還款壓力
」 房貸 貸款 購屋 台中 吳建賢
想用這招「0成本買房」？ 專家搖頭嘆：恐做10年白工還負債
在高房價壓力下，不少購屋族追求「低門檻置產」，甚至有人相信只要付零頭期款、再搭配現金回扣，就能輕鬆當上包租公，未來靠房價上漲大賺一筆。這種聽起來像「以小博大」的操作，真的能讓人實現財務自由嗎？專家卻直言，這其實是一場高風險的「金融遊戲」，一不小心可能讓你10年努力全白費，甚至還要背負龐大債務。根據星洲網報導，這類案例常見於部分新建案，做法是透過「拉高房價」換取更多貸款。舉例來說，房子實際成交價可能只有73萬令吉，但買賣合約卻簽成90萬令吉，銀行就會依90萬令吉核貸，額外借出的部分再以「現金回扣」方式返還給買家。買家表面上用少量現金就能買下房子，甚至還能用租金抵房貸，看似「零成本」入手，但實際上卻隱藏巨大風險。專家指出，這樣的操作等同於用未來的債務換取眼前的輕鬆，因為貸款金額被抬高，買家承擔的不只是本金，還有更高額的利息。而當建案完工後，若市場出現拋售潮，實際成交價往往會回落至原本的73萬令吉，這意味著帳面價值立刻縮水。同時大量空屋湧入市場，也會導致租金下滑，讓原本指望「租金抵貸」的買家陷入資金吃緊的困境。不少購屋族追求「低門檻置產」，認為只要付零頭期款、再搭配現金回扣，就能輕鬆當上包租公。（示意圖／取自Pexels）一旦現金流斷裂，房子不但無法帶來預期收益，反而可能因還款壓力被迫拍賣。更嚴重的是，若同一建案出現多筆拍賣房源，還會進一步拉低整體行情，形成惡性循環。一旦現金流斷裂，房子不但無法帶來預期收益，反而可能因還款壓力被迫拍賣。（示意圖／取自Pixabay）業界人士直言，銀行、建商與推課程的導師從不會虧錢，「最後被套牢的永遠是自以為聰明的買家」，買房是一場長達數十年的承諾，千萬別為了眼前的回扣或零頭期款的甜頭，就把自己推進高風險的債務深淵。他35歲買房卻淪人生崩潰組！ 新興社區變鬼城 貸款還要背到70歲打炒房應更精準 專家籲取消「這條款」：讓民眾保住血汗錢越晚買房越便宜？專家曝殘酷現實：漲幅就吃掉全年存款
「臉書廣告」已成國人詐騙受害溫床！民間反詐協會助8受害者提告Meta 求償逾千萬
近年來，全球各地詐騙產業橫行，其中又以社交平台「臉書」（Facebook）上的詐騙廣告最為氾濫。不滿臉書每年爽從詐騙集團處收取大筆廣告費，遭詐損失卻全由受害者買單，在美國、日本、澳洲等地，都陸續有受害者對臉書提告求償。近日，「台灣民間反詐騙協會」主動宣布由協會負擔訴訟費及裁判費，協助8位受害人向台灣台北地方法院提出民事訴訟，要求臉書母公司Meta（包括Meta總公司、愛爾蘭Meta公司及台灣臉書有限公司）賠償受害者損失總額20%，合計1167萬5180元，創下全台首例。協會指出，這些詐騙受害人，大多是在臉書看到假冒名人與企業帳號的「投資」或「贈書」詐騙廣告而受騙，被害總金額高達5837萬5898元。凸顯臉書明知詐騙橫行，卻未落實廣告審查與假帳號管控機制，儼然成為詐騙事件溫床，應該賠償受害人的損失。協會理事長許良源指出，根據警方統計，2024年9月至2025年2月，假投資詐騙案件數高達2萬2892件，總財損約427億元，占整體詐欺案件財損的66%。其中，94%的受害者透過網路接觸詐騙資訊，主要來源即為社群平台上的詐騙廣告，顯示臉書平台對詐騙廣告監管嚴重失能。許良源指出，臉書是全球最大社群平台，不應只想收廣告費，卻嚴重失職未落實廣告審查，導致詐騙集團肆無忌憚地在平台上刊登虛假廣告，嚴重損害國人財產安全與社會信任，成為詐騙集團幫兇，應賠償受害人損失。許良源也表示，除此次提告臉書，針對打詐、阻詐、防詐，協會已擬定眾多工作計畫，感謝各界人士拋磚引玉捐款贊助，支持協會落實工作目標，共同為國人打造安全無詐的生活環境。包括石原慈善基金會創辦人石原智博100萬元、亞太集團總裁楊振豐50萬元、昇恒昌公司50萬元及昇恒昌公司總經理江建廷50萬元。本市反詐協會協助的8位受害人，分別於民國113年至114年間，透過臉書接收到冒用知名人士及企業名義的投資詐騙廣告，包括：冒用吳淡如、鄭弘儀、蘇姿丰等知名人士、冒用486先生、85克當沖日內波日記等知名粉專及冒用知名企業品牌之字樣與商標圖案，因此誤信陷阱。受害人H先生在記者會上指出，他是在臉書看到冒用「美超微執行長蘇姿丰」名義的免費贈書廣告，誤信後下載山寨版的APP投資，被騙金額超過73萬美元（約新台幣2209萬元）。他沉痛表示，臉書不能只收廣告費，卻對虛假廣告審查不力，放任國人受害。受害人A小姐則是在臉書上點擊冒用「486先生」名義的廣告，加入LINE群組並下載假APP，最終以現金交付與轉帳方式損失超過新台幣320萬元。她表示：「我從未想過臉書這麼大的平台，竟隱藏著如此多的詐騙廣告，現在每天都睡不著，還因此看了身心科，更不敢讓家人知道，非常痛苦。」D小姐是在臉書分享旅遊照片後，收到假冒企業家的留言，引導她加入LINE群組並進行投資，最終損失超過新台幣90萬元，她表示自己曾一度想不開，所幸警方協助才逐漸走出陰霾。此外，長期遭詐騙集團冒用名義的「財團法人台灣綜合研究院」創辦人劉泰英也應邀出席記者會，公開聲援受害人，呼籲政府與平台業者應正視詐騙問題，不能讓無辜民眾的積蓄與信任被詐騙集團輕易奪走。協會常務監事兼法律委員會召集人李禮仲法學博士表示，律師團成員為蕭奕弘、宋重和、徐翌菱等3位律師，這次訴訟準備歷時近4個月，期間將近60位受詐騙當事人與協會接洽，經過初步篩選後，團隊陸續與近20位被詐騙受害人以面談、視訊、電話等方式了解受騙經過，在考量現實資源有限的條件下，團隊決定先行協助其中8位被害人提起訴訟。8位被害人受騙總金額5837萬5898元，訴訟將以各被害人受騙金額的20%作為求償金額（1167萬5180元），向Meta總公司、愛爾蘭Meta公司及台灣臉書有限公司依《詐欺犯罪危害防制條例》、《公平交易法》、《消費者保護法》、《民法》請求負連帶賠償責任。許多被害人在受騙後，至今仍深陷龐大的還款壓力與自責懊悔的情緒中。然而追溯源頭，即便類似名稱的假帳號、假粉專遭無數次檢舉下架，至今臉書平台上仍充斥大量冒用名人的假帳號，顯見臉書平台監管機制已嚴重失靈。期望透過此次公益訴訟，讓臉書負起平台責任，賠償被害人部分損失，並促使臉書強化防範機制，避免更多國人因臉書廣告而遭到詐騙。台灣民間反詐騙協會於今年3月間與刑事局合作舉辦成立大會，並宣示3大重點工作方向，包括「提供被害人援助，減少詐騙帶來的傷害」、「對未履行防詐義務的社群平台提告，要求負起責任」和「擴大防詐宣導，深化全民識詐意識」。協會透過此次訴訟行動，充分展現公私協力、共同打詐的決心。
購屋族「11年不吃不喝」才能買房 台中市購屋壓力年增幅名列首位
根據內政部公布的數據顯示，2024年第四季的全國房貸負擔率為46.62%，房價所得比10.76倍，也就是說購屋民眾幾乎要「11年不吃不喝」才有機會買房，顯見當前的購屋壓力仍然相當沉重。中信房屋今（23）日發新聞稿指出，觀察近一年全台各縣市的變化，台中市以6.02個百分點的年增幅名列首位，房貸負擔率從2023年第四季的50.24%攀升至去年第四季的56.26%，其後依次是高雄市、增加5.87個百分點；新北市、增加5個百分點；嘉義縣、增加4.67個百分點；台南市、增加4.59個百分點。中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然受第七波房市信用管制、央行加強金檢等政策影響，第四季的房市溫度略有降溫，房貸負擔率亦較上一季小幅下滑，但目前全台房貸負擔率仍高達46.62%，持續維持在相對高檔的水位，這也就意味著購屋民眾每月須拿出接近一半的可支配所得用於償還房貸，不僅可能會壓縮到家庭日常開支，影響生活品質，而且若未來經濟成長動能減弱或出現房市反轉，房貸族的還款壓力勢必也會隨之加重，甚至可能導致資金周轉困難或產生違約風險。對於台中市房貸負擔率增加最多，莊思敏指出，目前台中房貸負擔率已攀升至 56.26%，房貸所得比達 12.98 倍，購屋壓力僅次於雙北地區。近年在科技產業與重大建設利多推動下，台中房市表現亮眼，吸引大量建商及購屋族群湧入，新建案房價屢創新高，尤其七期新市政中心、水湳經貿園區更是不乏單價8、9字頭以上的豪宅產品。不過，台中居民的收入水平卻明顯追不上房價的漲幅，導致房貸負擔率大幅攀升。未來在大巨蛋、台積電等重點建設的加持下，台中房市仍具成長潛力，但如何平衡收入與房價的漲幅，將是政府與市場的重要課題。一向被視為「購屋天堂」的嘉義縣竟也榜上有名，對此，莊思敏指出，受惠於台積電、嘉科、馬稠後產業園區、高鐵特區等利多題材的挹注，嘉義縣房市交易量能扶搖直上，依據內政部不動產資訊平台統計，2024 年第 4 季嘉義縣平均房價達每坪 20.64 萬元，較前一年同期的 17.2 萬元大幅成長，年漲幅高達2成，漲勢相當驚人。然而，產業建設雖然有助於提升在地就業與收入水準，但相關經濟效益往往需要較長時間才會顯現；相較之下，嘉義縣的房價卻已提前反映市場預期，因此使得在地民眾購屋壓力驟增。全台購屋壓力加重程度最多五縣市。（圖／中信房屋提供）►打炒房投資退潮！「1縣市」衰退劇烈 新案交易量暴跌8成►前5月預售解約近千件！「2縣市」成重災區 1情況恐持續走高►台北房價十年僅漲20％「跟通膨差不多」？ 他嘆：白忙一場
一表看購屋壓力暴增前5縣市 台中列首位、「購屋天堂」也上榜
根據內政部公布的數據，2024年第四季全國房貸負擔率為46.62%，房價所得比10.76倍，也就是說購屋民眾幾乎要不吃不喝11年才有機會買房上車，顯見購屋壓力相當沉重。觀察近一年全台各縣市房貸負擔率的變化，台中市以6.02%的年增幅名列首位，其次高雄市、新北市也增加5個百分點以上。中信房屋研展室副理莊思敏指出，雖然受第七波房市信用管制、央行加強金檢等政策影響，第四季的房市溫度略有降溫，房貸負擔率亦較上一季小幅下滑，但目前全台房貸負擔率仍高達46.62%，持續維持在相對高檔的水位，這也就意味著購屋民眾每月須拿出接近一半的可支配所得用於償還房貸，不僅可能會壓縮到家庭日常開支，影響生活品質，若未來經濟成長動能減弱或出現房市反轉，房貸族的還款壓力勢必也會隨之加重，導致資金周轉困難或產生違約風險。從內政部統計數據可見，近年房貸負擔率最多的5個縣市，以台中市6.02%年增幅名列首位，房貸負擔率從2023年第四季的50.24%，攀升至去年第四季的56.26%，其後依次是高雄市增加5.87個百分點，新北市增加5個百分點，嘉義縣增加4.67個百分點 ，台南市增加4.59個百分點。近年在科技產業與重大建設利多推動下，台中房市表現亮眼，吸引大量建商及購屋族群湧入，新建案房價屢創新高，尤其七期新市政中心、水湳經貿園區更是不乏單價8、9字頭以上的豪宅產品。對於台中市房貸負擔率增加最多，已攀升至56.26%，房貸所得比達12.98倍，購屋壓力僅次於雙北地區。莊思敏指出，台中居民的收入水平卻明顯追不上房價的漲幅，導致房貸負擔率大幅攀升。未來在大巨蛋、台積電等重點建設的加持下，台中房市仍具成長潛力，但如何平衡收入與房價的漲幅，將是政府與市場的重要課題。一向被視為「購屋天堂」的嘉義縣竟也榜上有名，依據內政部不動產資訊平台統計，2024年第4季嘉義縣平均房價達每坪20.64萬元，較前一年同期的17.2萬元大幅成長，年漲幅高達2成，漲勢相當驚人。對此，莊思敏指出，受惠於台積電、嘉科、馬稠後產業園區、高鐵特區等利多題材的挹注，嘉義縣房市交易量能扶搖直上，然而，產業建設雖然有助於提升在地就業與收入水準，但相關經濟效益往往需要較長時間才會顯現；相較之下，嘉義縣的房價卻已提前反映市場預期，因此使得在地民眾購屋壓力驟增。
丹娜絲颱風嘉南農損慘重 陳冠廷提三措施補助
民進黨立法委員陳冠廷今（17）日在立法院衛環委員會質詢時，針對丹娜絲颱風造成嘉義地區嚴重農損，要求農業部正視災情特殊性，提高現行救助標準。農業部杜文珍次長當場承諾，將專案處理香蕉等大規模作物的救助金額，並研議既有貸款緩繳措施，為受災農民爭取實質協助。陳冠廷指出，現行香蕉每公頃8萬元的救助標準已沿用十年，完全未考量物價上漲因素。根據農民反映，肥料、資材等成本已較過去上漲至少150%，加上這次百年強風帶來的廢棄物清運費用，現行補助額度根本無法讓農民重建。他要求農業部針對丹娜絲颱風啟動一次性的「專案災損加成補助」。「有些是七年成樹、十年成果，這次被攔腰折斷或連根拔起，等於未來十年都無法生產」，陳冠廷強調，針對多年生高經濟作物如茶、咖啡、荔枝、龍眼等，這些作物的損失不是一季收成，而是整棵樹體受損。他要求農業部研議更合理的災損評估標準。在貸款紓困方面，陳冠廷特別為那些災前響應政府政策、申請貸款建置溫網室或購買農機的農民請命。他指出，這些生財工具一夜之間變成廢鐵，農民零收入卻還要繼續償還既有貸款利息，情況相當不合理。農業部杜次長當場表示，充分理解農民面臨的困境，明確承諾將採取三項具體措施：第一，將研議統一延長既有貸款和新貸款的緩繳期限，減輕農民還款壓力；第二，針對長年生作物將提供專案補助，協助度過漫長的復耕期；第三，對於香蕉等大規模作物，將專案處理提高救助標準。陳冠廷表示，樂見農業部正面回應農民需求，但他強調時間的急迫性，希望相關措施能盡速推出。他也提醒農業部應特別注意養殖業全品項救助的細節問題，確保所有受災農漁民都能獲得應有的協助。
中和房價高漲 小夫妻預算2千萬只能看20年老屋
新北第一環的中和區近年房價走揚，根據賣厝阿明分享購屋族的心聲，一對小夫妻從事科技業主管職，年薪180萬設定預算2000萬元，鎖定屋齡10年內的房子，依照需求在中和竟找不到理想的3房，只好放寬屋齡區間並向現實妥協，而根據阿明透露，即便是放寬購屋設定的「妥協版」物件，在中和也相當搶手，平均2週內就會成交，意味著有錢還未必買的到，也考驗購屋族的出手速度。賣厝阿明在臉書粉專《賣厝阿明知識+》透露，最近收到一名中年男子抱怨，對方41歲任職科技業主管，夫妻兩年薪180萬、預備頭期款800萬元，希望能在中和入手10年內的中古屋，預算大約2000萬元，但根據男子說法，依照需求找不像樣的3房物件，為此感到很苦惱。阿明認為，該男子的心聲「正是雙北中產階級面臨的購屋困境」，也反映出購屋族面對高房價的無奈，依照中和10年內的3房含平面車位物件，成交價普遍落在2300~2500萬元，意味著預算上限只有2000萬元的話，購屋選擇將大幅受限，勢必得調整住宅需求，例如放寬屋齡到20年以上，或者接受較偏遠地段或是機械車位，甚至改找其他採光相對較差、管理較差的社區。不過阿明提醒，中和的房子去化速度頗快，哪怕是購屋族向房價妥協後的替代選擇，在當地也相當熱門，平均2週內就會成交，也意味著買房除了碰運氣更要拚手速，慢一點可能就買不到了。根據他試算，依照原PO的家庭財力評估，如果購買總價2300萬的房子，假設貸款1500萬元，採用利率2.5%、30年期，粗估每月本利攤還大約59250元，佔家庭月收入15萬元的39.5%，因此裝修預算必需控制在80萬元以內（含在100萬存款中），萬一央行升息至3.5%，月付將增加至67380元，就有可能對家庭財務造成明顯壓力。阿明建議原PO，眼下情況不妨調整需求，改看屋齡15~20年的華廈，同時也能考慮申請「首購優惠利率」（目前最低1.775%），或者使用5年寬限期降低前期還款壓力，如果堅持3房需求，也可考慮「2+1房」，透過輕隔間創造彈性空間，既能滿足需求又可將總價控制在2000萬以內，或許是更好的做法。阿明也分享過來人經驗，另一名林先生在2024年買房，同樣面臨預算不足，最後也是在需求上妥協，選擇入手屋齡18年的華廈，用省下的300萬預算進行全面翻新，事後還滿意的表示「住得比新成屋還舒服」。
金價瘋狂飆升後隨即跳水 有人借錢炒金一天虧掉「6年薪水」
自2025年初以來，中國黃金市場持續上演激烈漲勢，一度激起中國投資人「穩賺不賠」的幻覺。不少散戶不惜貸款進場，甚至動用房貸、信用卡與網貸資金押注黃金。但隨著4月22日金價突破每盎司3500美元創歷史新高後，整體情況急轉直下，短短十多天內，黃金出現最大回撤8.56%，讓這波跳水般的跌價，讓許多完高槓桿操作的投資人遭遇重創。根據中國媒體報導指出，月薪僅人民幣3000元（折合新台幣約1.2萬元）的投資人何米，年初在朋友慫恿下，透過信用卡、消費貸與網貸籌得60萬元進場滿倉押注黃金，並進一步參與期貨操作，加上10倍槓桿後倉位高達600萬元。何米坦言，一旦黃金下跌10%，帳面將歸零。而在4月23日當天，COMEX黃金單日跌幅達3.45%，讓他幾乎一夜之間蒸發六年工資，情緒崩潰地何米「一整天坐著發呆」。與此同時，剛從大學畢業不久、月薪7000至8000元的劉浩，也選擇在金價高漲時貸款70萬元進場，透過網貸平台多筆分散貸款，以平均775元/克的價格在京東黃金平台分批買入黃金積存金。而在4月22日上海黃金交易所Au9999現貨金價一度飆至835元/克，帳面獲利曾超過5萬元，但短短數日後，金價回落至777元/克，劉浩實際收益僅剩千元，還需扣除交易手續費與借貸成本。面對黃金的跳水，許多散戶也在社群媒體上大吐苦水，指自己在830元/克高位買入黃金後被深度套牢。有人為炒金刷爆信用卡，被迫面對高額還款壓力；有人則後悔沒在高點拋售，如今處於「賣掉舍不得、不賣扛不住」的兩難之中。社交平台上，分享「賣房買金」、「貸款炒金」的內容已有上千則，許多網友一窩蜂跟進，卻在金價波動下損失慘重。根據西南證券報告，主流網貸平台年化利率集中於7%至24%之間，超過八成借款落在15%至20%以上。相較之下，根據上海黃金交易所2017年報告，黃金自1970至2014年平均年化報酬率僅為8.1%，波動性又顯著高於其他資產。這意味著若以高利率貸款炒金，實際投資回報恐難以彌補資金成本。華南地區一名期貨分析師表示，金價長年上漲導致部分投資人產生單邊上行的錯誤認知，加上對市場風險缺乏評估，導致非理性高槓桿操作蔓延。尤其黃金屬於波動性極高的資產，短期走勢常受地緣政治、貨幣政策與經濟數據等多方影響，對散戶而言操作風險極高。針對市場亂象，上海黃金交易所已於4月23日宣布，調高部分黃金期貨合約的保證金比率，從15%調整至16%，漲跌幅限制也從14%提高至15%。同時，多家銀行包括中國銀行、廣發銀行與興業銀行也發出公告，明確禁止信用卡資金用於黃金投資，違規者可能面臨限額、封卡或提前還款要求。蘇商銀行研究院高級研究員杜娟提醒，借貸炒金暗藏四大風險：一是加槓桿後的損失倍數放大；二是黃金適合長期持有，短期波動易導致虧損；三是違反信用卡與貸款用途將影響個人徵信；四是炒金門檻高、知識專業，一般投資人若貿然投入，極易高買低賣承擔巨大損失。她呼籲民眾切勿將高槓桿操作視為「財富自由捷徑」，否則將可能落入債務深淵。
天災貸款自8月1日起免息半年 政府幫助受災農漁民度難關
強颱凱米襲台，造成全台農損嚴重，截至26日晚間統計已逾11億元，總統賴清德等府院首長26日全日現場勘查，農業部獲得行政院支持，推動農業天然災害低利貸款半年免息措施，天災貸款新貸及舊貸案件，自113年8月1日起至114年1月31日止，期間利息免予計收，由農業部予以補貼，共同相挺農漁民度過難關。農業部表示，希望此項措施能減輕受災農漁民貸款利息負擔，協助受災農漁民加速辦理災後復建、復耕、復養。農業部農金署統計，截至113年6月底，天災貸款餘額約15億元，受益戶數約3,000戶。農金署為政策型農業貸款管理方，表示此次免息措施不需經過認定承續。該單位表示，考量天災貸款的借款人，已有受災證明書認定其受災事實，為了簡化、加速作業流程，本次免息措施毋需認定，亦即，舊貸案件不必再申請；新貸案件核准後也直接適用。除了免息措施，農金署說明，為紓解舊貸案件本金的還款壓力，借款人於免息期間內，得向原貸款的農漁會申請展延，期間未逾1年者，農漁會得逕予審核以加速辦理。另，此前貸款有送農業信用保證基金保證者，新貸案件及辦理展延的舊貸案件，在免息期間均免收保證手續費。
遭無卡分期詐騙背債！320名大學生同意和解 債務總額達1670萬
中部地區去年傳出包括逢甲等多所大學、共計數百名學生遭「無卡分期」詐騙，每人因此背債5到10萬元不等，甚至有人欠下30萬元債務，只能辛苦打工還債。對此，台中市法制局長李善植表示，市府今年2月1日召開大型調解會議，協助190位學生與業者達成和解，昨（25日）再協助130位學生和解，處理債務金額總計達1670萬元。台中市政府積極營造友善消費環境，除針對大型消費爭議進行大型調解，也多管齊下進行詐騙防治、消保資訊宣導。市長盧秀燕今（26日）主持市政會議表示，法制局有3大主要業務，包括消保、民眾法律諮詢扶助協助及審視市府各機關相關法律程序是否完備。法制局是常設機關，為服務市民而存在，市民朋友若有法律、消費等問題，歡迎大家多多利用。李善植以「大型消費爭議處理及消保宣導」為題，針對大型消費爭議調解、多元消保宣導等面向進行說明。他舉例，近年大型爭議調解案中，新冠肺炎疫情期間，蛙蛙文創有限公司接受口罩訂購逾期出貨，法制局協助86位消費者與業者調解成立；威晶國際企業有限公司販賣過期漁品火鍋，法制局去年5月24日召開調解會議，除現場59件調解成立外，另督促業者就1886筆消費賠償5倍，賠償金額總計538餘萬元。李善植進一步指出，去年下旬中部地區爆發多起大學生被誘騙申辦無卡分期購買3C商品，因而承擔高額債務，市府積極召開說明會，並於今年2月1日召開大型調解會議，協助190位學生與業者達成和解，昨日召開第二次調解會議，順利協助130位學生與業者達成和解，處理債務金額總計達1670萬元，大幅減少學生還款壓力。李善植提到，法制局也赴各校講習大學生常見消費爭議，與中興大學簽署合作備忘錄，並深入地方於各區公所辦理詐騙防治講座，另也進行訪問交易加強宣導，未來法制局將持續加強消費者宣導並輔導企業經營者，營造友善消費環境。盧秀燕說明，民眾有消費、交易行為，過程中若需要請求協助或發生爭議需要調解等，法制局設置消保官保護大家交易安全跟權益；另也有法律諮詢與法扶服務，李局長在任內大力加強服務改革，如考量民眾白天上班上課提供夜間電話法律諮詢服務、專科律師諮詢服務，甚至有民眾打官司需要諮詢相關程序，市府媒合提供設備及人員協助，民眾可就近在區公所與法院進行訴訟程序視訊諮詢。盧秀燕補充，法制局對內也協助各機關訂約、政策與法規執行依法施政，市府與廠商之間若有爭議也需要法制局居中協助。李局長擔任過檢察官、法官及律師，非常了解民眾需要，感謝他帶領法制局團隊大力改革、加強服務，讓市民得到相關協助。
縮短公私立大學學費落差！明年起私大生學費補助 每年至少2.5萬
代表民進黨出戰2024總統大選的副總統賴清德，20日在台中朝陽科技大學宣布，為縮減公、私立大學學費落差，政府將編列預算，辦理私立大學學費補貼，每位學生至少補助2萬5千元，政府將當成重大政策推動。行政院對此政策表達認同與肯定，行政院長陳建仁已指示教育部規畫「定額補助私立大專學雜費助學方案」。教育部說，預估有59.1萬人受惠，從112學年下學期，即明年2月起實施，1年經費約150億元，全額由政府支應。賴清德提出 教育政策重大變革在各機構發布的2024大選民調中，賴清德在青年族群的支持度不如民眾黨的柯文哲，因此如何拉回年輕人對民進黨參選人的支持，是府院黨積極投入行政資源、強化拉票固票的目標市場。賴清德昨日在教育部政務次長劉孟奇陪同下，應邀赴朝陽科大為暑期志工服務隊授旗，賴在致詞時說，私立大學1年學雜費約11萬元，公立大學1年學雜費約6萬元，政府關心就讀私校學子的經濟負擔，過去已提出弱勢家庭學雜費補助、助學貸款逐年降低利息，並給予較長還款期限等。話鋒一轉，賴清德強調，「這些都還不夠」，高中職畢業生約有三分之一就讀公立、三分之二就讀私立，經濟狀況相對不好的學生多就讀私大，他認為政府有責任縮短公立與私立大學學費的落差。補助弱勢生 縮減學費負擔差距賴清德此話一出，贏得現場學生的歡呼與掌聲。他隨即宣布，假設公、私立大學學費差距5萬元，政府未來要編預算補助，縮短公、私立學費差距至少5成，也就是2萬5千元以上。劉孟奇補充說明，目前政策對弱勢學生補助涵蓋率約25％，新政策推動後，補助涵蓋率達100％。賴清德隨後在臉書發文表示，自己出身礦工家庭，在讀大學時曾申請學貸，也打過工還學費，深知經濟弱勢家庭的苦，對於青年學子及家庭的經濟重擔感同身受。賴清德也透露，他已向蔡英文總統、行政院長陳建仁建議和討論，政府有共識與決心，降低公私立大學因學雜費負擔差距所導致的社會不公平，不僅要從源頭減少學貸借貸，同時也要減輕已借貸的學貸還款壓力。教育部昨天在台中靜宜大學舉行「大學校院教務、校務經營主管聯席會議」，對於賴清德宣示補助私大學雜費一事，教育部事先知情，高教司長朱俊彰說，「這不是選舉政見，而是教育政策，明年2月就開始實施」。每學期補助 直接扣減1.25萬元朱俊彰表示，教育部預計每年補助私立大專生每人至少2.5萬元學雜費，也就是每學期補助1.25萬元，明年2月新學期開始，學雜費繳費單直接扣減1.25萬元，讓學生更方便。教育部表示，111學年度大專在學學生人數89.3萬人，65％就讀私立大專，約有21％、18.5萬名經濟弱勢學生獲得助學補助措施，大多數就讀私立大專的學生，經濟負擔相對沉重，導致部分學生需仰賴就學貸款或課餘打工來貼補不足或其他生活支出，不利於正常學習。朱俊彰說，新方案每年約需150億元，將向行政院爭取額外的經費支應，不會排擠既有的高教經費，也不會讓私校出錢，預估受益學生將達到47.3萬人，加上原來各類學雜費減免、各部會獎助學金的受益學生，全體59.1萬名的私立大專學生都能照顧到。
疫後振興國發基金卻為難中小企業 藍智庫呼籲政府轉念
立法院新會期定17日開議，當天將邀請新任行政院長陳建仁率同各部會首長列席備詢，21日則將針對攸關全民發現金的「全民共享特別條例草案」表決完成立法程序；對此，國民黨智庫「國家政策基金會產業中心」今（15）日邀集立委吳怡玎及中小企業經營者等人，舉辦「疫後振興難為中小」座談會為中小企業發聲，指出有許多業者反映之前參與國發基金的「紓困投資方案」，已屆還款期限，卻要面對國發基金一次性贖回，馬上面臨資金瓶頸，期望政府能轉念、提出更好方案。吳怡玎說，2020年國發基金以發行特別股方式所實施的紓困方案，共有651家申請，通過僅181家，可見這些業者都是審核優良的廠商，國發基金應基於培育更多產業的宗旨，運用先前投資所賺得的資金繼續支持這些新創業者。她建議，可以用延緩或分期方式降低參與者的還款壓力，才能給予中小企業成長維護國群山的機會。國政基金會產業中心召集人簡榮宗也表示，長達3年的疫情讓許多內需服務業吃不消，最近就有業者反映之前參與國發基金的「紓困投資方案」，已屆特別股買回期限，面對國發基金要求一次性贖回，讓他們倍感壓力。他說，「好不容易才剛復甦，就得馬上面臨現金流量不足問題」。群悅科技公司執行長劉子莊表示，過去所幸得到國發基金特別股的支持，但疫情帶來的衝擊比想像中更久，直到近期才逐漸回復到疫情前的營運狀態。他指出，不料最近接到國發基金的一次性還款通知，這樣龐大的資金支出將嚴重影響公司發展，故希望政府可思考分期、展延等措施，讓新創公司可以爭取更多時間恢復正常營運。「增加營運韌性，減緩不必要的現金支出是公司首要目標。」布爾喬亞公關顧問公司執行長鄧耀中也指出，如此時要求一次性還款，將減緩公司人才育留、市場開發等政策。他期望，政府提出更多延緩、分期等措施，亦可提供獎勵正向發展等政策，成為新創公司的後盾。簡榮宗呼籲，蔡英文政府的部長們應轉念，其實有更好的方法，譬如國發基金與其要求「紓困投資方案」的參與者，申請新貸款還錢，不如用國發基金從台積電、藥華藥收到的股利延緩這些業者回購的期限或分次回購特別股。他說，甚至可以考慮運用一部份超徵稅額作為社區型微型企業減免營業稅之財源，以提高微型企業的經營韌性。台大國際企業學系盧信昌教授認為，這些能撐過疫情的業者，代表已經逐漸摸索出產業如何度過黑暗期的經營模式，政府就應該讓這些成功機率相對高的企業繼續滾動，同時讓成功的商業模式被複製並拓展開來。他說，商業、服務業由於許多是創新的商業模式，跟銀行貸款時常遇到該如何鑑價的問題，建議可以從消費流量、會員數等作為鑑價參考、讓授信業者有更多的空間給予支持。
經濟沒好轉 去年12月景氣續亮藍燈
國發會昨公布2022年12月景氣燈號，連續亮出第二顆代表景氣「低迷」的「藍燈」，景氣對策信號綜合判斷分數維持12分；由於領先、同時指標續呈下跌，國發會經濟發展處處長吳明蕙坦言，經濟仍處在下行風險中，藍燈代表景氣低迷，經濟疲弱，預估下半年出口改善後，才有觸底反轉機會，仍須密切關注後續景氣變化。美國通膨趨緩，聯準會2月升息1碼，中央大學台經中心執行長吳大任認為，美國自去年3月以來累計升息達18碼、達4.5個百分點，歐盟區通膨仍嚴重，近來主要央行持續升息2碼，由於升息影響具累積、遞延性，當歐、美消費動能不足，我國外銷訂單、出口就不可能好轉，預估景氣燈號低迷的藍燈，會一路亮到今年6月以後才有機會轉為黃藍燈。值得關注的是，美元借款利率太高，吳大任表示，若大型企業1年前有大額美元負債，現在還款壓力大增，尤其我國科技、製造業供應鏈關係緊密，彼此有相互交易，當關鍵性企業爆發債務違約風險，連鎖反應恐怕會引爆系統性金融危機，從近來企業獲利表現，都顯示債務違約這顆未爆彈風險提升，嗅出蠢蠢欲動的跡象。吳明蕙表示，領先指標連續13個月下降，累計跌幅8.1％，同時指標連續10個月以來的跌幅更達12.1％；雖然景氣、領先指標仍呈下跌，但好消息是，近期領先指標的跌幅已經縮小，吳明蕙表示，只要下跌縮小持續下去，領先、同時指標進而反轉上來，景氣就有機會好轉。影響景氣燈號9項構成項目中，批發、零售及餐飲業營業額由藍燈轉黃藍燈，分數增1分，機械及電機設備進口值由綠燈轉呈黃藍燈，分數減少1分，其餘7項燈號不變。吳明蕙解釋，受惠於防疫政策鬆綁，批發、零售、餐飲等內需產業的經濟活動逐漸恢復正常，尾牙、採買、跨年節慶商機，有助於提升零售與餐飲業表現；機械設備進口值下滑，主要是整體出口不佳，電子零組件的需求也減弱。
預售屋條件佳夫妻秒下訂 卻因一原因被長輩嗆太傻
房價高漲，許多人在自備款不足的情況下往往會優先選擇預售屋，不但是新屋又可以減輕還款壓力。日前一名女網友在網路上發文提問，她和老公北部看到一處條件很好的預售屋，預計在4年後會蓋好，於是他們立即下訂。沒想到回家告訴長輩後一直被長輩勸退，讓她覺得非常煩惱，不知道該不該聽從長輩的話。一名網友在PTT home-sale板發文，她和老公在北部看到一間位於市中心、鄰近捷運站的預售屋，屋子的價錢、生活機能以及格局都符合他們夫妻的要求，預計在2026年會蓋好，建造時間對他們來說也都剛剛好，便立即在現場下了訂單。回家後他們將這個好消息與家中長輩分享，卻立即遭長輩勸退。長輩們認為，那間預售屋是小建商的案子，在這個時間去買小建商的預售屋很傻，環境缺工缺料，小建商又沒有品質保證，八成會無限延期最後爛尾。但女網友卻認為，好不容易找到自己喜歡的房子，真的要從長輩們的話嗎？實在是沒辦法決定，才跑到網路上詢問眾網友的意見。貼文發出後網友也在留言區形成兩派說法，一部分網友認為，「喜歡沒有用，成屋後、品質又是如何，最後建商避而不談，那你真的完了完了真的巴比Q了」、「小真的有差， 後面叫不動廠商等等」、「預售屋風險就是比較高，尤其是沒什麼口碑作品的建商，自己想清楚就好」；另一部分網友卻認為，「風險較大是沒錯，但是風險伴隨著利潤」、「其實小建商有的蓋的也不錯，但是賭人品」、「哪一個建商不是從小變大的」。
學貸族平均負債33萬 要工作6年才還清
大學即將開學，父母工作受疫情影響，學生申請學貸情況也愈來愈普及；人力銀行昨公布「開學打工意願」調查顯示，大學生打工族中高達44％有就學（助學）貸款，平均負擔金額33.2萬元，學貸族受訪時初估，出社會平均要5.7年可以還清，有學生為快速還款，當AV攝影師賺取高時薪。人資專家楊宗斌觀察，學貸族以私立大學者較多，也因為學費較貴、校外住宿也不便宜，才會累積33.2萬元的還款壓力；以今年社會新鮮人起薪平均值為2萬8925元為例，預計進入職場後，需要11.5個月、大約1年完全「不吃不喝」，才能還完學貸；因此，楊宗斌表示，財務壓力更大的「學貸族」，初估畢業或退伍後，平均得需要工作5.7年才有可能還清學貸。楊宗斌分析，疫情已干擾就業市場長達2、3年的時間，不少父母飽受裁員、無薪假困擾，也連帶影響家庭經濟，台灣有超過9成的大學生，曾打工、接家教等經驗；若以學貸33.2萬元、5.7年還完，楊宗斌換算後指出，等於每月要還4854元才能達成目標。就讀私立大學四年級的Emma，主修影像傳播，離鄉求學，除了校外租屋、自付外食費，目前背負30幾萬元的學貸，靠打工大約有1.8萬元收入，有時候打工賺錢不穩定，仍會向家人拿點錢度日。她透露，先前本來想找學以致用的工作，拍過社福基金會廣告短片，有一次在社群打工版上看到「動態攝影師」的職缺，時薪竟高達1000元，在沒有危機意識下去應徵，到場發現是拍「AV成人片」；她坦言，「錢的誘惑」戰勝疑惑跟恐懼，目前主要工作是「AV攝影師」，剛開始拍片是手足無措、尷尬上身，拍了好幾回後才適應。民營銀行主管表示，政府對學貸有補助利息的機制，且緩繳期間可暫免償還本金，學貸族在就學期間不用急著提前償還，建議利用緩繳期將打工收入做儲蓄、執行理財規畫，待進入職場有穩定收入後，再償還學貸利息與本金。
美升息3碼！楊金龍不排除召開臨時理監事會 金融圈：9月至少升半碼
美國聯準會（Fed）積極打通膨，27日宣布將基準利率調高3碼（0.75個百分點），來到2.25％到2.5％的區間，這是聯準會連續2次升息3碼，力道為40年來最猛烈。不過外資銀行昨認為升息列車還未停，從現在到明年1月底前估還有4次、「8碼」的升息空間，預估至明年時利率會達到4.25％，但也不排除視通膨數據微調。面對美國聯準會的激進式升息，台灣央行會不會跟進也引來關切。金融圈及學者認為儘管台灣消費者物價指數（CPI）飆破3％，但升息現階段是敏感議題，也是兩面刃，推估會等到央行9月22日召開第3季理監事會時討論，至少仍會升息半碼。美國聯準會周三升息3碼，符合市場預期。美國的通膨年增率上升到9.1％，是41年來最大漲幅，美聯準會曾在上個月加息75個基點。花旗銀行台灣區財富策劃諮詢部資深副總裁曾慶瑞表示，通膨將於本季到頂，但淨零碳排、地緣政治衝擊、美中貿易戰未歇，都使各國貿易成本變高。曾慶瑞表示，可預見短期內，仍將深受高物價所苦，不過最近原物料價格大幅下滑，加上股債大幅修正，財富縮水，都會影響聯準會後續決策。花旗銀行昨公布的第3季投資展望，認為為明年1月底前還有「8碼」，分別是9月升3碼、11月2碼、12月2碼，明年1月再升1碼，共計2個百分點。台灣方面，央行總裁楊金龍曾鬆口，不排除隨時召開臨時理監事會討論升息，不過金融圈認為，央行沒必要、更不需要像聯準會，動輒3碼的暴力升息，但推估9月22日召開的第3季理監事會，至少仍會升息半碼（0.125個百分點），搭配存準率回收游資。台經院研究員邱達生表示，升息是雙面刃，雖然可以打擊通膨，但若手段太過激烈，不僅排擠消費、傷及經濟成長率，也阻礙國內投資意願。若央行9月只升息半碼，台美利差將不斷擴大，但央行還是有其他工具解決問題，例如，讓台幣升值，降低強勢美元對台灣的衝擊。中央大學台經中心執行長吳大任表示，台灣家庭多有房屋或汽車等貸款，央行連續兩次升息已增加民眾還款壓力，現在又遇上通膨、日常支出增加，消費者信心指數等表現受到壓抑的原因；央行若再持續升息，家庭經濟恐怕是雪上加霜。
用「理財型房貸」小心被銀行盯上？ 通常買房用「指數型」房貸
「Cosmo，我最近才聽到『理財型房貸』，這種房貸的應用時機是什麼，我買房時銀行怎麼沒跟我說。」房貸確實有不同種類，對於房貸新手來說，常常讓他們眼睛為之一亮的就是理財型房貸，「房貸也可以拿來理財？」。因此，本文就來說說理財型房貸的由來，以及通常拿來使用的時機。通常買房時，使用的是「指數型房貸」我們一般在買房時，普遍跟銀行辦的都是「指數型房貸」，指數型房貸的利率＝基礎利率＋個別加碼利率。基礎利率通常由國內十大行庫的定儲利率平均值作為基礎利率，因此你會發現利率會隨著市場的升降息而變化；而個別加碼利率，則依照每個人的年收入、存款、償債能力、信用分數...等條件而有不同，這也是每個人跟銀行貸款利率會不同的原因。當然，也有以指數型房貸為基礎來變形的房貸，就像是階梯型房貸，每一期的還款金額會像階梯一樣分為不同階段，通常初期還款金額較低，會申辦這類房貸的原因是減輕初期還款壓力。而固定利率的房貸，目前較少銀行有承做。理財型房貸的由來現在買房幾乎都用貸款，因為房貸利率低，這也代表其實買房後，有很大一部分的抵押權是握在銀行手上，不能說房子完全屬於自己。然而，如果你去看大約25年前的房貸利率，大約接近10％，當時大多數人買房是用現金，因為貸款利率太高了，也因此父母那個年代才會有一個觀念「貸款趕快還掉」。既然當時買房幾乎用現金，那也就代表房子紮紮實實屬於自己的，許多做生意的人，如果在收到貨款之前臨時需要一筆錢進行周轉，就能以房子作為抵押，向銀行借出一筆「理財型房貸」，當收到貨款後再將這筆貸款繳清，於是就產生了理財型房貸這種「可以隨借隨還，並且只在貸款期間計算利息」的理財型房貸。理財型房貸的申請條件講到這邊，大家應該知道為什麼在買房時通常不會使用理財型房貸，因為房子有一大部分是跟銀行貸款的，嚴格來說房子還不屬於你。但當逐漸地償還貸款後，舉例900萬的房貸已經還了200萬，那就可以跟銀行申請將這200萬的房貸再以理財型房貸的方式貸出來，當有實際領出使用時，才計算利息，並且可以隨時還回去。由於理財型房貸有隨借隨還、有使用才計息、並且領出和歸還可以不需要辦手續等靈活方便的特性，才使得這類房貸通常被用來做為理財的方式之一。然而，理財型房貸雖然有上述好處，但它的利息通常比一般指數型房貸多出0.5~1％左右，並且近年政府打炒房，因此用理財型房貸貸出來的資金，銀行會特別關切其用途，這點是使用理財型房貸必須注意的地方。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
央行升息半碼 行政院「3措施」減輕特定族群負擔
央行今日調升政策利率半碼（0.125%）係綜合考量國內外經濟與金融情勢，並為了穩定國內物價，基於貨幣政策獨立性及權責所提出，應予尊重。惟考量升息將加重借貸資金成本以及貸款族還款壓力，為兼顧中央銀行貨幣政策目標並減輕部分民眾貸款負擔，政府決定以下列措施因應此次升息，減輕特定族群負擔：（一）勞工紓困貸款升息半碼之利息全額補貼為協助受疫情影響勞工，勞動部109年及110年開辦勞工紓困貸款，已核撥159萬件，每人貸款最高10萬元，貸款期間3年，由勞動部補貼勞工第1年貸款利息。考量勞工係因經濟困難而申請紓困貸款，屬經濟相對弱勢勞工，金融機構除將持續辦理今年3月份宣布升息1碼之利息補貼外，因應央行此次升息半碼，政府將全額補貼升息半碼之貸款利息。（二）依原貸款規定補貼利息，不受升息影響1、就學貸款：考量在學學生尚無經濟能力，因應此次升息，教育部將協助補貼因升息所增加之利息，所有辦理就學貸款之在學學生皆不會因升息而增加利息負擔。2、紓困振興貸款：經濟部主管之此項貸款，包括：舊有貸款展延、營運資金貸款、振興資金貸款，係依郵政定儲機動利率提供補貼，故會配合央行升息，調整補貼金額，惟每家公司仍有補貼額度上限（舊貸展延及振興貸款最高22萬元、營運資金貸款最高5.5萬元）。3、青年創業及啟動金貸款：由經濟部主管之此項貸款係針對金額100萬元以下的貸款，提供5年利息全額補貼。故於補貼期間內，利率調升差額均由政府全額吸收，貸款戶之利息補貼權益不受升息影響。（三）其餘項目則維持今年3月補貼利率1、財政部「青年安心成家購屋貸款」原已享有較優惠之貸款利率，故將維持今年3月份補貼措施，由公股行庫吸收半碼利息。2、內政部政策性房貸亦已享有較優惠之貸款利率，故將維持今年3月份補貼措施，由內政部住宅基金吸收半碼利息。二、以上各項措施之詳細情形，另由相關部會對外說明三、升息有助維持物價穩定，協助整體經濟金融穩健發展國內經濟成長相對穩健，惟今年1-5月消費者物價指數（CPI）年增率平均達3.04%，已連續數月高於2%，漲幅持續居高。央行升息有助抑制國內通膨預期心理，維持物價穩定、協助整體經濟金融穩健發展之政策目標。
因應央行升息 行政院祭三措施減輕貸款族負擔
針對中央銀行今(16)日宣布升息，行政院晚間祭出三項措施減輕特定族群負擔，包括勞工紓困貸款升息半碼的利息全額補貼、在學生就學貸款與紓困貸款等均依原貸款規定補貼利息、青年成家貸款等項目則維持今年三月補貼利率等。央行今日調升政策利率半碼（0.125%），行政院晚間發布新聞稿指出，綜合考量國內外經濟與金融情勢，並為了穩定國內物價，基於貨幣政策獨立性及權責所提出，應予尊重；然而考量升息將加重借貸資金成本以及貸款族還款壓力，為兼顧中央銀行貨幣政策目標並減輕部分民眾貸款負擔，政府決定三項措施因應此次升息，減輕特定族群負擔。為協助受疫情影響勞工，勞動部109年及110年開辦勞工紓困貸款，每人貸款最高10萬元，貸款期間3年，由勞動部補貼勞工第1年貸款利息。考量勞工因經濟困難而申請紓困貸款，屬經濟相對弱勢勞工，金融機構除將持續辦理今年3月份宣布升息1碼之利息補貼外，因應央行此次升息半碼，政府將全額補貼升息半碼之貸款利息。針對就學貸款、紓困振興貸款、青年創業及啟動金貸款，行政院表示，均依原貸款規定補貼利息，不受升息影響。其餘像是青年安心成家購屋貸款和政策性房貸則維持今年3月補貼利率。行政院指出，財政部推行青年安心成家購屋貸款原已享有較優惠之貸款利率，故將維持今年3月份補貼措施，由公股行庫吸收半碼利息；內政部政策性房貸也已享有較優惠的貸款利率，也將維持今年3月份補貼措施，由內政部住宅基金吸收半碼利息。
央行擬限縮30年房貸 月付款變高該怎麼辦？
「Cosmo，最近有新聞說央行要限縮30年房貸了，如果以後房貸只有20年，那勢必月付款會變高，不就更負擔不起買房了嗎？」，說真的，許多市井小民只看到了新聞的標題，但卻沒有仔細的去看內容，才導致這樣的擔憂。實際上，央行這次擬限縮的對象包含4種，「法人購置高價宅」、「自然人購置高價宅」、「特定區第二戶以上購屋貸款」、「第三戶以上購屋貸款」，而特定區包含：臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市、新竹縣、新竹市。因此，對於小資首購族來說，只要不買豪宅，就不用擔心成為被限縮的對象。然而，對於想買在特定區域第二戶以上的人，或許未來會面臨到房貸僅能20年，致使月付金負擔增加的情況。如果真的月付金無法負擔，有什麼辦法可以幫助自己呢？善用銀行的房貸規則減少月付款壓力許多人買房只知道一般指數型房貸，然而銀行還有不同的房貸來符合不同的需求；例如國泰銀行的定額還款制度，可以跟銀行談前10年先還款小額，所謂的小額的定義就是至少利息的2倍，如此一來在前10年便可以用較低的還款壓力來度過，解決月付款負擔過重的問題。另外像是「回復型房貸」利用一般型房貸與理財型房貸的搭配，所還回去的房貸本金可以再用理財型房貸的利率借出來，雖然利率會稍微高些，但再借出來的金額可以減少往後每月的月付款壓力。許多人覺得買房僅需要準備2成頭期款＋裝潢款就夠，舉例來說假設兩者總共需要300萬，若擔心往後的月付款壓力無法負擔，則建議準備400萬，多出來的100萬可以放著讓它扣月付款，每隔1年再將已還款的部分增貸出來，用於月付款的扣除上，減少月還款壓力。由家中不同人買房避免房貸限制舉例若丈夫在特定區準備買第二間房，為了避免20年房貸的限制，可以由妻子買房，便可以不須受到20年房貸的限制。當然，這個政策目前還只是擬案，是否會真的上路不確定，但我們可以先具備解決問題的知識，這樣當政策真的實施時，便可以幫自己找到出口。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）
屋主「賣房」意願變低？ 網友最常問如何能「等到房價下跌」再出手
「高房價，房子還能買嗎？」，這個問題算是每年都會被問到的，在2022年問這個問題的人，大多想知道：「升息了，貸款壓力會變重，房價會不會下跌，我應該要等到房價下跌才買房嗎？」從救經濟，變成想辦法減緩通膨在疫情的影響下，全球為了救經濟而持續的降低利息，市場有了更多資金的動能可以使用，很常會聽到：「現在利息這麼低，不借白不借」。然而，熱錢也導致通膨的逐漸加劇，民生最有感的就是物價和房價的節節高升。在通膨物價飛漲的影響下，升息壓力逐漸增加，畢竟也不能讓物價失控的上漲，必須要有所控制；而在美國升息之後，美股開始上下震盪，投資人對於升息還是有影響經濟的疑慮，長時間的廉價資金情況不再，企業借債的成本負擔增加，將面臨更大的還款壓力。至於房地產，由於我們買房幾乎都會用到房貸，升息導致的房貸利息上漲也會增加我們的負擔；例如貸款1000萬，當升息一碼（也就是0.25%），房貸利息每年就要多繳25000元，假設是30年的房貸就要多支付75萬元的房貸利息，也難怪大家會擔心現在買房是否合適。從實務的基本面來考量，是否該現在買房對於一般人來說，想要預測未來房價是持續上漲、持平、還是下跌，這就跟預測股市的漲跌一樣，即便是專家也不一定100%預測得準。因此我常建議回歸基本面，「該不該買房」這個問題必須要先問自己是要自住還是投資。假設目的是自住，那就必須要從三個面向出發，包含「頭期款、月付款與看房挑選」。從現有的頭期款扣掉裝潢款後，再加上8成的貸款，計算自己大概可以買多少錢的房子，並從貸款金額中計算未來每個月需繳交的本金＋利息是否自己的月收入可以負擔，確定好自己買房的資金能力後，便能從計算出來的房價中找出自己期望的物件，當然如何看出房子的瑕疵、避免買到地雷房也是自住買房必須學習的能力。至於買房投資要學的更廣，舉例包含「租金分析、房客招租管理與月現金流計算」。許多人會覺得買房來再轉賣就好了，為什麼要了解租金分析？首先當然受到房地合一稅的影響，短期的買賣會被抽取大量的稅金，導致投報率降低；因此在持有時間延長的情況下，利用租金來增加收益算是許多房產投資者的想法，當然也就要學習房客招租管理。再者，由於也沒有人100%確定未來房價一定會一直不斷的漲上去，因此當買房後的租金收入可以支付房貸的本利攤，可讓自己不因房貸壓力而急著賤價賣房，這份投資就比較立於不敗之地。所以說到「到底可不可以買房？」，其實首先在於自己的資金規劃，以及買房後的現金流計算，估算自己可以買多少錢的房，而不是因為擔心房價一直上漲而買下自己能力不及的房子，最終導致債務問題。（本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容，經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。）