違建之亂4/頂加出售價格「這樣算」 貪買1送1坪都更卻0分回
台灣中古屋市場炙手產品,包括陽台外推、頂樓加蓋、室內夾層、擴建增建等物件,可放大居住空間、提升資產,看似划算,然專家告訴CTWANT記者,「這類多是『違建屋』,買家有居住安全及遭舉報拆除2大風險,更重要的是,外推、頂加空間都不計入都更分回坪數,入手前不得不慎。」房價高漲下,陽台外推、頂樓加蓋在雙北的老屋市場相當普遍,買賣時也會有市場標準行情價,東森房屋研究中心副理黃勝暉就指出,頂加或陽台外推,依照屋況、建造成本、所在地段的不同,通常頂加違建會比樓下層便宜;而陽台外推和室內夾層增加的室內面積,基本上會直接算到總坪數裡面,並按照市場價計算,等於只要做陽台外推,房屋的出售價格就會變高,不僅僅是空間變大、資產也能放大。至於頂加的價格,則是以原本房價的1/3~1/2左右計算,黃勝暉舉例,如果一件物件的房價是每坪30萬元,樓上的頂加跟著一起出售,加蓋部分的單價會落在每坪10~15萬元左右。購屋前要了解該物件是否有違建情事,可以參考不動產說明會,若賣家刻意隱瞞,新屋主可提告求償。(圖/報系資料庫、截至內政部成屋不動產說明書格式範例)除此之外,像是陽台加裝窗戶、改成隔間套房等,也都屬違建的一種。黃勝暉就提醒,違建背後恐暗藏著安全隱患和拆除風險,如購屋人購買違建產品,只是增加空間的使用權而已,但並沒有所有權,尤其是老公寓的頂加產品,未來在都更改建上將不列入分回的價值估算。一名都更業者就分享,透過違建手段增加的空間,是沒有辦法進行重建前的價值估算,因此頂樓或是1樓違章加蓋的部分,不能納入權利分配,實務上往往只有頂加才會估算拆遷補償費,但有些踩得硬的建商,甚至認為違建沒理由補償,因此才會在都更危老整合過程中,經常發生1樓及頂樓因分回的居住面積和原有居住面積落差相當大,而不願意參與重建的狀況。如何避免買到違建屋?黃勝暉表示,像是頂樓加蓋、陽台外推、室內夾層…等常見違建可以通過實地走訪辨別,但還有部分違建情形沒那麼容易分辨,如:擅自變更房屋格局等,這時就需要購屋民眾透過房仲業者提供的不動產說明書、建物測量成果圖、平面圖、設計圖,加以比對原始格局、面積是否與現況相符、以了解是否有違建現象。東森房屋研究中心副理黃勝暉表示,陽台外推增加的室內面積,在房屋出售時,一般會以正常價格計算,所以很多人做陽台外推,一來增加使用空間,二來增加資產價值。(圖/東森房屋提供、報系資料庫)《房業網》調研中心主任林裕豐補充說明,不動產說明書應包括土地與成屋之應記載事項兩大部分,包括建物目前管理使用情況、有無他項權利設定情形、信託登記、建築改良物瑕疵情形…等,均有明細規範,而從屋主針對房屋現況勾選項目,是否存在有違建或增建,及是否有被通知公告將被拆除等均有說明;或是上各縣市政府建管單位網站,查詢列管違建或查報拆除的名單,以了解是否有違建情形。黃勝暉也說,若原屋主在售房時,刻意隱瞞違建,導致新屋主在不知情的情況下誤買,新任屋主也可以依法向原屋主提告求償。實務上就曾經碰到民眾才剛買了含有違建的房子,就被檢舉列管,像這樣的情況則以「交屋日」為基準判定損失歸買方還是賣方。黃勝暉說,若地方政府寄發拆報通知書在交屋日之前,不管原屋主是否有收到,都屬於前屋主的責任,新任屋主可以聯絡仲介協調折讓價金等;如果地方政府寄發拆報通知書在交屋日之後,不論屬名是誰,都屬新任屋主的責任。內政部營建署建築管理組高文婷就提醒,「使用空間變大」、「買一層送一層」的舊有觀念,讓頂加、外推等違建產品炙手可熱,但卻忽略了消防及建築安全,呼籲大家千萬不要僥倖心態「貪便宜買風險」,萬一影響身命安全或查報拆除將得不償失。
房仲可不只帶你看房而已 這8大資料記得索取
「Cosmo,我們就是跟房仲說自己想要的房屋條件,然後仲介帶我們去看房,如果喜歡我們就下斡旋,然後議價成交,買房就這麼簡單對吧?」。我第一次聽民眾這樣問的時候,會心一笑的覺得:「也太天真可愛了吧!」,不過仲介的專業可不只帶看房、收斡旋、幫議價而已喔!仲介的完整產調可以幫我們找出房屋問題國內的大型仲介其實產調都做得相當完整,藉由仲介的努力而整理的這些房屋詳細資訊,可以幫助我們看出房屋的相關問題;只不過通常產調是不可能讓我們拿回家看的,因此在買房前我們會跟房仲約到仲介店去看產調,確保自己買房的權益。第一種資料是「房屋現況調查表」,當屋主要賣房時,仲介會請屋主勾選房屋的現況,其中最重要的資訊之一就是"有沒有漏水"。如果屋主勾選"有",那便可視漏水情況議價;若屋主勾選"沒有",那在交屋前驗屋若找到漏水,便可要求屋主修繕。第二種資料是「建物與土地謄本」,通常我們會拿到的是二類謄本,重要的資訊包含建物種類(RC、加強磚造...)、屋齡與坪數(之前有遇過仲介寫錯),另外還有屋主幾年前買的、貸款多少、是否是繼承而來的,都會影響議價的幅度。第三種資料是「建物測量成果圖」,由於有時候仲介畫的格局可能跟建物測量成果圖對不起來,遇到這種很怪的情況就要再進一步調出第四種資料「原始竣工圖」,確認原本房屋應該有的廁所、開窗等數量,因為有些廁所或開窗是屋主後來才加的,這會影響未來要做的合法室裝。第五種資料是請仲介協助查詢「違建查報」,看一下該物件地址是否有被查報違建,特別是有頂加的物件要格外注意。同步也要確認一下第六種資料「土地使用分區圖」,確認該物件的土地使用分區是住宅區、商業區、或工業區,這都會影響房價評估與未來使用限制。當然,通常第七種資料「實價登錄」房仲都會主動提供,不過建議自己還是要到實價登錄網查詢,並且可以進一步詢問仲介屋主之前買多少,但這部分確實需要一點說話技巧。在雙北如果要合法室裝,還必須要索取這個資料第八種需要索取的資料,是在雙北需要做合法室裝時,必須要「樓下同意書」,由於樓下同意書必須要請房屋所有權人簽名同意,因此需要請房仲幫忙調直下層的謄本,確認所有權人是誰,避免簽完名後才發現簽名者非所有權人的窘境發生。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。)
量土地有誤致民宅遭強拆卻甩鍋 監委糾正中壢地政事務所
監察院今(23)日公布調查報告指出,桃園市觀音區有12棟經合法登記的建築,因為官方測量有誤,在多年後遭法院判決是越界建築,致原起造人及後來的購屋人權益嚴重受損且求償無門。監察院通過糾正中壢地政事務所測量缺失,並要求內政部從地籍測量程序通盤檢討防杜機制監委施錦芳、高涌誠及趙永清調查,陳情民眾在1997年在桃園市觀音區蓋房子,事先依法申請建造執照、鑑界複丈後據以開工建築,嗣完工並取得使用執照後,並經桃園市中壢地政事務所「實地」測量後完成建物測量成果圖,確認無越界情事後,辦理建物所有權登記;未料卻在2009年遭法院判決,該建築違法越界佔用道路,遭強制執行拆除。陳情民眾當時指出,該建築是由依地政事務所派員丈量確認基地範圍後才興建,但中壢地政事務所卻甩鍋,表示「鑑定後發給複丈成果圖,無非係鑑定人員表示土地界址所在之專業意見,供為參據而已」、「測量人員辦理圖解法地籍圖鑑界之測量結果會因測量人員個人套圖見解不同而異,並無故意或過失」,導致被拆住宅求償無門。監委調查,中壢地政事務所保存1998年2月16日的複丈原圖記載,該建築基地南側接臨的條狀地是「道」,並用木樁做為建築基地與南側「道」的界址,而該所同年11月24日實施建物第一次測量的測量原圖,基地前那塊地仍註記為「道」,且無記載建築越界,足證測量人員當時鑑界測量,就測定陳情人的建案基地不是現況道路;雖國土測繪中心於2007年8月17日經法院囑託檢測後,認定本案建築物有越界建築之情事,但越界建築的責任顯然不能歸屬於陳訴人跟後來購屋的屋主。監察院內政及族群委員會、財政及經濟委員會聯席會議3月15日通過三位監察委員所提調查報告及糾正案,除決議糾正桃園市中壢地政事務所執行缺失外,並要求內政部及桃園市政府確實檢討地籍測量的防杜機制,以保障人民財產權。監委調查,該建物87年11月24日建物測量原圖並未越界。(圖/監察院提供)
房仲「藐視」客戶很不應該 3大重點挑選到優質的仲介
「Cosmo,你當專業包租公這麼多年了,應該遇過許多不同的仲介吧!你都怎麼挑選優質的仲介呢?有沒有遇過那種你會拒絕往來的仲介?」。其實,每個仲介都有自己的成交手法,畢竟仲介就是要成交才有錢賺,有時候仲介為了成交,可能會選擇不揭露一些資訊,這個就人性來說,實在是無可避免,所以我才會常常建議學員,增加自己的能力比找仲介來得重要許多。然而,確實我也有挑選優質仲介的一些門檻,特別注重3個重點,包含「誠信」、「態度」、「能力」,因此不OK的仲介我也是會拒絕往來的!仲介的「誠信」,應該這樣看「透明公開,資訊完整揭露」算是我們對於仲介誠信的基本期待,但我相信在看房的各位也知道,有些事情你沒問,仲介是不會主動提供的。舉例來說,一般人看房時,通常都是看了仲介的DM,以及仲介給你的實價登錄行情表,但其他包含「產調」、「標的物現況說明書」、「格局圖」、「建物測量成果圖」、「使用執照」等等,如果你不要求,很多仲介是不會主動提供的。曾經看過一間房,在標的物現況說明書上有只有提到廚房與陽台有些許漏水,然而在看房時,仲介以有租客為由,有些地方無法進去看;既然無法進去,我當然就只能口頭詢問仲介:「那這些無法看的地方屋況怎樣?」,仲介說有跟賣方確認屋況良好,因此在簽約時,為了保險起見,我還是押了個「若後續發現有重大瑕疵,則無條件解約」。沒想到,驗屋時真的發現那些不能看的地方,有嚴重的漏水,當時向賣方仲介反應,但卻遭到合約書上有「現況交屋」這一條被打槍,因為一般的重大瑕疵是指凶宅、海砂屋、輻射屋、傾斜屋,而有漏水是否算重大瑕疵,這點有爭議!一般人遇到這種狀況大概也只能摸摸鼻子,畢竟要上法院很麻煩!說真的,身為仲介就必須有確認物件真實狀況的責任,且我當時也有一再地確認,若賣方房仲能有誠信的確保自己說的資訊沒錯,那買方就不需要吃這種虧了!因此,仲介可能會不講客戶沒有問到的資訊,但當客戶問到時,是否能有誠信的講出正確的資訊,這是我判斷仲介是否OK的第一大重點。「態度」不需要畢恭畢敬,但仲介藐視客戶就不應該可以理解仲介為了成交而篩選客戶,在房市熱絡的時候,常常看房會覺得自己被仲介不屑,甚至被像犯人一樣的質問,「你真的有要買房嗎」、「你預算有多少」、「你是帶學生看房嗎」、「你是哪一個教學單位」。有時候都會很好奇,帶學生看房就不可以買房嗎?大家不就是要買房才來學習看房的嗎?說真的,全台仲介那麼多,不需要將佣金給這樣態度不佳的仲介賺,態度是我在看仲介是否OK的第二大重點。有「能力」的仲介,能夠幫你節省許多時間當你逐漸的成為專業包租公時,時間成本就變得相當重要,有時候遇到一些仲介,明明買方和賣方的價差還很大,但卻硬邀出來談,浪費了好幾個小時;我知道仲介努力很重要,但千萬不要花客戶的時間陪你一起努力,客戶支付佣金就是希望藉著仲介的能力,來找到目標的房產、達到目標的價格。我遇過真正有能力的仲介,當我跟他說心中理想成交價時,他會簡單的說:「給我3天的時間,我去運作一下」,這種仲介就會替客戶節省時間,當他真正約雙方出來談時,十有八九會順利成交到理想的房價。因此,仲介的能力在於替客戶節省蒐集資料的時間、節省談判議價的時間,「能力」是我挑選優質仲介的第三大重點。是否能找到優質的仲介,與你的房產知識有關整理一下,「誠信」不是指仲介要全盤托出,這太難為他們了,而是當你問到相關問題時,他能誠信的透明公開資訊,而不要客戶都已經問到了,還要極力隱瞞,所以你可以知道為什麼房地產投資中,擁有必備的知識這麼的重要,不然你可能會被仲介視為菜鳥,很多關鍵資訊得不到。「態度」是仲介與客戶對彼此的尊重,不懂得尊重客戶的仲介,我們不一定要給他賺佣金;不過反過來說,若自己的能力不足,也可能遭到仲介的冷眼,與其抱怨為何仲介不理我,不如從自我房產能力的提升開始。「能力」也一樣,我們希望仲介可以幫我們節省時間,自己在物件挑選、下決定的速度上也必須不浪費仲介的時間,很多事情是互相的,也歡迎讀者有空可以閱讀我寫的「出擊吧!奪回人生的主導權」,很多我在房地產投資經驗寫在裡面了!