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假鬆綁真難貸1／申貸最困難是「這一群」 買1間房同時看2銀行臉色
9月央行理監事會第2屋貸款成數再放寬至7成，被視為房市回溫的號角，但根據CTWANT調查，民眾實際申辦房貸難度依舊高，最怕聽到「水位已滿」。第一線房產業者觀察，不是銀行VIP，想獲高成數、低利率、免排隊，「門都沒有！」；最困難的是「換屋族」，買個房，不只要看自己申貸銀行的臉色，還要看舊屋買家銀行的臉色，「貸款真的有夠難！」房貸大排長龍與撥款塞車情況，影響最大的是賣舊屋換新房的換屋族，舊屋買家萬一房貸卡關，換屋族有可能自備款不足，新屋購買的流程也會受阻。（圖／黃耀徵攝）9月央行理監事會，將第2屋貸款成數調高至7成，地產業者普遍認為，可提振房市信心，市場回溫在即；但對於民眾貸款壓力是否解除，業者多持保留態度。原因在於，目前銀行對於不動產放貸仍趨向保守，審查嚴謹、利率偏高、排隊撥款；此外，高價住宅門檻和貸款成數也未放寬，換屋族高自備款壓力未消。CTWANT實際訪談目前正在進行交屋和成屋銷售的淡水指標案「名軒海樂地」，全案將近2,000戶，寶穎廣告協理徐勝謙即表示，雖然政策有鬆綁，但銀行陸續傳出滿水位，撥款都需要到明年，目前貸款還是困難，仍有少數購屋人最終選擇解約。「名軒海樂地」每戶總價約1,000多萬元，約7成首購、3成換屋。他觀察客戶申貸情況，銀行審核門檻較高，都要排隊等2、3個月。以首購來說，同樣條件，信用管制之前若可貸到8成，現在只能貸7成，能貸到8成的年收入起碼90萬元起跳；年收不足或是其他財務條件不理想，就需要保人，但保人也不好找，現在很多兄弟姊妹也不願擔保。最困難的是換屋族群，徐勝謙表示，大多客戶口袋並不寬裕，都是要先把舊屋賣掉，才有足夠自備款換下一間，因此會需要先等舊屋買家的銀行貸款審核、排撥，然後再等自己的銀行審核、排撥，中間過程環環相扣。順利的情況下，有可能等3個月到半年；舊屋買家要是貸款不順利，那他的客戶交屋也會跟著出問題。永慶房屋也彙整各家銀行目前貸款狀況，雖然名義上首購都能貸到8成，但仍有條件限制，像是台銀需收支比180%才有機會；國泰、渣打、星展只做VIP客戶且有資產門檻；其餘銀行大多也有排撥問題，甚至已排隊到明年。第2屋貸款又更困難，幾乎都會先以有承作建商土建融的案件轉分戶貸款為主，但若資金吃緊或額度不足時，仍傾向暫停收件。各銀行打出首購貸款8成及最低利率2%，除非是銀行VIP客戶，否則幾乎是看得到、吃不到。（圖／報系資料庫）永慶房產集團業務總經理葉凌棋也指出，就算貸款排得到，利息也不便宜，銀行最低利率的2%是「看得到吃不到」，民眾實際貸款都是3%起跳，對比5、6年前普遍1.375%的超低利環境，現在房貸利息足足翻了一倍。新北市不動產公會理事長曹來春即表示，央行將相關業務交由銀行自主管理，銀行在審核房貸時會自行評估風險。由於大部分資金流向科技業、股市，銀行可運用於房貸的資金相對有限，因此對客戶的信用、收入與資歷審查也更趨謹慎，甚至出現撥款排隊的情況，讓市場產生「銀行沒錢」的疑慮。根據金管會統計，截至2026年8月底，國銀對於半導體、AI、軍工、安控、次世代通訊等「五大信賴產業」的放款餘額已衝破5兆元大關。金管會於2026年4月啟動「獎勵本國銀行辦理五大信賴產業放款方案」，原本計畫年底前只設定新增1,200億元目標，但如今已遠超目標697.94％。目前資金與產值高度集中於AI與半導體產業，台股結構、資金流向、總體經濟也都產生強烈的外溢與排擠效應。（圖／報系資料庫）另根據現行法規，不動產的放款風險係數（如住宅購地貸款、餘屋貸款）目前高達150%左右。相較之下，一般企業貸款的風險係數僅在20%~150%，且多數優質科技業的放款風險權重極低。寶和建設協理楊康平即表示，在同樣放款1億元的條件下，承作房地產放款會消耗銀行更多資本，資金規模有限下，銀行基於資本回報率與風險考量，自然更樂意將銀彈撥往風險係數低、報酬穩定的企業放款，「擇優放貸」已成為當前民間銀行的集體共識。中信房屋研展室副理莊思敏表示，央行雖然微幅放寬第2屋貸款成數到7成，但目前銀行放款額度接近滿水位，仍有可能讓購屋民眾假性以為房貸鬆綁、變得好借，可實際上政策鬆綁卻與銀行實際授信情況脫鉤，民眾購屋送件後才知道要排隊或不見得貸得到預期的成數。莊思敏提醒，現在的購屋環境不能只看區域發展及房價漲幅，簽約前應預留現金，以避免銀行核貸成數不如預期時，能有資金緩衝；對於租屋族而言，更應審慎規劃租期與搬遷時程，預留足夠的緩衝時間，避免新屋尚未交屋，原租約卻已到期，陷入居住空窗的窘境。此外，簽約前也應詳閱契約中的交屋期限及解約相關條款，避免因資金未能及時到位而構成違約，不僅無法順利購屋，還得額外承擔違約金損失。
假鬆綁真難貸2／高價住宅標準狠砸「這群人」 佛心建商勸退「去買中古屋吧！」
近日第2屋貸款成數微鬆綁，但不論是首購或換屋民眾，實際申辦房貸依舊得面臨重重關卡。而市場上還有一批人，卻是被「高價住宅標準」打到，貸款最高只能3成。業者觀察，影響最大的是有需求卻現金不足的中產階級，讓大坪數市場只剩真正好野的「現金客」。建商自曝鼓勵自備款不足的朋友，「不要遷就總價縮減居住空間，去買中古屋吧！」央行理監事會今年二度針對第2屋購屋貸款放寬，但十年多未曾調整的高價住宅貸款門檻卻按兵不動，北市超過7,000萬、新北超過6,000萬元，雙北以外超過4,000萬元總價的房子即被認定為「豪宅」，貸款僅能3成。京懋建設執行長范秉豐表示，70坪上下的客層多為中階主管或小型自營商，需要較高的貸款成數，若能提高高價住宅門檻或貸款成數，對自用換屋族來說是「久旱逢甘霖」。（圖／林榮芳攝）住過全球超過200間精品飯店、經營粉絲專頁「跟著執行長逛飯店」的網紅建商京懋建設執行長范秉豐，帶著記者認真介紹「京懋泰閤」建案規劃，多處細節參考國外頂級飯店設計，但話鋒一轉突然冒出一句，「很多客戶看了很喜歡，但就是現金不夠，沒辦法買！」原來「京懋泰閤」坪數規劃66~75坪，每戶平均總價5,000萬元，超過桃園高價住宅4,000萬元的門檻，貸款只能貸3成，也就是自備款需要3,500萬元，若再加上裝潢費，等同購屋人手上要有4,000多萬元的現金才能買房。不過根據范秉豐觀察，京懋建設在青埔的百坪案「京懋敦和」影響就不大，且多是現金購屋。他分析，目前市場只剩「現金客」，桃園百坪以上、總價超過6,000萬元的產品，都是有資金實力的客群現金購屋，甚至手上房屋都有好幾間；而買70坪上下、扣公設後約50坪的多半是換屋族，客層多為中階主管或小型自營商，需要較高的貸款成數，否則根本沒辦法買房。新北市不動產公會理事長曹來春也指出，不只交易金額超過門檻會被限貸，銀行鑑價超過也會。過去曾有預售總價3,600萬元的案子，完工後鑑價逾4,000萬元，貸款成數當場從一般貸款被砍到剩3成。高價住宅門檻不只影響換屋族，連都更市場也受到影響。台北未來都會再生協會理事長蔡漢霖表示，以台北市7,000萬元門檻來說，如果新成屋房價超過150萬元，只要產權47坪（室內約28坪）即會碰觸豪宅線，也就是說規劃超過47坪、貸款只能3成，就會遭遇很大的銷售阻力，如果手上有4,900萬元現金，現在大多數人會寧願拿去投股市。然而，現行都更案都是先向銀行融資蓋房，等完工後再拿房屋銷售收入還款，若已可預見這類房子未來銷售不佳、滯銷，財務將難平衡，自然也降低都更意願。大師房屋董事長陳建慶表示，政府限制高價住宅貸款只能3成，多數買方總價預算被綁死，北市7,000萬以上產品去化嚴重受阻。（圖／林榮芳攝）近期接下「台北之星」獨家代理銷售的大師房屋董事長陳建慶就攤開各項數據，這14年來，全國房價指數成長82.18%、基本工資成長57.08%、CPI消費者物價指數成長20.57%，高價住宅標準卻只有下修、未曾上修。陳建慶表示，上有政策下有對策，為了好銷售，建商在總價考量下，只能順著大環境設計產品，小坪數、高單價成為市場主流，看似控制住的總價，其實是犧牲坪數換得，並非真正降價。目前市場上看到的大坪數產品都是以前蓋，現在沒有建商會拿石頭砸自己腳，去設計大坪數，百坪產品已變成限量絕版，賣一戶少一戶。在台北市房價超過150萬元的區域，只要產權47坪、室內約28坪，總價即會觸及7000萬元高價住宅門檻，需要4,900萬元現金才能購屋，以致此類產品被視為票房毒藥。（圖／業者提供）范秉豐也直言，雙北之外的全台各地都是均一4,000萬元門檻，等於台東、屏東跟桃園、台中是齊頭式平等，根本不符合各區房價邏輯。目前市場已見很多建商為了避開高價住宅門檻，房子越蓋越小，導致市場產品供應嚴重被扭曲，也犧牲了居住品質。雖然自己是賣新房子的建商，但若自備款不足，他寧可鼓勵朋友選擇中古大坪數住宅，換取較舒適的居住環境。全國商業總會榮譽理事長賴正鎰表示，高價住宅門檻標準已與市場現況脫節，許多換屋族想升級居住空間，只是購買一般住宅，卻被認定是買豪宅，面臨貸款驟降，以雙北以外4,000萬元門檻來看，需自備7成、2,800萬元以上現金才能換屋，對一般自住換屋族而言負擔沉重。他建議門檻調整，台北市應從7,000萬元拉高至1.2億元；新北市則可由目前6,000萬元提高到9,000萬元；桃園、新竹、台中、台南、高雄從4,000萬元拉高到6,000萬元以上，同時也建議貸款成數上限應從3成拉到5成，讓有自住換屋需求的民眾，能在合理條件下升級居住，不再被過時門檻卡住貸款。
北士科太貴、過橋省近半！？房市買氣外溢「這區」 建商祭2優惠搶客
新北三重仁義重劃區腹地小、開發快，近年吸引不少來自士林、北投及北士科周邊的購屋客群。永慶房屋統計實價登錄資料顯示，當地近3年房價漲幅達8.7%。代銷業者指出，受輝達進駐題材帶動，北士科部分新案成交單價已達每坪140萬至150萬元；相較之下，三重仁義重劃區新案約落在每坪7至8字頭，具備區域比價優勢，成為當地建案熱銷關鍵。隨著輝達正式落腳北士科，金仁寶集團也斥資逾300億元打造55層樓總部，台北市產發局推估未來將吸引約6萬就業人口，周邊住宅需求大幅增加。房仲業者指出，北士科房價已反映利多，新案普遍已站上140~150 萬元大關，購屋需求因而外溢，週邊的三重、蘆洲房市也跟著受惠。其中最有感的是三重仁義重劃區，面積約22.28公頃，腹地不大、開發快速，正好趕上這波北士科外溢的購屋熱潮。其區域優勢在於鄰近台北市，開車經重陽橋約10分鐘可抵士林及北士科；加上緊鄰五華街、自強路等既有商圈，可銜接成熟生活機能；最重要的是「過橋即省近半房價」的優勢，讓預算有限的科技新貴與首購族，得以用相對親民的總價，卡位北士科發展圈。根據樂屋網統計實價登錄，仁義重劃區近一年成交價每坪78.09萬元，目前銷售中新建案共有7個，每坪均價站上8字頭，高樓層或具河景優勢之建案開價更來到每坪86萬至90萬元。而區域新建案中，近期討論度最高的則是甲山林興建的「甲山林星河帝寶」，坐擁千坪基地，另規劃峇里島花園及區域少見的25米露天泳池，並主打耐震六級、AI科技智慧宅、防水保固10年，訂簽45萬起，引起市場不小迴響。三重仁義重劃區中有多個新建案正在銷售，其中又以「甲山林星河帝寶」討論度最高，原因在於建商推出「全室精裝修」和「品質稽查員」，讓購屋人有感讓利。（圖／業者提供）分析熱銷原因，甲山林銷售副主委劉泊成表示，仁義重劃區目前銷售最大的誘因確實是「比價」，北士科新案房價已出現百萬元行情，部分區段成交單價約140~150萬元；相較之下，三重仁義重劃區新案價格約落在7至8字頭，確實有外地北上的工程師，看過北士科的房子後覺得太貴，考量通勤與購屋負擔後，轉向三重看屋。此外，現在的年輕購屋族群皆有「買新不買舊、選重劃區」的傾向，劉泊成表示，「甲山林星河帝寶」主打15~30坪產品，產品坪數以小宅及首購可負擔的規劃為主。以2房產品來說，總價約落在1,500至2,000萬元間，訂簽只要56萬元起。而能在區域新案中脫穎而出，劉泊成觀察，有不少客人是受到甲山林推出的「全室精裝修」和「品質稽查員」折抵工程款的活動給吸引。他表示，自住客等待了4年終於完工，交屋後還要進入繁瑣的裝潢過程，而且又是再一筆的百萬元支出。「甲山林星河帝寶」提供全室精裝修並含家電，包含冷氣、系統櫃及牆面飾板，並搭配簡易家具，訴求可減輕交屋當下的現金壓力，同時省去等待入住的時間，也能避免沒有經驗、裝潢踩雷的風險。而另一項「品質稽查員」活動，劉泊成解釋，是安排已購客戶參觀工地，並由結構技師、建築師說明工程與設計理念，希望讓購屋者參與建案從施工到完工的過程，符合資格者最高可享90萬元工程款折抵優惠。房市專家認為，目前房市雖仍受信用管制與貸款環境趨緊影響，但建商針對自住客釋出利多，精準回應「省錢、省時、買得安心」的核心需求；在區域比價優勢與剛性自住買盤支撐下，該案銷售動能相對突出，成為區域指標個案。
高價宅貸款門檻逼出「蟻居小宅」？ 范秉豐：明年房市看銀行撥多少銀彈
京懋建設執行長范秉豐今（14）日表示，明年房市能否回溫，政策仍是最大變數；但即使央行放寬信用管制，交易量也未必能回升，仍要看銀行對不動產放貸的資金多寡。同時他也建議政府應檢討高價住宅門檻，盼雙北以外地區能從4,000萬元提高至6,000萬元。「京懋泰閤」借鏡全球頂級度假飯店設計公設空間，並推出高質感實品屋，將設計、裝潢與家具一次到位，替客戶省去漫長監工與裝修的時間成本。（圖／林榮芳攝）范秉豐表示，桃竹一帶近年推案主流全面向小坪數靠攏，大坪數住宅反而進入「真空期」，建商不再推大坪數產品，因為目前雙北以外地區，凡總價超過4,000萬元，即觸碰高價住宅貸款門檻，只能貸款3成，也就是自備7成，市場出現兩極化反應，不是全現金購買避開貸款，就是選擇4,000萬元以下的產品入手。他以總價5,000萬元為例，超過桃園高總價住宅貸款門檻，貸款只能3成，因此需自備3,500萬元，加上裝潢後等於要有4,200萬現金，讓大坪數產品銷售上有困難度。即使購屋人具備財力與換屋需求，仍可能因貸款成數受限、自備款負擔加重而卻步，影響成交動能。因此，目前桃園中路特區成屋銷售的「京懋泰閤」決定重新包裝產品，以75坪大2房，市場少見最大尺度的客餐廳與生活空間，來吸引真正具備購買力的族群。目前該案僅剩35戶。目前高價住宅貸款門檻，北市7,000萬元以上、新北6,000萬元以上，其餘地區4,000萬元以上，貸款僅能3成。他認為，桃園、竹北、台中及高雄部分核心商圈，房價水準、土地成本與產品結構各有差異，若一體適用相同標準，難以反映當地換屋族的負擔能力，應針對六都進行差異化檢討，雙北以外地區門檻提高至6,000萬元，讓政策更貼近區域市場現況。范秉豐表示，受政策影響，建商為符合市場需求，已全面轉向規劃小坪數產品，反可能催生格局扭曲、像香港一樣的「蟻居小宅」，犧牲居住品質，雖然自己是賣新房子的建商，但他現在寧可鼓勵朋友選擇中古大坪數住宅，換取較舒適的居住環境。至於明年房市能否回溫，他認為，政策雖是最大變數，但銀行可放貸資金多寡卻決定交易量。因為根據他與銀行業者的交流觀察，銀行可運用的放貸資金仍受限制，即使是首購族，也可能面臨貸款等待時間拉長、核貸條件趨嚴的情況。因此，明年除觀察央行動向，更須關注銀行資金配置與實際核貸狀況。儘管如此，他認為，明年房市有機會比今年稍好，但不宜過度期待房價大漲。
交通、機能雙引擎發威！實價揭露北屯機捷不敗動能 遠雄樂元貼心首購
根據最新實價登錄數據揭露，台中房市在多空交戰下，北屯機捷特區依然展現強勁的交易動能與保值力，成為大台中房產市場的亮眼焦點。業內人士分析，機捷特區之所以脫穎而出，歸功於其快速兌現的建設與機能；其中，北屯機捷特區全新預售指標案「遠雄樂元」，以正捷運宅、出站就到家的絕佳地段優勢，以及精準產品定位規劃，扮演區域房市向上衝刺的「領頭羊」。伴隨七期新市政中心房價穩居高檔，北屯機捷特區憑藉台中捷運綠線、台74線快速道路優勢，成為科技菁英購屋的最優先選項。越來越多科技人，在評估「增值動能強」、「建設兌現率快」、「就近吸納中科人口紅利」等選址邏輯後，將目光聚焦於此。看好區域動能，遠雄於機捷核心地段推出「遠雄樂元」，規劃21至39坪二至三房，鎖定科技菁英與首購換屋族；其中21坪打造出2房2衛極致格局，回應小家庭對空間效率的期待，更祭出「最低自備55萬元起」友善門檻，貼心為首購族進場減壓。市場觀察指出，北屯機捷堪稱全台建設兌現快速的重劃區。自2020年好市多北台中店開幕帶動消費聚落，加上捷運綠線通車，大幅推升區域價值。光靠一條綠線即可串聯七期大遠百與新光三越、豐樂公園站秀泰生活，及未來烏日高鐵D-ONE娛樂購物城。該區穩居台74線環內首排，地段磁吸力讓「遠雄樂元」精準收攏中科、后科通勤族。相較其他重劃區需耗時十年以上的開發陣痛期，機捷特區短短五、六年即展現捷運到位、商圈成熟的成果，實價登錄的穩健數據正重新定義其地段價值。「遠雄樂元」以正捷運宅、出站就到家的絕佳地段條件受市場青睞。（圖／業者提供）房產分析師指出，8至10月適逢科技業分紅入帳旺季，面對通膨壓力，科技資金亟需尋覓具備爆發力與確定性的標的停泊；加上中科二期擴廠推進帶來的龐大居住需求，將帶動新一波剛性買氣。兼具交通、建設與人口紅利優勢的「遠雄樂元」，順勢成為科技家庭資產配置首選。銷售現場也表示，對講究效率的自住客而言，成熟速度是衡量地段價值的核心。機捷特區機能已是現在進行式，搭配綠地公園，購屋族不再盲目等待未來藍圖，而是能真實看見已成形的居住輪廓。【遠雄樂元】捷運首排到站即到家 21-39坪貴賓專線： 0800-623-888官方網站：https://www.fgrealty.tw/9q3u3b
盤點北台灣4大科技園區新秀「是他」 產業加持區域新案奪全台熱銷王
北台灣科技廊帶正經歷新一輪區域洗牌，過去由內科、南軟、竹科當道，帶動周邊區域發展、房市熱絡，近年桃園A7重劃區則以新秀之姿快速崛起。盤點北台灣4大科技新城，內科、南軟、竹科與A7科技聚落，前三者發展成熟、房價已居高檔；A7不僅處房價低基期，更集結目前當紅的AI與科技產業布局，成為最具發展潛力科技新城。從機捷沿線可看出A7站為「房價凹陷區」，A6、A8房價已直奔7字頭，A7才剛站上5字頭。（圖／甲山林提供）內湖科技園區為台北市最大科技聚落，以ICT、數位內容、生技與企業總部為主；南港軟體園區則以軟體、人工智慧、雲端、數位服務與會展經濟為優勢；新竹科學園區則為半導體、IC設計、光電與精密機械，台灣科技產業核心。北台灣三大科學園區歷經數十年發展，產業與生活機能已高度成熟，相對也反映在高檔的房價上。根據實價登錄，內湖區平均房價由每坪71.9萬元上漲至75.1萬元，年漲幅4.5%；部分指標新案更達到每坪150萬元，創區域新高。南港區因受惠高鐵、LaLaport題材，平均房價由每坪78.6萬元至83.5萬元，上漲6.2%，漲幅居台北市之冠，指標新案也幾乎追平較早起飛的內湖。竹科周邊的關埔重劃區為竹科工程師首選，平均房價坐6望7，新案成交單價已站上7、8字頭，整體來看，三大科技新城已進入「高單價、高總價」階段。位於桃園龜山的A7科技聚落主要匯集AI伺服器、半導體設備、物流與智慧製造等產業，周邊進駐企業包括ASML、廣達、研華、華亞科、樂善科、郵政物流園區，近年因AI發展迫切、快速成形，預估未來年產值衝破億元、創造大量高階就業人口；不過相形之下，A7房價仍屬低基期，成為年輕購屋族自住、置產的新選擇。扣除商辦案，桃園龜山「長耀辰」總銷高達160億元，為A7指標建案。（圖／甲山林提供）有趣的是，A7不僅僅是北台灣最具補漲空間的科技新城，也是機捷沿線房價最具競爭力的站點。從機捷A1站一路到A9站，新建案每坪房價皆超過6字頭，唯獨A7體育大學站，每坪房價才剛站上5字頭。交通方面，A7站一線直抵桃園機場，與台北車站僅6站距離，形成半小時生活圈，使用TPASS1200月票，更可任意搭乘最划算；A7同時也鄰近林口交流道，可快速連接國道一號。根據樂居網預售屋交易統計，2026年上半年以212筆成交量強勢奪下全台預售屋銷售冠軍的「長耀辰」，即位於A7重劃區內。對於區域優勢，「長耀辰」現場主委許茂諺分析，A7因早期興建合宜住宅形象，被定位為低總價首購天堂；但隨著人工智慧產業、科技園區及醫療聚落快速形成，區域定位逐漸轉型，預估帶進10萬就業人口進駐，機捷沿線A8、A9站目前房價已達7、8字頭，A7房價為機捷沿線「價格凹陷區」，可說是目前北台灣最AI、基期最低的科技新城。「長耀辰」基地面積近2千坪，規劃地上29樓住宅、28樓商辦，共2棟、1062戶，坪數規劃19-31坪、2~3房，總價1180萬元起，預計2031下半年完工。許茂諺表示，「長耀辰」以輕總價與豪宅級公設規劃為主要特色，為區域內少見的大規模凌空雙塔建築，一樓門廳有9米挑高設計，並規劃A7區域少見的無邊際標準露天泳池，主打低總價與親民首購市場，首付只要38萬起，因此才在A7眾多建案中脫穎而出。
遠雄一靚、蘴靚立足白埔先進封測、左營高雄之門科技軸線核心
上個月921南部半導體S廊帶在北高雄最重要的兩塊拼圖「緊緊緊」搶同日動土，包括台積電、日月光在白埔產業園區要引爆3千億年產值、4千個就業機會的「半導體先進封裝設備與材料供應鏈聚落」，以及投資額達188億元要打造未來雙塔A辦商城飯店地標「高雄之門」的高鐵左營科技之心公辦都更案。從「白埔先進封測園區─楠梓五至六座2奈米廠─左營高鐵高雄之門」，楠梓從單點半導體聚落，拓展成北高雄科技走廊的科技生活圈核心，站上城市價值版圖重新洗牌關鍵上升轉折點，楠梓房市也因為高含金量客層湧入，從過去的價格型需求，轉向對環境與生活品質的追求，強勢在高雄房市掀起買氣「楠移」熱潮。遠雄呼應北高雄兩大重磅建設動工時機，同步強銷楠梓兩大科技新富聚落百億大案，高大特區「遠雄一靚」與捷運R21都會公園站旁的82期重劃區「遠雄蘴靚」，席捲高雄科技客群買氣外，更連帶磁吸左楠、三民、鼓山、橋頭等鄰近首購首換購屋客，甚至吸引北中瞄準台積效益的置產買氣進場。「遠雄一靚」透過引綠入室規劃，為半導體AI新貴在楠梓高大特區打造LEVEL UP的生活品質。（圖／業者提供）「遠雄一靚」位於最新晉升「百萬所得里」的高大特區核心藍田里，在2,432坪基地內保留了超過1,700坪的綠地及退縮空間，規劃4棟466戶21.96~26.35坪二房，與32.96~36.46坪三房產品。透過大面開窗、景觀庭園與水景串聯自然的手法，達到以引綠入室，並規劃20米退縮迎賓廣場、Villa風格泳池及兒童戲水池，在擁有高雄大學、雙語國小、中山高中及興建中的國立高科實驗中學優質學區，和鄰近家樂福商圈的成熟機能環境中，打造低密度、高綠覆家庭生活。「遠雄蘴靚」位於捷運R21站旁82期重劃區，就近享受都會公園城市綠肺。（圖／業者提供）「遠雄蘴靚」坐落捷運R21都會公園站旁的都會公園特區(82期重劃區)，基地達3795坪、擁有逾百米面寬，採「0店面、純住宅」規劃，建築以ㄇ字型配置，打造低干擾、高綠意的居住尺度，全案規劃4棟建築，涵蓋20-21坪一房、26-30坪兩房、37-38坪三房產品，從首購、雙薪家庭到換屋及退休，完整對應不同階段的居住需求；最具特色的是高達82%高綠覆率，保留約2,800坪綠園空間，打造約460坪中庭花園、渡假花園泳池及16大主題公設與景觀場域，轉化為可被感受的綠意與尺度；建築導入節能導向的被動式設計思維，室內格局LDK客餐廚一體化設計，放大家庭共享空間，重新定義現代家庭的生活尺度。高雄市長陳其邁點出，市府力推「北城計畫」與半導體S廊帶，高雄大廠進駐已超車招商速度。地產業者也認為，在高雄產業政績多頭下，楠梓房市從幾年前全區房市共榮共享的台積電紅利，在近年走向地段、規模、規劃細膩度的生活品質競爭，高大特區「遠雄一靚」與都會公園特區82期「遠雄蘴靚」，坐擁大基地、低密度開發與高綠覆規劃，打造兼具健康、節能、永續與家庭互動的宜居住宅，回應科技新世代對生活品質的全面升級需求。【遠雄一靚】https://www.fgrealty.tw/9kydd7【遠雄蘴靚】https://www.fgrealty.tw/9kydgc
利率高、排撥重現「房貸放鬆但不輕鬆」 葉凌棋：交易量難大幅回升
第七波信用管制實施滿2年，央行於上周17日決議放寬第2屋房貸至7成，對於目前幾乎是躺平的房市，是否能有幫助？永慶房產集團業務總經理葉凌棋今(23)日表示，政策鬆綁確實有助於第四季買氣回穩，不過銀行資金緊縮、排隊撥款重現，房市交易量要大幅回升仍有難度，預估今年建物買賣移轉棟數與去年26萬棟持平。根據永慶成交數據觀察，今年1-8月成屋市場交易量較去年同期量增6.6%，七都房價呈現平盤整理、區域分化態勢，生活機能不夠好，過去價格快速衝高的地區價格正在修正，是因為支撐力不足，10年內成屋與預售屋價差15%以內，才是健康狀態，預估第四季成屋市場持續呈現「量小增價平」格局。預售屋市場方面，今年1-7月與去年同期相比，預售交易量出現兩極化發展，以北市、新竹縣市表現最好，分別成長8.9%、 34.3%；但台中、台南卻衰退27.4%、23.3%，高雄更是量縮42.7%；但房價全台和七都是全面上漲。從建商推案量方面也可見量縮明顯，2026年和2024年上半年相比，全台減少了61%；而2026年全年使照量估14.2萬戶，挑戰近30年新高，「龐大交屋潮下，也難怪房貸利率居高不下，且要排隊等一到兩季才能貸到錢。」葉凌棋表示。葉凌棋分析，此次央行連10季凍結不升息，是因為2024年限貸到央行信用管制，已讓中位數房貸利率上升2、3碼，等同實質升息2碼以上。若央行公告再升半碼，利率再疊上去，反而造成購屋人更大負擔，「5年前貸過1.375%的人，現在利率都翻1倍，現在繳房貸並不輕鬆。」葉凌棋表示，銀行最低利率的2%都是「看得到吃不到」，民眾實際貸款都是3%起跳，最近排撥問題再現，首購和一般民眾申貸不易。對於房市政策略有鬆綁，葉凌棋認為，「房貸放鬆也不輕鬆」，雖有助於第四季買氣回穩，不過，銀行資金緊縮的狀況仍持續，房貸利率越借越高，購屋民眾要考慮多一點，因此交易量要大增的機會不大；價格方面沒有可以反彈的環境，維持平盤整理。葉凌棋依目前市況推估，預估今年建物買賣移轉棟數約25.6至26.7萬棟左右，年減2%至年增2%之間，維持與去年平盤。
北市購屋千萬有找剩不到1成 新北1～2千萬宅成主流占近5成
受到營建成本、市場供需及整體經濟環境變化等多重因素影響，雙北房價逐步走高，永慶房產集團根據實價登錄資料，觀察近十年雙北住宅交易總價帶變化，發現十年間台北市千萬元以下住宅交易占比僅剩不到1成，而主要交易多集中在2,000~4,000萬元間；新北市交易主力則由千萬元以下轉向1,000~2,000萬元，雙北住宅交易重心逐步向高總價帶移動。統計顯示，十年前台北市住宅交易以總價2,000萬元以下為主，占整體交易量59.7%；近一年占比已降至43.5%，減少16.2個百分點，而千萬元以下交易占比更從21.7%降至9.2%，大減12.5個百分點，顯示北市千萬元內住宅日益稀少，選擇有限。相較之下，2,000~4,000萬元住宅交易占比由29.0%提高至38.1%，增加9.1個百分點，成為近一年北市占比最高的交易總價帶。永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，台北市土地供給稀缺，房價基期原本就高，過去十年間整體房價呈現上漲走勢，即使是中古公寓或中小坪數住宅，地段較精華、整體機能優異的住宅，成交總價也可能跨過2,000萬元，使北市購屋主力逐漸轉向2,000~4,000萬元。另一方面，近一年1,000萬至2,000萬元住宅交易占比仍達34.3%，顯示面對購屋門檻提高，部分首購族與小家庭可能透過減少坪數、增加屋齡或轉向外圍行政區，將總價控制在2,000萬元內。新北市住宅交易總價帶上移趨勢同樣明顯，數據顯示，千萬元以下住宅交易占比十年間由55.2%降至29.2%，減少26.0個百分點；1,000~2,000萬元住宅占比則由35.8%升至48.9%，增加13.1個百分點，取代千萬元以下住宅成為新北市交易主流。此外，2,000~3,000萬元住宅占比亦由6.0%提高至14.8%，進一步反映新北市住宅交易總價結構逐步上移。陳金萍指出，新北市緊鄰台北市，長期承接北市外溢的首購及換屋需求，近年隨著捷運路網、重劃區開發逐步到位，加上整體房價走升，部分鄰近台北市或交通機能成熟區域的住宅總價也隨之提高，使千萬元以下住宅的交易比重逐漸降低。不過，新北市幅員廣大，住宅產品及區域選擇較為多元，買方仍可透過調整購屋地段、屋齡及坪數控制總價。因此，1,000~2,000萬元住宅除了承接原有在地需求，也吸引部分由台北市移入的購屋族，逐漸成為新北市最主要的交易總價帶。最後，陳金萍表示，交易總價帶上移，主要反映近年房價走升及市場結構變化，不代表購屋族所得或購買力同步提升。面對購屋總價提高，建議有意購屋的民眾，除了衡量總價外，更應將自備款、貸款成數及每月還款能力一併納入評估，若預算有限，可透過調整區域、屋齡與坪數，在通勤便利性、居住空間及財務負擔之間取得平衡，避免為追求特定地段而承擔過高的長期房貸壓力。
盤點七都10大房市重災區 「這3區」預售交易年衰破6成
房市冷颼颼，根據《591實價登錄》統計，2026年上半年七都預售交易量年減幅最大的10個重災區，發現所有區域成交量均較去年同期衰退逾4成，甚至有8區直接「腰斬」，其中以桃園大園年減75%最多，台中沙鹿、清水則分別衰退71%、64.4%緊追在後。不過，隨央行上周房市信用管制微鬆綁，政策利多能否讓低迷已久的預售市場迎來春燕，仍有待後續觀察。觀察10大重災區橫跨北中南，桃園大園從709件大減至177件、年減75%，為七都量縮最劇烈區域；重災區則集中台中市，共計占有沙鹿、清水、南區3席、為七都最多；其次雙北市、高雄市也均占2席，可見買氣修正幅度已從蛋白外圍重劃區，延伸至核心都會區，且榜上更有8個行政區交易量腰斬，反映當前預售買氣不僅是降溫、更趨向凍僵。桃園大園以年減幅逾七成、成為第一重災區，該區近年受惠航空城等利多，吸引不少建商進駐推案、供給量大，然而在房市管制與貸款緊縮下，來人減少，尤以客運區域賣壓增大。今年上半年價格雖有部分讓利，不過區內機能待完備、且相對較高價的新案對自住客吸引力較弱，加上去年同期有不少「桃園航空城機場園區街廓基地」安置住宅集中交易、墊高基期，都導致成交量縮減劇烈。台中則以沙鹿、清水2大海線區域災情最重，分別年減71%、64.4%。過去幾年受惠中科外溢、台中港及捷運藍線等建設題材，帶動建商於海線大量推案，加上房價相對市區親民，吸引首購及置產買盤；不過隨著近年房價快速墊高，信用管制後投資置產需求退潮，且市場上仍有不少新案待去化，「供給多、買方少」便成為海線市場當前最大壓力。新北同樣出現腰斬區域，五股年減58.3%，該區預售供給主要集中洲子洋重劃區，過去仰賴雙北外溢與首購買盤，在房貸條件收緊下、買方轉趨謹慎，同時新案供給規模縮減，導致供需同步降溫。中和交易量則由逾800件大減至400件以下、年減56%，主因去年指標案「大同新紀元」大量成交挹注，明顯墊高區域基期，今年該案成交動能較去年同期收斂，也使整體交易量的年減幅度放大。高雄新興、鼓山則分別年減54.3%、53.6%，兩區皆屬房價相對高檔區域，其中新興不僅是去年受指標案「中山鉑悦」交易挹注，今年同期該案仍有去化撐量，但區域成交動能仍轉弱；鼓山則坐擁美術館、農十六等高價住宅聚落，房價基期已高，在房市管制環境下，高總價、換屋型買方更趨謹慎，使得2區預售量能同步腰斬。北市萬華、內湖也意外擠進重災區，分別年減50.9%、44.1%。萬華去年受到新案「長虹MVP」去化挹注，今年進入銷售後段，成交動能收斂；內湖則因素地有限、供給少，若缺乏大型新案進場，少數個案成交變化便容易放大年變化，且北市新案總價門檻相對仍高，在當前貸款環境下，購屋族決策期亦隨之拉長。至於搶上重災區最後一席的台中南區，年減幅為43.5%，屬成熟市區，過去幾年在交通、生活機能優勢下推案活躍，如今前幾年預售建案逐漸進入銷售後段、交屋階段，同時今年新案供給轉趨保守，處於市場週期轉換時期，預售成交量亦隨之收斂。整體而言，十大重災區雖全面量縮逾4成，但並非單一因素造成，除了信用管制、房貸緊縮壓抑整體房市買氣，各區「高基期、供給量及推案週期」也成為放大交易量減幅的關鍵。
央行不再硬邦邦第2屋房貸鬆綁至7成 房仲：Q4房市有望回溫
央行於今（17）日召開第三季理監事會議，會後宣布政策利率維持不變，寫下「連10凍」紀錄；同時在選擇性信用管制方面，決議將自然人第2戶購屋貸款成數上限由6成調升至7成。業者認為央行此番釋出善意，有助於提振市場信心，為第四季房市氛圍帶來正向支撐。央行總裁楊金龍會後記者會提到，央行不是硬梆梆，當時強調資源不能太過集中在房地產，因此2024年中以後實施第七波信用管制，到現在已經2年，成效都有，必須考慮到相關人員的心境，信用管制從109年到現在也算很長，房產集中度真的下來了，就可以鬆綁。他也強調，這次的決定與選舉無關，2年也足夠長，認為央行為什麼不聽聽外面的呼聲，因此這次雖放寬，但也不是放寬很大，還是考量青安3.0的實施，擔心預期心理又上來，資金又過度流向房市，這都是要面面考慮。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，在我國央行理監事會議前夕，美國聯準會為了對抗通膨，以一致通過的大動作升息1碼，且預計年底前還有調升空間，讓國人對央行升息充滿想像；但國內的通膨情勢比美國溫和許多，且升息對產業的衝擊較大，因此央行考量國內外的大環境差異，決議走自己的路，維持利率不變。張旭嵐指出，在信用管制方面，由於不動產貸款集中度已有明顯下降，央行政策成效達標，加上近兩年緊縮放款已讓市場買氣顯著拉回，因此適度鬆綁管制淡化產業風險有其必要性，也讓央行給予自然人第二戶貸款更大的彈性，但其餘自然人購屋貸款均保持不變，施政維持「緊抓輕放」的原則，導引市場緩步回溫的意味濃厚；而自然人第二戶成數上修，對換屋產品的買氣也更具穩定作用。針對利率「連10凍」，中信房屋研展室副理莊思敏指出，央行並未跟進升息，主要是考量國內通膨尚屬可控，加上今年經濟成長表現優於預期，若貿然收緊貨幣環境，恐增加企業融資成本，對部分傳統產業及內需市場形成額外壓力。不過，在美國升息之後，台美利差、匯率走勢及通膨發展，仍需密切關注。至於信用管制，莊思敏表示，隨著不動產貸款集中度及不動產放款比率逐步下降，選擇性信用管制已達到一定的降溫效果。雖然幅度僅增加1成，但足以體現央行對自住客群釋出的善意，對於原先因自備款或資金條件而暫緩購屋的民眾而言，貸款條件放寬後，可能會重新評估購屋計劃，進而帶動部分潛在需求的釋出。展望後市，莊思敏表示，第四季本身就是傳統房市旺季，在信用管制微幅鬆綁下，結合通膨預期與股市熱絡帶來的財富效應，市場交易量能有望較第三季回升。經過這一波房市盤整，買方心態已由過去的盲目追價轉向理性選擇，預期第四季房市將呈現「溫和回溫」的格局，首購與自住需求仍是市場主力。
新板、TPARK破百萬大關！板橋市心「禮滿禮御」成屋登場卡位雙金軸
在雙北預售市場普遍面臨「買圖面、等交屋」與漫長工期的現況下，眼見為憑的成屋建案彌足珍貴，坐落板橋市心精華地段的「禮滿禮御」，以成屋姿態強勢登場，擺脫傳統預售僅能憑空想像的盲點，現場打造多間實品屋開箱，讓買方親身感受真實採光、通風動線與建材質感，實現「即買即住」、避開工程延期風險。決定房產長期價值的核心在於地段發展，而板橋當前最強勁的成長引擎正是「TPARK遠東通訊園區」，「禮滿禮御」基地距TPARK園區僅約5分鐘車程，輕鬆共享Google、亞馬遜等國際巨擘進駐所帶動的AI產業廊道紅利。此外，遠東集團深耕布局持續擴大，隨著區域內傳出大型設施未來的重劃與改建話題，加上未來預計遠百旗下商場進駐，結合現有的亞東醫院、新北市立圖書館總館與1.2萬坪生態綠地，科技、商務、醫療與休閒機能一次匯聚，區域發展潛力備受期待。「禮滿禮御」距TPARK約5分鐘車程，串聯AI產業聚落與板橋核心生活機能。（圖／業者提供）支撐建案品質的背後，是深耕在地超過35年的禮滿集團，以及旗下甲級營造廠「國聖營造」。禮滿集團長年採「自地、自建、自售」一條龍開發模式，產權單純，且全案為純地主開發、非危老都更案，住戶組成相對優質、單純。憑藉穩健的營建實力，品牌長期累積老客戶回購與家族推薦，也受到自住買方青睞，此外，建商堅持在看得到建築雛形後才公開銷售，以確保建築結構品質無虞。地段上，「禮滿禮御」坐落於新板特區與TPARK繁華雙軸帶之間，距離兩大核心區約5分鐘車程。對比新板特區房價已突破百萬元、最高直逼130萬元，以及TPARK周邊預售新案成交單價紀錄超過124萬元以上，板橋蛋黃區房價站穩3位數行情，「禮滿禮御」則相對具有價格優勢，成為兼具地段優勢與自住性價比的選擇。「禮滿禮御」基地臨路退縮約35米，搭配大面積綠蔭植栽與挑高近7米交誼廳，擁有市心難得開闊尺度。（圖／業者提供）產品規劃同樣精雕細琢，基地臨路珍稀退縮約35米、留設大面積綠蔭植栽，並邀請「老圃造園工程」、「喆方室內裝修設計」聯手打造。社區交誼廳挑高近7米，全平面車位，且部分預留電動車充電管線，並規劃汽車進出雙車道。全案主力規劃20～47坪、1～3房格局，且1房非套房式產品，而是講究客廳、臥室各自獨立，讓生活起居與休憩空間清楚分流，讓每一坪都能真正回歸居住使用，並採低檯度大面開窗設計，兼顧採光與空間使用效率，滿足單身、新婚首購及換屋族等不同居住需求。全案主力20～47坪、1～3房，方正格局搭配低檯度大面開窗，滿足多元居住需求。（圖／業者提供）
遠雄幸福成好康端上桌「新青安＋讓利」雙引擎激買氣
租金2、3萬繳給房東，不如把居住支出轉成自己的資產！在市區房價與租金雙高的壓力，與政府最新端出的「青安3.0」政策誘因下，「租」與「買」的差距在購屋族心中正在重新計算。台中海線在中部被視為低基期的建設紅利潛力區，區內全新落成的「遠雄幸福成」，正以成屋可立即入住、產品條件看得到的優勢，在本季針對現場強力主打的33-39坪的「機能三房」，趁勢推出「自備80萬起」的低門檻方案，切入首購與置產市場，不僅大幅減輕年輕首購族的成家負擔，讓買房不只解決居住需求，也能進一步創造出租收益。開幕八年的三井OUTLET用海港型購物商城的休閒時尚美食消費，奠定海線生活機能基石，加上產業布局與捷運藍線規劃願景，近年吸引大量年輕首購家庭移入，近十年「台中港新市鎮特區」已經吸引超過1萬6千戶家庭進駐。對照台中西屯、南屯六、七十萬起的成屋行情，在1/2價的海線成屋市場，「遠雄幸福成」主力33坪高坪效三房，對首購族而言，同樣預算能換取更大的居住空間，可以相對輕鬆的條件滿足成家需求。廣闊的社區腹地，相較市區一般建案擁有更豐富、寬敞的公設場域，符合現代家庭的生活所需，圖為實景拍攝。（圖／業者提供）從591租賃市場觀察，台中兩房產品一直具有穩定租賃需求。海線相對「平價」的優勢，讓23至39坪產品滿足「舒適正2房」、「機能三房」的自住與置產靈活性。「遠雄幸福成」憑藉成屋即看即住、靈活三房格局與大型造鎮條件，在租轉買的首購自住客，與追求投報率、搶手性的置產買方之間，找到更具彈性的平衡點。遠雄幸福成擁萬坪雙公園地段優勢，綠意自然也延伸到社區四樓中庭，吸引親子家庭安心環境，圖為現場實景。（圖／業者提供）「遠雄幸福成」全新落成，購屋者可直接實地賞屋，從格局、採光、建築品質到社區公設都能眼見為憑，在「零等待」與「高度確定性」上遠勝預售社區。銷售現場直言，跟同期預售比有絕對價格優勢，建築品質跟公設質感更不怕消費者拿去與同期新成屋比較，完全不必承擔目前預售市場最擔心工程期間的市場波動、政策與營造變數。遠雄這波「自備80萬起」方案登場之際，又適逢政府端出青安3.0，最高1,000萬貸款額度，婚育家庭加碼到1,500萬、最長40年還款期，搭配長達5年的寬限期。對許多嗅覺敏銳的買家來說，與其繼續觀望等待，不如趁這波「民俗月讓利檔期」進場，將建商釋放的折讓空間，精準結合新青安的低月付優勢，在海線房市全面回升前搶佔低點。台中港特區39–45坪 全新完工遠雄幸福成：https://www.fgrealty.tw/9kwazg賞屋預約專線：0800-502-555
房市不只量趴、產業也被打趴？市調：不動產業接案砍半、近8成減人
央行第七波信用管制將屆滿2年，房市交易量縮的衝擊已由買賣端擴及產業鏈與就業市場。住展雜誌發布「2026住宅產業鏈景氣調查」，不動產業務量、接案件數減少逾5成的371家企業中，高達77.6%、共288家企業正式員工也同步減少；企業已普遍採遇缺不補、減少招募及縮減外包工班等策略，顯示「隱性減工」正浮現。專家表示，「央行信用管制的結果看起來不只量趴了，產業也趴了，目的真的達成了嗎？」本次調查於2026年8月進行，涵蓋建築開發、營造工程、建材設備、房產銷售等住宅產業鏈5大類、共900份有效樣本。其中，58.7%填答者為企業負責人或高階主管，若加計業務人員及業務主管，占比達81.4%，多數為直接掌握營運情況的決策或實務人員。調查顯示，73.1%企業認為整體營運景氣惡化，74.3%業務量、接案量或新案件數減少，64.5%實際工程、案件數或工作量下降，且已有55.8%企業正式員工人數較2024年9月減少。崑山科技大學房地產管理系主任、計畫主持人黃幹忠表示，房市量縮已反映至產業鏈各環節，54.8%企業外包、承攬或工班需求減少，52.2%企業原物料、設備或建材採購量下滑，從案件來源、實際工作量、工班需求到採購活動均呈收縮趨勢。南台科技大學教授朱岳中表示，值得注意的是，官方「減班休息」統計中，營建工程與不動產業尚未出現明顯人數變化，但調查反映，業者的人力調整未必直接表現在無薪假或資遣，最常採取的是「遇缺不補」，占41.7%；其次為減少招募新進人員29.3%，以及主動縮減正式人力26.8%。他也提醒，很多政策若政府只針對官方數據來做參考依據，恐會有誤判的問題。在工時與用工調整方面，32.2%企業曾鼓勵員工休假或採取彈性放假，19.8%減少臨時工、外包或工班工作天數，16.9%採輪休或縮短工時；相較下，實施減班休息者僅12.3%，採無薪假或減薪者僅8.6%。朱岳中認為，住宅產業的就業衝擊可能先反映在工時、接案機會、外部人力需求與所得，再逐步顯現在正式聘僱人數，若只看失業率或減班休息統計，恐低估產業實際的「隱性減工」。展望今年下半年，企業人力策略仍趨保守。若市場現況延續，44.4%企業預計遇缺不補，29.8%將減少招募，25.4%計畫縮減正式人力，20.8%將減少外包、承攬或工班需求。企業投資與工程決策同樣轉為防禦。自2024年9月至今，44.1%企業曾延後部分工程或投資計畫，35.8%取消部分計畫，28.7%縮減營運或工程規模；僅15.4%未受影響並依原計畫進行，增加投資或擴張者更僅2.1%。若市況持續至年底，41%企業預期延後新投資或新計畫，39.7%將減少推案、接案或工程量，34.3%將遇缺不補，選擇擴大投資或增加招募者僅4.4%。中山大學教授張其祿強調，調查不是為了幫建商說話，台灣現在確實面臨K型經濟、荷蘭病，現在可能還不錯，但萬一往上的動能不在，變成L型，影響層面就很大，日本失落30年就是最壞的例子，他呼籲政府要認真想想，現在房市是有行無市，股票市場這麼好，寧可股市賭一把，也不願投入房市，市場沒有量，但房價也沒有降，央行管制政策繼續全部往下壓，這行其他相關產業就是死光光。他建議，應該更精準的調控，對房不對人，像是第二戶貸款應針對個別狀況做判斷，才是有效調控，對投機抓緊、對自住鬆綁，首購族應該更要鬆綁。德明財經科技大學教授莊孟翰也提醒，以這樣的趨勢下，中小型建商慢慢會被淘汰，銀行對小坪數不願意貸款，重劃區小坪數很多交屋問題會逐漸浮現，因此他認為，接下來9月中將舉行的央行理監事會議，第2戶房貸將有機會略為鬆綁。
房市如「小媳婦」靜候政策轉向 王俊傑：建融、二屋貸款應適度鬆綁
政府信用管制與銀行授信緊縮，房市交易持續低迷，海悅國際（2348）總經理王俊傑今（27）日受訪表示，建商在政策環境下如同「委屈慣了的小媳婦」，面對現況多只能靜候政府態度與後續調整。他認為，政策很難一次到位，但在「一刀切」之後，政府應思考如何依據市場實際狀況修正配套，這波調控已讓市場明顯降溫，政策目標可說已有成效，應適度放寬建商開工期限與換屋族第二戶貸款條件。他指出，目前建商面臨取得建照後18個月內動工的壓力，但實務上，請照流程本就不易，若牽涉設計變更，往往可能超過一年；此外，工程發包、營造成本及工料價格皆非建商能完全控制。尤其銀行對建融撥款的要求愈來愈嚴格，近似「天條」，在融資緊縮及成本難以掌握的情況下，建商要如期動工確實面臨相當大挑戰。他認為，既然政府調控房市已有成效，銀行端對建商18個月開工的要求，應有檢討及放寬空間。在自住需求方面，王俊傑建議政府重新檢視第二戶房貸限制。他認為，部分屋主持有一戶屋齡逾15年的老宅，因房屋結構、建材、停車條件與居住設計皆已不符合當代需求，確實有換屋必要。他認為，對於持有一戶且屋齡超過15年的換屋族，第二戶貸款成數可考慮提高至8成，協助民眾進行居住升級，也有利於首購、首換族群取得合適住宅。他並指出，預售屋買方在簽約後才面對新的第二戶貸款規定，容易產生資金安排落差；相關措施應重視信賴保護原則，以簽約時間點作為適用基準，避免購屋人因政策變動而陷入困境。談及市場表現，王俊傑認為，此波房市調整並非各地一致，過去房價漲幅較大的區域，如今較容易面對交易量與價格波動；相較之下，雙北部分區域前期漲幅有限，目前雖然成交量不高，但尚未感受到明顯下跌壓力；至於中南部市場，交易量下滑情形較為顯著。他也觀察到，政府在房市限制第二戶房貸，但民眾仍可能透過既有不動產抵押取得資金投入股市，形成資金配置挪移。近期回到房市的買方，則多為本業經營穩健的「殷實戶」，這類買方鎖定北市地段佳、產品具稀缺性或條件特殊的標的，即使總價達7,000萬元，只要產品符合需求、地段具保值性，仍有人願意進場。此外，新北市也可見到另一類剛性需求，即第一代為第二代進行資產傳承與居住安排。王俊傑認為，在通膨環境下，資產配置與家庭傳承需求仍支撐部分住宅買氣。他表示，政府對市場調控對產業恢復市場健康未必是壞事，建商也不期待市場重回過去全面做多的氛圍；不過，若融資限制過嚴，對已購地、已推案的建商與已購屋的消費者都會造成壓力，最終仍需由政策端提出更合理的銜接方案。他認為，台灣整體經濟基本面並不差，政府不必刻意鼓勵房市，也不要出手干預，只要讓市場回歸正常運作，自然有賺錢的購屋者就會進場。
10年台灣人口少24萬「家戶反增129萬」 房市研究：住宅需求在改變
人口少24萬、家戶卻多129萬 房市出現反直覺現象台灣人口持續負成長，房市也在信用管制、高房價與交易量縮之下進入盤整，市場開始出現一個最直接的疑問：當人愈來愈少，未來這麼多房子究竟要賣給誰？但若把人口與家戶數放在一起看，答案可能沒有這麼簡單。近期房市研究指出，近10年台灣人口雖減少約24萬人，但同期家戶數反而增加約129萬戶，平均每戶人口已降至約2.4人。換句話說，人口總數減少的同時，需要獨立居住空間的「家庭單位」卻持續增加，住宅需求正在出現結構性改變。最新家庭收支調查也呈現相同方向。主計總處統計顯示，一人家庭占比17.33%、二人家庭34.27%，兩者合計達51.6%，首度突破五成，意味台灣超過一半家庭已經只剩一至兩人。因此，過去用「人口增加等於住宅需求增加、人口減少等於住宅需求下降」判斷房市，可能已不足以解釋現在的市場。家庭愈住愈小 住宅需求沒有消失而是「拆開了」關鍵就在家庭結構。過去一個家庭可能由祖父母、父母與子女共同生活，一間住宅可以容納三代人口；但隨著晚婚、不婚、小家庭與高齡獨居增加，同樣四個人可能從一個家戶，拆分成兩個甚至三個家戶。住宅需求也因此不再單純跟著人口總數移動，而是受到「家戶數」與「每戶人口」影響。這種改變已經反映在房屋交易。相關市場統計顯示，近10年全台成屋平均交易面積約縮小5坪，2025年30坪以下住宅交易占比已達41%，小坪數住宅已從過去特定族群產品，逐步成為市場重要組成。對建築市場而言，這代表未來的問題可能不是單純「房子還要不要蓋」，而是「市場真正需要什麼房子」。單身族可能更重視低總價與交通；兩人家庭需要的是空間剛好的兩房；育兒家庭除了坪數，更在意學校、公園與生活機能；高齡家庭則可能把電梯、醫療、無障礙與社區管理擺在更前面。住宅產品開始從追求「大」，走向更精準的「適配」。550萬戶老宅浮現 新住宅之外還有一波「更新需求」人口在老，房子其實也在老。目前全台30年以上老宅已超過550萬戶，「人屋雙老」正成為下一階段住宅市場另一項結構性課題。近期內政部也持續推動老宅延壽計畫，針對30年以上老屋提供修繕與機能改善，希望改善居住安全、無障礙環境與生活品質。這也意味著，未來住宅市場除了首購需求，還存在另一群容易被忽略的「換屋與更新需求」。對住在老公寓的高齡家庭而言，原本熟悉的生活圈可能已經成熟，但住宅本身缺乏電梯、管線老化、耐震與無障礙條件不足；對部分家庭來說，除了原屋修繕，搬進同生活圈的新住宅，也可能成為另一種選項。因此，人口老化並不只有需求減少的一面，也會重新創造住宅安全、電梯住宅、醫療機能、都更、危老與換屋等不同需求。房市從「什麼都有人買」進入「產品對了才有人買」這也解釋為何即使總人口減少，住宅市場仍不能直接用「未來沒人買房」簡單概括。政大地政系教授林左裕近期就指出，住宅需求不能只看總人口，還應同步觀察家戶數、小家庭化、人口移動與產業聚落。真正值得注意的是，房市遊戲規則正在改變。過去市場多頭時，只要地段有重大建設、重劃區或交通題材，產品之間的差異容易被上漲行情掩蓋；但當市場回歸自住，購屋人開始重新計算總價、坪效、交通、生活機能，以及一間房子是否真的符合家庭需求。因此，市場盤整並不等於所有住宅需求同步消失，而更像是一場需求重新分配。有工作人口的區域、成熟生活圈、軌道交通周邊，以及總價符合首購與小家庭負擔能力的產品，仍有機會承接真實居住需求；相反地，如果供給快速增加，產品坪數與價格卻沒有跟著人口結構調整，去化壓力就可能更加明顯。下一波房市不一定靠「更多人」而是「新的家庭」從人口少24萬、家戶反增129萬，到一、二人家庭占比首度突破五成，台灣住宅市場正在經歷的，可能不是單純的需求消失，而是一場「需求換人」。以前一家四口需要一間房，現在四個人可能形成兩個甚至三個不同家戶；以前買房追求三房、四房與更大的坪數，現在愈來愈多家庭開始尋找兩房、小三房，以及交通便利、管理完善、生活機能成熟的住宅。再加上超過550萬戶老宅逐漸面臨修繕、都更、危老與換屋選擇，未來房市真正要回答的問題，可能已經從「還有沒有人需要房子」，轉變成「下一個家庭需要什麼樣的房子」。人口紅利正在改變，但居住需求並沒有因此消失。北捷加值機會給錢！他一靠卡爽拿800元 3種領法一次看「AI躺贏時代」告終？ 高盛示警：資金轉向了明年報稅小確幸！ 符合「這資格」免稅額能多5萬
弘峻綻高鐵2／交通＋科學園區雙引擎！苗栗高鐵特區加速成長期 「這家超市」也卡位開旗艦店
苗栗高鐵特區近期進入發展加速期，在交通、教育與重大產業政策推動下，區域房市熱度持續推升。隨著高鐵交通優勢發酵，區域可於20分鐘內串聯竹北與台中雙核心，加上陽明交通大學苗栗校區確定進駐，逐步形成產學整合的全齡生活圈，市場看好人口紅利與區域價值提升，吸引購屋族提前卡位，近日再傳全聯也將進駐打造旗艦店。政府近年大力推動「桃竹苗大矽谷計畫」，預計於苗栗新增約960公頃產業用地。當中，占地達330公頃的「後龍科技產業園區」，因具備銜接新竹科學園區與中部科學園區的戰略位置，被視為西部科技走廊的最後一塊拼圖，未來有望帶動地方產業發展與新一波就業移居潮。後龍科技產業園區鄰近高鐵苗栗站、台鐵車站、國道三號及台61、台72快速道路等五大交通動脈，兼具交通可及性與大面積開發腹地優勢。市場普遍預期，隨產業聚落逐步成形，將進一步強化區域住宅需求與房市支撐力。苗栗高鐵特區已吸引大型開發商積極布局，包括寶佳集團旗下弘峻建設推出「綻高鐵」、鴻築建設推出「鴻栗」，以及麗寶集團名軒推有「名軒心城市」。（圖／黃耀徵攝）受惠產業與交通雙重利多，苗栗高鐵特區已吸引大型開發商積極布局，包括寶佳集團旗下弘峻、鴻築建設，以及麗寶集團名軒開發等相繼進場推案，顯示建商對區域發展潛力具高度信心。當地指標預售案海宇國際股份有限公司「弘峻綻高鐵」專案經理范文帆分析，相較新竹高鐵特區房價已站穩6字頭，苗栗高鐵特區目前約落在3字頭水準，形成明顯價差優勢。觀察已購客需求，以首購自住與中長期置產族為主力買盤，除了竹科工程師因比價效應選擇置產苗栗、通勤竹北外，也著眼於未來補漲空間與產業進駐效益，提前上車卡位。除外溢的竹科與通勤族外，苗栗在地青壯族亦為當地房市重要支撐來源。范文帆表示，苗栗市區新建案供給有限、單價已達每坪30至35萬元的情況下，購屋需求逐步外溢至車程10分鐘距離外的苗栗高鐵特區，除能享有高鐵的便捷、還有未來發展前景可期，使其亦成為在地首購與換屋族的重要承接區。打開售屋平台和論壇討論區，已有在地業者和居民釋放出全聯將進駐打造旗艦店的消息。范文帆也表示，全聯已在距離「弘峻綻高鐵」基地車程約5分鐘之地承租了一塊土地，目前已在搭建建築骨架，雖開幕營運日期尚未公告，不過全聯的進駐有望帶動其他餐飲、零售品牌跟進，重劃區機能和日常採買應無須擔心。在地業者和居民熱議全聯將進駐苗栗高鐵特區打造旗艦店，將為區域大大增進生活機能，目前建築鋼骨正在搭建中。（示意圖／全聯提供）住展雜誌發言人陳炳辰分析，過去苗栗高鐵特區以地方型建商推案為主，近期已大幅轉向由全國性與上市櫃建商主導，也因應科技新貴進駐，推案從早期的傳統透天，逐步轉型為具備豐富社區公設、物業管理的高規格大樓產品，顯示主流市場高度看好其長遠潛力。在「大矽谷計畫」、交通建設與學術資源三大動能帶動下，苗栗高鐵特區正由開發初期邁入成長階段，未來可望吸引更多人口與店家進駐。「弘峻綻高鐵」基地面積約1,319坪，位於高鐵六路與新港一路口，距高鐵站及新港國中小車程約4分鐘，產品規劃以20至30坪2房、28至39坪3房為主，總戶數130戶，總價帶（含車位）落在648萬至1,300萬元。據實價登錄資料顯示，該案目前成交均價約每坪28.5萬元，銷售表現亮眼，持續吸引購屋族群關注。了解詳情：https://go.hiyes.tw/9h4syw建築代銷|海悅機構-海宇國際股份有限公司
弘峻綻高鐵1／11分鐘房價省一半！竹科新貴買盤外溢 苗栗高鐵特區3字頭有找成新寵
在高房價壓力攀升之際，房地產市場也出現類似消費市場的「平替」現象，購屋族透過時間成本的微幅增加，換取顯著的價格與空間優勢。以高鐵通勤軸線觀察，新竹高鐵站與苗栗高鐵站之間的房價落差，形成「11分鐘換一半房價」的鮮明對比，成為近期竹苗購屋族關注焦點。走出苗栗高鐵站，映入眼簾的是一片綠蔭與尚待開發的空地，近期還多了幾座大型新建案接待中心。建商此時進場，看準的不只是高鐵特區即將進入開發加速期，更是竹北高鐵特區房價居高不下所帶來的外溢買盤。苗栗高鐵特區房市升溫，近期已可見高鐵站外搭起預售屋接待中心。（圖／CTWANT資料室）海宇國際股份有限公司「弘峻綻高鐵」專案經理范文帆表示，目前新竹高鐵特區新案房價已站上每坪8字頭，平均單價穩居6字頭，購屋門檻持續墊高；相較之下，苗栗高鐵特區單價僅約3字頭，價格不到新竹的一半。交通條件方面，自苗栗搭乘高鐵至竹北約11分鐘、至台中約18分鐘，通勤時間仍在可接受範圍內，但居住空間可明顯放大，形成「以時間換空間、以距離換房價」的購屋策略。「弘峻綻高鐵」去年8月推案，雖然基地座落在苗栗高鐵特區內，但卻在竹北高鐵站旁搭起接待中心，明顯鎖定竹北高鐵通勤族；直到今年5月才回防苗栗，又在苗栗高鐵站旁搭設接待中心。范文帆觀察表示，「弘峻綻高鐵」今年5月前已銷破5成，從客群結構來看，以竹科年輕工程師為主要支撐力道。該族群多為35歲以下，年薪約150萬元的工程師，面對竹北動輒3,000萬至4,000萬元的房價門檻，即使具備穩定收入，仍難以負擔相同坪數產品。若轉往竹南購屋，則需面對通勤時間拉長與交通壅塞問題，使得苗栗高鐵特區成為折衷選擇。苗栗高鐵特區目前住宅多為在地建商興建的透天與華廈，不過卻有車位不足、缺少物業服務，如收發包裹、垃圾處理等機能的缺點，自大建商插旗推案後，為當地房市補足了電梯大樓的市場。（圖／本刊影音組）而確實在價格與通勤時間的比價效應下，為苗栗高鐵特區新建案導流不少竹科新貴。一名在竹科上班的王先生就分享，他選擇在苗栗高鐵特區買房，主要就是看中苗栗搭高鐵到竹北只要11分鐘，但房價不到新竹的一半，20多坪千萬有找，相當划算！而就在「弘峻綻高鐵」銷售主力拉回苗栗後，范文帆也發現，除竹科工程師外，苗栗在地青壯族亦因苗栗市區新建案供給不足、聯外交通不便，而轉向位於後龍的苗栗高鐵特區購屋，整體客群呈現「外溢為主、在地為輔」的銷售結構，持續獲得市場關注與購屋族群青睞。住展雜誌發言人陳炳辰認為，苗栗高鐵特區目前最強悍的銷售關鍵，確實就是價格與通勤時間的強烈對比，且為高鐵線上房價凹陷區。台中高鐵特區若位於非核心商業區，房價約落在每坪40萬至48萬元；核心區則可達55萬至60萬元以上。竹北部分區域更已站上每坪70萬至80萬元水準。相較之下，苗栗高鐵特區整體單價約31萬至33萬元，而如果還能有建商讓利，比方不到3字頭，價格落差自然明顯。陳炳辰分析，自住需求的決策核心，圍繞在「通勤可接受、房價明顯下降、居住空間放大」三大條件。亦即，在可控通勤時間內，以較低總價取得更大坪數，成為成交關鍵。而該案在總價帶方面，2房產品約落在600萬元出頭，對首購與置產族群皆具吸引力，也凸顯苗栗高鐵特區在北台灣與中部房價比較下的區位競爭優勢。了解詳情：https://go.hiyes.tw/9h4sv5建築代銷|海悅機構-海宇國際股份有限公司
高鐵延伸宜蘭拍板20分鐘享2字頭房價 專家：應自住為考量避免追題材
行政院正式核定總經費3,521億元的「高鐵延伸宜蘭」建設案，預計未來完工通車後，南港到宜蘭最快僅需20分鐘，讓宜蘭房市成為市場焦點。房仲認為，高鐵延伸宜蘭正式定案有助提振市場信心，宜蘭2字頭房價，在「比價效應」與「軌道經濟」雙重加持下，交易量能有穩健成長空間，但也提醒，民眾仍應以自住需求為考量，避免受到題材效應影響而盲目追高。中信房屋研展室彙整內政部不動產資訊平台資料發現，截至今年第一季度，宜蘭縣的平均房價為每坪22.18萬元，相較於2022年同期的每坪19.29萬，近5年漲幅達15%，近年房價呈現穩健增長趨勢。從過去高鐵沿線城市的發展經驗來看，桃園、台中、台南、嘉義等地在高鐵建設推動及通車後，交通條件獲得明顯改善，也進一步帶動產業進駐、人口移入與商業活動，從而改變地方發展樣貌。中信房屋宜蘭礁溪加盟店店長張兆宏認為，未來宜蘭高鐵完工通車後，宜蘭到台北的通勤時間將大幅縮短，兩地生活圈可望進一步緊密串聯。再加上目前宜蘭平均房價仍落在2字頭、僅為台北市的2到3折左右，價格優勢顯著，在「比價效應」與「軌道經濟」雙重加持下，可望持續吸引通勤族、首購族、退休族，以及休閒度假的置產族群進場。張兆宏進一步指出，宜蘭近年發展動能持續累積，除了高鐵延伸宜蘭備受關注外，還有宜蘭科學園區、國道5號銜接蘇花改、台二庚線延伸、台62線延伸以及TPASS通勤月票等交通與產業建設也在同步推進，不僅能夠提升宜蘭的對外連結與市場能見度，也為區域發展增添更多想像空間。中信房屋研展室副理莊思敏表示，高鐵宜蘭站從規劃、設計、施工到正式通車仍需經歷一段較長的建設期，後續仍需觀察工程進度、周邊生活機能，以及企業投資與就業機會是否逐步到位。建議現階段的購屋民眾仍應以自住需求為主要考量，並審慎評估物件價格與屋況，避免受到題材效應影響而盲目追高，最好可尋求專業且深耕在地的房仲協助，挑選真正符合需求又兼具保值性的物件。
苗栗到竹北高鐵僅11分鐘 「弘峻綻高鐵」搶攻跨區通勤購屋族
近年房價持續攀升，熱門都會區購屋門檻愈墊愈高，不少人想住得離工作近一點，能負擔的生活空間卻愈來愈小。隨著高鐵縮短城市距離，跨縣市通勤逐漸成為購屋新選項，位於苗栗高鐵生活圈的「弘峻綻高鐵」，便以相對親民的房價與交通條件，鎖定往返新竹、台中的工作族群。「弘峻綻高鐵」位於苗栗後龍高鐵六路、新港一路口，距離苗栗高鐵站約5分鐘車程，步行約15分鐘。從苗栗搭乘高鐵至竹北僅約11分鐘，前往台中也只要約18分鐘，另可銜接國道3號，兼顧高鐵與自行開車的交通需求。住展雜誌發言人陳炳辰分析，高鐵帶來的交通效益，有機會吸引新竹及台中的工程師族群關注；若周邊住宅聚落逐步成形，區域房市仍具發展空間。相較竹北高鐵特區，苗栗高鐵生活圈房價約為其一半，與台中高鐵特區相比，單價也存在一至兩個字頭的落差。「弘峻綻高鐵」專案經理范文帆表示，建案距離苗栗高鐵站約5分鐘車程，搭乘高鐵前往竹北約11分鐘、至台中約18分鐘，鎖定跨區通勤族群。(圖片提供／CTWANT)弘峻綻高鐵專案經理范文帆指出，竹北高鐵站前住宅成交單價已達每坪70萬至80萬元，部分個案甚至更高；「弘峻綻高鐵」目前每坪價格約落在27萬至29萬元。總價則依房型與坪數有所不同，小坪數產品約600萬元起，其中廣告戶總價為648萬元，較大坪數的三房產品則約1200萬元。同樣位於高鐵生活圈，苗栗高鐵特區擁有較寬闊的街廓與相對從容的生活環境，房價卻僅約新竹高鐵特區的一半。對希望縮短通勤時間，又不願犧牲居住空間的首購族及小家庭而言，提供另一種購屋選擇。「弘峻綻高鐵」導入Alfa Safe耐震工法，透過柱中柱結構設計強化建築耐震性能。(圖片提供／CTWANT)「弘峻綻高鐵」基地面積約1319坪，規劃地上7層、地下2層，共130戶，提供兩房及三房產品，每層配置3至4戶。建築採RC鋼筋混凝土結構，並使用區域內唯一的Alfa Safe耐震工法；車位比1比1，原則上可滿足住戶的停車需求。在室內格局方面，專案經理范文帆表示，建案針對小家庭規劃精簡兩房產品，採川字型格局設計，減少走道造成的坪數浪費，同時兼顧採光、衛浴配置及家庭使用機能。建材配備也同步升級，導入歐洲超耐磨木地板、SVAGO洗碗機及五合一電子鎖，從日常清潔、居家安全到空間運用，提升整體居住品質。「弘峻綻高鐵」透過格局規劃減少空間浪費，並兼顧室內採光與居住機能。(圖片提供／CTWANT)交通接駁方面，專案經理范文帆指出，從建案步行至苗栗高鐵站約15分鐘，車站周邊亦設有YouBike，可作為住家與高鐵站之間的短程接駁工具。搭乘高鐵前往竹北約11分鐘、台中約18分鐘，再加上國道3號串聯，可提高跨縣市移動的便利性。除了交通優勢，區域教育與生活機能也逐步發展。「弘峻綻高鐵」鄰近新港國小，該校為雙語小學，可提供後龍及高鐵特區家庭就學選擇；未來陽明交通大學亦預定進駐高鐵特區，有望進一步帶動教育、產業與周邊生活機能成長。在都會區房價居高不下的情況下，購屋族開始重新思考工作地點與居住城市之間的距離。「弘峻綻高鐵」以約11分鐘高鐵車程串聯竹北，透過相對較低的購屋門檻，讓通勤效率、居住空間與生活品質不必再三選一。了解詳情：https://go.hiyes.tw/9gtu66建築代銷|海悅機構-海宇國際股份有限公司