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資深包租公最怕的煩惱 如何避免房客不繳房租

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資深包租公最怕的煩惱 如何避免房客不繳房租

財富方舟總經理吳建賢認為,準備將空屋出租時,需多加了解一些風險。(圖/張文玠攝)

「Cosmo,有一個房客一直不繳房租耶!聽說也不能直接闖進房子裡面叫他搬走,到底該怎麼辦啊!」。我想這是房東最不想遇到的問題,如果是還連絡的上的租客還好,可能只是不小心忘記或遇到臨時無法繳租的狀況,通常我們會好好跟他聊聊;最怕的是遇到擺明就不繳租又賴著不走的,或是完全聯絡不上的。

如果真的遇到房客不繳租,該怎麼辦?

當事情真的發生了,那也只好當下治療。通常租房子都會收兩個月的押金,因此當房客拖欠至一個半月不繳租時,我們就會試著連絡提醒,包含電話、登門拜訪、貼紙條留言,甚至會先寄發存證信函。如果房客都完全沒有反應,那在超過2個月後,我們就能夠偕同里長和警方,以「不知道對方是否發生了什麼事,擔心人身安全」的情緒進入房子內查看,這樣比較沒有違法的問題。

如果進去後發現早已人去樓空,那就會將門鎖更換,重新招租;而房內若有前租客的遺留物品,建議找律師商討該如何處理,才可以避免法律問題。如果進去後發現對方就是賴著不走,也不願意繳租金,這時通常是想要錢;說真的,有時候與其花個半年、一年打官司,還要支付律師費,不如就跟那位耍賴的租客談好一個價錢,讓他趕快搬走,比較符合經濟效益。

如何避免房客不繳租,預防方法這樣做!

首先,現在房東多是提供二年一約的租期,因為當合約到期時,房客想要續租,屋主還可以進去看一下房屋的狀況,若這個租客把屋況弄得很糟糕,屋主也才有機會即時停損。

再者,合約嚴謹程度也能幫助你篩選掉不好的租客,舉例來說,我會將屋內所有東西的修繕價目表明確的列在合約中,並且在價目表旁請租客看完後簽名,以代表他同意日後若有損壞需修繕,以這個價目表理賠。

另外一個部分是生活公約,像是不能抽菸、不能養寵物,都會將違反的罰則明確的列在合約中,並且一樣請租客在旁邊簽名。「那一份合約中不就要簽很多名?」,對啊!因為有在重點條約旁簽名,到時候就不能耍賴說他沒看到,這是眉角!

因為通常新手房東會看不出來那些房客可能會有問題(老實說,就算是資深房東有時也會看走眼),因此在前期篩選房客上,如果可以使用嚴謹的合約,有些問題房客看到後就會不想租了,這樣就能幫助房東大幅的降低遇到「房客不繳租」這類狀況的機率。

所以在管理租客這個議題上,我的心得是「預防勝於治療」。(本文為「RICHARK財富方舟」總經理Cosmo口述內容,經「理財新手福利社」作者卡爾整理編輯。

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作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。