高價住宅
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豪宅買氣慘2／北市30坪即為豪宅？沒千萬現金別想換房 大坪數成「票房毒藥」
近幾年全台房價狂飆，北市豪宅卻傳持有10年脫手小賠的慘劇。據統計，去年億元豪宅交易量腰斬4成，日前央行雖放寬第二戶貸款成數，卻未鬆綁高價住宅標準，讓業者直指，「十年物價、營建成本翻倍飆升，豪宅門檻卻原地踏步，大坪數銷售本就緩慢，豪宅限貸令無異雪上加霜。」央行現行的豪宅限貸令自2014年訂定後便未曾隨市場調整，業者認為已嚴重壓縮消費者的購屋門檻。圖為央行總裁楊金龍。（圖／報系資料庫）根據實價登錄發現，近半年台北市億級豪宅屢傳賠售交易，去年9月，捷運東門站附近的「璞園信義」低樓層戶，以1.58億元轉售，與2013年入手時相比，帳面虧損超過600萬元；今年1月，松江路的「華固松疆」低樓層戶以1.28億元成交，也比2014年買進時少了350萬元。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐觀察，賠錢賣的豪宅交易主要有「社區規模小」、「缺乏隱密性」、「中低樓層戶」3大共同點，不過確實因近年政府打房，對於高總價住宅祭出諸多限制，包括高總價宅貸款成數降為3成、法人購買住宅採許可制，都大幅限縮了高資產族購買豪宅的意願和靈活性。事實上，央行於2014年起修訂對高價住宅的認定標準，凡台北市總價7,000萬元、新北市6,000萬元、其他地區4,000萬元以上之住宅，凡「鑑價或買賣金額」碰觸門檻，貸款額度便受到限制，原本可貸4成，2024年9月20日又再收緊剩3成，且無寬限期。然根據各大房仲與實價登錄統計，六都新成屋近5年平均漲幅超過 50%，但高價住宅認定標準卻10多年未配合大環境調整，引來業者不滿。房仲全聯會理事長王瑞祺以台中豪宅門檻4,000萬元為例，有人2年前購買時預售價3,800萬元，今年將交屋但房價增值已超過豪宅門檻，貸款成數被迫限制最高3成，等同立即要面對7成的自備款、也就是2,660萬元才能交屋，讓購屋人頭痛不已。大台中不動產公會理事長蕭成忠就說，現在只要超過3房，總價就會超過高價宅的門檻，所以3房、4房沒人要；台中電梯別墅也幾乎都超過總價4,000萬元，但高額的自備款，讓許多想三代同堂的家庭卻步，「央行不應該懲罰人口多的房型！」中南部不少新透天產品、電梯別墅也都觸及豪宅線，貸款最高只能3成，造成換屋民眾卻步。（圖／業者提供）即將出任世界不動產聯合會總會會長的龍寶建設董事長張麗莉即是血淋淋案例，她告訴CTWANT記者，龍寶在台中近期交屋的案子，有近半戶數總價都超過台中豪宅貸款門檻，4年前買賣條件可貸款55%，現在降為3成，導致近3成的客戶面臨自備款不足。王瑞祺表示，這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，即使央行第二戶貸款略為鬆綁，仍難以解決高總價產品的資金斷鍊問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。再回頭看看台北市，目前新建案平均單價普遍站上120萬元，凡權狀50坪、室內30餘坪的新房，加上車位總價即可能突破7,000萬元門檻。室內空間30坪即被認定為豪宅，讓不少業者形容「政策導致市場畸形」。代銷公會全聯會理事長戴嘉聖表示，有許多換屋需求的客戶，自備款不夠，為了避免觸碰豪宅門檻，建商只能總價除上房價來決定坪數。（圖／林榮芳攝）不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖就感嘆，這幾年全台房價都往上跑，政府對於豪宅的認定金額卻一直沒動，早已和市場嚴重脫節，現在購買大坪數產品必須先自備現金幾千萬元起跳，一般換屋族根本拿不出這麼多現金，導致總價破豪宅線的產品都成了「票房毒藥」，也逼得建商坪數只能越蓋越小。根據各地方平均成交單價對應豪宅應有的百坪標準，新聯陽董事長王志祥建議，台北市豪宅門檻應該提升到1.2億元，台中市也要調整到5,000萬元，至於新北市和其他縣市則維持6,000萬元和4,000萬元即可，「目前的豪宅門檻是10年前訂的，豪宅認定標準應該也要與時俱進！」儘管政策門檻對一般換屋族造成壓力，但他認為，對頂端客而言，貸款並非首要考量，決定出手的關鍵在於產品的「絕對稀缺性」與「精準定位」。王志祥觀察，這群客戶追求的是「比現有住家更高規格」的升級體驗，例如國際級的團隊，或是豪宅車道的坡道比需達到1:10至1:12，車位寬度至少2.75米…等細節規畫；此外，比起單戶300坪的規劃，每戶約100坪、一次購入多戶的配置更能精準切中這類客戶的需求。總結來看北市豪宅市場，建商對產品細節的掌握度與定位策略，才是能否在高端住宅市場脫穎而出的關鍵。
豪宅買氣慘1／「哥吉拉」甦醒半價搶市咬冠軍 億元豪宅交易卻大減4成
日前央行放寬第二戶購屋貸款，卻未對高價住宅標準鬆綁，讓豪宅市場持續迷茫。盤點2025年北市十大成屋豪宅，有「信義哥吉拉」稱號的旋轉豪宅「陶朱隱園」在完工多年後開胡，將蟬聯4年冠軍的「One Park Taipei元利信義聯勤」擠下，以每坪364萬元成為2025年豪宅王。不過整體而言，去年豪宅市場表現可以說是蒼白無力、缺少亮點，甚至統計還發現，相較前一年度，億元豪宅交易大減4成。去年地產交易皆已於3月完整揭露於實價登錄，CTWANT委託台灣房屋以成交單價為基準，彙整2025年北市十大豪宅排行榜，其中信義區及大安區分別各有4個社區進榜，且過去4連霸豪宅王的「One Park Taipei元利信義聯勤」，就在「陶朱隱園」首度出現非關係人交易後，被迫讓出冠軍寶座。「One Park Taipei元利信義聯勤」雖然被擠下北市豪宅第二名，但去年成交戶數約有10筆，傲視全台豪宅市場。（圖／元利建設提供）位於信義計畫區的「陶朱隱園」，以「大麻花捲」、「信義哥吉拉」造型聞名，已成為台北打卡熱點。不僅外觀獨特，內部規劃更獨樹一格，光陽台就達50坪，遠超一般住宅空間；頂樓設有直升機停機坪，超跑與救護車更可搭電梯直達家門，另有2000坪生態庭園及瀑布造景等特色。2019年，「陶朱隱園」7樓戶曾以每坪高達600萬元、總價18億元出售，震驚市場，但因買家為威京集團旗下承耀公司購入，被市場認定是關係人交易，不算真正買家，完工7年來，因開價過高，始終乏人問津。直到去年，威京集團因主席沈慶京涉入京華城弊案，另一頭又面對環狀線地震受損的高額求償官司，銀行抽銀根、財務緊張下，決定調整「陶朱隱園」價格，低樓層打出每坪300萬元的「半價」正式開賣，果真順利開胡。去年10月，一名外國籍吳姓女富豪以每坪364萬元、總價11.1億元買下「陶朱隱園」17樓戶，創下國內豪宅新天價。業者也乘勝追擊，今年1月首度開放媒體進入「陶朱隱園」大拍特拍造勢宣傳，不過買氣是否能延續有待觀察。而從冠軍退位的「One Park Taipei元利信義聯勤」，去年最高成交價為，薛姓富豪採「無貸款」現金方式，以單價267.2萬元、總價約4.1億元，一次打包22樓2戶。該豪宅坐擁大安森林公園景觀第一排，還有台語天后江蕙、亞洲天王周杰倫與愛妻昆凌，及元利建設、全聯董事長林敏雄等多位名人住戶加持，自2018年預售起，屢屢出現高價交易。「皇翔御琚」因皇翔總經理廖宇祥買下1、2樓戶，總價約8.4億元，成為去年的總價冠軍。（圖／黃耀徵攝）而成交單價排行第三名的是「皇翔御琚」1~2樓戶交易，以每坪250萬元、總價約8.4億元成交，也是去年的總價冠軍，而買家即為皇翔建設董事長廖年吉的長子、皇翔總經理廖宇祥。「皇翔御琚」坐落信義計畫區，以高隱私、一層一戶特色聞名，曾長年居豪宅王首位，但如今屋齡已有15年，該社區在眾多豪宅中最獨特之處，是凌亂的價格登載，此次廖宇祥的交易車位總價4,000萬元，平均一個車位達1,000萬元，再度刷新歷史紀錄，成為全台最貴「車位王」。第四名後「聯合大於」成交單價240萬元，「Diamond Towers台北之星」以215萬元位居第五，第六名後依序為「潤泰敦峰」「松雍」「首泰信義」「西華富邦」「勤美璞真」，幾乎都是歷年十大豪宅排行榜的熟面孔。不過，相較前幾年富豪多以法人名義置產，還可從謄本中一探買家背景，但去年買家清一色為自然人交易，掩蓋了買家身分，反而缺少話題性。此外，根據台灣房屋統計實價登錄，台北市總價破億、單價破百萬元的豪宅（含別墅）交易，2025年共148筆，較2024年減少103筆，年減幅達41%，交易量近乎腰斬，顯見豪宅市場明顯萎縮。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，《平均地權條例》修正案2023年7月正式上路，法人購屋採許可制後，豪宅交易放緩，如今整體市況更是低迷，不僅法人置產在豪宅市場上幾乎消聲匿跡，自然人交易也銳減，成交單價也不敵過去動輒250~290萬元亮麗，價量都更顯淡薄。而這些能讓豪客甘心買單的頂級豪宅，除了地段價值，和硬體規劃，更多是以軟實力取勝。張旭嵐舉例，像是「西華富邦」即結合萬豪酒店，是指標型飯店式服務頂級豪宅；「One Park Taipei信義聯勤」亦標榜全天候「黑卡級」管家服務，這些豪宅皆以軟實力爭取富豪目光，訂私人飛機或米其林餐廳都使命必達，凸顯台灣豪宅早已超脫不動產本身價值。
尪年薪減240萬！板野友美住40萬豪宅又砸20萬辦員旅 壓力與消費掀議
前AKB48成員板野友美（Itano Tomomi）近來因高額生活開銷再度成為話題。她不僅與丈夫居住於月租約200萬日圓（約新台幣40萬元）的高級住宅，近日更公開砸下約100萬日圓（約新台幣20萬元）舉辦員工旅遊。在丈夫年薪下滑背景下，相關生活方式與壓力來源，引發外界熱議。板野友美帶員工包棟溫泉旅館，享受三溫暖與露天溫泉等設施。根據《Smart FLASH》等日媒報導，板野友美2021年與日本職棒東京養樂多燕子隊投手高橋奎二結婚，婚後育有一女，同時經營個人品牌公司。她近日透過YouTube分享員工旅遊影片，帶領員工前往靜岡縣伊豆市歷史悠久的溫泉旅館「落合樓」，並包棟新開幕的別墅設施。據相關人士透露，該旅館包棟方案兩人一泊二食費用約66萬日圓（約新台幣13萬元），每增加一人需另加約6萬日圓（約新台幣1.2萬元）。此次板野友美與8名員工同行，整體花費推估接近100萬日圓（約新台幣20萬元）。行程中除享受三溫暖與露天溫泉外，她亦替員工慶生，並送出價值約30萬日圓（約新台幣6萬元）的精品禮物。除了員工旅遊引發關注外，其高額居住成本也成為討論焦點。板野友美曾在節目中坦言，月租200萬日圓的住宅並非輕鬆負擔，直言並非「輕鬆就能支付」，而是帶有一定壓力。她表示，自己經營公司，丈夫為職業運動員，兩人將此視為一種目標與動力來源。板野友美於旅途中贈送員工精品包，單件價值約新台幣6萬元。不過，AKB48同期成員曾轉述，板野友美在搬入高價住宅後承受壓力，甚至出現情緒困擾的情況。對此，她回應會將壓力轉化為前進動力，坦言屬於「以壓力推動自己」的類型。另一方面，高橋奎二近年因傷勢影響出賽表現，上季僅出賽8場，2026年年薪約4600萬日圓（約新台幣920萬元），較前一年減少1200萬日圓（約新台幣240萬元）。在運動員收入可能隨表現波動的情況下，固定高額支出也成為外界關注焦點。相關話題在網路上引發兩極看法。有網友認為，若公司能負擔高額員工旅遊費用，代表營運具一定實力；但也有聲音質疑其消費過於鋪張，甚至直言「像在炫富」，並擔心長期維持高生活水準可能帶來財務與心理壓力。另有觀點指出，高價禮品可能涉及稅務問題，應審慎處理。板野友美高消費生活引發兩派討論，有人質疑鋪張，也有人認為展現公司實力。（圖／翻攝自X，@tweetsoku1）
最狂禮物！企業董座送「160間房」 曾瀕臨破產霸氣回饋員工
越南知名企業家、黃英嘉萊集團（Hoàng Anh Gia Lai，HAG）董事長段原德（Đoàn Nguyên Đức，暱稱Bầu Đức）近日宣布，將以高價住宅回饋一路與公司共度難關的核心員工，計畫贈送約160套公寓，引發外界高度關注。根據越南媒體《CafeLand》報導，段原德日前在帶領媒體參訪黃英嘉萊集團旗下企業及蠶絲紡織工廠時透露一項獎勵計畫，為了感謝在公司最艱困時期、一度瀕臨破產但仍不離不棄的高層與員工，決定贈送一戶公寓，單戶價值約介於25億至80億越南盾（約新台幣320萬元至逾1000萬元）不等，將依個人貢獻程度而有所差異。除不動產獎勵外，公司也將發放5000億越南盾（約新台幣6億元）的員工持股獎勵。段原德指出，能獲得上述獎勵的條件，是員工必須自2016年5月30日、也就是公司陷入嚴重衰退的關鍵時刻起，持續在職並為黃英嘉萊貢獻至今的160人，他表示「他們成功守住黃英嘉萊約27兆越南盾的資產規模。」此次作為獎勵的公寓，位於「富董高層住宅與商業綜合開發案」，基地坐落於嘉萊省百里居市（Pleiku），緊鄰孟清（Mường Thanh）飯店，預計於1月18日動土。段原德強調，該案將是黃英嘉萊最後一個房地產項目，「所有條件都已齊備，完成這個案子後，公司將全面轉向農業發展。」值得注意的是，獲贈公寓將直接登記在員工名下，但設有5年內不得轉讓的限制。外界解讀，此舉不僅是對核心人員貢獻的肯定，也有助於穩定並留任關鍵團隊。
沒配套就硬上2／信管、豪宅貸款、土方政策三重夾擊 房市恐成「一灘死水」
在土方政策配套不足貿然上路惹火營建業之際，各縣市不動產開發公會理事長也把矛頭指向近年一連串房市信用管制，直言從第七波選擇性信用管制到豪宅認定門檻多年不調整，已讓建商資金鏈陷入「溫水煮青蛙」式的緊箍咒，如今再疊加剩餘土石方新制，恐將房市由冷清盤整推向「一灘死水」。台灣省不動產公會聯合會名譽理事長黃啟倫指出，關鍵轉折點出現在前年9月19日啟動的第七波信用管制，當時政府為抑制房價，對第2戶以上貸款成數、寬限期與核貸條件祭出更嚴格限制。自去年央行祭出第7波選擇性信用管制措施後，不只許多第2戶貸款換屋族被卡死，市場慘澹氛圍也讓沒有立即貸款需求的預售交易跟著量縮。（示意圖／CTWANT資料室）至今，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是第2戶貸款的換屋族面臨自備款從7成變5成，即使出售原屋切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要求補足貸款不足的現金。「打炒房」卻讓以自住與換屋為主的實際需求也被一併鎖死。「政府一直覺得就算房價有跌，也跌得不夠，因此不放寬政策，但他們沒想到，現在不是跌不跌的問題，是根本沒有人來看房子，房子想賣都賣不掉。」他說，成交量急凍與來客數驟減，帶來的是實實在在的流動性風險。在他觀察，央行與主管機關只盯著價格曲線，卻忽略了市場資金與交易鏈條的斷裂，「你不能把自己考慮不周全的後果，都讓業者承擔。」土方政策就是一例。全流向管制、GPS、聯單制度原本是為了杜絕亂倒與環境污染，但在最終處理場不足、配套未完備的情況下，反而推升營建成本、卡死工期，讓房價更難下修，「很多政策看似打房，結果只是助漲成本。」業者也反映，高價住宅貸款認定標準已多年未調整，雙北以外地區總價4000萬元以上即認定豪宅，讓中南部不少新透天產品貸款只能3成，造成換屋民眾卻步。（圖／業者提供）多位理事長也點名，豪宅認定標準長期未滾動調整，是另一個扭曲市場結構的關鍵因素。大台中不動產開發公會理事長蕭成忠表示，他11年前蓋透天電梯別墅時，營建成本每坪約8~9萬元，如今已拉高到至少15萬元以上，中間差距超過6萬元，但雙北以外高價住宅4000萬元的貸款門檻從未改變，「成本一路漲，規定卻一成不變，等於把市場全部壓死在一個舊標準！」他舉例，中南部很多三代同堂的三明治世代，長輩通常腳都不行，所以一定需要電梯別墅，但這類產品幾乎超過4000萬元以上；都會區大樓也是壓在4000萬元內，結果變成全部都是蓋2房、3房，反而有老人家要照顧的，變成要買2間房子來拼湊，卻又變成第2戶，「極其不合理也不人道！」台南市不動產開發公會理事長宋育豪也指出，豪宅限貸令實施至今，貸款成數僅剩3成，這道緊箍咒不僅限制了資產配置，更直接衝擊了民眾的居住權益。他拿基本工資為例，2016年時薪約120元，如今已調升至196元，短短10年漲幅達63%，一般民生物價也明顯上漲，但豪宅認定價格完全沒有調整，「結果就是逼得業者把產品越蓋越小，20坪、25坪的小宅充斥市場，這種被扭曲的市場生態，犧牲的是一般家庭對於寬敞生活空間的渴望。」他認為，產品規格本應交由市場與消費者選擇，政府不應用老舊的豪宅標準限制貸款，全面扭曲產品結構。現在很多想換屋的中產階級，都受困於4000萬元的門檻，面臨「小宅不夠住、大宅貸不到」的困境。與此同時，土方政策造成的成本飆升與停工潮，又從另一個面向侵蝕營建業。桃園、台中等地方公會則表示，兩地早年即已自建GPS管制系統，數位化管理砂石車流向頗具成效，如今卻被要求全面改用中央系統，不僅原本運作順暢的地方機制被迫停用，新系統又因安裝量能有限與系統頻繁當機，導致砂石車無法正常運行。台中市不動產開發公會理事長謝麟兒呼籲，中央應尊重已經成熟運作的地方管制系統，讓地方政府繼續負責GPS，其他縣市也能前往桃園、台中觀摩縮短學習曲線，並在技術與法規尚未完善前，暫緩新制或至少給予足夠過渡期，讓業者有時間調整。「現在是最終處理場所不足、GPS裝不完、系統還會當機，卻要我們照表操課，這對任何一個企業來說都是無法承受之重。」土方之亂除讓營建成本大漲外，開挖中的工地貿然停工，也存有工地擋土設施坍塌的隱憂，業者呼籲政府正視土方之亂帶來的影響。（圖／林榮芳攝）針對土方本質，台南不動產開發公會名譽理事長郭建志則幫大家科普，營建剩餘土石方多半是可再利用的土壤與砂石，是重要建材資源，與營建廢棄物本質不同，後者才是需要被嚴格控管、避免亂倒，「政府用營建廢棄物的態度來對待營建剩餘土石方，是完全不對的！」他指出，過去建商挖出的乾淨土資源，可以賣給低窪地、道路做為回填使用；如今卻變成建商挖出來的土要先花錢載走，完工後再花錢買土回填，「邏輯完全顛倒」。桃園市不動產開發公會理事長周鑫世進一步解釋，例如深開挖工地表層30、50公分可能有植被與雜物，但以下多半是乾淨原土，可用於地質改良或再生建材，部分地區的礫石層土方甚至具有經濟價值，「政府應該思考如何回收再利用，而不是一律當成廢棄物管理」。他們建議，台灣身為海島國家，理應廣設填海造陸與公共工程回填點，由中央主導成立「土方銀行」，統一管理土方存入與提取，避免價格由少數合法土資場壟斷，「現在全台約1.5萬家建設公司，卻只有140家合法土資場，這樣的市場結構公平會也該介入看看。」在場幾位理事長語氣都相當激動。劉守禮直言，過去幾波打房與土方新制，給業界的感受是「政策反覆且漠視信賴保護原則」，「前年9月19日宣布打房，隔天就實施，這種說改就改的做法，讓老百姓無所適從。」多位理事長共同示警，若土方新制不暫緩、最終處理場不補足，信用管制與豪宅貸款標準又持續凍結，營建業恐迎來集體資金斷鏈，房市也將從目前的「量縮、價撐」走向完全停滯，「最後市場沒人、沒量、沒流動，最後變成一灘死水。」
限貸令後亂象叢生 陳高超：第2戶限貸5成「殺傷力太大」
央行祭出限貸令後房市進入急凍期，甚至被形容是在海嘯中迅速崩盤，即使金管會以行政命令放寬銀行法第72-2條30%上限也難拯救房市低潮。房市專家陳高超羅列限貸令後的市場亂象，他表示，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，他也直言建商倒閉已累計5家，「接下來將會更多！」根據內政部統計，今年前三季全國買賣移轉棟數194,976棟，較去年同期減少28.1%，創下2017年以來新低；另根據財政部統計，今年1至8月房地合一稅只達345億元，年減21%，雙雙出現財政缺口與產業蕭條市況。富比士網路科技公司今（20）日舉辦「搶救！首購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。執行長陳高超表示，限貸令造成房市買氣急凍、購屋者賠錢出場、換約違約等等問題，也傳出建商倒閉消息，一系列實質傷害，都由購屋者承擔，一向有經濟火車頭工業之稱的房地產稅收，也大幅銳減。富比士網路科技公司舉辦「搶救！首購購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。（圖／林榮芳攝）他進一步指出，去年下半年祭出限貸令後，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金；已有第2戶貸款的換屋族，即使切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要補足現金；此外，央行將都更危老貸款計入「不動產集中度」額度管控，所以水龍頭並沒有大開。他也舉出真實案例，女兒幫媽媽買了總價2000萬元的房子，原本預期貸款8成，在限貸令後被迫貸款降至5成，即將交屋的她，必須補足中間的3成、600萬元現金，但她一時也拿不出來，建商還要她繳交總價的5%交屋款，原本是一片孝心，現在卻面臨被斷頭的風險。同為出席分享的律師吳奕綸也提到，他的事務所客戶「也被斷了好幾顆頭」，當初買的時候預期能貸款7、8成，但限貸令公布後要貸款時，受到貸款成數的限制。據他了解，貸款額度還是集中在大建商，因此大建商不會倒，他認為，政府用限貸令方式打房價，實際上房價只會越打越高。陳高超也發現，溯及既往政策，使得房地合一稅與2023年地政三法(平均地權)之後，使轉售兩難；高價住宅也遭無妄之災，雙北以外4000萬元房屋限縮貸款，過去4000萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。他認為，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，有許多人其實是有家族自用需求，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，同時大型建商帶動讓利潮，房市才有可能走向回溫。他更痛批炒作的就是各縣市政府，「重劃區一直開，土地一直標售，價格一直創新高，帶動房價上揚，最後再回頭限制購屋人貸款成數。」由於目前已經有慶群開發、太極建設、鉅泓建設、高田營造等業者倒閉，他也直言，若房市持續下探，「接下來將會倒更多！」
價穩量大縮全年移轉27萬棟 賴正鎰：明年上半年房市難恢復
鄉林今舉辦「新松町新城計畫」公開周年記者會，對於目前房市，董事長賴正鎰表示，現在價格還算穩定，但量大幅萎縮，預期全年買賣移轉棟數落在27萬棟以下，盼政府「水龍頭再放寬一點」。賴正鎰表示，以前全年不動產買賣移轉棟數都會落在30萬棟左右，今年預估27萬棟以下，以今年狀況，預期央行政策明年上半年會微幅打開一點，但也不會鬆太多，因為央行說價沒跌不給鬆綁，但依他觀察，蛋黃區價格應該也不會跌，蛋白區如台中清水、沙鹿、梧棲等地則可能微幅修正。因此，預期明年上半年還不太會恢復。賴正鎰表示，房市好壞都看政府臉色，政策鬆綁就會好賣，央行政策控制，購買消費力就會大幅降低。消費者重視的就是額度、利率及第二戶以上貸款成數3個部分，期待政府水龍頭開一點，像二屋房貸族目前只給5成，能慢慢加到6、7成。利率的部分，賴正鎰表示，目前最低約在2.2%，建議利率政策能回到2%以下，對首購族負擔比較不會那麼大；房貸貸款額度希望恢復到7、8成。另外，對建築業的貸款，以及高價住宅標準的認定，也希望可以放寬。此外，針對新青安政策預計明年7月到期，行政院長卓榮泰日前透露，新青安政策將不會用相同方式延長。賴正鎰則認為，新青安是照顧首購族群，若取消將影響年輕人購屋意願，他建議政府協助有購屋需求者，希望不要縮減新青安。
2025全球奢華城市排名公開！ 新加坡最貴、台北擠不進前十
在全球高資產族追求「住得好、活得久」的大趨勢下，哪座城市花錢最凶、生活成本最高？瑞士財富管理公司 Julius Baer 最新公布《2025全球財富與生活指數》報告，新加坡連續第三年蟬聯「全球最昂貴城市」冠軍，無論是買車、名牌包、看病甚至吃飯，全都貴鬆鬆。亞太地區消費升溫明顯，而去年名列第13的台北，今年依舊跌出前十名，但名次來到第12。新加坡在女性手提包、汽車價格居全球之首，住宅與醫療費用亦高居前三，成為富人最花得起也最捨得花的城市。（圖／Pixabay）根據《彭博社》（Bloomberg）與《富比士》（Forbes）報導，這份報告針對全球25個奢華城市，觀察高淨值族群在住宅、名錶、醫療、學校、餐飲與旅行等方面的開銷，藉此編製出「奢華生活成本」排行榜。新加坡在女性手提包、汽車價格居全球之首，住宅與醫療費用亦高居前三，堪稱全球最貴的富人生活圈。倫敦、香港、摩納哥與蘇黎世緊追其後，穩居全球富豪熱點。其香港依然是全球律師費用最貴的城市。（圖／Pixabay）報告指出，亞太地區今年在高端女裝、五星飯店與精緻餐飲等項目表現最為搶眼，商務艙票價漲幅更全球居冠。尤其香港依然是全球律師費用最貴的城市，上海則因房市與消費信心波動名次略退。而去（2024）年排名第13的台北，今年仍未能擠進前十名，雖在醫療、餐飲與生活品質方面具優勢，但在精品、高價住宅與奢侈服務支出比重相對保守，與國際奢華標準尚有一段距離。上海則因房市與消費信心波動名次略退。（圖／Pixabay）Julius Baer 也首次觀察到整體「奢華生活成本」略微下降，換算美元後呈現 2% 下跌，顯示高端生活並非無止盡通膨。其中科技類商品跌幅最劇（達22.6%），醫療服務亦下滑15.6%；但商務艙機票則因旅遊潮復甦上漲近2成。調查也揭露，100% 的高資產人士正積極進行健康管理，甚至有21%嘗試基因療法與冷凍艙延壽，奢華生活正走向「長壽競賽」的新紀元。台北具備高品質醫療與親民生活成本，仍是部分亞洲富豪家庭「低調定居」的熱門選項。（圖／Pixabay）雖然台北未入前十名排行榜，仍在亞太區中具備獨特競爭力。相較其他大城市動輒百萬美金起跳的醫療服務與高房價，台北具備高品質醫療與親民生活成本，仍是部分亞洲富豪家庭「低調定居」的熱門選項，顯示台灣市場雖非最昂貴，卻擁有不同價值的吸引力。《2025全球財富與生活指數》報告，新加坡連續第三年蟬聯「全球最昂貴城市」冠軍。（圖／翻攝自X）
信用管制影響申辦地上權貸款？ 央行2點聲明：不受限制
近來有部分不動產業者反映，指中央銀行信用管制措施，導致民眾無法申辦地上權貸款，央行為避免外界誤解，2日發出兩點聲明，強調辦理地上權借款者符合條件，不會受央行不動產抵押貸款規定限制。央行表示，辦理地上權借款者，如符合三種樣態，將不會受到央行不動產抵押貸款規定限制，其一是符合財政部「青年安心成家購屋優惠貸款」條件或名下無房無貸者（非高價住宅貸款），這部分民眾不會受到限制。其二是借款人因繼承取得的房屋及房貸，不計入借款人名下房屋數及房貸戶數；亦即繼承取得房屋者，新申辦的購屋貸款（非高價住宅貸款），亦不受本行規定限制。其三是借款人有房屋者，因有實質換屋自住需求，經與承貸金融機構切結約定相關事項後，新申辦的第一或第二戶購屋貸款（非高價住宅貸款），同樣不受本行規定限制。央行進一步強調，若辦理地上權借款者，符合前述三種樣態，等於不受央行規定的案件，貸款條件仍依金融機構授信規定，按擔保品狀況、借款人收入及信用條件等辦理。
私法人買下新北市90間套房、停車位 房仲曝這3用途機會高
新北市萬里區「喜凱亞渡假村」今年1月出現總價5477萬元的交易，共計90間套房與其它空間，標註為法人購置住宅的特殊交易，因為《平均地權條例》修正案2023年上路後，私法人買住宅採許可制，所以相當罕見。房仲分析，研判未來將做包租代管、長照相關或員工宿舍。根據實價登錄資訊，新北市萬里區「喜凱亞渡假村」共90間套房、共有空間以及停車空間，1月下旬以總價5477萬元售予一家私法人，為萬里區有實登以來總價第2高的大樓交易。據查，該筆交易包含90間套房，套房含陽台大小介於9~13坪，並分布於2~13層，另有多筆共有部分與防空避難室兼停車空間，若以車位面積一個13坪、總價100萬元估算，此筆交易每間套房價值僅約56萬元。新北市萬里區出現一筆罕見法人交易的住宅實價登錄。（圖／翻攝內政部不動產交易實價查詢服務網）新北罕見親民交易 海景宅每戶僅56萬大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，該交易為自《平均地權條例》修正案上路以來，罕見的大筆私法人購置住宅案件，由於屋齡僅約25年，不具都更或危老改建的可能性，惟地點特殊，具有市區少見的海景，又全是套房物件，研判未來應可做為包租代管、員工宿舍等用途，或整合為單一長照中心也不無可能，由於是大筆購入的特殊交易類型，因此總價僅約市值一半。私法人買房共579件 宿舍交易就占逾半數另外觀察內政部數據，截至2024年6月底止，共許可了579件私法人購買住宅案，用途上以宿舍占約57%為最大宗，都更危老案約占3成次之。賴志昶認為，過去企業有宿舍需求以租賃為主，常見如台北市天母地區即匯聚不少外商高管的租賃市場，因此私法人購置宿舍案件較多，並不合市場常理。目前共許可579件私法人購買住宅案。（圖／住商機構提供）賴志昶接著說，惟依據現行規定，私法人購置宿舍不得超過高價住宅門檻，加上央行針對私法人購置住宅規應最高限貸3成，已抑制投資人利用漏洞購置豪宅的風氣，未來此類投機狀況應會顯著降低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，自《平均地權條例》修正以來，高資產族想利用公司購置豪宅難上加難，加上「房地合一稅2.0」上路，已防堵投資人利用法人買賣房產獲利，在相關管制齊全後，未來高資產族將尋求多元財務規劃，促使資金轉往商辦、廠辦及店面等商用不動產，加上目前政策有利長期持有，未來也將讓這些族群在購置不動產時有更多元的思考。 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略
搶賣鑽石塔1／開箱影片曝台北之星「多管齊銷」 4億豪宅賣2年銷況曝光
北市大安區豪宅「台北之星Diamond Towers」潛銷至今2年多，至今實價登錄僅2筆共3戶，日前國產署公開標售18戶也全數流標。近期該案找來網紅Joeman（本名翁雋明）開箱，屋主Ryan遭起底為該案建商龍聯機構創辦人葉松年的兒子、龍聯副董葉誠勳，透過影片順道出售地主戶，不禁令人聯想「鑽石塔」是否乏人問津？「台北之星」位於台北市東區忠孝東路三段精華地段，就在捷運忠孝復興站旁，基地面積1,525坪，規劃地上30、31層A、B、C共3棟建築，低樓層由新光三越百貨進駐。A、B棟6樓以上豪宅規劃150坪、300坪，主要由三圓建設及龍麟建設分回持有；C棟部分住宅由原住戶分回，6~12樓屬私地主、13~29樓為國產署產權，多為一層一戶，每戶約160多坪，另起案名「台北星鑽」。A、B棟豪宅三圓建設請到海悅代銷，2023年11月公開銷售時，主打東區最閃耀鑽石地標，150坪每戶總價約4億元，吸引富豪客層置產。當時海悅國際總經理王俊傑向媒體透露，「建案潛銷期間藝人、企業家、科技業主都有來看屋，每周平均看屋人數約7組，相當順利。」「台北之星」由龍麟整合，後來讓三圓入股，龍麟再以地主身分與三圓合建。圖為2020年舉行上樑典禮，時任三圓董事長王光祥（左三）、龍麟董事長葉松年（右四）、三圓總經理王雅麟（右一）與貴賓合影。（圖／報系資料庫）不過，「台北之星」潛銷至今逾2年，因都更權變釐正流程等行政程序繁瑣，導致後續產權總登記和送件實價登錄都跟著延宕，直至今年2月初，內政部實價登錄才首度揭露2筆交易，共賣出3戶。第一筆為前年11月8樓成交150.1坪，總價約3.08億元，單價204.9萬元，購入買方為緊固件（如螺栓、 螺絲等）貿易商順承企業；另一筆則是去年11月，買方為都更實施建商龍麟建設，等於是自家人交易，一次買下23樓同層2戶，共391.17坪，總價約7.53億元、單價240萬元。依過去海悅對外說法，A、B棟豪宅可售戶共98戶、總銷400億元，但實際上，除了海悅銷售外，還有地主自行委外的公司同步銷售中。像是這次的開箱影片下方留言就暗藏玄機，「感謝喬尼置業協助拍攝，大家有興趣看房的話歡迎聯繫…Diamond Towers兩戶地主戶限定釋出…」。「台北之星」低樓層由新光三越進駐，海悅表示，有些客戶認為就像便利商店一樣的方便。（圖／報系資料庫）這次「台北之星」首度有影片曝光，海悅方否認有請網紅開箱，三圓建設董事長王雅麟也回應，「那個開箱不是我們做的，是實施者龍麟建設那邊做的。」「(交易)還在過戶中，4月陸續會出來。」王雅麟去年底法說會就曾表示，「台北之星」三圓手中的可售戶有34戶，已售4戶，每坪售價約220~300萬之間，總銷126億元，目標在2028年完銷。攤開三圓近年營收，僅去年12月有破億金額入帳，當月營收3.09億元。「台北之星」海悅銷售專案則告訴CTWANT記者，海悅銷售戶以三圓建設分回戶為主，A、B棟豪宅可售戶加總共98戶，其中包含業者保留和地主分回戶，有些戶別目前還不想賣，有些戶地主透過別人賣，「98戶目前已售2成多，會陸續實價登錄。」而這2成多是否含地主間買賣，他則不予回應。不只海悅和地主私人委託公司同步銷售中，搶生意的還有國產署，上月也急著將分回的C棟「台北星鑽」18戶拿出來標售，樓層位於12~29樓，底價約3~4.7億元不等，每坪約203~228萬元，相較「台北之星」價格更具吸引力，但仍全數流標，國產署也不氣餒，預計4月8日釋出同批物件再戰市場。位於16樓的實品屋，為負責代銷的海悅董事長黃希文親自操刀設計，裝潢投入金額超過5000萬元。（圖／台北之星提供）「台北之星」潛銷、公開迄今2年，多方管道銷售中，卻是雷聲大雨點小。一名北市建商分析，現在百坪以上大坪數豪宅非豪宅市場主流，又有高價住宅貸款限制，「台北之星」總戶數多，對豪宅客而言，缺少「物以稀為貴」的價值感；百貨公司在樓下，年輕人可能認為很方便，老一輩的高端客就不大喜歡，「以建設公司角度，不管規劃豪宅還是一般住宅，蓋房就是要拿來賣，蓋一個房子只賣2成，的確比較令人擔憂一點。」住展雜誌企研室總監陳炳辰認為，金字塔頂端客源少，「台北之星」價格高，如今持有與交易豪宅成本高，加上政經情勢不算穩定，都干擾有錢人出手考量，台北高價豪宅不少，競品多，若有銷售效率較慢也不意外。另據知情人士還透露，「台北之星」有意在28樓以上的高樓層，挑戰每坪300萬元台灣豪宅天花板價格。對此，陳炳辰表示，此次龍麟交易定錨在240萬元實已不便宜，若非像「陶朱隱園」有高度堅持，或有停機坪等頂級配備話題，彰顯物稀為貴，以目前市況來看，想賣出首創天價並不容易。
沒看錯！海景套房每戶僅56萬元 豪野人一口氣買下90間
自《平均地權條例》修正案上路以來，私法人購置住宅採許可制，住商機構觀察實價，發現新北市出現罕見私法人購置大宗住宅案，萬里區「喜凱亞渡假村」1月時，90間套房與其他空間以總價5,477萬元成交，且標註為法人購置住宅之特殊交易。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，該社區以海景著稱，由於房價親民，研判未來應做為包租代管、員工宿舍或長照相關用途。根據實價，萬里「喜凱亞渡假村」共90間套房、共有空間以及停車空間，1月下旬以總價5,477萬元售予一家私法人，為萬里有實價以來，總價第二高的大樓成交交易。據查，該筆交易包含90間套房，套房含陽台大小介於9~13坪，並分布於2~13層，另有多筆共有部分與防空避難室兼停車空間，而若以車位面積一個13坪、總價100萬元估算，此筆交易每間套房價值僅約56萬元。賴志昶指出，該交易為自《平均地權條例》修正案上路以來，罕見的大筆私法人購置住宅案件，由於該社區屋齡僅約25年，較不具都更或危老改建的可能性，惟此案地點特殊，具有市區少見的海景，又該宗交易全是套房物件，因此研判未來應可做為包租代管、員工宿舍等用途，或整合為單一長照中心也不無可能，由於是大筆購入的特殊交易類型，因此總價僅約是市值一半另觀察內政部數據，截至2024年6月底止，共許可579件私法人購買住宅案，其中宿舍占約57%為最大宗，而都更危老案約占3成次之。賴志昶認為，以往公司有宿舍需求以租賃為主，常見如台北市天母地區即匯聚不少外商高管的租賃市場，因此私法人購置宿舍案件較多，較不合市場常理，惟依據現行規定，私法人購置宿舍不得超過高價住宅門檻，加上央行針對私法人購置住宅規應最高限貸3成，已抑制投資人利用漏洞購置豪宅的風氣，未來此類投機狀況應會顯著降低。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，自《平均地權條例》修正以來，高資產族想利用公司購置豪宅難上加難，加上「房地合一稅2.0」上路，已防堵投資人利用法人買賣房產獲利，在相關管制齊全後，未來高資產族將尋求多元財務規劃，促使資金轉往商辦、廠辦及店面等商用不動產，加上目前政策有利長期持有，未來也將讓這些族群在購置不動產時有更多元的思考。
全台10大房價鬆動區出爐 高雄楠梓晚1個月進場「現省百萬」
房價終於回檔了嗎？根據《591實價登錄》統計，對比9月打炒房前後七都各行政區房價變化，發現房價有逐步修正的跡象，10大鬆動的區域中又以高雄占半數最多，約有1成收斂，尤其重災區楠梓，9月前後單價就差4萬元，若以購買30坪房屋來說，晚1個月買反而現省百萬元。業者觀察，第七波信用管制上路後，房價出現回檔，原因在於，第一，受到限貸令衝擊，新成屋交易量委靡，導致均價回落；第二，買方購屋信心轉弱，不再追價使房價收斂；第三，市況轉冷，有資金需求的屋主議價幅度加大，尤其中古屋因成本較低，短期售價容易受觀望氣氛影響，也會讓整體房價看似鬆動。根據實價登錄統計，七都房價回檔最多的區域為高雄楠梓，對比第七波信用管制前，9月後該區房價下滑14.8%，回到2字頭。楠梓因台積電設廠利多，房市炒作氛圍濃厚，不過自央行祭出史上最嚴打炒房後，投資客紛紛退場，房市價量雙雙疲軟，難再像上半年一樣暴衝。接著則是台中太平，房價同樣回到2字頭，比較打炒房前後房價跌幅逾1成，主因在於9月後受到限貸令影響，該區新成屋交易量縮水，顯見房市反轉，買方追價力道減弱，連帶房價逐步回落。第三名高雄左營，房價同樣也有超過1成下滑，該區6~8月受惠巨蛋周邊新成屋單價坐5望6，挹注該區房價衝高，然而9月後該案僅剩零星成交，造成價格出現回檔。接續同樣是位在高雄的鳳山，該區由於9月後公寓交易占整體比例升高，拉低成交均價，房價也有1成下滑。而鼓山區則受到第七波信用管制調降豪宅貸款成數影響，豪宅交易大幅萎縮，房價跌回3字頭。接著，台南永康與安平，近年則因為北外環建設加持，新成屋單價已坐4望5，然而9月後房市交易多以中古屋支撐，價格明顯修正。第八、第九名為台中北屯、南屯，其中北屯6~8月時受到水湳經貿園區新成屋帶動，推升房價基期走揚，9月後均價回穩，南屯則是因為9月後交易多集中在低價區段的嶺東科大生活圈，房價出現近1成鬆動。最後同樣為高雄豪宅交易熱區的前鎮，打炒房後亞洲新灣區高價住宅交易寥寥可數，使其均價盤整。
央行打造首購友善環境 買方市場睽違8年再降臨
央行宣布第七波選擇性信用管制，針對第二戶及以上購屋貸款成數進行調整，市場一遍哀嚎，不少人甚至對於房價崩跌懷抱期待。然而從過去政府幾波打房政策後的房市表現來看，在經歷一段時間的政策適應期後，房價盤整後上漲的機率幾乎百分之百，因此有市場專家認為，此次央行重手打房反而讓暌違8年的買方市場再度降臨，今年底到明年上半年正是危機入市的好時機。回顧2016年政府為遏止房地產市場過熱首次推出房地合一稅，針對短期房產交易課以高額稅率，規定持有不滿1年需繳45%稅率、2年內則為35%，尚未正式上路就引發一波拋售潮，部分賣方因稅負考量選擇降價出售，導致市場上的短線投資客大幅減少，房價也因市場高度觀望而開始出現鬆動，尤其在雙北市等房價高企的地區最為明顯。專家指出，2016年實施的房地合一稅，因是首次針對短期交易祭出如此高的稅率，市場出現長達半年的「冷靜期」，但隨即投資者信心回升，房價迅速反彈並飆升，自住需求者如果在當時低價位時進場，放到今天都有相當可觀的漲幅，今年底到明年上半年能否重演2016年的情形，雖仍須視市場動態與整體經濟情勢而定，但至少對自住需求民眾而言，仍是近年少有撿便宜的機會。至於央行9月推出的第七波打房措施，因政策重點在於嚴格限制多屋族的貸款成數，將第二戶貸款成數從原本的60%降至50%、第三戶及高價住宅進一步下調至30%，但主要目的仍在壓制房市中高張的投機氣焰，以便讓更多有自住需求的民眾能夠進場，本質上仍是為了平衡市場供需，而非無差別摜壓房市，由於市場自有調節機制，因此就中長期持有的角度來看，其實不必太過擔心。事實上，央行政策出台前的8 月，房市交易量就已出現下降趨勢，國內兩大房仲業者永慶房屋與住商不動產的交易量分別下滑17.4%與15.9%，顯示短線投機客已開始居高思危而減少出手，市場早政策一步出現回調跡象，這次央行措施若能成功限制多戶購屋行為，市場供給量將增加。寶麟廣告副總管清智認為，短期內房價可能因此而小幅下降，但卻為首購族提供了進場良機。相較之下，持續緩步上升的利率水準，反而是更值得關注的現象與趨勢。隨著央行限貸政策推出，在資金流動性大幅限縮下，目前市場上的房貸利率已普遍提高至2.2%以上，部分銀行的房貸利率甚至高達2.6~3%，高利率雖然會增加購屋成本，但也抑制了投資需求，所謂現金為王，對於手頭資金充裕、打算購屋自用的民眾而言，反而成了跟屋主或賣方談價的籌碼。樂居科技創辦人李奕農指出，打房政策如同雙刃劍，雖然有利於削弱短期投機炒作需求，但也可能抑制房市流動性，使得賣方售屋時間拉長，增加買方的議價空間。不過，由於房市面對的變數仍多，專家也提醒，接下來房市是否會像 2016 年後的局勢一樣發展，還須視政策效應的延續性，以及市場自住需求的支撐力度而定，但可以肯定的是，現階段是觀察市場變化並檢視自身財務狀況的關鍵期，建議自住需求買方應好好把握這8年來難得出現的入市契機，趁價格出現波動時，以合理價位挑選到理想的優質物件。
把握1年售屋寬限期 換屋族汰弱留強最佳時機
央行祭出第七波信用管制，房市逐漸進入觀望期，不過不少專家指出，此時房市回歸基本面，正是剛性需求的自用族群進場時機。相比先前房市熱潮排隊買房時期，民眾更有機會能挑到好地段且價格合理的好物件，不論是舊換新、小換大、蛋白變蛋黃，現階段都是不錯的時機點，尤其建議換屋族把握機會進場汰弱留強。央行10月9日針對第七波信用管制後三族群進行鬆綁，繼承族群購屋時可不計繼承來的房屋與房貸戶數；換屋族也能以切結方式出售舊屋取得較好的房貸條件；前兩者成屋及預售屋已簽約的購屋者也排除在外。針對有實際換房需求的族群，經與貸款銀行簽署承諾後，新的第一或第二戶購房貸款（不包括高價住宅貸款）可以排除在此項規定之外。央行業務局潘榮耀表示，借款人應在新貸款撥款後1年內，賣掉原有的房子並完成產權過戶，且不能以轉貸等方式規避這個承諾，「如果借款人違反了承諾，銀行可以取消寬限期、要求立即償還貸款本金或差額，並收取罰息及違約金。」不管原本是有房無貸款、或是有房有貸款者，簽切結書一年內出售舊屋，就不受第二戶限貸5成限制，可享有最高8成與寬限期。對於換屋族應如何應對或爭取較佳的貸款條件？專家指出，除了和銀行切結一年內出售，可以不受第二戶貸款限制，換屋族群也可以利用沒有房貸的配偶申請房貸，同樣享有首購條件。而如何聰明換屋，常讓換屋族困擾，攸關手頭資金運用，要「先買後賣」還是「先賣後買」。永慶房屋客服中心資深經理陳繼先建議，由於房屋買賣金額大，為爭取較佳貸款條件，可以採取「先賣後買」的策略。一般而言，即使曾有房屋買賣紀錄，只要名下沒有自用住宅，就能爭取首購優惠利率。但各家銀行對首購資格的認定各有不同，即使買房時名下有房產，但只要沒有貸款仍有機會向銀行爭取較佳房貸條件。「先賣再買」最大的優點是財務負擔較低，可以用賣屋的錢來補貼買新房所需的資金，可與買方協議延後交屋，爭取搬家及找新房的時間；或是與買方約定售後回租，買賣完成後繼續住在舊家，直到租約到期。不過以上兩種方式，尚需買家同意才能進行，且仍然有找新房的時間壓力，陳繼先建議，若想先賣屋再找房，應事先做好短期租屋的準備為佳。「先買後賣」則優點是時間較充裕，不用擔心換屋的銜接期，且提前搬進新房後，舊家可騰空賣相也會更好，不過先買房除了要另外籌措一筆購屋金，若舊家還有房貸尚未清償，在舊屋賣掉之前，也要同時負擔兩筆房貸，較適合手頭資金寬裕的換屋族。至於房貸水龍頭栓緊，如何儘量提升貸款成數呢？信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德建議，讓銀行越放心條件越好，例如穩定收入與在大型企業就業，同時也不要完全沒有跟銀行往來，維持良好信用紀錄，按時繳交各項帳單，避免使用循環利息。此外，專家認為，這波管制應正面看待央行打炒房，投機客出逃後，還給市場穩定秩序，自用族群才有機會挑到好地段且價格合理的好物件，不論是舊換新、小換大、蛋白變蛋黃，明年都是不錯的時機點，建議換屋族把握機會進場汰弱留強。信義房屋副總經理信泓浚即指出，挑選物件時，可多留意交通是否方便、生活機能完善、週邊居住人口勿過度稠密或稀少，符合多數購屋自住者需求，有助未來換屋轉手。
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
房貸管制鬆綁 央行提三大情況可不受管制、限制
中央銀行祭出第七波選擇性信用管制措施，「金龍海嘯」衝擊房市，部分民眾反映其房屋係繼承取得，或有實質換屋需求時遭到誤傷，央行9日宣布，包括繼承取得房屋、換屋需求與承貸銀行簽訂撥款後1年內出售原有房產、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者三大情況都可豁免，不受選擇性信用管制無寬限期或成數限制。央行表示，達成本行信用管制目的，並兼顧民眾購屋自住需求之資金規劃，提供下列協處措施，自113年9月20日起申辦之貸款案件均可適用：一、自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。二、自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定下列事項後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用：（一）借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。（二）借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。三、自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時：（一）符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。（二）自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
最嚴限貸令來了！專家：衝擊最大有｢這三類人」
中央銀行19日召開第3季理監事會，針對打炒房也出重手，除調升存款準備率1碼，還祭出4大選擇性信用管制措施。由於之前「房貸之亂」引發很多抱怨，外界擔心會不會讓「限貸令」更嚴重。央行總裁楊金龍在會後記者會表示：「是給投機客一個Lesson（教訓），讓他們有個警覺。」抱怨至少一半都是投資客及炒房客，並覺得銀行針對炒房投資客「以價制量」也是正常，這次給投資炒房客教訓，讓他們知道不是要貸多少就很容易貸到，而且這次措施不會影響首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦，銀行只要把對炒房投資客的不動產放款資源挪過來，銀行是有足夠資金，不會加重限貸令現象。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文，「央行往死裡打！全世界最嚴限貸令來了！」文章曝光後也引起討論，有網友認為房仲應該不受影響，因為市場推的量還是很大，但何世昌認為若網友指的是新建案推案量，那是代銷負責銷售，房仲主要是賣中古屋，而成屋市場就是這次限貸令海嘯第一排，受到的衝擊更大。何世昌指出，衝擊最大的有三類人，第一是換屋族，想換都很難換；第二則是繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。央行19日宣布，祭出第7波選擇性信用管制措施，包括一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成，自昨（20）日起實施。不僅如此，央行認為，搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用的數量管理，以強化央行道德勸說措施及這次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場，因此，新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，並自今年10月1日起實施。
央行出手打房！他嗨喊「開價改幾折喊」 內行人揭關鍵
央行出手打房，於昨（19日）推出第7波選擇性信用管制措施，震撼房市。此次打房政策被視為史上最嚴，市場預期將對房市造成衝擊。對此，就有網友在PTT房屋板嗨喊，「明天開價改幾折去談吧」，認為將有不少投資客因資金問題陷入困境。為抑制房價過熱，繼上月的限貸令後，央行再度加碼推行選擇性信用管制，祭出四大措施，包括自然人名下已有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；全國範圍內自然人第2戶購屋貸款成數從6成降至5成；公司法人與自然人購置高價住宅及第3戶以上購屋貸款成數降至3成；餘屋貸款成數亦從4成降至3成。央行總裁楊金龍強調，這一波措施旨在打擊投機行為，讓房市回歸穩定。他直言，「不是想貸多少就能貸」，表明央行對抑制房價飆升的決心。有房仲業者對此表示，央行此次措施嚴厲掐緊了銀根，對不同購屋族群產生不同影響。針對投資客，專家認為，短期內不少人會選擇撐住不賣，但長期來看，資金壓力將迫使部分業者降價出脫資產。對於想趁勢購屋的買家，專家建議耐心等待，隨著房市逐漸進入買方市場，將有機會以更優惠的價格入手。消息曝光後，一名網友也在PTT房屋板表示，「今天金龍大大有夠狠，直接打死口袋不夠的投資客，一定會造成不少人資金尬不過來，台灣的房市是不是到了當時台北最高點階段，可以照Sway大大說的，開價可以打折喊了，明天改開幾折去跟房仲議價呢」。貼文曝光後，不少網友紛紛留言表示，「你有現金才能喊吧」、「幸好，親友上個月都出清房地產了，賺飽飽，來不及跑的呵呵」、「我住社區的投資客叫房仲在591上洗幾十篇的刊登，真的有夠急」、「五股某河岸新成屋591掛出租都是利用新青安的投客啊，交屋至今全部出租了真棒」。對此，也有內行人分析，現在有本事馬上接盤的，不是真正的有錢現金仔就是能用首購的人，這2類人只要告知條件，房仲就會主動找物件來介紹了，也代表買方市場將逐漸確立，但除非是現在不買不行的自住客，其他人根本沒必要馬上進場。他認為，投資客或是想賣舊屋換新屋的人，暫時不會馬上有動作，而是會死撐一段時間，但最後還是躲不掉，只能入土為安，建議先耐心等待一段時間再出手，就可以直接「撿骨」了。
央行「史上最嚴」打房衝擊營建股 網議論：打不到有錢人
央行19日召開第3季理監事會議，會後宣布信用管制再加碼，調升存準率1碼，今（20）日營建股開盤大受衝擊，興富發（2542）跌8.95%；愛山林（2540）跌9.45%；長虹（5534）重挫9.77%。不僅如此，達欣工（2535）跌3.02%；宏普（2536）跌4.24%；日勝生（2547）跌2.44%均受到打房影響。為抑制房市投機與囤房行為，央行宣布修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自9月20日起實施，主要修正包含：第1戶購屋貸款不得有寬限期，並針對第2戶購屋貸款最高成數由6成調降為5成，擴大全國。此外，公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶（含）以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；餘屋貸款最高成數由4成降為3成。不過有網友在PTT發文直言，「有錢人用現金買房，打房都打不到」，認為央行的信用管制，高潮一波接一波，這次升息、取消寬限期，不只打到自住首購，換屋族、小投資客更被打到昏迷，但是有錢人用現金全款買房、商辦、土地，不管央行出什麼招都不會被影響，繼續爽爽炒房，好奇「該怎麼打房才能打到這個族群？」文章一出，不少網友留言表示，「提高持有稅，漸進式買賣不動產資本利得稅增加，例如成交1億、5億、10億的資本利得課徵20/40/60」、「囤房稅空屋稅啊，但上了一定掉選票」、「累進式持有稅&累進式資本利得稅，絕對有效，但應該沒人敢這樣玩，因為會打到一堆政治人物」、不過也有人不以為意，直言「現金買房投報太低了，真的是大財團想穩健配置才會這樣」、「每個升息都在哀哀叫，扯什麼現金買房」、「有錢人到底要怕什麼？」、「央行沒有要打現金買房的阿，央行要打借錢買房的投資客」。