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央行按兵房市進入「極限壓力測試期」 黃舒衛點明年4關鍵
央行今（18）日理監事會議決議，利率維持不變，而市場高度關注的房市信用管制措施，結果令期待「鬆綁救市」的建商與投資客大失所望。央行總裁楊金龍明確宣示，目前房價修正幅度尚未達到政策預期，且金融體系韌性足夠，因此維持嚴格限制不變。央行按兵不動理由，高力國際不動產董事黃舒衛認為，即便市場冷卻、房價凍漲，但10月的不動產放款集中度36.64%仍高於目標值，再加上股市持續創新高、資金動能強，而國際財經媒體又拉出國內產業過於集中、財富分配失衡的「台灣病」議題戰線，全年經濟成長率破7%，讓央行更忌憚股市財富現象會因資金鬆綁而再度蔓延房市，因此暫無調整動機。黃舒衛分析2026年房市有四大關鍵趨勢。首先是房市面對明年地方選舉，市場一般認為主政當局釋放利多或擴張性的財政政策的「政治景氣循環」現象會再現， 但黃舒衛認為，這次恐怕不一樣。相對於8年前小英總統房地合一稅後的房市低潮，祭出危老重建、前瞻基礎建設計畫、三大投資台灣方案等激勵措施，但這次賴總統記取新青安教訓，不敢再提買房補貼，已轉向租賃專法的修法、老宅延壽、虛坪改革等購屋之外的替代方案，因此住宅買賣市場量縮價修仍是難逃的宿命。其次，「極限壓力測試期」落在明年第一季。受到買氣凍結，且同時面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，從第七波管制到明年第一季正式滿18個月，將全部浮出水面，整體性的房價鬆動趨勢將拉開序曲。認清現實，保留現金，勿博弈政策紅利第三，2026年將是「現金為王」的資產重分配年。財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地、資產將成為大型建商眼中的獵物，市場進入「大者恆大」的整併期。對於滿手現金的高資產族群與大型企業而言，明年反而是進場撿便宜的最佳時機。最後，商用市場將迎向K型經濟。市場分化趨勢更為激烈，站上AI的高科技企業、聚落區域，將持續擴大供應鏈效益，需求拉動市場動能。相對來說，雖然政府「打住不打商」，但近三年核發建照380萬坪，供給巨浪將從明年陸續釋放，市場胃納量面臨極大考驗。產品定位、價格策略、租售條件失準的物件變成反撲投資人的超完美風暴。他認為，2026年對房市來說是「大魚吃小魚」的生存遊戲，買方、租客市場已然確立，不要幻想救市，跑得快比吃得飽重要。如何順利轉化資產潛能，不要淪為債務負擔，恐怕是過去8年大多頭後，所有市場參與者應該重新學習的課題。
老鄰居相挺3個月銷6成 建商：房市不再全面齊漲回歸品牌力
深耕北市大同區的毅聯建設，開賣3個月銷售6成。今(17)日宣布與日商台灣大林組合作，擔任大同區新案「毅聯首馥」之營造總顧問。提到近期市況，毅聯建設總經理陳啟育表示，明年房市不再是全面齊漲的時代，而是回歸到地段、產品規劃與建商品牌力的基本面競爭。「毅聯首馥」房型規劃20~45坪，2~4房產品，據現場專案表示，3、4房銷售速度快，顯示買方多著眼於自住與換屋需求。（圖／林榮芳攝）陳啟育表示，面對這波房市不景氣，預售市場因建商在高成本壓力下，價格上要讓價有難度，除非是早期取得的土地，在土地尚具有價格優勢，建商才有讓價空間。而這波房市不景氣，他認為中南部較有可能出現建案讓利或資金斷鏈情況，但是能在雙北市推案的建商，在資金部位都有一定程度實力，因此要發生資金斷鏈、進而發生倒閉的機率極小，通常會出問題多是建商自身財務已經有問題，才會在不景氣時發生周轉不靈情況。陳啟育指出，受到政策調控、通膨壓力與資金流向交錯影響，房市正式走入去投機化、重品質的新階段，明年房市不再是全面齊漲的時代，而是回歸到地段、產品規劃與建商品牌力的基本面競爭，特別是台北市的都市更新與大型公共建設將持續主導市場走向。代銷業者巨將創意團隊董事長張鴻遠也表示，這波雖因政策關係，市場買氣轉冷，不過在房市回歸基本面下，銷售關鍵還是回到地段、產品兩大要素，因為不景氣的市場，自住買方依舊有需求，只要地段、產品規劃都對，建案穩定銷售不是問題。「毅聯首馥」基地位於民權西路站與大橋頭站雙捷運間，基地面積達626坪，三面臨路，建築規劃採18與15層制震雙塔設計，房型規劃20~45坪，2~4房產品。每坪開價125萬元，總銷約45億元。據了解，開賣不到3個月，目前實價已揭露37戶，成交多在每坪110萬至116萬元之間。張鴻遠表示，能獲得在地客高度認同，源自於建商深厚的在地淵源，儘管政策環境緊縮，但在地化的剛性需求與口碑效應，舊客戶介紹親友、甚至回流購買，形成一道堅實的防線。他也指出，若股市資金輪動回流實體資產，房地產仍將是首選。陳啟育也分享，他的家族世居於此，爺爺在大稻埕開木材行，到了父親改經營瓦斯行，從小他就在大同區長大，多數地主都是認識的長輩或鄰居，也因此過去幾年已在大同區推出5個都更案。
新飯店掀戰火1／四季、洲際、柏悅齊喊2026開幕 業者分析恐「這家」成真
台北市信義區向來是五星級飯店的一級戰區，多年來已沒有新飯店加入戰場，包括台北四季酒店、台北洲際酒店、台北柏悅酒店等國際品牌，皆喊出明年將完工開幕。不過根據CTWANT記者訪談多位飯店人士及地產專家，推測除台北洲際酒店明年能迎賓，其餘恐多是「醞釀聲量」，大家一致認為2027年才是真正的戰場。台北信義計畫區目前五星國際酒店以老字號、今年恰滿35周年的台北君悅，以及中生代的W飯店、台北寒舍艾美酒店3家為主力，其他另有誠品行旅、台北艾麗酒店等。信義區本就因黃金地段和台北世貿、台北101加持，從不缺客源，如今又隨著大巨蛋開幕，引入一波波國際賽事、大型演唱會，住房需求與房價水漲船高。包括四季、洲際、凱悅3大酒店集團旗下奢華品牌，早就相繼插旗，並紛紛喊出2026年開幕。台北101正對面、信義路五段上的四季酒店，由元利建設投資興建。元利機構總裁林敏雄曾於2023年記者會上透露，他這輩子沒想過要蓋飯店，是「四季團隊帶著滿滿誠意找上元利」，他自己曾住過全球十幾間四季酒店，這次親自操刀台灣第一間，「說要超越他們太臭屁了，但台北也一定不會輸任何國家。」帶著這份氣勢，國際奢華酒店品牌攜手國內豪宅品牌，作品令人期待，台北四季酒店外觀由曾榮獲普立茲克獎的英國建築師Richard Rogers設計，室內則請到國際設計教父YabuPushelberg操刀，樓高31層，規劃260間客房。四季酒店已掛上大大招牌，但目前外觀尚未完工，內裝又最花時間，業界推測2026年開幕的機會不大。（圖／方萬民攝）四季酒店最早公開的開幕日期為2025年，但CTWANT記者實地走訪，建築外觀玻璃帷幕只完成一半，放眼望去可一眼穿透整棟建築，更不用提內裝工程都還沒進場。今年8月，業者已默默改口2026年完工開幕，而根據四季酒店集團官網則是寫「預計2027年開業」。儘管如此，「FOUR SEASONS」大大的招牌已掛上，一切蓄勢待發。綜合多名專業人士看法與推測，目前台灣普遍因缺工問題，工程進度很難掌控，該案又是四季酒店首次插旗台灣台北，在內裝規格上，必定精雕細琢，依過往新飯店開幕經驗，從設計到施工會不斷調整修改，就算業主本身是豪宅建商，想趕在2026年開幕，恐怕還是有點難度。台北101的另一頭，還有施工中的「台北天空塔」，規劃樓高56層，為台北第二高樓，由國際建築事務所ACPV ARCHITECTS以「竹筍」為靈感設計，全棟綠色玻璃帷幕，又被暱稱為「綠竹筍」。「台北天空塔」原預計2024年第三季與2025年第一季進駐凱悅集團2大品牌──奢華品牌台北柏悅酒店及生活風格品牌台北安達仕酒店，不過這棟建築命運多舛，先後經歷經營權鬧雙胞、涉嫌掏空疑雲，經營團隊「碩河開發」負責人馬廷海還於今年9月遭台北地檢發布通緝。儘管歷經風波，工程一直有在進行，近日晚間外牆LED燈還有進行測試，全棟閃著五彩燈光。記者白天實地走一遭，外牆的巨型螢幕也在測試中，似乎為了跨年夜做準備，入口地磚也在趕工鋪設，不過從簡易圍籬望入1樓內部空間，內部仍處於工地狀態。目前台北柏悅酒店已更改開幕日期至2026年，不過台北安達仕酒店始終未有新消息更新。飯店人士繪聲繪影，疑似業主資金斷鏈，再加上陸資太多有政府單位在查核，開幕可能還有變數，但又聽聞家具物品持續有在採購。另根據地產人士私下透露，今年7月份「台北天空塔」的境外股權出售案，至今仍在協商中，並未完成交易；不過由於該案為重大指標案，為防爛尾，投審會有出手先墊資讓工程持續進行。究竟能否順利開幕，似乎沒人能說得準。凱悅集團目前在信義區還有台北君悅營運中，據了解，凱悅集團與台北君悅的業主豐隆集團合約到2025年，因柏悅和安達仕工程延期，台北君悅一旦歇業，凱悅集團將喪失在台重要據點與「金雞母」，目前已再續前緣到2030年。目前依3家飯店工程進度來看，就屬台北洲際酒店動作最快，業者目標2026年第二季迎客。（圖／截自台北洲際酒店官網）幾家飯店中，較為明確會於2026年開幕的就只有台北洲際酒店，地點就位在大巨蛋旁，約400間客房量體，為洲際集團在台北的首間旗艦級據點，同樣受到高度重視。記者走訪，飯店門廳採用唐風夾紗玻璃設計，高貴典雅，大門圍籬內則堆滿大批建材，工人進進出出，顯得相當忙碌。台北洲際酒店大門圍籬中堆放大量建材，工人進進出出趕工中。（圖／林榮芳攝）據內部知情人士透露，目前台北洲際酒店正在做最後樣板房的確認，以明年第二季度開幕為目標。該據點不只是洲際集團在台灣很重要的據點，也是業主遠雄集團重要里程碑，內部規劃和亮點等細節在未核批前，業者皆保密到家，只能再等等了！
房貸政策再放寬！換屋認定延長至18個月 專家：對市況影響不大
繼新青安後，房貸措施再度鬆綁，央行今(8)日宣布，延長換屋族售屋時間認定至1年半時間。專家認為，目前房市交易節奏放緩，讓換屋族資金籌備較顯寬容，為目前逐漸萎縮的換屋市場注入強心針，但可放款的資金有限，成效有待時間觀察。去年9月為確保換屋族權益，央行特別在信用管制措施中加上「人道走廊」，換屋族若在買房的1年內賣掉舊屋，則可避免受第2戶限貸5成之限制，央行今宣布放寬，換屋族賣舊屋認定期限延長至18個月，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，延長換屋時間至1年半，可降低自住族群資金斷鏈風險，也能避免換屋族為急售而賤賣的情況，有助於房市價格趨於穩定，惟目前由於銀行方後續稽核困難，加上銀行滿水位問題仍未完全解鎖，是否因此鬆綁措施，而讓2房換屋族限貸或申貸延撥狀況緩解，仍有待時間觀察。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也說，央行主要順應民意，對卡關的換屋族稍微放寬，略表心意，給與緩衝空間，不過切結書從12個月寬限到18個月，還是要看銀行承做意願，且緊縮的水位、放款集中度困境，仍未改善，因此銀行對於換屋族的房貸態度不會改變，仍然會希望把資源優先釋放給符合5P的申貸族，切結書放寬對市況來說影響並不大。而所謂授信5P原則，意指銀行授信須考量借款戶（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，根據先前央行提供資料顯示，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2142件，等於每月大概先買後賣切結一年出售的件數不到100件，顯示真正跟銀行簽切結的數量很有限，此次央行放寬將出售時間延長到18個月，的確可以讓換屋族鬆一口氣，但銀行可放款的資金有限，優先承作首購，仍是影響關鍵因素。
製造業連六季成長惟傳產失速 專家示警資金斷鏈風險
經濟部統計處19日發布第2季製造業產值達5.34兆元，年增11.14％，連6季正成長，惟相較科技業氣勢如虹大幅成長，汽車及其零組件、基本金屬、化學材料年減8％甚至逾2成，學者指出，除關稅，第2季的匯損，重創很多毛利本就不高的傳統產業，已知很多工具機產業已減班管控成本，甚至已有部分染整廠歇業，政府應盡快協助度過難關。統計處指出，第2季製造業產值持續正成長，主要受AI、高效能運算以及雲端資料等需求熱絡，推升資通訊電子產業生產動能續強，但傳產因市場競爭激烈以及需求保守抵銷部分增幅。其中在資訊電子產業方面，電子零組件業產值1兆9028億元，年增25.62％，主要是積體電路業受惠AI、高效能運算的需求，挹注12吋晶圓代工持續增產，年增29.24％；但面板及其組件則因需求疲弱，年減6.53％，抵銷部分增幅，至於電子產品、光學製品受惠AI商機，產值增加至7078億元，年增72.95％。反觀傳產業，統計處表示，受國際經貿情勢不確定性影響，市場需求保守觀望，及部分廠商產線排修而減產，致化學材料及肥料業產值年減20.26％、基本金屬業產值年減12.99％、汽車及其零件業產值年減8.32％，只有機械設備受惠半導體產業鏈投資先進製程，年增3.86％。亞太商工總會執行長邱達生指出，這對下半年經濟前景，可謂是警訊，因為目前很多工具機、紡織等傳產已經開始減班，也有染整廠直接收起來不做，就是受關稅跟第2季匯損影響，甚至有紡織業者已接到進口商的通知要求降價分擔關稅，等於說只接單就是虧錢。邱達生表示，跟日韓比較有競爭的工具機也相對弱勢，業者有提到，現在跟日韓比起來，台灣的工具機沒有價格優勢，日本產品對美國市場來說具較高性價比，像是可以用得比較久。邱達生透露，目前很確定的是，對等關稅20％+N不會是最後的稅率，但應盡快談出最後的稅率，接下來傳產勢必會有資金斷鏈問題，政府應盡快提供低利貸款或者經由海外拓銷，協助業者度過難關。
51年電子材料廠無預警停業 業者嘆：美關稅戰沒訂單+銀行收傘
台灣電子材料廠瑞昇金屬工業公司，是台灣主要的焊錫與電子溶劑製造商之一，沒想到近日無預警公告，因財務困難及銀行緊縮銀根，無力繼續營運，全面停止營業，消息震撼產業界。這家老牌企業是否因為關稅問題而造成停業，還未經證實，但競爭對手昇貿(3305)被認為有轉單利多，13、14日盤中股價都強攻漲停，15日因獲利了結賣壓，收在88.2元、跌逾4.85%。瑞昇金屬成立於1974年7月，資本額為2.5億元，因為有與日本技術合作，主要進行電子銲錫產品的研發、生產與銷售，產品包括電子級溶劑、有鉛及無鉛銲錫棒，錫球、錫粉、銲錫絲、銲錫膏，以及特殊合金、助銲劑、稀釋劑，甚至半導體相關材料，如磷銅球、無氧銅塊、封裝用環氧樹脂等，在桃園與中國天津設廠，產品銷往歐美、日本、中國大陸與東南亞國家。瑞昇金屬的官方網站曾在5月時提到，中國政府將推出經濟刺激措施，帶動鋼鐵、塑化、銅鎳等原物料需求，預期將迎來新一波漲價潮，且全球運輸成本上升，地緣政治緊張局勢和川普關稅政策影響全球自由貿易流通，導致民生用品與原物料價格可能上漲20%。5月21日時，也發聲明表示，該公司在台灣地區並無任何合作夥伴，亦未授權任何公司或個人代表本公司從事任何商業活動。如各界接獲自稱與本公司有合作關係之單位或個人所發出之訊息，均屬不實。而最新的就是8月12日的停業公告，直言：「因財務困難，復經銀行緊縮銀根，已無力繼續營運」。行政院長卓榮泰8月14日下午到台中市精密園區與業者座談，精密機械發展協會理事長張市育與會後跟記者表示，美國發動貿易戰是全球性的，面對新一波的供應鏈重組，業者「要能撐過兩季」，確實有金屬加工供應鏈「收攤不做了」，二、三代不接班，老董沒單，資金斷鏈乾脆收工。
預售市場下修、投資客賠不起 李同榮：斷頭潮最快今年底現形
台灣房市2024年Q4正式結束多頭走勢，中南部成屋率先領跌，2025年Q1成屋與預售市場同步走弱，Q2市場氛圍已明顯感受到全面下修的壓力。房市趨勢專家李同榮分析，預售市場將出現下修三步曲：「換約潮（平轉）」「解約潮（認賠）」，甚至更嚴重的「斷頭潮（賠不起）」。李同榮指出，預售市場通常會比成屋市場敏感，也是房市先行指標，但這波下修卻是由中南部成屋率先於2024年Q4開始領跌，而此時預售市場卻聞風暫時不動，主要理由有二：其一是建商口袋深，暫時挺住，其二是怕引起已購戶反彈，改以贈送裝潢傢俱促銷，事實上就是偷偷降價。但隨著交易量持續探底，預售市場價格到Q2已經開始明顯鬆動，預期下半年會有更大幅度的下修，換約潮、解約潮會明顯增加，「今年底或明年初甚至會有斷頭潮出現。」李同榮進一步指出，預售市場下修三部曲首先會出現「換約潮（平轉）」，此時投資客只要讓利，就可順利出埸，已交屋投資客先殺價，逼未交屋投資客採取平轉或殺價出場。而平轉換約潮現象在去年就已開始，已經是過去式。「解約潮（認賠）」出現在房市下修主跌段，此時房價明顯下跌，2023年7月禁止轉售以後購買的預售屋不得轉讓，但這2年購買的價格較高，與目前價格比較，有些人小賺、有些人小賠，而因爲預期房價會持續下跌，就出現自住與投資客相繼解約認賠出場，今年上半年已有近千件解約，集中在中南部。解約潮已經是現在進行式，預期下半年會進入高峰。「斷頭潮（賠不起）」會出現在房市下修末跌段，因跌幅深，自住客與投資客不但賠不起，也無法繼續履行合約，只好斷頭收場。李同榮預期，斷頭潮在今年年底或明年初出現，不過若巿場沒有太大利空而跌幅不深，斷頭現象就會減少。李同榮認為，預售市場下修已成定局，投資客開始會有多殺多局面出現，此時仍會有自住客與中期投資客預期3年後巿場會轉好而願意進場承接。此時，預售屋若不開始降價，交屋潮與投資客拋售潮啓動就會跌更深，下半年在資金斷鏈與投資客多殺多的壓力下，建商適度調整價格是時勢所趨。為避免斷頭潮與爛尾樓出現，央行限貸措施應選擇性鬆綁，針對首購與換屋族群貸款限制鬆綁，才不致促使交易量不正常持續萎縮，不但扭曲市場，也傷害產業發展。
信用管制後遺症！ 專家警告下半年房市恐迎來「九大慘狀」
央行去年祭出第七波信用管制措施，迄今已執行三個季度，對此房市趨勢專家李同榮直言，管制措施促使房價從高檔降溫，交易量也不正常的急凍，不但沒教訓到投資客，反而教訓到在政策頒佈前的已購戶，他認為如此「化療式」而且「溯及既往」的限貸打房實政策值得檢討。李同榮提醒限貸政策已經傷及無辜，還預言房市風暴將起，未來將出現「九大慘狀」，下半年面臨大量的交屋潮，預售已購屋民眾面臨貸款成數不足，違約、斷頭、糾紛風暴將會導致市場亂象叢生。李同榮指出，房產政策若不從供需核心問題提出治本解決方案，全世界各先進國家的打房政策沒有真正成功的案例，只有短期止痛，卻帶來市場長期受傷，然而央行的第七波限貸令不但溯及已購戶，更傷害到無辜的自住客，下半年面臨大量交屋潮，限貸令真正的後遺症已陸續發酵，市場將會呈現以下九大慘狀：一、溯及既往限貸已傷及無辜溯及既往就是在政策頒佈前的已購戶，尤其預售屋市場的購屋民眾必須受第七波限貸的約束，貸款無門，等同化療式的打房限貸，下半年大量交屋潮將面臨解約、斷頭、糾紛四起的困境。二、政府高價定義」是亂象來源之一政府對高價與豪宅定義完全脫離市場現況，房價越來越高，高價定義門檻卻越訂越低，在台北市的民眾要買一間新房50坪，就會被定義為6千萬高價與7千萬豪宅，貸款只能三成，連首購換屋族都遭殃。三、限貸受傷第一排是無辜民眾限貸受傷影響最大的是自住客與首購族以及換屋族，貸款難度提高，購屋門檻變高，需自備款增加，反而更難入市，而換屋市場更是交易冷清，等同政府間接壓制人民換屋的需求。四、政策偏頗官逼民反部分建商與代銷被迫採取「轉彎」手法規避：假借「法人名義」規避自然人限貸成數，改成「一戶多戶合購」契約，亂象叢生。五、高房價結構失真 造成搶購低房價風潮高價門檻過低，搗亂市場秩序，投資自住都轉向低總價市場，導致坪數小產品，地區房價炒高，首購宅成本塾高，投機越猖獗，購屋更困難，嚴重扭曲市場。六、房市交易產生不正常現象為了避開限貸規定，人頭購屋盛行，平轉、短期轉售案件增加，形成市場價格虛高，甚至助長投機氛圍。七、金融業務扭曲與放款風險隱憂銀行為搶市佔採用變通放貸方案，實際房貸成數被掩蓋，部分貸款人在資金不足或景氣反轉時，恐面臨還款困難，形成銀行呆帳風險。八、建商資金斷鏈 爛尾樓風險增加目前大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地已經有零星爛尾樓出現，一旦數量持續增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。九、交易量急凍 房仲產業變「慘」業依賴市場交易量為生的房仲業，在上半年房市交易量急縮26.7%情況下，大量轉業潮與失業潮，甚至已到了頂店潮，下半年若交易量不回升，就會進入倒店潮。李同榮喊話政府，如果朝令不對，那麼夕改又何妨，更呼籲央行針對民眾貸款無門與業者資金斷鏈問題，提早提出選擇性鬆綁措施，已購戶不應溯及既往，尤其是政府對高價與豪宅的定義已偏離市場甚遠，應適時將各地「高價與豪宅」重新定義，因應自住客與換屋客的實質需求，以防上述九大風暴持續擴大。►Gogoro新資費「1公里1元」 他試算完驚呆：蠻坑爹的►4大國營要徵才！ 估聘616人「起薪45K」 滿5年上看6.2萬►關稅談判好消息！ 吳思瑤：美方有高度意願持續談判
新台幣飆升引擔憂 學者示警重演「小企業倒閉潮」噩夢
新台幣近期表現一枝獨秀，今年以來累計升幅逾10％。台灣經濟研究院研究六所所長吳孟道於工總最新專刊中表示，這一波新台幣升值情形雖不若1985年那波巨大，但是升值速度之快實屬罕見，也引起擔憂，中小企業倒閉潮噩夢恐怕重演。吳孟道指出，短期強勢升值的亞幣，雖有助於國家金融市場，尤其是股市吸引資金流入，帶動買氣、暢旺市場，但另一方面卻削弱出口廠商或產業對外的競爭力，特別是傳產業或財務體質較差的中小企業，貨幣升值速度過快、幅度過大，往往也容易引發經營危機，嚴重者甚至可能導致龐大的企業關門、倒閉潮。吳孟道指出，過去台灣也有類似的情形和歷史，新台幣在1985年受到美國廣場協議暴力推升日圓的池魚之殃，從40元一路升到25.4元左右，短短4年多升值幅度高達5成。雖然帶動股市飆漲，但也形成資產嚴重泡沫，隨著1990年泡沫破滅，加上新台幣升值，加劇傳統產業經營困境，許多中小企業因資金斷鏈、訂單遽減而倒閉。吳孟道指出，這波台幣升幅雖不如1985年那波巨大，但升值速度實屬罕見，市場擔憂重蹈1990年悲劇，中小企業倒閉潮噩夢重演。貨幣升值往往是一刀兩刃、有利有弊，政府看待新台幣短期急升，絕不能只偏向一面，必須通盤考慮整體的利弊得失，才不會誤判情勢。台灣大學國際企業系名譽教授陳厚銘於商總專刊也表示，美國總統川普2.0引發的關稅與匯率變局，絕非曇花一現，而是可能成為全球產業鏈重新洗牌的關鍵轉折。陳厚銘表示，台灣若要順利挺過這波衝擊，不能僅尋求短期的「避風港」，更應以前瞻視角防線，厚植技術護城河，並藉由靈活的區域協作網絡，為長遠發展奠定深層戰略基礎。
建商連環倒1／50家小建商閉門會議抱團吐苦水 沒炒房卻慘遭波及轟「政策殺人」
隨著花蓮、嘉義、桃園傳出中小型建商倒閉和停工消息，各縣市在地建商組成的台灣省不動產開發同業公會全聯會緊急動員，12日在台南召開「閉門會議」，超過50位全台小建商們團抱大吐苦水，「一方面限18個月內開工，另一頭又限縮土建融貸款成數，明顯的政策殺人！」「現在全國房市不是很理想，最慘的是小型建商，還有六都之外的建商，真的很慘！」國城建設總裁、同時也是不動產開發公會常務理事的洪平森，日前受訪時替小建商同業抱不平，「中南部的這些小建商，很多都是戰戰兢兢，一生把所有精力都放在建築事業，現在土建融沒辦法拿到，房屋貸款也要排隊，公司不大，本身周轉率也不好。」「希望各公會要提醒同業，此刻經營應更加謹慎，更自律，更注意財務槓桿的操作，不急躁，宜減少推案……」這場閉門會議，建築同業相互提醒、打氣，雖對於3家倒閉建商，眾人歸咎主因免不了個人因素，但大家也認為，目前政策的失當，將成為壓垮建築業的最後一根稻草。「前幾年，炒房的都是六都、大型上市櫃公司，我們偏鄉小公司，根本沒能力炒房，結果採連坐法，讓全台建商承擔金融緊縮壓力，覺得莫名其妙。」多位中南部小建商爆氣向CTWANT記者表示，「既然政府喜歡溯及既往，應該要把當初炒房、排隊的公司，下市下櫃、停止執照啊！」「不要選前我們是產業火車頭，選完就看不到火車尾，現在連軌道都拖走了。」國城建設總裁洪平森表示，金融緊縮下，最慘的就是戰戰兢兢把一生精力都投入建築事業的小型建商。（圖／林榮芳攝）小建商們會這麼氣是因為，政府祭出的七波打炒房，以及一系列金融緊縮政策，炒房建商不痛不癢，反讓許多認真經營地方的小型建商陷入絕境。根據CTWANT記者觀察整理，目前業者們有3項訴求，1.放寬土建融最高5成的管制，2.取消購地貸款必須18個月內興建的要求，3.放寬全國購屋者第3、4戶貸款限制。「央行一方面限期建商取得土地18個月後要開工，大量增加房市的供給；一方面又限縮建商土建融成數，造成建商資金短絀，形同逼建商自我毀滅。」台灣省建築公會副理事長陳明賢就抱怨，央行政策不但自相矛盾，且是造成許多爛尾樓的元兇。對小建商而言，最致命問題就是流動資金不足，他認為，央行的不動產放款總量管控，管不到大型建商，反而讓偏鄉的中小型建商資金斷鏈，加大城鄉發展差異及人口往大城市移動。目前央行規定土建融最高只能貸5成，但有小建商表示，公股銀行因水位滿不承作，願放貸的銀行又趁機調高利率，只能任人宰割。（示意圖／黃耀徵攝）嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土建融的限縮，讓中小建商更加籌資困難，造成了周轉不靈，央行又限制土地取得必需在18個月內限期開發，否則貸款資金收回或調高利率，這無疑是在籌資困難的問題上落井下石，中小建商面臨不蓋，貸款會被收回，蓋了卻籌不到錢的兩難。呂冠衡告訴CTWANT記者，現在的土建融貸款，公營行庫根本不做，只有幾家私人行庫有做，但也要看區域承作，可以承作的，利率也都趁勢調高到5~8%左右，「這實在讓建築業很受不了，所以借不到錢的開工不了，有些只好把案子想辦法賣掉找人承接；借到錢的，辛苦的經營，面臨利率高，營造成本提高，資金周轉問題的風險。」「中小建商都是各縣市殷實經營的在地業者，就是中小企業而已，經濟規模及籌資能力、管道，都不如大建商和財閥。」前台灣省不動產公會理事長黃啟倫說，政府若不適時適度放寬土建融、購屋者貸款的限制，那麽小建商連鎖倒閉危機將不可避免。
建商連環倒3／都更案也貸不到！一個月7件求助建經融資 產業大老憂崩盤
根據CTWANT記者調查，處於停工、倒閉危機邊緣的建商，恐不只檯面所見，一家建經業者就透露，近月已經有6、7個案子上門求助融資、續建計畫；大型建商也紛紛跳出來應援，深怕小建商連環倒拖垮房市信心，最終讓產業連帶性崩盤。CTWANT記者實地走訪北市大安區文昌街，一處建築工地靜靜的、無聲的塵封著，原本預計2024年下半年完工，至今仍是一片空地。該工地案名為「大安信藝館」，約莫在2022年初銷售，同年12月24日申報開工，竣工日為2025年12月23日。不過就在去年11月，瑞興銀行就公告該案建商「無法履約如期興建」。據知情人士透露，建商沒有倒，只因發現現場不好施工，趁著尚未開工，趕緊止血停損。該建商也是接手前一個建商的案子，而目前又打算繼續盤給下一個建商，至於誰接手，仍無下文。全坤建設總經理江清峰日前股東會就透露，「從去年底開始，收到很多別公司盤出來的都更危老案」，但評估能賺錢的不多，因此全坤一個案子都沒接。近年又是缺工、料漲、打炒房，大安區文昌街一處都更案工地，建商從別人手中盤下案子，還沒開挖就停工，目前還在找下一個建商接手。（圖／林榮芳攝）一位建經人士也透露，「近1個月就接到6、7件案子上門求助融資、續建計畫。」若建商有債務、財務問題，原本要跟銀行貸款卻貸不下來，或是合建建商跑了，地主尋求續建協助，建經公司可以提供各式融資、代墊的諮詢和協助。台北市都市更新學會榮譽理事長蔡漢霖表示，為防堵建商養地，2021年央行，祭出購地貸款限制，從6成限縮到最高5成，保留1成動工款並要求建商需在18個月內動工興建，該條款不適用在危老都更案上，對中南部買素地的建商影響較大，「但自去年中起，銀行資金水位不足融資餘額受限，不論北中南，就算是都更危老案，只要條件不好，融資都直接遭拒。」因此如今不只是資本額幾百萬的小建商爆出停工、倒閉，今年就連小有規模的建商也遭災，這回出事的嘉義「鉅泓建設」及桃園「鉅興建設」，資金周轉不靈下，連帶影響相關企業營造廠承攬的數十億工程全數喊「卡」，其中還包括多個公共工程案，倒閉建商的規模與影響層面是越來越大。以嘉義鉅泓建設為例，一位不具名小建商表示，該公司預售案向消費者收總價的15%價金全數用於工程款，即使建案進度已達9成，仍因資金斷鏈而倒閉。嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡也表示，該公司所屬的營造有投資承作其他工程，在兩頭支付下，銀行資金又斷鏈，導致周轉不靈，必需去跟民間租賃公司借貸，成為壓垮建商的最後一根稻草。嘉義鉅泓建設的金泰翔營造，承攬北港鎮公立幼兒園工程，原定今年6月完工，現在卻爛尾，對比動工典禮熱鬧的畫面相當諷刺。（圖／報系資料庫）有人說是倒閉的建商是「槓桿開太大」，也有人指「老闆有賭債」。樹大必有枯枝，前台灣省不動產公會理事長黃啟倫觀察，雖然目前爛尾的發生都還是建商個人的信用問題，但一系列緊縮政策下，即便正規經營的小建商都感受到壓力，如果政府沒有鬆綁作為，往後發生系統性風險的機率就很高了。不是大就沒在怕，近期大型建商也跟著跳出來，一同幫向政府喊話鬆綁管制，「希望不要造成更大惡化，甚至有法拍、金融問題，讓產業連帶性的崩盤。」達麗建設董事長謝志長憂心忡忡，深怕好不容易小有回溫的市場，又因佈滿利空影響市場信心。「當消費者借不到錢、買不起房，建商銷售停滯，資金回籠速度減緩，影響營運，形成惡性循環，最終受害的就是整個產業鏈。」某王姓小建商表示，炒房問題絕大多數是少數投機客和不肖建商所為，政府應精準鎖定這些「違法亂紀者」施以重罰，而非「一竿子打翻一船人」。若政府繼續不顧產業疾苦與民生需求，建築業連鎖倒閉危機將不可避免，屆時將面臨的可能是整體經濟的巨大震盪。
新華泰富澄清停牌原因：營運正常、財務穩健 停牌係因市場派聲請定暫董事長職權所致
2025年5月19日，台北訊，新華泰富聲明如下：針對本公司股票自2025年5月20日起於集中市場暫停交易一事，新華泰富股份有限公司（以下簡稱「本公司」）特此說明如下，以釐清事實、穩定市場信心，並維護投資人權益：一、停牌原因為市場派股東聲請定暫董事長職權，非財務異常所致本次停牌並非因公司財務狀況異常或經營危機，而是因市場派股東以法人董事身分向法院聲請「定暫董事長職權」，導致現任董事長無法依法行使職權，進而使公司無法完成114年第1季財報之法定簽章程序，依法無法公告，觸發集中市場暫停交易規範。此司法程序屬市場派股東操作所延伸之治理干擾，雖未影響公司本質運作，卻實質癱瘓董事會正常功能，影響資訊揭露流程。二、113年度財報已依法公告，114Q1財報因司法束縛無法用印而未能公布本公司113年度財務報告已由簽證會計師完成查核，並於公開資訊觀測站依法公告。財報顯示公司財務結構穩健，經營狀況正常。114年第1季財報已完成編製，並經內部主管初步審核，整體財務指標與去年同期大致相當，惟因董事長職權遭定暫，無法完成最終蓋章用印，依法不得公告。三、公司營運穩定，日常業務照常推進儘管面臨治理層權限受限，本公司行政與營運團隊仍依既定授權穩定執行日常業務、加盟商合作、財務管理與對外履約作業，未出現任何資金斷鏈或作業中斷情形。目前營運流程有序推進，合作夥伴交付履約如常，保持穩健運作。四、依法爭取董事會正常運作，力求恢復正常治理與資訊揭露為恢復公司治理功能並完成財報公告，本公司已正式委任律師團隊啟動相關法律程序，並儘速恢復資訊機能與股票正常交易。同時，我們也持續與主管機關保持密切聯繫，全程配合審查，確保一切處置合於法令規定。五、公司立場與承諾新華泰富重申以下立場：本公司營運正常、財務穩健，113年度財報已依法公告；停牌主因為市場派透過法律手段聲請董事長定暫，致使114Q1財報無法完成公告；公司將持續依法律途徑維護治理秩序，確保資訊揭露透明、股東權益不受損失。本公司一貫秉持誠信、專業、穩健經營之原則，將持續向外界提供透明且準確的資訊，並於情勢進展時即時對外說明。六、針對不實媒體傳聞之澄清本公司注意到，今日部分媒體出現與事實不符之報導，指稱新華泰富因「財務危機」及「獨立董事不作為」而導致財報無法公告並被暫停交易。對此，我們嚴正澄清如下：本公司財務結構穩健，營運正常，113年度財報已經簽證會計師查核完成，並依法公告於公開資訊觀測站，數據清楚呈現公司整體財務狀況良好。至於114年第1季財報，亦已完成編製並通過內部主管初審，惟因市場派股東聲請法院裁定「定暫董事長職權」，致使現任董事長無法依法簽章用印，依法不得公告，才導致目前暫停交易。事實上，若本公司真如謠傳所述存有財務危機，市場派人士又為何仍堅持投入大量資源積極爭取經營權？若非公司具高度發展潛力與穩定現金流，何以成為其競相介入之標的？此已自證其矛盾。另關於所謂「獨立董事不作為」之指控，更屬無據。公司獨立董事均依法履行職責，持續監督公司治理、資訊揭露與股東權益之保全，並未有任何違法失職情事。本公司呼籲媒體應秉持專業倫理，勿任意引用未經查證之訊息；也請社會大眾明辨是非，避免被錯誤言論所誤導。新華泰富一向以誠信經營、透明治理為本，將持續公開說明實況，確保市場穩定與股東權益不受侵害。七、誠懇呼籲股東再給我們一些時間，攜手完成改變的願景本公司對所有長期支持與信任我們的股東，致上最誠摯的感謝。自本次經營權爭議發生以來，儘管外界流言不斷，本公司始終選擇不捲入口水之爭，而是堅守企業本位，穩健經營，務實以對。對我們而言，企業的存在並非為了權力之爭，而是對全體股東、員工及社會的責任與承擔。本公司目前正全力推動一項深具社會價值與長遠意義之教育改革計劃。該計劃旨在透過系統性思維與創新實踐，回應台灣教育體制面臨的長期困境，為下一代打造更具啟發性與未來性的學習環境。這不僅是本公司對社會的回饋，更是一項兼具在地意義與全球視野的行動方案。然而，此項改革計畫的推動，須仰賴穩定的治理結構與長期的經營視野。在此關鍵時刻，本公司懇請所有具影響力之股東，基於對企業未來願景的理解與支持，給予本公司經營團隊更多時間與信任，以利該計劃持續推進、真正落地。敬請股東於2025年6月3日之臨時股東會中，審慎行使股東權利，支持由公司派所提名、具穩健經營紀錄與長期發展承諾之董事候選人。此舉不僅攸關公司治理秩序之恢復，更將決定本公司是否能延續其對教育改革與社會貢獻的使命與責任。新華泰富股份有限公司 將一如既往，秉持誠信經營、穩健發展、透明治理之原則，持續為股東創造長期價值，並為台灣社會貢獻一份正向改變的力量。新華泰富股份有限公司敬啟發布日期：2025年5月19日
中小建商資金壓力醞釀爛尾風暴 專家：都更慎選合作建商、方式
不動產放款額度調控引起的「房貸之亂」，不只民眾申貸難，建商融資，甚至都更危老市場，也連帶遭殃。近期建經公司人士就透露，台北有十多個案子因為貸不到款，或是續建問題找上門。富品建設董事長曾富瑋說，有聽說中、小建商面臨資金鏈斷鏈疑慮，民眾選擇都更、危老合作對象，或是想要買房的民眾，需要小心，不然有可能會有爛尾的情形。一位建經公司經理表示，「近期十多個案子找上門，有借不到錢的、被營造廠放倒的建商或地主，也有建商倒了要做續建的銀行也找我們。建經公司主要幫助起造人信託外，也幫地主、建商做融資，跟金融機構爭取融資額度，提供營建資金。」以委建為主要營運項目的建商曾富瑋指出，前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金不足為慮，但也有部分建商較晚進場，且急於擴增、公司大開槓桿操作，對於想要都更或危老重建的民眾而言，這類建商風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。建議都更重建盡量找上市櫃或大建商，較能避開爛尾樓風險，又或者以「委建、代建」替代合建，避免建商倒閉或捲款跑路。曾富瑋解釋，所謂「委建」，就是委託建造，包括申請拆建照、設計圖、營造等，建商只是協助重建的角色，不會有建商分回問題，但住戶就要自行承擔後續銷售風險，也需支付相關費用，可以自行決定房屋處理方式。委建若規劃得宜，自然會為地主戶獲取最大利潤；而合建，住戶們則是分回房屋後，增值利潤歸於建商，也少了未來銷售等風險和煩惱。曾富瑋說明，如果是委建，建商賺的就是工錢，毛利率大約抓2~3%，至於合建就必須分回房屋獲取利潤，大約15~20%不等。建案的營造名聲、規劃、銷售模式，都會影響最終房價，若選擇委建，最終價格高低，風險也當然由地主自行承擔；至於合建，知名大廠建商，本身就有一定創價功能，兩者各有利弊。富品自2017年創立以來，專攻危老都更，透過「複合式」的創新合作模式，主推獲利與地主分享，提供合建、委建、重建、土地整合、建築規劃服務作為核心價值，訂定「需求客製化」「利潤最大化」「麻煩極小化」3大策略，至今已完成15個老屋重建整合案，今簽約也將達1,400餘戶，目前有19案正整合簽約中。富品建設今年喜迎7週年，以需求客製化、利潤最大化、麻煩極小化3大策略，為日後整體營運添成長動能。（圖／業者提供）
興櫃生技股王康霈10月掛牌上市 董座預告：二項臨床試驗將解盲
有「興櫃股生技股王」之稱的康霈生技（6919），即將成為第一家掛牌上市的醫美公司，29日舉辦上市前業績發表會，本次辦理現金增資14,000張，9月競拍，預計掛牌股本為7.67億餘元，預計將於今年10月掛牌上市。康霈29日收盤價646元，上漲了2.23元，漲幅達0.35％。目前襲捲全球的「瘦瘦針」，主要是針對整個身體的減脂；而康霈生技研發進度發展最迅速的新藥CBL-514，其是一種全新小分子新藥505(b)(1)注射劑，可說是一種「局部減脂針」，適應症包含非手術局部減脂、罕見疾病-竇根氏症及中/重度橘皮組織等。康霈生技董事長徐坴暉表示，康霈創設十二年了，2012年成立以來用極為有限的資金研發，一路走來面對的困難一言難盡，有營運的抉擇，有資金斷鏈的危機，沒有閃亮的背景，也沒有資金雄厚的富爸爸，但是我們擁有決心，跨步死亡之谷，眾志成城，展現出漂亮的臨床數據，直接到美國、加拿大、澳洲，用最高標準來做臨床試驗，讓很多人從懷疑到現在的力挺，是全世界首創脂肪細胞標靶治療新藥，現已完成八項臨床試驗完全達標。徐坴暉還賣個關子，預告說，「接下來還有兩項臨床試驗即將解盲。」並強調，康霈生技在產品開發、臨床授權、新式驗證、商業模式等，還有更精采的在後面，將延續到競拍，「超越現有的療法，改變市場的創新」，是我們現在的標竿slogan。康霈生技執行長兼研發長凌玉芳則表示，目前康霈淨值900億元、14萬張股票，本次辦理現金增資14,000張，邀請民眾可參加9月競拍。「超越現有的療法，改變市場的創新」，大家都看到現在熱門的「瘦瘦針」即是一種創新的療法，康霈也專注此類的藍海市場與罕見疾病，並會專注在毛利高的新藥市場。康霈生技指出，旗下的新藥CBL-514三個適應症研發進度最快的為非手術局部減脂，預計於2025年度將啟動臨床研究全球多國多中心三期樞紐試驗，未來若成功上市後將極具市場競爭力，有機會翻轉醫美局部減脂市場，讓非手術局部減脂如同臉部醫美療程成為消費者的主要選擇，引領局部減脂進入真正的全身醫美微整時代，創造另一個年銷售額百億美元的明星藥物，指日可待。康霈生技表示，康霈專注在醫美的新藥開發，再進入到疾病新藥開發，主要業務為醫美及慢性發炎相關疾病領域新藥開發，目前康霈生技研發進度發展最迅速的新藥CBL-514，其是一種全新小分子新藥505(b)(1)注射劑，其作用機轉是透過誘導脂肪細胞凋亡，可經由注射方式精準減少治療部位皮下脂肪，且不會造成其他組織細胞壞死或損傷，也不會對神經系統、心血管或呼吸中樞造成副作用。
阿里救市2／國家機器動起來！ 「穩信心是目前工作重點」網絡巨擘有望重返榮耀
中國要重啟網路經濟火車頭？歷經美中貿易戰，疫情後民間投資消費保守、外資撤離，房產連環爆，「直升機式撒錢」救市無果，中國經濟儼然陷入霧霾之際，2024年初出現了兩個「新暗示」，在官媒消失近3年的民營企業大咖馬雲1月23日「出現了」，同一天，一項緊縮網路遊戲產業的政策草案也撤掉，網路概念股普天同慶。美國時間1月23日晚間，傳出阿里創辦人馬雲與現任董事局主席蔡崇信大買自家股票，讓阿里在美股大漲7.85%、收在74.02美元，1月24日，阿里在港股也大漲7.32%、收在72.6港元。全球媒體都在關注馬雲是否能重回第一線，2月6日、阿里最新財報發布前夕，阿里在港股大漲近7%，連帶拉抬其他網路電商概念股一起爆發，可見其影響力。同樣在關鍵的1月23日，中國「網路遊戲管理辦法（草案徵求意見稿）」在官網上消失了，原本打算緊縮網遊登入頻率與課金的政策，在一個月前宣布時，造成騰訊、網易這兩家公司的港股市值蒸發近5000億港幣，政策一撤，遊戲股午盤瞬間拉回、整體漲幅高達4%。中國房地產近來不斷傳出資金斷鏈等問題。（圖／陳曼儂攝）事實上，中國前年解封後，經濟及股市表現幾乎是每下愈況。台商向CTWANT記者提到，拉動中國經濟「三駕馬車」的出口、消費、投資，目前都不是太好，新冠封城嚇跑外資，而過去對民營企業友好、採取溫和務實派的李克強在2023年突然去世，「感覺很不吉利。」股市腰斬、房市暴雷、地方債務危機，讓北京當局下猛藥，去年陸續推出多項財政刺激措施，包括增發人民幣1兆元、約新台幣4.4兆元的國債、提高赤字、提前下達地方債新增限額等，短短四個月內兩度降準，也是過去三年來第七次全面降準，並增加對中小型民營企業，以及農業相關部門的金融支持。2023年中國股市已比2021年腰斬、市值消失6兆美元，至今還沒有恢復跡象，官方表示去年GDP成長5.2%、突破126兆人民幣，但因人民幣兌美元匯率一年貶值4.9%，《日本經濟新聞》中文網把數字改美元計算時，反而下滑0.5%，赫然出現29年來首次負成長。另一投資圈台商說，「問題是『沒有信心』」，政策灑錢只是應急、沒解決根本問題，民間經濟除了消費還有製造，如果對未來沒信心，錢就只會壓在家裡的床墊下，政府放再多水也只是先填補虧空，對後續成長沒有幫助。大陸央行近來不斷釋出利多消息，希望讓資金流動。（圖／新華社、中新社）「穩定市場信心是目前的工作重點。」中國人民大學國家金融研究院院長吳曉求說。而大陸網路科技業能否重返經濟火車頭，成了業界觀察的重點。中國在1978年改革開放後經濟大幅成長，開始放資源給民間企業，網路巨頭成為經濟火車頭，要從2013年說起，以微信聞名全球的騰訊創辦人馬化騰，以及中文搜索引擎百度創辦人李彥宏，第一次當選全國人大代表和政協委員，象徵著民間人士能參與政治的最高權力。2015年的兩會上，馬化騰提交「互聯網+」議案，同年12月在浙江烏鎮舉辦的第二屆世界互聯網大會，大陸國家主席習近平親自出席致詞，同場出席的蘋果、微軟、思科、高通等全球高科技代表都戴上翻譯耳機，因為主場說中文。2018年，馬化騰和李彥宏還連任人大代表。那是大陸網路科技產業的黃金歲月，當時全球都知道中國BAT、搜索引擎百度、電子商務的阿里巴巴、及社交媒體的騰訊，中國GDP持續每年以7到8%的高速成長。然2020年起，風雲變色。政府開始針對網路巨頭進行反壟斷調查，騰訊的遊戲產業被官媒點名批評，阿里巴巴收巨額罰單，旗下螞蟻集團上市叫停，馬雲淡出群眾視野，滴滴則從美國紐交所退市。馬化騰在2020年以身體健康為由，請假未出席兩會。「2023年的全國政協人大代表中，騰訊的馬化騰、百度的李彥宏，還有聯想楊元慶、網易丁磊、京東劉強東都被『除名』。」在大陸經營30多年的台商向CTWANT記者提到。如今，要繼續打壓科技巨頭或是放手，阿里能否再度活躍於市場的第一線，將是重啟網路經濟的第一顆風向球。全球都在關注，今年3月4日、5日兩會將釋出的經濟新走向。
泰房爆買潮1／愛莉莎莎眼中購屋天堂「台北房價1/5」 淪小紅書「退坑血淚」影片主角
「待在泰國一個月，愛上這邊的溫暖、自由、繁榮，還有美食，重點是房價很便宜！」有百萬粉絲的YouTuber愛莉莎莎4日在臉書公布，在曼谷的Icon Siam（綜合商城「暹羅天地」）買了一間預售屋，房價只有台灣的五分之一。此文立刻獲得6千多個讚、1400多篇留言，不少黑粉質疑她炒外國房產不是居住正義，但也很多粉絲詢問要怎麼到泰國購屋。在愛莉莎莎買屋前，台灣就出現一波「買泰」代銷代辦公司，趁2022年飛彈穿越台灣上空的「亡國感」後，找來藝人和網紅代言，拍泰國旅遊買屋影片，坊間還有飛泰看屋、吃米其林的三天兩夜三萬元行程團，CTWANT記者以買家身分詢問其中一間，房仲向記者力推「市中心200萬泰銖」小坪數商品，「一般上班族都租的起、賣很快」、「要盡快來看房！」網紅掀起「小資族泰國買房」熱潮之際，在台灣年輕人間爆紅的大陸社交平台「小紅書」卻湧現大量的泰國買房退坑血淚影片，「我再也不會在泰國買房子了，出租全是坑」、「泰國房子沒有接盤俠（下一個倒楣買家）」、「泰國房產值得買嗎？一年沒住費用驚人」。泰國是國際觀光勝地、很多中國投資客早就炒過一波房地產。（圖／翻攝IconSiam臉書）CTWANT記者觀察，小紅書上的退坑買家，當初也是從「泰國房產好便宜」入坑的。這一波大陸人到泰國買房多在2016年到2018年間，當時中產階級手頭閒錢多，興起一波翻天覆地的海外爆買潮。記者在北京、上海等城市親眼見識到多場海外房地產展，裝潢比華麗，場場爆滿，不只「人傻錢多」的中國大媽，年輕人也不少，想移民的就詢問歐美紐澳國家，想給子女國際級教育的，會看向越南、泰國和馬來西亞等低門檻商品，中國甚至有海外購房應用程式「有路」（Uoolu），2017年時，八成活躍用戶為20至39歲間的年輕人，不去現場、手機上就能炒房。直到2020年新冠疫情爆發，這波海外購房爆買現象也喊停，封城後人和錢出不去，泰國經濟也遭重創，觀光產業不振，不少基礎建設停擺，建商資金斷鏈出現爛尾樓，代租代管業者攜款跑路等，讓中國買家鞭長莫及，直到2022年解封後，買家出國「面對現實」，慘狀才一一上演。像小紅書上「Luke的行走日記」提到，他朋友2019年花38萬人民幣、約164.8萬新台幣，在曼谷離市中心22公里、買了間約7坪的房子，後來碰到疫情出不了國，直到2023年4月才看到房子，他想賣掉，但房價只剩28萬元人民幣，若急著出手等於要虧掉43.38萬新台幣，還不包括稅費和裝潢維修。小紅書上有大量的勸退泰國房地產和拋售影片，但也有新一批投資客躍躍欲試。（圖／取自小紅書影片截圖）去年10月來台灣遊玩的中國籍網紅Sean，長期住在泰國清邁，在YouTube頻道上以「Sean的世界TV」為名，擁有約45萬名粉絲，很多影片就是勸退。Sean提到，泰國歡迎觀光客，但「希望你來了、花了錢就走」，不希望外國人搶當地人的資源，會有區別對待。Sean在其中一篇提到，友人花了260萬泰銖買了清邁的別墅，裝潢和改建再多花100萬泰銖，打算生孩子長住，但一年後發現水土不服，加上工作難找只好回中國，房子斷斷續續租給幾組房客，四年後打算賣掉才發現屋頂牆壁漏水壁癌、雜草叢生等賣不掉，花了大筆錢打掃和維修，最後只能賣230萬泰銖。更慘的是遇上海外購房糾紛的買家。這類案件給了律師業新商機，泰國文華會計律師事務所在2023年特別招兵買馬，找人做短影片，在小紅書和微博上開課，表示還沒交屋過戶，都可以退回房款，若錢交完房仲跑了，就要報警成為詐欺刑事案件，要在事發3個月內報案，「泰房糾紛案，越早起訴拿回房款的機會越大，不要讓付出去的錢打水漂。」泰文華律所的影片多次提醒。台灣投資人也碰到一樣問題，約十年前，有不肖房仲以「買房比買包還便宜」、「交屋前就能轉賣給大陸投資客」、「獲利十倍」等說法，帶著4、50位投資者到曼谷買了2、300間房子，房價約3到5百萬泰銖，因無法轉手賣掉，加上建商提早完工、要馬上付尾款，難向泰國貸款，結果有的房子被建商沒收，台灣買家求助無門。近來台灣又出現許多泰國代辦地產與租賃公司，專家建議還是要找大型、有信譽的業者。（圖／翻攝自德寶地產臉書）疫情過後，不少公司從泰國房產退場，兩岸買家不少淪為「海外地產孤兒」，台灣做泰國房地產最積極的德寶地產逆勢接手、幫他們解決問題，該公司創辦人李維鑫曾透露，這讓他從原本一間小加盟店，變成目前泰國房產仲介的第一把交椅。現在若能逢低買進，究竟是能撈到便宜，還是被當韭菜割？只能說，海外置產風險大，不得不小心。
外銷訂單持續低迷…國際大單看不到 Q2出口恐比首季還要差
隨著外銷訂單持續低迷、國內廠商看不到國際大單，學者認為，第2季出口狀況恐怕比第1季還要差。中央大學台經中心執行長吳大任表示，甚至第2季每月面臨出口300億美元保衛戰。他更擔心，部分中小企業因出口衰退營收減少，但升息與各項支出成本卻增加，財務出現問題引發倒閉潮。財政部資料顯示，第1季出口金額977.5億美元，年減幅度19.2％，創14年以來最大跌幅。財政部預計明（８）日將公布4月進出口情形，預估出口值在332億到340億美元間，年減幅度達18到20％；學者認為第2季出口還未有好轉跡象，甚至可能表現還不如第1季，呈現季減情況。吳大任不看好第2季出口的3大原因，首先是美國5月繼續升息1碼，累計利率增加5個百分點，美國家庭消費能力持續下降當中。其次，目前通膨情況與1980年代石油危機最大不同點在於，當時美國進口金額大約3000億美元，現在是3兆美元，如此受衝擊的不單是美國本身的企業，而是出口到美國的國家，包含台灣。就外銷訂單來說，吳大任指出，去年最好的時候，單月外銷訂單甚至有600多億美元，反映在出口上，每月金額約400億美元；3月外銷訂單僅400多億美元，依此來看，第2季出口單月恐怕面臨300億美元保衛戰。台經院邱達生研究員表示，2024年要舉行國際重要運動比賽「巴黎奧運」，按照道理來說現在應該要有奧運商機，應開始對機能衣等產品下單，惟紡織業透露，奧運訂單相當不明朗，商機尚未顯現。另外，由於歐美利率太高，民眾不敢消費，即使下半年有蘋果新機等消費題材，恐怕不太亮眼。吳大任擔心，如果企業營收下降，但投資機器設備的利息、廠房租金持續增加，中小企業恐怕會出現「資金斷鏈」、「財務危機」，甚至引發倒閉潮，政府應要相當關注。
《平均地權》綠大老也跳腳 呼籲土融鬆綁、法案暫緩實施
新內閣走馬上任後，加緊腳步研議《平均地權條例》子法，中華民國不動產開發公會全聯會理事長楊玉全十萬火急表示，《平均地權條例》修法案在「景氣差，市場冷」的情況下強勢通過，現已有中小型建商撐不下去，馬上就會有倒閉潮出現，呼籲儘速鬆綁土融管制，並暫緩實施《平均地權條例》。內政部長林右昌已宣告4月將完成《平均地權條例》子法與施行細則，預計最快上半年會正式實施法案，修法後對於建築業多項不利，楊玉全今(4)和台北市不動產開發公會理事長陳勝宏及名譽理事長陳春銅、新竹公會理事長朱彥龍同台發聲，呼籲政府應重視建築業土地融資當前面臨問題，力求維持產業穩定。「經濟已這麼不好，政府還下重手打房，房地產百工百業占GDP相當比重，打趴房地產，經濟成長率勢將下修！」陳勝宏指出，執政黨縣市長敗選，也非高房價單一因素造成，現在政府猛打房對選票也沒幫助，且房價也打下不來。陳勝宏同時也是民進黨綠色友誼連線掌門人，由於業界反彈，多次向政府建言，政府都不理，如今新內閣上任，陳勝宏說會再爭取溝通，為業界發聲，建議鬆綁信用管制，暫緩實施《平均地權條例》，「若新內閣願意聽，將會進一步提出完整建言。」(左起)新竹公會理事長朱彥龍、不動產開發公會全聯會理事長楊玉全、台北市不動產開發公會理事長陳勝宏、名譽理事長陳春銅。（圖／林榮芳攝）陳春銅無奈地說，建築業只是加工業，現在土地成本、營建成本高，缺工問題也沒解決，房價沒有下跌可能，這段時間房市一定觀望、遲緩，結果政策一波波打下來，首當其衝是中小型建商，因此建請適度檢討現行不動產信用管制措施和《平均地權條例》修正案。向來與執政黨關係密切的楊玉全也提出建築業5大難題，要執政黨三思後行，「不要坐在辦公室訂政策，多出來曬曬太陽。」第一，融資額度嚴重緊縮，形同資金斷鏈。目前土融最多只能貸到5成，其中1成還要等到動工才能核撥，等於建商購地至少要準備6成以上自有資金。在擔保品已十足設定抵押並綁信託下，金融政策還對營建產業如此苛刻，造成產業資金斷鏈，影響促進地利動能。第二，不合理的動工期限要求，簡直不知民間疾苦。目前土融要求18個月內一定要動工，實務上有的銀行甚至只給1年期限。就算不談整併其他土地，建案從購地至取得建照開始動工，都要經過許多冗長的行政程序，如果再涉及都市計畫變更、都市設計審議、環境影響評估等事項，18個月內就要動工簡直是天方夜譚。第三，變相抽取銀根、調高利率。如果沒有在一定期限內動工，銀行就要逐步收回貸款，在沒有外在不利因素下，卻要抽取銀根，並且又採階梯式逐年加碼計息，讓中小型建商資金吃緊，成本增加。第四，新規溯及舊案，衝擊產業正常營運。央行是在110年12月17日限制土融最多貸至5成，但是之前已核貸舊案超過央行新規定5成者，若要展延，原貸款成數最長只給1年的調整期，若未動工即須償還成數差額，等於抽取銀根，讓建商原本規劃之財務計畫驟然出現缺口，嚴重衝擊正常之營運計畫。第五，大者恆大，不利競爭。中小型建商目前的融資條件劣於大型集團建商，利率皆較大型建商高出兩碼以上，貸放成數亦較大型建商減少1成，並要求自籌資金需全數到位。建設公司以中小型建商居多，這樣的金融政策等於讓大型集團建商在市場上享有融資優勢逐漸寡佔化，除了不利競爭外，消費者更是減少議價或選擇產品的空間。楊玉全呼籲，建商是生產者、加工者，並不是炒房者，但是每次政府要打炒房，卻直接波及開發商，建築業在銀行的逾放比只有0.05%，相較之下，國銀整體貸款同期約0.16%，呆帳比率遠高於建築業。央行與金管會不應組成國家隊連手砍斷中小型建商資金鏈！不合理的土融管制應速改善。
央行總裁看房市 預計明上半年「軟著陸」
中央銀行15日將舉行今年最後一次理監事會，市場預測，本次升息半碼，且為央行本波最後一次升息。央行總裁楊金龍（見圖）12日在立法院時表示，台灣的通膨控制得宜。（圖／黃世麒攝）中央銀行周四（15日）將召開年終理監事會，是否再祭房市管制措施，受各方關注。央行總裁楊金龍昨日在立法院表示，房市成交量已下來，通常是量先行，價才會行，他希望房市能夠軟著陸，但軟著陸要有一些時間，「明年是關鍵時刻」，上半年就會看到軟著陸。本周是今年最後「超級央行周」，美國、歐洲、英國、瑞士等地央行將陸續拍板最新利率決策，可能在24小時內密集升息。央行也將在美國聯準會公布利率決策後不到12小時，跟進召開理監事會，由於這是楊金龍本屆總裁任期內最後一場理監事會，更添市場話題。原本外界預期央行將再升息半碼（0.125個百分點），維持緊縮步調到年底，但隨著美國10月消費者物價指數（CPI）年增率有感下降，聯準會有望由鷹轉鴿，且台灣通膨同樣轉緩，市場上已傳出央行可能「暫停升息」的聲音。楊金龍表示，升息與否，一是看通膨率，二是看在全球經濟成長放緩之下，台灣受影響程度有多少，如果明年CPI在2％以下，應該是可以接受。對於房市管控態度，根據今年六都前11個月買賣移轉棟數推估，全台今年不動產的交易量將落在32.45萬棟、年減6.8％，是近6年來房市交易量首度衰退。央行先前曾說，全球主要央行持續升息，且經濟有下行風險，加上10月金融市場動盪，自然影響民眾購屋態度。楊金龍表示，希望房地產能軟著陸，不過軟著陸要有一些時間，他個人認為，明年是關鍵時刻，上半年就會發生軟著陸。但中華民國不動產開發商業同業公會理事長楊玉全認為，政府為了選舉加碼打房，將造成房地產軟著陸的困難性。10月國銀建築貸款餘額達3兆4203億元，逾放比率僅約0.08％，遠低於整體貸款逾放比。楊玉全直言，房地產原本如同健健康康的人，現在已被整到奄奄一息。楊玉全強調，房地產正面臨工料雙缺，待俄烏戰爭結束後，重建商機湧現，國際原料會更稀缺，加上總體經濟持續看衰，將影響房巿前景。令楊玉全感到無奈的是，政府持續加重稅負、推出金融政策讓開發商資金斷鏈外，內政部積極推動《平均地權條例》修正案要趕在立法院本會期三讀通過，提升打房力度，「不要說是軟著陸，未來房地產恐被打趴在地上不能動了！」
圍堵爛尾樓2／行庫禁令傳「預售也自備5成」 建商氣炸「斷人活路」
大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓發生，業者大都老神在在，認為是既有作法，無實質意義；不過，房市專家胡偉良卻十萬火急告訴CTWANT記者，因為他已接獲消息，「行庫將擴大解釋，預售案也擬要建商先存5成自備款入專戶」，若真實施，將使本來資金正常的建商陷入「資金週轉不靈」，恐引爆更多的爛尾樓發生。日前，新北市「凱旋大苑」驚傳停工，使得各界對「爛尾樓風暴」疑慮升高，大行庫隨即在8日對建商發出5道管制令，建商看了卻一頭霧水。東龍不動產董事長王棟隆就說，第1、2條，過去雖沒有強制一定要「信託」及建經公司簽署「續建承諾」，但9成9的建案都有，因為只要跟銀行承作土建融，沒有這兩項不會放款。大型行庫日前祭出5道禁令嚴控土建融貸款圍堵爛尾樓（圖／報系資料庫）第3條規定先建後售建商必須有5成自備款先存入銀行專戶。東泥建設執行副總梁景清表示，建商向銀行融資5成後即動工，再以他案土建融貸款等其他資金來源完成興建，槓桿玩太大、資金週轉不靈即可能倒閉，因此行庫現在強制先建後售的建商要先存入一半自備款，讓建商不能隨便挪移資金，以案養案。不過根據591新建案統計，2021年全年總銷1.7兆元，其中預售屋推案量為1.4兆元、新成屋為2812.1億元，8成以上建案都是預售，況且採先建後售的多是口袋較深的建商，因此業者認為這項規定是多此一舉，影響不大，即使第4條的預售款項必須先撥入銀行專戶，也都是現在進行式。王棟隆就說，現在預售本來就都是請客戶將訂簽開、工程款匯到專戶，專款專用，建商不得隨意動用，當建案產生相關費用或每一期工程進度結束，必須經過建經公司審查和信託銀行同意才能動撥，「向來都是如此。」房市專家胡偉良拿著9日剛收到的核貸通知書，白紙黑字已經要求建商須先匯5成自備款，他說現在銀行以擴大解釋，不只先建後售案，連預售案也都需要先存一半自備款，讓他相當生氣。（圖／胡偉良提供、CTWANT資料室）再回看管制令第5條，建商與銀行往來本來就會考量信評，王棟隆忍不住脫口而出，「這根本都是脫褲子放屁！」況且交屋爭議很難判斷，消費者眼中風評不佳的大建商，在銀行放款中或許是好客戶，難道銀行未來就不放貸嗎？令人打上問號。大家對於5大管制令的結論是，「只能預防未來，對於目前建案已銷售，正處資金困難、開工有問題的小建商，根本沒有預防爛尾的作用。」「宣示意義似乎大於實質意義，只是讓人民知曉政府、行庫有在關注爛尾樓的問題而已。」不過有一個人態度完全不同，品嘉建設創辦人胡偉良這兩天卻是氣得跳腳，因為他9日收到的核貸通知書，他經手的危老合建預售案被要求要動撥前必須匯入5成自備款，「我們今年推案量達百億，信用良好，但好幾間銀行已經透露，行庫擬將第3條自備5成的規定擴大到所有的預售案件，等同『全殺』，那災情之慘重將不堪設想，我覺得非常不可思議。」胡偉良補充說，假使一個案子工程款總需求15億元，銀行借10億元，建商自籌5億元，手上有10個案子，就得自籌50億元，「有50億，我就退休不幹了。太離譜了，以前從來沒有的事。」探究目前盤售案、爛尾樓建案發生的原因，主要多是營造成本攀升，擠壓建商獲利空間，造成入不敷出，影響資金流通所致，大環境因素難避免，但又碰上國內打炒房限縮銀根，一下子勒緊了建商脖子，斷絕金援，反而使建商資金鏈斷鏈加劇而倒閉，如今房市交易已趨緩，行庫又做無益之舉，讓胡偉良痛批，「行庫才是製造大量爛尾樓的禍源，這樣下去房地產真的會完蛋！」行庫5道禁令對於已預售、正在興建的案子，沒有任何預防爛尾的助益，反遭建商痛批使資金斷鏈加劇，爛尾樓的狀況將更嚴重。圖為2018年基隆市七堵區一件預售案爛尾樓。（圖／報系資料庫）