副理
」 房市 購屋 房價 關稅 六都
京華城賣地涉「左手換右手」套利30億！ 沈慶京長子訊後50萬交保
台北京華城於2019年11月熄燈，當時沈慶京疑似指示旗下的中國石油化學工業公司以子公司鼎越開發斥資372億元1萬，向關係企業京華城公司標購京華城案土地，過程疑似套利30億元涉嫌特別背信罪，沈慶京於上月底至台北地檢署複訊以700萬元交保以後，台北地檢署今（12月3日）指揮調查局約談沈慶京長子沈輝庭、鼎越開方前董事長朱亞虎，並於訊後各交保50萬元、30萬元。今年5月26日北檢指揮調查局兵分20路搜索威京集團總部、中石化、鼎越、京華城公司等地，約談現任中石化董事長陳瑞隆等人，訊後諭令陳瑞隆以200萬交保；前中石化董事長林克銘以500萬元交保；前中石化獨董朱雲鵬以120萬元交保；鼎越開發前董事長朱亞虎100萬元交保；發言人陳穎俊以100萬元交保；法務經理陳俊源80萬交保；時任中石化土地開發部副理梁恭儀50萬元交保；高階管理師朱俊嘉40萬交保，其餘被告則被請回。11月11日北檢發動第二波搜索，並約談4名被告，陳瑞隆因為涉證交法等罪再加保150萬元；威京集團財務經理張志澄30萬元交保；鼎越執行副總張嘉文30萬元交保；財務副總蔡志章50萬元交保。11月28日，檢調第三波約談，傳喚沈慶京並於訊後諭令700萬元交保。今日檢調再度指揮調查局約談沈輝庭以及朱亞虎，並於訊後諭令50萬、30萬交保。京華城於2001年開幕，最終於2019年熄燈，當時京華城公司委託戴德梁行公開標售，但因為價格因素3次流標，最終才由威京集團旗下中石化公司百分之百轉投資的子公司鼎越開發以超過底價30億元的372億1萬元得標，取得土地永久所有權。但檢方調查後發現，當時京華城土地首次招標底價為380億元，但到第4次標售時，底標已經降至342億元，最終鼎越公司卻仍以372億1萬元的高價得標，共溢價30億元，懷疑沈慶京在背後指導，藉由「左手換右手」方式導至中石化損失，解決集團子公司聯貸壓力。
前民進黨立委、全律會理事長尤美女挨告掏空！北檢不起訴處分
前民進黨立委尤美女遭律師界人士告發，她在擔任全律會理事長期間，私自與台北律師公會協議，免除積欠全律會會費1500多萬元，且未經會員大會同意，擅自決定以2.3億元購置會館，虧空全律會存款並負債，告發尤美女背信罪。尤美女找來前行政院政務委員、律師羅秉成辯護，台北地檢署調查後，認為尤美女罪嫌不足，今（28）日不起訴尤美女。尤美女是知名律師，丈夫是前司法院大法官黃瑞明，她是「台灣婦女團體全國聯合會」創會理事長、曾任「國際職業婦女協會臺灣總會」副理事長、「台灣法學會」副祕書長、台北市律師公會理事長及婦女新知基金會監事，投入婦女運動逾30年。她於民國101年起代表民進黨出任全國不分區立委，擔任立法院司法及法制委員會召集委員，她在兩屆立委期間，因致力於推動同性婚姻法案而被同志封為「同婚女神」「媽祖婆」。尤美女自112年1月至113年12月底，擔任全律會理事長，卸任後遭律師界告發背信。告發指出，尤美女明知台北律師公會積欠全律會前身「中華民國律師公會全國聯合會」於106年9月12日至108年12月31日會費及利息共1538萬多元，並經全律會提告求償，卻未經全律會會員大會討論同意，擅自與台北律師公會達成協會，免除債務，致全律會損失1538萬餘元損失。另尤美女明知全律會113年度預算並未編列購買會館經費項目，且未經專業估價，先於113年4月4日的臨時理監事聯席會議提出購買會館討論案，之後召開會員代表大會提案，並做成以2.7 億元授權理監事聯會議挑選並購買會館決議，另於同年8月的常務理會上宣布簽約2.3億購買會館，並建議授權洽辦貸款，由理事長代表簽約，主導購買會館案。全律會向金敏投資購買大樓當會館，向土銀借貸1.8億，且設定抵押權未經會員代表大會同意，但該會館尚有租約至今年底，縱使滿租，租金收入僅38萬多，年報酬率僅1.989％，不及土銀貸款利率2.52％，致全律會存款虧空，並背負鉅額房貸，尤涉嫌背信罪。尤辯稱，與北律和解是全律會理監事決議，不是她個人決定，和解促成北律及全律會的團結，至於購買會館決議程序沒有問題，購買會館是對全律會有利。檢方認為，和解案事後已向全律會會員代表大會報告備查，難認尤有違背職務損害全律會利益，另購買會館致全律會虧空一事，尤罪嫌不足，因此將尤不起訴處分。
壽險業拚轉體質「三大鋼釘接骨手術」 年省900億外匯避險成本有利保戶股東
保險業將於2025年底完成國際會計準則IFRS17制度接軌，對於全球獨有台灣壽險業「美元資產、台幣負債」的特殊情況，已花數兆元避險成本打水漂，保戶、股東等共同承擔龐大成本，為了調整體質，將錢留在台灣投入到長照等產業，壽險公會21日提出「三大鋼釘接骨手術」策略，若能獲主管機關等政府單位接受，將可年省900億外匯避險成本。壽險公會理事長陳慧遊理事長、副理事長林昭廷、理事蔡昇豐21日說明「壽險接骨手術的三大鋼釘」引導15年後健康轉骨的方針。以下為壽險公會改善壽險業體質的「壽險接骨手術將打下三大鋼釘」，會計允當表達作為強化資本與資產負債結構調整的基礎，全文內容如下：由於台灣保險市場開放競爭、總體經濟轉變出現的長期低利率環境，高利率保單的負擔造成壽險資產茁壯後，卻「骨骼不正」，資金必須投資海外，又在會計制度引導下，龐大的外匯避險成本用來平穩短期損益，造成二次傷害，使得壽險業要接軌ICS與IFRS17時，必須進行「接骨手術」，打下三大鋼釘，逐步修復骨架。這15年的過渡期，也是壽險體質修復期，之後三大鋼釘就會移除，屆時壽險資產錯配、短期避險比率過高、資金大量投資海外的問題，就會被導正，如同台語說的「打斷手骨顛倒勇」，接骨成功後，壽險資金將順利引導回來，投資台灣；累積足夠的外匯價格變動準備金與資本後，就有實力因應市場波動，讓壽險回歸健康的保障功能，累積獲利能力，也能實現對保戶與股東的承諾。第一根鋼釘：會計評價允當表達壽險業長期經濟特性第一根鋼釘的目的，是讓財報能如實呈現壽險業的長期經營特性與符合真實比率的外幣現金流量曝險，使會計制度不再迫使業者為了平抑損益波動而進行過度避險。調整會計制度不免令外界憂心影響信譽，使壽險業財報難以取得投資人與信評機構認可。然而，在經過多年的討論，2012年主管機關同意推動「外匯價格變動準備金」制度，當時坊間亦有相同的質疑，批評角度如國外並無外匯價格變動準備金制度、有美化帳面嫌疑、平抑損益波動等，但此制度實行13年後，因為資訊的充分揭露，不但深受投資人與信評機構認可為有效風險管理工具，外價準備餘額更從制度適用初期的192億元成長至2024年底逾2,000億。也正因外價制度的實行，業者得以調降NDF避險比率，改善NDF價格偏離之高昂成本現象，多年來節省無謂避險支出約一兆元。本次壽險公會的匯率評價會計制度調整建議，正是借鏡當年外價制度的成功經驗，提出的15年「暫行措施」，目的除在反映長期經營特性外，更為壽險業爭取足夠時間，避免在接軌的過渡期仍被迫持續進行高成本、短天期避險，錯失強化資本的重要時機。匯率評價會計制度的暫行措施並非讓業者永久偏離IFRS，其目的與保險業新一代清償能力制度相同，給予業者15年的過渡期間調整資產負債結構、強化財務體質與資本。更重要的是，必須先打下第一根鋼釘，才能讓第二根鋼釘與第三根鋼釘更有效果。唯有透過會計評價的允當表達，避險操作才能從會計制度迫使的行為，恢復到符合經濟實質的水準，使壽險公司能有空間累積自我保險所需的資本，進而有足夠的時間調整長期資產負債結構，修正目前相關錯配的情況。沒有第一根鋼釘先支撐，壽險業無法從會計制度強迫的短期避險壓力中解脫，也無法啟動後續的中長期改革。第二根鋼釘：自我保險機制，強化壽險業長期風險承擔能力當避險比率因打下第一根鋼釘調整而回到合理水準後，業者才可以將節省的避險成本累積到外匯價格變動準備金與特別盈餘公積，強化自我保險能力。此外，目前公會亦建議進一步厚實資本的措施，在現有基礎上額外提存稅前淨利之5%至外匯價格變動準備金或特別盈餘公積。也就是說，這些因暫行措施節省下來的避險成本，並不會用在盈餘分派，而是作為業者吸收匯率波動的自我保險準備。且透過研議配套措施，額外增提外價準備或特別盈餘公積，能使壽險業快速累積準備金與資本，進一步降低短期避險工具的比率，回歸保險業長期經營的核心精神。第三根鋼釘：調整資產負債結構，從根本改善幣別錯配真正改善幣別錯配，仍需資產、商品與政策三方面的結構性調整，如資產面需透過監理誘因引導壽險資金回台、提升國內長天期投資標的供給、推動政策性公建與證券化商品；商品面亦須去保證化並縮短保證期間；政策面結合資產與商品面，主管機關亦在保險業新一代清償能力制度下規劃「資產負債管理改善獎勵措施」，引導業者改善幣別錯配與存續期間匹配，強化業者財務體質。這些改革本質上需較長的時間推動，所以需要同時打下三根鋼釘，第一根鋼釘是降低會計制度造成的避險壓力，節省不必要的短期避險成本，再結合第二根鋼釘支撐，能快速累積的自我保險資本，第三根鋼釘就是調結構，接骨及長骨，需要體力與時間，因此，唯有厚植壽險業財務實力，才能有足夠的空間與時間去支應相關的調整。匯率評價調整是走向長期結構改革的起點，壽險公會此次提出匯率評價會計制度調整建議，正是借鏡當年外價制度的成功經驗，規劃為期15年「暫行措施」，並非永久性規定。匯率評價會計制度的調整並非改革的終點，而是整體結構改善的起點。唯有先使財務報導回到允當表達，使避險行為脫離會計制度導致的扭曲、回到經濟實質，後續的自我保險機制與資產負債結構調整才能真正發揮效果。
彰化市中古透天交易占比創新高 專家：自住投資兩相宜
近年住宅大樓如雨後春筍興建，不過在彰化，中古透天卻依然是不少購屋民眾的心頭好。依據實價登錄統計，今年彰化市屋齡30年以上中古透天的成交量為169件，占全市住宅交易總件數406件的41.6%，寫下歷史新高。自2013年有統計數據以來，彰化市中古透天交易占比普遍落在20~30%，今年首度突破4成，相當引人注目。中信房屋金馬加盟店店長謝其洲指出，今年受大環境影響，彰化的外來客群和投資客群大幅減少，市場轉由自住需求撐盤。中古透天土地持份高，使用面積大，房價親民，又具未來改建效益，向來是自住客的首選。此外，彰化市也有很多外來就業就學的醫護人員和學生族群，租屋需求相當活絡，若將中古透天改建成套房對外出租，也可帶來穩定且可觀的租金收益。謝其洲認為，正因具備這種「自住與投資兩相宜」的特性，彰化中古透天自然能在市況降溫之際，仍展現出一定的市場韌性。謝其洲表示，目前彰化市買方詢問度較高的區塊是在彰基醫學中心和秀傳紀念醫院一帶，這邊可說是彰化市的蛋黃區，周遭商圈林立，又有彰化第一間百貨公司的議題坐鎮，居住條件相當優越，不過，相對來講，此區塊的房價也會稍高一些，更適合有經濟基礎的換屋族與置產族。至於有預算考量的首購族，他建議可將目光放在金馬路、線東路周邊，此區為彰化市最寬的外環道，周邊涵蓋多項重點建設，包括彰交特區及中捷綠線延伸等，發展潛力不言而喻，而且總價不到2,000萬就能找到屋況還不錯的中古透天，CP值相當高。中信房屋研展室副理莊思敏指出，受到高房價、居住觀念改變、建商推案策略調整等因素影響，如今大樓華廈愈來愈常見，透天產品反而逐漸稀有，正所謂「物以稀為貴」，透天產品也因此具備較高的抗跌保值性。不過，她也提醒，由於中古透天屋齡偏高，屋況、結構安全、貸款條件等細節都需要格外留意，建議購屋民眾應找專業、在地的房仲業者協助，挑選適合的標的。
台鐵產工「依法休假案」敗訴 展開100小時行動！台北車站大廳抗議
台鐵產業工會2017年「依法休假案」二審日前敗訴，不滿判決結果，今起在台北車站展開100小時絕食行動，抗議判決打壓勞工、交通部與台鐵改革被動。到場聲援的台灣工人鬥陣總工會揚言此案若沒好好解決，將串聯各工會激烈抗爭。台鐵公司回應，相關出勤制度都依勞基法辦理，尊重司法判決，對於同仁意見，將以開放態度持續溝通與傾聽。台鐵產工回顧，2017年由於與台鐵局爭取血汗班表改革、待遇改善，發動「春節依法休假抗爭行動」，以國定假日依法休假方式向台鐵資方施壓，最終雖然成功爭取到班表改制、設置夜點費等改善，但有337名員工在後續遭到台鐵局打壓懲處，從此展開長達將近10年的救濟之路。台北高等行政法院一審判工會勝訴，更一審判工會部分勝訴，事後台鐵、勞動部提出上訴後翻盤，最高法院改判工會和337名員工敗訴。台鐵產工今上午10時啟動絕食100小時行動至11月10日抗議。台鐵產工祕書長朱智宇表示，台鐵班表與待遇改革，都是工會大大小小的抗爭和2017年依法休假行動，及員工冒著被懲處打壓的風險爭取來的，且政府從頭到尾都是被動調整員工待遇，工會展開10年的依法休假訴訟敗訴，國家最高行政法院做出此判決，帶頭打壓追求改革的勞工，今天起將以絕食行動抗議最高行政法院離譜且無理的判決。朱智宇說，這場判決不僅是對依法休假懲處合不合法的界定，更影響未來全台工會與1000萬勞工國定假日休假權利，這場司法救濟尚未結束，已經團結的工人不會因為國家的判決再跪回去，產工將會捍衛勞工休假權益並堅持到最後。台鐵產工理事長曹嘉君提到，前2次台北高等行政法院判決都認同不能用慣例和工作契約排擠勞工權益，但最高法院卻認為勞工違反程序，法律審查擴大檢視，讓工作慣例位階高過法律，違反國定假日雇主要取得勞工同意才能出勤規定，台鐵員工長期被資方打壓，犧牲健康和家庭完成國家運輸，這些沉默不是同意，而是對資方的恐懼，工會將會代表336名（1名已逝世）被打壓員工展開絕食抗議，對台鐵和國家宣告，台鐵工人不會被打垮，也不會成為待宰的畜牲，將持續推動台鐵改革。台灣工人鬥陣總工會副理事長曲佳雲也說，呼籲政府不要打壓，勞工辛苦抗爭，好不容易取得不當勞動行為裁決，只要這件事沒有落幕、沒有好好解決，將串聯各工會進行更激烈抗爭。台鐵產工總結絕食4大目的，包括抗議最高行政法院罕見以「自為判決」方式，挑勞工案件開刀；抗議最高行政法院代表國家做出無理判決打壓帶頭改革勞工；抗議交通部與台鐵在2017年依法休假抗爭後，對台鐵改革依然被動；表達台鐵產工及336位當事人對判決不認同，將堅定捍衛全台勞工國定假日放假權益，依法休假無罪，將持續爭取台鐵改革。對此，台鐵公司回應，台鐵全時肩負全台鐵道運輸重責，以安全穩定為首要原則，相關出勤制度均依勞動基準法相關規定辦理，並尊重司法判決結果。台鐵公司強調，對於每一位同仁的各項意見與訴求，公司始終秉持開放態度，持續透過多元管道進行溝通與傾聽，促進勞資和諧，維護員工權益與安全運輸服務。
民眾黨團提停砍公教年金 建立物價指數彈性調整機制
民眾黨立法院黨團今（4）日舉行「年改不雙標，世代要共榮」記者會，公布公教年改黨團版本三大重點，包括自114年度起停止調降所得替代率，規定公務人員退休或撫卹金及遺屬年金給付金額，當消費物價指數（CPI）累計成長達5％時應檢討與調整，以反映通膨壓力。總召黃國昌表示，民眾黨團自去年起舉辦多場公聽會、廣徵各界意見，並進行內部民調，黨團立場明確「不贊成走回頭路，但也不應讓年金改革成為懲罰特定族群的手段」。七年改革下來，制度應暫停檢討，避免引發世代對立與公教士氣低落。他批評，民進黨政府年改只針對公教，卻遲遲不處理勞保基金問題。過去七年政府撥補勞保達5170億元、改革進度卻為零；反觀公教年金撥補僅不到300億元，且行政院刻意拉長撥補年限，導致十年間國家財政額外增加750億元負擔，「這與年改初衷的財政永續背道而馳」。立委劉書彬指出，外界常以偏頗印象批評公教退休所得過高，忽略公教人員繳費與勞工制度差異。她以現職教師為例，需同時繳納公保及退撫基金，每月約強制儲蓄7,000元，在高通膨環境下生活壓力沉重；若年金再砍，不僅影響退休生活，更會削弱教育現場吸引力。副總召張啓楷表示，年改後公務員報考人數驟降，從107年前的47萬5千人減至113年的不到30萬人；教師證取得者投入教職比例也從七成降至五成七。年改目的應是維持退休生活保障，而非讓各職業均貧。他並指出，政府以財政困難為由削減年金不合理，如今中央總預算已突破3兆元，退撫基金績效較年改前成長兩倍，「談破產已不合時宜」。中華民國公教軍警消聯合總會副總會長高誓男表示，《退撫法》早已明定政府負最終給付責任，蔡政府卻以「破產論」恐嚇基層，掩飾基金績效不足的問題。他強調，過去七年被砍金額累計達2,774億元，遠超過年輕公務員每年提撥總額，顯見「世代不公」指控並不成立。全教總理事長侯俊良則指出，2018年至今政府挹注勞保基金3,153億元，金額幾乎等同於公教年改被砍的部分，「這樣的雙標根本違背公平正義」。他呼籲政府應比照勞保制度補撥公教退撫基金，並恢復補償金制度以重建信任。全教產副理事長林碩杰也批評，教師所得替代率自107年實施《公教條例》後連年下調，工時負擔卻增加，今年全台出現2,600名教師缺額仍被「數字歸零」，教育現場壓力沉重。最後，黃國昌強調，民眾黨團主張年金改革應維持財政穩定、保障退休尊嚴，並確保制度公平一致。黨團將提出修法動議，要求停砍所得替代率並建立CPI彈性調整機制，讓年金制度真正兼顧「永續」與「世代正義」。
交屋潮撐盤10月移轉棟數微揚 仍難力挽全年創新低態勢
六都今年10月的買賣移轉棟數揭曉，分別為台北1758棟，月減1%，年減22%；新北4204棟，月增14.2%，年減3.6%；桃園3240棟，月減0.7%、年減11.4%；台中3766棟，月增4.6%，年減8.3%；台南1527棟，月增2.7%，年減33.2%；高雄2494棟，月增9.9%，年減16.2%，總計六都共16989棟，月增5.7%，年減13.5%。 中信房屋研展室副理莊思敏指出，由於建物買賣移轉棟數通常會有約一個月左右的時間差，10月的移轉棟數主要反映的是9月到10月初的市場狀況，當時適逢民俗月，加上降雨頻繁，市場買氣略顯清淡。因為新北市永和區、以及台中市北屯區、梧棲區等地都有大量新建案陸續交屋，在這股交屋潮下，整體移轉棟數仍呈現小幅增長的趨勢。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，9月開始新青安貸款不計入銀行法水位上限後，不動產放款水位略有下降，房貸苦等排撥的問題略有紓解，也帶動交屋過戶的量能。不過在政策沒有大幅放鬆調整的情況下，即便短期表現偶有佳作，整體房市的回溫程度依然相當有限，今年前10個月累計不到17萬棟，仍創近8年來新低。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，重劃區的新案交屋潮，仍是各都買賣移轉的重要支撐力量，但開發較飽和的雙北蛋黃區，包括台北市大安區、新北市永和區，受惠老屋重建案完工拉抬量能。尤其地狹人稠、推案不易的新北市永和區，因總戶數超過470戶的都更案「漢皇盛世」完工後陸續交屋，10月的買賣移轉量也因而較9月翻倍，也助威新北市奪下六都的月增幅冠軍。台中海線的梧棲，10月也再度上演大驚奇！上月梧棲才衝出逾700棟的單月史上新高，10月份進一步改寫歷史紀錄，以單月破千棟的佳績，連續2個月推高歷史天花板。陳定中表示，梧棲9~10月連續爆出大量，最大貢獻仍是第二季末完工指標重案的「遠雄幸福成」，該案總戶數超過2000戶，大舉推高梧棲下半年的交屋量能，加上台中港特定區還有不少規模百戶上下的新案陸續完工，使梧棲連續2個月的買賣移轉量高居六都之冠。莊思敏進一步指出，當前股市處於高檔，市場資金動能充沛，且部分屋主願意適度讓價，使得近期看屋人潮明顯增多，民眾購屋意願也有所提升。然而，現階段房市仍面臨兩大挑戰，其一為房貸難題未見鬆綁，其二則是川普關稅政策給國際政經局勢帶來不穩定因素，在此情況下，即便第四季買氣回升，但全年買賣移轉棟數預估仍僅26-27萬棟左右，恐寫下近年新低。
月薪5萬能在都會區買房？ 一表試算揭殘酷現實
近年全台房價節節攀升，即使薪資水平有所成長，但仍遠遠追不上房價漲幅。依據行政院主計總處統計，今年8月工業及服務業本國籍全時受僱員工經常性薪資平均數達50,885元，從數字上來看，月薪5萬元似乎已超越多數人，然而若想在都會區憑一己之力購屋，現實情況恐怕依然相當嚴峻。據內政部不動產資訊平台統計，截止到今年第一季，六都的平均購屋總價分別為台北市2,389.9萬元、新北市1,503.3萬元、桃園市1,226萬元、台中市1,330.3萬元、台南市1,154.3萬元、高雄市1,142.6萬元。若以自備款2成、房貸利率 2.5%、貸款年期30 年、採本息均攤方式試算，僅自備款就需準備約228至478萬元不等；而每月房貸還款金額更高達3.6至7.5萬元。中信房屋研展室副理莊思敏指出，以月薪5萬元為例，若每月儲蓄2萬元作為購屋基金，想在都會區購屋，光是準備自備款就得花上相當漫長的時間。根據六都平均房價推算，在台北市需長達20年才能存夠自備款，新北市也需13年，即便在房價相對親民的桃園、台南與高雄，至少也需10年。即便勉強存到自備款，每月的房貸支出也會是相對沉重的負擔。莊思敏進一步指出，更現實的是，台灣房價長期呈現「大漲小回」的走勢。若參照過往趨勢推估，即使按原計劃持續儲蓄，也可能很難追上房價攀升的速度。此外，根據主計總處統計，近10年來消費者物價總指數從2016年9月的96.19上漲至今年9月的109.82，漲幅超過1成，在薪資成長有限、物價持續上揚的壓力下，小資族的購屋夢想恐怕會越來越遙遠。不過，莊思敏仍鼓勵小資族不要輕易放棄購屋夢。她建議，可將目標從高房價的都會區轉向外圍縣市或非熱門地段，秉持「先求有，再求好」的心態，先從坪數較小或屋齡較高的物件入手，實現「上車」目標，待未來收入增加、經濟基礎穩固後，再逐步規劃換屋，提升居住品質。她也強調，買房並非人生的唯一目標，若短期內無法達到購屋條件，不妨先專注於提升自我價值，培養投資理財能力，為未來創造更多選擇與機會。
豪雨潮濕難耐 專家教5妙招+3小物抗潮
受東北季風及低氣壓影響，北部豪大雨不斷，持續潮濕的氣候不僅讓衣物難乾、空氣悶濕，更讓壁癌、黴菌與塵蟎問題浮現。專家就表示，居家防潮的基本原則在於「隔絕水氣與保持通風」，若外頭正下大雨，應緊閉門窗防止水氣滲入；平時天氣晴朗時，則可開窗通風，降低室內水蒸氣含量，以維持乾爽、健康居住環境。除濕設備與生活小物並用，可有效對抗濕氣與塵蟎。（圖／21世紀不動產提供）濕氣過重不僅導致悶熱與黏膩感，可能影響呼吸道健康。21世紀不動產企劃研究室副理董家菱協助民眾應對雨季潮濕，提供５項防潮建議：1.保持通風：每日開窗通風至少30分鐘，促進空氣對流。2.善用除濕設備：適時使用除濕機或冷氣除濕模式，並定期清理濾網。3.使用天然除濕物：於室內放置竹炭、活性碳或小蘇打粉吸附水氣。4.檢查排水與窗框：確保陽台排水孔暢通、窗邊矽利康無龜裂。5.選用防潮建材：裝修時採用防潮漆、防霉壁紙、防潮木地板，有助減少後續維修。董家菱建議，民眾可利用除濕機或冷氣的除濕功能調節室內濕度，其原理是透過冷媒將空氣中的水氣轉化為水滴，再導流至集水箱或排水管中。一般除濕時間約需２至３小時即可見效。尤其是剛裝修完的新房子，水氣含量較高，更應加強通風排濕。在櫥櫃、鞋櫃等小空間，則可放置乾燥劑、竹炭包或石灰袋進行吸濕，但應避免孩童與寵物誤觸。若欲自然除濕，可使用活性碳或小蘇打粉吸附空氣中的水氣，作為環保替代方案。若發現牆上已有黴菌產生，可先用乾牙刷將霉斑刷除，再以酒精擦拭，避免黴菌擴散與氣味殘留。這些簡易步驟可有效延緩壁癌與霉菌惡化，減少未來修繕支出。董家菱補充指出，冬季亦是塵蟎活躍的季節，塵蟎偏好溫暖潮濕環境，以灰塵及皮屑為食，容易造成過敏與氣喘。若將室內濕度控制在45%至60%之間，不僅能改善空氣品質，也能抑制塵蟎繁殖。她建議，民眾每週更換床單、枕套與窗簾，並搭配除濕與清潔，可同時達到防潮與除蟎效果。當室內濕度超過70%時，霉菌與塵蟎的繁殖速度將明顯增加，造成壁癌、油漆剝落與木地板膨起等問題，進而影響居住美觀與建築耐用度。董家菱提醒，台灣屬海島型氣候，終年濕度偏高，因此購屋或租屋時，房屋的通風與朝向條件成為關鍵。一般而言，高樓層、具南北對流窗設計、排水良好的建築較不易積水潮濕；新式建案若採用防潮建材，如防潮漆、防霉壁紙與防潮木地板，能更有效維持室內乾爽。建議民眾看屋時，應觀察牆角與天花板是否有水痕、霉味，並詢問屋主或房仲關於社區排水與防潮設備狀況，以保障居住品質。
年輕人愛住哪？盤點雙北青年5大購屋熱區 北市中山、新北板橋成首選
雙北擁有豐富的就業機會，吸引眾多北漂族遷入。永慶房產集團盤點雙北最受20至35歲青年所青睞的購屋熱門行政區，數據顯示，台北市單坪要價8字頭的中山區，成為北市青年購屋首選；新北市則以板橋區最熱門，三重區、淡水區與土城區近一年購屋青年也有超過千戶，緊追其後。永慶房產集團整理聯徵中心住宅貸款統計與內政部實價登錄交易資訊，觀察台北市青年購屋熱區，前五名依序有中山區、內湖區、南港區、北投區與文山區。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，中山區位於台北市的中心地帶，生活機能成熟、商業發展繁榮，且捷運與公車路網密集，交通便利，吸引許多中小企業進駐，形成商辦聚落，提供大量就業機會，對青年族群吸引力強。此外，儘管中山區平均單價每坪高達83.0萬元，但因區域內小坪數住宅供給多，青年族群還是可以找到總價相對實惠的產品。根據聯徵中心住宅貸款統計顯示，20至35歲青年購屋總價平均落在1,941萬元。排名第二的內湖區，近一年有327戶青年購屋貸款，排名第三的南港區也有275戶，兩區目前平均房價都落在7字頭。陳金萍指出，顯示東區門戶計畫與科技園區效應之下，帶動內湖與南港區域就業，也推升當地青年購屋自住需求。至於新北市青年購屋熱門行政區前五名依序則有板橋區、三重區、淡水區、土城區與新莊區。陳金萍說明，板橋區是新北市的行政中心，也是重要的交通樞紐與商業重心，對於青年購屋族群而言，板橋交通便捷且就業機會豐富，因而獲得青年購屋族群青睞。房屋型態無論是江翠北側重劃區的新屋或是市區中古屋，選擇多元，也可能是帶動交易量的原因之一，目前平均房價59.7萬元。而三重區也是近年新北房市焦點，地理位置鄰近台北市蛋黃區，交通方面同時有捷運中和新蘆線與桃園機場捷運線行經，也成為許多青年購屋族群的選擇，近一年青年購屋貸款1,276戶，平均房價51.8萬元。陳金萍指出，淡水區今年人口已經突破20萬人，房市表現也相當亮眼，近一年平均單價30.2萬元，是榜單中最便宜的行政區，青年購屋總價約1,164萬元，購屋總價帶相對親民，加上淡江大橋即將通車、淡北道路已動工，未來還有淡海輕軌二期，有望提升淡水區的交通量能，吸引不少預算有限的青年族群入主。陳金萍補充，綜觀雙北青年購屋版圖可以發現，青年族群多選在生活機能較完整、交通便利、就業機會豐富的行政區。再加上青年族群因購屋預算有限，房屋總價相對實惠、小宅產品較多的行政區，就容易帶動區域的青年入主購屋。
中央暫不禁廚餘餵豬 地方轟防疫漏洞、立委籲全面禁用
台中市梧棲區某飼有300多頭豬隻規模的畜牧場，10日出現豬隻陸續死亡案例，並於21日檢出非洲豬瘟陽性，為全台首次驗出本土案例，該場飼養模式為成豬吃廚餘、仔豬吃飼料，而同樣用廚餘餵豬的案場，約占全台豬場的「8％」，為此立委向農業部喊話期盼能全面禁用，農業部長陳駿季則回應，目前尚未考量全面禁止廚餘餵豬，不過仍會持續精進廚餘運用技術，提升安全性。據了解，2018年時大陸爆發非洲豬瘟疫情，台灣也檢討廚餘養豬政策，但後續僅禁止小規模案場使用，只要飼養規模達200頭以上，則可向所在地環境保護主管機關申請檢核再利用，核可後始得透過廚餘養豬，而廚餘應依規定蒸煮，即中心溫度90°C以上、持續攪拌1小時以上，使動物疫病之病原菌不活化，降低傳播風險。然而即便如此，2025年10月20日還是爆發非洲豬瘟疫情，且專家指出，病源來自廚餘的可能性很高。國民黨立委張嘉郡指出，廚餘養豬本就是疫情破口，雲林縣早在7年前由縣長張麗善全面禁用，當時即呼籲時任的農委會跟進，然而至今還是存在廚餘餵養，甚至在非洲豬瘟疫情爆發後，農業部也僅預估禁餵廚餘15天，不解為何要為了這8％、約46萬頭的豬，去威脅全台產值約2000億的養豬業，呼籲加速輔導轉型飼料養豬，認為台灣黑豬等品種適應飼料養殖，可大幅降低風險。陳駿季回應，目前無法定調「廚餘就是破口」，仍需待相關結果出爐才可確定，因此外界也不能直指廚餘餵豬就是罪魁禍首，目前針對廚餘餵豬，也尚未考量全面禁止，但無論如何，後續都將針對廚餘餵豬進行滾動式檢討，也會成立相關團隊研究日本的廚餘轉換成飼料模式，盼能提升安全性降低風險。中華民國養豬協會副理事長、桃園養豬協會理事長林承德指出，中央突下令不能用廚餘飼養，又無配套措施，要養黑豬的農民如何生存？且早在6年前就呼籲要有配套措施，卻遲遲無下文，呼籲中央要設廚餘管控中心，統一管控達到真正「去化」，並公開這次爆發疫情的主因，同時呼籲要嚴格查緝相關飼料來源。張麗善說，廚餘幾乎不可能經過完全高溫殺菌，還得花時間冷卻；即使真的煮過，多數也只是隨便加熱到溫溫的程度就餵豬，大家心知肚明，不可能嚴格落實所謂的「高溫殺菌」。張麗善認為，非洲豬瘟問題不應泛政治化，中央認為只要高溫殺菌就好，地方政府自然配合，否則小規模的養豬戶會質疑中央沒硬性規定，地方政府憑什麼管？這樣的壓力，任何小養豬縣都承擔不起。
茶人茶事／ 17世紀應德川幕府之邀東渡弘法 隱元禪師開啟日本煎茶道先河
日本茶道可分為二大主流，即「抹茶道」與「煎茶道」，兩者均源自古代中國，前者源自宋代的點茶法，後者則來自明代的瀹茶法。話說17世紀的明末清初，中國高僧隱元禪師應德川幕府之邀東渡弘法，於1654年搭乘鄭成功提供的船艦於日本長崎登陸。不僅在京都黃檗山建立一個完全的中國式寺院「萬福寺」，還將明代盛行的「瀹茶法」傳到日本。當時京都宇治的製茶師特別將抹茶的「蒸青」製成方式，與中國「炒青」綠茶的揉捻工藝結合，製作出蒸青煎茶而廣受喜愛，成了日本煎茶道的濫觴。在宇治萬福寺大雄寶殿舉辦的日本全國煎茶道大會開幕式。（圖／吳德亮攝）有人說明太祖朱元璋對茶藝最大的貢獻，就是廢「團茶」改貢葉茶，散茶成為主流，不再如唐宋將茶葉碾成粉末，而直接抓一撮茶葉入壺，並以開水沏泡飲用，稱為「瀹茶法」又稱「撮泡法」，堪稱品茶方式的一大革命，茶藝也從唐宋時期宮廷或文士的雅尚清玩，普及為全民生活的一部份。而學者也多認為：隱元禪師將瀹茶法乃至明代的文士茶風帶入日本，不僅為日本帶來喝茶方法的變革，更帶來觀念的革新：有別於相對嚴苛繁瑣，且僅在貴族或武士間風行的抹茶道，逐漸發展為士農工商皆能參與的煎茶道，因此儘管煎茶道公認始祖為賣茶翁（柴山元昭），但隱元禪師更普遍被尊為煎茶道的「中興之祖」。為了紀念他的貢獻，「全日本煎茶道連盟」從1955年開始，每年五月隱元禪師誕辰前後都在萬福寺舉辦「全國煎茶道大會」，今天已堂堂邁入第68屆了（其間曾因疫情而停辦）。今藏於日本黃檗山萬福寺的隱元禪師畫像係1671年由喜多元規所繪（公有領域）。（圖／吳德亮翻攝）隱元禪師於1659年受幕府大將軍德川家綱賜予宇治土地，並以中國福建黃檗山萬福寺為樣本闢建「萬福禪寺」，創立了黃檗宗；與臨濟、曹洞並稱為日本禪宗三大派，而當地也因此得名為「黃檗」，搭乘地鐵抵達站名格外醒目。難得的是寺院整體建築布局或供像風格，均為明代樣式，就連寺內所有對聯匾額都以漢字書寫，包括山門外「不許葷酒入山門」的石柱，沒有任何一字採用平假名或片假名，可說保留了完整的中華文化。我早於2015年受邀前往第64屆的「日本全國煎茶道大會」採訪，當時連盟理事長為「松莚流」家元（即『掌門』之意）中村松繼，他說煎茶道沒有太多繁複的禮法與形式，注重的是飲茶時的心境；尤其著重個人的才學修養，以及個性品味的發揮，進一步體會茶道藝術之美，因此很快就受到日本騷人墨客的喜愛，而從明治初期逐漸興盛，至今已發展為近百個流派。副理事長德山圭峰且補充說，從60年前僅有二十多個流派加入連盟，今天已有39個流派參加，包括深耕台灣多年的「小笠原流」、「方圓流」；以及與台灣茶界交流密切的「美風流」、「松風流」、「瑞芽庵流」、「三彩流」、「靜山流」、「黃檗東本流」、「二條流」等在內。日本煎茶道連盟副理事長德山圭峰（左一）、中華茶聯張富欽總會長（左三）與寺院住持。（圖／吳德亮攝）本文作者透過翻譯採訪日本煎茶道連盟中村松繼理事長。（圖／吳德亮攝）有人說煎茶道與最典型的撮泡法，即早年盛行於福建、廣東沿海一帶，並傳至台灣的「工夫茶」十分接近。而學者也認為：煎茶道在精神與禮儀表現接近工夫茶，更不乏明代品茶、賞器、吟詩賞畫與聞香等，同時融入生活藝術的「文士茶」精神，只是使用器皿略有不同，且表現更為精緻罷了。日本全國煎茶道大會共有39個流派參與。（圖／吳德亮攝）因此近年來，台灣的「中華茶藝聯合促進會」年年均派員出席盛會，輪流由台北會、台中會、台南會與高雄會代表主辦，而由總會長領軍。大會重頭戲是在大雄寶殿舉行的開幕式，彷彿宗教儀式般的莊嚴肅穆，所有與會人員均穿著和服，除了獻花、獻茶、敬「和菓子」，還有住持引領誦經。接著由來自日本各地的39個煎茶道流派，分別在寺院本堂、法堂、方丈、禪堂書院、松隱堂、伍雲居等不同位置擺設茶席，分成兩天進行茶席展演，並開放一般民眾購票入內參與。松莚流煎茶道在萬福寺本堂前的偌大茶席展演。（圖／吳德亮攝）本文作者與參加大會的中華茶藝聯合促進會理事長等成員。（圖／吳德亮攝）不過，每張門票每日只能參加三個茶席，還需先行登記所要參加的茶席及時間；而表演席沖泡的茶品只奉予前四位來賓，隨後才有「茶侶」即助理人員從「茶作坊」奉茶給其他來賓。賓客每場可喝兩盞茶，茶點則在第一盞茶後食用。日本全國煎茶道大會各流派的茶席展演。（圖／吳德亮攝）既然是一年一度的盛會，各流派莫不卯足勁呈現最幽雅的一面，因此遊走各茶席間，無論花藝布置、茶具選擇，以及搭配的字畫、手繪摺扇等，都呈現各流派的不同風貌；而「美風流」茶席所有茶器、字畫與插花等，均出自家元中谷美風親手創作，在和諧的氛圍中，展現煎茶道多元繽紛之美。此外，煎茶水溫不宜過高，一般多以木炭文火鐵壺或銀壺燒水後，再倒入稱為「水注」的土瓶內，使水溫降低後再以小壺「急須」泡茶。本文作者與美風流煎茶道家元中谷美風（左一）。（圖／吳德亮攝）
全台購屋總價年漲幅排行 基隆大漲21%桃園嘉義排二、三
去年下半年起，全台房市急速降溫，依據內政部不動產資訊平台揭露，今年Q1全台買賣契約價格平均總價為1,328萬元，相較於去年同期的1,349.7萬元微幅修正1.6%。然而，若進一步觀察各縣市的房價表現，可發現基隆市異軍突起，近一年來平均總價從623.5萬元攀升至757.8萬元，漲幅高達21.5%，遙遙領先其他地區；漲幅第二為桃園市，上漲4.9%，其餘第三至第五名分別為嘉義縣、新竹市與苗栗縣。對此，中信房屋研展室副理莊思敏指出，當前房市呈現「有撐則穩，過漲則修」的分化格局，具備人口、產業與建設題材支撐的區域，房價得以維持平穩甚至微幅上揚；反之，部分利多提前反映、但實質建設尚未到位的地區，在此波市場修正中則率先回調。觀察近一年全台平均購屋總價漲幅最多的前5大縣市，北北基桃生活圈中的基隆與桃園，因房價較雙北親民，近年來吸引了不少有預算考量的外溢購屋人口，進而帶動區域房市交易量能的提升。而嘉義、新竹、苗栗等地，則受惠於科技產業題材發酵，在就業人口紅利的支撐下，房市依然保持穩健成長。對於一枝獨秀的基隆市，中信房屋基隆微笑台北加盟店店長劉展麟表示，基隆核心優勢在於房價基期低，儘管近年房價有所上漲，但基隆仍是北北基桃生活圈中少數能見到每坪成交價還落在1~2字頭的區域，再加上TPASS通勤月票上路，近年到基隆買房的雙北外溢人口越來越多，同步帶區域房市交易量能的走揚。目前基隆新案平均行情已站上4字頭，部分指標案甚至上看5字頭，新建案的上漲也成為推動整體平均房價走揚的重要動能。劉展麟指出，當前房市面臨的最大挑戰在於「貸款難」，在此背景下，投資客與置產客大量退場，換屋族也因貸款問題轉向觀望，使得在貸款條件上較具優勢的首購族成為市場主力，基隆房價相對親民，本就是首購族的熱門選擇，因此受市場波動的衝擊相對較輕。未來，劉展麟認為，基隆捷運計畫、基隆市港再生標竿計畫、貨櫃遷移計畫等等，都讓基隆房市前景充滿想像空間，建議有自住需求或打算長期持有的購屋民眾，不妨趁當前市場降溫、屋主心態放軟之際，積極看屋，大膽出價，把握入市良機。
川普對中國加徵100%新關稅 專家預估國際金價持續攀升
關稅戰升溫，國總統川普10日宣布，最快於11月1日對所有從中國進口的商品加徵最高100％的關稅，引發金融市場震盪，國際金價再度升破每盎司4000美元 ；台北市金銀珠寶公會副理事長石文信表示，黃金是避險工具，在經濟局是不確定之際，國際金價將持續攀升，年底有機會挑戰4300美元大關。國際各預測機構，對黃金4000美元預測提早達陣，石文信表示，理由很簡單，近1年地緣政治風險升溫、關稅打亂全球供應鏈，經濟局勢相當動盪，宛如第三次世界大戰開打，只是與以往使用核彈、砲彈，現在是採用關稅為武器，今年以來已上漲5成以上。石文信分析，關稅戰把世界供應鏈、國際貿易秩序等都打亂，不僅投資人偏愛黃金避險，全球央行也加碼儲備；石文信認為，即使未來沒有關稅等威脅，世界貿易平衡仍需要一段時間恢復，斷言近2年內黃金上漲的趨勢不會停歇。以4月初川普宣布各國對等關稅、全球股市暴跌來觀察，3月5日國內銀樓金飾牌告價每錢為新台幣1萬2030元，川普宣布對等關稅後、4月5日來到1萬3300元，4月底更突破1萬4000元；由於美國通膨嚴重，黃金漲破4000美元，石文信表示，近日牌告價則來到1萬5350元。
血汗換榮景2／營業員墊資膨風金融市場 ETF開盤5天7成資金倒掉客戶好慘
ETF市場夯成投信業兵家必爭之地，證券營業員被迫自掏腰包填補資金，還得在下一檔IPO（首次公開發行）前再取出補入，導致基金上市後資金迅速流失，市場規模「光速萎縮」，甚至面臨清算下市的風險。表面熱絡的IPO，其實靠營業員自掏腰包、人為撐盤堆出假象，如今更淪為「虛假募集」的作假遊戲，投資人信任因此逐漸崩解。一線從業人員無奈表示，市場根本不需要這麼多商品，但投信業者為搶占市占率，硬是訂出不合理的高額募集金額，逼得營業員自掏腰包湊資金，結果一上市資金就遭營業員全數拋售，ETF價格瞬間跌破發行價，實在難以向客戶交代。據統計，今年5月多檔ETF都在上市不到一週的時間內，募集單位倒出募集量的70％左右。業內人士以一檔ETF為例，上市時三家券商分別募集72,776、104,375、46,228張；然而上市僅兩個工作天，竟分別賣出52,643（72.3％）、46,228（44.3％）、41,775（75.5％）張。「若真是優質商品，上市兩天內券商就大量倒貨，何來市場信心？」他指出，表面規模龐大的IPO，其實都是營業員在「撐場面」。被人情銷售、公司壓迫等假性申購製造出的規模，在掛牌後很快就跌破發行價。另有資料統計，從去年3月到今年8月底所發行的47檔ETF中，38檔在「上市當天」出現破發（跌破發行價），佔比約81％；有45檔在「掛牌後一個月」曾經出現低於募集價的買點，佔比更高達96％。立委王世堅表示，訂定責任額等KPI絕不可以毫無底線，金管會應徹查嚴懲，並研議吹哨者保護機制。（圖／方萬民攝）臺灣金融勞權產業工會理事長詹智崴指出，IPO制度下股價受人為因素操弄，導致基金市場崩壞，業務為吸引客戶買單被迫話術，久而久之客戶不願相信業務的金融專業，此舉不利於金管會推動國民ETF。而遭大量賣出的ETF若因規模不足進入清算程序，全市場的投資人都將陪葬。詹智崴呼籲，主管機關應嚴格把關IPO募集，避免過度、重複、密集的募集相同類型產品，反而要鼓勵投信經營既有ETF存量，擴大規模、降低費率，建立雙贏局面。工會副理事長鄭向君則點出，現行主管機關對於投信發行基金，監管措施過於鬆散，許多投信業者同類型股票一再推出，未明確考慮市場是否需要。金管會應調查券商是否有短期大量出脫，是否涉嫌虛假募集，以及在市價與淨值脫鉤過大時要求券商啟動造市，避免市場失序。立委王世堅痛批，如今的金融機構儼然已成為「有牌的詐騙集團」，主管為達業績公然鼓吹以「話術詐騙」客戶，這些言行不僅違反職業倫理，更可能涉及違法，主管機關應全面清查、嚴懲不法。另外他也呼籲整頓金融體系，建議儘快建立「吹哨者保護機制」，保護勇於揭弊的從業人員，避免真相被掩蓋。對此，金管會表示，投信基金採逐案審查，基金規模發行後大幅減少將從嚴審核；另外，已請證交所與櫃買中心加強ETF審查，避免投信密集發行同性質ETF。
七都3房大樓房價比一比！4都中位數不到1500萬 台南、高雄最親民
儘管近年房價快速上漲，預售建案傾向推出2房以內小坪數產品，然而多數購屋民眾理想中的仍是3房格局。房仲業者就彙整近一年七大都會區3房格局中古大樓交易資訊，若要在台北市購買3房大樓，中位數總價需要3,652萬元，而新竹縣中位數總價也要2,000萬元以上，對購屋民眾來說負擔並不輕，僅桃園市、台中市、台南市與高雄市3房大樓中位數總價落在1,000萬元出頭。七大都會區3房大樓住宅中位數總價中，以台南市與高雄市最親民，中位數總價為1,088萬元與1,167萬元。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，受到南部科學園區與台積電設廠議題帶動，科技產業就業機會增加，近年台南、高雄房價呈現明顯上漲，近一年3房住宅大樓總價帶平均落在1,000萬至1,200萬元之間。若根據勞工保險局統計縣市平均投保薪資計算七都房貸負擔，以貸款7成、繳款年限30年、以今年7月五大銀行房貸放款利率2.303%，本利平均攤還試算，每月繳款金額大約3萬元上下，房貸負擔大約是平均月薪的72.2%與75.6%，是所有都會區中相對「較能負擔」的區域。房貸負擔力試算也顯示，七大都會區中，台北市、新北市以及新竹縣購買3房格局大樓住宅，每月房貸金額會超過平均月薪。台北市作為台灣的政經中心，吸引各縣市大量就業人口移入，居住需求強勁，房價也是七大都會區最高，3房大樓房貸負擔高達平均月薪的181%，也就是說，光房貸每月應繳金額就將近每月平均薪資的1.8倍。此外，鄰近的新北市3房大樓中位數總價1,831萬元，房貸月薪比高達112.1%。近一年新竹縣3房住宅大樓中位數總價已突破2,000萬元，為2,360萬元，而新竹市中位數總價為1,750萬元，總價帶已與新北市相當。陳金萍分析，除了高資產、高所得購屋族群較有能力負擔外，一般受薪階級買房仍是大不易。而雙北市的高房價現象，也是雙北地區近年「小宅化」、「脫北潮」盛行的重要原因。新竹科學園區是新竹縣市重要的經濟支柱，高薪產業群聚，平均月薪排名領先全台，但新竹縣市房市住宅供給有限，近幾年房價推升已追上新北市。陳金萍表示，新竹縣、新竹市房貸負擔比分別為108.9%與63.4%，看得出不少在新竹市就業的高所得族群選擇在鄰近的新竹縣購屋，購買面積也較大些。其中新竹市因高科技產業支撐薪資結構，使得購屋壓力遠低於北部其他都會區。陳金萍提醒，有意購屋的民眾應審慎評估自身負擔能力，避免因過度槓桿造成生活壓力。購屋前應仔細檢視家庭總收入、日常支出與可能的利率變動，並預留一定比例的緊急資金，以應付突發狀況。若房貸月薪比過高，代表每月大部份薪資將用於繳納貸款，勢必會壓縮生活品質，甚至影響後續長期財務安排，必須量力而為。
教師節不快樂！百位老師集結抗議校園濫訴如白色恐怖 籲政府改革校事會議
今（9月28日）為國定教師節，但在教育部綜合規劃司前，卻有大批教育工作者聚集在教育部前抗議。他們是「全國教育權益保障協會」透過網路串聯集結，並劍指近來備受爭議的「校事會議」制度，批評校園淪「教育東廠」，導致本該淘汰不適任教師的制度，卻成了不少認真教學的老師被迫離職的主因，呼籲教育部與立法院應儘速修法。全教產副理事長李明玉痛批，現行制度已走向「追殺認真教師」的極端，「越認真教學的老師，越容易遭檢舉，因為觸碰到問題就成為被針對的對象。」她形容校事會議如同「太上皇組織」，其調查報告無人能推翻，專業性卻僅憑「三天培訓」便可擔任審判者，輕易剝奪教師工作權。「我們挺的不是不適任教師，而是努力教學卻被污名化的老師，教育應回到信任與正向循環。」中興大學資工系退休教授廖宜恩則直言，現況宛如「白色恐怖重演」。他回憶自己曾推動廢除《懲治叛亂條例》與刑法第100條，如今教師只要被扣上「不適任」標籤，同樣會名譽掃地、失去工作，甚至遭社會孤立。「當老師沒有尊嚴與平等，就無法守護學生人權。」他批評校事會議違背「無罪推定」的法治原則，呼籲各黨立委正視教師人權，儘速修法。現場亦有受害教師公開現身，痛斥校事會議「以有罪推論」審視教師：「我們的一句話、一個表情，甚至聲音高低都能成為罪證。調查委員僅受幾天培訓，卻能決定老師去留；匿名檢舉甚至可立即立案，這樣的程序何來公平？」另一名教師更拿出「不起訴處分書」控訴，即便司法已證明清白，校事會議仍窮追不捨，形同「二次凌遲」。更有教師僅因糾正學生「不可以看A片」，也被檢舉成案，案例荒謬，卻反映制度失衡。抗議團體提出四大訴求：停止惡意濫訴、終止教育黑箱、廢除校事會議、重審教師冤案。他們強調，「虐師必然缺師」，當教師只能自保，受害的終將是學生與教育本身。928這天，他們走上街頭，高喊：「守護教師，就是守護教育；守護教育，就是守護台灣！」
寶島眼鏡爆侵占！副董疑吞加盟店數千萬 500萬交保
知名上櫃光學器材製造業「寶島光學科技」（寶島眼鏡）副董事長蔡國平、總經理蔡宜珊等人涉犯違反證券交易法，遭檢舉涉嫌自2015至2021年間將加盟店的部分營收款項，挪入人頭帳戶進行洗錢後，作為私人用途，侵占金額估計高達數千萬元。檢調25日兵分22路搜索寶島及關係企業，並約談蔡國平、蔡宜珊等涉案人到案，訊後諭知蔡國平500萬元交保。寶島眼鏡旗下關係公司寶聯企業，主要業務為代理銷售國內外知名品牌的眼鏡，例如太陽眼鏡、光學鏡框等。涉案的蔡國平身兼寶島光學科技副董事長、寶聯董事長，而寶島光學科技總經理蔡宜珊是蔡國平的姪女。調查局接獲檢舉，蔡國平涉嫌疑似利用職權，指示蔡宜珊及公司幹部等人長期侵占多家加盟店的部分營收，再轉入自己掌控的人頭帳戶，予以私用，初估侵占金額高達數千萬元。台北地檢署25日指揮調查局新北市調查處，持法院搜索票搜索蔡國平、蔡宜珊、協理、經理、員工等9名被告的住所，以及寶島、寶聯企業等22處，並約談蔡男等9名被告及9名證人調查。檢察官訊後諭知蔡國平500萬元交保，並限制出境、出海及限制住居；蔡宜珊300萬元交保，副總經理兼發言人張立、協理郭展彰、王曉萍、經理劉敏男，財務人員沈慧真、財務副理陳美琪、組長林攸怡7人，各以10萬元交保，8人均限制出境、出海及限制住居。全案將朝向《證券交易法》特別背信、《刑法》業務侵占、《洗錢防制法》洗錢罪方向偵辦。
余正煌用「天網」偷查個資！找竹聯幫暴力討債 遭起訴求刑3年半
曾捲入前新竹市長林智堅論文抄襲醜聞的台東縣調查站調查官余正煌，因投資購買由前證券公司副理陳柏銓招攬的可轉換公司債卻血本無歸，事後陳失聯，余利用調查局「天網」系統偷查陳個資，找竹聯幫暴力討債，台北地檢署24日依違反個資法與恐嚇取財等罪起訴余正煌共5人，其中余正煌被求刑3年6月。檢方另起訴的4人，包括前證券公司副理陳柏銓涉吸金遭求刑4年，軍官侯俊榮求刑3年，前竹聯幫明仁會南堂成員陳誌全，竹聯幫明仁會總會副會長傅丞胤。另余透過嘉義第一分局林姓偵查佐、謝姓警員代查個資，檢方認為林、謝2人不知情，予不起訴處分。起訴指出，陳柏銓2018年佯稱可投資上市櫃公司的公司債，利率約2％至10％，並宣稱到期返還本金及利息，吸金6427萬餘元。110年間，因陳柏銓無力支付分潤，投資人才知受騙。當時任職新竹市調查站的余正煌因女友范綾玉受「學長」軍情局軍官侯俊榮介紹，余與范女、友人陳誌全投資陳柏銓的公債案卻血本無歸，事後陳柏銓失聯。侯俊榮、余正煌、陳誌全多次向陳柏銓恐嚇追討，侯俊榮曾傳訊息稱已有黑道幫派介入，並附對話截圖；陳誌全於2021年8月間與陳柏銓見面時，恫稱「現在要的一隻手，20萬就有」等語，暗示掌握親友資訊，脅迫還款。此外，余正煌透過嘉義第一分局林姓偵查佐、謝姓警員查詢陳柏銓個資，並將其個資做成人物誌，傳送給陳柏銓；余正煌另3度在當時任職的新竹市調查站內以俗稱「天網」的系統查詢陳柏銓個資，並將資料轉傳給侯俊榮。因余正煌與陳誌全、侯俊榮等人討債未果，遂委託傅丞胤出面；傅丞胤2度將陳柏銓毆打成傷、強制行動，陳柏銓前後還款125萬元。2021年11月間，陳柏銓為躲避追債而南下躲藏，余正煌為找出其行蹤，遂再次委託林姓偵查佐查詢個資。檢方認為，余正煌、侯俊榮身為公務員，不循正途解決債務，卻勾結黑道，嚴重破壞官箴，更擅用公務系統以做私用，踐踏調查官專業與操守，嚴重敗壞公務員廉潔法紀，有損執法公正形象，建請量處有期徒刑3年6月、3年。另陳柏銓吸金行為造成投資人財產重大損失，危害國家金融管理秩序，欠缺法治觀念，不應薄懲，求處4年徒刑。
房市信用管制滿一年「這縣市最慘」 交易量減幅達56.%
自去年9月19日第七波信用管制措施上路以來，房市風向明顯轉變，原本熱絡的市場迅速降溫。適逢政策實施即將屆滿一年，永慶房產集團根據最新的實價登錄資料，比較政策前後各11個月的交易量。數據顯示，與信用管制前相比，受到第七波信用管制後，七都交易量大幅下滑，皆有四成以上減幅，並以台中、新竹量縮情況最為明顯。新竹交易量修正最為劇烈 台中跌破萬件新竹縣市從政策實施前的6,695件大幅縮減至2,919件，減幅高達56.4%，為七都之最。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，新竹縣市近年受惠竹科帶動，區域推案活絡，也因此交易量持續走高。然而，由於高收入人口聚集，推升新竹縣市房價走高，在信用管制政策後，高價產品貸款難度加大，對於購屋貸款也形成壓力，在房價高昂、貸款困難的情況下，交易量也出現明顯下跌。而台中市則由20,369件降至9,479件，跌破萬件門檻，跌幅亦達53.5%。陳金萍表示，台中市近幾年規劃多個重劃區，區域釋出大量推案，也成功帶動買盤升溫。不過，由於信用管制實施，房屋貸款趨嚴、自備款門檻提高，從而衝擊市場買盤，加上部分區域的公共、交通建設不比北部完善，剛需缺乏支撐，也因此量縮壓力較大。北台灣同步盤整 跌幅近五成除了新竹與台中，北部三都的交易量減幅也不小，直逼5成。其中又以桃園市跌幅最高，從政策實施前的17,250件減至8,651件，減幅達49.8%；新北市則由26,670件縮減至13,528件，減少49.3%；台北市亦從11,950件下滑至6,127件，減幅為48.7%。陳金萍表示，雙北地區住宅總價較高，而隨著信用管制政策上路，貸款審核趨嚴、自備款要求提高，購屋者需承擔較大的總價與房貸壓力，同時買方貸款條件也容易受限，因此市場普遍採取觀望態度，致使成交量大幅減少。而桃園市雖地理位置較為外圍，但近年受機場捷運、重劃區及新興建設，吸引了不少首購及來往雙北的通勤族。不過，隨著信用管制實施，交易動能也出現明顯壓抑，因此交易量縮減幅度也十分明顯。產業效應減緩 南二都市場面臨壓力至於南二都，台南市由8,812件降至5,029件，減幅42.9%；高雄市從15,908件降至8,569件，跌幅46.1%。陳金萍指出，南部相較北部購屋門檻較低，因此量縮幅度相對較緩，但信用管制政策仍對市場造成明顯衝擊。陳金萍分析，台南、高雄雖受惠於南科、台積電等產業效應，加上地區發展迅速，過去幾年推案量龐大，房價也大幅攀高，但隨著市場急速降溫，部分區域出現供給過剩現象，加上現今貸款條件收緊，購屋門檻提高，自住購屋族群財務能力有限，讓買方態度趨於保守，導致市場交易萎縮。此外，產業帶動效應也逐漸趨於平緩，整體交易活絡度因此降低。「房車雙貸」人數創新高 平均背債756萬 3類人恐更難貸打炒房應更精準 專家籲取消「這條款」：讓民眾保住血汗錢打開水龍頭超有感！ 高雄代銷業者曝「化學變化」：1產品熱銷