權利變換
」 都更 地主 都市更新 海砂屋 招商
零地主戶1／老家都更增值也恐「被洗出」 建商標榜「無原住戶」原因曝光
近期在都更社區圈傳得沸沸揚揚的新建案，即是某建商在北市新建案大辣辣地宣傳「零地主戶」「二代購屋選擇」等字樣，直接點開原地主戶、原住戶等在面臨家園新建增值變豪宅的之後新況、抉擇與為難，凸顯大家口頭所說的「房屋都更，經濟弱勢家庭恐被洗出老家」的結局。根據CTWANT調查，某建商在台北市中山區推出的新建案，如此可公開地宣傳其為「零地主戶」（無原地主戶），由於前身為高中校舍，約647坪大基地，強調該案為自建案，因此也就無原地主選擇權利變換回留居住，才能單純地打造純粹買方社區，讓買家認同其社區素質與增值潛力。建商此手法一來，避免傳統都更案常見的原住戶分配爭議、管理問題或權益稀釋，強化「長期保值」訴求，而這也是近幾年來都更案中，逐漸地將新購戶與原住戶的「區隔、分別」現象直接浮出檯面，進而凸顯原案址住戶的「留住率（回遷率）、移出率」的變化。台北市都更案數量大幅成長，近2年報核案件為過去8年的2.3倍，平均每年達245件（含危老案），成果居六都第一。自1998年都市更新條例施行後開始累積至今27年，根據台北市政府2025年11月30日統計歷年核定總量，北市已核定都市更新案件累計約1,357件（含整合中、報核中、已核定之擬定案、變更案），大安區核定175件居冠，中山區174件次之，中正區122件第三，三大區約佔全市核定總數近三成。已完成都市更新案件約628件，更新後總戶數逾7萬戶，創造近3.1兆元不動產價值。而在全台範圍內，截至2024年底全國核定重建事業案累積1,017件，總投資約1.6兆元。其實多年來部分建案，早已將原住戶、新購戶採取「分隔」現象，但多是採取較為隱晦的宣傳手法，暗示「無原地主戶、無原住戶」，像是零回留、純買方社區，避免直接說法引發爭議。根據CTWANT調查整理資料，常見隱晦話術，包括「純住戶社區」「全新社群規劃」，即是暗示無原住戶管理紛爭或權益分配問題；「無地主戶干擾」「素地等級社區」，強調原地主全數現金結案，買方無需面對管委會舊戶。「零爭議整合」「100％同意無異議」，間接表示無少數原戶反對或回留，加速銷售；以及「格局均質、無畸零權利」，意指無原戶小坪數分配導致社區不均一的情況等。研究都更多年的學者出身的住戶表示，這些字眼吸引投資客及換屋族，避談原戶移出率高達20％至40％的現實，強化「純粹規劃、長期保值增值」；而在都更進行整合、興建之前時，住戶多數可能會覺得「保障居住權益」「舊屋變新屋增值」等理想與夢想，一來可讓完工後新屋可以高價出售，但原住戶也要趁早認清是否能承擔新屋帶來的生活經濟壓力的負擔。都市計畫劃分、徵收土地案常引發地主、住戶的抗爭，圖為苗栗縣大埔案。（圖／報系資料照）
零地主戶2／建商整合住戶闢豪宅賺一筆 從前銷售話術隱晦現在不藏了
北市都更新建案廣告宣傳愈加明顯地強調「零地主戶」，藉此標榜新宅增值，增加銷售率及速度；CTWANT調查，北市另一件知名的正義國宅都更案，由於戶數多，建商則是將回配原住戶數集中在特定一棟，與新購戶棟具體的採取「分棟居住」「分棟管委會」，但其銷售率未如市場預期的熱絡。以Diamond Towers台北之星（原正義國宅都更案）為例，該案分A、B、C三棟，由三圓建設主導銷售住宅部分，A、B棟為銷售豪宅，C棟為原住戶分回（或稱為「台北星鑽」）2024年底完成產權整合登記，目前已售出2成多，市場估該案總銷約450億元，至於銷售緩慢主因總價高達每坪逾200萬元、單戶總價逾3億元，僅限高資產族群。房產界專家分析，類似分棟區隔的做法，分棟推銷讓新購戶避開「地主戶超多」標籤，例如達永案、文林苑等，宣傳「純住戶棟」吸引投資客，加速去化；原住戶棟則維持社區連結。建商在台北市都更案中將原地主戶、原住戶與新購戶分棟推銷、分棟成立管委會，主要為避免權益衝突、管理紛爭及銷售阻力，提升社區均質與增值潛力。進一步了解差異性，主要是在「權益分配」，原住戶依權利變換計畫分回小坪數、低樓層或畸零單位，新購戶買大坪數高樓層，生活習慣、管理費繳納意願不同，易生管委會決議爭議（如修繕預算、規約變更）。根據《公寓大廈管理條例》法規也提供便利性，允許分棟獨立管委會，降低跨棟協調成本，避免原戶持股優勢（例如4戶、5戶少數住戶控制管委會等情況）影響新戶權益。「分棟降低整合難」的痛點，只是進一步觀察整體社區，可能因為原戶棟常出租、管理鬆散，新戶棟增值快；專家指地主戶凝聚力強可凍漲管理費，但素質參差仍為痛點。CTWANT調查，在台北市已完成都市更新案件中，原地主戶與原住戶（指選擇回留居住的比例）占比率並無官方公開全市精確數據，通常依個案權利變換計畫而定，平均約70％至80％，但部分案例低至50％至60％，還須視增加的新建戶數的整體比例。台北市政府在公辦都市更新案中，為了解決經濟弱勢居民可能面臨的「都市更新造成的士紳化（gentrification）」而被迫遷出的問題，也就是居民口中所說的「經濟較為弱勢的家庭被洗出老家了！」由於台北市幾乎99％的都更案是由民間主導，在這些自辦案中，政府扮演核定和監督的角色，難以掌握個別住戶與建商之間的私下協議細節；都市更新案涉及數百甚至數千戶家庭，在重建期間，住戶會自行尋找租屋處或移居他區。政府難以長期、全面性追蹤每一戶家庭的最終回遷意願和能力。原地主戶、原住戶的留住率（回遷率）受到地段、房價、居民經濟狀況、原始持分大小等因素影響，每個案子情況比率雖難計算，但若強調增值豪宅高額材料成本興建等，都是會面臨之後房屋使用、管理成本等所需支出的代價。目前在台北市政府降低都更案中原住戶移出率較為有成效案件，以「斯文里三期整宅」為最著名的公辦都更案之一；該案成功整合了260戶住戶（包含頂樓加蓋戶），北市府提供了中繼住宅安置；被視為公辦都更的成功範例，許多居民選擇留下來，顯示政府的安置政策有一定成效。在「公辦都更7599專案計畫」與專業協助中，由臺北市住都中心聯合專業團隊（估價師、建築師等）組成「公辦都更台北隊」，協助原住戶進行精確的建物規劃、估價及財務評估，讓住戶充分了解自身權利價值，並模擬選配未來的房型，協助居民試算與幫助選屋，減少因不了解而選擇領取現金離開的情況；藉此提高居民參與意願並減少因資訊落差導致的移出。政府多年推動都市更新案，以台北生活圈為例的變化頗大。圖為2010年位於北市忠孝東路精華地段的正義國宅，蒙受其利的住戶高掛「感謝都市更新德政」的大型紅布條。（圖／報系資料照）
好想有家1／興隆整宅遭判危險型建築有玄機 居民斥「呼嚨」型都更
走進位於台北市政府對面、101大樓附近的台北市興隆整宅，引入眼簾的是堆滿雜物的狹窄走廊，51年歷史且年久失修的興隆整宅，與斜對面的世貿大樓、以及周邊林立的信義區高樓形成鮮明對比，置身其中恍如穿越上世紀70年代的台北市。建於1973年興隆整宅正面臨都更，住戶指控建商昇陽建設因住戶同意數難達75％，竟在去年4月將其判定為「危險型建築」，導致只需50％同意比例即可報核。然而住戶發現文件多重破綻，質疑建商所提出判定的數值公正性，痛批僅為利益在數值上動手腳，根本是不看整體結構安全的「呼嚨」型都更，更憂心台灣面臨大地震時，恐怕會引發難以收拾的災難。住戶透露，當初因同意比例難以達到75％的門檻。建商去（2024）年4月15日「出新招」，將興隆整宅判定為結構安全未達最低標準的「危險建築物」，藉此將同意門檻降為50％即可報核。本刊實地前往興隆整宅，多位苦主現身說法，居民們圍坐在管委會，娓娓道來這一年內所經歷的不公。住戶A先生指出，目前政府有兩個結構安全評估的數據：106年規定R值（危險度評分）超過60分即屬危險建築，而因107年推動大量危老案，為了讓更多房屋能獲得獎勵，門檻被調降至45分以上即可申請危老獎勵。昇陽建商私下找技師評估興隆整宅兩棟的R值分別訂為54與59，看似已過危險指標，可程序與數值都存在嚴重問題，違反都更條例與危老條例的立法要旨。住戶A先生指出，建商私下委託結構技師進行評估，事後才向公會申請認證，程序早已失去公正性。（圖／方萬民攝）A先生進一步說明，法規本規定建商應找「公會」做建築物評估，目的是為了公正的嚴格執行測試，然而昇陽卻私下找一位技師自行評估，然後再向公會作申請，過程早已失去獨立性。更離譜的是，法規要求應由另一名技師再進行複評，不料公會卻僅蓋章做「形式審查」，並將責任推給第一名技師。他憤怒質疑：「這就是市府認定危險建築的標準態度嗎？」A先生批評，R值本是政府為獎勵危老案的基準，一個獎勵所設置的數值怎能做為評估危險建築物的標準？根本是「竹篙湊菜刀」，況且，政府在110年已公布更客觀的建築物結構安全「ID值」，作為都更案範圍內的評估依據，明確規定「ID小於0.35」才是危害公共安全的危險建築。興隆整宅經另一名結構技師評估，排除人為因素後ID值達0.35以上，顯示建商僅憑R值將整宅定義為危險建築，完全站不住腳。「去年4月3日大地震時，興隆整宅不但毫髮無傷，甚至穩如泰山，完全不像南機場整宅那樣受損嚴重、被貼上黃單或紅單。曾有住宅所有權人明確指出，這棟建築是當年國軍依照類似碉堡的規格所興建，結構相當堅固。如今卻被建商說成危險建築，根本是毫無常識的說法」，A先生無奈地說。興隆整宅雖然年久老舊，但地下室的柱子仍相當堅固，歷經去年4月3日大地震後，建築依舊完好無損。（圖／方萬民攝）一位結構技師指出，自己現在就經歷過一案，建商自行修改R值以降低同意門檻的案例，證明R值缺乏公正性，評判標準不透明。何況內政部已明確規範，ID值才是能承受大地震的科學數據，建商不能用「獎勵值」來拆人家的房子。A先生再指出，今年1月居民發函北市府，言之鑿鑿敘述出整起都更案的違法之處，卻直到8月26日才臨時接獲電話通知，要求29日出席異議鑑定會議。當天規定僅5人能入場，僅2人可發言，每人限時3分鐘，根本不願認真傾聽住戶意見，北市府形同「幫兇」，住戶實在難以接受。提到會議當天的情況，住戶爭先恐後發言，紛紛表達對分配比與評估程序的不滿，氣氛一度相當緊張。管委會委員Y先生一同控訴，當天異議鑑定會議15位委員中，2人就是先前參與結構安全評估的技師，依法應該自行迴避；另有6人為北市府官員，而市府將在此案都更後分得10層樓，這些官員也應迴避或謹慎處理。此外，其他委員多為北市府退休官員，缺乏「客觀公正」立場，居民實在難以信任市府能公平處理此案，且北市府可能是第一次處理異議鑑定案，因此違反中央政府處理異議鑑定應有的規定程序，於是市政府帶頭「幫兇」違反規定，還不受理住戶提出的異議鑑定，如同只許州官放火，不許百姓點燈。A先生批評，政府「只看針眼，不看城門」，拿人民的財產當試驗場，只用一般居民難以理解的R值、ID值等數字來操作，而不是著眼於建築的整體結構安全。他質疑，如果這些不嚴謹的評估手法在公會與市政府眼中都能被接受，未來台灣的房屋結構真的能承受一次大地震嗎？對此，昇陽建設表示，本案採「權利變換」及「事權併送」，報核之共同負擔比例約49%，考慮住戶合建效益，公司承諾不超過44%。選屋依法進行，符合最小分配單元即可參與，基隆路面向住戶依原位次可優先選配。過程中已有多次公開說明與駐點溝通，住戶意見並非無法表達。至於「迅行劃定更新單元」，昇陽建商表示，是依危老條例標準申請結構技師評估，並經市府公告，合法合規；另外，本案參採危老條例標準，依內政部公告之「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」，請結構技師評估R值，而ID值屬於不同法令與評估標準，不可混用。昇陽表示，將持續依規辦理並與不同意戶保持溝通。對此，北市府都更處回應，因本案與鄰近個案核定時間、財務估算、評價基準等條件差異甚大，無法直接類比，且本案尚須經多階段審查，最終結果以核定版本為準。至於居民提到的「6%合建契約」，不屬於都市更新審議的範圍，建議住戶在簽約前應審慎評估並諮詢專業意見。對於居民的陳情，都更處表示，均有登錄與回應，並多次與居民面對面溝通，也要求實施者將居民意見納入回應表供審議參考。在技術面上，本案以「R值」為依據，因建物經鑑定未達最低結構安全等級，並符合當時審查規定，不適用後來公告的「ID值」新制。而在異議鑑定方面，因居民未提出針對性理由，異議不予受理。
好想有家2／建商私祭6％加碼條款吸引簽約 分配比不公讓居民好恐慌
台北市興隆整宅屋齡逾半世紀、年久失修，早在近30年前便喊出都更計畫，直到近年才有建商正式進場，卻引爆爭議。住戶控訴，昇陽建設在都更過程宛如「推土機式」都更，不但分配比過低，且住戶意見遭忽視，甚至出現「簽同意書加碼6％」與「優先選屋」的私下條款。部分住戶擔心選不到理想房屋被迫簽署，未同意的住戶竟只能挑選邊間，直呼不公平！興隆整宅建於1973年，至今已有51年歷史。本刊9月3日直擊住宅現況，可見建物年久失修，不僅沒有電梯，連基本消防設備幾乎都無法使用，狹窄走廊堆滿雜物，與周邊林立的信義區高樓形成鮮明對比。這裡喊了近30年的都更，不少建商曾加入計畫，居民也期待更新。直至112年12月12日，昇陽建商舉辦自辦公聽會，本以為能表達意見的居民卻遭「噤聲」，會後還被迫在當天下午立即進行選房。興隆住宅屋齡逾50年，室內沒有電梯，消防設備老舊，走廊堆滿雜物。居民原本期待都更，沒想到卻迎來不合理的程序與安排。（圖／方萬民攝）住戶A先生指出，建商忽視原住戶權益，自行將都更權值地主與建商的比例分配比訂為50:50，遠低於以往常見的70:30。會議也並非「公聽會」，而是「布達會」，建商將「事業計畫（如何進行開發的執行計畫）」與「權變計畫（依所有權價值比例重新分配的計畫）」混在一起，迫使居民接受，會議結束中午12點後就要求居民立刻選屋，「三合一」一次弄到底，且僅給30天期限。許多居民擔心不先選就會被搶走，只能硬著頭皮簽下同意書。依照法規，須有75％居民同意建商才能報核都更。建商一意孤行訂出50:50分配比，當過多居民拒簽時而無法達都更標準時，建商又私下祭出「加碼方案」，承諾簽下同意書就能再分配額外6％，變成56％。管委會委員Y先生控訴，當時每戶權值約3,500萬不等，人都有比較心態，許多住戶情急之下「頭一熱」就簽了，當時簽約人數一度達到50％，後來發現合約問題重重，許多居民才紛紛退掉，誰料想要反悔時，建商竟宣稱「一簽就是一輩子」，完全沒有落日條款，他想到忍不住直搖頭。住戶質疑建商私下推出6％加碼方案，讓許多居民陷入不公平合約陷阱；拒絕接受條件的住戶，被迫挑選邊間或朝牆的房屋。（圖／方萬民攝）由於分配比過低，約20％住戶最終竟無法換到新房，只能「拿錢走人」。C女士一家三口各有一戶，她因其中一戶無法選屋而拒絕簽署同意書，不料建商放話「先簽先挑」，她原本的房子竟被他人選走，只能被迫挑邊間，她苦笑形容整個過程「就像剛相親就被逼著洞房」。另一位K女士則因考慮時間不足、條件不合理，原本面對市府的正面宅竟被調換成「面壁思過」的邊間，這間本來屬於她已過世父親的房子，父親已沒辦法看到都更，現在竟換到這樣的房型，讓她哭了一天一夜。K女士批評，連小細節都無法保障，居民如何放心未來不會偷工減料？住戶A先生更指出，這樣的「暴力型」都更，建商是加害者，台北市政府也一路幫其開綠燈。居民多次發函市府，卻只得到「尚未報核，報核後會在公辦公聽會把關」的回應。實際上，後續的公聽會又被拖到審議會，最終審議會又限制居民發言，住戶權益等於被消磨殆盡。對此，昇陽建設表示，本案採「權利變換」及「事權併送」，報核之共同負擔比例約49%，考慮住戶合建效益，公司承諾不超過44%。選屋依法進行，符合最小分配單元即可參與，基隆路面向住戶依原位次可優先選配。過程中已有多次公開說明與駐點溝通，住戶意見並非無法表達。至於「迅行劃定更新單元」，昇陽建商表示，是依危老條例標準申請結構技師評估，並經市府公告，合法合規；另外，本案參採危老條例標準，依內政部公告之「都市危險及老舊建築物結構安全性能評估辦法」，請結構技師評估R值，而ID值屬於不同法令與評估標準，不可混用。昇陽表示，將持續依規辦理並與不同意戶保持溝通。對此，北市府都更處回應，因本案與鄰近個案核定時間、財務估算、評價基準等條件差異甚大，無法直接類比，且本案尚須經多階段審查，最終結果以核定版本為準。至於居民提到的「6%合建契約」，不屬於都市更新審議的範圍，建議住戶在簽約前應審慎評估並諮詢專業意見。對於居民的陳情，都更處表示，均有登錄與回應，並多次與居民面對面溝通，也要求實施者將居民意見納入回應表供審議參考。在技術面上，本案以「R值」為依據，因建物經鑑定未達最低結構安全等級，並符合當時審查規定，不適用後來公告的「ID值」新制。而在異議鑑定方面，因居民未提出針對性理由，異議不予受理。
信義雅祥公辦都更案「預估投資27億」 公開閱覽徵求出資人
國家住都中心擔任實施者推動的「臺北市信義區雅祥段三小段182地號等16筆土地更新案」（下稱本案），即日起至08月15日辦理招商文件草案公開閱覽，公開徵求出資人，採都市更新權利變換方式實施，投資金額預估約27億元，歡迎業界先進提出寶貴意見，共同完備招商條件及內容，攜手打造全齡適居優質住宅。鄰近信義商圈 兼具靜巷風貌本案基地位於臺北市信義區永吉路30巷、永吉路120巷之間，距捷運市政府站約500公尺，鄰近興雅國小、兒福基地、永吉路美食廊道及信義商圈，沿途商圈發展興盛，住商機能充沛，與人潮匯集街道一巷之隔，具備優質住宅開發潛力。本案範圍為臺北市信義區雅祥段三小段182地號等16筆土地，面積3071平方公尺，土地使用分區主要為第三種住宅區及少部分第三之一種住宅區；基地權屬單純，已獲近9成私地主願意共同參與本公辦都更案，加速公辦都更推動進度。隱於信義繁華 現身雅祥幽華國家住都中心表示，本案基地原為環境部替代役男宿舍，但基地位置屬蛋黃區中的蛋黃區，期待透過公辦都更改善窳陋環境，活化低度使用的土地資產，形塑健康舒適、靜斂幽華的里鄰生活品質與安全友善人行步道環境。延續共好理念 創建服務廊道本案基地依都市計畫以提供住宅使用為主，未來規劃提供敦厚里區民活動中心，結合鄰近兒福都更基地，配置高齡友善出租住宅、醫療服務、高齡日照中心、住宿型長照設施等多項公益設施，並進行整體規劃，為傳統街廓注入新生，打造舒適友善環境。即日公開閱覽 廣邀各界建議「信義雅祥公辦都更案」招商文件草案自即日起公開閱覽至08月15日17時止，相關資料可至國家住都中心都更招商專區(https://www.hurc.org.tw/hurc/renewalDraft)下載參閱。各界若有任何建議，可於公開閱覽期間以書面郵寄至「國家住宅及都市更新中心 綜合業務部專案一組收」或來電洽詢。蔡英文大罷免表態！ 詹為元喊很危險 郭正亮見「1現象」揭背後玄機50%當選被25%罷免掉？ 黃暐瀚：該檢討消失的跑去哪賴正鎰退出中國市場 謝金河讚：多愛台灣鄉林會更好
忠勇新村都更新進展 不同意戶達共識簽和解
台北市進入「大都更時代」，市長蔣萬安任內共有11案都更代拆申請，已有7案完成溝通協調、4案尚在協調中。其中，北市士林區忠勇新村案近期有新進展，原先有1戶、3人不同意都更，並對市府提起行政訴訟，經法院協調，不同意戶要求改建後仍要有店面提供營業，最後雙方達成共識、簽立和解書。北市都發局長簡瑟芳表示，代拆是最後手段，市府志在協調非「拆房」。簡瑟芳指出，都更是為了促進都市土地再開發利用，改善居住環境與景觀、增加公共利益，雖採用多數決，但可能仍有不願搬遷戶，為保障多數人權益，「都市更新條例」 訂有「代拆條款」，若多次與不願搬遷戶溝通後無共識，執行代拆為最後手段，但市府目標是居中協調而非「拆房子」。最新協調成功的忠勇新村附近更新地區、福林段一小段355地號，面積約為1570平方公尺，更新前為屋齡超過50年的老舊建物，更新後為1棟地上12層、地下3層建物。忠勇新村案由都市更新會籌備都更，但由於尚有未搬遷戶，實施者於去年9月申請市府代拆，因另涉事業計畫及權利變換計畫行政訴訟程序，經最高行政法院3次調解庭，並於今年2月協調市府、實施者及未搬遷戶3方達成共識，後續實施者應依協調結果配給店面予未搬遷戶，調整建築規畫設計，再經更新會會員大會通過議決後，將修正計畫書圖送市府審議。簡瑟芳表示，有些不願搬遷戶至始至終不願意出席任何協調會，以致協調過程皆由他人代抽籤，最後無法換到屬意戶位，才須走上法庭爭取條件，都更是社會工程需經層層關卡，除消弭紛爭，也要不斷促成共識。
都更第6箭「防災型都更專案」3大方向修正 李四川：希望都更往前走
台北市長蔣萬安喊出大都更時代並推動「都更8箭」，去年推出都更第6箭「防災型都更專案」，北市都更處因應0403大地震，提出3大方向修正。擬定防災型都更細部計畫送都委會審議通過，包含1974年前老舊建物可享防災型都更獎勵，已有24件都更案申請，預計第二季公告生效。都更處表示，第1為擴大免辦耐震評估適用對象，原先僅有1974年2月15日建築物耐震設計規範訂定發布前「領有使照的建築物」，可免耐震評估，經內政部「都市更新條例」修正內容，放寬以申請「建照」的時間點認定，即1974年2月15日前「已申請建照且領有使照的建築物」，就可免耐震評估。第2是南港區產專區原先獎勵容積最高上限450％，後修正為「基準容積」加計「都更獎勵及防災都更獎勵」逾450％者，可提請都市更新審議放寬。現有13處工業區、111個更新單元共52.56公頃可享該計畫獎勵。都更處說，最後是增加申請彈性，原要求若實施方式採權利變換須事權併送，現則可由申請人自行選擇事權分送或併送，減少整合難度，並新增分送案權變計畫提送期限，維持案件推展速度。南港區西新里長胡家瑒說，南港全區都更遇到最多的狀況是，防災型都更以1974年2月15日作為分水嶺，一刀畫下去，變成是全無或全有，差1天就沒有30％容獎，他坦言，會有相對剝削感。建議可做階梯式容積獎勵，1974年2月15日至1999年9月21日地震期間，可給另一個級距如20％。都更處表示，防災型都更獎勵給予結構安全性能評估結果ID值小於0.35者，該計畫是1974年2月15日前免測，之後的案件只要符合條件也可申請。都委會主席、台北市副市長李四川則說，今年最重要是希望都更往前走，鼓勵老舊房子，尤其耐震不足的建物都盡快都更。陳情部分都發局會納入檢討，經過研擬，如有必要再提修正。
永和「大陳單元6」聯貸授信120億 漢皇孫正乾：今年推案350億迎高峰
新北市大型公辦都更案永和大陳社區單元6，預計2025年第四季動工、2029年完工，擔任實施者的漢皇集團今(21)日與第一銀、兆豐銀、合庫3家公股銀行簽約，取得120.57億元的聯合授信案。漢皇集團董事長孫正乾表示，大陳單元6將於2025年第三季正式推出銷售，而漢皇也在2025年迎來推案高峰，7大案總銷金額近350億元。新北市永和大陳社區被喻為全台產權最複雜、規模最大都市更新案，由深耕新北雙和地區的漢皇集團，於2021年底成功拿下標案，歷經一年多完成都更事業計畫暨權利變換計畫報核，並在去年11月29日審議通過，打造3棟地上35~36層、地下6層的SRC超高住宅大樓，總戶數共1282戶，預計2029年完工。漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，大陳單元6擁有近200位所有權人，權屬關係錯綜複雜，涵蓋有地有房、有地無房、無地有房等多種權利樣態，並涉及市有土地承租戶及違占戶，漢皇具備豐富專業的整合能力，同時在新北市府協助下才能順利推動都更。他也提到，大陳案是漢皇集團在都更領域的重大里程碑，無論是複雜度還是規模大小，都帶來了挑戰，這次與第一銀、兆豐銀、合庫及其他共6家銀行合作，讓2025年能順利啟動大陳案，預計3月份陸續拆除、展開銷售，並於第四季動工，產品規劃1-4房，總戶數1200戶可售700戶 其他為地主戶，預計取得黃金級綠建築、銀級智慧建築、耐震標章，總銷約210億元。孫正乾也表示，2025年漢皇將迎來集團成立以來推案量最高的一年，同時線上將銷售7大案，除已在線上的「漢皇鼎真」「漢皇城双」「漢皇蒔序」外，還會在台北市、新北市推出4個新案，含大陳單元6總銷金額近350億元。永和大陳社區總面積約8.2公頃，其中公有土地面積達50%以上，因建物老舊密集、巷道狹小，造成當地環境安全問題，亟待更新。因此新北市府將永和大陳社區分為7個更新單元招標，是新北市公辦都更的重要案件，目前單元1持續招商中，單元2完工已入住，單元3施工中，單元4於去年11月簽約，單元5及單元7則在審議中。
三重、新莊海砂屋都更通過 有效提高居民居住環境
新北市三重區永安北路5層樓連棟公寓因住宅天花板混凝土持續掉落，有嚴重的安全疑慮，居民屢向里長反映，「因為感到害怕不敢住，只好外出租屋」。2022年，經市府鑑定為需拆除重建的海砂屋，且已達到停止使用的標準，今年11月29日都更大會獲得委員全力支持通過，預計未來將興建2棟24層店鋪住宅大樓。三重區永順里長許嘉陣表示，社區住戶多次反映，「有屋卻不能住」、「因為感到害怕而出去租屋」的心聲，若可以都更成功，多數住戶肯定樂觀其成。新北市都市更新處說明，位於三重區永安北路上的海砂屋案，基地面積約1320坪。因該案住宅內天花板的混凝土持續掉落，有嚴重安全疑慮；2022年，經市府鑑定其中有135戶為需拆除重建的海砂屋，且已達到停止使用的標準。都更處長林炳勲表示，今年8月因女兒牆掉落事件，會同里長到住戶家中關心。10月下旬，又因康芮颱風吹襲，外牆掉落混凝土險些砸傷路人，情況相當危急。林炳勲指出，在實施者協助下，取得超過9成的住戶同意，進入都更程序後，市府加速審議，順利完成公展、專案小組審查意見收斂及聽證等程序，並於2024年11月都更大會審議通過。預計未來將興建2棟24層店鋪住宅綜合大樓，不僅讓住戶有了安心家園，同時透過留設人行步道、開放空間，改善周邊生活環境。都更處補充，同場另一案位於新莊區中港路的「中美公寓」，為2棟共55戶的建物，長期來發生牆壁、地面的裂縫漏水、梁柱鋼筋外露等狀況，在市府全額補助鑑定費用下，去年3月確認是海砂屋，8月畫定為都市更新地區，住都中心協助社區組成管委會完成海砂屋鑑定、自行招商後，12月底完成事業與權利變換計畫報核。都更處說，「中美公寓」經住都中心協助，亦於11月都更大會通過審議，三重、新莊2案核定後，將拆除及新建工程，有效提升住戶的居住環境。
皇翔拿下「最複雜都更案」總銷破600億 總座廖宇祥：明年房價持平
號稱全台最複雜公辦都更案「永和大陳社區」，共分7個更新單元，皇翔建設(2545)繼拿下單元3後，今(18)日又簽下單元4，未來2案將合併共同規畫興建，含地主分回戶合計總銷將破600億元。面對當前房市，皇翔總經理廖宇祥表示，皇翔的推案、購地不會停歇，也將持續參與公辦都更案，預估明年房價仍將持平，「因為原來的成本就很高。」永和大陳社區公辦都更案位於永和中正橋頭，全區面積達8.7公頃(約合2.6萬坪)，因建物老舊、人數眾多且巷道狹窄，又有全台規模最大、產權最複雜的公辦都更案之稱。新北市府2010年起推動大陳社區都市更新，共規劃為7個更新單元。由於產權複雜、所有權人分散全國，加上違章占用等問題，導致多次流標，在新北市府與新北住都中心努力下，單元2、3、5、6、7陸續招商成功，單元1、4則在今年重啟招商，其中單元4由皇翔建設獲選。今日在新北市長候友宜的見證下，由出資人皇翔建設董事長廖年吉與住都中心執行長錢奕綱共同完成簽約儀式。侯友宜致詞表示，新北市老舊房非常多，30年以上的多達幾十萬棟，其中永和大陳都更可說是全台最複雜、最不好解決的個案，過去曾由議員帶領前往巷弄，發現房子相當擁擠，不用說消防車，連救護車都很難進去。如今單元2在2020年完工入住後，其他單元也期盼能加快更新腳步，所以市府2021年成立住都中心，並交付單元1、3、4，如今單元3即將施工、市府負責招商的單元5、6、7目前審議中，預計自2025年下半年開始分別動工。皇翔建設拿下永和大陳社區單元3和單元4，未來2案將合併共同規畫興建，圖為整體規劃更新示意圖。（圖／新北住都中心提供）侯友宜也提到心中最掛念的其實是單元1的招商狀況，目前已經再度公告，有信心明年開工動土，單元5、6、7也期盼在剩下的任期，全部都開始動工，「這是我最大的心願」。據了解，大陳單元4基地面積達3817坪，採權利變換方式進行都更開發，皇翔將投入161.8億元開發，預計2032年完工；單元3則於今年7月拆除，預計2029年完工入帳。皇翔副總游玉華表示，單元3預計在明年第一季動工，工期5年，將採邊建邊售，但對銷售價格持保留態度，僅表示「這邊地點很好，價格依當時市場環境而定」，至於單元4，由於還有相關程序在跑，最快開工時間可能也要1年半以上。預計單元兩案總銷高達600億元以上，由新聯陽代銷，而皇翔將依分回比例認列未來收益。新北住都中心執行長錢奕綱說，單元4最大的特色，是與單元3隔著超過2,000坪的中央公園對望，單元3、4同為皇翔建設，也少了單元間開發介面協調的問題，相信進度上能走得更快一些。此外，住都中心手上最後一塊拼圖是單元1，若順利推動預計明年第一季簽約。面對當前房市，皇翔總經理廖宇祥表示，近年房市變化大，尚未評估單元3、4的售價，但公司將持續積極參與政府公部門的公辦都更案，公司自購土地也會持續，雖然目前市場受限貸令影響氛圍，但皇翔的推案、購地動作不會停歇，明年推案量將照計劃走，並預估明年房價仍將持平，「因為原來的成本就很高。」
921受災戶控訴中市府！建商自辦都更時程延宕
距離921地震已25年，台中市太平區「新坪公園社區」大樓重建之路遙遙無期。新坪生活公園社區重建促進會約20名受災戶26日到台中地檢署按鈴申告，認為建商自辦都更時程延宕，市府卻未依法撤銷建商實施者資格，控訴台中市長盧秀燕瀆職與圖利罪。都發局表示，此案依法辦理，無瀆職與圖利；建商若有業務廢弛，將限期改善，不排除撤銷其實施者資格。台中市太平區「新坪公園社區」大樓在921地震中倒塌，約20名受災戶26日到台中地檢署按鈴申告，認為建商自辦都更時程延宕，市府卻未依法撤銷實施者資格，控訴市長盧秀燕瀆職與圖利。（圖／陳惠澤提供／中國時報潘虹恩台中傳真）新坪生活公園社區重建促進會約20名受災戶26日到台中地檢署按鈴申告。代表人陳惠澤控訴，新坪生活公園社區在921地震中倒塌，中市府於2011年核准新建商成為社區都更重建案實施者，然而經過逾10年，建商不僅未履行重建責任，以低價收購住戶土地達500坪，更任由不明人士堆置建築廢棄土方達千噸。而都發局明知建商違反都市更新事業計畫，非但未依法限其改善，甚至縱容對方，導致重建案延宕至今。陳惠澤說，受災戶至今還在繳地價稅，且按一般土地而非自用住宅課徵，1年要繳 1000 多元，相當心酸。盧秀燕在2019和去年接受陳情、允諾處理，後來無消無息。該建商2023年提送修正計畫書，諸多內容缺失仍未改善，今年3月遭都發局駁回，控訴盧秀燕放任都發局未依法撤銷建商的實施者資格，觸犯圖利等罪嫌。對此，都發局說，此案依法辦理，維護土地所有權人等相關權利人之權益，並無瀆職或圖利實施者。至於建商推動都市更新事業時程延宕、權利變換不合規等情形，市府駁回權變計畫申請，並於21日函請建商說明，如有業務廢弛情形，將依都市更新條例第76條規定限期改善，不排除撤銷其實施者資格。都發局仍將全力協助推動都市更新。 台中市太平區「新坪公園社區」大樓在921地震中倒塌，住戶認為建商不僅未履行重建責任、低價收購土地，更任由不明人士堆置建築廢棄物。（圖／陳惠澤提供／中國時報潘虹恩台中傳真）
與建商「協議合建」不可不知6種稅賦 「這2項補貼」不是多就好
在整合都更協議合建時，偶爾會聽到住戶説：「你們就是收了錢，一定都只會說都更的好處、建商的好話啊！」其實不然，都更對於居住安全及都市發展來說是利大於弊。都更流程繁瑣，幫住戶權益把關、評估都更前後優缺點、曉以利害，是都更整合者的重大責任。然而其中6種稅賦，你不可不知！像是大家常以為「搬遷補貼款」及「租金補助款」越多越好，實則這筆費用會列入個人收入計算在綜所稅中，不得不慎！「都更住戶要付錢嗎？」雖然建商已負擔了大部分的營建、人事成本、行政作業成本等，不過居民們仍需負擔如房屋拆遷後的部分租屋費用、產權移轉時產生的稅賦、與實施者間的房地互易營業稅、新大樓的管理費及較高的房屋稅等。了解這些費用方能預先做足準備，也才不會覺得被巧言令色的欺瞞。都更所產生的稅賦會依照都更的方式而有所不同，本文先聚焦在與建商「協議合建」的部分，「權利變換」未來會再與大家探討。而和都更相關的稅賦種類共有6種：地價稅、房屋稅、土地增值稅、契稅、營業稅、個人綜所稅。以「協議合建」方式進行都更的稅賦優惠。（圖／踏取國際開發提供）(一) 地價稅與房屋稅：每年要繳的地價稅，通常在都更後因土地持有面積減少而下降；不過房屋稅則會隨著都更後的價值大幅提升而上漲。對於許多久居老宅的住戶而言，恐因突然暴增的稅單感到壓力。當然政府也理解民眾的擔憂，因此都更期間(不含整建維護案)的地價稅將依照土地使用狀況酌減稅賦，且更新後的新屋，房屋稅及地價稅都減半徵收2年(管屋不管人)。若繼續持有房屋，房屋稅減半徵收優惠最長可延長10年(管人不管屋)。(二) 土地增值稅：當產權進行移轉的時候，政府針對土地價值上升徵收的稅收，往往也是負擔最沈重的一項稅賦。當都更以協議合建方式辦理，倘若久居當地的里民們，其土地增值稅可能會非常可觀，甚至可達百萬。舉例：陳奶奶在新北市某地段持有40年時間的舊公寓，土地面積約35坪，持分比為1/4，其若以一般不動產買賣而論，陳奶奶需繳納的土地增值稅恐高達近200萬元。看完先別焦慮！因為政府為了推動都更，也祭出了各項優惠稅率，例如：協議合建時土增稅享有「減徵 40%」的優惠。且還有「一生一屋」、「一生一次」方案可進行使用。而該怎麼估算土增稅要繳多少呢？可前往《財政部入口網》試算後再進行減免的優惠計算，亦可洽詢踏取免費進行初步了解及尋求更多節省稅賦的評估建議。(三) 契稅：因交易而產生的契稅相較於所有稅賦而言，可以說是最沒負擔的一次性稅率，且都更中採協議合建方式進行，尚有減徵 40% 的優惠。(四) 營業稅：您可能會有點疑惑，「又不是開店做生意，為什麼要繳營業稅？」採用協議合建的都更案中，國稅局視其為「地主賣地來買屋」，因此算是一種房地互易的交易行為。舉例：吳伯伯合計分屋的價值為3,000萬元，其中房、地的價值比例各佔一半(50%)，分別為1,500萬元。而土地不需要課徵營業稅，只有房屋需要。因此這1,500萬的房屋價值款需要繳納營業稅。估算營業稅要繳納費用為 1500萬 - (1500萬 / 1.05(回除5%稅率)) ≈ 72萬。(五) 個人綜所稅：讀者至此一定好奇，怎麼都更與綜所稅有關係？這就是包裹在美麗糖衣後，需要所有權人仔細去了解的負擔，大多採協議合建的都更案中，實施者會提供所謂的「搬遷補貼款」及「租金補助款」，其2項補助千萬別認為越多越好（尤其是在採權利變換的案子)，在國稅局的角度會視其為所有權人的個人收入。倘若年度報稅收入不高倒是不用擔心，如果是高收入族群如科技業、業務、律師、醫師、會計師等等，那麼這筆款項將會被苛扣相當成分的綜所稅，於不動產移轉前務必諮詢相關專業進行稅務規劃。此外，因都更後的新大樓往往需較高的管理費，舉凡物業管理人員費用、電梯及公設費用等都涵蓋在其中。因物價、人力成本上升，根據主計處統計，近5年的住宅管理費指數從 108 年的 98.18 上升到 113 年的 102.35 ，雙北一般新社區的管理費更是來到每坪約150元左右。因此在計劃都更後的新生活同時，也應將管理費納入支出考量。總結來說，縱使我們（如踏取相同性質的都更整合公司）致力於推動都市更新、整合社區意見，然向居民闡明利害亦是也是至關重要的。儘管都更的優點不言而喻，參與都更的住戶們仍應清楚了解並準備好相關費用。雖然政府提供了多項稅賦減免優惠，但提前做好財務規劃仍是上上策。充分了解資訊才能在參與都更過程中做出明智的決策，確保自身權益不受損害，享受全新的居住環境所帶來的諸多好處。
都更條件總是街頭巷尾談得好？1坪換1坪的甜頭恐隱藏苦頭
都更實情你聽專家說，還是聽街頭巷尾說？都更流程繁瑣，費時歷日曠久，因此能夠成就一件都更案，往往是需要天時地利人和。踏取副總詹博宇以自身經驗分享有關於都更實務上常見的謠言以及知識誤區，望大家能夠以清晰的視角來判斷是否參與都更。全台老屋比例甚高，為了居住安全與市容更新，都更腳步都應加速。「別人都可以一坪換一坪，我家為何不能比照辦理？」常常在街頭巷尾聽到居民們閒聊「誰家的都更又換到了多優渥的條件」，但，影響坪數換算的數值甚多，且他發現，每每深入詢問合約內容、細節、地點等，往往是一問三不知。所有權人應了解合約與流程及多方尋求專業人士建議(地政士、不動產律師、都更整合公司)，綜合各方專業以保障自身權益不受侵害，且平等公正進行都更，不宜總是道聽途說。「拖得越久，建商就越是得求我」這也是很常見的觀念誤區。畢竟都更案件的時間拉得越長，隨著原物料、人力成本上漲，工程造價也連帶上升。因此在建商投入都更案的成本逐年高漲的情況下，還能夠爭取到更高的坪數嗎？相信大家心中自有評斷。現在亦有部分建商為了早日完成都更，選擇果斷切割釘子戶，不再投入更多時間及人力成本。過往礙於法規限制需預留保留地於遭切割掉的臨地，但現今以法規修正後都更孤島早已屢見不顯，更有多案即便市府已通過權利變換的核定，實施者見不敷成本，不計前期已耗費巨資與人力時間，即時斷尾求生，此等狀況歷歷在目。(踏取經手之歷年案件中也曾發生)因此比起專注「都更條件怎麼談」，居民更應該留意「權益保障」與「居住安全」。然而部分民眾常僅僅聚焦在坪數換算，而極易落入不肖建商的陷阱裡。這些提案的實施者也清楚，最甜的棉花糖都是民眾最愛的，但民眾一手收下甜頭的同時，是否都能算清楚看明白另一手被拿走的權益。更不說多的是一般民眾無法看到的建材做工與背後的利益，這些又由誰來替民眾把關？利益固然是你我在乎的層面，更應留意合約甚至是工程中隱藏的苦頭。例如合建契約中，應加上「落日條款」保障住戶，意指合約中條文的終止生效日期，才不會讓單一建商綁住整個社區，讓合建契約成了萬年合約。確保在期限內，若建商無法整合完全，居民亦有終止合約另擇建商的權利。更別說多少人去關心合約中的解約條款、停工期限、換料限制、交屋標準、個資使用及代為用印權限...種種權益，白紙黑字簽下去，民眾真的知道自己簽了什麼嗎？此外，都更實務上也常遇到民眾提問，為什麼建商在提供「合建同意書」時，不附上更加詳細的資訊呢？例如：馬上計算可換回坪數、房型選配與平面設計圖等細節。站在民眾角度，當然會希望取得更多資訊再來決定是否同意合建；然而站在實施者角度，一個案件在都更同意比例未明的狀況下，也不會願意無上限的增加成本，試問倘若這些預先支出的成本由民眾及住戶負擔，有誰願意又有多少比例願意？畢竟都市更新在整個計畫案完成之前，是一場十分燒錢的長征，更別說這些成本很有可能打水漂。中間的每一道關卡、每一張設計圖、每一個精密計算都需經手專業人員。而今我們常說「尊重專業」，自然是需要給付專業相對應的費用。因此許多細節面的補強，仍會等到報核事業計畫階段時才會逐步執行。坊間亦有不肖業者貪圖方便，想要便宜行事便提供「萬年百家設計圖」(一圖多用)讓民眾聞香。為了只是引君入甕，讓居民早早放心簽下同意書卻不用支出過多的成本，實則是非常違背專業與良心的做法。都市更新需要的不僅是居民的支持，更需要專業的規劃和真誠的溝通。消除謠言、增進理解，才能築起信任的橋梁。透過正確的資訊和清晰的合約條款，居民和建商才能在這條路上共同前行，達到雙贏的共識。讓我們以專業為基礎，理性評估，為未來的都市更新貢獻一份力量。
晴空匯2勇消殉職 豐邑建設3大黑歷史被起底…前身曾釀東勢王朝悲劇
新竹市東區集合式住宅「豐邑晴空匯」昨（26日）深夜發生火警，事故造成消防員李詠真、周立鑫殉職，受困351名住戶直到今天下午1點多才全數救出。晴空匯屋齡9年卻傳出電纜起火，也讓「豐邑建設」的前世今生及爭議過往，再度攤在陽光下。消防局初判，本次晴空匯火災應是D棟地下室電纜起火引起，其火勢不大但有大量濃煙，並因電纜燒毀造成大樓停電，進而造成3百多名住戶受困；2名罹難消防員執行搜尋任務時因氧氣耗盡昏迷，弟兄們尋獲後緊急搶救並送醫，2人仍告不治。豐邑建設前身為發跡台中的「豪隆建設」，其在九二一大地震的「東勢王朝案」，爆發偷工減料造成樓塌28死悲劇，豪隆建設雖在遭判賠1.8億餘元後走入歷史，不過豪隆建設負責人劉樹居妻子黃淑美帶領部分經營層，以豐邑建設在台中東山再起，還早在20多年前搶進新竹竹北精華地段，躍升大新竹知名建商，2010年興建的「豐邑喜來登飯店」，更形成喜來登商圈。然而，豐邑建設雖與浩瀚開發、豐謙建設、佳成建設、大美投資、晨譽投資、旌旗開發等相關企業組成豐邑機構集團，卻再度出現爭議事件。建案「浩瀚一品」2015年發生「3天3次工地坍塌」事故；「豐采520」建案周邊道路在2022年6、7月兩度塌陷，2023年4月再次出現天坑並吞噬1輛特斯拉，建案周邊道路10個月內共計產生5個天坑也引發鄰里不安，後續縣府判定事故為建商抽取地下水導致土砂層流失釀禍，核發建照的工務處長江良淵之後還遭檢調查出涉嫌貪瀆。豐邑集團旗下透過大美投資、豐謙建設共同籌組專案建設公司「豐穗建設」，拿下住都中心所主辦「新竹建功高中南側地區公辦都更案（權利變換區）」，也遭立委質疑全案超過280億元的都更建案，社宅卻只有200戶。如今，豐邑晴空匯火災間接造成2名消防員殉職，也讓豐邑再被推上風口浪尖。
地震頻傳...台灣房屋高齡化 480萬戶老宅安全堪慮
台灣人口老化，住宅也加速高齡化。依政府統計，全台逾30年老宅高達483.3萬戶，其中有247萬案件因過於老舊，房屋現值未達課稅門檻，免繳房屋稅。學者與業者建議，台灣地震頻傳，老屋安全堪慮，政府應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高容積率上限，讓獎勵看得到也吃得到！全國及六都逾30年老宅及房屋稅免稅案統計。蔡英文總統在2016年贏得大選，尚未上任前，於當年3月接受《中國時報》專訪時指出，新北市屋齡30、40年的房子有數十萬棟，最適合大規模都更，好比她在永和住處，「後面一大群房子，我都覺得需要都更」，但是住戶無法獨力完成，應該從雙北做起，以國家政策投入資源，這是政府的責任。蔡總統2016曾提 都更是政府責任8年過去，蔡英文即將卸任，雙北依然是全台高齡化房屋的前2名，老宅甚至老到不必繳房屋稅。財政部統計指出，2022年全台有247萬戶住宅免繳房屋稅，1年增加5.9萬件，新北市約27.5萬件，1年就增約1.3萬戶，戶數與成長數均為全台第1，全台房屋1年老過1年，即使台中、台南、高雄1年免繳房屋稅的住宅都超過21萬件。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，免繳房屋稅須具備兩大要件。首先是「房屋評定現值低於課稅標準」，《房屋稅條例》以10萬元為基準，授權地方政府可隨房屋標準單價的增減做調整，各縣市的免稅現值門檻有些微差異；其次是「房屋必須是住家」，非住家的店面、商廠辦，即使房屋現值低於課稅門檻，仍無法免稅。老屋比重 今年將逾住宅總數一半張旭嵐指出，房屋評定現值會因建物折舊而降低，國內房屋堪稱進入「超高齡社會」，屋齡逾30年危老標準的房屋超過480萬戶，且仍持續增加，低於課稅門檻的房屋越來越多；再來是近年部分縣市調高房屋稅免稅標準，符合免稅標準的房屋數量也會增加。財政部為防堵免稅屋成為囤房漏洞，今年7月起實施「囤房稅2.0」，限縮低價免稅屋規範，自然人全國免稅屋限3戶、法人則不適用。加速危老都更 應增加容積獎勵台灣地震頻傳，老宅數量快速增加，居住安全亟待改善。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，30年以上老屋數量至2023年第2季有483.8萬戶，10年累計增加約128萬戶，若依此速度推算，2024年恐將突破500萬戶，老屋比重超過全台住宅總數一半。為加速推動都更、危老改建，不動產開發公會全聯會理事長楊玉全提出三大建言，首先鼓勵協議合建，讓協議合建的土增稅減免與權利變換相同，以減少權利變換審議時間，其次《都更容積獎勵辦法》規範的容積「時程獎勵」應予延長，最後則是內政部計畫下半年推出的「預鑄獎勵」，因全國主要只有3家提供預鑄建材，產能不夠，應增加危老都更的整體容積獎勵，拉高上限，讓獎勵看得到也吃得到！景文科大財務金融系教授學者章定煊示警，1990年代各地政府實施容積率之前，全台掀起搶建潮，那批房子屋齡約莫30年，若要都更，比土地持分高的老舊公寓更困難，老屋安全的改善，政府亟需解決。章定煊建議，應就居住安全出問題的老宅，設定退場機制，同時因應老城區地價貴、房子老舊個案，建立機制，換居地價較便宜的新城區新屋。
拆屋法規顛三觀3／合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒，簽合建契約書前，應另請律師或專家審閱合約內容，保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案，地主A小姐請專業律師為合約修改把關，建商卻堅持用原版合約，於是便當沒簽約的地主不願合建，將老公寓對半拆除，僅留下樓梯給剩餘住戶，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓，街廓另一側即為正基隆路門牌，土地使用分區有商二容積率630%和住三225%，具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者，這已經是第4個來談合建的建商，約6年前開始在附近整合，2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年，一層3、4戶，共14戶，門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建；而2號共10戶，其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏，因此2022年12月僅拆除4號與鄰房，準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」，預計興建地上24層、地下5層建築，規劃16~39坪，每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」，她解釋，她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱，都認為很多地方應該要備註的更詳細，像是沒有落日條款、沒有找補機制，還有不對等的違約條件，但擔心整份契約書大改，建商不能接受，因此特別就現有版本做加強，「結果沒想到花了一堆錢請律師修改，建商連看都不看。」據了解，當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正，也沒辦法抗議，建商表明，你不簽，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她說，「當時我們不知道什麼叫切房子，也不知道政府會讓他切，結果房子真的能切一半，現在覺得很荒唐！」記者詢問，既然合約有問題為何還會同意合建？她回答，當初我也不知道哪裡有瑕疵，只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅，每坪開價上看190萬元，預計下半年動工，地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。（圖／讀者提供）記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書，請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱，發現確實有多處模糊不清、簡化，像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定)，對於完工後房屋接管驗收規定甚簡，契約採均價表比例找補，而非採銷售價進行找補，對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示，雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去，但大多數地主卻已簽同意，不管是不是真的了解合約內容，在民主社會下，就是必須照著法規進行合建遊戲，而不願都更的人，也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇，也須自負後果，包括簽了有瑕疵的合約，萬一建商有心鑽漏洞，也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲，政府在強力執行都更危老改建下，應有機制保護資訊不對的地主，而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除，當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾，如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊，若有不放心，在初期就必須積極更換業者，大多地主是無知的，當變成群體多數時，想翻盤就很難了。還有，若發現契約有問題，該趕快通知其他住戶一起踩煞車，才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件，A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約，在資訊落差下，簽下不對等合約不自知，不簽又被當作不願合建的釘子戶，最後還被法規拋棄拆房，「簽是完蛋，不簽也完蛋，請問政府，可以告訴我們第三條路在哪嗎？」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項，最重要的還是地主團結力量大。（圖／CTWANT資料、梁恩泰提供）梁恩泰最後也提醒，簽署都更契約首要確認實施者身分，有可能為建設公司、營造公司、建經公司，並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠，有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等)；次要則注意契約進行方式，究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換)，政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同，民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確，避免對方埋下高額稅捐陷阱；最後建議可採信託管理方式進行，對雙方均有保障。記者平衡報導，對此，該建商選擇不回應。
內政部推虛坪改革 買方能否真受惠引發討論
內政部長林右昌去年曾表示將推動房屋「虛坪改革」，盼將公設比降至30％至25％，根據內政部最新公布研擬的「虛坪改革方案」，第一步將先以成屋市場上最常見的停車位「灌虛坪」著手，透修正「公寓大廈管理條例」，改進停車空間登記制度及容積計算。但虛坪減少是否能讓買方受惠？外界看法分岐。有業者認為，從「帳面上」看，公設確實變少，但建商建造總成本並未因此降低，在將本求利下，仍會將建築成本攤提，反映到每坪單價上，虛坪改革是否能讓買方受惠，仍有待觀察。另有房仲業者分析，若沒買車位的屋主，能夠不必再負擔車道公設，將更符合使用者付費精神，對沒買車位的成屋買家而言，負擔應會減少。只是，若新規定上路後，公設與停車場將必須分開規劃，通常設計在地下層的發電設備、蓄水池、甚至管委會空間等公設，可能都要重新思考配置方式，對建築師設計能力將是新考驗。此外，有建商提醒政府，不論是都更案或者危老改建案，都需要較長的住戶整合時間，如果未來虛坪法令改變幅度過大，對已經在整合的都更危老案，甚至招商中的公辦都更、促參案，都會導致合建條件、權利變換、財務規劃帶來新變數，未必有利整合進度，期待政府在推動前能夠再與建築業者溝通，兼顧產業運營及公共建設的安定性，對於已經規劃中或即將完成的危老都更案，也能有緩衝期的設計。中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全受訪時就說，公設規定改變幅度如過大，對整合中的都更危老案以及招商中的公辦都更、促參案，會投下變數，希望政府能夠再跟公會與業者多溝通。林右昌昨日指出，公寓大廈管理條例如果能完成修正，未來成屋停車空間將定義為住戶專有，停車空間將具有獨立產權，並讓停車空間與居住公設明顯區隔，並改進停車空間登記制度，如果沒有買車位的住戶，就不必負擔車道面積與相關費用。林右昌說，現行依法設置停車公設空間屬於全體住戶所有，附屬在專有停車位下，產權不得獨立登記及移轉，部分開發商將「車道」登記為公設，因此住戶可能沒買車位，卻仍要負擔車道興建費用，對沒買車位者並非很公平。他還說，因現行規定免計容積空間有合計上限規定，常見建商扣除避難、救災及機電維生等必要空間後，常還有剩餘空間，就用「管委會空間」的名義，包裝成非必要的娛樂交誼空間銷售，導致市場常出現高公設比房屋，也讓消費者望之卻步。因此，未來盼望能增訂管委會設置面積合理標準，且訂出上下限，減少浮誇不實的公設產品。
台鐵明年公司化！人才大量出走 技術恐現斷層
明年元旦台鐵公司化箭在弦上，由於此前台鐵提出優退離方案，預料屆時會爆出離職潮；有台鐵員工向本報表示，近日台鐵內部人心惶惶，許多人在準備其他單位的考試，去年起也不乏主任級的主管考到其他國營單位，今年度更有多位優秀資深員工離職，人力大量出走，技術恐大幅斷層，一旦影響行車安全後果不堪設想。逢甲大學建設學院智慧運輸與物流創新中心副主任鍾慧諭表示，以前包括港務局、郵局等公務單位，公司化之前都要處理原先人力，以及交接、傳承、磨合；公司化之後連組織都要重組，這些都是公司化必經之路。如果台鐵公司化是全民期待，社會大眾應該支持並理解台鐵。鍾慧諭說，安全是鐵路營運最基本要守住的底線，若台鐵公司化之後司機員不足，也只能減班因應，社會大眾要給台鐵時間補齊人力。台鐵員工說，身邊已有許多同仁都在準備考試去其他經濟部國營、高普考或者回到業界，像他單位就有主任級主管去年考到其他國營單位，今年度更有多位年資長達10年以上、表現優秀屢獲記功的員工離職，主因不外就是「待遇低落」。台鐵員工表示，台鐵不斷把人才往外推，交通部更不在意台鐵嚴重的人才外流問題。台鐵票價28年凍漲，交通部長王國材卻說「先做好營運和安全，再來談調整票價」，根本違反邏輯，因為人力流失、技術嚴重斷層，又如何顧好行車安全？台鐵員工指出，一旦台鐵公司化後，新進從業人員待遇更低，只把台鐵當跳板，台鐵人力結構會更往M型化發展，占大多數的資淺員工，恐怕會讓出事機率大為提高。另台鐵日前公司化說帖提及，若未來台鐵4年漲一次票價，加上營運虧損補貼及都更權利變換利益，2028年也就是公司設立5年後可轉虧為盈。台鐵員工批這根本是畫大餅，是「假設」台鐵可以漲票價，台鐵票價被壓28年沒調漲，真要解決早就做了，為何要等到公司化才做？
三圓都更告成一團2／「可先選屋、一戶6車位」？建商駁斥謠言 新隆案10月送都審
台北市新隆社區都更案，十幾年來歷經四個建商、五任管委會主委的推動之下，在2020年重新招標，由國揚集團神揚建設變成三圓建設，不但衍生出建商告住戶、社區管委會告權促會，索賠共600萬元，還因臨近台灣民主紀念園區大孝門及總統府，卡關文資法與國安等問題變更設計圖。三圓建築師鄧培華代表公司接受CTWANT記者採訪時表示，預估本周即可將設計圖送至北市府都市設計審議委員會審查；他也一再強調「只是先讓地主住戶預選房屋」，「店鋪戶原方位先選」，至於記者詢問住戶間傳出「有一戶要求6個車位？」鄧也強調「一戶1車位，多給是會被管委會罰款的。」三圓建設在新隆社區管委會協助下，兩年來取得490戶、占全體私地主542戶（另有三個政府單位）之90.41％簽署「事業計畫同意書」，並提出3棟31層樓、1棟26層樓共四棟高樓層的建築設計圖，整棟高度約110公尺，比鄰近高樓63公尺整整高出快一倍。CTWANT進一步調查，新隆社區原為新隆國宅，在總共550戶住戶中，私地主542戶，另有8戶屬於國有財產，分屬於退撫會、衛福部、台北市政府市場管理處、都發局等，其中都發局轄屬的都更審議委員會還是審核該案建築設計圖的監督機關。據了解，目前這三個公家單位皆未簽同意書給三圓建設。三圓建設在2022年6月董事會改選，王光祥（左）交棒給原擔任總經理的兒子王雅麟，專注大同組織再造。（圖／報系資料照）記者獨家專訪這一群未給三圓建設同意書的兩個住戶團體「台北市新隆都更權益促進會」與「台北市樂活新營社區發展協會」，得知他們對「都更審議委員會」抱持著強烈信念，「我們不相信當委員們看到三圓這樣的一份設計圖，會同意通過！」「而且三圓王董（王光祥）是總統蔡英文的表哥，委員會更是會好好為全體住戶把關，才不會落人口實。」一樓店鋪住戶在去年發現三圓設計圖中，「原有的79間店鋪（臨路與中庭）只規劃了34間，跟原先可在原地的承諾大不相同，根本不夠分配」「我們還透過對建築法規了解的專家幫忙解析圖面後發現，設計圖沒有考量到鄰近台灣民主紀念園區、總統府、玉山官邸等文資法、安全考量」，即開始透過文宣品廣為告知社區住戶。權促會在去年8月即聘請詹順貴律師協助住戶了解都更程序，做為出席文化部、市府舉辦公聽會中的發言人，代為爭取住戶權益。一年後，也就是今年3月，該案送至文化部審核即因樓高過高遭退件，三圓則將鄰大孝門的A棟31層樓降低為26層樓，減少的這五個樓層則轉加到另一棟原本設計26層樓的C棟。新隆社區未簽都更同意書的住戶組成立案的團體「北市新隆都更權益促進會」，並委任前環保署副署長、詹順貴律師代表在相關公聽會、審查會中提出意見。（圖／報系資料照）「送至文化部第二次審核時，文化部也不敢完全背書，就以『有條件通過』為理由說，若北市都審委員會通過的話，文化部才會核准同意。」住戶說，「接著就是國安局也給了一槍，就說那麼高樓面向官邸，會給狙擊手置高點。」三圓建設建築師鄧培華則在接受CTWANT採訪時回應說，改圖將原本面向官邸D棟（靠寧波東街）轉向90度，而每一棟17樓或19樓以上的高樓層，則還要在窗戶外增設一面約60度的斜牆，將原本可直視屋外的穿透線變成斜視。不過，三圓建設在9月8日於社區開說明會解釋變更設計圖緣由，「大家現場吵得亂哄哄的，而且對照一年前未簽同意書住戶公開的圖面質疑文宣，根本是對的，不是他們亂說的。」一位住在高樓層的住戶跟CTWANT記者無奈地說。迄今，北市等公家單位仍未簽同意書，「我們相信政府會與住戶站在同陣線，做好最後一道防護線的，一起爭取最佳的權利變換條件的。」權促會住戶成員跟CTWANT記者信誓旦旦地說，不排除最後可能得走權利變換之途徑，也就是由第三方單位鑑定房屋與土地價值，按都更後的比率換算金額。對此，三圓建設建築師鄧培華也跟CTWANT強調，文化部二次審議「同意通過」此案，「同意就是同意，並不是所稱的『有條件通過』」；預估本周將最新變更設計圖送至北市都市設計審議委員會審核，該委員會也是作為地主與都更實施者之間的磋商橋梁，而待都審會審議通過後（通常審核可能約一年，就看審議期間設計圖修改變更等次數），即能正式展開新隆社區都更案。
三圓都更告成一團3／痛！新隆住戶估四成老鄰居「搬不回來」 轟「11間矮店鋪像警衛室」
北市最大都更案「新隆社區」由三圓建設接手後，仍一波多折，550住戶中約一成沒簽同意書的住戶提出多項質疑，部分住戶向CTWANT記者表示，「店面戶數從原先79戶大降至45戶，與原先招商承諾不符」，「建商朝豪宅方向設計，不但眾多小商家無法繼續營業，恐怕還會有2～4成的住戶搬不回來。」對此，CTWANT記者特別詢問新隆社區住戶，過去實施者國揚集團提供的設計圖是否也沒有79間店鋪？「這一問讓我們愣住了，趕緊找圖出來翻看，赫然發現，79間店鋪全部都進去了。」權促會一名成員說。前身為新隆國宅的新隆社區都更案，在台北市近千件都更案中，基地約4千坪、總戶數550戶，面積、量體上皆屬於龐大之案。該基地鄰近台灣民主紀念園區大孝門，橫跨台北市愛國東路、寧波東街和金華街，共12棟，每棟地上12層樓、地下1層，一樓店舖79間，知名美食「寧波排骨大王」就在其中。三圓建設在2020年7月投標新隆社區實施者簽署的承諾書中，提到的「合建條件」為全體地主分得比67％或原（室內＋陽台）面積不少於1：1.12；且在地主的優先選屋上，第1、2棟（含面愛國東路、中庭者）以原位置優先分配。自原樓層、原位置往上選配。北市知名的「寧波排骨大王」就是位於新隆社區，三圓建設告訴CTWANT記者「已讓簽同意都更的店家先同方位選屋」。（圖／趙世勳攝）而在一樓共79間店鋪部分，三圓建設允諾1樓四週鄰路店鋪分配原（室內＋陽台）1：1.12，內圍店鋪不足分配將上移，其分配比依權利變換選屋或雙方協議之；若實施者興建面積超過36600坪以上，所超過面積地主分回比為60％。但從三圓建設去年和今年陸續提出的設計圖，有住戶質疑恐不符原承諾條件。權促會指出，首先，依照2020年11月區分所有權人會議紀錄，新隆社區招商條件「資格」須為「實施者採權利變換。地主分配比不得低於65%且二樓以上住戶（室內+陽台）面積不少於1.10…」，再加上「三圓承諾合建條件」的全體住戶分得比67%，或原（室內+陽台）面積不少於1:1.12，採權利變換或合建方式，地主可擇優選取，「對我們來說，權變地主分配比不得低於65%。」權促會進一步解釋，「但三圓擬的事業計畫同意書所載預估權利變換地主可分配比例僅有60.5%，與招商資格權變地主分配比不低於65%有落差，這也讓地主負擔過大之都市更新成本。」對此，三圓委任律師陳宜鴻強調三圓遵守投標時的實施者承諾書，並無權促會所稱的大不同；三圓建築師鄧培華更表示，三圓在合建契約中載明「三選一」，包括地主分配比67%、面積不少於1:1.12與「以都市更新主管機關所核定權利變換計畫所載的權利價值計算分配」。新隆社區都更案中未簽同意的住戶，已有心理準備最後走到權變之途。圖中牆面非最新設計圖。（圖／趙世勳攝）再者，「原有店面79間，竟大降到只有34間。」未簽同意書住戶質疑，「三圓雖再增設11間到45間，竟是獨立於都更設計圖的四棟高層樓大樓，在社區前後增蓋個一樓、二樓的獨棟矮樓，很像是做社區警衛室的感覺，讓人擔憂沒有做好整體規劃。」「三圓允諾會採原位置、原樓層選配且會滿足店面戶未來經營商業之需求，得標後卻是讓許多店家被迫上移，並選回不符其經營商業需求之『住家』形式房屋。」權促會成員無奈地說。而在規劃符合地主需求的公共設施上，有住戶反映，建商目前往豪宅設計方向，「我們參考各社區的經驗，聯誼廳、宴會廰、圖書／閱覽室、游泳池使用率都很低，多數成為蚊子公設，不但徒增管理費的高額負擔，社區裡眾多小商家也可能無法繼續營業。」「讓住戶知道規畫、分配、找補，價金多少、財產保障…可領多少錢及要繳多少稅、完工保證、完工保險…等」新隆社區住戶說，「我們社區中還是有經濟弱勢者，如果蓋成設計圖中的豪宅模樣的話，因為增加的營業稅、土地增值稅等，恐怕會有2～4成的住戶是搬出去之後搬不回來了。」「房子不是商品，地主不是消費者！三圓建設應該從住戶的需要來規畫設計，而不要設計華而不實的豪宅，只是為了好賣。」多位老住戶七嘴八舌地告訴記者。三圓建築師鄧培華則先強調「設計的非豪宅」，擔憂「豪宅會影響貸款只有四成成數」；他並解釋，由於現有79間店鋪並非全部都是臨馬路，「內圍店鋪」是可選二樓以上或是地下一樓設計的18間店鋪，尤其預選地下室者係採「1坪換2坪」；新增的獨棟店鋪則是採美食街設計概念，前方有8公尺寬的道路，「除了因為有一棟設計轉了90度，也是希望幫助店家生意好做，而將基地往後退。」鄧培華還說，公共設施係可為社區生活品質加分，像是游泳池就採最高等級的防漏工法；宴會廳有設置可加熱外燴餐飲等設備，主要是因應未來都更後達900戶、兩三千人社區，住戶款待親友若需較大空間，即可在此設宴款待。面對社區老鄰居因都更案和睦破裂還捲入官司，「我們呼籲三圓建設應該真誠與地主磋商」，「資訊要齊頭式公開透明，地主有權利與實施者三圓對談、溝通，而非只能透過管委會，我們不希望讓他人決定我們的財產權益。」受訪住戶不約而同地說出心聲。