21世紀不動...
」 房市 購屋 不動產 首購 漏水
購屋不再比手速！ 房市放緩自住掌握3步驟「慢慢選」
進入12月中下旬，農曆年前看屋潮與年底結婚成家需求逐步升溫，但市場氛圍已不再是「今天不買、明天更貴」的焦慮節奏。21世紀不動產指出，把恐慌換成檢核，把衝動換成規劃，年底是「用季節檢查屋況」的好時機，自住與首購族反而更有機會做出「買對、住久」的選擇。央行於去年9月調整不動產貸款信用管制規範抑制投機與囤房，房市交易量出現收斂並不意外，但對一般買方而言，「量縮」不一定等於壞消息，它也可能意味著決策節奏放慢、議價與比較空間增加，購屋不再是比手速，而是比功課與眼光。21世紀不動產企劃研究室副理董家菱表示，當市場回歸理性，剛需族群可把焦點放在真正影響長住品質的條件：通勤與學區、採光通風、隔音、社區維護、鄰居素質與未來轉手性。針對剛性需求買方，年底反而是「用季節檢查屋況」的好時機，可採取「慢挑精選」三步驟：第一，趁濕冷天氣檢查漏水、反潮、窗框滲風與室內保溫；第二，選在平日晚間觀察社區點燈率、噪音與動線，並留意物業管理是否到位；第三，簽約前先做財務健檢，包含銀行鑑價與還款試算，並預留裝修與緊急預備金，避免「買得起、住不起」。此外，民眾常忽略另一個影響貸款的現實，銀行放款並非只看個案條件，也受「不動產授信集中度」限制。目前審核轉嚴、撥款排隊等情況仍在，民眾更需要把貸款不確定性納入風險管理。
海外置產再起2／地緣政治敏感尋找「身分備胎」 馬六甲建案6成買家台灣人
台灣房市管制與地緣政治的不確定感，推動高資產族群積極布局具有「資產風險分散＋身分備胎」的海外物件，投資人不再只精打細算投報率，業者也觀察到買家特別關注置產能否換取該國「居留權」。阿拉伯聯合大公國包括杜拜、阿布達比等城市，為了吸引投資，只要外國人投資房產金額達200萬迪拉姆（約1600萬台幣），投資人與其直系親屬都可獲得5~10年的居留權。業者透露，國外地產開發商也知道目前兩岸關係緊張，因此看準居留需求引進相關產品。（圖／報系資料庫）而泰國則針對高資產退休族，規定投資25萬美元（約750萬台幣）以上房產或債券，最長給10年居留，享工作許可與稅務優惠。馬來西亞則是推出「第二家園」（MM2H）5~20年簽證，吸引海外人士投資，條件是必須買房，另外，須持有美金定存約15~100萬美元（約台幣470~3100萬元）。投資人劉小姐就分享，他想看馬來西亞建案，不是為了投報率，最主要是馬來西亞華語可通，且馬國政府推有第二家園計畫。（圖／劉小姐提供）「選擇馬來西亞不是為了投報率，最主要還是第二家園的誘因，至少還能買個保險。」一位投資人劉小姐近期才剛從馬來西亞回國，他看的是亞昕國際在馬六甲的「亞昕THE RISE」酒店式公寓，她分享，「亞昕是台灣上市櫃公司，至少可以找得到人，也比較有保障！」據了解，亞昕在馬六甲的投資案「鉑昕國際酒店」和酒店式公寓雙棟海景第一排摩天建築，兩項產品總銷逾72億元，目前已銷7成，買家又以台灣人居多，占6成。「確實很多人來置產目的就是為了第二家園，企業主想要做財產分布，把雞蛋放在不同籃子，最重要的是馬來西亞沒有遺產稅、語言也通。」皇家地產總經理黃俊捷表示，透過房產搭配定存的方式，只需準備約新台幣千萬元以上，即可申請5至20年的長期居留簽證，且該筆定存在符合條件後，仍保有一定的資金運用彈性。維昕國際董事長張維珍表示，馬來西亞在生活機能與語言環境上，對台灣人相對友善，因此成為不少海外置產客戶的選項之一。（圖／亞昕提供）不過亞昕旗下維昕國際董事長張維珍也說明，鉑昕酒店屬投資飯店股權，不算購置房產，無法申請MM2H，所以台灣人買酒店式公寓居多，目的性很明確，就是為了居留權。雖然吉隆坡也推有不少建案，但吉隆坡的投資門檻需100萬馬幣（約800萬台幣），馬六甲僅需50萬馬幣（約400萬台幣），再加上亞昕品牌、已完工、看得見、可馬上出租，「我們都是直接把客人帶到馬六甲看現場，客人就會很放心！」張維珍說。相較目前也有很多人為了簽證選擇錢進杜拜，張維珍觀察，很多高資產大老闆讓他們去一個沒有華語的國家，會感覺綁手綁腳、沒有自由。馬來西亞華人比例高、華語通行，加上亞昕為台灣上市櫃公司，在台灣即可對接服務團隊，客群整體決策風格相對謹慎、偏向長期規劃。針對近期海外置產熱潮，21世紀不動產海外事業部總經理王斟智分析，許多民眾著眼於地緣政治風險，希望透過海外置產達成資產配置與移居的雙重目標。然而，他提醒投資人需釐清「購屋」與「移民」在各國法規中多屬不同脫鉤機制，取得房產產權並不等同於獲得居留資格，且相關門檻變動頻繁。此外，財務槓桿是跨國投資的潛在壓力源，部分市場很難在當地銀行貸款，只能選擇在台灣先貸到資金再匯出購屋，這時就需要承擔匯率波動的風險。王斟智也建議，若要有效抗跌保值，應回歸投資基本面，鎖定人口稠密、經濟活動熱絡的核心蛋黃區，才是全球房市中對抗波動的硬道理。
豪雨潮濕難耐 專家教5妙招+3小物抗潮
受東北季風及低氣壓影響，北部豪大雨不斷，持續潮濕的氣候不僅讓衣物難乾、空氣悶濕，更讓壁癌、黴菌與塵蟎問題浮現。專家就表示，居家防潮的基本原則在於「隔絕水氣與保持通風」，若外頭正下大雨，應緊閉門窗防止水氣滲入；平時天氣晴朗時，則可開窗通風，降低室內水蒸氣含量，以維持乾爽、健康居住環境。除濕設備與生活小物並用，可有效對抗濕氣與塵蟎。（圖／21世紀不動產提供）濕氣過重不僅導致悶熱與黏膩感，可能影響呼吸道健康。21世紀不動產企劃研究室副理董家菱協助民眾應對雨季潮濕，提供５項防潮建議：1.保持通風：每日開窗通風至少30分鐘，促進空氣對流。2.善用除濕設備：適時使用除濕機或冷氣除濕模式，並定期清理濾網。3.使用天然除濕物：於室內放置竹炭、活性碳或小蘇打粉吸附水氣。4.檢查排水與窗框：確保陽台排水孔暢通、窗邊矽利康無龜裂。5.選用防潮建材：裝修時採用防潮漆、防霉壁紙、防潮木地板，有助減少後續維修。董家菱建議，民眾可利用除濕機或冷氣的除濕功能調節室內濕度，其原理是透過冷媒將空氣中的水氣轉化為水滴，再導流至集水箱或排水管中。一般除濕時間約需２至３小時即可見效。尤其是剛裝修完的新房子，水氣含量較高，更應加強通風排濕。在櫥櫃、鞋櫃等小空間，則可放置乾燥劑、竹炭包或石灰袋進行吸濕，但應避免孩童與寵物誤觸。若欲自然除濕，可使用活性碳或小蘇打粉吸附空氣中的水氣，作為環保替代方案。若發現牆上已有黴菌產生，可先用乾牙刷將霉斑刷除，再以酒精擦拭，避免黴菌擴散與氣味殘留。這些簡易步驟可有效延緩壁癌與霉菌惡化，減少未來修繕支出。董家菱補充指出，冬季亦是塵蟎活躍的季節，塵蟎偏好溫暖潮濕環境，以灰塵及皮屑為食，容易造成過敏與氣喘。若將室內濕度控制在45%至60%之間，不僅能改善空氣品質，也能抑制塵蟎繁殖。她建議，民眾每週更換床單、枕套與窗簾，並搭配除濕與清潔，可同時達到防潮與除蟎效果。當室內濕度超過70%時，霉菌與塵蟎的繁殖速度將明顯增加，造成壁癌、油漆剝落與木地板膨起等問題，進而影響居住美觀與建築耐用度。董家菱提醒，台灣屬海島型氣候，終年濕度偏高，因此購屋或租屋時，房屋的通風與朝向條件成為關鍵。一般而言，高樓層、具南北對流窗設計、排水良好的建築較不易積水潮濕；新式建案若採用防潮建材，如防潮漆、防霉壁紙與防潮木地板，能更有效維持室內乾爽。建議民眾看屋時，應觀察牆角與天花板是否有水痕、霉味，並詢問屋主或房仲關於社區排水與防潮設備狀況，以保障居住品質。
有巢氏房屋中山民權加盟店10年有成 店東賀之羚：永慶房產集團是最強後盾
永慶房產集團旗下加盟房仲品牌「有巢氏房屋」，「社區專家」的形象深植人心，受到消費者信賴與喜愛，20多年來穩健發展，去年新展店數就超過50家店，全台店數將邁向500店里程碑，店數規模名列台灣加盟房仲品牌前三大，並有超過6,300位「小巢」經紀人員在全台20個縣市為民眾服務。永慶房產集團加盟總部提供完善的加盟環境、充沛的資源，加上「誠實房仲」的品牌理念，吸引各界人才在雙北房仲一級戰區內開出近百家有巢市房屋加盟店，且穩健經營超過10年的門店就有25店，其中位在台北市蛋黃區的有巢氏房屋中山民權加盟店，16日便舉辦了開幕10週年慶祝茶會，感謝客戶與永慶加盟總部長期的支持。賀之羚認為，永慶房產集團加盟總部給予加盟店全方面的支援，是加盟店最穩固的靠山 。（圖片提供／有巢氏房屋）加盟總部資源給力 「社區專家」屹立不搖 店東賀之羚從業經驗豐富，曾在21世紀不動產、住商不動產、中信房屋等多個品牌歷練，最終選擇加盟形象清新的有巢氏房屋。她感性分享，永慶房產集團總部獨到的市場洞察力，精準掌握房市脈動，並迅速提出策略建議或課程，讓加盟店有明確的方向。而且總部提供的科技系統也不斷精進優化，行銷宣傳資源更沒少過，助攻店業績幾乎年年成長。永慶集團雄厚的資源，給予賀之羚充分信心拓展事業，2022年與林志鴻店長合作，開出第2家店－有巢氏房屋松山敦化加盟店，近年來團隊平均業績達4,400萬元以上。而為了加速成交效率，她還與有巢氏房屋信義安和捷運加盟店及八德復興加盟店達成共識，共組「賀成交團隊」，藉由緊密的合作提升服務效率，不論是買屋或賣屋的客戶，都能獲得更優質的購售屋體驗。除了感謝總部的支持，賀之羚更感謝客戶10年來的信任，團隊總成交件數至今已累積超過500件，老客戶曾先生就大方分享，「賀之羚團隊永遠把客戶的需求放在第一位，像朋友一樣熱情，任何房子的問題都樂於協助，而且使命必達。認識他們後，我從沒找過其他房仲，也把身邊的親友都介紹給他們服務。」另一方面，有巢氏房屋中山民權加盟店的內部凝聚力，也是賀之羚團隊的成功關鍵之一。賀之羚致力打造幸福職場，人員流動率極低。從十年前開幕便加入的經紀人員陳春如說，店東經常安排訓練課程，充實夥伴的專業知識，也提供豐富的行銷資源，全力支援夥伴，賀店東更將集團的「互助」文化深植團隊，大家樂於相互支援、一起努力拚出好成績。無畏市場驟變 持續投資、挺店東「永慶房產集團絕對是發展房仲事業的最佳平台！」賀之羚目標在未來10年，要將事業版圖拓展至10家店。永慶房產集團加盟總部賦予加盟店強大的競爭優勢，持續創新科技系統，擴大品牌影響力、提供多元行銷工具及完善的聯賣平台，無疑是加盟房仲品牌首選。永慶房產集團日前也霸氣喊出2025年要新展200店、擴大招募萬名菁英，目前全台已開辦50堂以上策略課程，協助全台加盟店調整經營方針，以應對瞬息萬變的市場，成為不景氣中的贏家。歡迎各界菁英加入，一起共好共贏、在高點豐收。
亞昕馬六甲總銷70億大案開賣 首度掛自創品牌「鉑昕酒店」
上櫃營建股亞昕國際（5213）馬來西亞馬六甲大案「亞昕The Rise」近期完工落成，今（30）日宣布與全球最大房仲集團美國Anywhere Real Estate Inc.旗下兩大國際品牌——21世紀不動產與ERA不動產達成策略聯盟，聯手銷售。全案共一棟酒店式公寓及一棟飯店「鉑昕酒店」，可售共1100間房，總銷將近70億元。該案也是亞昕投資的第2間飯店，並首次掛上自己的品牌「鉑昕酒店」。亞昕總裁姚連地（中）與21世紀不動產董事長王福漲（左）與ERA不動產執行長黃鵬䛥（右）簽約聯合銷售「亞昕The Rise」。（圖／林榮芳攝）亞昕與21世紀不動產、ERA不動產今日簽約合作銷售亞昕位於馬六甲建案「亞昕The Rise」，亞昕投資30億元興建1棟鉑昕酒店，及1棟酒店式公寓，可售戶1100戶，總銷預估近70億元，由於疫情前預售時已銷4成，如今完工落成陸續進入交屋作業，21世紀不動產、ERA不動產也將接手銷售剩下的6成成屋。亞昕集團總裁姚連地表示，酒店式公寓及飯店皆以每單位對外出售，每戶總價落在台幣500~800萬元，坪數約15~25坪，前2年保證租金收益率6％，第3~15年將採當年度的營收分帳，買家分7成、亞昕分3成，而購買飯店單位需要跟飯店簽訂15年租約。財務皆由KPMG簽證，公開透明，可供客戶查核。鉑昕酒店也是繼林口亞昕福朋喜來登後，亞昕投資的第2間飯店，亦是首度跨海外的國際觀光飯店，林口亞昕福朋喜來登雖掛萬豪品牌，但為亞昕自行經營，這次亞昕也盼能移植經營管理經驗到馬六甲，預計將掛上自己的飯店品牌「鉑昕酒店」來營運。姚連地表示，鉑昕酒店採高規格設計與服務標準，定位為高端精品旅宿，結合馬六甲歷史底蘊與現代設計美學，目前正處於試營運階段，每晚房價預計落在5000多元台幣，盼吸引來自美國、歐洲、日本等地的商務旅客與東南亞觀光客。他也提到，東南亞飯店比台灣好做，土地、造價、人工都比台灣便宜，但房價不輸給台灣。不過他也沒放棄台灣市場，他透露，林口亞昕福朋喜來登目前住房率85％，看好林口周邊有不少園區、產業進駐，有不少商務住宿需求，目前在林口扶輪公園旁的土地，將會開發興建亞昕的第3家飯店，預計將加盟萬豪品牌。姚連地提到，當初前進東南亞投資主要是為了避險，因此在2014年去考察，由於人治國家變數多、沒保障，因此他最初首選是新加坡，但發現土地少、房價貴、外國人稅負高、資源也沒那麼多，整體看完後選擇國民所得東南亞第二高的馬來西亞，不僅人口紅利3500萬人口、平均30歲，GDP成長今年目標5.5％，還有第二家園政策，有人口紅利、經濟成長及未來發展性，台灣有很多半導體、封測中心、數據中心也都往馬來西亞移動。ERA不動產執行長黃鵬䛥表示，亞昕集團具有選地規劃營造、營建品質、售後服務、維修成本低，與21世紀及ERA不動產等國際通路合作提供海外置產三位一體服務，完善售後服務、租賃管理、資產託管，實現投資者海外置產規劃。21世紀不動產台灣區董事長王福漲則說，台灣房市進入修正期、房價看漲無力，因此房地產投資布局要往外看，尤其美中貿易戰加速全球產業往南移趨勢，馬來西亞華人比例接近3成，講華語、甚至台語，都能通行無礙，面對這樣的時代機遇不是觀望，而是應主動出擊。
亞昕國際、ERA、Century 21 策略聯盟 啟動東協資產佈局
業界首創海外置產三大保障，打造安全、透明、可長期經營的投資新典範亞昕國際今日宣布，與全球最大房仲集團美國 Anywhere Real Estate Inc. 旗下兩大國際品牌——21世紀不動產（Century 21 Real Estate） 與 ERA不動產（Electronic Realty Associates）達成策略聯盟，聯手推廣亞昕於馬來西亞馬六甲的旗艦建案「亞昕The Rise」，為國際投資者帶來安全、透明、可長期經營的海外不動產投資新典範。延續高品質住宅精神，拓展國際品牌布局亞昕國際長期以「建築美學」與「永續實踐」為品牌核心，在台灣完成多個深受市場肯定的住宅與商辦作品，樹立品質與信譽兼具的開發者形象。近年亞昕積極發展國際事業，聚焦具潛力的新南向國家，並選擇馬六甲作為海外發展的起點。馬六甲地處東協心臟地帶，在新加坡與吉隆坡的中間，具備豐富的歷史文化與觀光資源，是亞昕實踐國際飯店與住宅綜合開發的絕佳據點。目前亞昕已於馬六甲核心區推出「Birkin International Hotel 鉑昕酒店」，這是繼林口亞昕福朋喜來登後——亞昕跨足國際觀光飯店領域的重要里程碑。鉑昕酒店採高規格設計與服務標準，定位為高端精品旅宿，結合馬六甲歷史底蘊與現代設計美學，目前正處於試營運階段，預計將吸引來自美國、歐洲、日本等地的商務旅客與東南亞觀光客，並成為The Rise計劃的品牌示範與實績支撐。該酒店也同步為亞昕後續推動物業管理與資產營運，打下堅實基礎。### 打造海外置產一條龍：營建 × 交易 × 售後 三位一體亞昕國際與21世紀不動產、ERA不動產三方此次攜手合作，不僅提供優質建案，更建立起海外不動一條龍服務體系，亞昕國際從選地、規劃、建造、到售後酒店式管理，全面提高海外置產的專業與安心程度：- 高品質營建：亞昕導入台灣高規格建材與施工工法，結合在地熟稔的營造團隊，打造符合國際標準的複合式建築，提升資產使用年限、降低長期維修負擔。- 安全透明交易：透過21世紀不動產與ERA不動產設計的專業流程，進行完整產權查核、法律與稅制盡職調查（Due Diligence），並於買賣契約中植入仲裁條款，確保交易過程透明合法、糾紛有據可循。- 完善售後服務：提供租賃管理、資產託管與完整客服體系，協助投資人落實收益、妥善經營資產，真正實現「買得安心、放得輕鬆、報酬穩健」的投資體驗。### 國際房仲加值合作，三大價值保障明確此次合作的兩大國際房仲品牌皆隸屬於美國 Anywhere 集團，擁有遍及全球超過 12 萬名經紀人團隊。其中 ERA（Electronic Realty Associates）以「科技驅動專業」著稱，結合區域網絡與全球系統資源，與 Century 21 並列為亞太地區最具規模與信賴度的房仲品牌之一。三方共同提出三大海外置產價值主張，明確保障投資人權益：✅ 合法經紀體系：所有經紀人皆依法註冊，並經當地主管機關核備，保障消費者權益。✅ 透明揭露與調查責任：提供明確不動產說明書，詳列法規、稅制產權資訊，善盡經紀人 DD 義務。✅ 保障交易仲裁：所有合約皆納入仲裁機制，提供投資人第三方中立爭議解決機制，降低海外法律風險。亞昕國際總裁姚連地表示：「我們相信，透過與 ERA、Century 21 的策略聯盟，亞昕The Rise將成為國際投資者在東協地區的最佳資產選擇。」未來亞昕將持續在馬來西亞拓展多元不動產項目，並藉由與國際品牌深度合作，引進全球標準的服務與制度，成為全球值得信賴的夥伴。
女子帳單上留「歧視話語」嗆服務生 遭網肉搜！慘丟27年工作
在美國，種族一直以來都是相當敏感的話題。不過，日前有一名俄亥俄州（Ohio）的女房仲外出用餐時，竟在帳單上留下歧視性字眼，事情曝光後遭到網友肉搜，最終慘丟自己27年的工作。根據《紐約郵報》等外媒綜合報導，美國俄亥俄州首府哥倫布市（Columbus）一名女房仲，日前到當地一家墨西哥餐廳用餐。結果該名女子疑似是因為不滿服務員的態度，在收到87.84美元的帳單後，她竟在小費欄寫「零元，你爛透了」。不僅如此，該名女子還在帳單上寫下情緒性的歧視字眼「我希望川普將你驅逐出境！！！」後來，這張帳單被拍照上傳網路，引發大批網友不滿，還有網友根據帳單上的姓名肉搜，發現她服務於全球最大住宅物業公司「21世紀不動產」，年資高達27年。事後，因為事件在網路上延燒，女子就在網路上辯稱自己信用卡不見被偷「還有人想盜刷」並表示帳單上的文字也不是自己寫的。不過餐廳老闆後續調閱監視器發現，確實是她本人寫下。對此，21世紀不動產發言人發布聲明指出「我們已了解該經紀人的情況，21世紀品牌內不存在仇恨，我們對此非常重視」目前已經將該名女子開除。
居家風水5秘訣提升新年運勢 事業與財運入口就看「這裡」
隨著新年的腳步臨近，許多人開始除舊佈新、思考如何布置居家空間，21世紀不動產精選5大居家空間風水秘訣，幫助大家透過簡單且實用的調整，在新的一年提升運勢，為生活注入滿滿的好運與幸福。ISSUE 01 玄關開啟好運之門。玄關作為家中的第一印象與氣流的主要通道，象徵著事業與財運的入口。建議保持玄關明亮整潔，並添加盆栽、鮮花或室內擴香精油，增添生氣與好運。這些簡單的佈置不僅能提升住家整體運勢，還能讓來訪者感受到家的溫暖與歡迎。ISSUE 02 客廳凝聚家庭和諧氛圍。客廳是家人共聚的重要空間，其布局對家庭和諧與關係融洽有深遠影響。建議將沙發擺放成U型或L型，不僅動線流暢，也寓意守護與聚財。柔和的燈光與溫暖色調的裝飾也能進一步營造親密互動的氛圍，同時避免座椅背對大門，以確保良好的能量流動。ISSUE 03 主臥室提升愛情運與睡眠品質。主臥室是休息與能量重建的核心空間，與愛情運與健康息息相關。建議選用柔軟的寢具、舒緩的牆面色彩，以及能撫慰情緒的香氛，如薰衣草或檸檬草。床位應避免正對鏡子，以減少不安感，並營造和諧與安穩的睡眠環境。玄關作為家中的第一印象與氣流的主要通道，象徵著事業與財運的入口。（圖／21世紀不動產提供）ISSUE 04 廚房為財運與健康的核心。廚房被視為家庭財運與健康的核心，保持整潔有序尤為重要。定期清理冰箱可釋放舊能量，迎接新氣象。擺放如迷迭香、薄荷或羅勒等可入菜的盆栽，這些盆栽在風水中寓意良好：迷迭香象徵正能量與保護力，有助於提升家庭整體運勢；薄荷被認為可以改善家庭成員的溝通，促進情感融洽；羅勒則具備抵擋厄運並帶來好運的功效。不僅增添廚房的生機，還能為家庭生活注入更多美好與和諧。ISSUE 05 浴廁讓氣場煥然一新。浴廁是家中代謝與淨化的場域，其整潔與透氣性直接影響住家能量場。保持通風、去除雜物，並擺放具淨化效果的植物，如吊蘭或虎尾蘭，可有效提升空間氣場。這些小小的巧思，能讓家中煥發新氣象，帶來健康與運勢的提升。
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
委託永慶房屋賣房子 有望抽到雪梨、北海道或濟州島雙人機票
房市買氣旺！2024第一季六都買賣棟數大幅成長，顯見房市買氣強勁，成為屋主的售屋好時機。延續前一波委託售屋抽機票活動，永慶房屋再推第二波「良誠即時」抽獎活動，屋主只要委託永慶房屋售屋，就有機會抽到雙人機票；另外上永慶房仲網「售屋房價即時算」網站，體驗房價計算功能，也有機會抽SOGO禮券。誠實服務和科技工具助攻 售屋安全又高效！根據六都會區地政局資訊，2024年1至3月六都買賣移轉棟數高達6.3萬棟，較2023年同期4.9萬棟成長約28.3%。在雙北地區，今年前三月也有高達2.2萬棟的交易量，較去年同期成長近25%，顯示今年第一季房市相當熱絡。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，受到台灣經濟穩健成長、台股表現亮眼，促使民眾購屋信心增強，再加上新青年安心成家貸款優惠，使得2024年第一季房市買氣暢旺，更成為屋主售屋的好時機！賣屋也要賣得安心！陳賜傑表示，為了提供消費者安全、高效率的購售屋服務，永慶房屋除了提供消費者「真房價保證」、「誠實安心認證」等誠實服務，保障消費者權益之外，更建置完整、便利的科技工具，包括「AI智能配對系統」、「買屋力找房」、「售屋房價即時算」等服務，有效幫助消費者快速圓滿購售屋歷程。例如「售屋房價即時算」服務，運用大數據和AI技術，整合近一年的實價登錄資訊和市場上銷售中的物件價格，幫助屋主輕鬆掌握房屋的市場行情。陳賜傑更分享，永慶房屋在雙北直營地區(註1)是店數最多的房仲品牌(註2)，透過永慶獨有的團隊聯賣服務，一家委託，雙北273家直營門店服務，能夠有效為消費者進行媒合，加速成交效率。許多屋主趁著這波買氣委託永慶房屋服務，迅速找到誠意買家順利成交。把握售屋「良誠即時」 永慶房屋再推委託售屋抽機票活動！為提供給屋主更多福利，延續今年1月的委託售屋抽機票活動，永慶房屋再推第二波「良誠即時」抽獎活動！自4月15日起至6月30日止，屋主只要在活動期間與永慶房屋直營門市簽立雙北直營區的售屋契約，且單次委託期間達90天(含)以上，就可參加抽獎。若委託售屋期間中又簽訂連續30天以上的專任約，可額外增加1次抽獎機會。活動將抽出台北-雪梨、台北-北海道、台北-濟州雙人來回機票共計3項大獎，以及SOGO萬元禮券共10名。除了抽機票大獎之外，本次永慶房屋「良誠即時」抽獎活動更加碼推出「售屋房價即時算」線上體驗獎。屋主只要在活動期間於永慶房仲網上的「售屋房價即時算」活動網頁，輸入自己位於永慶房屋雙北直營區的房屋門牌，體驗房屋售價計算功能，並留下雙北地區的通訊地址，就有機會抽到SOGO的千元禮券，共計將抽出60名幸運兒。陳賜傑表示，2024年初房市買氣活絡，對有售屋意願的屋主可謂是售屋「良誠即時」。歡迎有意售屋，或是想要了解自身房屋價值的雙北地區屋主，透過「售屋房價即時算」或是上永慶房屋雙北直營門店洽詢，不僅可以掌握房屋市場行情、趁著這波房市熱潮完成售屋規劃，更可參與抽獎活動，一舉數得。註1：永慶房屋雙北直營地區含：台北市全區、新北市：板橋、中和、永和、新店、新莊、土城、深坑7區註2：房仲店數以全台15大房仲品牌的官網公告店數為統計基準（永慶房屋/永慶不動產/永義房屋/有巢氏房屋/台慶不動產/住商不動產/信義房屋/台灣房屋/中信房屋/東森房屋/大家房屋/太平洋房屋/群義房屋/21世紀不動產/惠双房屋）。永慶房仲網「售屋房價即時算」服務：https://sell.yungching.com.tw/myplace第二波「良誠即時」抽獎活動辦法：https://sell.yungching.com.tw/myplace/event/honesty
居家擺飾也吹「美拉德風」 專家教5招為你家換秋裝
隨著秋分的到來，人們換上秋衣，居家擺設也能跟著換裝溫婉風。21世紀不動產提供了5個簡單方法，其中還包含近期討論度超高的「美拉德風格」，輕鬆將家居隨著季節更迭，打造秋日慵懶的魅力居家。Tips 01 人氣「美拉德」焦糖配色，把秋景引入居家。美拉德風格（Maillard Style）指的就是使用像是經過梅納反應（Maillard reaction）的肉上各種深淺的紅棕色系及焦糖色系做為搭配，溫暖柔和的美拉德風格色調能為家中帶來舒適愜意的秋季居家風格，可以應用在家具、軟裝、甚至是牆面顏色。可以使用淺棕、咖色、棕色、褐色、焦糖色、紅棕色等作為引入美拉德風格的選色。舒適柔軟的紡織品，用觸覺增加生活的質感。（圖／21世紀不動產提供）Tips 02 融入自然元素，打造閒適溫潤風格。為了讓室內空間更具秋季的溫馨感，可以考慮以下方式：引入原木材質的家具或地板，賦予室內自然的質感和溫暖氛圍。綠色植物，如盆栽或小型花草，不僅增加空氣清新度，也為空間增添自然的觸感。此外，也可選擇秋季特色的鮮花或乾燥花，如蘆葦、兔尾草、尤加利葉，為室內增添大自然的美好。Tips 03舒適柔軟的紡織品，用觸覺增加生活的質感。秋冬的關鍵是保持溫暖和舒適。加厚的毯子、絨毛靠墊和絨面沙發能為您的家增添柔軟的溫馨感。此外，考慮添加一些額外的舒適元素，如柔軟厚實的毯子、地毯、靠墊、抱枕、窗簾，讓您的居家空間更溫暖舒適。這些紡織品不僅能感到舒適，還賦予家豐富的質感。Tips 04以秋為色，照明設計為家中增添暖意。考慮使用暖色調的燈具，如黃色或橙色燈泡，營造出溫暖的照明效果。不同種類的燈具，如吊燈、壁燈和臺燈，能創造多樣化的燈光層次，提升房間的舒適感。Tips 05 陷入秋日氣味的溫柔，沈浸式治癒身心。透過秋日香氛蠟燭或擴香器，為家充滿秋日氣息的香氣。木質調的氣味，如檀香木、雪松、沉香木、廣藿香，仿佛帶入森林之中，清新沈穩的室內香氛能沈浸式治癒疲憊的身心。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱表示，無論是溫暖的色調、柔和的燈光還是舒適的材質，都可以營造出一種溫馨和放鬆的氛圍，另外在大熱的美拉德色系的基礎上，巧妙融入橙色和灰色的點綴，能為家居風格增添更多層次感。
去你的霉油垢1／洗面乳刷廚房專家喊「母湯」 推2神物才真環保有效
除舊佈新迎兔年，網友熱搜得大掃除撇步中，驚見「洗面乳除廚房油垢」秘招，CTWANT請到多名專家針對最難清潔的廚房及浴室指點迷津，就洗面乳秘招認為「根本是扯淡」，而去霉油垢最有力的神器，專家們不約而同大推2物「小蘇打粉＋白醋」。日前有網紅分享「洗面乳除瓦斯爐、抽油煙機油垢」，不僅有效去油，洗完還帶有淡淡香味，形容是「被洗面乳耽誤的居家清潔劑」，引起不小的討論。總管家家事清潔經理謝莉婕也親自嘗試，她認為與小蘇打粉相比，洗面乳的成本較高，且清洗時會起不少泡泡，需要留意泡沫覆蓋爐心導致受損，若不是洗面乳過期再利用，恐怕不划算，也並非最佳解方。台灣物業管理學會理事長郭紀子認為網路宣傳洗面乳刷廚房油垢是帶壞社會風氣，一來不符經濟效益，二來需要大量使用，若人人都如此，會造成嚴重環境水汙染。（圖／翻攝美妝界的尖叫雞G老闆編哥臉書、郭紀子提供）「根本是扯淡！」台灣物業管理學會理事長郭紀子一開口就痛批這種訊息是誤導大家、帶壞社會風氣，他直言，洗面乳能否清潔不是重點，重點在於不環保也不經濟，「如果全球都拿洗面乳清各種油垢，環境會破壞到什麼程度？」清潔要真正促進環境衛生，不要讓「清潔成為污染的開始」或者「清潔就是傷害身體的開始」。「市售清潔劑、洗面乳都是化學產品，對人體和環境都會造成影響，建議盡量使用小蘇打粉、白醋等產品，或是低汙染的肥皂來清潔！」郭紀子經營的景文物管公司，承包不少大型飯店、企業的清潔工作，他們用的都是天然無害的自製的清潔劑，像是小蘇打粉可用來對付油垢和發霉，還可除溼、除臭；白醋也具分解污垢的能力，可用於廚房與衛浴設備之清潔，都是隨手易買的清潔好物。郭紀子也提醒，市面常見清潔劑、消毒液，酸、鹼質不同，有的為了刺激消費，添加了許多不必要的香精，或是近年流行含抗菌成份的清潔劑，添加了不當化學成分，長期使用容易產生過敏、濕疹或是富貴手等現象。至於這些天然清潔劑該如何使用？信義居家就說，肥皂液與小蘇打溶液混合後，噴在充滿油垢的瓦斯爐、抽油煙機、廚房磁磚等油汙匯聚的地方，過一陣子後再擦拭即可；若是清洗抽油煙機濾網或瓦斯爐架，可以天然酵素加入熱水浸泡至少30分鐘，靜待軟化油汙後，就能輕鬆刷洗；鍋具上的焦垢則可先用醋和食鹽覆蓋放置一夜後，隔天將鍋子加水煮開，等鍋子冷卻後再清洗即可。關於小蘇打粉、醋、與水的比例，信義居家表示，沒有一定，通常油垢較多則會加入較多的小蘇打粉或再加肥皂，以溫開水溶解，她也以「鹼除油，酸除垢」口訣教大家，一般除油都用小蘇打水即可，只有排水孔、玻璃鏡面、焦垢等清潔時，才會需要小蘇打水再加入醋輔助。民眾在大掃除前可以先暖身，掌握訣竅由上而下、從裡到外打掃，以避免掃了又髒白做工。（圖／報系資料庫）烤箱與微波爐的油垢也常被忽略，21世紀不動產襄理董家菱表示，外殼髒污可以肥皂液加小蘇打溶液，對著污垢處噴勻，10分鐘後擦拭即可；烤盤則以2杯醋和1公升熱水混合浸泡1小時，即可清除黏滯的汙垢；內壁可以抹布沾醋或檸檬汁擦拭。除了油汙重地廚房外，另一個最令主婦苦惱的是廁所霉斑。其實，買大量的廁所清潔劑，不如使用天然除霉劑「醋加水」，用醋水擦拭廁所的牆壁和地板，可以有效降低發霉機率，還可以除臭。信義居家進一步說明，像是洗衣機水槽濕氣重，非常容易發霉，在洗衣機運轉的時候加入100ml的醋水清洗，就可以有效阻止發霉。小蘇打粉則適合清水垢，找回蓮蓬頭、水龍頭等金屬配件的光澤。地上的磁磚想要從泛黃變回晶閃閃，建議可使用氧系漂白劑刷洗，但漂白水及市售去霉劑都屬於味道比較重的清潔劑，通風不良的浴室，則可用75%酒精或醋噴灑取代。衛浴玻璃鏡面若是透亮晶，也會使清潔感加倍，信義居家提供撇步，可用餐巾紙充分吸收醋，直接貼在鏡子上，再附蓋上保鮮膜，擱置一段時間，頑強的水垢就能全部去除；沾過期牛奶的抹布、或用乾布沾少量白酒擦拭鏡面，再用報紙乾擦，也能使鏡面光亮如新，「記得最後不要再用濕布擦，否則鏡面會變得模糊，便前功盡棄了！」謝莉婕最後提醒，清掃工作前，應戴上手套避免直接接觸，尤其是使用市售合成清潔劑或噴霧式清潔劑，更該注意戴上口罩、防護鏡，避免接觸皮膚、眼睛，甚至呼吸道危害。另外，除了肥皂、小蘇打粉、醋等無害物品外，千萬別任意將不同清潔劑混合使用，以免產生有毒氣體，也不要將清潔劑放入飲料容器中，避免家人誤飲；如果一定要用飲料容器裝，也要記得貼上標籤，著名名稱、用途、使用方式、注意事項。最後要注意的是，疫情許多人習慣用酒精消毒，噴霧劑或是沾有甲醇、酒精的抹布等易燃品都要遠離如瓦斯爐或者是熱水器等火源。
去你的霉油垢2／大掃除避免跌倒、閃到腰？跟專家「這樣做」事半功倍
客廳是一家的門面，客廳整潔度，直接影響生活舒適度及客人的第一印象。CTWANT請到多名專家針對地板、地毯、家具、沙發及窗戶提供省時省力、清潔又兼具保養的方式，讓兔年開春第一要事大掃除就能事半功倍。21世紀不動產襄理董家菱表示，除塵打掃的大原則就是「由上到下，由內而外」，先從天花板、燈具與窗戶開始，將邊邊角角的灰塵、蜘蛛網給仔細撢落，要記得留意先將床、沙發等用布或報紙蓋住，以免灰塵掉落而弄髒，「若沒有按照大原則做，很可能不斷重複清掃工作，事倍功半、越掃越髒。」不少人會使用工作梯登高清潔天花板灰塵，總管家家事清潔經理謝莉婕就提醒，大掃除最容易發生的意外就是「高處跌落」，民眾效仿工人坐在工作梯上進行移動，殊不知一不留神或卡到家具物品便從工作梯上摔落受傷，「其實可借助伸縮桿，將不用的絲襪套在桿上清潔蜘蛛網；若非得爬梯，一定要有人扶梯，不要單獨施作，以降低跌落風險。」清潔天花板時，盡量使用伸縮桿，若要踩工作梯，則要有第2人在旁邊扶梯，才是較為安全的清潔方式。（圖／業者提供）對於窗戶清潔，信義居家則表示，先以抹布浸泡小蘇打水後，將濕抹布擰乾覆蓋在刮刀上，就可以輕鬆刮除玻璃上的髒汙，或是將白醋和溫水以1:5的比例調和成環保清潔液，除了可以將玻璃擦得乾乾淨淨，環保又不傷手；若玻璃窗戶表面有浮雕裝飾，亦可利用使用過的軟毛牙刷清除卡在隙縫中的污垢。紗窗紗門萬一碰到不能拆卸的，只要將報紙靠在紗窗上噴水讓它濕透、靜置5分鐘後撕除，即可將大部分的灰塵黏下來。「死角窗軌直接用濕抹布反而會越擦越髒！」信義居家也傳授秘訣，要先用筷子或鉛筆，將灰塵撈出來，再準備一張名片，將它折成貼合窗軌的大小，然後拿出不要的化妝刷、牙刷、烤肉刷，「先掃再擦，更乾淨。」客廳清潔更是大掃除的重頭戲，台灣物業管理學會理事長郭紀子表示，沙發與傢俱的清潔方法需視材質而決定清潔方法，一般來說都是先以乾布將灰塵處理後，再以清潔保養。木質及皮革沙發先去除灰塵，再用家裡的食用油和白醋以3:1混合，或食用油及檸檬汁2:1混合來擦拭；布沙發沾到污點時，必須立即以抹布或舊牙刷沾肥皂輕刷，再用水擦拭。地毯清潔方面，可以小蘇打粉覆蓋整張地毯，並靜置1小時後，讓小蘇打粉吸收濕氣及除異味髒污，再用吸塵器吸乾淨。郭紀子表示，平時沾到髒污時，就應該立刻用清水擦拭，以免乾了後污點不易清洗。如果已有擦不掉的髒污，建議可用檸檬汁或醋與熱水調和來擦洗看看。最後來到地板清潔，謝莉婕針對木地板與大理石地板做說明。木地板清潔可用靜電拖把和吸塵器先把灰塵吸起來，再用平板拖微濕拖過，以避免細小尖銳物刮傷地板，「木地板和木家具最怕潮濕，清潔時注意不要使用過多水分，並須同時開窗或將電風扇、冷氣打開快速風乾。」噴霧劑或是沾有甲醇、酒精的抹布等易燃品，都要遠離火源；也不要隨意將清潔劑倒入飲料杯中，以避免誤飲。（圖／業者提供）大理石地板同樣在擦拭前先用靜電拖把和吸塵器吸過，預防刮傷，接著可用清水清理，「建議多換幾桶水，並在水桶下方墊一塊布，濺水時可以馬上擦拭，以防老人、小孩經過時滑倒。」謝莉婕也強調，大理石地板或大理石桌面清潔，最後還要用讓它快速晾乾，以避免在石材上留下水痕；若已有水痕，就必須使用研磨機拋光才能洗掉，相當麻煩。謝莉婕表示，使用平板拖的好處是它的布料遇水後，水分含量少，對於怕潮濕的木地板和怕留水痕的大理石地板都相當適宜。她也提醒，木頭和石材表面都有毛孔呼吸，若有鋪地毯，建議定期把地毯拿起來，「因為地毯下悶久了易潮濕，久了會使地板出現色差。」最後她也叮囑，大掃除是一件勞心勞力的事，沒辦法一步登天，一定是分多次慢慢整理；還有，搬大型家具時一定要有旁人輔助，除了避免家具刮傷也能減少自己受傷的風險，搬重物的姿勢一定要一腳前一腳後的蹲下，不要以彎腰的方式拿取，恐造成腰部拉傷，如此一來，才能順順利利趕在過年前完成家中除舊布新的任務。
海外置產停看聽1／兩岸軍演+日幣貶 海外置產重起爐灶「詢問翻倍」
國境一解封，沉寂已久的海外不動產業也如雨後春筍般，重起爐灶，在中國軍演及日圓重貶下，加速國人海外置產腳步，包括美國、泰國、越南、澳洲及最夯的日本。「近期海外置產詢問度翻倍！投資人關切金流及投報率。」業者多先打上警語，「有匯率風險」「再安全的國家，都有不可控的風險存在」。一個大雨平日，全台平均所得最高、科技新貴齊聚的新竹市一棟商業大樓裡，正在舉辦一場日本房產講座，約莫40個位子，投資客陸續入座，出席率約半滿。「匯率漲跌影響資產價值及租金收益報酬。」活動一開場，仲介就打上投資警語，接著細細介紹日本房地產買賣文化、流程、法規，甚至為大家試算購屋及代租代管成本。CTWANT記者現場觀察，出席者多介於30到50歲間，提問踴躍，大家相當在意貸款、購屋成本及如何收租等金流問題，希望找到高投報產物件。國境解封，增加投資人出國考察的便利性，業者建議想進場日本置產的投資人要慎選地點，以都市市中心為主，千萬別因為總價考量妥協買在郊區。（圖／翻攝自東京不動產投資顧問有限公司臉書、新華社）業者透露，他們巡迴全台跑透透辦說明會，幾乎是場場報名額滿，出席狀況約有8、9成。類似活動近期在全台各地越來越多，不只賣日本，還有美國、泰國、越南、澳洲等，除了實體說明會，有的是線上舉辦，或是預約一對一諮詢。這一波海外置產潮，從8月初美眾議長裴洛西訪台，中國展開軍演，挑起台海敏感神經開始。專營國內外的豪宅仲介的大師房屋董事長陳建慶(Simon)告訴CTWANT記者，中共軍演後，大家心裡感受到壓力，「前2年參加扶輪社、打球、聚會，大家都是聊台灣市場，現在都在問『Simon，最近有什麼不錯的國外地產？』」目前大師房屋打「安心置產牌」，主推國內大陸建設在美國舊金山的物件「尚芮公寓SERIF」，一戶總價60萬美金起跳，陳建慶也剛去波士頓談下一個案子，預計明年第一季推出。美FED今年暴力升息下，日圓在8月底一路重貶，碰觸24年來最低點，美元兌日圓在140上下震盪，離年初的110匯率已跌掉快3成，相當於房價打了7、8折，興起台人赴日買房風潮。「日幣降的這波，詢問度多一倍，有不少台商把大陸資產收掉，在台灣和日本置產做風險分散，目標鎖定多是大樓或飯店。」服務過吳淡如、利菁等名人於日本買房的東京房東網集團執行董事李奇嶽表示，有一組客人12月上旬準備到大阪看飯店，為了2年後的萬博會開始布局。網紅Joeman（左）上個月才開箱吳淡如（右）在日本東京的房子，Joeman認為採光通風都很好，還有挑高的空間感，如果自住很舒服，不過若是投資，此時想獲利了解可能會賠了匯差。（圖／翻攝自Joeman YouTube、吳淡如臉書）另外近期熱議台積電熊本廠預計2024年啟動，據台灣海外不動產業者透露，明年將有熊本新建案要來台灣銷售，總價600萬台幣有找。對此，李奇嶽直言，「台積電概念推案是專為台灣人設計，實際上熊本廠周邊很荒涼，未來如何，說法兩極」，「任何投資或資產配置本來就有保守型和積極型，要追求本夢比高的物件，就要承受較大的風險。」服務據點遍及全球86個國家地區的21世紀不動產海外事業部經理王斟智也說，10月13日放寬居家檢疫後，出國實地考察成本大大下降，增加許多民眾海外置產的動力與信心，「近一個月接到詢問海外置產的來電，比起去年同期達到2倍之多，其中以澳洲跟日本最多人詢問，不少是為海外留學需求。」面對這波又快又急的海外置產潮，陳建慶特別提醒，「海外投資有很多風險，不動產不像股票容易出售，要考慮得很全面，最容易忽略的就是匯差，還有許多無法預期的因素，例如covid-19。」尤其上一波2013~2016年的海外置產熱潮中，有不少投資者因大環境變化物件慘遭套牢，有些則是碰到管理不佳、甚至非法吸金的不肖業者，衍伸許多消費糾紛。李奇嶽則強調，要找老字號、信譽可靠的管理公司，「買是一件事、賣又是另一回事，管理不好會煩死！」王斟智觀察，這次海外置產的民眾多關注「移居」可行性，以分散兩岸局勢緊張下的資產風險，「但每個國家對外國人居留政策大不相同，購買當地房地產，不代表就保證能移居當地。」此外，往蛋黃區、人口密度最高的地方擠，是投資房產不變的定律，各國皆然。台積電熊本廠如火如荼興建中，預計明年下半年完工，2024年量產，已有台積電概念推案打算明年到台灣來販售周邊住宅。圖為台積電熊本工地。（圖／翻攝自日本經濟產業大臣西村康稔推特）
咖啡渣、果皮可去甲醛？除了通風 專家：電扇需「這樣擺」
走進新裝潢好的房子，總是會有一些刺鼻味，還有些人會有頭痛、噁心，甚至刺激眼睛流淚的經驗。造成刺鼻異味的來源，就是裝潢建材和粘合劑裡的甲醛和VOC。甲醛會對人眼、皮膚、鼻腔和呼吸道會造成刺激，甚至導致過敏反應，甲醛也是國際癌症研究總署認定的第一級致癌物，然而甲醛就算保持通風讓味道變淡，也要2到20年才能完全揮發；VOC是在各種裝潢材料使用的有機溶劑中的揮發性有機化合物，高濃度的VOC甚至會造成人體中樞神經系統、肝腎、血液中毒，也會引發哮喘。坊間傳聞咖啡渣、柑橘水果皮可以吸附分解甲醛嗎？21世紀不動產破除迷思，「咖啡渣和果皮本身並沒有可以分解甲醛的物質，即使吸附效果也沒有活性碳來得好，或許可以掩蓋甲醛的刺鼻味，但無法讓甲醛消失，因此是沒有吸除甲醛的效果的。」至於該如何降低室內甲醛及VOC濃度？21世紀不動產提出幾種解法，讓民眾新家裝潢後能夠輕鬆去除甲醛，快速異味退散！Tips 01：從源頭開始，降低甲醛物質裝修中的許多材料都會使用甲醛，例如板材、黏膠、壁紙、油漆、膠合板、隔熱材料、絕緣材料等，因此預防甲醛傷害的最好方法，就是在裝潢時降低過度裝修，減少使用木作家具，或是選擇使用環保、低甲醛的建材，油漆則可以選擇無毒、水性，通過綠建材認證、國家標準檢驗，無毒無甲醛的油漆種類。在裝修時，也盡量選擇簡單、減少建材使用，或是避免在家中定做家具或木作施工，避免現場大量黏著劑。如果剛裝潢好或是新購家具有刺鼻氣味，也必須開窗讓室內通風。Tips 02：打開窗戶，通風對流剛裝潢好或擺入新家具的空間，在最初幾個月的甲醛含量最高，隨著一段時間過去，甲醛量會漸漸散逸。甲醛的重量比空氣略重，因此在空氣中的位置大約是地上1公尺，一般的窗戶高度通常高於一公尺，如果環境中只有一扇窗，在沒有對流的情況下，甲醛很難隨著氣流散去。因此必須打開對流窗，可搭配電扇或循環扇，加強空氣中的對流，以45度角斜吹家具，可有效讓縫隙內的膠合劑散出。讓室內的空氣和戶外的空氣流動起來，才能達到換氣效果。Tips 03：吸附甲醛的好方法除了對流之外，還可在室內種植一些可吸附甲醛的植物，如：波士頓腎蕨、虎尾蘭、黃金葛、常春藤、麥門冬、吊蘭、孔雀竹芋、非洲茉莉、綠蘿、鴨腳木、散尾葵、紅掌、元寶樹、發財樹等。這些植物可以將空氣中的甲醛代謝，植物越茂盛，代謝能力也越好。但即使植物可以吸附甲醛，空氣仍需通風，倘若室內的甲醛濃度已經偏高，那麼光靠植物是不夠的。家中可以擺放一些活性碳吸附甲醛，也可以搭配空氣清淨機，但需要慎選使用活性碳作為濾網，而活性碳只能吸附甲醛，無法分解，一旦濾網吸滿了，就要時常更換，才能確保吸附效果。除了上述提到的方法之外，市面上也有專門去除甲醛的廠商，以噴灑光觸媒的方式去除甲醛，運用光觸媒中的二氧化鈦和自然光能來催化分解甲醛、苯等多種有害氣體。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱提醒：「如果請廠商來家中去除甲醛的施作，在施作前務必請廠商測量甲醛含量，確認數值是否達到施作的必要。即使施作以後，還是要留意環境的通風，才不會悶在空間中，甲醛物質又再度釋放揮發。」而除了裝潢之外，生活中還有一些小地方也會有甲醛產生，例如指甲油或廁所中的芳香劑，除了購買有品質認證的產品之外，減少使用含甲醛的產品，才能有效避免讓自己和家人暴露在有害物質中，生活在無毒環保的安心家園中。
現代孟母發威 雙北明星學區宅3年房價漲2成
少子化讓現代父母對孩子的栽培更加用心，為了能讓小孩從國小、國中就能就讀理想中的學校，紛紛在明星學校的學區購入房產來獲得有戶籍限制的入學資格，宛如「現代孟母」。像是雙北就有許多特色學區宅依然搶破頭，甚至大部份在3年內都有超過2成漲幅。21世紀不動產企劃研究室指出，學區宅這麼夯，除了本身的學區利多，生活機能與交通便利也是關鍵。買房首重生活與交通機能，不過對廣大家長來說，若不希望孩子輸在起跑點，買房會多考量到學區。以台北市為例，像是松山區的敦化國中和國小（雙敦學區）、介壽國中，中正區的中正國中，大安區的新生國小、金華國中，北投區的石牌國中…等，皆屬於知名的明星學校。雖然明星學區房價高出一般學區1-2成，但每年都吸引家長們慕名而來，砸千萬置產也在所不惜。新北市的雙語學區，相較於台北市房價更親民，加上生活機能與交通便利性都不錯，也受到許多家長青睞。例如三峽北大特區與林口新市鎮，市容街廓規劃整齊、擁有聯外交通的高速公路，近幾年生活機能逐漸到位，加上大樓物件選項多、購屋門檻低，加上這裡有不錯的雙語學校，也成為不少父母心目中學區房首選。三峽區的龍埔國小與北大國小就是滿額學校，在兼具生活機能與雙語學制學區的加持下，也帶動房價上漲，目前這兩間國小周邊房價漲幅皆超過2成。其中龍埔國小學區，今年周邊房價平均35.9萬元，3年內漲幅為28%，去年漲幅更是高達46%，排名第一；至於北大國小學區，今年周邊房價平均為34.2萬元，3年來漲幅為22.7%，甚至許多15年內大樓已站穩4字頭，等將來三鶯線通車後，有望再帶來一波行情。而新北市林口區的滿額小學麗林國小周邊區域也值得矚目，麗林國小位在林口新市鎮開發最早的區域，周邊生活機能成熟，加上位於三井Outlet與環球購物中心雙商圈範圍內，雙語學校師資陣容齊全，去年周邊近4年中古屋也達到32%的漲幅。此外，新北市的中和光復國小也是熱門學區，鄰近捷運中原站，華中橋與光復大橋可通往台北市，生活機能完整，近幾年周邊房價也有明顯漲幅，近一年成交均價幾乎都落在5字頭，3年來漲幅高達25.3%。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱別提醒，若因家中小寶貝即將就學而對學區宅有興趣，要注意每個學校的入學條件都不同，必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免辛苦花了積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校就可惜了！
百無禁忌、生人請進！鬼月賞屋交屋遷居避邪撇步懶人包
農曆7月民眾往往有諸多禁忌，包括不宜賞屋、買屋、遷居等等，也讓鬼月成為房地產業的銷售淡季，也因為買氣不佳，往往有較高議價空間，專家建議，不忌諱的民眾不妨趁此時積極看屋，也許有機會撿到便宜。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱分析，農曆7月幾乎都正逢颱風和炎夏，此時看屋，剛好可檢視房屋是否出現滲、漏水、積水或是日照西曬問題，再加上疫情關係，趁淡季時可以跟其他賞屋者錯開，出價競爭的狀況也會比較緩和，且鬼月買氣通常較低迷，選在此時買房其實較有議價的機會。對於仍介意的民眾，也整理了鬼月買屋賞屋相關的撇步與禁忌，提供民眾參考。看屋：1.盡量於太陽下山前帶看，即晚上盡量不帶看。2.看屋會先敲門或按電鈴，如同入住飯店時會先敲門表示對無形力量的尊重。3.如果宗教信仰的話，依照自身宗教信仰祈求平安符或者是攜帶十字架等帶在身上。4.進門後開窗、開燈、打開電風扇和空調，維持室內通風與全室明亮，驅散不好的氣息。5.因為鹽有避邪作用，建議民眾鬼月看房可以隨身攜帶一包粗鹽，就可以達消災解厄之效。簽約：1.簽約儀式選在白天。2.可以在農民曆上找適合「訂盟」的時間。交屋：1.選在白天交屋。2.可先至各大廟宇取大悲水，用3片樹葉沾大悲水，交屋當天灑在家中每個空間。遷居：1.農曆七月盡量不遷居。2.如需遷居日子要擇日，不衝不剋連幾點都要注意，最好找擇日命理師。3.建議選在白天搬家。4.入厝第一步，最好先搬入米桶，米桶上貼上「滿字」紅紙，象徵財運福氣滿滿。5.入厝當天在房子正中央擺設香爐或熱滾水，象徵「火光除障」。6.入厝當天可以多邀請朋友來家中參觀，特別是運勢高的朋友，以增添居家人氣與好運氣。
購買中古屋拒絕「老破小」 老屋翻新8大重點一次看
新屋價格飆高，購屋人近來轉向經濟實惠的中古市場，但中古屋往往有許多問題待修繕，21世紀不動產提供檢視老屋老化的8大注意事項，讓民眾輕鬆挑選、升級老屋，拒絕老破小！問題1：壁癌怎麼辦？老屋翻新前，需仔細檢查窗口的四個角落是否有油漆剝落、壁癌的情況。如果有的話，必須優先處理漏水問題，根治壁癌。如果壁癌發生在浴室、廚房牆面，有可能是管線漏水，需要鑿開牆面確認管線的情況，並重新塗佈建立防水層；如果是外牆經過長年的風吹日曬，導致老化產生裂縫、壁癌的話，需要從內牆打除牆面表層，直到見磚（或RC構造牆），重新塗上防水層做修補。問題2：窗邊老是漏水怎麼辦？窗框漏水一直是老屋常見的問題，通常可分成3種處理方式：(1)窗邊裂縫滲水：需要在漏水位置鑽孔，高壓灌注發泡填縫劑，填補牆面縫隙。(2)窗框玻璃膠老化剝落：拆除老化的玻璃膠，重新施打填補。(3)窗框老舊變形，四邊有裂縫：必須拆除更換新的，因為變形不只影響的是漏水，還有關窗戶無法密合的問題，氣密和隔音效果都會受到影響。問題3：電線老舊，沒多久老是跳電？電線長期使用就會老化，如果有跳電的情況，就代表電力超出負荷。電線升溫長期下來會讓電線的絕緣外皮硬化破損，就會有電線走火的危險。老屋翻新最不能省的費用就是水電，攸關生命安全，因此10到20年的舊電線必須全面換新，配電箱同時也須配合目前屋主的用電需求調整；針對空調等大功率電器，要單獨設計一條線路，在埋線時，要使用PVC絕緣保護線管；同時增加迴路與漏電斷路器，才能住得安心。問題4：水管生鏽或嚴重堵塞？老屋過去使用的水管多是鍍鋅管，容易有生鏽、腐蝕性的問題，現在的新建住宅已經很少使用。如果原本的管線是老舊的鍍鋅管，就必須更換成新的管線，建議改用PPR水管，質輕、耐腐蝕，同時冷熱水管都能使用。問題5：拆除牆面，樑柱結構承受得住嗎？老屋翻新前，需要對整體結構進行評估，觀察樑柱是否有歪斜、裂痕之類的問題，如果發現交叉型裂縫，就必須以結構穩固的加強為主。問題6：浴室、廚房位移。老屋的牆壁較薄，如果廚房、浴室位移，勢必要挖鑿水管的通路，建議廚房和浴室的位置盡可能不要更換，如果一定要換，也不要距離原本的管道太遠，容易破壞老屋結構，同時須留意防水工程是否完善。問題7：設備拆除。如果裝修預算有限，其實老屋並不是每樣東西都非得樣樣翻新不可。除了水電基礎工程外，現有的設備可以維修後使用，例如櫥櫃可以更換門片，衛浴設備可以更換五金，門窗窗框如果沒有問題，就可以保留原本的窗框、門框，換上新的門或窗戶就好。問題8：陽台外推可以嗎？依照台灣法令的規定，由於陽台設定為逃生空間，新屋規定不可將陽台外推，如果是舊屋已外推未被查報者，則是緩拆。過去台灣陽台外推的情形普遍嚴重，如果購買到已經陽台外推的房子，並且在過去沒有被查報的紀錄，可在申請室內裝修許可時附上照片及平面圖，向主管機關證明屋況本來如此，並非現行外推。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱建議，由於台灣都會區面臨住宅老化問題，然而更多的是空間配置不當，導致格局動線不良、採光通風差、設備老舊不敷使用等問題，在老屋翻新之前，如果可以針對預算及工程實際面了解更多，才能在坪數實在、空間變化的可塑性中，獲取最大的性價比！
夏日降溫省電可靠「這一招」 業者：5款窗簾大PK
時序進入夏天，電價調漲捨不得開冷氣，其實可以透過挑選窗簾，讓居家空間達到降溫、抗UV的效果。21世紀不動產羅列5款最受喜愛及最具功能性的窗簾，教大家辨認遮光與通風性，讓大家更有效率找到符合居家需求的窗簾。1. 最常見的窗簾類型：折景簾（Pinch Pleat）遮光度：★★★★★通風性：★★★☆☆是否容易清潔：★★☆☆☆折景簾其實就是家家戶戶常見的布窗簾，因為將窗簾布以2～3折為一組抓褶，又稱為「打折簾」。用布量比蛇行簾還要更輕省，整體感覺較蛇行簾更為直挺，立體度是在抓摺處帶出。如果有窗簾盒遮住頂部，也會有蛇行簾的感覺。折景簾的軌道可以自由彎曲和延長，能夠配合各種室內設計的格局與風格需求，這也是許多家庭選擇的原因之一。除了在半窗腰、小窗之外，搭配蛇行簾做兩層布紗，也是一種增加立體度的選擇之一。遮光度可達100%。最受設計師喜歡的窗簾類型：蛇行簾。（圖／21世紀不動產）2. 最受設計師喜歡的窗簾類型：蛇行簾（Tempo Wave）遮光度：★★★★★通風性：★★★☆☆是否容易清潔：★★☆☆☆蛇行簾呈現出波浪的型態，從窗簾頂上，可以看出窗簾布如蛇行一般S型呈現出立體弧度，也營造出窗簾雅緻有序的垂墜感，最常用在落地窗。為了加深波浪前後的深淺度，也讓整體看起來更有線條感，將透過窗簾盒的深度和專用滑軌營造出間距，形成「大蛇、中蛇、小蛇」等不同波浪幅度。因此越大波浪幅度就需要更大的窗簾盒容納，也適合用在大空間，當窗簾做滿，整體空間會呈現出非常大器優雅的氛圍。蛇行簾除了擁有波浪狀的優美量體，隨著彎曲的程度不同，可適用於不同的空間設計。以單片窗簾即可做出這樣的效果，不需要用到雙開的布窗簾，因此不需要拉繩，也不用擔心小朋友會因為拉繩而造成危險。缺點是蛇行簾的蜿蜒曲線，需要至少預留16公分以上的窗簾盒深度，才不會擠壓到布折的流暢感。也需要專屬軌道，也會因為布體不同而影響到布面的用量，折距和折深不同也非常考驗設計者的經驗。時下正夯的人氣窗簾：調光窗簾。（圖／21世紀不動產）3. 時下正夯的人氣窗簾：調光窗簾（Sheer Shades）遮光度：★★★☆☆通風性：★★★★★是否容易清潔：★★★★★調光窗簾是雙層的不織布捲簾構成，一段緊密不透光，一段鏤空通風，彼此交錯形成一條一條的橫紋，因此又稱為「斑馬簾」。利用循環式的上下捲動，使用者可以自行決定相互重疊的網狀面積的透光程度，不需要拉到底才能遮蔽或透光，稍微輕輕一拉，就可以調整想要的光線，可說是布簾和窗紗的絕妙組合。調光窗簾與一般窗簾比較起來，更不服貼窗型，也不占空間，很適合需要避免塵蟎的家庭。如果需要通風，就可以調整成透氣網露出，以採光和通風來說非常好。清潔上只需要以乾布或吸塵器定期清潔擦拭即可。因下軌有垂重設計，不適合在風大的地方，當風大的時候，會有敲打窗框的聲響。經典不敗的窗簾：百葉窗簾。（圖／21世紀不動產）4. 經典不敗的窗簾：百葉窗簾（Venetian Blind）遮光度：★★★☆☆通風性：★★★★★是否容易清潔：★★★☆☆百葉窗屬於窗簾界最耐看好用的經典人氣款，不但有很好的通風和調光功能，而最讓人稱道的是，百葉窗的材質有越來越多的選擇，例如木百葉與鋁百葉。木百葉因為有一定的厚度，可以阻絕光線達到一定的降溫效果，依照不同的百葉角度與窗型調整，同時兼顧隱私；鋁百葉也常用在浴廁空間。許多人以為百葉窗不好清潔，目前市面上有許多的百葉窗簾刷相當方便，輕盈的百葉窗可說是大勝於厚重布簾。功能美感兼具的窗簾：風琴簾。（圖／21世紀不動產）5. 功能美感兼具的窗簾：風琴簾（Honeycomb Shades）遮光度：★★★★★通風性：★★★★★是否容易清潔：★★★☆☆風琴簾因為六角形的中空空間類似蜂巢，又稱為蜂巢簾。中間的空間隔絕設計可以有效保持室內的恆溫，達到隔熱保暖的效果；風琴簾還有一個優點是可以自由任意調整上下位置，如果想看到窗外的風景又想保有隱私。簡約又有質感的設計，也是許多設計師的愛用款式。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱針對窗簾提出不踩坑的避雷提醒：「選擇窗簾顏色和牆面顏色與整體空間視覺都要搭配考量，選購的時候不妨帶著牆面色版和窗簾面料一起比對看看。」除了避免與牆面色彩融為一體，也避免了對比強烈的突兀感；此外，也提醒大家，可以在陽光或自然光下下看面料，如果不放心，請業務提供小布面樣品，帶回家以家中的光線再看看，挑選的方向就會更為明確。
購屋前淹水、地質「這裡」查 專家教你耐震強度怎麼看
開春以來地震連連，「制震宅」再度成為建商銷售主訴求，現在不少建商蓋屋特別強調耐震結構，甚至有的斥資千萬配置阻尼器，不過若要把風險降到最低，21世紀不動產企劃研究室表示，地質的條件仍是首當其衝，購屋前先查看是否有淹水、土石流、土壤液化，再看建商給的制震配備。台灣近幾年隱沒帶地震比過去活躍，最近就有學者指出，近10年內可能發生規模8.0以上的地震，6年前台南維冠金龍大樓、23年前921台北市東星大樓崩塌事件歷歷在目，究竟抗震強度要怎麼看呢？其實最簡單就是看「耐震係數」，單位為（G：重力加速度），為預估地震時可能發生的最大地表加速度值，如果把耐震係數對應到地震規模級數，0.08G以下屬於4級中震，0.08G~0.25G屬於5級強震，0.25G~0.4G屬於6級烈震，0.4G以上則是7級劇震。21世紀不動產企劃研究室指出，要提高建築的耐震係數，也只能從建築本身的結構去設計，由於921大地震造成嚴重傷亡，政府也修正建築耐震力規範，目前全台灣適用的建築法規中，對於建築物耐震力的標準為0.24G，也就是能承受5級強震，這已經是相當安全了；由於各區域的地形都不同，因此對於耐震係數的規範也大不同，例如桃園規定耐震係數為0.2G、中壢為0.24G，而鄰近山區的龍潭和大溪則為0.28G。近幾年有不少豪華建案強調「免震建築」、「雙制震系統」、「SRC鋼骨制震宅」…等專有名詞，簡單來說就是各式各樣的制震宅。制震宅顧名思義，會配置制震壁、斜撐式阻尼器…等制震器，以達到減震的目的，例如在建築物的梁柱之間加裝制震壁或斜撐制震器，通常會安裝在1/2至2/3層樓的高度，配置數量愈多，當遇到地震發生時，制震器會吸收地震能量，避免主結構遭到破壞，同時把晃動減至最低。至於制震的阻尼器類型也很多，包括有液流阻尼器、摩擦阻尼器、軟塑性體阻尼器、金屬降伏阻尼器…等，最有名的就是台北101大樓，在87~92樓的樓層中央位置安裝調諧質量阻尼器TMD (Tuned Mass Damper)，主要目的為減低大樓受強風吹襲時之擺動；近幾年甚至有台中豪宅在頂樓配置總重達150頓、要價5,000萬的風阻尼球，除了具有抗震、抗風功能，更宛如大型藝術品，一推出便在市場掀起話題。不過21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱提醒民眾，其實抗震宅要從根本選起，地質的條件首當其衝，建議購屋前可先上國家災害防救科技中心的災害潛勢地圖網站（https://dmap.ncdr.nat.gov.tw/）查詢是否有淹水、土石流、土壤液化、斷層、海嘯等情況，如果在土壤軟弱的地層蓋房子，考量到土壤液化與盆地效應，就必須使用更密集的梁柱鋼筋提高耐震係數，從結構規劃到施工品質都要兼顧，才能稱得上是好的抗震建築。