買方市場
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傳寶佳開「破壞價」搶市！ 內行人：恐影響中小型建商退出市場
面對限貸及新青安即將退場，國內預售市況相對冷清，但老牌建商「寶佳機構」布局全台，旗下不少個案仍繳出亮眼成績，更傳出低價搶市引來同行關注，對此市場人士警告可能引發模仿效應，一旦大建商跟進削價競爭，最先衝擊的將是缺乏降價本錢的小建商，可能被迫退出市場。據了解，寶佳機構在台中部分建案開出「破壞價」搶市，例如子公司聚佳建設在潭子區的新案「聚佳豐美」，主打房價4字頭入住14期生活圈，另一個子公司和峻建設也在北屯機捷特區推案，同樣開價4字頭攬客，價格在區域相對親民。根據實價登錄揭露，14期鄰近公園第一排的建案包括「元鈞坐忘山」、「雙橡園2925」、「陸府織森」等，成交單價穩坐5、6字頭，此外北屯機廠捷運重劃區的新案同樣來到5、6字頭，反觀寶佳以4字頭搶食商機具有一定誘因。有媒體報導指稱，寶佳開出「破壞價」搶市引發同行關注，更有業者私下透露，開價低於行情雖然可以吸引首購族，但在偏冷的市場氛圍中，可能迫使其他建商調整價格以維持競爭力，但不是每個建商都有本錢降價，對房市健康與價格穩定未必有正面效果。一名市場人士告訴《東森財經》，面對限貸以及新青安即將退場，導致國內預售市況依舊冷清，先前就傳出有建商降價搶客，但觀察寶佳目前開價情況，跟市場認知的「大降價」略有不同，並非業者大張旗鼓訴求降價，更像是客戶現場議價爭取到讓利，「還是要看個案談到的價位，也不算刻意破壞行情。」該市場人士坦言，寶佳資金豐厚土地夠多，向來憑藉「以量制價」的策略主攻首購客群，比起一般中小型建商更有本錢降價，在價格上讓利可能引發同業模仿，甚至醞釀成大建商之間的削價競爭，如此一來影響最嚴峻的將是中小型建商，有些只推一案或是缺乏降價本錢的業者，最終恐怕被迫退出市場。馨傳不動產智庫執行長何世昌也在臉書分享觀點，根據他描述，寶佳的做風相當市場派，在中、南部建案開啟削價戰，台中、台南、高雄都有建案降價，降價幅度視子品牌與區段差異而有所不同，唯獨北部因市況相對沒那麼糟，在北部旗下多數建案售價並未明顯調整。何世昌指出，有些消費者認為寶佳降價不算真的降價，畢竟買方市場消費者是大爺，不降價會嫌降價了也嫌，但俗話說「嫌貨才是買貨人」，大部份的消費者到了要掏錢買房子那一刻，通常還是會和預算妥協，最終仍會貼著買下去，這也是為何寶佳蓋了那麼多房子並且成為台灣最大建商的關鍵，「不必鐵齒、不用否認，平價才是最大的市場，消費者的選擇決定建商版圖和生態。」黃仁勳揪李在鎔吃炸雞！「雞啤會」聊什麼 重點內容一次看台灣國旗「登上APEC峰會」 直指晶片領域競爭者乘客少付9元！計程車司機氣到昏倒 送醫搶救不治
高雄房價跌了！捷運紅線25站點過半房價下行 「這站」年跌27%
高雄捷運宅房價失靈？！根據台灣房屋集團統計，高雄捷運紅線今年上半年全線各站點周邊房價，對比去年同期，25個站點中就有14站周邊房價全下跌，佔比過半，其中還有3站房價從3字頭跌回2字頭，跌幅最深的為「橋頭糖廠站」，年減26.9%。根據內政部實價登錄統計，橋科生活圈沿線3站跌了2站，其中，「橋頭糖廠站」每坪單價從27.7萬元下修至20.3萬元，跌幅逾2成，為全線跌幅最深的重跌區！另外，夢時代商圈的「草衙站」「前鎮高中站」及「凱旋站」，房價也攜手從3字頭跌回2字頭，其中「草衙站」從32.9萬元跌至28.1萬元，跌幅約14.6%。而最熱門的台積電概念區房價也難逃價修命運，沿線5站捷運宅，就有4站單價微幅下修1~5千元，如「楠梓科技園區站」跌幅約2%，平均單價從25.4萬元小幅下修至24.9萬元。台灣房屋高鐵重愛加盟店店東陳揚智表示，橋頭房市受惠橋科開發及台積電外溢效應，成為近年高雄房市焦點之一，不過主要新大樓供給，集中在青埔站周邊的橋頭新市鎮，橋頭糖廠站及橋頭火車站周邊住宅聚落仍以透天為主，大樓華廈屋齡多已30年以上，買盤多仰賴在地客群支撐，由於區段缺乏新案磁吸買氣及拉抬房價，漲勢本就有限，今年再受限貸令壓縮買氣，兩捷運商圈交易量對比去年，更從兩位數縮水至個位數，買氣大幅收斂，也影響房價鬆動明顯。陳揚智表示，高雄今年房市景氣急凍，轉向買方市場，中古購屋族追價搶進的人變少了，期待屋主讓利再進場的人增多，部分置產族為求安全下莊，對價格不再堅持，選擇讓利轉手的比例亦有增加，尤其受惠台積電效應，投資買盤旺盛的楠梓及橋頭等地區，房價也較容易出現修正。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，前鎮高中與草衙等站，受惠亞灣區的外溢效應，吸引建商積極插旗推案，近年區域供給量增加明顯。去年因「嶼BAY HAUS」及「英倫亞灣」等新案逾百戶交屋助攻，最高成交單價更直衝4字頭，帶動區段房市價量齊揚，不過，隨著波段交屋潮退去，表現因而盤整。 不過另外一方面，也有部分站點抗跌力仍強，像是岡山生活圈的「岡山高醫」及「岡山車站」雙雙卡位前三名，且房價攜手從1字衝上2字頭，其中「岡山高醫」漲幅逾2成，每坪均價從19.2萬元，上揚至23.1萬元，榮登全線抗跌王。李家妮分析，岡山近年受惠捷運延伸岡山車站、樂購廣場及高醫分院進駐，紅利挹注豐沛，加上房價屬低基期生活圈，因而帶動補漲行情明顯，同時區域買盤以自住剛性需求為主，具備穩定買氣支撐，使得市場展現較強勁抗跌力，其他如獅甲及三多商圈站，則受惠亞灣區特貿三開發及亞洲資產管理中心高雄專區正式啟動等利多持續發酵，加上區段具備豪宅買氣，亦有利拉抬房價。
北市中古市場量縮3成 40坪以上老公寓成「領跌先行者」
央行信用管制、限貸令持續發威，中古屋市場首當其衝，台北市公布6月建物買賣移轉棟數，整體較去年同期衰退超過2成。台北市不動產仲介同業公會理事長蘇金城指出，去年919打炒房後北市中古市場量縮約3成，老舊公寓領跌，其中又以萬華、文山區等北市蛋白區受影響最深。台北市地政局日前公布6月建物買賣移轉棟數資料，全市交易2037棟，較去年同期衰退22.2%，其中跌最深的是中正、松山、大同，跌幅分別為42.7%、39.4%、39.1%，而信義、大安、中山等蛋黃區也都有3成以上的量縮，只有內湖勉強維持平盤。蘇金城今日出席公益路跑活動，他直言，現在就是「量縮價跌」的格局，屋主願意讓價，相對成交的比例就會提高。根據他觀察，目前北市中古市場相較去年919第七波打炒房前，成交量縮3成，價跌3~5%，萬華、文山等蛋白區，價格跌幅可能超過5%，而北投和南港卻因為有輝達和經貿園區利多，價格跌幅不明顯。台北市不動產仲介同業公會理事長蘇金城指出，目前市場上最辛苦的產品就屬40坪以上老公寓，總價高、貸款成數低、市場需求少。（圖／林榮芳攝）他也表示，公寓、小套房最早投降，在去年9月起跌，大樓到12月才跟進，目前市場上最辛苦的產品就屬40坪以上老公寓，不但房貸年限短、總價高、月付金壓力大，再加上現在三代同堂的機會不多，吸引力大不如前，讓老公寓成為領跌者。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也表示，限貸令下，銀行核貸審查嚴格，若貸款成數不足，就會導致自備款提高，就算總價低，但是初期現金需求高，因此對於資金有限的小資族而言，屋況舊的老公寓顯得更不吃香。不過老公寓也有搶手產品，蘇金城說，老公寓中的2房，是最符合目前居住所需的房型，但是偏偏2房也是市場中最少的產品，相對丟出市場銷售的數量也少。面對目前價、量雙雙下滑的情況，他強調，市場氣氛已轉為「買方市場」，以買方身分、負擔能力、負債比等銀行貸款作為出價衡量標準，「現在的大利空對購屋者來說就是入市的最佳時機！」大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也認為，交易量持續冷凍，市場氛圍逐步往買方市場傾斜，此波空頭氛圍之下，屋主對價格有所鬆動，若是本身為無房貸、無房產的「真首購族」，且具財務負擔能力，願意進場並大膽議價，有望能以「甜甜價格」買得頗具CP值的好房。至於是否會出現仲介倒閉潮，蘇金城表示，前幾年市況好時仲介有賺到一些錢，目前出現的轉折，大家還撐得過去，北市總價高，靠得不是成交件數而是服務費，要發生倒閉潮的情況不是很高。
北市房市交易量年縮24% 公寓「跌回去年1月水準」
台北市地政局公布6月建物買賣移轉棟數資料，全市交易2037棟，較去年同期衰退22.2%，其中跌最深的是中正、松山、大同，跌幅分別為42.7%、39.4%、39.1%，而信義、大安、中山等蛋黃區也都有三成以上的量縮，只有內湖少兩件，勉強維持平盤。進一步總結上半年房市表現，北市交易量年減24%，而與5月相比，交易棟數卻出現17.6%的反彈，尤其南港、大同兩東、西區門戶計畫的大量推案區更出現七成以上的成長，只有松山、信義、北投三區不見起色，呈現負成長，從上半年、年增到月增的三個時間段來比較，整體頗有降幅縮減、市場回溫之勢。（圖／台北市地政局）台北市不動產仲介經紀商業同業公會理事長蘇金城分析，房市長線修正，但短線是否持穩、向上，或是維持長U型底部盤整，仍待觀察。但央行第七波選擇性信用管制持續發威，而且不動產集中度具體量化改善方案還要滾動式執行到年底，若信用資源的大餅仍導向交屋潮的貸款需求，則房貸申貸的困難難解，交易量恐怕深陷窒息量。另外從價格指數來看，全市住宅價格的最新綜合指數為128.39、月減1.5%，回跌到去年8月的水準，如果細部分解到各產品，則產品佔比最高的公寓類跌勢最大，跟去年8月相比，跌幅為4.8%，價格更已回落到去年1月。蘇金城表示，從房價趨勢來看，北市住宅價格的歷史高點落在今年2月。公寓、小宅最早投降，在去年9月起跌，大樓則要到12月才跟進，可見第七波信用管制已經應證「量先價行」的趨勢，把過去一年硬撐、虛漲的漲價逐步吐回，也基本上回應央行對於房市過熱、價格回跌、漲價的預期心理消失的三個管制目標。蘇金城分析，老公寓產品跌勢最重並不意外，因為這類產品多數屋齡已超過40年，不但房貸年限短、總價高、月付金壓力大，加上三房格局不符合現代首購族偏好，吸引力大不如前。原本部分地區有重建預期，但近來缺工缺料、推案速度趨緩，讓重建題材失色，公寓價格自然承壓，成為本波修正的領跌者。面對目前價、量雙雙下滑的情況，市場氣氛已由過去的「賣方市場」轉為「買方市場」，以買方身分、負擔能力、負債比等銀行貸款作為出價衡量標準。蘇金城建議，2023年底因新青安政策帶來的特殊熱度已消退，當前正是近七年來難得的議價入市窗口，具備自用、置產需求的買方應審慎評估、積極掌握時機。台灣速限怎麼定？ Cheap轟「有車禍就限」：多少全憑感覺颱風搶修救災！ 勞動部提醒業者「保護好勞工」：違規開罰30萬丹娜絲來襲沒放假挨轟 侯友宜：專業判斷
賣不掉加價賣？專家曝「風向改變了」 3縣市降價屋逾4千件
央行第七波不動產信用管制上路以來，房市景氣有感轉冷，更令人好奇房價是否因此下修，根據「賣厝阿明」撰文引用網路待售資料，統計發現高雄、台中以及新竹皆有上千件房子待售降價，意味著房價有出現鬆動情況，解讀背後原因大致有3大原因。「賣厝阿明」在其經營的M傳媒撰文指出，最近房市風向變了，過去「賣不掉加價賣」的現象似乎開始逆轉，尤其去年最熱的台中、高雄，現在反而出現最多降價物件。他引用網路待售資料統計顯示，高雄以7041件降價物件居冠，台中有6893件緊追在後，新北也有4780件降價物件，至於降價物件佔待售物件的比重，又以高雄18.2%最高，新北17%居次，新竹15.6%排名第三。解析這波降價潮背後，「賣厝阿明」認為有以下三大可能原因：一、打房政策發威「賣厝阿明」指出，政府一波波打房政策，包括限貸、囤房稅、信用管制等，讓投資客和屋主壓力倍增，尤其去年房市熱度最高的台中、高雄，現在成了降價物件的重災區，顯示市場開始出現鬆動。二、資金壓力浮現部分屋主可能因資金需求急著賣房換現金，尤其投資客面對貸款壓力或市場前景不明，可能選擇降價求售，以避免資金鏈斷裂。三、買方市場成形「賣厝阿明」透露，隨著房市交易量萎縮，買方議價空間變大，屋主不得不調整價格來吸引買家，過去「賣不掉加價賣」的心態，現在已經不適用。面對待售降價物件變多，令人好奇入手是否划算？根據「賣厝阿明」的說法，購屋者還是要小心，避免被「降價」二字迷惑，因為很多降價物件只是把原本開得很高的價格調低一點，實際上還是高於市場行情，例如一開始開價2000萬元，現在降到1800萬，看起來降200萬，但房子可能只值1600萬，實際上根本沒便宜太多。他還提醒，有些屋主打著「賠售」名號，其實是把仲介費、稅費等成本算進去，並不是真的虧本賣，因此看到降價物件別急著出手，不妨先查詢實價登錄比對社區行情，才能判斷是否真的划算。「賣厝阿明」總結認為，這波降價潮顯示，房市已從過去的賣方市場轉向買方市場，未來可能進入「量縮價盤整」的階段，對自住客來說是進場議價的好時機，但對投資客來說，需要謹慎評估市場風險，以避免因資金壓力被迫降價出售。 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略
史上最高！富邦人壽去年股市大賺1546億元 投報率24.76%業界第一
富邦金（2881）今（17）日舉行法人說明會，去年台股站上2萬4千點以上新高紀錄，旗下富邦人壽趁機在股票市場實現獲利，大賺高逾1546億元，投資報酬率高達24.76%，業界第一位。投資人關心股利發放水準，富邦金總經理韓蔚廷今天表示，股利一定會反映獲利成長，並同時考量現金與股票，「今年股利應該會比去年好」。富邦人壽2024年全年稅後淨利1,026.6億元，創下歷史新高紀錄並居業界第一；投資組合方面，富邦人壽2024年投資報酬率5.48%，創歷史新高。國內外股票報酬率上升，主要反映實現資本利得及處分私募基金；現金維持相對較高水位，將視市況伺機布局，以期提升收益。股票部位是富邦人壽去年大賺的主要原因，國內股票部位雖然只增加224億元，但投資報酬率高達24.76%元，總部位為4628億元，占比為8.9%。國外股票部位增加850億元，投報率也有23.17%。股票的未實現利益從2023年的600億元提高到900億元左右。同時據法說會揭露資訊亦顯示，去年第四季儘管股市震盪，但富邦人壽依舊實現高達357億元的獲利水準，債市實現虧損13.66億元。累計2024年全年的話，富邦人壽在股票大賺1546億元，較2023年的461億元，大增2.35倍之多。債市實現虧損4.4億元，較2023年虧損20.45億元仍比較少一些，股債全年實現約1542.22億元。富邦金總經理韓蔚廷表示，台灣保險業將於2026年正式接軌國際財務報導準則第17號公報（IFRS 17）及台版保險業新一代清償能力制度（TW-ICS）。因應接軌、強化資本結構要求，近年來壽險業幾乎無法發放現金股利或上繳股利給金控母公司。韓蔚廷提到，過去提到富邦金的股利配發率落在4成至5成，為股利指引（guidance），但今年實際能發多少還是要整體考量，在董事會通過之前，他能說的有限。近期台灣金融業吹起整併風，被問及富邦金未來的併購策略時，韓蔚廷說，金融併購很需要緣分，也不是買方市場。目前富邦金對子產業沒有特別順序，只要有綜效、合適且價格合理，都沒有互斥、排序的問題。韓蔚廷進一步指出，富邦併購日盛之後，全台已有足夠的分行執照，也正往中南部遷移適合據點。他說，併購一是為投資客戶、在業務上有互補，再來則是投資金融機構的人才。北富銀分行家數夠，併購目前不會以取得執照為考量。韓蔚廷補充，未來海外併購的重點仍以亞洲地區為主，也不排除歐美地區併購與投資機會。
房市漸往買方市場傾斜 六都議價率台南居冠
去年下半年房市掀起銀行限貸、央行信用管制的「金龍海嘯」，交易量大跳水，買方殺價也愈有勇氣。住商機構觀察內部資料，比較六都成交天數與議價率變化，比較去年同期發現除了台中維持平盤外，其餘五都議價率都上揚，以台南19.5%最高，桃園18.2%居次，至於成交天數則以台北79.4日最久、桃園78.2日次之。根據住商機構內部數據，六都今年截至2月中旬為止，議價率以台南市達19.5%、桃園市18.2%名列前兩名；至於成交委託天數則以台北市79.4日、桃園市78.2日分居六都冠亞軍。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近期交易量明顯趨冷，房市漸往買方市場傾斜，致使主要熱區皆出現議價率增加趨勢。賴志昶指出，台南市房價親民，若賣方早期入手總價更低，因應房市冷靜期，議價率自然更大；至於台北市多屬高總價、高單價物件，適逢房市前景不明，對經濟局勢較為敏感的高資產買方，出手更為謹慎。至於桃園成交天數與議價率皆呈上揚，賴志昶認為，因重劃區議題濃厚，更是建商推案重鎮，新案、成屋賣壓沉重，在市場寒冬之下，成交委託天數上揚，但本身同樣具有親民房價優勢，議價空間自然拉大。六都今年截至2月中旬為止，議價率以台南市達19.5%、桃園市18.2%名列前兩名。（圖／住商機構提供）風向吹往買方 市場可見甜甜價而新北、台中及高雄市皆呈現成交委託天數下修、但議價率上揚或維持平盤等趨勢，賴志昶補充，目前市場維持低迷，若能順利成交，多為體質較良好物件，無論是地段、機能、甚至價格都具優勢，正中剛性買方需求，尤其新北、台中以及高雄近年各有房市議題，長線前景仍明朗，因此買方該買仍會買，委託天數因此下滑。 住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，疫情後房市多頭正式走向尾聲，從去年初與今年初之成交狀況對比，即可知景氣變化，以去年初而言，當時正逢新青安貸款上路，全台瘋迷小宅、低總價物件，當時六都2024年初議價率皆不到1成5，可見當時賣方大多待價而沽。惟今年初市場已進入冷靜期，徐佳馨指出，以親民房價聞名的區域如桃園、台南等處，價格開始鬆動，可見此波房市寒流，確實已將風向逐漸吹往買方，若為自用、剛性需求購屋者，此可考慮入市多看房，有機會以「甜甜價」覓得愛屋。 她有2000萬「一毛都不想給兒子」 律師曝解方：僅1情況可達成 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了
苗栗投資客跑光 地產董座信心不減：價格合理、還會往上走
「去年上半年市場大好時，苗栗有多達3~4成的投資客，現在這些人通通不見了！」苗栗最大房仲飛鷹地產董事長王銘國，針對去年央行祭出第7波信用管制後的房市，做出以上觀察。雖然整體交易量縮約5成，但去年竹南建案衝破6字頭的行情是否因此有回跌機會？他則搖頭表示，「價格合理」、「預期還會往上走」。近年苗栗房市受惠科技業火熱、筑科買盤的外溢效益，價量因此水漲船高，不過去年9月央行祭出第7波信用管制，將第2戶限貸管控擴大至全台適用，苗栗也是首當其衝的「海嘯第一排」。王銘國指出，央行政策擴及全台對苗栗房市衝擊很大，整體交易量縮5成，原本占了3~4成的投資客「通通不見了」，建商也紛紛縮手，推案量逐步下滑，推估今年苗栗整體推案量將減少5成。去年苗栗熱門購屋區如竹南、頭份房價一飛衝天，竹南甚至出現新案成交6字頭行情，王銘國分析，該區受惠科技產業、新竹買盤外溢，看到的5~6字頭仍是竹北的6折價，「新竹房市向來很獨特，鄰近的苗栗蛋黃區新案突破6字頭，還算是合理價位，沒有問題」。王銘國強調，雖然現在已經是買方市場，但是土地價格沒有降低、新建案價格也不會往下，市場大部分仍屬剛性需求的購屋民眾，除了偏遠、老舊、沒落的區域會降價，大部分區域價格位間跌勢，「蛋黃區甚至預期還會往上走」。即使是二手屋市場，王銘國表示，8~9成的屋主仍不降價，只是價格沒再衝高，整體議價率約10%，「有錢的買方還是很多，所以不會看到價格大幅下降的機會」，買方頂多不再追價、能以實價登錄的行情買到。王銘國指出苗栗的剛需買盤仍在，房價不會跌。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）飛鷹地產顧問吳駿杰補充，苗栗蛋黃區屋齡10年內中古大樓，目前行情已站穩4字頭，每坪成交均價45萬元，20年以上大樓也落在35~40萬元左右。須留意的反而是貸款問題，他觀察到，即便目前還有買方要購屋，卻不見得能順利貸到款，大約要找5~6家銀行才能找到願意核貸的，導致交易過程拉長，大約花費比過去多1倍的時間。王銘國最後強調，2024年買賣移轉棟數雖在下半年受第7波打房政策與限貸令影響，第4季急速縮減，房價亦趨緩下跌，但全年買賣移轉棟數仍突破35萬棟，創近10年新高。飛鷹地產深耕商圈經濟，並緊跟政府政策腳步，如桃竹苗大矽谷方案帶動區域發展，所以去年在苗栗的銷售穩健，逆勢成長10%，銷售額達110億元，「儘管房市仍面臨調整壓力，但展望2025年，我們對苗栗與新竹地區的長期發展充滿信心，將持續深耕區域優勢，滿足市場多元需求。」 大S遺產2/3淪汪小菲掌握？ 地政士揭「1情況」：最多400萬 汪小菲監護權復活 律師一句勸：守護所愛不能拋棄繼承 大賣壓時代？29年最大交屋潮來了 去年完工13.8萬宅
房價鬆動了？五都議價率上揚 台南、桃園買房有望打8折
全台房市交易量重挫，賣方屋主心中的價格也出現了鬆動，住商機構觀察內部資料，比較六都成交天數與議價率變化，其中若分析去年同期數據，六都除台中維持平盤之外，其餘五都議價率上揚，台南、桃園議價率將近2成。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，近期交易量明顯趨冷，房市漸往買方市場傾斜，使主要熱區皆出現議價率增加趨勢。綜觀住商機構內部數據，六都今年截至2月中旬為止，議價率以台南市達19.5%、桃園市18.2%名列前兩名；至於成交委託天數則以台北市79.4日、桃園市78.2日分居六都冠亞軍。賴志昶指出，本身具親民房價特性的台南市，若為早期賣方入手總價更低，因應房市冷靜期，議價率自然更大；至於台北市多屬高總價、高單價物件，適逢房市前景不明，對經濟局勢較為敏感的高資產買方，出手更為謹慎；另針對桃園成交天數與議價率皆呈上揚，主因為地區重劃區多為建商推案重鎮，新案、成屋賣壓沉重，在市場寒冬之下，成交委託天數上揚，但本身同樣具有親民房價優勢，議價空間自然拉大。另針對新北、台中及高雄市皆呈現成交委託天數下修、但議價率上揚或維持平盤等趨勢，賴志昶補充，目前市場維持低迷，若能順利成交，多為體質較為良好物件，無論是地段或機能，甚至於價格，都具有優勢，此類型物件正中剛性買方需求，尤其新北、台中以及高雄近年各有房市議題，長線前景仍是明朗，因此買方該買仍是會買，致使委託天數出現下滑。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，疫情後房市多頭正式走向尾聲，從去年初與今年初之成交狀況對比，即可知景氣變化。以去年初而言，當時正逢新青安貸款上路，全台瘋迷小宅、低總價物件，六都2024年初議價率皆不到15%，可見當時賣方大多待價而沽；惟今年初市場進入冷靜期，以親民房價聞名的區域，如桃園、台南等處，價格開始鬆動，可見此波房市寒流，確實已將風向逐漸吹往買方，若為自用、剛性需求購屋者，可考慮入市多看房，有機會以「甜甜價」覓得愛屋。
「4成投資客全跑光」苗栗房市現況曝光 「這原因」新案6字頭有撐
去年9月央行祭出第七波打炒房，影響層面從六都擴及全台，受新竹房市外溢受惠的苗栗，市場也受到重挫，不過苗栗最大房仲飛鷹地產董事長王銘國表示，「投資客全跑光了，整體交易量縮5成，但屋主仍不降價，中古屋或新建案價格目前皆無回跌。」新竹房市向來具獨特性，鄰近的苗栗蛋黃區新案破6字頭，「屬合理價格」。王銘國指出，央行政策擴及全台，對苗栗房市衝擊很大，整體量縮5成，「去年上半年市場大好時，苗栗有不少投資客，占3~4成，現在這些人通通不見了。」儘管投資客全跑光，但市場仍有大部分屬剛性需求的購屋民眾，除了苗栗偏遠、老舊、沒落的區域有降價，大部分區域價格仍未見跌勢。他進一步指出，隨交易量縮，待售量逐漸上升，整體議價率約10%，現在已是買方市場，但8~9成的屋主仍不降價，只是價格未再衝高，有錢的買方也很多，所以價格不會見到大幅下降的機會，買方能以實價登錄的行情買到。飛鷹地產顧問吳駿杰也補充，以苗栗蛋黃區來說，屋齡10年內中古大樓站穩4字頭，每坪成交均價45萬元上下，20年以上大樓則為35~40萬元左右。王銘國觀察，新竹房市外溢、屋主不願降價、有錢的買方不少，讓苗栗蛋黃區房價未出現跌勢。（圖／林榮芳攝）不過他也提到，目前即便有買方出現，也不見得能貸款順利，買方大多都要找個5、6間銀行才能找到合作銀行，交易過程、仲介服務時間都拉很長，比過去多上1倍的時間。在新建案方面，王銘國也觀察到，因市場量縮，建商紛紛縮手，推案量下滑，估今年苗栗整體推案量會下降5成，不過土地價格從沒有降過，新建案價格也不會往下，蛋黃區預期還會往上走。先前苗栗竹南有新案成交破6字頭，王銘國表示，苗栗蛋黃區受惠科技產業、新竹買盤外溢，價格走高，若價格是在竹北房價的6折價皆是合理價位，沒有問題。飛鷹地產去年銷售額達110億元，逆勢成長10%，該公司經營走共利直營模式，共有約450名員工，在苗栗共有22店、新竹8店、台中1家店。王銘國也宣布與宏碁策略合作啟動碳盤查計畫，另提到去年成功串聯竹苗商圈各行各業，合作店家數將突破2,000間，未來將持續拓展目標1萬家合作業者，打造全方位服務網絡，提升區域競爭力。
央行打造首購友善環境 買方市場睽違8年再降臨
央行宣布第七波選擇性信用管制，針對第二戶及以上購屋貸款成數進行調整，市場一遍哀嚎，不少人甚至對於房價崩跌懷抱期待。然而從過去政府幾波打房政策後的房市表現來看，在經歷一段時間的政策適應期後，房價盤整後上漲的機率幾乎百分之百，因此有市場專家認為，此次央行重手打房反而讓暌違8年的買方市場再度降臨，今年底到明年上半年正是危機入市的好時機。回顧2016年政府為遏止房地產市場過熱首次推出房地合一稅，針對短期房產交易課以高額稅率，規定持有不滿1年需繳45%稅率、2年內則為35%，尚未正式上路就引發一波拋售潮，部分賣方因稅負考量選擇降價出售，導致市場上的短線投資客大幅減少，房價也因市場高度觀望而開始出現鬆動，尤其在雙北市等房價高企的地區最為明顯。專家指出，2016年實施的房地合一稅，因是首次針對短期交易祭出如此高的稅率，市場出現長達半年的「冷靜期」，但隨即投資者信心回升，房價迅速反彈並飆升，自住需求者如果在當時低價位時進場，放到今天都有相當可觀的漲幅，今年底到明年上半年能否重演2016年的情形，雖仍須視市場動態與整體經濟情勢而定，但至少對自住需求民眾而言，仍是近年少有撿便宜的機會。至於央行9月推出的第七波打房措施，因政策重點在於嚴格限制多屋族的貸款成數，將第二戶貸款成數從原本的60%降至50%、第三戶及高價住宅進一步下調至30%，但主要目的仍在壓制房市中高張的投機氣焰，以便讓更多有自住需求的民眾能夠進場，本質上仍是為了平衡市場供需，而非無差別摜壓房市，由於市場自有調節機制，因此就中長期持有的角度來看，其實不必太過擔心。事實上，央行政策出台前的8 月，房市交易量就已出現下降趨勢，國內兩大房仲業者永慶房屋與住商不動產的交易量分別下滑17.4%與15.9%，顯示短線投機客已開始居高思危而減少出手，市場早政策一步出現回調跡象，這次央行措施若能成功限制多戶購屋行為，市場供給量將增加。寶麟廣告副總管清智認為，短期內房價可能因此而小幅下降，但卻為首購族提供了進場良機。相較之下，持續緩步上升的利率水準，反而是更值得關注的現象與趨勢。隨著央行限貸政策推出，在資金流動性大幅限縮下，目前市場上的房貸利率已普遍提高至2.2%以上，部分銀行的房貸利率甚至高達2.6~3%，高利率雖然會增加購屋成本，但也抑制了投資需求，所謂現金為王，對於手頭資金充裕、打算購屋自用的民眾而言，反而成了跟屋主或賣方談價的籌碼。樂居科技創辦人李奕農指出，打房政策如同雙刃劍，雖然有利於削弱短期投機炒作需求，但也可能抑制房市流動性，使得賣方售屋時間拉長，增加買方的議價空間。不過，由於房市面對的變數仍多，專家也提醒，接下來房市是否會像 2016 年後的局勢一樣發展，還須視政策效應的延續性，以及市場自住需求的支撐力度而定，但可以肯定的是，現階段是觀察市場變化並檢視自身財務狀況的關鍵期，建議自住需求買方應好好把握這8年來難得出現的入市契機，趁價格出現波動時，以合理價位挑選到理想的優質物件。
央行打炒房我該怎麼辦？ 各類購屋族群應變策略一次看
史上最嚴限貸令出台，房子還能買？專家認為，自用族群做好財務規劃就免驚，政策針對的多屋族則應適時減碼，少打炒房的主意。央行9月祭出第七波信用管制，房市買氣瞬間崩跌，雖然此次政策目的在於抑制投機炒作，將資源優先提供給名下無房的首購族，但對於名下已有房產的民眾而言，不論是換屋或置產，甚至是房市的主要供給者建商，都必須準備更多資金來因應，一系列措施對房市走向與各族群都帶來深遠影響。根據央行祭出的第七波信用管制，主要可歸納為以下重點： 一、取消有房者的寬限期：凡是名下已擁有房屋者，即使是第一戶房貸也不再享有寬限期，以減少有房者利用寬限期操作財務槓桿炒房。二、限縮第二戶以上貸款成數：名下已有房產的自然人，第二戶房貸成數上限從6成降至5成，法人購屋與豪宅貸款成數限縮為3成。三、降低建商餘屋貸款成數：建商餘屋貸款成數降低至3成，使建商在未售出物件上承受更大的持有成本壓力，促使建商更積極去化庫存。四、四、「真首購」優先原則：優先將資源提供給名下無房的「真首購」(名下有房產但無房貸者，也被銀行視為符合首購資格)，除了貸款成數上限維持8成，且享有2至3年的寬限期，減輕首次購屋者的資金壓力。五、五、新增豁免對象：為避免政策「錯殺無辜」，央行10月新增了協處措施，將繼承取得房屋者視為豁免對象，以及因有實質換屋需求申請貸款的換屋族，若1年內出售原持有房產，新購屋貸款仍可享有寬限期。對此，房市專家分析，有別於央行前6次信用管制僅針對特定地區、特定對象，貸款成數採階梯式降低，第七波信用管制則是將適用範圍擴及全國，更重要的是對於自用資格與寬限期都採取了極嚴格的限制，不僅大幅收緊市場資金流動性，也改變了房市走向，各購屋族群必須事先想好對策以應萬全。首先，對於首購族而言，由於政策提供了獨厚「真首購」的友善環境，貸款條件不受影響，在無投資客干擾的乾淨市場環境下，若民眾名下尚無房產，不妨利用當前的買方市場優勢，仔細擬定購屋計劃並積極看屋，在可負擔的範圍內，優先選擇適合長期居住的產品與地段，以確保日後生活品質。此外，專業房地產代書也提醒，由於首購族經常會忽略房屋總價之外的成本，包括交易時的契稅、印花稅、代書費、仲介費、貸款設定費，以及裝潢、搬家、添購家具等費用，加總起來又是一筆金額數十萬到上百萬元不等的支出，這些都必須事先了解清楚，並且擬定在購屋計劃之中。對有實際需求的換屋族來說，央行雖然提供了一些條件豁免，只要換屋族能在新房貸撥款後一年內出售原有房產並完成產權移轉登記，仍可享有寬限期等優惠，但若1年後原有房產並未出售，就必須面臨承貸金融機構取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額，甚至追收罰息及加收違約金等。因此，專家建議，央行豁免條款雖然一定程度上減輕了換屋族的資金負擔，但民眾在考慮新的貸款計劃時，應評估市場上房產需求變動，以及手上的資金流動性，以確保換屋過程順利。對於有明確換屋計劃的買家，宜提前準備並合理規劃資金，以減少新政策下的壓力。至於投資族或是多屋族，在新政策下將面臨嚴格限制。由於取消寬限期意味在貸款撥款後便須開始償還本金，無法再享有緩衝時間，且第二戶起的房貸成數僅剩5成，這兩類型買家必須承擔更多的持有成本，尤其是在房市交易量下降、價格無法快速上漲的情況下，房產持有數量愈多，則承擔的風險愈高。若是這兩類族群，專家建議，應立即評估手中資金水位與並重新調整資產配置，最好將資金從房地產撤出轉向其他投資標的，尤其是對於採取高財務槓桿進行多筆房產投資的民眾而言，盡可能減少手中持有房產，將是應對此次央行打炒房的上上之策。專家最後提醒，隨著房市交易量下滑，銀行的資金流動性也受到挑戰，加上今年底開始將有大量預售屋進入交屋期，龐大的申貸需求對銀行放貸額度構成更大壓力，即便是自用剛需族群，也得面臨房貸利率上升、撥款期限變長，甚至沒有銀行願意貸款的難題。因此，建議民眾在購屋前，除了事先做好完整詳盡的財務規劃，並且以最保守的方式衡量自身購屋能力，才能避免日後面臨付不出貸款的窘境。
央行出手打房！他嗨喊「開價改幾折喊」 內行人揭關鍵
央行出手打房，於昨（19日）推出第7波選擇性信用管制措施，震撼房市。此次打房政策被視為史上最嚴，市場預期將對房市造成衝擊。對此，就有網友在PTT房屋板嗨喊，「明天開價改幾折去談吧」，認為將有不少投資客因資金問題陷入困境。為抑制房價過熱，繼上月的限貸令後，央行再度加碼推行選擇性信用管制，祭出四大措施，包括自然人名下已有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；全國範圍內自然人第2戶購屋貸款成數從6成降至5成；公司法人與自然人購置高價住宅及第3戶以上購屋貸款成數降至3成；餘屋貸款成數亦從4成降至3成。央行總裁楊金龍強調，這一波措施旨在打擊投機行為，讓房市回歸穩定。他直言，「不是想貸多少就能貸」，表明央行對抑制房價飆升的決心。有房仲業者對此表示，央行此次措施嚴厲掐緊了銀根，對不同購屋族群產生不同影響。針對投資客，專家認為，短期內不少人會選擇撐住不賣，但長期來看，資金壓力將迫使部分業者降價出脫資產。對於想趁勢購屋的買家，專家建議耐心等待，隨著房市逐漸進入買方市場，將有機會以更優惠的價格入手。消息曝光後，一名網友也在PTT房屋板表示，「今天金龍大大有夠狠，直接打死口袋不夠的投資客，一定會造成不少人資金尬不過來，台灣的房市是不是到了當時台北最高點階段，可以照Sway大大說的，開價可以打折喊了，明天改開幾折去跟房仲議價呢」。貼文曝光後，不少網友紛紛留言表示，「你有現金才能喊吧」、「幸好，親友上個月都出清房地產了，賺飽飽，來不及跑的呵呵」、「我住社區的投資客叫房仲在591上洗幾十篇的刊登，真的有夠急」、「五股某河岸新成屋591掛出租都是利用新青安的投客啊，交屋至今全部出租了真棒」。對此，也有內行人分析，現在有本事馬上接盤的，不是真正的有錢現金仔就是能用首購的人，這2類人只要告知條件，房仲就會主動找物件來介紹了，也代表買方市場將逐漸確立，但除非是現在不買不行的自住客，其他人根本沒必要馬上進場。他認為，投資客或是想賣舊屋換新屋的人，暫時不會馬上有動作，而是會死撐一段時間，但最後還是躲不掉，只能入土為安，建議先耐心等待一段時間再出手，就可以直接「撿骨」了。
農產自救1／鳳梨釋迦蟲害防治獲肯定 台東縣農會強調誠意開啟銷陸大門
2021年9月，中國大陸以多次檢出大洋臀紋粉介殼蟲為由，禁止台東鳳梨釋迦輸入，農委會雖然祭出外銷、內銷和加工三路去化因應，然而供過於求的鳳梨釋迦滯銷，價格雪崩仍令農民苦不堪言。台東縣政府為了替農產殺出一條血路，偕手縣農會與台東大學三方合作擬定一套品質管制規範，今年6月終於獲得大陸首肯重新輸入鳳梨釋迦。台東縣農會總幹事李建通透露，這次農產通路突破最重要的是品質改善與展現誠意。台東縣副縣長王志輝坦言，早年中國大陸進口台灣農產品向政治讓利性質，品質上比較沒有嚴格要求，但近年來中國與世界各國都訂有品質規範，我們總不能老是期待人家讓利。因此當陸方表明一定要有「改善作為」時才願意再接受釋迦，我們就體認到事態嚴重，火速找上台東大學與縣農會合作，並且制定「台東鳳梨釋迦輸往大陸品質管制規範」，再選定25個農民、3家包裝廠配合依SOP執行，執行成效顯示病蟲清除率達99％，陸方也派員來台檢驗，消除了原有的疑慮。台東大學生命科學系教授李俊霖團隊制定出規範，要將清潔和生產區域分開，或至少加裝防蟲網，改善產銷和加工品質符合買方市場需求。（圖／劉耿豪攝、釋迦農民吳村田 提供）CTWANT記者走進位於國立台東專科學校附近的鳳梨釋迦園，成列的釋迦樹筆直工整，地面上則幾乎沒有雜草，60歲的果農羅興龍頂著東台灣煞炙人的烈陽早在園裡等候多時，他一看到記者馬上指著樹上的小釋迦果，「這沒效啦！要打掉！」羅興龍說，自然授粉的釋迦容易裂果、果型不佳，且收成期不一致，因此他都會作一次全園疏果，九月間再透過人工授粉控制產期和果型，果實汁甜綿密，既方便管理也穩定品質。正當講得口沫橫飛之際，羅興龍突然想到近2年釋迦遭禁運，臉色一沈地說：「過去釋迦外銷通路占8成產量，家家戶戶都有好價格，外銷的路斷了只能透過合作社運送到拍賣市場，從此價格被打趴在地上」他說，然現在有投保鳳釋迦保險，但能理賠的只是成本，而且農產品不能光靠理賠、補貼，這根本賺不了錢，現在既然縣府提供了這條提升農產品質的方法，他也很有意願參與。 負責主持這項計畫的是台東大學生命科學系李俊霖教授團隊，李俊霖表示，台東釋迦農多為小型農戶，以往多由人工手持高壓噴槍吹除果實上的粉介殼蟲，但因每個人操作及仔細程度不同，一旦農果的產量多就會發生疏漏，加上農民在採收、清潔及包裝上沒有明顯區隔，蟲卵可能藉由空氣或人員移動造成交叉污染，所以包裝區與清潔區應明確區隔或至少使用防蟲網。李俊霖說，這次品管改善規範包含：外銷應取得產銷履歷、包裝廠清潔人員須參與至少24小時培訓課程，以及落實果品徹底清潔、廠內包裝區與清潔區動線應明確區隔避免交叉污染，皆符合農委會外銷規範。台東縣農會總幹事李建通說，台東縣鳳梨釋迦過去鮮果外銷，中國大陸佔比95%，其餘則是新加坡、馬來西亞和香港等地，過去鳳梨釋迦價格最好時，有到一台斤80塊，平均價格為一台斤50塊，禁銷大陸期間價格慘澹，一台斤只有10幾塊錢，價差最高有到70塊，「原本2萬多噸的產量一下子要由國內消化，市場受容力有限，勢必造成價格上很大差異。」李建通總幹事也透露，這次和陸方交涉，誠意和品質改善方案是最大關鍵。農民羅興龍細心照顧鳳梨釋迦園，他也坦言目前雖然不在外銷名單內，但未來將申請產銷履歷，搭上外銷列車。（圖／劉耿豪攝）農民羅興龍的釋迦園位於國立臺東專科學校附近，釋迦樹間距工整，幾乎沒有雜草，從肉眼就可見到羅大哥對果園的用心。今年60多歲的羅興龍坦言，外銷大陸管道受阻其實收入差很多，雖有投保鳳梨釋迦保險，但是僅理賠成本部分，理賠是多是少因素很多，並非長遠之計，等於沒有賺到錢。羅興龍說，過去外銷通路佔8成，無法外銷就只能透過合作社將鳳梨釋迦送到拍賣市場銷售，但是銷售價格農民無法控制，「如果我還年輕的話，那一定會改種，現在年紀大，如果走不下去就只好退休，釋迦費盡心力種出來，如果價格便宜，有人買走那還好，沒有人買，任其掉落才是最痛心的。」台東縣政府表示，首批外銷列車預計在11月下旬到12月上旬發車，至於首批外銷產量多少，目前正積極輔導農民外銷，這次重新外銷的重點是品質，而非數量。
少子化幫兇2／星港鬆綁外勞資格助家務 學者：台灣應積極納入長照體系
在台外國人申請外籍幫傭遠比本國人單純又寬鬆，立委批評有獨厚外國人、歧視低薪國人之嫌，提案大幅調高在台外國人繳交就業安定基金額度，並要求勞委會鬆綁國人申請外籍勞工資格。學者更進一步建議把外勞納入長照體系，甚至有條件開放外勞移民。長期研究勞動力的台大國發所副教授辛炳隆說，少子化是亞洲各國共同面對的難題，台灣的出生率已在世界墊底，更應積極滾動檢討少子化後衍生相關後遺症，否則勢必延伸更嚴重社會問題。他分析說，嚴格限制外勞聘僱，緣起十幾年前政府擔憂外勞減少本國就業機會，但眼前現實是，願從事長期照護幫傭的本勞供給不符需求，顯然已難應對少子化、高齡化社會。適度鬆綁外勞申請，將外勞引流到長照人力體系，鼓勵外勞「外展化」（提供雇主部分工時服務），甚至有條件開放移民，多管齊下才有利國民兼顧家人照顧與自我實現。一名資深勞政官員私下警告，東南亞經濟起飛，亞洲少子化國家星、港、日、韓目前正與台灣「搶外勞」，不惜祭出「有條件」吸納移民策略，以達到拼經濟、解決少子化的政策目標，其實台灣能用外勞「補足」本勞不足時機正日益減少。然而綠營高層及衛福部以「台灣已有長照制度」為由，不願大幅鬆綁外勞看護幫傭，擔心衝擊已培訓長照人力，但弔詭的是「長照」推動十幾年下來，結果卻是部份小家庭成員被迫請辭回家顧親人，結果演變成「照顧殺人」頻傳，年輕人眼見父母兼顧上下兩代累翻，更不敢結婚或晚婚（盼存錢），不是不生育就是晚生，家庭照顧人力缺口儼然成「少子化幫兇」，且一直無解。去年5月，屏東出現「照顧殺人」不幸事件，54歲許姓男子因照顧癱瘓的79歲母親20多年，因為壓力過大，在將母親從2樓推下後，自己也隨即跳樓輕生。（圖／報系資料照）針對父母要兼顧養育小孩、雙親，工作和家庭兩頭燒，吳怡玎點滴在心，因她就是兩小孩的媽媽，小的才剛滿週歲。她發現旅居星、港的友人都至少有兩、三位小孩，她們卻能兼顧工作與家庭，後來才知道星、港早已鬆綁外勞聘僱，友人都請外勞分攤照護家人與家務壓力。吳怡玎要求勞委會參考星、港等亞洲國家聘僱外籍看護幫傭規定，鬆綁國人申請外勞資格，要求大幅調高在台外國人繳交就安基金3.5萬元，該提案已驚動在台美僑、歐僑團體關切，勞動部因此低調探詢吳怡玎，能否用「微調」國人聘外勞看護幫傭「積點」規定，交換勿調高在台外國人就業安定費，遭吳怡玎以「為德不卒」拒絕。本刊調查，香港規定，香港居民只要持有不少于每月港幣15000元(約台幣58547元）家庭入息（家庭收入）或金額相同資產，證明有足夠財力在兩年的外勞聘用期中支應外勞薪資，同時提供外勞合理、私隱住宿、免費膳食(每月至少港幣1196、約台幣4668元）、外勞來回本國機票、保險（類似勞保）、醫療保險（類似健保）即可聘外勞。新加坡規定更鬆，需提供膳食住宿，雇主要繳勞工稅（類似就業安定費），外勞薪資可由外勞雇主合議。台大國發所副教授辛炳隆認為，亞洲各國近年都在與台灣「搶外勞」，也讓外勞從昔日的買方市場轉為賣方市場，台灣應採滾動式檢討外勞政策，善用外勞加入本國勞動體系，減輕國人的照護壓力。（圖／翻攝自全國產業總工會臉書）吳怡玎分析，香港外傭月薪平均約港幣4730元（台幣18462元）、新加坡扣除膳食、保險、住宿成本，平均約為550元新加坡幣（約為台幣12622元），臺、港、星外勞薪資相差不大（台灣台幣2.1萬元），但港星外勞逃跑事件沒台灣多，推測可能與市場機制充分發揮有關。只是台灣平均月薪遠低於港、星（港約79000元台幣、星約15萬元台幣，台灣57179元含年終），港星物價雖高、台灣近年卻也急起直追，國人申請外勞比港、星更嚴並不合理。◎勇敢求救並非弱者，您的痛苦有人願意傾聽，請撥打1995
解密巨大延票之亂1／「行政院、國安局都嚇到！」 女董座：這只是工廠發出的庫存警訊
「我們都嚇到，工廠就直接把信發給供應商」，自行車龍頭巨大（9919）董事長杜綉珍3月23日在2023年台北國際自行車展，心有餘悸地提起去年底巨大對供應商延票45天延票之亂，這「注意庫存」警訊，到現在付款一切正常，因為恰好發在電子業去庫存關鍵期，頓時成了市場恐慌情緒的出口。時間回到去（2022）年12月12日，在巨大內部供應商平台上，由巨大全球製造中心製造長顏清鑫署名，發出的公告表示，因全球客戶要求延後票期到120天，壓力龐大無法獨自承擔，因此要求協力廠從111年12月起到112年3月出貨的貨款，一律展延45天付款。在此之前，電子業壟罩在庫存危機陰霾中，這則告示現身後，恐慌氣氛瀰漫到自行車業，震動資本市場，導致巨大隔天股價跌停，7個交易日市值蒸發超過百億元。不僅造成創立50年的巨大集團信心危機，也是70多年來台灣自行車業前所未見的窘境。巨大對下游付款展延一事，甚至驚動到行政院、國安局。巨大執行長劉湧昌回憶：「跟原本模範生的形象差太多，行政院副院長沈榮津還很認真，親自在早上7點多打電話來問說，龍頭廠怎麼有錢付不出來的事情，有沒有什麼要幫忙的，叫我仔細想，下午再打來。」「還真的下午六點多又打來，不過巨大真的沒有事耶。」自行車模範生巨大的延票風波，震動資本市場，行政院長副院長沈榮津致電關心。（圖／翻攝自雅虎奇摩報價、周志龍攝）巨大採用一條龍式的自行車產銷模式，自製自賣比例高達65％，在同業中已非常靠近消費端，但疫情間仍飽受客戶重複下單的困擾。「自行車業過去三年旺到不行，客戶在外面催要快交貨，工廠神經線已經拉太緊，產線從一個Shift（輪班）加到兩班、三班…大家都過勞。加上我們供應鏈說，不願意增加產能，為了等一部分零件，交期只能越來越長。」杜綉珍告訴CTWANT記者。疫情間發生了種種亂象，「有叫我們36個月以前下訂單ORDER。巨大荷蘭廠因存貨太高，員工被叫到警察局去問、遭到罰款。中國才解封，卻火燒船，影響到零件運送。」杜綉珍無奈地說，「45天之亂只是總結。」巨大全球製造中心收到大客戶延後票期到120天的要求，因此提前在去年底發出「注意庫存」警訊，希望協力夥伴有一起共度「銷售淡季」的心理準備。只是這紙公告，正好在電子產業「調節庫存」的低迷時期，市場恐慌情緒找到了宣洩出口，被貼上「恐有現金流風暴」標籤。荷蘭捷安特歐洲分公司。（圖／報系資料照）這場延票捲起的風暴嚇到的杜綉珍，親自了解怎麼會用這種用詞和方式通知供應商：「工廠說平常就是這樣溝通，也用工廠的語言寫出來」，劉湧昌自承：「溝通方法不高明。」此事也為老廠上了一堂危機處理課。媒體好奇提問，是否想過要客戶「先付錢再交車？」杜綉珍回說：「把客戶逼死沒用。」45天延遲付款的緊張期已過，「這幾個月下來，我們財報沒問題，台灣的銀行會有顧慮，但外商說沒問題。」劉湧昌在2023台北國際自行車展上，再三保證，「公司沒有現金流疑慮」。接下來，「我們要找尋『供需失衡後的再平衡』。」劉湧昌說，今年去庫存仍是主軸，「肯定很挑戰，不可能比去年、前年好，消化庫存時間出乎意料，比我們想像的慢，有些船上的還沒算到，一年前訂的還在交貨」，並透露（自行車業）大家庫存還處於高水位，「可能需要2個旺季、9月結束之後，庫存水位才能降下來。」其實巨大2018年起，營收、獲利皆以雙位數百分比幅度高速成長，去年營收920億元、年增12.4％，稅後純益（EPS）15.51元、年減1.8％，「休息一下，沒有天天在過年、吃年夜飯的。」杜綉珍分析，基本車款去庫存需要時間，中、高階車款仍有成長性：「過去3年想騎車的人都騎了，入門款就會賣不好，已經騎了的肯定要進階、換好一點。」尤其看好中國市場，劉湧昌以INCREDIBLE（難以相信）形容：「還有兩位數％的大幅度成長。」圖為美利達參加2023台北國際自行車展。（圖／方萬民攝）另一個自行車品牌美利達（9914），也認為高階自行車需求仍在。該公司行銷本部副總經理鄭文祥表示，自行車屬於半消費財、是買方市場，消費者有需求，但會等待折扣，高階車種並沒有折扣，需求仍能穩撐。依電商巨擘阿里巴巴發布的《2023年運動用品自行車全球商機報告》，美國、法國、義大利、英國等2022年對電動自行車均推出補貼政策，預估全球騎行市場規模2023年達到580億美元，其中約200億美元是電動自行車貢獻。「以前我常去日月潭騎車，現在看（潭底的）九蛙都出來，歐洲也是暖冬，降低碳排真的很重要！現在歐洲開車很貴、停車很貴，加油、充電很貴，所以停車容易、又能健身的電動自行車，需求趨勢不變。」杜綉珍仍樂對電動自行車商機。
2022房市「虎頭蛇尾」6年來首度負成長 郭子立：明年「量縮價緩跌」
受到持續升息、資金大退潮，2022年國內房市出現了高點反轉的現象，推估全年建物買賣移轉棟數會回落到32萬棟關卡，創下近6年來首度負成長的紀錄。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立以「虎頭蛇尾」形容今年房市，針對明年大選年，多空變數更多，展望明年房市很可能出現「量縮價緩跌」的格局。2022年接近尾聲，根據6都前11個月的房屋買賣移轉數量推估，2022年台灣全年房屋交易量約落在32萬4590棟，與2021年比較，年增率是-6.8%，是近6年來房屋交易量首次出現衰退的情形，只是房價還是維持在高點，正是所謂「價量背離」的現象。郭子立表示，即使疫情仍持續延續，但原先各方都還是看好虎年房市，沒想到今年是多事之秋，經歷了俄烏開戰、持續升息、股市崩跌、圍台軍演、選戰干擾等等外部因素之衝擊，明顯影響了民眾購屋的信心及意願，交易量有逐季衰退的跡象，正應驗了「虎頭蛇尾」這一句成語。台北市不動產仲介經紀業公會公關主委張欣民也指出，今年整體房市買氣不振，6都全都出現明顯的衰退現象，只有台中市藉著強勁的交屋潮，勉強維持住平盤，實際上可說是「南北雙冷」的局面，特別是南2都的台南與高雄衰退幅度最大，「尤其台積電消息淡化後，高雄買賣移轉棟數衰退6都最多，達16.5%，全國衰退9%，也印證了光靠消息面及投資客的市場是無法持久的。」郭子立補充指出，2022年台北市房屋交易量預估會衰退-6.5%，交易量約28,902棟，創近3年來新低，主要是受到房價居高不下、資金往低價區移動以及人口持續外移的影響。在此情況下，全年房屋交易量還高過台南市，衰退幅度緊跟在台中市之後，都算是難能可貴了！展望2023年房市，郭子立指出，目前各方都看壞明年房市，但明年房市有3項利多，其一是疫情退散，會出現內需報復性消費；其二是投資客退場，剛性需求更勇於出來購屋；其三是總統大選年，選前往往會釋出政策大利多。這些利多都有助於穩住房市基本盤，儘管全年交易量仍然會衰退，但衰退幅度應該是有限，至於房價表現落差可能就會比較大，過度炒作、無基之彈的新興重劃區、房價暴漲的區域，房價修正幅度可能會較大，相對而言，台北市這波房市較無炒作的情形，房價也會較為持穩，非常適合自住或是換屋族進場。不過，張欣民也指出，明年大選年也可能是把雙面刃，執政者政策若為爭取年輕族群的選票，而在居住正義議題上多所著墨，可能就會衝擊到房市的發展，最鮮明的例子就是2016年大選年祭出的房地合一稅。此外，國內外緩升息及經濟衰退，也是明年不能忽視的兩項房市利空因素。可預見的是，兔年房市會從今年的賣方市場逐漸轉為買方市場，建議有購屋換屋需求者，可多撥些時間到市場上找屋、看屋，也可大膽出價、議價，說不定就能找到物美價美的理想房子喔！
屋主拋售億元豪宅…霸氣喊「成交送百萬獎金＋iPhone」 房仲揭內幕
「我額外獎勵總價1%的傭金（約22萬多元），額外獎勵成交經紀人和他的上級經理各一台售價11699元的iPhone 14 ProMax 512GB手機，等我收到全款後支付和兌現！祝你加油成交！」上海一則業主群發的售房通知近日在網路流傳，賣家從22日開始出售一套總價人民幣2250萬元（約新台幣9999萬元）的房子，並額外給順利成交的經紀人重金獎勵。《每日經濟新聞》報導，該套房產位於上海市浦東新區聯洋國際社區的仁恒河濱城小區，距離陸家嘴僅約5公里，是浦東內環內的指標性社區之一，區域內除了仁恒河濱城，還有華麗家族花園、聯洋年華和御翠園等優質住宅社區。附近一家房仲門市的工作人員表示，業主著急置換去買新房，所以拋出了高額獎金，近幾天熱度很高。屋主拋售億元豪宅。（圖／翻攝自《每日經濟新聞》）上海中原地產數據顯示，今年前8個月，聯洋國際社區的二手房成交量相比去年減少65.8%。一位從事豪宅市場交易的人士透露，最近二手房的掛牌量增加，逐漸偏向買方市場，因此業主才會想出這種激勵方式來賣房，至於掛牌價高低，他認為是「羊毛出在羊身上。」按照目前上海二手房仲門市的收費規則，買家和賣家分別收取2％、1％的交易傭金。根據業界人士說法，賣家提出在此基礎上額外增加總價1%的獎金，這個措施是比較有吸引力的，在這種獎金激勵下，大家都會積極推薦這套房源，而看房量一增多，屋主賣房時自然就有更多選擇空間，可以說是一種聰明的方式。
疫苗採購之謎1／推遲進口最新疫苗 衛福部遭諷「沒魚蝦也好」
衛福部食藥署在9月2日，核准莫德納次世代二價疫苗的緊急授權（EUA），但衛福部核准次世代疫苗是「原始株加BA.1病毒株」，而非美國開打在即的最新BA.5病毒株。國民黨立院黨團﹑資深媒體人趙少康都強烈質疑，防疫中心已先預測秋節連假後，BA.5株恐爆發流行高峰，衛福部究竟有無超前部署、還是又拿著去年為高端疫苗護航的劇本、推遲進口最新疫苗、等高端也推「次世代疫苗」後再看著辦？國家政策研究基金會（藍營智庫）永續組召集人陳宜民教授也質疑，疫苗採購單價、決策過程迄今全列機密、拒絕立院監督，被外界形容是「疫苗門」，既然指揮中心與民間學者對是否應立即採購BA.5雙價疫苗看法南轅北轍，能否請指揮中心比照美國，公布疫苗採購小組決策會議的完整過程，否則美國已給BA.5疫苗EUA、日本則已開始對BA.5疫苗EUA審查，台灣卻只有BA.1疫苗，恐怕又將影響民眾接種意願。次世代疫苗之爭，再度牽動民進黨台北市長參選人、前任防疫指揮官陳時中「疫苗門」爭議，陳競辦網路文宣大將焦糖哥哥陳嘉行「主動救駕」，引用指揮中心說法，指目前美國BA.5疫苗僅做了動物實驗，BA5是否優於BA.1疫苗還是問號，其它國家也未採購，但卻被醫師、網友打臉，不願見到次世代疫苗又遇上「沒魚蝦也好」窘況。由慈濟和永齡文教基金會等團體採購的BNT疫苗運抵台灣後，時任防疫指揮官的衛福部長陳時中也親自抵達機場接機，遭藍委質疑是既阻擋疫苗進口，又毫不客氣地搶功。（圖／報系資料庫）「指莫德納、BNT次世代新冠疫苗沒做人體實驗，是似是而非」，中華民國防疫學會理事長王任賢解釋，美國核准次世代新冠疫苗，是在原先新冠一代疫苗技術上增加新病毒株研發。就是因為新冠一代疫苗審核花太長時間才取得EUA，病毒又變異太快，若次世代疫苗仍照過去程序申核，緩不濟急。他認為，要不要採購BA.5的重點，並不是該次世代疫苗有沒有做人體實驗，而是這麼短時間，次世代疫苗恐怕都不可能做完整人體實驗，但這些品牌的第一代疫苗都曾有完整三期實驗，不像高端迄今三期實驗都沒做完。他分析，一代新冠疫苗對所有人普打，次世代疫苗則讓高風險族群先打，預測各國對次世代疫苗需求將大量下降，疫苗國際市場如今已成買方市場，非賣方市場，說「買不到」是自我設限，那些指「BA.1雙價疫苗更好」「BA.5疫苗沒人體試驗」的說詞，在他看來就像是替圓謊找理由，沒意義。前國健署署長邱淑媞提醒，其實在台灣取得EUA的莫德納BA.1疫苗，雖然作了人體實驗，數據也很漂亮，可惜當時BA.1出爐時美國的流行病毒株已進化到BA.5，因此BA.1疫苗並未取得美國EUA；由於mRNA疫苗改款技術並不難，美國政府要求立即改款，六月要求改款、透過「免疫橋接」驗證效力，八月就給BA.5疫苗EUA。去年新冠本土疫情爆發後，台灣曾有一段疫苗空窗期，慈濟和永齡等團體以「蒼生為念」，主動洽購BNT疫苗捐贈，讓不少民眾感念在心。（圖／黃耀徵攝）她說，國際的疫苗慣例是，類似高端的新疫苗必須要做完整人體實驗，以策安全，但第一代疫苗若因應病毒變異小改款，類似「流感疫苗年年不同」，就可以較簡便的「免疫橋接」（將新疫苗與其它疫苗「中和抗體」比較，作療效指標）結果申請EUA。只是，指揮中心反其道而行，高端明明是新疫苗，卻同意它「免疫橋接」，莫德納（含BNT）BA.5疫苗明明是BA.1小改款，美國同意「免疫橋接」核准EUA，指揮中心卻不認帳，難怪外界質疑「高端行，BA.5疫苗不行」，但問題關鍵仍是「當鑰匙孔已經變形、卻堅持用舊鑰匙開鎖」，這邏輯也太怪了罷。
疫苗採購是「密件」30年才能解密 楊志良：怎麼可以保密？
國民黨近期揭露，衛福部將疫苗採購以「密件」方式處理，要等到30年後才能解密，引發外界譁然。前衛生署長楊志良直指政府違憲，過去疫苗的採購都是完全公開，這是公共事務，百姓有權了解。專家則指出，疫苗一旦成交，就沒有祕密，可將資料公開，與其說是國家機密，不如說那是民進黨的機密。楊志良表示，疫苗採購是公共事務，怎麼可以保密？過去他任內採購疫苗時是完全公開，簽訂的保密條款也會讓立委看。這是因為政府需要有人監督，所有政府的錢都是百姓的錢，百姓有權利了解。楊志良認為，應該邀請立委去看看保密條款，了解當中有沒有弊端，若沒有弊端，則對外不講話，若有弊端就應對外公開，否則中華民國的憲法乾脆廢了算了。此次的保密爭議，若當中涉及政治人物的貪污，30年後，對方是否還活著都不曉得，屆時要怎麼處理？這是沒有道理的。對於前衛福部長陳時中稱，台灣受到外力干擾的情況特別多，處理事情要謹慎，傳染病防治醫療網前中區指揮官王任賢直言，台灣的外力干擾一直存在，不是有指揮中心才存在。過去採購疫苗時，都僅在成交前對資料保密，這是因為疫苗是國際商品，可能藥廠賣某國90塊，賣其他國家100塊，才需要保密。不過一旦疫苗成交，買了就沒有祕密，即可將資料公開。與其說採購資料是國家機密，不如說那是民進黨的機密。前疾管局副局長施文儀則表示，印象中，不同的疫苗都有不同的保密要求，不能一概而論。若為買方市場，對方要聽我們的，但若是賣方市場，則需要按照人家的條件去做。施文儀說，每個國家因市場、採購量、時間、採購批次不同，而有著不同的價格，通常價格都是需要被保密的，不過價格應有解密的時間，通常疫情過了，就沒什麼好保密的。近期次世代疫苗將問世，鋒頭還沒過，還需保密，以免對市場構成影響，但有一天新冠肺炎走向流感化，每年都需接種時，則疫苗的價格會更便宜，此時就已沒有保密的價值。