍體已經腐爛生蛆，頸部以黑色垃圾袋套頭、纏繞鐵絲，死狀悽慘。而行兇的屋主夫妻屍骨9年後在花蓮山區被發現。「5子凶宅」曾多次傳出靈異事件傳聞，不過2017年仍有買家以近市價5折的300萬買下房子，據說此後不曾再有超自然現象傳聞。台南永康有一間屋主離世前留下「非我家人、入住索命」神秘紙條的別墅，有「南部最凶宅」稱號。2016年由一位命理師以562萬購得，該命理師入住後宣稱已以自行修行超度亡魂，重新翻修後堅持以市價出售，開價1680萬元，不過目前仍未有有緣人出現。最後則是在台中沙鹿的「6吊交替」凶宅，因為曾經有先後5名租客、房仲在此上吊輕生，就連對面鄰居也跟著在家中上吊，傳出「抓交替」名聲，讓該棟建築已經成為當地人都不敢踏足的禁地。此凶宅的原房東在3人上吊後便將房屋出售，被一名投資客以58萬低價買下，不過之後又一連奪走3條人命，讓投資客也被嚇壞，因此乾脆封盤不賣也不租，似乎打算將它就此封印，不再重出江湖。
房市越打越高建商也看傻 賴正鎰：估未來3年持續穩健
鄉林集團董事長、全國商總榮譽理事長賴正鎰今天指出，營造成本居高不下，就算政府接連打炒房，但效果有限，房市今年仍逆勢而上，他自己是開發商也很傻眼，不過被管制長達5年的回流台資，今年8月起將逐批鬆綁，多數可望投入股市與房市，下半年新推預售案銷售會加快、大面積及整棟的新商辦行情看俏，且政府預告軍公教明年將再調薪，若帶起新一波物價，他預期不動產市場未來3年持續穩健。根據各不動產開發公會的申報開工資料統計，六都在今年上半年推案戶數約4.41萬戶，比去年同期的4.57萬戶小幅減少3.6%。其中以新北市和台南市預售推案戶數減幅達2成最明顯，其餘各都會區與去年同期相比的表現，以台中市年增14.6％最多，高雄市年增11.2％次之；台北市則因為都更案件增加，推案戶數年增8.2％。儘管六都預售市場的推案總戶數稍減，但總銷金額的規模卻一舉突破兆元，達到1兆1807.4億元，相較於去年上半年的表現，成長21.5%，其中又以高雄市的總銷成長高達56%，幅度居冠，房價補漲效應最為明顯。賴正鎰說，儘管政府持續打房讓投資客縮手，但碳權實施、電價調整，營建成本，墊高房價，原本期待政府打房後，觀察房價回檔再撿便宜的首購族，眼看今年房價絲毫沒有鬆動，擔心再等下去，恐追不起房價漲幅，因此趁著低利及新青安方案紛紛進場，加上台商回游資金推升股市指數飆上2萬3000點，房市搭順風車。為何高房價，還是有很多人前仆後繼搶著上車？賴正鎰透露，今年上半年賞屋來客平均每周都有超過4、50組預約客人，成交比約4:1。從來客量與背景分析市場，上半年看房後會成交的2大族群，一個是游資太多分散置產，另一個則是首購與換屋族。都是預期房價續漲，深怕將來更貴買不起，部分開發建商與代銷業推低首付來迎合新青安政策，才能創造出高成交率。他指出，在通膨未消、房價續漲的預期心理，台灣房市買氣不墜，不僅六都建物買賣轉移戶數在今年上半年創下近11年新高，光是六都的預售新案總銷金額也高達1.1兆元，預估今年仍是「量穩、價微揚」格局，在房價續漲下，全國推案總銷可望突破去年2.1兆元，挑戰2.3兆元。明年即將進入縣市長選舉年，如今土地及營建成本還在高點之上，要持續觀察政府是否會再推出新利多政策，或持續打壓房市，他相信多數開發商在獲利空間不斷遭壓縮情況下，不排除放緩推案速度或預售案部分樓層封盤，拉慢銷售速度。下半年房市哪裡最被看好？賴正鎰分析，政府協助高科技業回台投資，從北到南都有科技業增設新廠，受惠AI及半導體相關供應鏈，台中市爆量推案及高雄房市補漲飆升，形成中、南部兩大科技重鎮，帶來龐大的年輕就業人口，創造新一波人口紅利，絕對是最具增值空間的城市，商辦大樓也會是推案重點。展望明年房市，賴正鎰點出6大趨勢，(一)受到電價調漲影響，下半年物價上漲壓力大，因營建成本持續波動，明年房價欲小不易；(二)科技房市大利多，南台灣房價快速起飛，科技設廠周邊房市更熱門；(三)土地、建材漲勢不斷，建商轉攻都更合建與危老市場，雙北都更合建及危老重建案量將暴增；(四)央行加強六都及新竹縣市購屋信用管制，置產買盤向七都以外區域延伸；(五)電商及科技業擴廠需求，帶動商辦、工業地產需求，商辦、廠辦產品大力崛起；(六)政府續推社會住宅，推動新興重劃區的捷運交通建設，也會刺激拉升當地房價。
第六波信用管制來了！七都第2戶限貸6成 專家：對市場降溫有限
近期房市買氣過熱，引發官方再度祭出第六波信用管制。央行今(13)日理監事會議，雖然利率凍漲，但將特定地區第2戶貸款成數上限降為6成，其餘並未擴大管制範圍，也沒有下修豪宅的總價認定標準，管控力道較預期溫和。不過專家認為，預售不涉及房貸、授信問題，即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受信用管制牽制，「了無新意，對市場降溫極其有限。」台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴表示，利率的調整除了牽動房市，也影響總體經濟的發展，因此單純以調控房市為目的，並不適合從利率下手，加上國際上的升息循環已邁入尾聲，國內的通膨情勢也較先前緩和，所以本次央行利率不變，符合各界預期；但由於國內行庫不動產放款集中度高，且為防範景氣過熱，央行睽違1年端出第六波信用管制，展現出對房市「居高思危」的示警意味。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，本次央行下調六都及新竹縣市的第2屋貸款成數，上限從7成壓縮為6成，但由於管制區域未擴大，因此資金有可能轉往非管制區佈局，也由於本次管制僅對想買第2屋的七都置產族影響較大，新青安申辦主力的單一自住客，並非政策抑制的對象，所以首購族毋須過度擔憂。不過截至今年4月底，全國新青安優貸的受理戶數已逾5萬戶，也衍生「人頭戶」、「假自住真出租」的疑慮，且內政部也明言往後不宜再加碼補貼，所以新青安的後續放款及查核將趨嚴，建議首購買家的財務規劃應更保守以對，以免購屋計畫因貸款不如預期出現變數。高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也表示，去年8月新青安專案啟動後，讓原本在平均地權條例修正案壓抑下的房市滿血復活，今年建物移轉棟數就去年同期增長32%，而第一季預售成交總金額更較去年增長1.5倍，催生近日主管機關限縮私法人購置住宅的規範，另外，賴政府上任也牽動央行部分理監事成員洗牌，今天的決議還有昭示新政府房市政策取向的意義。黃舒衛回顧央行在2020年12月開始新一輪的房市信用管制，而且季季出重拳，一直到2022年才以升息取代信用管制，「但這次再度祭出第六波的信用管制，其實了無新意，對市場降溫極其有限，甚至進一步扭曲正常換屋需求，而且高價住宅限貸門檻不調整合理建築規劃。」他也分析信用管制盲點，認為預售不涉及房貸、授信問題，因此即便央行下藥再猛，在完工前根本都不受央行信用管制牽制，所以目前檯面上的信用管制工具不但不是房市降溫的解藥，甚至因為對於成屋市場的過份壓抑，將使熱錢、剛需流向預售市場的趨勢更為擴大。黃舒衛認為，目前央行信用管制的邊際效益極低、副作用越形鞏固，若無其他有效管制工具上場，而美國第三季的降息議題又來勢洶洶，預期台灣下半年成屋、預售市場仍是一片榮景，惟惜售、封盤的心態將使交易量成長趨勢走緩。
《做工》台南豪宅挑戰8字頭 上曜張祐銘笑稱：我們像台積概念股
台南豪宅建商上曜集團(1316)今年將推出成屋案「THE KING」及台南九份子重劃區預售案，合計總銷上看250億元。其中「THE KING」將在329檔期推出，該案7年前預售就開出3字頭高價，後來工程期間封盤，如今完工再推出，平均每坪開價跳漲55萬元以上，頂樓露臺戶挑戰8字頭。上曜董事長張祐銘笑稱，台南豪宅買家除了在地傳產企業主，現在還多了科技業高階工程師，「我們為園區客供應優質房屋，也算是台積電概念股了吧！」「THE KING」的前身案名叫「湖美帝璟」，位在近4萬公頃的台江國家公園旁，基地近千坪，規畫地上29層、地下6層，98~184坪的大坪數產品，目前可售總銷48億元。該案也是2020年電視劇《做工的人》的拍攝場景。台南超豪宅「THE KING」大廳搶先曝光，現場花藝跟軟件還在布置中。（圖／上曜集團提供）「THE KING」7年前推出時就開出3字頭價格，張祐銘表示，「當時大家都覺得我們太瘋狂，沒有代銷要幫我們銷售，我們只好自己賣。」但，2016年時遇到房地合一稅實施，市場觀望氣氛濃厚，當時賣了4成便決定先封盤，等成屋再銷售，因規劃頂級豪宅產品，內外都精雕細琢，一直到近期才完工落成重新開案，同時也更換案名「THE KING」，更具有國際化，卻也意外巧遇台積電進駐南科熱潮、台南房價起飛，為豪宅產品增添銷售信心。「以前台南單坪30萬以上很誇張，但現在市區一坪50、60萬很正常，甚至有建商喊7字頭！」張祐銘信心滿滿說，台南這5年來完全沒有大坪數的同質產品，儘管限貸令有其阻力，但豪宅客很多是現金購買；更何況「THE KING」旁邊政府已規劃AI軟體設計園區，銷售不只是鎖定台南高資產的企業主，還有高階工程師。張祐銘分析，園區人購屋有優越感，希望找品質比較好或是地標型、指標型的建案，因此包括上曜在台南九份子重劃區推出的台南第一高樓35層的「湖映白」也都熱銷；今年下半年預計再推200億元總銷的預售個案，高度超越「湖映白」來到38樓，總戶數逾1千戶。上曜集團董事長張祐銘(中)率集團斐成總經理曾鵬光(左)、世紀民生總經理張碩文(左二)、永捷總經理黃南豪(右二)、信立總經理鄭毓棠(右)合影。（圖／林榮芳攝）張祐銘認為，南科產值已超越竹科，台南的房價有實質的購買盤，並不是虛漲，供給有限下，目前仍是供需失衡的狀態，買盤仍強勁，尤其園區客有購買實力，「上曜提供大量優質房屋滿足園區人置產需求，某個部份而言，我們也像是台積電概念股了吧！」上曜除了建設，近年也積極轉型控股公司，透過併購、策略合作，布局食、衣、住三大領域，包括主打豪宅市場建案的上曜建設，專攻危老都更的斐成建設(3313)；化工產業則運用永捷(4714)在PU合成樹脂產業的實務經驗與研發技術，結合信立化學(4303)的生產資源，打造PU合成皮上、下游垂直整合產業鏈；運用社群媒體與電商平台進行轉型的世紀民生(5314)，以「朝和生醫」品牌推出一系列保健食品搶市。張祐銘透露，集團2024年包括在房地產、運動、折疊式手機、保健食品等四大產業布局逐步開花結果，帶動集團總市值飆破新台幣200億元。
找律師見證新濠機構不二價玩真的
在工料雙漲的時代下，為減緩居高不下的通膨壓力，央行不斷調升基準利率，反而促使建商營建成本持續攀升，部分個案甚至採取「限賣令」或「封盤」策略，以延遲興建壓力，此舉讓許多有意購買預售屋的民眾，擔心產生不確定性風險。為讓已購客安心，新濠機構打破過往房價調漲掌握在特定人手上，特別找來律師見證以不二價方式銷售，成交價格一目瞭然。交易資訊透明獲買方高度信任對此新濠機構副總簡宏昌表示，公司之所以會堅持採不二價策略，除了希望能提供買方透明的房價外，更重要的是對自家購入的土地有信心，認為只要是對的地點、合理的成本，不怕向購屋民眾公開價格。新濠機構堅持採不二價策略，更請律師見證，提供買方透明房價。(圖/新濠漾提供）過去費時整合近40年，陸續買下二重疏洪道重劃區西岸土地約6千坪，憑藉大台北都會公園水岸優勢，以及與北市一橋之隔、房價省一半的實質誘因，使得「新濠漾」系列自推出以來，堅持分階段性調漲，少了買賣雙方拉鋸戰，進而使買方產生高度信任感，在實價登錄交易資訊透明化的趨勢下，策略成功奏效。建設籌碼面豐沛西岸發展可期值得一提的，「新濠漾」系列所處的西岸地區，早期因傳統工廠多，地段評價遠不如東岸，但在限建令、拆遷改建和產業轉型的多軌政策出籠，加上新北第二行政中心落址於此，宛如醜小鴨變天鵝，居住環境產生根本性的變化，而嗅到發展遠景的一線建商自然不落人後，前仆後繼進場插旗，不僅為當地市場急遽加溫，也迅速拉近和東岸的價格差距。新北市政府第二行政中心翻轉二重疏洪道重劃區發展，西岸行情看俏。(圖/新濠漾提供）「新濠漾」系列共規劃四期，日前公開的二期「新濠漾II-紐約公園」，基地面積約1023坪，全案採SRC結構，規劃地上25樓、地下4樓的地標型建築，且戶戶挑高3米6，除緊鄰頂崁公園，也能就近往返大台北都會公園，具備雙北市區難得的高綠覆環境，另有先嗇宮捷運站及雙捷交會三重站可選擇，享有相當便利的通勤機能，產品劃設2~3房，坪數20~33坪，符合時下市場剛性需求，適合首購、首換族群入手。
選舉詭賭盤2／選戰下注成詐團新歡 319槍擊案大翻盤組頭全跑路
熱門選舉竟被詐騙集團當成幌子，騙賭客下注匯款！高雄檢警日前查獲詐騙集團以「縣市長下注及民調」在臉書上假借選舉賭盤招攬賭客，全案仍在追查中。經查，包括2004年總統大選時319槍擊案、2018年九合一大選台北、新北市長大熱門，賭盤均百億元起跳，但選舉結果卻讓組頭慘賠，出現「跑路潮」。2022年底縣市長大選逼近，法務部日前召開記者會，公布從今年1月起至10月底止，全國檢警查緝選舉賭盤已實施3波專案行動，共查獲1120件、4809人，查扣賭金9217萬9501元。據了解，高雄檢警查出詐騙集團假冒地下賭盤，騙賭客下注，詐團在臉書上「縣市長下注及民調」名義開團，再將賭客轉移到LINE群，該賭團為取信賭客，不僅開出六都縣市長選舉賠讓率以及下注支數「催業績」。詭異的是，該集團刻意拉高部分縣市當選機率較高的熱門人選賠率，讓賭客感覺可以穩賺不賠，藉此誘騙賭客下注，且檢警追查發現該集團上線時的網路IP位置都在國外，明顯是詐騙。法務部日前宣布選前全國檢警查緝選舉賭盤實施3波專案行動，共查扣賭金9千餘萬元。（圖／攝影趙世勳）本刊調查，選舉賭盤大多在中南部鄉下地區，有些六合彩、賭球等地下簽賭站在選舉期間就會「兼」開賭盤，不過由於賭客與組頭幾乎都互相認識，賭金也多是口頭約定，增加警方查緝困難。一般來說賭法有「對賭」、「讓票數」、「得票率」，甚至依照各候選人民調進行賠讓數調整等等，通常賭盤在選前10天封盤，一直到選舉結果出爐。由於賭客必須先下注繳錢，但得等到選舉結束組頭再依結果給付金額，常有選舉結果大逆轉，組頭付不出錢來乾脆跑路的狀況，近年來則因詐騙猖獗，選舉賭盤也被拿來當幌子騙賭客下注，甚至不乏政黨操作選舉賭盤取代買票的傳聞。 2004年總統大選，選舉前一天陳水扁呂秀蓮遭槍擊，選舉賭盤一夕崩盤，引發組頭跑路潮。（圖／報系資料照）經查，史上熱門選舉賭盤包括2004年總統大選，時任總統陳水扁和副總統呂秀蓮尋求連任，對戰國民黨陣營的連戰和宋楚瑜，當時各界看好連宋配，不過投票前一天，陳呂在台南市金華街掃街時遭到槍擊，造成陳水扁腹部受傷、呂秀蓮膝蓋受傷，投票結果出爐後，陳呂配險勝，當時選舉賭盤大震盪，組頭賠不起天價彩金，紛紛出逃。另外，2018九合一選舉中，台北市柯文哲戰民進黨候選人姚文智、國民黨候選人丁守中，被喻為首都三腳督之戰，不過從選舉之初柯文哲被認為是最大贏家，一度傳出選舉賭盤組頭懶得分析3人的得票數，開了「丁姚2人票數相加」PK柯文哲，也遭外界戲稱「不一樣的藍綠大和解」。而選舉結果出爐丁守中拿下57萬7566票，僅以0.3%的差距飲恨，拱手讓出台北市長寶座，後續丁守中聲請重新計票，法院確認柯文哲勝出。
鴻海創辦人郭台銘、裕隆集團執行長嚴陳莉蓮現身科技日 納智捷重啟n⁷限時6天千元預購
2022鴻海科技日今（18日）登場，鴻海創辦人郭台銘在董事長劉揚偉的介紹下，以神秘來賓的身分駕著MODEL B登場，而裕隆集團執行長嚴陳莉蓮也以策略夥伴身分出席應邀出席活動。郭台銘更在會後親自駕駛MODEL C載著劉揚偉及鴻海總財務長黃秋蓮在會場繞行一圈。9月1日裕隆旗下納智捷開賣的納智捷n⁷電動車，其原型車就是鴻海研發的Model C，原本預計開賣2個月，結果才1天半就因為熱賣緊急封盤，鴻海董事長劉揚偉也證實，接單量超過1.5萬台。而裕隆納智捷也將在20日舉行品牌新起點發表會，預計將展出多輛純電電動車產品，預料也將正式宣布LUXGEN重新再出發，搶先部署純電電動車世代。鴻海創辦人郭台銘、裕隆集團執行長嚴陳莉蓮現身科技日，納智捷重啟n⁷限時預購。（圖／黃威彬攝）另外納智捷LUXGEN也宣布，自18日下午1點起至23日24點再度啟動專案，限時開放於LUXGEN官網n⁷專區填寫資料、完成線上預繳1000元，即能直接成為「n⁷純電夥伴」，以感謝大家對純電未來的支持。納智捷指出，《n⁷純電夥伴專案》將是保證能選擇以最低百萬內的優惠價格入主n⁷的最後機會，後續將依全球原物料成本波動動態調整價格。為確保會員們提早交車的權益，《n⁷純電夥伴專案》原規劃即為會員邀請制，故此專案特別開放這段期間直接加入，因此在23日預購活動結束後，如欲成為「n⁷純電夥伴」，需憑n⁷純電代言人每人一組的「夥伴邀請碼」方得加入。
彩券剩4分鐘封盤 美女聽到「神秘耳語」秒買1張…爽中1600萬
想要中獎也需要一點運氣！美國北卡羅萊納州一名39歲女子斯蒂芬妮（Stephanie Israel），日前在準備就寢時，靈機一動決定在彩券封盤前4分鐘，買一張Cash 5彩票，沒想到這個決定改變了她的一生。因為她只花了1美元（約32元新台幣），就幸運中了50萬美元（約1598萬新台幣），讓她驚訝不已，瞬間變成大富翁。綜合外媒報導，斯蒂芬妮透露當時時間已經很晚，她躺在床上準備睡覺，但有個「神秘的耳語」叫她上網買彩券，再過4分鐘，彩券就停止下注，因此她立刻買了一張，直到隔天早上，她收到電子郵件時，才發現自己贏得高達50萬1544美元的獎金。斯蒂芬妮表示，當下她興奮地尖叫起來，大約20分鐘有，「我想我有點嚇到我的家人了」，她在周一領取了這筆獎金，扣稅後剩35萬6147美元（約1139萬新台幣）。事實上，斯蒂芬妮曾透過彩券網站直接購買彩券，這是她喜歡的投注方式，因為相當方便。至於獎金用途，她打算投資在家族企業，「我們一直在為企業思考新的想法」，用來幫助兒子們的景觀美化業務。
200億n⁷捷報1／1000元輕鬆下訂網民瘋搶 納智捷未來6年損平沒問題
9月1日，台灣電動車市如同「驚蟄」般驚醒！去年全台純電動車掛牌7200輛，然還是一團黑影（尚未公布規格）的納智捷n⁷電動車，1日上午9時線上開放預購，7分鐘就當機，不到兩天就湧入近2萬張訂單，是去年的兩倍，迫使原訂1個半月的預售案提前喊停封盤。雖然只是預售案，但近2萬張的訂單，不只跌破納智捷母集團裕隆自家人眼鏡，整個汽車產業及科技產業也都傻眼，因為一輛n⁷若以百萬售價保守估算，這次《n⁷純電代言人》專案已催出接近兩百億元的國產電動車產值，不但讓裕隆提早損益兩平，為n⁷打造原型Model C的鴻海集團MIH平台，更是打了一劑強心針。對於實際接單狀況，裕隆集團則表示，「對外我們都以逾萬訂單為主，明確的訂單數據預計10/18對外公布。」而納智捷n⁷訂單蜂擁而至，有市場人士分析，應該是消費者只花1000元，就能取得優先購車權，包括首批交車禮、首年免非充電抽獎資格、限量仕樣選擇權與獨家商品抽獎權等福利都可以保有，「1000元成本不高，嘗鮮意味濃。」一位搶先預購的網友買家解釋，「雖然明年才交車，但因為這是首款國產電動休旅車！而且只要百萬元。」事實上，2021年全台汽車掛牌數約44.98萬輛，其中純電動車掛牌約7200輛，售價三百多萬到一百多萬不等，光是特斯拉就有5000多輛，佔了近8成，又以175萬元起的MODEL 3佔大宗。納智捷n⁷預購火熱，也讓MIH平台打響第一砲。（圖／翻攝自鴻海官網）也就是說，目前在台灣銷售的純電動車，主流仍是特斯拉，德國的雙B、福斯奧迪集團，以及韓系的現代起亞集團、日本的豐田等車廠，近兩年也推出20多款電動車，多屬房車，並非國人近年購車主流休旅車。當中，最平價的是售價120萬元的現代小型休旅車Kona EV，與中型休旅車定位相似的Toyota bZ4x，則要賣到159萬元。電動車在台灣市場不算普及，未來n⁷如果真的能卡進百萬元這個價位，勢必成為市場上最便宜的電動車。究竟n⁷主要規格為何？納智捷及鴻華方面均表示：「目前無可奉告，一切等到10/18的鴻海科技日。」n⁷可說是由裕隆與鴻海兩大集團共同完成的國產電動車，原型為去年鴻海科技日公布的Model C電動車。目前已知Model C的主要規格為：0.27低風阻造型設計、零百加速3.8秒、電池續航力達700公里。「單就上述規格，要將售價壓低到百萬元以內，幾乎不可能！」國產車業者表示，未來納智捷應該會推出多款規格的n⁷，高階款使用90kWh的電池（續航約700公里，約台北高雄往返一趟），入門或低階款則採用60kWh電池（續航約400公里），其中依照配備不同，如電池規格，只有最入門款會設在99萬元左右的價位。一位韓系汽車品牌高層表示：「由於國內國產車商，多為導入其他品牌汽車國產，要生產或規劃國產電動車，時程與技術受制於母廠，三、五年內都還沒有條件導入電動車國產化。」電動車要普及有兩要素，一是充電樁數量需充足，二是入門車種價格要讓消費者不會望之興嘆。（圖／方萬民攝）「納智捷為台灣自有品牌，自主性較高，這樣才能一起把台灣電動車的餅一起做大。」車廠人士說。目前國內販售的純電動車，與n⁷規格最相近的為TOYOTA bZ4x，售價為159萬元。相較之下，n⁷至少便宜了1/3，如果真的能卡進百萬元這個價位，勢必成為市場上最便宜的電動車。單就動力成本，以行駛1000公里來算，汽油車加油費用約3000元左右，而電動車充電約需850元，但電動車仍難普及，主因是沒有足夠友善的充電條件、充電樁數量，再者，車市裡至少要有一款以上較平價的電動車，好讓一般民眾可以入手。因此，不論國產或進口車商，對於百萬可入手的n⁷電動車2萬張訂單效應，都「樂觀其成」。據裕隆今年4月法說會透露，旗下汽車品牌納智捷使用MIH平台共同開發的純電跨界休旅Model C預計2023年下半年發表，預估全年只需要銷售超過3000輛，就能達到損益兩平。「這2萬多台的訂單，等於可以讓納智捷6年可以損平。」法人指出。而以一台100萬元保守推估，等於超過200億元的電動車產值，對MIH平台而言，算是出師傳捷報。法人指出，電動車的自主性程度是成功關鍵，而MIH平台的目標，就是要提高自主性，只要納智捷電動車能夠交出一台高性價比的車種，對整體台灣電動車產業都是一件好事。
200億n⁷捷報2／納智捷攜手鴻海開紅盤 熱血買家致敬嚴凱泰的電動車夢
納智捷官網在2天內催出近2萬張n⁷電動車預售單，不但官網數度當機，也逼得納智捷不得不緊急封盤，幕後有另一推手，就是1日上午9時開賣沒多久，媒體名人陳文茜在《文茜的世界周報》臉書上一篇充滿洋蔥的發文，「這是送給一生默默行善，人在天上的嚴凱泰最好的禮物。」一文催出更多的訂單。據了解，陳文茜之所以和前裕隆集團前執行長嚴凱泰特別熟稔，緣起於「吳舜文新聞獎助基金會」。嚴凱泰自2004年開始接任該基金會董事長，13位董事成員中，僅有陳文茜與沈春華是媒體出身，嚴凱泰經常與兩人討論媒體相關現況，久而久之便培養出很好的交情。陳文茜也透露，之前拍攝「看見台灣」的導演齊柏林驟逝，留下數千萬的負債，她也請嚴凱泰幫忙，嚴凱泰二話不說的協助，唯一的條件是，不要曝光他的名字。而鴻海創辦人郭台銘也知道嚴凱泰對於電動車的夢，在嚴凱泰過世之後，郭台銘也決定幫嚴凱泰完成電動車這個未竟之夢。媒體人陳文茜也在臉書粉專發文表示，納智捷n⁷這是送給一生默默行善，人在天上的嚴凱泰最好的禮物。（圖／翻攝自文茜的世界周報粉絲專頁）裕隆集團表示，n⁷預售兩天催出逾2萬張訂單，除了高CP值產品的號召力，還有對MIT電動車有期待的熱血買家支持，更有人以訂車行動，致敬一生追求電動車夢、溫暖助人的裕隆集團前執行長嚴凱泰。嚴凱泰的電動車大夢是要「站穩台灣、深耕大陸，放眼全球」，為此裕隆在2008年成立納智捷，8年後打造首款純電動車Luxgen S3EV+，不過當年以公部門標案需求為主。2018年，納智捷將S3EV+供給同屬裕隆集團的格上租車，於雙北地區組成多元計程車隊「Smart Taxi」，司機每月繳1.4萬元租金，3年後汽車所有權歸司機，換算買車價僅50.8萬元。但S3 EV+為較舊車款，電池續航僅約200公里。此外，裕隆集團旗下的「裕電能源」，是全台最大的充電服務營運商，目前已提供2853個充電樁。業界認為，以裕隆集團對電動車製造、經營的經驗，未來n⁷開始交車後，也可望帶動國內充電產業的發展。納智捷在2016年也曾生產純電動車Luxgen S3 EV+，並提供給同屬裕隆集團的格上租車，組成多元計程車隊「Smart Taxi」。（圖／格上提供）這次納智捷電動車n⁷預售開紅盤，另一個關鍵就是網路行銷，不僅納智捷的臉書粉專，鴻海也透過集團粉專協助散布訊息。鴻海發言體系指出，集團對於網路行銷相當積極，不管是臉書（FB）、推特（Twitter）等社群媒體，都是強化行銷的標的。市場也將納智捷電動車預購活動，比擬為手機銷售策略，用超低入門門檻1000元來吸睛，進而刺激民眾的消費慾望，對此，鴻海方面則是低調回應，說行銷策略有不錯成效。對於納智捷電動車n⁷，網民的看法不一，有人認為納智捷過往的「實績」讓人觀望，但是也有人認為，反正成本不高，大不了就是放棄購買而已。N7 n⁷電動車未來將在裕隆三義廠生產，近2萬張訂單估計需要半年左右來紓緩，由於訂金僅1000元，就外界的「棄單效應」一說，裕隆表示，「不擔心未來會有棄單，相信明年交車前，更多的會是『轉單』效應。」裕隆集團旗下的裕電能源是充電設施開發建設及充電服務運營商，已建置超過2800座充電樁。（圖／裕電能源提供）
牛市與我無關3／限貸令追殺高雄豪宅 這幾棟新成屋淪「高級蚊子館」
CTWANT調查牛市中牛步銷售的成屋、預售新案，發現高雄市這2年銷售不佳多是高總價大坪數產品，加上政府打房對豪宅貸款限制趨嚴，高雄大坪數豪宅銷售更是雪上加霜，一年比一年坎坷。「高雄大坪數產品從2017年起就開始走下坡，好幾個百坪以上戶型的推案已成屋好幾年，一路經歷豪宅限制貸款從6成降至4成，持續滯銷。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀無奈地說。去年12月，央行四度出手實施選擇性信用管制，台北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上、高雄與其他縣市總價4000萬元以上的高價住宅，規範貸款成數僅限4成、自備6成，且無寬限期。「高雄大坪數房價隨便動輒都有4000萬元，限貸6成，客戶一次要拿2400萬元的自備款，就更難銷了。」謝哲耀說。澄清湖因環境清幽、鄰近大型醫療院所，周邊有不少百坪以上成屋豪宅、別墅，過去金字塔頂端指名度高，近年卻屢傳豪宅新案銷售不佳。（圖／高雄市政府提供）根據CTWANT記者調查，大坪數滯銷案包括澄清湖第一排的棠宇建設「景中泱」與本業建設「頤湖苑」，皆為百坪以上成屋。屋齡5年的「景中泱」1447坪大基地，總戶數39戶，每戶要價6600~7200萬元，2019年初開賣，至今實價登錄僅3戶。成屋2年的「頤湖苑」則是規劃22戶，每戶總價3500萬元起，2020年6月開賣，實價登錄也僅3筆成交紀錄。鼓山區農十六的雄崗建設成屋案「信義美術館」銷售狀況更是慘淡，坪數規劃118~230坪，總價5500萬元起跳，2016年起公開銷售，至今已成屋3年，實價登錄只有1筆18樓的交易紀錄，134.6坪含車位總價6753萬元，但同時目前這戶唯一賣出的18樓也在售屋網上掛售，根據大家房屋售屋網刊登的價格僅5880萬元，等同賠售近900萬元。京城建設預售案「京梧桐」2020年第三季進場以來，實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。（圖／報系資料庫）另外，京城建設於2020年第三季進場推出的愛河第一排預售案「京梧桐」，同樣是百坪豪宅，總戶數39戶，每坪開價60~70萬元，總價要7100萬元起跳，迄今實價登錄僅2戶交易紀錄，據了解，由於銷售不如預期，目前決定先封盤，等建好後再銷售。一位不具名業者表示，面對打房「4000萬元天花板」限貸令，高雄建商「下有對策」，對於難推動的大坪數產品，近來出現不少3999萬元的交易，方便客人能申貸7成，自備款能少準備1200萬元。另個常見解套手法是建案切割坪數，例如原規劃一層雙併100坪住宅，現在改為規劃四併50坪，有需求的豪宅客再合併使用，巧妙避開貸款限制。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，在限貸令之前高雄百坪豪宅就不好賣，現在更是有總價超過4000萬元只能貸款4成的天花板，讓高雄豪宅市場更是跌到谷底。（圖／CTWANT資料室）此外，房價漲太快也牽動業主心態。謝哲耀就說，「建商惜售不斷拉高價格，行情35萬元，他就拉到40萬元，行情漲到40萬元，他就想賣45萬元，當代銷端銷售策略都設定好時，市場又漲價，業主也想調漲，策略又要重新擬定，也因此拉長銷售期。」高雄市調協會理事長黃詩萱表示，高雄大坪數市場在上一波景氣向下後就跑不太動，一直到這兩年房市反轉上行，相對比起其他產品還是反應較慢，總價4000萬元以下賣得比較好，以市中心每坪40萬元以上來說，跑比較順的還是在60坪以內，賣不好的主要都是總價問題，並非產品規劃設計不當。相較於北部常見富豪一出手就幾個億的現金買豪宅，業者嘆，「高雄的有錢人，還是沒有台北、台中的豪氣，4000萬元以上的房子真的很挑人！」
預售屋缺工缺料夾擊 新成屋突圍市場成新寵
工料雙漲與打炒房政策雙面夾擊，致使許多建商放慢開工步調，今年初高雄開工數相較2020年出現衰退現象。政府陸續祭出房市政策，透過選擇性信用管制、限貸等措施，加上營建成本上漲，造成建商興建壓力，甚至邊蓋邊賠錢，不得不調漲房價，部份建商也紛紛採取「限賣令」、「封盤」手段，加上缺工、缺料等困境，工程期延宕，市場預售屋延遲交屋的消息時有所聞，預售屋契約交期更出現需要九年才完工交屋。缺工缺料等困境，真正想成家的消費者面臨「無房可買」，這波風向也讓購屋族轉向新成屋市場。房市大風吹，真正想成家的消費者面臨「無房可買」、已買房面卻有家歸不得的囧境，這波風向也讓購屋族轉向新成屋市場，新成屋也成為市場新寵。而原本就是高雄首購族買房熱點的橋頭新市鎮，隨著台積電、橋頭科學園區等科技議題利多，更吸引就業科技新貴與看好生活機能的購屋族進場，原本房市火熱不減，但因多為預售屋，區域內新成屋合計僅百餘戶，在預售屋交屋充滿不確定性下、加上建商延後推案「減產」的情況下，橋頭新市鎮特區新成屋市場將供不應求。坐落橋頭新市鎮特區的新成屋建案，由雄崗建設興建的橋科水岸花園建案受到市場青睞。坐落橋頭新市鎮特區的新成屋建案，由雄崗建設興建的橋科水岸花園建案受到市場青睞，因鄰近省道一號與捷運青埔站交通優勢，對通勤族來說相當便利。橋科水岸花園2-4房規劃，景觀中庭、獨立公設會館與露天泳池，座北朝南，加上戶戶平面車位優勢，吸引不少小家庭喜愛，建案也因鄰近都會公園，擁有大面積綠地公園景觀與開闊大棟距，也是目前市場上罕見的規劃，在疫情下也成為許多購屋族喜愛的賣點。
買房抗通膨 新成屋竟比預售屋划算
全球通膨來襲，原物料、能源、民生用品等紛紛起漲，通膨幅度與速度已遠超越薪資漲幅，也讓許多民眾選擇將資產投入房地產，作為抗通膨保值標的。近期全台房價均也呈現急速上漲狀態，除了產業建設開發帶動外，主因為乃是因為地價與營建成本創新高，連動反映在建案房價上。根據財團法人台灣營建研究院資料顯示，鋼筋價格每公噸從5年前至今年已漲幅43%，H型鋼從每公噸到目前也漲幅5成，預拌混凝土及粗砂每立方公尺5年來漲幅也超過12%。也因原物料價格不斷調升，預售屋興建成本無法預估，讓不少建商紛紛採取緊急封盤成屋再賣，或是先建後售的策略，市場甚至出現預售建案高於新成屋房價的罕見情形。對於不斷上漲的房價，中央多次祭出房市政策，房市看似稍稍降溫，但實際成交價格卻是不斷上揚，顯現市場上真正買房的剛需正醞釀出籠。許多民眾近期出現觀望心態，但房價主因仍來自於營建成本，地價、物料、缺工，若源頭問題無解，未來房價易漲難跌，對於真正想買房自住、置產的人，建議選擇具有發展潛力蛋白區、新成屋儘早進場。近期最受到關注的蛋白重劃區莫過於高雄的橋頭新市鎮，因台積電與橋頭學園區開發而躍升買房熱點，更被房市專家點名未來3年全台十大潛力區之一。許多建商也紛紛搶進獵地爭搶開發。而區域內少有新成屋建案，雄崗建設的橋科水岸花園因為距離橋頭科學園區約五分鐘車程可抵達，話題買氣與看屋人潮也跟著增加。橋科水岸花園鄰近萬坪都會公園，臨台一線與捷運紅線交通優勢也吸引南科就業人員青睞，擁有大棟距、獨立公設會館、露天泳池，也吸引親子家庭喜愛。
台南第一高樓才完工就將被超越 上曜預告明年還有更猛200億等著瞧
上市營建股、台南豪宅品牌上曜（1316），去年底於台南九份子重劃區推出新案「湖映白」，短短幾個月就吸引南科及鄰近工業區新貴搶進，銷售已達50%。19日舉行動土典禮，上曜董事長張祐銘表示，「湖映白」樓高35層，總銷63億元，完工後將成為台南第一高樓，2023年還會再同一地區推出總銷200億元個案，預計打造36~38層樓，再超越「湖映白」，「只有上曜可以超越上曜！」上曜為台南在地豪宅品牌建商，2013年推出首案「湖美帝堡」，以樓高24樓、台南第一座巴洛克崗石高層住宅引起市場關注，2014年後再推出29層樓高的「湖美帝璟」，及「帝凡內」、「梅菲爾」等高樓建築，近年陸續完工交屋，上曜潛伏10年，今年度營運可望轉虧為盈。張祐銘為土生土長台南人，十多年前看準台南沒有豪宅市場一片空白，大膽推出崗石巴洛克外觀的「湖美帝堡」，預售一坪40萬元，當時台南房市不像現在行情火熱，他還找不到代銷願意承接，只好選擇自己賣；現在碰上南科效應持續發酵帶動台南房市，也讓準備已久的上曜有機會一躍翻身。「湖映白」以樂活及享受生活品質為主題規劃，比照六星級飯店規格，室內包含多達28項豐富公設空間，19日開工，預計4年半完工。左為上裕營造董事長宋育豪，右為上曜董事長張祐銘。（圖／林榮芳攝）張祐銘表示，位於中西區精華地段的「湖美帝璟」，是目前台南住宅第一高樓，預售時每坪開價30~40萬元，中間一度封盤，預計今年第三季完工後將重新開盤銷售，價格也會因應市場和成本波動調整開價每坪60萬元，總銷也從不到30億推升到48億元，其中擁有露台、面對台江國家公園第一排的頂樓戶，將開出每坪7字頭，挑戰台南第一「豪宅王」。不過「湖美帝璟」第一高樓的寶座可能當不了多久，就將被自家建案超越！上曜於2019年在台南九份子重劃區生態湖畔取得南、北兩塊基地，分別為3,791坪及1,717坪。19日開工的「湖映白」屬北基地，採SRC鋼骨、BRB制震，規劃35層，2~4房，21~55坪，全案共457戶，開價每坪37~46萬元，總銷63億，預計4年半完工。而張祐銘卻在「湖映白」的動工典禮再喊出「只有上曜可以超越上曜！」即將於2023年推出的南基地，由於基地面積更大、四面臨路完整街廓，將規劃36~38層樓、900戶，總銷達到200億元，規模將更勝「湖映白」。過去十年上曜僅推出4案，隨著近年台南房市需求強勁，也加快推案速度，將有助上曜未來營運正向成長。
為出貨砸錢包機 航空貨運價格漲出天花板
航空貨運運價漲出新的天花板價！貨代業者表示，航空貨運在本周只要是當日裝機、急件的運價已經跳增到大約700～750元，目前12月艙位已滿艙封盤，上周美西線排隊等候艙位的運價每公斤約600元，目前美西線每公斤已來到約650元，主要是電子業、半導體設備、電動車等上下游供應鏈大量出貨，不只搶艙位，也砸錢包機趕出貨。■來自海運塞港外溢效應第四季是航空貨運傳統旺季，但今年因為海運塞港外溢效應，造成大量海轉空貨量，及東南亞疫情趨緩，工廠復工追趕訂單，大陸也走出拉閘限電影響趕出貨，預計到明年春節前亞洲區間航空貨運貨載需求強勁，支撐運價持續探高。12月起大陸出口美國的航空貨運運價也喊漲，且漲幅更大。貨代業者透露，因應航空貨運需求大增，大陸主要機場航班乾坤大挪移，包括上海飛洛杉磯客運航班併班，將航班轉做全貨運，且增加貨運包機、包板、高價艙位等服務，擴大貨運商機。■大陸新政策恐加劇漲勢貨代業者稱，大陸明年將推出新政策，恐怕再加劇這波航空貨運漲勢。中國民航局公告，預計2022年1月1日禁止「客改貨」，貨艙可以載貨，但客艙有新的限制規定，將限縮亞洲區航空運力。值得注意的是，貨櫃海運高運價加上塞港，讓海運低成本優勢被削弱，也是促使這波海轉空貨量大增的原因。桃機公司物業開發處表示，海、空運價比，從之前大約12：1，至今已大幅縮小到3：1，運價差距拉近。另據國際航空運輸協會（IATA）和業內專家估算，疫前空運運價約為海運的13～15倍，現在空運只比海運高約3～5倍。■廠商競租華航長榮包機為了賺取高運價，業界估算，華航、長榮航每周約有12班運力挪去飛包機，約當市場正常航班運力少掉25％，目前新加坡、胡志明、河內、泰國等都有廠商租用包機，目前美西缺艙最嚴重，趕著美國年終節慶銷售季的急件紛紛選擇走空運，搶時效又免掉塞港瓶頸。據波音的統計，2021年前8個月跟疫情爆發前的2019年相比，貨運量成長9％，但營收獲利大增79％，其中東北亞往北美貨運量比疫情前高出二～三倍，在全球2,600架次客機載貨班機中半數來自亞太地區。由於太多航空貨運等著去消化，貨代業者估，到明年第一季市場暢旺，近日變種病毒Omicron快速擴散，主要國家緊縮機場、港口的防疫措施，航空公司已經開始減少客運航班，客機機腹載貨隨之減少，艙位供給更緊張。