賣厝阿明
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以後老房會變外勞接盤？ 專家直言很殘酷：但可能正在發生
隨著勞動部擬引進印度移工入台，社群也掀起對外籍移工的討論，有網友好奇，台灣老屋這麼多，「有沒有可能以後老房都變成外勞接盤？」對此，房地產部落客「賣厝阿明」表示，有可能，而且這個現象已經在發生了。阿明在粉專「賣厝阿明 知識+」指出，台灣少子化嚴重，年輕人越來越少，老年人越來越多。很多老舊公寓、透天厝，年輕人不願意住（沒電梯、管線老舊、格局不符現代需求），賣又賣不掉；與此同時，台灣的外籍移工人數已突破75萬人，其中不少人在台灣工作多年，甚至已經拿到永久居留權或歸化台灣籍。當台灣人不願意接的老房子，外籍移工願意接，這個場景，正在真實上演。阿明提到，根據內政部統計，外籍配偶（含歸化）購屋比例逐年上升。雖然絕對數量還不高，但成長趨勢明顯。房仲業者也觀察到，近年來有不少外籍移工、外籍配偶開始在台灣購屋。他們買的不是蛋黃區的新大樓，而是蛋白區的老公寓、老透天等，這些台灣年輕人不願意住的房子。「不是外勞要來搶你的房子，是你不想要的房子，他們願意接手。」阿明說明，外籍移工之所以想在台灣買房，第一是長期在台工作，需要穩定住所，很多外籍移工在台灣工作5年、10年甚至更久。與其一直租房子，不如買一間便宜的，每個月付的房貸跟租金差不多；第二，部分外籍移工取得永久居留權或歸化台灣籍後，開始真正把台灣當成「家」。買房是落地生根的第一步；第三，老舊公寓、偏鄉透天，總價可能只要200至500萬。這個價格，對於月薪3到4萬、夫妻雙薪的外籍家庭來說，是負擔得起的。台灣人不買的老房，對他們來說是「可以成家的選擇」。而哪些房子可能被「外勞接盤」？阿明預測，以下幾種類型的房子，未來可能越來越多的外籍買盤：老舊公寓：沒有電梯、屋齡30-40年，台灣年輕人不想住偏鄉透天：距離市區遠、生活機能差，台灣人買了也難轉手工業區周邊：外籍移工集中區域，就近購屋需求強總價300到500萬的低總價產品：台灣人看不上，但外籍家庭負擔得起阿明認為，外籍移工在台灣買房會有幾個影響，首先，老房子不會沒人接，只是接的人不一樣。以前大家擔心「少子化，房子賣給誰？」現在看來，外籍移工可能成為老房市場的新買盤；第二，房價兩極化會更明顯。蛋黃區新大樓，台灣人搶、價格持續創高。蛋白區老房子，外籍買盤接手、價格可能穩定但不會大漲。無人問津的老房，還是會繼續空著，甚至被市場淘汰。阿明強調，這不是「外勞來搶房」，是「台灣人不買的，他們願意買」。這不是零和遊戲。外籍買盤進場，不會讓台灣人買不到房，因為他們買的，本來就不是台灣人想買的類型。阿明坦言，「以後老房都變成外勞接盤」這個想法很殘酷，但可能正在發生。台灣人不願意住的老舊公寓、偏鄉透天，總價低、條件差，但對長期在台工作的外籍移工來說，是負擔得起的「家」。這不是外勞來搶房，是台灣人不買的，他們願意買。市場不會消失，只是買賣的人不一樣了。與其擔心「房子賣給誰」，不如想清楚「你的房子，是哪一種類型的？」2026裝修新制 先申請才能開工？ 國土署回應了蘋果智慧眼鏡來了！ 傳4種款式比拚Meta、華為獨家／找得獎設計師 砸430萬裝潢 慘打掉重來
國稅局嚴抓非自住！ 連超商發票、社區門禁都要查
想省下400萬房地合一稅免稅額，光靠掛名戶籍與製造空屋水電紀錄已行不通。國稅局現已採取「偵探式」查核，納入超商發票、門禁紀錄與管委會訪查以辨別居住事實。賣厝阿明提醒，誠實申報才是避險良方，切莫心存僥倖。生活痕跡成為課稅關鍵過往許多民眾認為，只要將戶籍遷入並定期回空屋開燈、開水龍頭製造水電度數，就能符合房地合一稅自住滿6年的免稅門檻。然而根據賣厝阿明粉專分享，國稅局現在的查核手段已如同偵探般精細，不再僅止於帳單數據。宏國德霖科技大學不動產經營系副教授黃志偉指出，曾有案例因名下擁有多處房產，在申請免稅額時遭到嚴格審查。國稅局除了要求提供基本帳單，甚至進一步追查住家附近超商的消費發票、汽機車進出社區的門禁紀錄，甚至連倒垃圾的頻率都列入考量，目的就是為了確認申請人是否真的有「居住事實」。法律責任讓隱瞞難度大增在查核過程中，社區管委會的角色也變得至關重要。國稅局會直接發函詢問管委會，確認特定住戶的實際居住狀況。黃志偉教授解釋，雖然部分管委會可能擔心得罪住戶，但若提供不實資訊，恐涉及《稅捐稽徵法》第43條的「幫助逃漏稅捐」罪名。在法律責任的壓力下，多數管委會皆會據實以告。賣厝阿明特別強調，不要期待管委會能幫忙隱瞞，因為國稅局查稅的力道早已超出一般人的想像，管委會必須依法配合調查。「這族群」成稽查首要目標名下擁有多間房產的族群是國稅局重點關注的對象。許多投資客的策略是買房後閒置六年，不出租也不入住，企圖以此領取400萬免稅額，並對超過部分適用10%的低稅率。但賣厝阿明指出，國稅局對此會嚴加質詢，認為若無居住行為，就不能自稱為「自住」。這種投資客與國稅局之間的稅務攻防，目前明顯由官方佔據上風，任何試圖鑽漏洞的行為，在嚴密的查核網下都顯得漏洞百出。違規出租風險高另一種常見的風險在於「假自住、真出租」。部分房東要求房客不要報稅，以為能藉此維持自住優惠身分。黃志偉教授對此發出警示，現代房客對自身權益相當了解，一旦發生糾紛或為了稅務補償提出檢舉，房東不僅要補繳原本的房地合一稅，還得面臨額外的罰款。賣厝阿明提醒大眾，出租與自住的稅務認定水火不容，民眾應在兩者間明確抉擇，切勿抱持「兩邊都要」的僥倖心態，否則最終可能落得得不償失的下場。誠實申報為上策面對國稅局比房仲查產權還仔細的態度，賣厝阿明建議民眾應以誠實申報為核心。若確實符合自住條件，平時應有意識地保留各類生活痕跡，包括住家周邊的消費紀錄、外送訂單或社區出入憑證，以作為有力的居住證明。特別是多屋族更需謹慎，因為名下房產越多，被抽查的機率就越高。總結而言，房地合一稅的優惠旨在鼓勵長期自住，若想合法省稅，誠實居住並保留完整的生活紀錄，才是最保險的做法。行政院宣布「28項貨品」 降稅措施延長至9/30網拍千萬不繳稅！ 被罰456萬仍不甩 她遭管收後悔了茶壺裡的房市風暴？ 專家示警「這群人」：才是未爆彈
茶壺裡的房市風暴？ 專家示警：「這群買房族」才是未爆彈
近年政府與央行持續祭出打炒房政策，從信用管制到稅制改革，力圖抑制房市過熱。然而，在政策持續收緊之下，市場氛圍已由過去的熱絡搶購，逐漸轉為觀望保守。民眾普遍感受是「房價未明顯下跌，但購屋門檻卻不斷提高」。房地產部落客「賣厝阿明」表示，許多人都詢問「房市會不會崩？」他示警「這群買房族」才是未爆彈。房地產部落客「賣厝阿明」1日在《賣厝阿明 知識+》粉專上指出，目前房市狀態猶如「茶壺裡的風暴」，表面平靜，實則壓力正在累積。他分析，真正的風險並不在早年進場的購屋族，而是近5年內才買房的族群。相較之下，5年前進場者因取得成本低，房價漲幅多已覆蓋貸款金額，即使面臨市場修正，仍具備較高抗壓性。阿明寫道：「這些屋主進場成本低，房價漲幅早已超越貸款金額，就算現在賣不掉，降價賣也不會虧。他們是安全的，不是風暴。」5年內買的人 才是真正的壓力鍋反觀近5年進場者，多半在房價高點購入，加上貸款成數偏高，且面臨利率上升壓力。一旦寬限期結束，本金與利息同步上升，財務負擔將顯著增加。此外，隨著新青安等政策紅利逐步退場，購屋族原有的補貼與優惠減少，使壓力進一步放大。他點出關鍵：「當政策紅利退場，現實壓力浮現，這種氛圍會導致心態疲憊。一旦心態崩盤，就可能放手躺平。」專家強調，房市風險不僅來自資金面，更關鍵在於「心理層面」。當購屋者面臨房價停滯、轉售困難與還款壓力增加時，心態可能從「持續支撐」轉為「選擇放棄」，他說：「5年內進場的人，是市場最脆弱的一群。他們的壓力不是現在，是寬限期結束後、政策退場後、心態崩盤後。」進而導致違約與法拍案件增加。不過，目前房貸違約率仍維持在極低水準，全球最低0.08%，短期內不會爆發法拍潮。但未爆彈仍在醞釀中，「茶壺裡的風暴，悶著悶著，總有一天會炸開。 只是不知道炸開的時候，是鍋蓋彈開，還是整鍋翻掉。」他寫認為「2021年以後」買房的這群人，才是真正的房市未爆彈：「5年以前買房的人很安全，5年內買房的人才是真正的未爆彈。政策紅利退場、寬限期結束、心態崩盤...這三件事，才是房市真正的考驗。」未來市場是否出現明顯變化，將取決於利率走勢、政策調整與購屋者信心。隨著寬限期陸續結束，市場將迎來真正考驗，購屋族需審慎評估自身財務狀況，以因應可能出現的風險變局。 黑天鵝再現！ 永慶葉凌棋嘆：股房「川哥」說了算油價一噴！ 房市直接被「利率鎖死」專家：台灣正進入三凍狀態賴正鎰揭房市3大關鍵字：能把20坪做到像30坪、誰就有市場
3770家營造業歇業！ 專家：房市還沒崩「蓋房的先崩了」
自2020年底以來，中央銀行累計七波房市管制政策，雖然全台房市價降溫，但房價仍堅毅不搖。然而，房地產部落客「賣厝阿明」指出，房市還沒崩，蓋房的先崩了，2025年全台營造業歇業家數衝上3770家，創近四年新高，「公司解散、撤銷、廢止」也達3437家。阿明今（5）日在《賣厝阿明 知識+》粉專上發文「房市還沒跌，蓋房的先倒一片！」阿明分析，過去房市火熱，營造廠仰賴高週轉模式運作：工程款先墊、材料先買、工資先付，驗收後才請款，現金流緊繃。然而近期房市交易量縮、建商踩煞車，第一線營造廠立即感受到「沒案可做」的現實。尤其中小型營造廠，利潤本就薄，工期拉長、追加成本無法轉嫁，資金鏈瞬間亮紅燈，「很多合約根本沒把這些風險寫進去，最後只能承包商自己吞」。此外，「土方之亂」也來湊熱鬧，他表示「土方之亂」與地方抗議、環評卡關也加劇壓力。工程停一天就是一天損失，工人薪水、機具租金、銀行利息都不停。成本也沒在客氣，鋼筋、水泥、砂石這幾年漲翻天，很多工程早在成本還沒漲的時候就簽約了，現在蓋的是「高成本的房子，收的是低成本的錢」。阿明指出，有營造廠主管嘆氣說：「現在很多工程不是賺不到錢，是做越多虧越多。」他表示這波退場的，幾乎都是中小型營造廠，「大型集團資金夠厚、銀行關係也好，還能接到公共工程或大建案，勉強撐著」。但中小型廠商則面臨授信困難、週轉吃緊，退場潮明顯，產業正朝向「集中化」，大廠愈來愈大、小廠愈來愈少。阿明提醒，房市還沒崩，但營造業的倒閉潮將影響建築供應鏈與金融體系。當中小營造廠消失，誰來蓋房、完成交屋？銀行手中的土建融授信可能變呆帳，金融風險也隨之升高。從整體角度來看，房價穩定的假象背後，是產業鏈的警訊：「房市還沒崩，蓋房的先崩了。這波到底誰撐不住？」桃園豪宅再創天價！ 青埔「耑鑄」每坪75.4萬刷新紀錄六都移轉連3年收黑！ 「這縣市」逆勢奪冠 台中量縮最明顯央行打炒房奏效！ 董瑞斌：支持維持信用管制
房子1個月就成交「買家竟是臨演」 他曝賣房陷阱：房仲低價套利
「房子上架不到一個月就成交，原來是中了圈套！」新北市一位屋主最近經歷了一場宛如電影情節的售屋詐局。他委託房仲出售一間20年華廈，原本慶幸遇到神速成交的「神隊友」，事後卻驚覺，那對出價爽快的年輕情侶買家，竟是房仲安排的「臨時演員」。更令人憤怒的是，這間「已售出」的房屋，不久後竟被同一房仲以更高價格重新上架轉售，屋主才恍然大悟自己並非運氣好，而是掉進了精心設計的「低價套利」陷阱。「掛人頭」黑幕：先卡位，再轉賣的快錢遊戲房地產部落客「賣厝阿明」今（12）日在《賣厝阿明 知識+》粉專分享這起案例，揭露了房仲業少數不肖分子的黑暗手法，在業內被稱為「掛人頭試單」或「假買家製造成交氛圍」。資深房仲業者透露，此類操作的核心目的有二：一是「自己吃掉再賺一手」，二是「演出成交穩住委託」。阿明指出，操作流程通常如下：當不肖房仲發現屋主開價低於市場行情，或預期短期內價格看漲時，便會找來人頭買家（如親友、員工或臨演）假意出價簽約。此舉能立即「鎖住房源」，阻斷其他真實買家或同業接觸的機會。隨後，業者便在短期內（有時僅數週）尋找真正的買家，以更高的價格轉手賣出。中間的價差，加上原本的服務費，便成為不肖業者輕鬆入袋的「快錢」。對屋主而言，則是白白損失了應得的房價，且因已簽約而難以追究。法律紅線：不只違反倫理，更涉詐欺與背信這類行為絕非遊走灰色地帶，而是已明確踩踏法律紅線。法律專家指出，若人頭買家與房仲從未有真實的買賣意圖與履約計畫，其合約目的在於欺騙屋主以低價出售，並從中謀取不當利益，已可能構成《刑法》的詐欺罪。此外，房仲身為受託人，本應為屋主的最大利益服務，此舉明顯違反忠實義務，也可能涉及背信罪。在行業管理規範上，此行為嚴重違反《不動產經紀業管理條例》，主管機關可對業者與經紀人處以重罰，甚至吊銷執照。更重要的是，這種「假成交」製造了不實的市場交易紀錄，扭曲了真實的房價行情，破壞了市場資訊的透明與公平。如何識破「演出」？屋主自保的關鍵警訊對於信任專業的屋主而言，要如何避免成為黑心劇本的主角？專家建議，在銷售過程中應密切留意以下異常跡象，這些可能是「假買家」的破綻：買家行為異常：對房屋細節、屋況、社區管理幾乎不聞不問；出價過程過於爽快，完全不加思索；對於交屋日期、貸款條件等一切配合賣方，缺乏一般買家應有的謹慎與磋商。簽約流程詭異：房仲不斷催促盡快簽約，以「買家很急」、「怕被搶走」等理由壓縮屋主思考時間；對於買方背景資訊（如職業、購屋目的）交代模糊，或提供的資料經不起簡單查證。售後市場監控：簽約後，屋主可不定時上各大房仲網站搜尋自家地址。若發現該物件在短時間內（特別是完成過戶前）竟由同一或不同房仲業者重新廣告銷售，且售價明顯提高，這就是最強烈的警報。建立防火牆：信任，但必須驗證此次事件引發網友熱議，不少人感慨「連買房都要考驗演技」。為了避免落入陷阱，屋主在委託售屋時，應主動建立「防火牆」：選擇信譽品牌：優先考慮擁有嚴格內部稽核制度、重視商譽的大型房仲品牌。要求資訊透明：在簽署斡旋或買賣契約前，應要求房仲提供「買方身分確認」的基本資訊，並有權知道最終簽約對象是誰。善用履約保證：透過銀行履約保證專戶進行價金保管，能確保交易安全，且流程相對公開，增加不肖業者操作的難度。房市交易金額龐大，資訊不對等始終存在。這起「神劇本」事件，再次提醒所有消費者：在追求快速成交的欣喜之餘，保持冷靜、留意細節、並選擇值得信賴的專業夥伴，才是讓資產獲得合理對價、避免淪為他人套利工具的真正保障。畢竟，房子的價值不該被演出來，而應建立在透明的市場與誠信的服務之上。簽約前仲介突告知「200萬屋主要收現」 網驚：還有人敢這樣玩讓你買不起房的「不是仲介費6%」 房仲怒吼：別把矛頭對準我們「動動嘴皮」就要拿6%？前房仲良心告白：只收1%服務費
好市多進駐台中！海線房市大海嘯 買家傻眼：被耍了？
台中海線房市這兩年被炒得天翻地覆。房地產部落客「賣厝阿明」表示，從建商、房仲到地方傳言，全都圍繞著一個關鍵字「好市多要來梧棲三井旁」。消息滿天飛，廣告狂打，建案現場甚至有人直接把「未來好市多」當成銷售主軸，讓許多買家心動、搶、追價，價格一波拉一波，海線房價宛如坐上太空艙，速度快到讓在地人傻眼。阿明5日在《賣厝阿明 知識+》粉專表示，就在上個月，市場忽然急轉直下。向來是推案機器的寶佳集團突然大降價倒貨，部分建案甚至出現「一次砍百萬」的驚人價格。這個動作讓整個海線房市瞬間緊張，外界紛紛猜測：難道建商看壞未來？還是「好市多」的傳言不可靠？直到今天，真相正式曝光。台中市政府公布好市多選址地點後，證實新店址根本不在梧棲、也不在三井旁，與過去滿天飛的預測地點完全不同。這也意味著過去一年海線房市許多建案以「好市多即將進駐梧棲」為噱頭的操作，一夕間被打回原形。消息一出，買家群組瞬間炸鍋「原來我們買的是幻想版好市多？」、「怪不得寶佳急著砍價跑貨！」、「被建商、仲介輪流洗腦，好市多根本沒在那！」、「海線房價終於要回歸正常了吧？」阿明指出，事實上，這並不是第一次出現重大公共建設被拿來當成炒房工具。他寫道：「從捷運、科學園區、百貨商場到醫院，建商與房仲最擅長的，就是用模糊、半確定、甚至完全未定案的消息，讓買方『以為』未來一定繁榮。而海線這一波就是典型案例『好市多開幕』被當成最佳置入題材，廣告寫得像已經開工，讓不少外地買家誤以為『買到就是賺到』。」但現實很殘酷。建商跑得比誰都快。價格掉得比誰都狠。真正被留下來承擔風險的，是當初「相信未來會更好」的買家。阿明強調，海線房價這兩年確實漲得太快、太誇張，漲幅甚至超越台中精華區。有專家早就提醒，支撐房價的不是在地薪資，而是投資與外溢買盤，一旦題材退燒，價格回檔速度會超乎想像。如今寶佳率先倒貨、好市多傳言破功，海線房市正式走進「信心真空期」。阿明認為有沒有崩盤？還不能下定論，但可以肯定的是：「空話題材不再能讓價格無限上漲。」他表示這起事件也為所有準備買房的人敲醒一記警鐘：「買房不能只聽建案廣告、不能只聽房仲一句『以後會漲』。題材不是基本面，建設沒有動工前都是故事。炒作越兇的地方，回檔也會越快。」他認為海線這次的「好市多問題」只是開始，後續還會有更多驗證與震盪。「真正要問的是，你買的是房子，還是買了一個夢？」台中第3間好市多「擬落腳西屯」 議員批：罔顧海線權益台中首間「海線好市多」落腳精機舊廠 盧秀燕證實了好市多上架「每年必回購」水果 婆媽搶翻：好吃！
房價不會崩盤「只會修正10%到15%」 專家嘆：血本無歸還倒貼
市場對房價走勢的觀點多元，近期有專家預估不會崩盤，還斷言只會修正10%到15%，這項說法令購屋族感到不開心，就有民眾質疑上述觀點「不切實際」，並且試算以貸款85%購屋，倘若遇到房價下修15%，不僅頭期款血本無歸，甚至還得倒貼仲介費與稅費，對此房地產部落客「賣厝阿明」直言，購屋族面臨「賠了夫人又折兵」的困境，正是當前預售屋市場最真實的寫照。預售屋買家困境阿明在臉書粉專發文表示，根據房產業者試算，如果購買2000萬元的預售屋，貸款85%即1700萬元，自備款300萬元，當房價下跌15%，房屋價值僅剩1700萬元，此時若因個人財務壓力必須出售，不僅300萬元自備款全數蒸發，還需負擔約4%的仲介服務費（約68萬元）與相關稅費，總損失逼近400萬元，可見網友的擔憂其來有自，「這種『資產變負債』的狀況，正是預售屋買家最恐懼的噩夢。」根據阿明說法，這波房市調整恰好碰上全球升息循環與經濟放緩的雙重壓力，許多在2023~2024年房市高點進場的預售屋買家，正面臨交屋前的資金壓力測試，當寬限期結束本利攤還的壓力湧現，一旦加上房價修正，恐將引發一波「獲利了結變停損出場」的賣壓。市場專家盲點阿明指出，專家們提出房價溫和修正的預測，建立在幾個關鍵假設，分別是低違約率、剛性需求支撐、建商惜售，但這些假設面臨挑戰，包括銀行業者統計顯示，2024下半年以來預售屋貸款的延滯率已出現微幅上升，雖然整體數字仍在可控範圍，但個案性的財務壓力正在累積。根據他的說法，這波預售屋買家中有相當比例是投資客與首購族，投資客著眼於預售期間的槓桿操作，首購族則是被新青安貸款吸引進場，當市場反轉向下，這兩類族群的風險承受能力最為脆弱，可能成為市場最先鬆動的環節。歷史教訓與當前差異阿明提到，對比2016-2018年的房市修正，當時主要是投資客退場與供給過剩導致價格調整，反觀當前環境更加複雜，包括全球經濟不確定性、央行持續升息、打炒房政策發酵，以及營建成本居高不下，形成一種「成本撐住房價，但需求無力承接」的僵局。他還引述房產業者說法，部分重劃區已出現投資客「平轉」求售的案例，只是數量尚未形成氣候，但若市場信心持續疲弱，這些個案可能如滾雪球般擴大，最終恐衝擊整體價格體系。政策面的兩難阿明指出，政府部門陷入兩難困境，一方面要維持金融穩定，避免房市硬著陸，另一方面又要實現居住正義，讓房價回歸合理水準，這種「既要又不要」的政策矛盾讓市場陷入不確定性，儘管央行近期頻頻示警，並要求銀行嚴控貸款成數與寬限期，但預警措施能否抵擋市場趨勢仍待觀察。他總結表示，部分專家對房價提出10~15%修正預測，或許是基於總體經濟模型的理性推估，但對個別預售屋買家而言，這是生死存亡的關鍵數字，與其糾結於預測準確度，不如務實做好風險管理，建議保留至少24個月的周轉資金、審慎評估未來收入穩定性、避免過度槓桿操作。抱病上班猝逝！ 空服員求救也沒用 「不敢請假」血汗爭議一次看空服員哀求「救護車」座艙長冷回要自費 學妹不忍全說了輝達開出「罕見職缺」 一票地產專家嗨了：閃開！我要應徵
買房砍680萬！下秒「問神明」落跑 專家揭戲劇性砍價心理
「開價1680萬，我出1000萬可不可以？」當買方霸氣喊出這個偏離行情近四成的數字時，新手房仲小林的心跳瞬間加速，彷彿看見成交獎金在眼前閃耀。然而，就在他興奮地抽出斡旋單準備填寫時，對方突然額頭冒汗、藉口「要問神明與老婆」，頭也不回地駕車離去。這幕發生在房仲現場的荒誕劇，正是無數房仲菜鳥必經的成長洗禮。戲劇性砍價 背後三層市場心理房地產部落客「賣厝阿明」在粉專上分享這位入行僅三個月的房仲，在網路論壇寫下的親身經歷，引發業界廣大迴響。資深房仲分析，這種「戲劇性砍價後逃離」的狀況，其實隱藏著深層市場心理。「這類買方通常有兩種心態」，擁有十五年經驗的陳店長分析：「一是純粹測試房仲底線，二是自己對市場行情完全沒概念。」當價格偏離行情過大時，買方自己也會產生心理壓力，擔心真的被屋主接受後無力履約。買家極端出價 盤整期市場的獨特現象實際走訪雙北房仲業者，多位店長透露這類情況在當前市場格外常見。賣厝阿明指出，當房市進入盤整期，買方容易產生「隨便出價碰運氣」的心態，尤其看到開價與實價登錄落差較大的物件時，更會想要嘗試極端出價。「最近一個月，我們店裡就遇到三組客戶開口就是七折價」，新北市一位房仲店長苦笑著說：「這種出價不僅浪費時間，更會打亂正常的價格認知。」新手房仲的專業養成之路 成交「1關鍵」資深房仲建議，新手面對這類狀況時，與其急著拿出斡旋單，不如先建立專業信任感。實務上可採取「價格錨定策略」，先向買方展示周邊類似物件的成交紀錄，讓出價回歸理性基礎。「我現在學會先觀察客戶的身體語言」，經歷過那次震撼教育的小林分享：「當出現眼神閃躲、頻繁擦汗等跡象時，通常代表其出價缺乏真實購買意願。」民俗專家的另類解讀 「問神明」掩飾猶豫不決這起案例最值得玩味的是「問神明」的脫身理由。民俗專家表示，民間確有購屋前請示神明的習俗，但通常是在下訂前尋求心靈寄託，而非在出價後作為反悔理由。這種說法反而凸顯買方對自身決策缺乏信心，需要藉助超自然力量來掩飾內心的猶豫不決。專家觀點：經驗轉化為專業養份從這場價格與心理的博弈中，我們看到房仲專業養成的三個關鍵階段：首先，新手期容易陷入「見獵心喜」的陷阱，將所有出價都視為成交機會；其次，成長期學會解讀客戶真實意圖，過濾無效詢價；最後，成熟期能引導客戶回歸理性決策，創造雙贏價值。與其追逐虛幻的斡旋機會，不如將每次經驗轉化為專業養分。畢竟，真正的專業不在於簽成多少合約，而在於能否在荒誕的市場現象中，依然保持對人性的理解與專業的堅持。當菜鳥房仲學會在漫天喊價中保持冷靜，就意味著他正在從銷售新手蜕變成真正的房產顧問。他35歲買房卻淪人生崩潰組！ 新興社區變鬼城 貸款還要背到70歲房市919事變！ 房仲曝奏效了：區域出現鬆動跡象簽約給房仲後發現「遭賤賣」 內行喊快提告：3個月內還有救
年輕人買房好難！ 專家揭「3困境」：本金攤還壓力大
台灣近幾年的房價與收入落差高達10倍，近期房市政策調整頻繁，「首購族原罪」成為各方論戰焦點，臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明認為，年輕人不買房不是因為不努力，而是數學題算不下去。他們面臨的真正困境在於房價與收入巨大落差，已經達到難以用時間來彌補的地步了。雙北購屋殘酷現實：還款超過負擔上限根據金融聯合徵信中心數據，30歲以下房貸申請案件中，自備款不足20%的比例超過六成。這並非年輕人不會儲蓄，而是現行房價與薪資結構已經脫節。以雙北市為例，若總價1,500萬元的房屋，貸款8成、利率2%，分30年償還，每月還款金額約4.4萬元。這對平均月收入5-6萬元的雙薪家庭而言，房貸負擔率已超過七成，遠高於財務專家建議的三分之一上限。首購族三困境：月儲、年限、寬限期阿明說明，即使首購組族月儲蓄2萬元，存到300萬自備款也要12.5年，期間還不能失業、不能生病、不能有任何意外支出；就算貸款年限延長到40年，月付款仍然超過多數年輕人負擔能力，這只是將問題往後推延而已，雖說有寬限期，但後續本金攤還壓力更大，不如正視房價過高的根本問題。房價收入比創歷史新高 雙北以外也難逃高房價台灣房價收入比已經達到10倍以上，遠超過國際認可的合理範圍（4-6倍）。這意味著一個家庭需要不吃不喝10年以上才能買得起房子。這種結構性問題無法單靠貸款政策調整解決，需要更全面的住房政策改革。不僅雙北市，現在連桃園、台中、高雄等都會區，房價也節節高升。以台中為例，七期重劃區新案單價已站上7字頭，總價動輒2,000萬元以上，對當地平均月收入4萬左右的上班族來說，同樣是遙不可及的夢想。阿明直言，準備購屋的年輕人在抱怨政策限制前，不如先靜下心來檢視自己的財務狀況。建議先建立穩定的收入來源，儲蓄足夠的自備款（至少總價20-30%），並確保每月房貸金額不超過家庭收入的三分之一，階段性租屋也是一種聰明的選擇，讓自己有更多時間準備與等待機會。行天宮收老翁9戶房產 北院認定「精神錯亂」還2戶六都+1房市全下修！ 桃園竟然撐住了 在地房仲曝1關鍵3字頭、總價不到600萬！ 1縣市「超狂小宅熱區」殺出頭
房貸利率2.303%是假象？ 專家揭「更殘酷現實」：看得到吃不到
中央銀行21日公布最新數據，7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，創下2009年1月以來、超過16年半的最高紀錄，不過根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，央行版本的利率2.303%只是假象，因為只有少數優質客戶享有，反觀民營金融機構的利率早已衝破3%，2%左右的利率對一般購屋族而言可謂「看得到吃不到」。阿明在臉書粉專發文表示，央行公布的7月五大銀行新承做房貸利率達到2.303%，但數字背後「隱藏著更殘酷的現實」，因為民營金融機構房貸利率早已突破3%，而國銀提供的優惠利率只有極少數優質客戶能享受，一般購屋族正面臨「看得到吃不到」的信貸緊縮困境，「央行公布的五大銀行房貸利率2.303%根本是『美麗的誤會』！」阿明直言，央行公布的數字僅反映台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀等公股行庫的優惠利率，但多數民營銀行的房貸利率水平更高，有些甚至達到3.2~3.5%，造成官方與民間利率雙軌制的原因有以三個，首先是新青安房貸大量集中在公股銀行，壓低了平均利率數字；其次是民營銀行受限於《銀行法》第72-2條的不動產放款上限，只能透過提高利率來篩選客戶；最後是央行信用管制讓銀行對非首購族及投資客收取更高風險溢價。根據阿明的說法，「現在一般民眾去申請房貸，除非是信用條件極好的首購族，否則很難拿到低於2.5%的利率。」他補充提到，許多民營銀行甚至對15坪以下小套房、第二屋貸款直接拒貸，或是要求搭配高利率的信用貸款。他還指出，央行數據顯示7月五大銀行新承做房貸金額709.24億元，相較6月增加45.46億元，但主要是因為部分房貸遞延至7月，以及少數銀行整批分戶貸款較上月增加所致，此外央行經研處副處長葉盛也說明，房市仍是處於量縮價盤整格局，市場買氣確實減緩。阿明認為，當前房貸市場出現明顯的M型化現象，一端是符合新青安條件的首購族，還能享受相對優惠的利率，另一端則是財力雄厚的投資客，願意接受高利率換取資金槓桿，至於最辛苦的「中間族群」是換屋族、小資首購族，這族群既不符合政策優惠條件，也沒有足夠財力負擔高利率。阿明提醒，央行信用管制政策已經明顯改變房市生態，但利率數字背後的真實情況更值得關注，隨著民營銀行房貸利率突破3%大關，購屋門檻進一步提高，市場已進入深度調整期，預期未來幾個月預售屋交屋潮與銀行房貸額度的緊張關係將持續，因此購屋族除了關注官方利率數字，更應該實際了解市場真實的貸款條件，並且做好資金規劃。房貸之亂超乎預期？ 專家揭銀行荒唐操作：交屋即斷頭68%餐飲業喊缺工！ 平均月薪僅34830元 近9成不到4萬六千萬放小孩戶頭 萬一不孝怎辦？ 他曝超慘經歷：國稅局割走5千萬
房仲大逃殺！半年成交量暴跌26.6% 專家預警：千家門市年底前倒光
台灣房地產市場正陷入自2008年以來最嚴峻的危機，被房仲業界形容為「金龍海嘯」。根據最新統計，2025年上半年六都的房屋成交量年減26.6%，創下2018年以來的新低點。全台房仲業者陷入寒冬，有專家估算，今年底前可能會有高達1000家房仲門市面臨倒閉。FB粉絲專業《賣厝阿明 知識+》發文表示，這波衝擊主要來自三大層面的連鎖打擊，首先是中央銀行第七波信用管制，對購屋貸款大幅限縮，甚至影響到已簽約但尚未交屋的預售屋族群。一對新婚夫妻透露，他們在四年前購入一戶1300萬元的預售屋，原本預估可貸八成，但近期卻被通知需補足額外的一成自備款，否則將面臨違約。此政策不僅令建商與代銷承壓，連帶也造成房仲現金流斷鏈。其次，資金端的壓力來自於多數公股銀行幾乎暫停新房貸承作。雖未明文規定，但實務上銀行放貸變得異常嚴格，許多貸款案遭駁回或被拖延處理，使得今年上半年全台新設的房仲業登記數僅增加70家，遠低於過往同期破百家的水準。這種景氣急凍的趨勢，正將整個仲介市場推向一場洗牌。更棘手的是，這波動盪不只是波及仲介業者，還進一步牽動營建、代銷等上中下游相關產業，估計將影響多達25萬名從業人員的生計。許多業者對於當前政府政策多所怨言，認為在防堵炒作的同時，也應適度考量自住型需求，否則將使產業面臨毀滅性後果。台中市不動產仲介公會理事長林志雲形容，目前的局勢甚至比2008年金融海嘯時期更為艱困。業界只能自救，陸續出現都更整合、社會住宅租賃與海外地產代銷等轉型路線。不過林志雲也坦言，在政策未出現鬆動之前，房仲從業者猶如「田螺含水過冬」，勢必還要苦撐一段時日。
央行不鬆綁「都更貸」違約風險恐升高！ 專家憂：建商倒閉、地主哭無屋
房市冷颼颼，建商剉咧等？卻還有建商狂借錢搞都更？央行日前表態，房市信用管制「不鬆綁」，更首度示警「都更貸款年增近3成，違約風險正在升高！」對此，房產部落客阿明發文提醒，若都更爛尾潮爆發，恐重演「建商倒閉、地主哭無屋」的惡性循環。阿明在《賣厝阿明 知識+》粉專上發文，他指出根據最新數據顯示，儘管房市交易量縮，但銀行不動產貸款集中度仍高達37.1%，且都更貸款餘額暴增28.9%，遠超一般建案。更驚人的是，已有都更案開始還不出錢，央行緊急喊話：「別以為政策貸款就零風險！」房市管制到何時？ 央行：9月是否鬆綁看2條件他表示在當前房市降溫的背景下，中央銀行總裁楊金龍日前明確表態，現行房市信用管制措施將持續維持。這項決策主要基於兩大關鍵數據：5月不動產貸款集中度仍高達37.1%，以及房價仍呈現緩步上漲趨勢。央行將持續觀察市場變化，預計在9月理監事會議根據最新數據進行評估。針對市場期待放寬管制措施的呼聲，楊金龍指出，目前各項房市指標包括交易量、房貸與建築貸款餘額年增率均呈現下滑趨勢，除非這些指標出現明顯反轉，否則不會考慮推出第八波管制措施。這番談話顯示央行對房市調控採取「以數據為本」的審慎態度。值得注意的是，央行特別點出都更貸款的潛在風險。統計顯示，截至今年5月底，全體銀行都更相關貸款餘額較去年8月底大幅成長20%，年增率更高達28.9%，遠高於一般建築貸款的2.5%。雖然都更與危老重建屬於政策性貸款，但央行強調這些中長期項目仍面臨房市景氣波動風險，近期已有都更建案出現貸款違約情況，值得市場警惕。對於業界建議將都更貸款排除在總量控管之外，央行明確表示此舉不符合信用管制原則。這項回應顯示央行在支持都市更新的同時，仍堅持風險控管的立場。房市交易量降溫 現行管制措施將持續實施在換屋族貸款問題方面，央行公布自去年9月以來僅收到40件相關陳情，其中22件是因申請人不符合銀行授信的「5P原則」，其餘18件則是反映貸款條件不如預期。數據顯示，去年6月至今年4月間協助辦理的換屋案件中，高達96%能在1年內完成換屋，平均出售期間約3至8個月，證明現行1年期限具有合理性。阿明強調，整體而言，央行的最新表態傳達出明確訊息：「雖然房市交易量已明顯降溫，但在貸款集中度仍高、房價未明顯回檔的情況下，現行管制措施將持續實施。」同時，央行也透過數據揭示都更貸款快速成長可能帶來的風險，提醒市場參與者審慎評估。這顯示央行在政策制定上，正試圖在穩定房市與風險控管之間取得平衡。 靜謐×自然×品味 衡美沚 高端生活家獨具慧眼之選 北士科最貴案每坪143萬！ 遠雄：輝達來了「沒大調房價」 泰嘉開發深耕九份子 《一字得》全新國際飯店級地標
央行限貸令打炒房！ 9成換屋族受影響被迫「自生自滅」
中央銀行連續祭出的選擇性信用管制政策，正在台灣房市掀起一波換屋危機！房地產部落客「賣厝阿明」在粉專中表示，自第六、七波信用管制實施以來，第二戶房貸成數從原本的7成一路下修至5成，這項被視為打擊投機客的政策，卻意外成為換屋族的沉重負擔。阿明指出根據最新數據顯示，過去兩年僅約1成的第二戶房貸申請者成功透過切結換屋機制取得貸款，其餘9成換屋族則被迫自行籌措資金缺口，或陷入進退兩難的觀望狀態。政策美意變調 換屋族淪最大受害者房地產部落客「賣厝阿明」在粉專上表示，根據央行統計，2023年6月至2025年5月底期間，全台第二戶房貸撥款共2.1萬件，其中僅2091件成功簽署切結換屋協議，占比約10%。這項數據背後隱藏著多重意涵：一方面可能顯示多數購屋者資金充裕不受影響，但更可能反映的是，許多有實際換屋需求的家庭因政策限制而被迫暫緩購屋計劃。尤其令人憂心的是，在向央行陳情換屋困難的59個案例中，有22件遭銀行直接拒絕，拒絕率達37%，顯示金融機構在風險考量下，對換屋貸款的審核日趨嚴格。資金缺口困境 換屋族被迫鋌而走險面對銀行緊縮放貸，換屋族不得不尋求各種應變之道。部分行庫不僅拒絕受理「名下有房但無房貸」的申請案，更直接拒收切結書，這使得繼承老宅、因工作遷徙等有正當換屋需求的民眾陷入困境。業者觀察到，不少換屋族轉向民間融資管道籌措短期資金，承受更高的利息負擔；更有人被迫採取"先賣後買"的冒險策略，在市場不確定性高的情況下，承受無房可住的風險。而購買預售屋的換屋族，則必須在交屋前出售現有住宅，才能重新取得首購資格，這種時間壓力更增添換屋過程的複雜性。政策反思時刻 市場呼籲「差異化」管制當前房市正面臨政策目標與實際需求的嚴重落差。央行信用管制原意是抑制投機炒作，卻誤傷了有實質居住需求的換屋家庭。業界人士指出，現行政策未能有效區分投資客與換屋族，導致市場出現扭曲現象。尤其在全台房價高漲的環境下，換屋族本就面臨龐大的資金壓力，信用管制無疑雪上加霜。部分專家建議，應建立更細緻的差別化管制措施，例如對持有年限較長、有明確換屋需求的家庭給予較寬鬆的貸款條件，才能真正落實居住正義。這波信用管制風暴不僅改變了房市生態，更凸顯政策制定需要更多同理心與精準度。隨著愈來愈多換屋族陷入貸款困境，相關單位有必要重新檢視管制措施的實際影響，在穩定房市與保障民眾居住權益間取得平衡。否則，當換屋需求持續受到壓抑，不僅將影響數以萬計家庭的居住品質，更可能對整體房市健康發展造成長期傷害。在這場政策與市場的角力中，如何創造多贏局面，將是主管機關面臨的重要課題。房仲6月交易年減4成！ 專家：想成交不降價很難封殺多屋族貸款！南韓祭最嚴限貸令 專家：3啟示值得台灣借鏡南韓加碼打房「第3房不給貸」 李同榮：台灣千萬不能學
銀行審核房貸卡關「被討違約金」 專家揭3招自保
近期因銀行房貸額度緊縮，許多購屋族面臨「貸款審核過關卻遲遲無法撥款」的困境，導致交屋延遲，甚至遭賣方索賠違約金，對此臉書社團「賣厝阿明 知識+」引述專家說法，建議可從合約條款、銀行責任與協商策略三方面尋求解方。「賣厝阿明 知識+」撰文分享案例，有民眾購買的中古屋原定今年7月31日交屋，因銀行排隊撥款需等到9月才能完成，賣方卻要求按合約支付每日萬分之二的延遲利息，面對這種「非個人因素」導致的延遲，令人好奇買方能否主張免責？阿明指出，如果延遲原因來自銀行撥款作業，從法律實務上來看，若合約未明確約定「銀行撥款延遲不歸責買方」，買方確實可能面臨違約風險，但也曾有法院判例認為，若買方已盡力配合銀行流程（如提前對保、催促撥款），而且不是故意拖延，可以主張「不可歸責事由」減輕責任。萬一賣方堅持索賠，專家則建議買方嘗試以下三種解決方案：一、協商延後交屋日期透過房仲或代書居中協調，爭取賣方同意展延交屋期限，或改為「銀行撥款後再正式點交」，避免衍生違約金問題。二、檢視合約是否有「貸款不足解約條款」若當初簽約時有註明「若貸款未如期撥付，雙方得無條件解約」，買方可據此主張免責。三、尋求替代融資方案若賣方不願退讓，買方可考慮短期周轉金（如信貸、親友借款）先支付部分款項，待銀行撥款後再償還，降低違約風險。當前房貸緊縮環境下，類似糾紛恐持續增加專家建議，未來簽約時應明確載明「因銀行作業延遲導致交屋延後，買方不負違約責任」，並預留至少3個月的交屋緩衝期。此外，主管機關也應正視銀行撥款延遲的系統性風險，研議配套措施，避免無辜購屋族因政策因素承擔不合理罰則。對已陷入糾紛的買方而言，積極協商與釐清法律責任，才是化解僵局的關鍵。2500人搶300戶！卓榮泰開箱「萬華安居」：社宅價格豪宅價值財產全分3小姑「尪一毛都沒」 婆1句話她傻眼：誰給的勇氣？半導體震撼彈！「光罩子公司」負債10億宣布破產
交屋高峰期來臨房屋點交問題多 內政部出手了！防止建商「球員兼裁判」
隨著大批預售案進入交屋高峰期，建商與住戶的「公設點交大戰」正在全台各地上演，根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，從內政部最新揭露的資訊發現，點交制度正面臨四大棘手難題，其中最讓住戶跳腳的是「品質爭議」，從牆面裂縫到磁磚色差，這些看似細微卻影響居住品質的問題，往往成為雙方攻防焦點。「賣厝阿明」在其經營的M傳媒撰文表示，走進任何一個剛交屋的社區，幾乎都能聽到類似的抱怨，例如買家控訴樣品屋的游泳池明明有35米，現在卻縮水成25米，這種「契約履行爭議」正是當前排名第二的糾紛來源，建商廣告與實際完工有落差讓許多住戶感覺受騙，更棘手的是「保固認知落差」，雙方對保固範圍與起算時間各執一詞。阿明提到，最常引發爭議的是「球員兼裁判」現象，由於建商在初期持有大量未售戶，能夠輕易主導管委會成立與點交程序，對此國土署長吳欣修坦言，現行法規確實難以限制這些「個人戶」參與管委會，導致許多社區在點交時，住戶權益被大打折扣。除此之外，購屋合約也容易出現「球員兼裁判」現象，根據立委揭露，部分建商會在契約中設下陷阱，例如要求買方在極短時間內完成驗收，否則自動視為點交完成，甚至規定管委會成立後的三個月內必須完成公設點交，無視實際驗收需要時間。阿明透露，內政部建築研究所正著手制定更明確的檢測標準，要將面水平、牆面龜裂等「非屬法定但影響居住品質」項目納入規範，內政部長劉世芳更強調，最務實的做法是要求購屋族與建商在契約註明權利義務，避免後續爭議。阿明指出，新屋點交大戰的背後，反映的是台灣房市快速發展下的制度缺口，因此有專家建議，買房簽約過程務必睜大眼睛，最好能請專業驗屋公司把關，有助降低購屋風險。►10年磨一騙！中國黃金公司暴雷 受害逾萬人「損失82億」►川普正築起2高牆 謝金河：世界將重新洗牌►美軍若參戰！ 紐時曝最大威脅：4萬美軍「僅3分鐘逃命」
房屋點交黑幕曝光！ 內政部訂新規：防建商「球員兼裁判」
隨著大批預售案進入交屋高峰期，建商與住戶的「公設點交大戰」正在全台各地上演，根據臉書社團「賣厝阿明 知識+」的版主阿明透露，從內政部最新揭露的資訊發現，點交制度正面臨四大棘手難題，其中最讓住戶跳腳的是「品質爭議」，從牆面裂縫到磁磚色差，這些看似細微卻影響居住品質的問題，往往成為雙方攻防焦點。「賣厝阿明」在其經營的M傳媒撰文表示，走進任何一個剛交屋的社區，幾乎都能聽到類似的抱怨，例如買家控訴樣品屋的游泳池明明有35米，現在卻縮水成25米，這種「契約履行爭議」正是當前排名第二的糾紛來源，建商廣告與實際完工有落差讓許多住戶感覺受騙，更棘手的是「保固認知落差」，雙方對保固範圍與起算時間各執一詞。阿明提到，最常引發爭議的是「球員兼裁判」現象，由於建商在初期持有大量未售戶，能夠輕易主導管委會成立與點交程序，對此國土署長吳欣修坦言，現行法規確實難以限制這些「個人戶」參與管委會，導致許多社區在點交時，住戶權益被大打折扣。除此之外，購屋合約也容易出現「球員兼裁判」現象，根據立委揭露，部分建商會在契約中設下陷阱，例如要求買方在極短時間內完成驗收，否則自動視為點交完成，甚至規定管委會成立後的三個月內必須完成公設點交，無視實際驗收需要時間。阿明透露，內政部建築研究所正著手制定更明確的檢測標準，要將面水平、牆面龜裂等「非屬法定但影響居住品質」項目納入規範，內政部長劉世芳更強調，最務實的做法是要求購屋族與建商在契約註明權利義務，避免後續爭議。阿明指出，新屋點交大戰的背後，反映的是台灣房市快速發展下的制度缺口，因此有專家建議，買房簽約過程務必睜大眼睛，最好能請專業驗屋公司把關，有助降低購屋風險。10年磨一騙！中國黃金公司暴雷 受害逾萬人「損失82億」川普正築起2高牆 謝金河：世界將重新洗牌美軍若參戰！ 紐時曝最大威脅：4萬美軍「僅3分鐘逃命」
斡旋金要付多少？ 專家揭「議價2關鍵」：選錯方式恐多賠很多錢
買房時，為向賣方表達購買意願，房仲會要求先付一筆「斡旋金」或者「要約書」，才能與屋主進行議價，究竟斡旋金該給5萬還是50萬？房產部落客「賣厝阿明」分享斡旋金與要約書的關鍵差異，並提醒民眾若選錯議價方式，恐要多賠很多錢！阿明在《賣厝阿明 知識+》粉專邀請群洋國際地產集團總經理張惠山，分享「斡旋金」與「要約書」的不同，斡旋金的金額通常沒有法律強制規定，但市場慣例約為房屋總價的1%~5%，例如1,000萬的房子，斡旋金約10萬~50萬。較常見落在5萬~30萬之間，視房價高低調整。也可能有特殊情況，若房屋熱門或賣方強勢，房仲可能建議提高金額以展現誠意，但並非絕對必要。且斡旋金應註明「議價失敗多久內無條件全額退還」，避免房仲不當扣款。阿明指出，斡旋金為現金支付，如10萬元～50萬元，議價成功後轉為「定金」，具擔保效力，若議價不成斡旋金全額退還。倘若買方反悔，賣方可沒收斡旋金，若賣方反悔，買方需賠2倍定金。要約書則無需支付款項，僅書面出價，要約書賣方同意後即具「預約」效力，違約需賠償。若議價不成要約書自動失效。倘若買賣任一方反悔，違約方需賠總價3%違約金。阿明指出，斡旋金的優點為展現誠意，賣方較易接受議價。違約成本較低（僅損失斡旋金）。缺點則是需先支付一筆資金，影響現金流。若遇不良房仲，可能拖延退款。而要約書的優點為無需預付款，降低資金壓力。條款受內政部規範，較公平。缺點則是恐被賣方認為誠意不足，議價成功率較低。違約金高（總價3%，可能比斡旋金更高）。至於該如何選擇？阿明表示關鍵就在「預算」跟「決心」，他寫道：「若預算充足、房屋競爭激烈，想提高成交機會，就選選斡旋金。若不想先付現金，或擔心斡旋金糾紛，就選要約書。」買房是人生大事 專家曝議價3大守則許多人買房想議價，究竟該如何談判？阿明表示，若是市場熱門物件，可以考慮下斡旋金，通常為1%～3%房價以展現誠意。謹慎型買家則建議選擇要約書，保障資金安全。阿明說無論哪種方式，務必確認「無條件退款條款」再簽名。群洋國際地產集團總經理張惠山提醒大家，買房是人生大事，別讓不懂規則影響你的權益！買房登記妻名下！職業「一狀況」貸款少200萬 專家：有保證人也沒用不滿房子掛媳名！ 婆婆勸兒「先想離婚慘況」 人妻傻眼：房貸我出的買預售屋貸不到8成「只能違約」？ 內行見合約秒喊：有解
北市50年老屋比新屋更香？ 專家揭老宅「3不敗」特性：難怪沒人想都更
在央行打房、房市冷卻的氛圍下，台北市精華區老公寓價格卻展現驚人抗性。房市專家「賣厝阿明」今（29）日在粉專上分享「老屋抗跌關鍵」，一名首批「新青年安心成家貸款」購屋者現身說法，揭露老宅市場的「沉默真相」，包括：地段佳、稅賦低、零公設等優勢，讓老公寓成為精打細算族的隱性選擇，更直言秒懂難怪沒人想都更。新青安貸款買下北市50年公寓 揭「房屋稅vs管理費」驚人差距阿明在《賣厝阿明知識+》分享該案例，他表示該名購屋者透露，其購入的50年社區型公寓，雖無電梯但具備管理室、定期清掃及垃圾收運，且位於市中心，一年來房價未受市場波動影響，反而微幅上揚。房仲業者分析，台北市精華區老宅有「三不敗」特性：土地持分大、實際使用坪數高、持有成本低，尤其「房屋稅僅新屋1/20」的誘因，讓資產族更傾向長期持有，「都更？在台北現行稅制下，理性屋主根本缺乏動力！」都更僵局關鍵：稅制與補貼門檻購屋者指出，老公寓年繳稅金約千元，都更後即便分回原坪數，房屋稅可能暴增10倍，加上管理費每月多出4,000至5,000元，且須額外負擔數百萬價差，「公設泳池健身房？用差額買10年健身房會員都用不完！」北市都更推動困難，除整合問題外，稅制未配合調整確是主因，「老屋持有成本過低，都更後負擔反加重，缺乏經濟誘因。」「繳完房屋稅才懂為何沒人想都更！」揭老屋抗跌關鍵 新世代購屋思維：車位非必要 交通替代方案興起由於老宅有地段價值，卻缺乏車位的硬傷，該購屋者反映年輕世代觀念轉變：「台北iRent、捷運加上Ubike，除非有家庭需求，否則養車不如用租的。」信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德補充，北市車位價格動輒300萬元以上，導致無車位老宅在預算有限的買方中仍有市場，尤其近捷運的物件更搶手。精華區老宅保值抗跌 專家：「隱形成本」不可輕忽儘管老宅具CP值優勢，但仍須注意結構安全、管線老化等問題，且未來轉手可能面臨貸款成數限制。此外，若無電梯，隨著屋主年齡增長，便利性將遞減，「老宅適合『階段性居住』，長期仍須評估需求變化。」文章中還指出這名購屋者的經驗，凸顯台北房市「新舊並存」的獨特生態。「當新建案單價不斷創高，精華區老宅正以「實坪主義」和「低持有成本」吸引務實買盤。然而，如何在不加重民眾負擔的前提下推動都更，仍是市府待解的難題。」 「桃園」也進入初老？ 平均屋齡21.7年 老宅交易回溫 又見老透天遭夾殺！ 建商吐原委「要求分回7成」：最過份地主 獨／老家遭拆「神主牌也被丟」他心痛 地主喊冤：根本不是他祖先
屋主3天跳漲200萬！ 房仲怒控：到底誰才是炒高房價的元兇
近年來，台灣的房價增長遠遠超過了薪資增幅，過高房價墊高了生活成本，讓無殼蝸牛們感嘆「薪資追不上房價上漲的速度」！不少名嘴認為台灣高房價問題，將房仲業視為推升房價的關鍵因素。對此，房市專家賣厝阿明今（28）日在網路上揭發房市背後不為人知的「屋主漫天喊價」亂象。賣厝阿明在臉書粉專《賣厝阿明 知識+》發文表示，一位不願具名的資深房仲爆料「房仲才是高房價的真正受害者！」並揭露房市背後不為人知的「屋主漫天喊價」亂象。該房仲更直接公開近期經手的真實案例，要民眾評評理：「到底誰才是炒高房價的元兇？」三天內兩度跳價 房仲成夾心餅乾根據該房仲提供的對話紀錄顯示，第一天依實價登錄最高34萬/坪行情，與屋主達成委託價36萬/坪共識；第二天屋主突然致電要求加價100萬總價（約調漲2.8萬/坪）；第五天帶看客戶前夕，屋主再度反悔，堅持調至42萬/坪（較原始開價暴漲16.7%）。房仲怒轟「我連廣告文宣都印好了，網站上也架了虛擬看房，結果全部要重來！」該房仲無奈表示，光是這三天重新製作銷售資料的成本就超過5000元，還不包括被客戶抱怨「價格亂跳」的信譽損失。賣厝阿明表示房仲業者指出「我們也是勞方！」這絕非個案，有三分之一房仲遇過簽委託後被屋主臨時加價，平均每案要多花3天重新議價。」他強調，房仲收入完全靠成交佣金，屋主隨意漲價反而讓交易更難完成。成交價成「地板價」！專家解析：實價登錄成漲價工具房仲表示，實價登錄本意是透明化，卻被扭曲成「地板價」。許多屋主看到同社區最高成交34萬，就認定自己房子「至少值36萬」，完全忽略樓層、屋況等差異。他警告，這種預期心理正形成惡性循環。該文章在臉書社團引發熱議，支持方表示「遇過屋主開價比實價高30%，還說『賣不掉就放著』」，但也有反對方說「房仲還不是配合抬價？帶看都說『明天要調漲』」，也有中立派網友表示：「這是制度問題，該限制委託後漲價幅度」。賣厝阿明詢問爆料房仲是否會轉行，他苦笑：「下個月房貸還是要繳啊！」道盡服務業的無奈。最後，阿明問大家「您認為誰該為高房價負責？」 中和3房要2300萬！科技男存了800萬頭款嘆：只配看20年老屋 民生社區新案150萬/坪 南部親戚驚「有哪麼厲害」？ 內行笑：很正常 房貸門檻變高了！利率衝15年新高 北市平均要扛1800萬
買房遇民間二胎能下手嗎？ 專家提醒須注意「這些」細節
若看上一間房，但發現該物件有「二順位民間貸款」（民間二胎）時該怎麼辦？賣厝阿明近日在個人臉書粉絲專頁「賣厝阿明 知識+」分享相關知識，他訪問明深地政士事務所主辦代書嚴意情，嚴代書指出，想買這種房子是可行的，但有許多細節要注意。嚴意情指出，購買帶有民間二順位貸款的房屋，本質是透過專業的代書和履約保證機制，在確保買方權益的前提下，逐步處理既有的抵押權問題。整個流程的核心在於「抵押權順位的調整與債務清償的時序控制」。她說明，首先要找一個履約保證特約代書辦理過戶並同時申請新銀行房貸，在過戶當下完成新銀行貸款設定，此時關鍵是要同步處理二順位民間債務的塗銷，這部分資金必須明確約定由賣方自行負責（通常會由代書協助尋求民間資金短期借用償還第二順位民間貸款），在完成第二順位設定塗銷後，由新銀行代償原第一順位銀行貸款，完成債務清償與單一設定順位整合，在完成以上順序後就可以辦理驗屋與交屋程序完成買賣。嚴意情分析，這種交易模式最大的風險在於「各環節的連動性」，如果任何一個步驟出現延遲或問題，都可能導致整個交易卡關。她舉例，若民間債權人若臨時反悔不願配合塗銷，或是新銀行撥款時程出現延誤，都會造成交易的不確定性。因此，在實務操作上，強烈建議要安排所有相關方（包括銀行、民間債權人、代書等）事先確認每個細節，並將所有約定事項白紙黑字寫進契約中。此外，她也提醒民眾特別要注意，這種複雜的交易絕對不能省去「履約保證」這個環節，透過專業的履約保證機制，可以確保資金流向透明，並在發生爭議時提供必要的保障。同時，建議買方要預留足夠的資金緩衝，以應對可能產生的額外費用或時間成本。最後嚴意情呼籲，雖然這種交易模式在技術上是可行的，但買方必須認真評估自身的風險承受能力。如果對賣方的還款能力存疑，或是對交易流程不夠了解，建議還是優先考慮其他更單純的物件，以免陷入不必要的法律糾紛或財務風險。畢竟，買房是人生大事，穩健行事總比事後補救來得安心。►房仲保證貸8成！他怨沒買到還賠108萬 專家揪關鍵：沒救►50年老屋比新房更香？ 首購族秒懂：難怪沒人想都更►買房怕爆管！ 他想捨2樓改3樓 過來人勸「先確認1事」