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自備款不足「建商公司貸」下場慘 北北桃8500戶拿房抵押升息恐斷頭

北北桃近4000個社區、8500戶屋主拿房子借錢,未來升息壓力恐爆表。圖為示意圖。(圖/報系資料照)

北北桃近4000個社區、8500戶屋主拿房子借錢,未來升息壓力恐爆表。圖為示意圖。(圖/報系資料照)

年初以來央行已升息4次,幅度高達2碼半,11月五大行庫新承作房屋貸款利率來到1.851%,預計年底就會直逼2%大關,「升升不息」對購屋者是壓力,有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說,更可能是惡夢!根據業者統計,北北桃有近4000個社區、約8500戶的屋主拿房子借錢,其中又以桃園最多,未來恐出現降價急售屋的狀況,業者推測應是建商推出「公司貸」所致。

元宏不動產加值服務平台統計,目前北北桃有3851個,共8483間房子,屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權(即私人設定)。各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名,以桃園市桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次,北市中山區213個社區居第三;各行政區有私人設定房屋數量排序,同樣也是桃園市桃園區958間居首、中壢區628間居次,第三名則為新北市淡水區的406間。

元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示,利率「升升不息」導致房貸支出增加,除會降低家庭的生活品質,有資金壓力、房子有私人設定的屋主,將遭遇很大的挑戰,一旦屋主撐不過去,恐出現降價急售屋,更有流入法拍的可能,形成價格破壞,民眾可以多留意。

以收入較低、收支算到緊繃的購屋族來說,近年房市熱度高,讓這些擔心房價繼續漲,但購屋能力還不足的民眾硬著頭皮買房,這些購屋族往往將自己還款金額占收入比重抓的太緊,每月還款金額高達收入的5、6成,甚至7成,一旦面對升息、工作出問題、收入短少...等,還款就容易出現出問題。

再以有房子有私人設定的屋主來說,一般會去跟民間借貸的屋主,往往資金需求較為緊迫,而民間私設人定借貸利率高,一旦出現升息,對於這些屋主更是難以承受之重,很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。

周昆立觀察,這些有私人設定的社區可發現,有不少剛交屋的新社區,就有大量的私人設定出現,推測可能是近年房價暴漲,建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人,發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7~8成房貸,卻因建商打出,如:打出只要5%、10%的自備款就能買屋,中間的差額就在交屋後,建商以公司貸的名義補足,導致民眾扛了更多的負債。

周昆立表示,建商「公司貸」套路,雖然可以讓民眾看起來買得起,但也導致購屋者扛了更多債務,加上公司貸還款期限短,往往只有2~3年,利率也可能比銀行房貸高,只要2期沒還款房子就可能被申請法拍,因此,這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區,未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時,出現賣壓的機會也會相對更高,民眾最需特別留意。