高雄房價高漲 高價宅排行榜名單重洗牌
台北市長候選人陳時中出售高雄「國硯」引起市場關注,「國硯」迄今仍以每坪68.66萬元居高雄豪宅榜首,不過,由於高雄近年房價高漲,高雄高價宅排行榜名單已重新洗牌,共有「御皇苑」、「港灣1號院」、「PARK 16」和「定潮」等四案新進榜單,去年9月時,每坪50萬元即可擠進前十名,目前最低門檻提高到55萬元。根據高雄市代銷公會統計至今年11月15日的高雄大樓實登過戶資料顯示,高雄十大高價宅迄今仍由國揚建設的「國硯」、京城建設的「京城天贊」(原名京城King Park)、以及宏舜開發的「H&H」,每坪售價分別是68.66萬元、66.21萬元以及65.1萬元,分居前三名。不過第四名到第十名的個案、價位,今年起了一些變化,去年排名第十的京城建設的「京城凱悅」、皇苑建設「皇苑國際館」、雄崗建設「信義美術館」、以及遠雄「THE ONE」等四案,雖然實登價格在51.75萬元到54.37萬元之間,但仍掉出前十大榜單。皇苑建設則有二案擠進前十大,分別是新進榜的「御皇苑」63.87萬元、以及從排名第四掉到第五名的「皇苑世紀館」58.95萬元,皇苑董事長郭敏能表示,「御皇苑」25樓63.87萬元,是去年12月14日成交,坪數117.28坪,買家是高雄在地企業。今年11月新進榜的興富發「港灣1號院」,以每坪56.60萬元直奔第六名;遠雄建設的「PARK 16」以每坪55.2萬元排名第九,國城建設的「定潮」以每坪55萬元,排名第十。國城建設資深副總許鳳仙表示,該戶119.54坪,今年初成交,買家是在地人,後續有機會繼續創高。對於遠雄「THE ONE」掉出前十大榜單,遠雄地產行銷副總潘長俊指出,由於目前「THE ONE」只銷售中低樓層,50層到58層的產品尚未銷售,因此價格尚未顯現,目前正說服公司開放高樓層產品銷售,未來除了頂樓可望打破目前高雄市最高價,其餘樓層的價格也可能落在每坪55萬到60萬元之間。高雄市代銷公會理事長謝哲耀指出,高雄每坪50萬到60萬元的建案越來越多,從最新前十大高價宅名單中可看到一個現象,無論是首購或是豪宅,只要地段佳,50萬元以上的成交價未來將更普遍。高雄十大高價宅排行榜。
牛市與我無關3/限貸令追殺高雄豪宅 這幾棟新成屋淪「高級蚊子館」
CTWANT調查牛市中牛步銷售的成屋、預售新案,發現高雄市這2年銷售不佳多是高總價大坪數產品,加上政府打房對豪宅貸款限制趨嚴,高雄大坪數豪宅銷售更是雪上加霜,一年比一年坎坷。「高雄大坪數產品從2017年起就開始走下坡,好幾個百坪以上戶型的推案已成屋好幾年,一路經歷豪宅限制貸款從6成降至4成,持續滯銷。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀無奈地說。去年12月,央行四度出手實施選擇性信用管制,台北市總價7000萬元以上、新北市總價6000萬元以上、高雄與其他縣市總價4000萬元以上的高價住宅,規範貸款成數僅限4成、自備6成,且無寬限期。「高雄大坪數房價隨便動輒都有4000萬元,限貸6成,客戶一次要拿2400萬元的自備款,就更難銷了。」謝哲耀說。澄清湖因環境清幽、鄰近大型醫療院所,周邊有不少百坪以上成屋豪宅、別墅,過去金字塔頂端指名度高,近年卻屢傳豪宅新案銷售不佳。(圖/高雄市政府提供)根據CTWANT記者調查,大坪數滯銷案包括澄清湖第一排的棠宇建設「景中泱」與本業建設「頤湖苑」,皆為百坪以上成屋。屋齡5年的「景中泱」1447坪大基地,總戶數39戶,每戶要價6600~7200萬元,2019年初開賣,至今實價登錄僅3戶。成屋2年的「頤湖苑」則是規劃22戶,每戶總價3500萬元起,2020年6月開賣,實價登錄也僅3筆成交紀錄。鼓山區農十六的雄崗建設成屋案「信義美術館」銷售狀況更是慘淡,坪數規劃118~230坪,總價5500萬元起跳,2016年起公開銷售,至今已成屋3年,實價登錄只有1筆18樓的交易紀錄,134.6坪含車位總價6753萬元,但同時目前這戶唯一賣出的18樓也在售屋網上掛售,根據大家房屋售屋網刊登的價格僅5880萬元,等同賠售近900萬元。京城建設預售案「京梧桐」2020年第三季進場以來,實價登錄僅2戶交易紀錄,據了解,由於銷售不如預期,目前決定先封盤,等建好後再銷售。(圖/報系資料庫)另外,京城建設於2020年第三季進場推出的愛河第一排預售案「京梧桐」,同樣是百坪豪宅,總戶數39戶,每坪開價60~70萬元,總價要7100萬元起跳,迄今實價登錄僅2戶交易紀錄,據了解,由於銷售不如預期,目前決定先封盤,等建好後再銷售。一位不具名業者表示,面對打房「4000萬元天花板」限貸令,高雄建商「下有對策」,對於難推動的大坪數產品,近來出現不少3999萬元的交易,方便客人能申貸7成,自備款能少準備1200萬元。另個常見解套手法是建案切割坪數,例如原規劃一層雙併100坪住宅,現在改為規劃四併50坪,有需求的豪宅客再合併使用,巧妙避開貸款限制。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀表示,在限貸令之前高雄百坪豪宅就不好賣,現在更是有總價超過4000萬元只能貸款4成的天花板,讓高雄豪宅市場更是跌到谷底。(圖/CTWANT資料室)此外,房價漲太快也牽動業主心態。謝哲耀就說,「建商惜售不斷拉高價格,行情35萬元,他就拉到40萬元,行情漲到40萬元,他就想賣45萬元,當代銷端銷售策略都設定好時,市場又漲價,業主也想調漲,策略又要重新擬定,也因此拉長銷售期。」高雄市調協會理事長黃詩萱表示,高雄大坪數市場在上一波景氣向下後就跑不太動,一直到這兩年房市反轉上行,相對比起其他產品還是反應較慢,總價4000萬元以下賣得比較好,以市中心每坪40萬元以上來說,跑比較順的還是在60坪以內,賣不好的主要都是總價問題,並非產品規劃設計不當。相較於北部常見富豪一出手就幾個億的現金買豪宅,業者嘆,「高雄的有錢人,還是沒有台北、台中的豪氣,4000萬元以上的房子真的很挑人!」
工業土地強勢前4月交易破150億 建地走勢分歧但仍穩定有撐
信義全球資產統計今年1~4月上市櫃法人土地買賣交易,發現建地與工業土地交易規模走勢分歧,工業土地獨走續高,連2年前4月的交易規模都突破150億元;至於建地部分,雖然金額規模僅295億元,較去年少了178億,但實則交易件數與去年相同,預期建地市場短期走觀望遞延但仍具需求支撐的調性。信義全球資產總經理柯宏安表示,工業地產需求穩定,較不受政策影響,值得注意的是,近年原可看見建商加入購置工業土地的行列,但今年前4月尚未看到建商身影,主要需求來自企業自用擴產營運,加上商業模式快速變化下,倉儲物流業者也有強勁購地需求,包括全家、統一、富邦人壽都搶進投資倉儲物流布局。觀察近3年前4月工業土地交易,2020年交易總金額58億元,主要以新北市交易最多,2021年至2022年則連2年前4月的工業土地交易皆破150億元,分別是154億元、159億元。其中2021年是以建商買工業土地占最大宗,像京城建設看好南科未來發展,購入仁德區1.69萬坪工業地,另外國揚實業、中和羊毛也買下永寧工業區土地。至於今年前4月,工業土地交易勝過廠房交易,主要需求為傳產製造業,金額最大筆的是南亞塑膠工業以56.4億元買下彰濱工業區土地擴充產能使用。至於建地市場,2020年與2021年前4月交易金額均破400億元,但今年在央行一連串政策管制,土建融額度限縮、禁紅單、升息等,都讓建商獵地腳步明顯出現觀望放緩,前4月交易金額僅為295億元,不過若看交易件數,今年共37件,與去年同期相同,因此規模落差主因在高總價大案交易。以去年同期來說,最大案為達麗建設以44.2億元購入台中高鐵特定區土地,前年則為興富發以83.8億元購入台中七期重劃區土地,但今年前4月最大案為國揚實業以25.9億元購入高雄凹子底(農16)土地。信義全球資產總經理柯宏安分析,建地市場在央行管制及營建成本攀高雙重壓力下,資金受影響較大的建商可能售地調節,但有實力的建商除伺機接手外,應仍會鎖定重點重劃區、或產權較單純的都更危老重建案,預期短期市場會走觀望遞延但仍具雄厚買盤支撐的調性。至於工業土地市場,他也預期仍有三大支撐:一、台商回流的營運擴廠需求,二、政府積極取締違章工廠,企業必須尋找合法用地,三、疫情持續加速宅經濟成長,帶動倉儲物流土地需求。
「南霸天」京城建設總經理陳添進逝世 享壽68歲
南台灣龍頭建商京城建設(2524)3日在開盤之前,發佈重訊指出,京城建設總經理陳添進逝世,它的法人董事代表身份和總經理職務待補,由於陳添進無論在擔任高雄都發局長、或進入地產界,擔任京城建設總經理,做人處事都是以和為貴,幾乎沒有負評,因此,他的突然過世,讓高雄房地產界感到震驚與不捨。據了解,京城建設總經理陳添進2日傍晚在辦公室,因身體不適,送醫急救,後因主動脈剝離,急救無效死亡,享壽68歲,京城建設預定3月23日召開董事會,討論新人選。業界表示,陳添進無論為官為人,都以大局為重,以和為貴,在官場上,可說難得ㄧ見,他最有名之一的行事風格就是,「決不讓人」請客出錢,「吃飯可以,但要他請才行」。據了解,陳添進為人處世,又專業又耐斯,陳添進離開高雄都發局長職位之後,京城建設董事長蔡天贊力邀他到京城建設公司擔任總經理,其中有一個重要任務就是,京城的第一個中正都更案,最後,也因陳添進「惦惦的磨」,才能搞定。到現在,沒有聽過有人說陳添進不好的,一位跟隨過他的業界表示,他超級謹守分際,從不踰矩,在世期間,幾乎沒有負評,是地產界難得的專家,京城建設發言人周敬恆則用一句話表達對陳添進的盡忠職守,「為公司盡心盡力、鞠躬盡瘁」。
搶案大亂鬥1/建商嘆成本漲「現在買地太難!」 推百億大案難靠一己之力
房地產業者同時面對房市熱度破表、營建成本上漲,出現越來越多跨區推案、代銷轉建商,及建商間結盟的案例。清景麟建築團隊近期和白天鵝機構於台南推出「巴克禮PARK2」,又與泰嘉開發攜手合作嘉義最大規模造鎮「高鐵國際城」;而白天鵝機構除了去年攜手亞昕、新潤、海悅推出百億大案,近期在基隆也和興富發、潤隆攜手推出百億造鎮案「新橫濱」。建商紛紛嘆,「現在買地太難了,因此加快北中南建商的結盟。」土地成本、營建成本上漲,大面積開發案需要更多資金投入,越來越多建商選擇結盟。(圖/博是博公關提供)近期,清景麟建築團隊和銳揚建設、北部建商白天鵝機構於台南東區推出的巴克禮PARK系列,日前舉辦二期「巴克禮PARK2」動工典禮,基地面積2389坪,單案總銷約55億元,三期合計基地面積超過5000坪,總銷共約165億元;而清景麟在嘉義高鐵站旁,則是和泰嘉開發攜手合作嘉義史上最大規模造鎮「高鐵國際城」,基地面積近5000坪,總銷超過100億元以上。白天鵝和興富發、潤隆攜手於基隆推出百億造鎮案「新橫濱」,基地面積達4.3萬坪,共分三期開發,總案量180億。(圖/甲山林代銷提供)「現在買地實在太難了,只好往南部找地。」白天鵝機構董事長陳清堯表示,建商的地緣性很重要,因此和清景麟合作已有幾個案子,買地就在一起,也一起出資興建建案。白天鵝的對外結盟不僅如此,去年在北市南港,白天鵝就和亞昕國際、新潤興業、海悅國際攜手推出百億大案「擎天森林」,基地面積逾1800坪;近期在基隆,白天鵝也和興富發、潤隆攜手推出180億的造鎮案「新橫濱」,基地面積達4.3萬坪,共分三期開發。另外,看好台南將是未來南台灣高科技園區重鎮,京城建設近期也與三地開發聯手,將在台南仁德開發基地面積3.38萬坪的智慧科技園區,總銷預估高達360億元,將成為雙方未來十年營收要項。京城建設發言人周敬恆表示,該案同時也是京城跨足科技廠辦的處女作,全案分4區開發,預計明年中動工,2025年第一區可完工。對於近期第三波打房再度限縮建商購地貸款成數,林聰麟表示,土地成本上漲太多,在台南買1000坪的地,在嘉義可以買5000坪,建商購地成本增加,未來要在市區取得大宗土地越來越難,也會往基期低的地方去;而台北取得大宗土地也不容易,因此不少北部建商往南發展,也加快北中南建商的結盟。
擴廠需求強勁 上半年商用不動產交易717億元創新高
上半年雖陸續受打炒房政策及本土疫情爆發,但國內製造業出口動能強,科技大廠因應國際供應鏈訂單需求持續擴廠,使得2021年上半年商用不動產市場表現佳。信義全球資產公司統計2021年上半年截至6月15日,上市櫃法人大型交易總金額來到717億元,與2020年上半年交易金額354億元相比成長103%,且創下歷年上半年新高記錄;在土地與地上權市場部分,交易金額為651億元,是2016年後上半年同期規模次高。信義全球資產公司總經理柯宏安表示,商用不動產市場上半年主要買方動能來自科技業,占整體36%,壽險與傳產業分居其後。若從交易產品看,以工業地產類357億元最高,占50%,除科技業擴廠需求高是主因外,也有建商看好廠辦需求跨入工業土地開發,像是京城建設以33.8億元買下台南1.6萬多坪工業地,為上半年建設業投資工業土地金額最大的一筆。疫情下大量線上購物衍生的物流倉儲需求也一一浮現,除國泰人壽在5月以15億元買下桃園大溪9000多坪丁建土地,包含全家便利商店、華元食品等傳產零售業者也在上半年積極布局倉儲物流儲備用地。交易產品居次為廠辦類的232億元,占32%,上半年交易規模已超越2020年全年的122億元,廠辦類需求明顯增溫,以台北市內科為最主要交易區域,包含聯發科買下「遠傳內科文德大樓」、亞尼克買下「九義牛津商務大樓」。至於純辦大樓類交易則為116億元,占16%,交易區域仍以台北市為主。總經理柯宏安補充,雖然5月起本土疫情升溫造成短期市場的謹慎與停滯,但目前台灣整體經濟基本面仍佳,產業在全球供應鏈角色也已更具重要地位,加上資金水位仍高,估計企業對於疫情若減緩後的商用不動產布局動能仍然可觀。
江宏傑挨批「離不開原生家庭媽寶」!夫妻聯名持有高雄百坪豪宅曝光 4房3衛要價3900萬
江宏傑與福原愛驚爆婚變,江家慘被日媒形容為「怪獸家庭」,對福原愛施以言語霸凌等,讓女方心死看破婚姻,甚至有粉絲痛批江宏傑根本是「離不開原生家庭的媽寶」,經証實,江宏傑與福原愛在台南與高雄均有置產,除已曝光位於台南永康的「漾煙波」大樓建案外,兩人前年5月還在高雄漢神巨蛋商圈置產,購入京城建設的「京城鉅誕」,總價3900萬元。(圖/翻攝自京城集團網頁)據《蘋果新聞網》報導,兩人持有的「京城鉅誕」坪數142坪,內含3個平面車位,4房2廳3衛的格局,還包括一間佣人房,總價3900萬元,換算每坪32.23萬元,產權登記包括江與福原分別一半。(圖/翻攝自591房屋交易網)報導還查閱謄本,發現登記面積與實價登陸面積不同,原來是實登登記未記載3個車位,總面積約21坪,若每車位購入金額約250萬元計算,購入該屋總金額可能逾4600萬元。「京城鉅誕」於2014年7月完工,目前過戶數已達92%,而依據《591房屋交易網》顯示,該棟指標豪宅過去每坪成交32至41萬元不等,換算與江宏傑及福原愛購入金額落差不大。根據報導引述知情房仲表示,江宏傑與福原愛購入每坪32.2萬元,其實單價不低,如是名人購屋往往建商會給予一定程度優惠,但每坪32.2萬元等同當時市價,並未比較便宜,另外,京城建設發言人周敬恆回應,「不清楚他們是否有購屋,無論是一般民眾或名人購屋,公司立場會站在購屋族立場保護其隱私,因此不便評論」。
468棟豪墅卡關1∕陽明山藏千億金庫 神秘地主群大曝光
今年全台房市火旺,建商四處購地不手軟,北市「豪墅寶山」陽明山深藏一塊約54公頃重劃區,含金量驚人的重劃區,有2個大安森林公園大,幾乎已完成開發,道路、公園及學校預定地皆備,業界估計可蓋468棟各占地200坪的別墅莊園,商機上看1千1百多億元。本刊調查,這塊54公頃重劃區基地,緊鄰陽明山永公路的豪墅區,原是山坡地保護區,40年前台北市政府為紓解居住土地不足問題,准予由保護區變更為住宅區(保變住),但一直沒有案例成立,直到1996年市長陳水扁任內准予「自辦重劃」。此區179名私有土地所有權人及3名公有土地所有權人共同籌組「重劃會」,提出環評報告,名為「士林區住六之六自辦市地重劃區」(又稱「陽明山保變住六之六」),是全台唯一的保變住自辦案。在卡關22年後,10月12日經台北市政府決議「重辦環評」,重現生機。「屋比房屋」總經理葉國華指出,「住六之六」坐向俯瞰台北盆地景觀,具有龐大的開發價值,預估每坪土地售價約40萬至60萬元。以此開發面積54公頃約1萬6千多坪估算,扣除道路公設等回饋面積,可開發約9萬3700多坪,以每200坪蓋一棟2億5千萬元別墅計算,土地開發別墅總銷金額約有1千1百多億元規模。屋比房屋總經理葉國華分析,陽明山現有別墅多屬傳統規劃,未來新建案軟硬體提高社區管理和保全系統,對富豪財產和隱私將有更多安全保障。(圖/葉國華提供)陽明山是全台最知名的豪宅別墅區,近年少有新案,今年7、8月莊頂路上「柏園山莊」兩棟中古別墅分別以2億1千萬元及一億三千萬元售出,為近期少有高總價的成交。「屋比房屋」總經理葉國華則指出,「住六之六」坐向俯瞰台北盆地景觀,具有龐大的開發價值,預估每坪土地售價約40萬至60萬元。陽明山別墅備受豪宅買家青睞,此區莊頂路的「柏園山莊」別墅區,門禁管制森嚴,今年一戶交易價達2億多元。(圖/報系資料庫)本刊記者訪查,該案現今地主共逾400人,包括「南僑集團」會長陳飛龍及弟弟陳飛鵬,「養樂多」創辦人陳重光之子、北市議員陳炳甫、台隆集團黃家、李長榮化工集團李家等老家族,郭家五兄弟、鄒梅基金會農耕隊、老將軍部屬等,還有後來購地的建築界南霸天「京城建設」董事長蔡天贊,與北部建商「宏築建設」等;因為口袋夠深,才能撐這麼久。陽明山住六之六重劃區神祕地主來自政商各界,其中包括知名企業家、南僑集團會長陳飛龍與副會長陳飛鵬兄弟檔。(圖/報系資料庫)
468棟豪墅卡關3∕在雙北唯一土地 建商南霸天也踢到陽明山重劃案鐵板
就在台北市標高530公尺的士林區永公路,陽明山山頂有一處已開發的重劃區,很多人苦等了逾20多年還無法蓋屋,就連有建商界南霸天之稱的京城建設董事長蔡天贊,也是這山頭神祕地主群其中之一。陽明山是全台最知名的豪宅別墅區,近年少有新案,今年七、八月莊頂路上「柏園山莊」兩棟中古別墅分別以2億1千萬元及1億3千萬元售出,為近期少有高總價的成交。依據1997年10月北市府公告,重劃區北起士林區陽明山11號公墓,南接往士林永公路住六之五,東起雙溪約500公尺處,西至燒焿寮東側山脊線,總面積約54公頃,公共設施約12公頃,住宅建築約31公頃,預估開發費37億7800多萬元,重劃工程費占17億元。然而,當重劃區完成96%開發時,遭環保團體發現,「環評限制只能挖填25萬立方公尺,實際上卻挖了58萬立方公尺」,質疑影響水土保持及居住安全,提出行政訴訟。2014年最高行政法院法官以環評審查結論欠缺理由,判決應撤銷開發許可、並恢復原狀。從此全案停擺,重劃區裡的地主迄今未拿到興建房屋許可。住六之六重劃區挖填土方量達58萬立方公尺,因有超挖嫌疑,遭監察院糾正。(圖/方儉提供)京城建設董事長蔡天贊則在2012年首度跨足台北市,吃下陽明山永公路格致國中附近的五筆土地近4000坪,正位於「住六之六」重劃範圍內,與陳姓所有權人共同持有。蔡天贊曾向媒體喊話,預計一年內完成開發計畫,之後沒下文。京城建設發言人周敬恆證實,蔡天贊確實為地主之一,因事隔多年,對當年交易情況已記憶模糊,只記得當初蔡天贊買下陽明山土地時,大家都很訝異,至今仍是蔡天贊在雙北持有的唯一一塊土地。陽明山享有得天獨厚景觀,永公路、東山路一帶山坡地別墅聚落,吸引許多企業家與藝人進駐。(圖/報系資料庫)
468棟豪墅卡關5∕南僑養樂多陳家低調隱身 400個陽明山地主就差一張執照
北市一塊54公頃的陽明山保變住六之六重劃區,近兩百位地主等待蓋新屋迄今逾22多年,隨時光流轉變賣脫手、逝去子孫繼承,而增加到超過400人,很多人苦在心中只說,「原以為拿到汙水管線許可就能蓋房」,如今要重新辦環評,他們還是仍懷抱著希望,有朝一日看新屋落成入厝而痴痴地等。該區新建物限高10.5公尺,須採斜式屋頂,避免違建,容積與建蔽率也有限制。由於開挖土方量的遽增等,遭環保公民團體向監察院陳情及提出訴訟,2014年最高行政法院法官以環評審查結論欠缺理由,判決應撤銷開發許可、並恢復原狀。全案迄今未拿到房屋興建許可,令人好奇地主都是何方神聖,可以如此氣長。北市府對住六之六重劃區的房屋規格限制,即如重劃會工務所高十.五公尺,屋頂採斜式設計。(圖/馬景平攝)本刊調查,這塊基地緊鄰陽明山永公路的豪墅區,此區179名私有土地所有權人及3名公有土地所有權人共同籌組「重劃會」,提出環評報告,名為「士林區住六之六自辦市地重劃區」(又稱「陽明山保變住六之六」),是全台唯一的保變住自辦案。記者進一步了解,重劃會第一任董姓理事長二年前以108歲高齡逝世,目前理事長由鄒梅基金會執行長彭國書擔任。鄒梅是早期台灣派駐非洲的農耕隊隊長,基金會現任董事長陳秦舜英為故副總統陳誠的弟媳,現已98歲。基地上僅有的建築物是重劃會工務所,70多歲的主任郭賜興也是地主之一,他告訴本刊記者,「我們和地主葉家、曹家都是來自社子島葫蘆里。以前山上多開墾種植茶園、柑橘果園、樹苗培育等,父執輩捕魚,常來山上走動賣魚買水果,因緣際會買了陽明山山坡地。」重劃會工務所主任郭賜興也是地主之一,他希望北市府可以拿出擔當,盡快讓此案圓滿完成。(圖/馬景平攝)「早期陽明山的郭家人與士林地區郭元益家族有來往。」不過,陽明山這塊重劃區裡的一、二十位郭姓地主,全是社子島來的郭家五兄弟,郭家排行老四的郭賜興說。除了郭家,養樂多陳重光家族及南僑陳飛龍兄弟等都是重劃前的老地主。陳重光之子、現任台北市議員陳炳甫告訴本刊記者:「當初我父親買陽明山這塊地時,有找李長榮化工創辦人李家及台隆工業創辦人黃政旺父親黃朝雪等朋友一起買;小時候父親還帶我去摘過橘子。」重劃區地主群中還有一位陳雲龍,因與食品界企業家、政壇民代同名同姓而一度誤傳身分,據了解來自南部高雄一帶的商人。地主之一的台北市議員陳炳甫與癌逝姊姊陳玉梅出自政治世家,其父陳重光曾任省議員、市議員,也出任過養樂多公司董事長。圖為2014年陳炳甫參選議員活動。(圖/報系資料庫)曾出席重劃會的地主跟記者說,南僑陳飛龍、京城建設蔡天贊他們低調隱身其中,多是由其親友等代表出席,未特別表達意見,和許多地主一樣,交由重劃會及郭家處理。前陣子在環評審查會後發言的徐福生,正是地主群名單中宏築建設總經理,同時也為綺華建設的監察人。綺華建設與宏築建設為關係企業,互有股東持股。兩家建設公司在「住六之六」都持有土地共近3000坪。住六之六地主之一的知名建商宏築建設,近期在北市信義區推出總銷100億元的預售案「宏築信義」。(圖/翻攝自宏築建設官網)2012年曾爆出京城建設董事長蔡天贊首度跨足台北市,吃下陽明山永公路近格致國中附近的土地,也正位於「住六之六」重劃範圍內,與陳姓所有權人共同持有面積近4000坪。蔡天贊曾向媒體喊話,預計1年內完成開發計畫,如今也受卡關之擾。京城建設發言人周敬恆證實,蔡天贊確實為地主之一。由於事隔多年,對於當年交易情況已模糊,只記得當初蔡天贊買下陽明山土地時,大家都很訝異,至今仍是蔡天贊在雙北持有的唯一一塊土地。京城建設董事長蔡天贊於2012年首度跨足台北市,購入住六之六重劃區內的土地,原預計1年內完成開發計畫,至今仍無消息。(圖/報系資料庫)
928逆勢爆量2/高雄房價年漲15% 橋頭打出「複製南科」明年起發酵
新冠疫情打亂2020年全球經濟,各大產業一片哀號聲中,全台房地產受惠台商資金回流及重大建設利多加持,反而愈走愈旺,平均而言,全台熱門區段房價已漲1至2成。六都928檔期推案量近5000億元,台南因護國神山台積電百億投資設廠點火助燃,房市更「賣到斷貨」。緊鄰台南的高雄,房市買氣也不遑多讓。「新冠肺炎影響之前,房市就不錯,現在更好;928檔期推案爆量,房市熱到不行。」京城建設發言人周敬恆表示。高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀預期,明年三民區將有補漲空間。(圖/宋岱融攝)「今年高雄市房價已經漲15%,928推案量維持600多億元,但推案數減少;前幾季以小坪數為主,近期出現數個豪宅及中大坪數產品。」高雄市不動產代銷公會理事長謝哲耀指出,仁武區及鳳山區外圍、楠梓區和高雄大學附近等僅存的每坪1字頭郊區,有不少推案集中,多是百戶以上的大社區新案。亞灣區周邊重大建設如高雄流行音樂中心等,皆陸續到位,成為南高雄豪宅推案首選。(圖/黃威彬攝)隨著南科逐漸飽和,企業往路竹科學園區及橋頭科學園區移動,目前橋頭、楠梓推案已打出「複製南科」的願景訴求。紅圈處為高雄捷運橋頭糖廠站。(圖/高雄市都發局提供)不過,因南科廠房搶建,導致缺工嚴重,「現在連續壁施工,需排隊8個月才能開挖,加上原物料及人工成本上漲等不確定因素,有業者考量工期成本效益而延後推案,也有業者因開價創區域新高,想先觀望市場接受度,不急於一窩蜂推案。」謝哲耀透露。漢神百貨旁小坪數海景宅「灣見築」,戶戶雙面至三面採光,每坪開價34-41萬元。(圖/黃威彬攝)為解套成本上漲的不確定因素,謝哲耀表示,高雄已有部分建商打算採先建後售,除了能穩抓營造成本,預期未來價格走揚,反而能更有機會賣到好價錢。「高雄3年前就是成屋市場,沒有預售案,現在只是回到以前的推案策略而已。」位於仁武區的成屋新案「遠見星誠」,主打戶戶邊間雙面採光,衛浴皆開窗,開價每坪19至23萬元。(圖/建商提供)位於仁武區的成屋新案「遠見星誠」,主打戶戶邊間雙面採光,衛浴皆開窗,開價每坪19至23萬元。「距離下屆高雄市長選舉還有1年多,橋頭科學園區是陳其邁市長的重要政見,相信在中央支持下,會加快腳步向南科看齊,帶動區域房價;目前橋頭附近推案已打出『複製南科』訴求,預計明年上半年就會開始發酵。」謝哲耀說。
【金鼠房市旺3】高科二期新市鎮 1字頭吸引首購
提到高雄首購最熱區域,高雄在地建商龍頭京城建設發言人周敬恆說,「絕對是橋頭和楠梓!」此區房市的關鍵字是:高雄科學園區第二期(高科二期)。位在路竹的高雄科學園區,受惠台商回流提前爆滿,因此,行政院去年五月宣布啟動橋頭科學園區,也就是高科二期,預計創造一八○○億元產值與超過一萬一千個就業機會。謝哲耀透露,「原本高科二期預計全區完工後再招商,一等要五年,但市政府有意改變策略,採先規劃先進駐,以分區招商取代整區招商,廠商可提前進駐。」高科二期的成立,明顯帶動橋頭與楠梓一帶的房市需求,尤其是高雄新市鎮。本刊記者訪查,目前線上同步銷售的案子就多達七個,以二十二到三十五坪、每坪一字頭房價吸客,而中鋼中欣建設橋頭案、鼎宇建設第二期成屋「森風景」也將推出。業者分析,今年預計有二千至三千戶同時銷售,房市會更熱鬧,價格也會上揚。鄰近高科二期的新市鎮,吸引不少首購族看屋;圖為「京城森遠」接待中心。(圖/宋岱融攝)本刊記者實地走訪此區的「京城森遠」,有二組來客正在洽談、一組準備起身離開,目測年齡皆在三十歲左右。「這裡位於橋頭和楠梓的交界,來客多半有地緣關係,主力的二十五坪產品吸引不少首購年輕人,部分是中小企業老闆買給二代,也有附近住透天想搬出來的子女,在父母資助下就近購屋,需求量很大。」京城森遠專案經理林茂年表示。
【金鼠房市旺5】南高雄愛河沿線 置產族競相收藏
接著本刊記者從繁榮的北高雄來到南高雄。南高雄因特貿區規範限制落寞一、二十年,如今不可同日而語。「愛河出海口沿岸一帶的亞灣區,已進入『開發黃金期』。」周敬恆說。隨著高雄市政府以協議變更使用項目,鬆綁開發限制,目前中央以及民間引資上看八千億元,高雄展覽館、高雄市圖書館總館與高雄輕軌第一階段陸續到位,流行音樂中心、高雄港埠旅運中心及迪卡儂亞灣旗艦店都將於年底前完工啟用。此外,亞灣區也帶動了三多商圈房市,記者放眼望去,區內建案林立,工地正如火如荼趕工。周敬恆說,「這裡多是大坪數豪宅,客群以本地中小企業主及外縣市高資產族群為主,開價落在每坪四十至六十萬元,比美術館第一排價位更高。」其中,國城建設「定潮」的高樓層,甚至開出單坪一百二十萬元天價,京城建設則以「世界心」中小坪數產品搶市,預計三二九檔期開案。愛情河左岸專案經理李彥慶說,這裡的主要客群多為高資產族置產收藏。(圖/宋岱融攝)謝哲耀說,「韓市長大推愛情產業鏈,打造浪漫河岸促進觀光,加上亞灣區重大建設逐一到位,愛河沿線到出海口主打景觀的預售大案,紛紛進場強銷。」「The One」、「愛情河左岸」等都包括在內。愛情河左岸專案經理李彥慶表示,「此案是愛河第一排唯一的小坪數推案,稀有性強,顛覆目前自住為主的市場趨向,買家都是置產投資及收藏為主,每坪單價約三十五萬元。」顯然,高雄房市已進入大多頭,無論首購與換屋,豪宅或地上權案,通通賣得動,房價每坪個位數宣告絕版,一字頭大幅減少,精華地段已三字頭起跳。迪卡儂亞灣旗艦店將到高雄市投資。(圖/報系資料庫)
高雄房市首購正熱 業者讚:天時地利人和
冬日高雄,一抹暖陽,選舉在即,房市卻和氣候一樣,該冷不冷還很溫暖。以往自住買盤等到選舉後才會出籠,今年完全感受不到選舉氣氛,京城建設發言人周敬恆也不解今年高雄房市到底熱什麼,只能用「怪」來形容。到底房市熱什麼?周敬恆認為這個現象很難解釋,畢竟每個人的購屋需求不同,會集中在此時一起出籠,只能說是天時(時機)、地利(利率)、人和(需求)。他說,高雄從2018年底起小坪數產品開始出現大量需求,首購市場會好,主要是目前維持低利率,再加上很多人認為現在就是購屋的最好時機,「低利率就是房市發展的溫床。」京城建設發言人周敬恆。(圖/中時資料庫提供)究竟有沒有那麼大的購屋需求?周敬恆認為,房產需求會隨經濟發展和時間演變,衍伸出許多不同的需求,例如企業招待所、休閒度假宅。而今年中南部房市以首購、自住需求為大宗,或許可歸咎都市化、小家庭的居住型態在中南部延燒。舉例,過去中南部以傳統大家庭生活為主,三代同堂、叔伯同居,一屋子容納10人;現在對於大家族同居已不流行,保留私人生活空間,子女婚後搬出自住,一個大家庭拆成3、4個小家庭,於是衍伸出大量購屋需求。北高雄市中心雖少有大型公共建設,卻有不少民間投資陸續開幕,自住剛性買盤撐起房市一片天;反觀南高房市熱區,集中在愛河及高雄港沿岸,緊扣亞洲新灣區和愛情產業鏈,推案鎖定高資產族群置產或收藏;而市郊莫屬橋頭楠梓最夯,高雄科學園區就業人口進駐、高科二期啟用願景,1字頭親民房價,仍會是2020年首購首選。
【營建業南霸天1】新商圈成形 看好北高雄房市再旺5年
「方圓4公里內,有40棟是我們公司的案子,這裡是博愛特區,也是未來新的商業中心。」京城建設總經理陳添進坐在高雄市新興打卡熱點「H2O水京棧國際酒店」的lounge bar裡,望著腳下綠地大樓,豪邁地圈起「領地」。「陸美貿易戰帶動台商資金回流,7000億元是很驚人的數字!香港反送中,香港人希望移民,台灣雖然不是首選,但具有同文同種的優勢。」房市中的一切不確定,在陳添進口中卻化為「助力」,他更放言,「北高雄會好過南高雄,北高雄房市至少會再旺5年!」京城建設總經理陳添進。(攝影/張文玠)「高雄的經濟發展,由百貨商場帶動起來,從早期鹽埕區的大新百貨、五福路的大統百貨、三多商圈的新光三越、大遠百、SOGO百貨,及現在最熱鬧的漢神巨蛋,都是由百貨公司帶動周邊商圈發展。」陳添進語畢話鋒一轉,展望未來,鎖定漸漸成型的蛋黃區「博愛特區」,「北高雄的博愛路、大順路周邊將有三家百貨商場進駐,商機龐大,周圍的農十六特區、美術館特區、凹子底和後驛等區域的房市將受惠。」漢神巨蛋是北高雄最熱門的商圈。(圖/報系資料照)陳添進接著分析,在博愛特區裡,義享天地、富邦人壽商辦大樓、都會生活開發公司「停35」開發計畫,加總樓地板面積超過31萬坪,是夢時代的3倍大,帶動的經濟效應很可觀。京城建設向來有營建業「南霸天」的稱號,董事長蔡天贊購地眼光精準,早已在博愛特區「圈地為王」,近10年砸下46億元,買進3800土地。此外,京城建設也豪擲60億元,在博愛特區附近的美術館特區,搶下逾2400坪土地,未來增值潛力可期。