委建
」 都更 地主 建商 委建
名建築師被告1／業主稱「和議員很熟」踢鐵板 台科大名師遭求償200萬好無奈
名建築師方志宏擁有美國賓夕法尼亞大學建築碩士學位，在業界執業30年，曾參與高鐵桃園站的工程，同時是台灣科技大學建築系的畢業專題指導老師。沒想到實務和理論具佳的他卻因其最擅長的「長照機構規劃與設計」捲入官司，被業主黃慶玉以「返還設計服務費」為由提起民事訴訟，所幸在歷經3年的風波以後，最終勝訴落幕。方志宏具有美國賓夕法尼亞大學建築碩士學位，並擁有30年的執業經驗，曾參與高鐵桃園站的工程。（圖／翻攝維基百科） 依據現行法規，長照機構的開業需要先通過地方政府衛生局籌設許可的申請，審核內容除了需要硬體規劃外，還應包含醫療資源以及長照人員等相關規劃以及營運方針等。通過以後，再向建管處申請室內裝修申請，該程序須送交設計圖至建築師公會審查以及消防審查，最後才會由建管處核發「室內裝修許可證」。 本案原告黃慶玉為了要在台北市設立長照中心，因此找來58歲的資深建築師方志宏擔任設計總監的麒成益室內裝修設計有限公司繪製長照中心裝修設計圖，及代辦室內裝修許可，包括使用執照變更之申請。不過，因為本案長照中心遲遲無法順利開業，黃慶玉最終才以「返還設計服務費」為由向麒成益公司提出民事訴訟。 黃慶玉主張，與麒成益公司簽立委託契約，以142萬元為約定服務費，目前已經給付120萬元的約定服務費以及3萬2000元的代辦規費，但對方卻遲遲未能達成委託內容，害他花費86萬另委建築師事務所設計。黃慶玉要求，麒成益公司須返還120萬元約定服務費、賠償86萬元委託費、並給付30萬元的延期營運損害賠償，共計236萬元。 方志宏則認為，當時和黃慶玉所簽立的契約並非「承攬合約」，麒成益公司只負責「室內裝修許可證」，工作已完成到「細部設計及施工圖」階段，且黃慶玉也確認過才付錢，後續因衛生局有意見，要求改圖屬於「變更需求」須額外支付金額，麒成益公司並無義務無償改圖。方志宏最擅長的領域是長照機構的規劃案，不料竟在此領域吃上官司。（示意圖／非當事人機構，黃耀徵攝） 方志宏提出，當時麒成益公司其實也有根據專業提醒黃慶玉，正常流程是先取得衛生局籌設許可再進行「室內裝修申請」，是黃慶玉為了節省長照機構設址地段的租金，又稱自己和議員很好，可以同時處理，麒成益公司才會根據其要求同時送件至衛生局和建管處，且設計圖也已經通過台北市建築師公會審查，代表設計圖本身無瑕疵。 台北地方法院於2024年5月10日宣判，合議庭認為黃慶玉明知有程序風險卻堅持先行送審，才會衍生出設計變更風險，因此這部份應由黃慶玉自行承擔。另外，本案設計圖已通過臺北市建築師公會審核，設計圖應無瑕疵，且麒成益公司已取得建築師公會圖說審核，因此駁回黃慶玉的聲請。黃慶玉不服，提出上訴。 高等法院於2025年9月3日宣判，契約性質非承攬合約，黃慶玉依「承攬」法律關係請求賠償在法律適用上有誤，且設計圖麒成益公司設計圖並無瑕疵，其餘理由與一審法官判斷相同，駁回黃慶玉的聲請。黃慶玉上訴三審但未繳訴訟費，全案敗訴確定。 對此，原告黃慶玉表示，當初委託對方是基於專業信賴，希望設計能完全合法。對於判決結果，他提出以下幾點關鍵聲明：首先，他強調建築師公會並非最終主管機關。雖然該案於 2020年經公會圖說審核通過，但衛生局專家審查會議早已明確指出，該設計圖說違反《建築技術規則》第 99之1 條。他指出，甚至在初審階段，衛生局就已提醒要注意該條文，顯示設計本身存在違法瑕疵，但法院卻僅採信公會 2022年的函文，忽略了最終主管機關建管處「本案必須變更使用執照」的正式回覆。其次，關於「免變更使用執照」的決策，他表示是在不懂法規的情況下，聽取對方建議「可以省流程時間」才接受。他認為，身為非建築專業人員，即便希望縮短流程，前提也必須是「合法設計」。法院認為業主曾表達想省時間便認定是「依業主指示」，是將專業人士利用資訊不對稱誤導業主的行為，轉嫁由消費者承擔風險。最後，他對法院將此案認定為「委任契約」深表不滿。他主張，建築設計應保證結果合法，而非如委任契約般「有處理就好」。如果設計師只需證明「有畫圖、有送件」，而不管圖紙是否因違法而淪為廢紙，這將造成未來設計師只要誘導業主同意簡化流程，失敗後即可免除所有修補責任，對社會大眾的室內裝修契約保障將是巨大的災難。
雙北老屋量太大建商自曝「吃不下」 同時25案是上限「回絕比答應多」
富品建設日前正式宣告升格為「富品集團」。由於第四季央行理監事會決定將不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管，富品董事長曾富瑋認為，明年第2季起應該可逐漸回暖。不過，雙北高齡老屋多，但都更公司產能有限，他們目前每談20案只能取1案，回絕地主比答應地主還要多。曾富瑋表示，目前央行的管制仍未鬆綁，銀行的不動產放款水龍頭仍偏緊，現況股市熱，但房市偏觀望、信心仍不足，算是少見的情形，這陣子都有建商、營造廠傳出資金出現問題，在這一波政策調控下，未來建築業將是「大者恆大」。富品攜手台灣水泥、東和鋼鐵、大信防水、三菱電梯等成立「富品集團 ESG 產業聯盟」，因應全球淨零碳排與永續轉型趨勢。（圖／林榮芳攝）對於明年房市，曾富瑋認為，央行信用管制至今已逾一年多，「房市已經冷夠久了，若再打下去，怕是很多建商撐不住」。由於第四季央行理監事會決定將不動產貸款總量回歸由各銀行內部控管，「目前看起來市場朝向軟著陸的方向發展，預期明年第2季起應該可逐漸回暖，明年房市應該不會比今年更差。」曾富瑋表示，儘管房市買氣低迷逾一年，但都更反而是愈來愈火熱，主要因台北市老舊屋齡實在太多，許多地主也擔心政策影響都更條件，希望加快都更腳步。但是，雙北高齡老屋比比皆是，從事都更的公司，手上案子飽和到不能再飽。他以富品來說，目前公司產能嚴重不足，「現在大概談20案才評估承接1案，回絕地主比答應地主還要多。」建商會挑好地主，優質的地段，地主也會挑建商。曾富瑋表示，富品成立8年，至今已完成20件建築開發案，累計簽約整合逾 1,600 戶，目前集團手上有約20個案子持續進行中，其中有5案準備掛件，集團同時執行20~25案已是產能上限。至於政府有意擴大自主都更，曾富瑋表示，自主都更與富品建設的委建模式其實差不多，同樣是將利潤回歸地主身上，不過，一塊基地很難百分百合建，或是百分百自主都更，因此富品發展複合模式，讓地主有多元選擇，讓想拿回利潤的住戶走委建，想省事的走合建。他透露此種做法，整合時間最短14天，最長不會超過3個月。他提到，集團成立並非組織調整，而是透過整合建築開發、營造工程、都市更新、建築設計及包租代管5大事業體，建構更具整合力、透明度與永續性的產業平台。富品集團並同步成立「富品集團ESG產業聯盟」，攜手台泥（1101）、東和鋼鐵（2006）、大信防水、三菱電梯等策略夥伴簽署合作備忘錄（MOU）。曾富瑋認為，面對淨零轉型的結構性挑戰，並非個別企業能單獨完成，建築上中下游必須整合，才能形成可被複製的永續供應鏈模式。此次聯盟象徵建築產業正式邁入跨界合作的新階段。
PCB廠邑昇切入危老都更 首件都更案開紅盤72戶３個月完銷
上櫃公司邑昇實業(5291)跨足建築領域成立「邑城建設」，首案「邑城仰睦」今(21)日於新北三重盛大動工。邑昇實業董事長簡榮坤自曝是建築業新兵，不過該案可售72戶，以7字頭價格優勢於3個月內即完銷，他也預告，明年將在三重、土城及北市精華區，陸續推出多個重建案。邑昇實業成立於1994年，主要從事印刷電路板製造業務，2008年成立LED光電事業務部，跨足LED自行車燈，2013年登錄興櫃，2014年轉上櫃。2024年全年營收為 9.86 億元。簡榮坤表示，因應PCB產業逐漸步入紅海市場，因此近年採取多角化經營策略，不只跨光電業，也跨建築業，也透過切入新產業領域持續取得成長動能，不過這並非他推出的第一個建案，早在8年前就曾跟其他業者合作在嘉義推案。邑昇實業董事長簡榮坤表示，因應PCB產業逐漸步入紅海市場，因此近年採取多角化經營策略，才跨入建築業。（圖／林榮芳攝）簡榮坤表示，邑昇在建築業算是新兵，此案為公司第一個「都更案」，秉持政府政策讓舊房子煥然一新，讓當地住戶有新的居住環境，是邑城跨入都更的主因。此案雖擁有重新路、正義北路生活圈，但因老公寓密集、產權複雜，危老都更推動不易，前期由開發公司整合約10年，再轉由他們興建。邑城建設總經理許淵勝表示，相較坊間採用複合式、委建或以地主產權設定等方式推動危老，可能讓地主承擔較高風險，邑城建設選擇更安全、透明、結構單純的重建模式，以實力直接投入開發，避免不必要的設定爭議，提高案件推動效率同時保障地主權益，希望走出危老都更紅海。他也透露，明年將在三重、土城及北市精華區陸續推出多個重建案，三重都更案預計明年第三季推案，從小基地危老到大型都更案皆同步推進。而「邑城仰睦」則預計2028年起陸續交屋並認列營收。「邑城仰睦」基地距捷運台北橋站僅350米，海宇國際總經理周世凱表示，地點非常好，加上建商規劃用心，總戶數115戶，可售戶72戶，總銷12億元，3個月內即銷售完畢。由於三重地區預售案每坪開價8字頭起跳，此案價格落在75~78萬元，價格親民被視為熱銷關鍵。簡榮坤表示，該案總價約1000多萬元，吸引不少在地年輕人入手，他也認為，房價要符合當地購買者期待和業者合理利潤，一個地區不斷抬高價格，對於都更案來說不是一件好事。
央行宣布2028年新鈔改版計畫 政治人物肖像恐從紙鈔全面退場
暌違24年新台幣鈔券改版計畫，央行總裁楊金龍23日於立法院財委會業務報告時宣布，2028年預計每年斥資50億，逐步把100、200、500、1000與2000元等5種面額鈔券全面翻新。有綠委建議新版不要放政治人物，楊金龍承諾，「將納入參考」，對此，藍委痛批，改版是配合執政黨做「轉型正義」，是政治考量。目前5種面額的鈔券中，100元現鈔上印有國父孫中山、200元則是蔣中正肖像設計，若改版的新鈔不放政治人物肖像，就會全面消失。不過，改版不包括硬幣，硬幣上仍有政治人物。國民黨立委賴士葆質疑改版動機是配合執政黨做轉型正義工作，甚至懷疑楊金龍是為兩年半後連任鋪路；楊強調，「絕對沒有政治考量，在國會殿堂不會打誑語」，改版是因應防偽、安全與現代化需求，與政治無關。賴士葆仍直指，民進黨政府花50億元大撒幣，只是配合賴清德總統的意志，想鞏固綠營基本盤，做給挺獨的支持者看。目的就是要去化從大陸帶至台灣的所有內容，徹底與中國大陸脫離關係。國民黨立委林德福也指出，台灣現在並無大量偽鈔問題，且電子支付愈來愈盛行，使用紙鈔的機會減少，為什麼央行要花這麼多錢改版？另外，賴清德總曾承諾把棒球12強冠軍隊印在新版鈔券上，對此，楊金龍沒有正面回應，僅表態500元鈔券一定會改。因為目前500元上的梅花鹿圖案，以前是保育動物，現在繁殖太多，生態意象已經不同，新台幣改版要與時俱進。央行官員補充，新版鈔券主題擇定將透過「新台幣鈔券主題諮詢委員會」決議，是否排除政治人物，會邀公民參與，廣徵各界意見後決定，首張新版鈔券預定的主題擇定後的2年半（2028年）發行，其餘面額將陸續推出。新台幣鈔券改版要花多少成本？楊金龍表示，因原物料上漲，估算改版每張鈔券平均增加1.5元，加計原本3.5元成本，等於每張鈔券成本5元；鈔券不會一口氣全部改版，預計自2028年開始逐年編列50億元進行改版。外界評估，新台幣改版成本逾200億元，央行官員表示，屆時會視流通在外鈔券面額做改版動態調整，總成本尚未估算出來。
幕後／朱立倫大轉彎傳與美「壓力山大」有關 藍委急跳腳「黨團自主」成救命丹
國民黨中央昨日突然政策大轉彎，同意「因應國際情勢強化經濟社會及民眾消費韌性特別條例草案」，可納入行政院版本的國土韌性1500億元與台電補助的1000億元，交換民進黨放行2300億普發現金萬元預算。惟因事前未來不及與正忙於反罷免的藍委充分溝通，許多藍委第一時間聞訊大驚失色，深怕深藍選民、甚至最強烈反對撥補台電的白營小草，拒絕出來投反對罷免票，藍委內部群組一整晚都是反彈、告急訊息。藍營知情人士透露，黨中央突政策轉彎，其實與美方近期持續關切「韌性防衛」國防預算有很大的關係。該人士說，國民黨團向來主張「特別預算」應聚焦關稅戰、台幣匯率急升對企業界、勞工的衝擊，應該與「韌性防衛預算」脫軌，另以特別預算編列，或在中央政府年度預算中反應，藍委絕對不會反對。但據了解，黨中央接獲美方的訊息卻持續都是，如何編列預算屬台灣內部的事，美方只在意台灣自主防衛預算能否快速增加並到位，美方還不只一次透過各種管道，向藍營黨中央表達對「韌性防衛」相關預算的關切，「黨中央確實感受到龐大壓力」。黨中央幕僚則研判，因綠營縣市長大選初選將正式起跑，若讓在野黨繼主導軍人加薪方案後，又主導普發現金，將招致綠營擔憂「造成執政黨銀彈緊縮」不利輔選，更不能逕由在野黨搶走普發現金的大功勞，勢必堅決在立院反對普發現金預算。幕僚推估，在此之下，就算在野立委以優勢席次表決通過「韌性防衛預算」「普發現金預算」預算，民進黨仍可以10月電價將大漲，工商企業界反對等藉口，堅持將「因應國際情勢強化經濟社會及民眾消費韌性特別條例草案」全部提覆議，且不排除釋憲。因立院目前正在審查大法官候選人，「憲法法庭」短期內應可恢復運作釋憲，「普發現金預算」遭判違憲機率極高，幕僚建議，與其如此，國民黨不如乾脆一口氣放行「撥補台電」、「韌性防衛」、「普發現金」全部特別預算，若民進黨未來仍真提覆議、釋憲，即可凸顯民進黨「堅決反對普發現金」，在台灣目前面臨關稅戰、匯率、颱風災後重振等水深火熱現實中，民眾若領不到現金，自然會有公評。據指出，朱立倫深思後，採納幕僚「整本特別預算放行」的建議，因朱必須在中常會以黨主席身份宣布，才能凸顯這是「黨中央」決定，預留國民黨團迴旋空間，但黨中央隨即將該訊息透露給熟稔媒體，報導中卻指「國民黨團也同意」，但真實狀況卻是，黨中央來不及一一告知正面臨罷免的藍委，僅黨團極少數幹部知悉此事，朱立倫的訊息，立即讓多數藍委措手不及，立委電話瞬時被反對繼續撥補台電的藍營支持者灌爆，尤其民眾黨黨團向來強烈反對撥補台電，白營小草馬上揚言「若訊息為真，拒絕出面投反對票」。國民黨黨團稍後察覺大事不妙，立即進行滅火，包括曾任黨職的柯志恩、李彥秀都先後替朱緩頰，強調媒體標題與事實有差距，「黨中央非常尊重黨團自主」，還說國民黨團與民眾黨團一定會在表決前溝通取得共識，「黨團自主」再度成為黨中央、黨團溝通落差的「救命仙丹」。最早提出普發現金主張的資深財經藍委賴士葆今天受訪時說，黨中央新聞稿是說朱立倫強調普發現金，其它讓黨團決定，目前傳出的訊息與黨中央新聞稿仍有些落差，黨團一定會深入討論後再決定。他並表示，黨團還沒有開會討論、確定4100億元究竟該如何處理，明天是否會開黨團大會討論還不知道，也有藍委建議關稅稅率衝擊仍不明，不妨等726罷免投票後再處理特別預算，也能避免不必要的困擾，黨團最後要如何決定，還是要聽所有國民黨立委的意見。賴士葆在國民黨團中頗具份量，目前也正面臨大罷免，他的講法，被外界解讀，大罷免戰當前，黨團將排除一切可能不利「反罷免」的因素，就算美方真的給了黨中央難以承受的壓力「此刻，也沒有例外」。
都更談20年都沒成功！他「用1招」3個月搞定 地主最多獲利1億以上
台北市松山區危老案「富品南京」昨（9）日舉行開工典禮，該案整合20多年都失敗，直到富品建設以「複合式創新模式」切入，也就是配合地主需求來走合建、委建或買斷，短短3個月就整合成功，預計今年下半年推出銷售，雖然價格未定，但以目前市場行情初估，選擇委建的地主戶，一戶就能有1億多元以上的獲利，選擇合建的也賺了8000多萬元。「富品南京」位於南京東路五段，鄰近南京三民站與松山站，其實有許多開發商陸續整合，不乏上市櫃建商，卻卡了20~30年仍無法與所有地主達成共識，富品建設接手後將原本都更程序改走危老加容積移轉，僅僅3個月就整合完畢，堪稱奇蹟。富品建設董事長曾富瑋解釋，因應地主有不同需求，還有不同意戶，因此採用富品最擅長的「複合式創新模式」，包括地主出售買斷、合建、委建等方式，讓「住戶想怎麼玩都可以配合！」富品建設董事長曾富瑋說明整合的過程。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）曾富瑋進一步說明，買斷最直接，不想等、想拿錢走人的地主，就談好價格後買下來；想合建的地主就談好條件，給予60~65%的權變；想要自建的地主就跟他們談委建，協助估價取得69~70%的權變；至於不同意戶則排除跳過。「原本要整合全街廓約1200坪，但部分地主沒辦法達成共識，只好排除不同意戶後，將基地分為A、B共兩基地」，曾富瑋接著說，「富品南京」為約392坪的B基地，是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，共約40多名地主，其中買斷1/3，其他採取合建及委建，預計今年第3、4季推出銷售；A基地原本約有50多名地主，預計今年底取得拆除執照、明年動工。雖然曾富瑋尚不透露到時候的開價，只說會符合市場行情，但他提及地主估計可換回70~80坪的住家，以市價來換算，選擇委建的地主因為自己出錢，但由富品建築協助地主取得百分之百的融資，肩負了背貸款、承擔營造漲價成本及銷售端的風險，最後估計可獲利1億元以上，不過若未來市場往下走、銷售價格不如預期，獲利結果也會不同；至於合建戶，則估計每戶可獲利8000多萬元。富品建設排除不同意戶後，將原本1200坪的都更街廓拆成A、B兩基地。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）住展雜誌發言人陳炳辰表示，該物件所在位置機能便利，買氣不差，目前區域新案行情在均價120萬元左右，因鄰近橋墩與南松山，也多老舊住宅，稍微干擾了一些區域房價。以此案歷時久、又改以多元的整合型態來說，陳炳辰認為，地主戶的意見想法分歧可想而知，後續新住戶與原地主戶是否得在較多意見上有所溝通得加以留意，也得觀察價格上是否有建商、原地主戶各自出售，進而產生價碼落差，可深入了解建商與地主戶的相關約定，衡量後續價位發展。不過這類複雜的整合方式在市場上不算常見，陳炳辰認為，建商或許對區域房市有很強烈的信心，志在必得，也可能在各異的整合性下取得包括時間成本、銷售成本多方面的平衡。而客製化都更危老的形式是否轉而為未來整合走勢，該案例的成功與否相當值得關注。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
川普徵台32％！綠委提仿效越南0關稅 專家警告恐衝擊內需產業
美國總統川普的關稅大刀將在9日斬下，擬被課徵46％關稅的越南已經獲得川普的正面回應，綠委建議仿效越南積極的做法，表態對美0關稅。但前經濟部官員不以為然，0關稅恐衝擊內需產業，且川普看的不是只有關稅，適度降關稅不可避免，但建議更應該從縮減貿易順差、減少貿易障礙及把企業赴美投資當談判籌碼等多面向一起去談才有用。據華府加圖研究所（Cato）指出，從世界貿易組織（WTO）2023年數據來看，台灣對美國商品課徵的貿易加權平均關稅稅率為1.7％，比白宮計算的關稅低逾62個百分點；大陸則為3％，遠低於川普政府估算的67％。柬埔寨為7.9％，但白宮提供的數字卻是97％，落差最大。中經院院長連賢明則發文表示，事已至此，與其花時間抱怨，不如多想想怎麼談判來降低這稅率。民進黨立委郭國文指出，不應該只靠採購貿易逆差，因為降低逆差需要時間見效，要將調降進口稅率列入談判籌碼，同時參考越南模式，越共總書記在與川普通話表態0關稅後，雙方將就取消雙邊關稅展開協商。亞太商工總會執行長邱達生表示，台對美零關稅，並且解禁相關貿易法規或許是解方之一，但以目前狀況來看，即使是零關稅，華府仍然會認為台灣有操縱匯率、補貼等動作，前官員也持相同看法。邱達生認為，政府要把握關鍵談判期，現在千萬不能去告訴美國，出口的商品是強化美國的供應鏈，供給美國所需，川普不會想聽這些。應該把台美貿易逆差縮小，盤點對美採購，能源、農產品；並強調，目前最好的辦法就是對談，看能不能得到像越南類似的承諾。中經院院長連賢明則認為，在對等關稅實施前的空檔就是給高稅率國來談判的時間，個人判斷川普對大陸以外的20大出超貿易國就是以20％作為底線，談判目標應該與日韓相當的20至25％對等關稅為準。
整合20年不成換個建商3個月搞定 建商秘訣「這招」想怎麼玩都配合
富品建設9日舉行北市危老案「富品南京」開工典禮，該案整合20餘年未果，最終由富品建設以「複合式創新模式」短短3個月就整合完畢。富品建設董事長曾富瑋表示，快速整合沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，至於何謂「複合式創新模式」，他表示，「住戶想怎麼玩都可以配合！」「富品南京」未來將由創意家行銷代銷。左為創意家行銷董事長王明正，右為富品建設董事長曾富瑋。（圖／林榮芳攝）「富品南京」位於台北市松山區南京東路五段，緊鄰麥帥橋，鄰近捷運南京三民站與松山站，交通便捷、地理位置優越，不過該案卻整合20餘年，其中包括多個上市櫃建商接整合未果，直富品建設介入，採用「複合式創新模式」整合，並將原都更改換成危老，短短3個月就整合完畢。曾富瑋解釋「複合式創新模式」，因地主有不同需求，包括「出售、合建、委建」，意見各有不同，加上中間還有不同意戶，所以長年卡關，而富品最擅長的就是複合式都更危老。他進一步解釋，「想出售」的，價格談好後，富品就買下來；「想合建」的就與地主談好條件，如這案給予60~65%的權變；「想委建」的就協助估價取得69~70%權變，但房價漲跌、成本風險則必須自行承擔；「不同意戶」就跳過，因此3個月就整合完畢。因為不同意戶位於中間棟，因此拆成危老A、B案，B案今天動土，A案則預計今年底取得拆照、明年動土。「都更危老整合最困難的就是人，快速整合其實沒有太多秘密，只要滿足每個人不同的需求，就能加速進程，住戶要怎麼玩都可以配合。」曾富瑋說，在危老整合的過程中，重要的是如何將不同的意見共存，讓所有的人達到共識與共鳴，最後才能夠共好與共贏。「富品南京」B案基地面積約393.25坪，原本是8棟3~4層樓老透天，屋齡逾50年，地主20餘戶，富品占約1/3；重建後，將變成地上22層、地下6層，規劃28~43坪、SRC住商混合大樓，結合智慧建築、綠建築與耐震設計，並搭配節能與綠能技術。
昔「國代村」也迫切老屋重建 成立5年建商「用這招」打進市場
近年雙北老屋重建市場吹起一波全案管理委建熱潮，由住宅消保會監督驗收的北都建設，今年雙北4案齊發進入開工，其中2案皆位在新店中央新村，首案「北都御峰」今(12)日舉行開工典禮，北都建設董事長陳逸軒表示，中央新村大多是3、4層樓產權單純小基地透天，委建模式土地產權無需過戶給建商，最終核貸撥款也進入信託專戶，真正專款專用，讓地主放心，因此區內有不少地主積極接洽，目前中央新村另一委建案已在請照中，預計年底可開工。北都建設因有住宅消保會全案監督獲得地主信任，「北都御峰」開工動土，地主與建商、營造商和住保會等團隊合影。（圖／林榮芳攝）中央新村位於捷運支線小碧潭站旁，早年多為國大代表住所，軍公教住戶佔比高，區內多為獨棟透天建築，純住宅環境又不失生活機能，被譽為新北市的民生社區。「北都御峰」位於中央八街，基地約56坪，原為屋齡逾60年透天，由地主委託北都建設協助重建，預計興建7層樓電梯宅。地主劉先生表示，之前也有建商談合建，但發現合建條件對地主不是最有利，卡關兩三次後覺得灰心，直到北都團隊找上門，了解委建模式是心目中想要的，儘管建案規模不大，過去兩年半中，北都從財務規劃、專業設計、施工品質，甚至到完工後的管理都設想週到。開工典禮上，除了地主劉先生到場，也有不少中央新村其餘地主前來觀禮，盼了解委建模式跟進重建。陳逸軒表示，區內大多是3、4層樓產權單純的小基地透天，因房屋老舊而有重建需求，地主多半不重視重建規模有多大，希望維持原來的生活，因此選擇獨自危老重建的不少，並打算重建後搬回居住。他初估中央新村已完成重建及將動工的約有20~30棟建築，占總量1成，具有開發潛力，目前區內地主北都團隊幾乎都已接觸過，他也坦言，確實有不少國大代表的後代仍居於此，對建商不用分屋的委建模式相當有興趣，所以有十多位地主藉開工來了解，區內另有一委建案已簽約正在申請建照中，預計今年底可開工。此外，「北都御峰」有計畫將部分戶別由北都包租代管，也作為中央新村鄰里重建時的中繼住宅，地主除有租金收入，也將成為北都深耕中央新村的後盾。陳逸軒也解釋合建與委建的差異，目前都更市場多為合建模式，也就是建商出錢、地主出地合作興建，不論土地是否有做土地融資，在全案啟動建融興建時，遇到造價上漲或建設公司周轉失靈，都可能發生公司倒閉、建案成爛尾樓，若當初簽約忽略續建機制，難以啟動招商議價，恐怕屋主會是最悲淒的受害者。「北都御峰」一案採用的委建模式，則為劉姓地主委託北都建設協助重建，地主持有百分百土地產權，無需過戶給北都，北都協助進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，找尋銀行談總融資額度及利率等相關作業，最終核貸撥款進入信託專戶管理。陳逸軒強調，所有款項名目金額皆公開透明，按各進度信託戶撥款，款項金流不經過北都建設，真正的專款專用，工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。除此之外，「北都御峰」防水、隔音工程的全案監督，和未來完工後驗屋、公設驗收及甲醛檢測等，也由住保會驗收提供標章認證。北都建設成立僅5年，去年1月於北投推出首案「尊選北都」就與住保會合作，在住保會公正第三方認證加持下，雙北目前簽約達8案，今年除了中央新村2案外，預計還有新北板橋、北市大安2案將動土，也反映地主對於尋找可靠安全業者協助重建的迫切需求。
專家揭都更緩慢主因 「都更棄嬰」要靠這招才能翻身
台北市老屋眾多，平均屋齡近40年，屋齡30年以上符合都更危老重建的戶數達65萬戶以上，占比超過7成，都更改建急不可待，尤其近年新屋房價飆升、地震頻傳之下，讓屋主們對於改建的渴望更加迫切。但現況是殘酷的，國內都更牛步現象一直存在，「都更很難啦、等不到啦」的認知深刻烙在每位屋主腦中，想一圓「都更夢」成為相當困難的事。為什麼都更那麼難？都更專家王鐵成說明，背後最核心的問題正是「屋主期待的，建商給不了」，每位屋主都希望「一坪換一坪」，重建後的實際使用面積不縮水，甚至期望換得更大，但實務上卻非常難達成。王鐵成進一步說明，傳統都更走建商合建模式，以台北市為例，房屋興建完成後建商普遍要分回3~4成房屋，換言之屋主們只能分到6~7成，在建商瓜分利潤下，屋主們自然難換回期望的坪數，另外台北市還有許多低容積率的住宅用地，傳統建商合建模式下，一坪換一坪成了天方夜譚，出現了許多「都更棄嬰」。所幸，全案管理解決了這樣的窘境，王鐵成表示，全案管理最大優點就是僅需支付一定比例的服務費，重建後的房屋全歸地主所有，不僅整合效率大增，也滿足室內坪數不縮水的核心需求，更還能讓屋主們手握選擇權，掌握主導性，因此，全案管理也在國內逐漸受到關注。不過，皇長建設機構總裁林妍珺表示，目前國內全案管理市場仍存在不少問題，業者素質參差不齊，一些「半套式服務」被地主詬病，甚至出現糾紛。因此，皇長建設機構去蕪存菁，結合傳統建商合建、全案管理委建的優點，並去除其各自缺點，推出全案管理2.0的新式都更，她稱為皇長版的全案管理。第一，由於全案管理公司僅收取一定金額的服務費，利潤比傳統建商合建少非常多，因此一般全案管理公司大多不願投入前期的整合開發，也就是屋主們需自行達到高度共識，甚至成案後，再來找全案管理公司協作，這在實務上本就是件難事，且就算達成共識，重建規模也不會太大，將進一步影響重建後的房價表現。林妍珺表示，皇長版全案管理專攻北市都更案，初期就會投入資金進場整合，加速都更進行的同時，也為地主創造最大的經濟產值。第二，在傳統全案管理模式中，業者進場時間點普遍晚，前期屋主們可能需自行找尋專業團隊，支付相關費用，此外，全案管理的資金模式為使用地主們的土地貸款支付營造費用，讓不少地主擔心貸款金額不夠支付營造及其他成本，還需掏錢出來。林妍珺表示，皇長版全案管理前期就進場整合，將支付代墊款，且前期就會定出完整的財務模型，興建過程中也有代墊機制，讓地主們於重建過程中，一毛都不用多支出。第三，傳統全案管理模式中的房屋品質、銷售環節也讓不少地主們擔憂，像是擔心房屋品質不良、房屋賣不掉，存有利息付不出來及押貨等壓力。林妍珺表示，皇長版全案管理秉持一條龍服務精神，從評估期、開發期、規劃期、興建期、交屋期層層把關，並配合一級營造團隊供地主們遴選，也正因對營造品質有信心，完工後提供稀有售後服務，這是一般小案子、小業者難以做到的。此外，關於地主擔心房子賣不好、賣不掉的疑慮，皇長配合一流代銷團隊，在興建時預售，也能與地主溝通出一個價格買斷，消除地主們對風險的擔憂疑慮。
緩公告選罷法財劃法綠要罷韓 藍反擊於法有據指老柯「番顛」
國民黨團書記長林思銘今天指出，財政、內政委員會召委建請立院院長韓國瑜建請總統延緩公告已完成三讀的選罷法、財劃法修正案，是基於選罷法加一條款修正案以及相關配套，還沒有審完，且方便中央及地方政府「不必重編年度預算」等考量，立院過去也有先例，不知道民進黨團總召柯建銘在生氣什麼，甚至還揚言要罷免韓國瑜。他也不否認，國民黨團內部確實對三大法案一起送總統府公告，有所疑慮，擔心民進黨可能會採取，民進黨團１月２日先對憲訴法提覆議，１５天後表決，憲訴法空窗期長達２５天（含總統府１０天內公告），民進黨團記者會昨日也透露有可能利用這２５天空窗期，在總統府公布後申請釋憲，然後由憲法法庭現有八位大法官，對選罷法、財劃法進行凍結，最後再透過釋憲，沒收財劃法及選罷法。林思銘說，民進黨團既然有此規劃，國民黨團請立院暫時延緩送出選罷法、財劃法，請總統府慢一點公告，其實也「完全符合立院議事規則」，他並痛批民進黨利用所有手段就是要大罷免在野立委，寧可讓政局動盪，國民黨一定會堅持走對的路，非常負責的繼續走下去，不讓大罷免影響政局。至於柯建銘為國民黨團力阻民進黨團釋憲非常生氣、揚言罷免韓國瑜，林思銘笑說，柯總統真的是「老番顛」，韓院長明明是國民黨不分區立委，民進黨要罷免他，要透過選民連署那是完全沒有任何可能。如果民進黨團要在立院內，發動不信任投票，以目前立院在野黨總席次多過民進黨立委，那也不是柯建銘說了算，民進黨團真的只會挑起仇恨值、只會想盡辦法營造院長議事不公的錯誤印象，這就是在耍流氓，國民黨團對他的言行予以唾棄，真的很難看。
北市11萬坪史上最大都更案登場 賴正鎰：15年開發總銷高達1.4兆
鄉林集團(5531)董事長賴正鎰今(18)日宣布將啟動台北建城百年以來最大的都更案「中山﹒新松町 新城計畫」，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地。賴正鎰高喊要讓大家知道，「民間也能這樣做，不是靠政府」「若能成功，15年後我82歲回頭看，也是人生對台灣的一個貢獻。」「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓，預計未來含地主分回戶的總銷高達1.4兆元。（圖／林榮芳攝）「中山﹒新松町 新城計畫」位於新生北路、民權東路、民族東路與松江路之間，範圍橫跨40多個街廓、共11萬坪土地，初估都更拆遷戶數逾1.1萬戶，預計含地主戶總銷高達1.4兆元。賴正鎰表示，這是台灣有史以來最大都更案，中山區位於台北市最核心的區域，是最早最古老的建城區域，這裡建築都是60年以上4、5層樓老建築，生活品質不好，發生災害地震會非常危險。他說，過去25年來鄉林深根台北有20多個都更案，原來在吉林路「中山賦」的基地開發近20年，近百個地主，就在今年6月「中山賦」動工銷售後，大家看中鄉林品牌、品質，加速附近老舊公寓所有權人主動來談合作。近半年來已經完成第一階段整合的7個街廓，已整合面積約1.1萬坪，地主所有權人近千人，約600人已簽妥「都市更新合建契約書」。「與鄉林合作除了可以住新房子，價值還能大幅上升，從現在的一坪約50多萬元，未來都更重建後每坪140~150萬元，現在每周都有幾十戶來簽約。」據了解，周邊平均每坪成交單價130~200萬元，其中台北國賓飯店改建案佔地1453坪「國賓皇琚」已站穩 200萬元大關，創中山區最高房價。取名「新松町計畫」，也就是新生北路到松江路一帶，賴正鎰說，受到法規限制，都市計畫純住宅區，平均只能蓋15樓，整個11萬坪會分成6期、15年開發，「未來這一帶將成為台北最高級的住宅區。」會整合這麼快，賴正鎰提到，因為在原本「中山賦」的基地有一小角遲遲無法整合，他很生氣，3年前把它切掉，附近居民看到不願整合就會被切除，所以促成大家積極督更，他稱之為「教訓屋」。他也提到，現在該塊地主反悔請他幫忙，但他不可能為此再次送件重跑2、3年，最後可能考慮以委建方式協助重建。集團副總經理賴廣陽也補充表示，大家積極參與重建合作，除了附近多是郭姓家族地主，整合特快，另一方面也因為今年0403地震後，北市府今年提出額外30%的容積獎勵，目前已經整合6、7個街廓，大多都超越8成都更門檻，朝向11個街廓努力。賴廣陽也提到，未來預計融入美術館、博物館及畫廊等藝文展覽空間，同時計畫引入星巴克、誠品或蔦屋書店、高端診所、麵包店、時尚精品店、超市、藥妝店等高質感生活配套，分布在巷弄裡面。原本8公尺巷弄將轉型為行人徒步區，2、3月有櫻花及黃花風鈴木盛開；3、4月有流蘇花綻放；10月可賞秋楓；11、12月還有無患子樹葉轉黃。「民間也能這樣做，不是只能靠政府！」賴正鎰說，鄉林的經驗和品牌促成這個案子，以前造價每坪12萬元，現在一坪25萬元，鄉林利潤一年不到3%，只賺一點點，都是幫地主打工創造資產價值，當初他也猶豫是否要賺微利，後來覺得人生應該要做一點有意義的事，「15年後也82歲，回台看這案子若能做成功，也是人生對台灣的一個貢獻！」
中小建商資金壓力醞釀爛尾風暴 專家：都更慎選合作建商、方式
不動產放款額度調控引起的「房貸之亂」，不只民眾申貸難，建商融資，甚至都更危老市場，也連帶遭殃。近期建經公司人士就透露，台北有十多個案子因為貸不到款，或是續建問題找上門。富品建設董事長曾富瑋說，有聽說中、小建商面臨資金鏈斷鏈疑慮，民眾選擇都更、危老合作對象，或是想要買房的民眾，需要小心，不然有可能會有爛尾的情形。一位建經公司經理表示，「近期十多個案子找上門，有借不到錢的、被營造廠放倒的建商或地主，也有建商倒了要做續建的銀行也找我們。建經公司主要幫助起造人信託外，也幫地主、建商做融資，跟金融機構爭取融資額度，提供營建資金。」以委建為主要營運項目的建商曾富瑋指出，前幾年房市火熱，不少建商都賺到盆滿缽滿，資金不足為慮，但也有部分建商較晚進場，且急於擴增、公司大開槓桿操作，對於想要都更或危老重建的民眾而言，這類建商風險性就很高，一旦資金斷鏈，建商倒閉、跑路，就有可能讓重建案變成爛尾樓。建議都更重建盡量找上市櫃或大建商，較能避開爛尾樓風險，又或者以「委建、代建」替代合建，避免建商倒閉或捲款跑路。曾富瑋解釋，所謂「委建」，就是委託建造，包括申請拆建照、設計圖、營造等，建商只是協助重建的角色，不會有建商分回問題，但住戶就要自行承擔後續銷售風險，也需支付相關費用，可以自行決定房屋處理方式。委建若規劃得宜，自然會為地主戶獲取最大利潤；而合建，住戶們則是分回房屋後，增值利潤歸於建商，也少了未來銷售等風險和煩惱。曾富瑋說明，如果是委建，建商賺的就是工錢，毛利率大約抓2~3%，至於合建就必須分回房屋獲取利潤，大約15~20%不等。建案的營造名聲、規劃、銷售模式，都會影響最終房價，若選擇委建，最終價格高低，風險也當然由地主自行承擔；至於合建，知名大廠建商，本身就有一定創價功能，兩者各有利弊。富品自2017年創立以來，專攻危老都更，透過「複合式」的創新合作模式，主推獲利與地主分享，提供合建、委建、重建、土地整合、建築規劃服務作為核心價值，訂定「需求客製化」「利潤最大化」「麻煩極小化」3大策略，至今已完成15個老屋重建整合案，今簽約也將達1,400餘戶，目前有19案正整合簽約中。富品建設今年喜迎7週年，以需求客製化、利潤最大化、麻煩極小化3大策略，為日後整體營運添成長動能。（圖／業者提供）
三重「富品苑」完工落成 業者推「創新委建」6年整合470億案量
面對國內房屋「高齡化」問題，政府近年加速推動危老重建、都市更新政策，民間也積極加入都更危老重建行列。成立第7年的富品建設，首案「三重富品苑」正式完工落成，富品董事長曾富瑋推出「複合式委建模式」，6年來開發累計15案，總銷470億元，希望藉此模式加速改建。內政部不動產資訊平台統計，全國平均屋齡已超過32年，全台超過50年以上老屋有111萬戶，都市更新危老重建刻不容緩，2020年行政院院會通過「都更條例修正案」，透過明確容積獎勵誘因及稅捐減免利多，提升整合意願降低風險及所有權人負擔。其中提高容積獎勵誘因，間接加速了建商都更整合的節奏。成立近7年的富品建設，首案「富品苑」完工落成，並取得使照。曾富瑋表示，富品建設各戶簽約內容全部公開，每一戶都可以知道其他戶的合約內容，因此「富品苑」簽約速度相當快，90天內完成基地簽約，從開工到領取使照僅歷時2年11個月，「富品苑」在缺工缺料下，提前超標完成。曾富瑋也表示，富品建設5年前推出複合式委建，再陸續推出複合式2.0、3.0，透過不斷創新，包括全部保留、全部出售或部分坪數抵付工程款，讓地主有更大彈性選擇合作方式。他也提到，去年富品開了100多場說明會，透過專業分享專業知識給地主，公司在團隊資源和法令協助下，6年來15案，完成1300戶簽約，總銷超過470億。緊接著今年台北指標都更案南京東路B案也即將開始預售，透過富品建設複合式模式，將過去歷經20個建商都整合未果的案子完成重建。
境外網購卡關1／海外網購須實名通關 EZ WAY不EASY
近來台灣消費者跨境網路購物興盛，光是今年1到4月就有1933萬件快遞貨物進入台灣，比去年同期增加了近236萬件。政府為了方便民眾申報關稅，推行「易利委EZ WAY」實名認證APP，將紙本的報關委任書數位化，然而民眾抱怨易利委建置多年，至今繳稅仍感不便，而多數必須由報關業者代繳，造成19元的關稅，卻要付給業者30元的手續費，都相當不合理。跨境網購的貨物進口台灣時，都須向海關申報，身為進口人的消費者，委託報關業者向海關申報進口貨物時，必須提供委任業者的相關文件，關務署認為紙本的報關委任文件在傳遞過程中有個資外洩的疑慮，也會影響快遞貨物通關的時效，更可能之前留下的資料遭人冒用進口；因此政府2018年推出「EZ WAY易利委」APP，手機門號綁定個人身分證號或居留證號認證，代替紙本委任書。政府委託關貿網路公司製作「易利委」App，提供民眾以實名制認證代替紙本委託報關，但消費者使用後評比該軟體效益不佳。（CTWANT合成圖）2020年起，台灣海關全面實施實名認證制度，國外商品進口前須事先簽署委任文件，或以易利委APP認證才能通關，對一般消費者來說，不容易事先簽署紙本委任，等於強制消費者必須下載使用易利委，目前已有超過500萬人使用；但這款App卻惡評不斷，目前雖然在GooglePlay上進步到3.5顆星、蘋果的App Store中3.3顆星，但細看內容其中有不少5顆星的評價，內容卻是在抱怨「收不到簡訊通知」、「操作複雜」、「無法開啟權限」、「不能登入」等問題。除此之外，也有民眾抱怨，易利委聲稱除了可以完成實名制委任清關外，還可於App內直接繳納稅費，並透過App取得稅單收據，但實際上卻經常收不到商品已到達海關、需要繳稅的通知，繳費的管道也侷限於少數銀行帳戶，並不開發信用卡及其他電子支付功能，最後還是必須由委託報關的業者代繳。一位消費者指出，他曾為了一筆新台幣19元的稅費，多付給業者30元的代繳手續費，感覺很不合理。自2020年起，所有進口台灣的個人快遞件採取實名認證，收件人須於手機下載「EZ WAY 易利委」實名認證，否則無法順利通關。（圖／記者黃鵬杰攝）關務署人員解釋，因為與報關業者及金融機構的對接還在進行中，所以消費者能自行繳納進口稅費的管道有限，目前實務上都是由消費者委任的報關業者先支付，再向民眾收取代墊款並收取固定的手續費；消費者透過網路自海外購物，商品價格低於新台幣2000元，半年有6次免稅的額度，但如果超過6次，對低於2000元的貨品也會課稅，因此會出現十多元的小額稅費。關務署人員說，理論上貨品到達時，海關會透過易利委通知消費者，但可能消費者一時沒有看到訊息，或是App未成功通知，在消費者還沒繳納稅費前，貨品都會卡在海關；若是由報關業者留存的基金中代扣稅費，將使通關流程更順暢。他私下無奈表示，關務署委託「關貿網路股份有限公司」製作的易利委的確存在一些問題，署方將持續與關貿網路公司溝通，強化App的功能。
加速推動工程！讓花蓮不再因災害淪孤島 蘇花安環評過初審
蘇花安全提升計畫（蘇花安）2月初次送環評審議，因土石方挖填量等問題，被環委要求補正再審，昨第2次審議，環委建議通過，不需要進行二階環評，但要求7月31日前補充土石方去化、易崩塌路段落石防護措施等7項資料，再送環評大會。對此，花蓮縣政府樂觀其成，希望後續能加速推動工作進程，確保東部交通路網安全性，讓花蓮不再因災害淪為孤島。環境部14日第2次審議蘇花安計畫，環委關切土石方處理方式，交通部公路局說明，土石方將用在工程區標內及標間、公共工程土石方交換利用，或送至土資場、目的事業處理廠，採鐵路運送更為直捷，亦能減輕汙染及降低台9丁線及台9線交通衝擊。交通部公路局長陳文瑞表示，東部邊坡高聳，碎石經常從700、800公尺高度落下，近年極端氣候造成短時間強降雨，加上颱風、地震侵襲，公路局花費許多心思維護蘇花公路。他指出，0403震後至5月11日止，餘震超過1400次，蘇花公路沿線未來恐因落石頻繁致封路或道路中斷次數增加，顯見蘇花安有必要性，盼盡速通過環評。環委表示，蘇花安計畫衍生土石方量相當大，應說明土石方標案間交換無法執行時，採取的替代方案。另外，隧道鑽炸產生土石方的處理時機、噪音與粉塵影響，也都要提出影響及減輕措施。經閉門會議討論，環委建議蘇花安計畫通過，不需要進行第二階段環評，7月31日前補充資料，再送環評大會。陳文瑞說，如果今年8月經環評大會審查通過，蘇花安預計2027年發包施工、2032年完工。花蓮縣行政暨研考處長吳昆儒表示，樂見蘇花安環評通過，希望中央加速啟動整體工作進程，提供東部民眾安全回家的路，促使國內外遊客願意到花蓮觀光。無黨籍花蓮縣議員魏嘉賢說，相信蘇花安能保障用路人安全，雖然興建工程時間長，但至少已讓花蓮人看見希望，未來或許也能成為推動觀光的助力。
拆屋法規顛三觀3／合建契約「太簡陋」建商不願改 專家教「這招」制衡
都更專家耳提面命提醒，簽合建契約書前，應另請律師或專家審閱合約內容，保障地主權益。不過信義區吳興街一處危老案，地主A小姐請專業律師為合約修改把關，建商卻堅持用原版合約，於是便當沒簽約的地主不願合建，將老公寓對半拆除，僅留下樓梯給剩餘住戶，A小姐大嘆，「好可怕的改建手段！」該爭議危老案門牌為信義區吳興街8巷2號及4號共用梯的老公寓，街廓另一側即為正基隆路門牌，土地使用分區有商二容積率630%和住三225%，具有可觀改建價值。剩餘建築地主A小姐和B小姐告訴CTWANT記者，這已經是第4個來談合建的建商，約6年前開始在附近整合，2020年9月才向街廓最外圍的A小姐談合建。他們住的老公寓屋齡將近50年，一層3、4戶，共14戶，門牌4號的4戶全數與建商達成共識合建；而2號共10戶，其中4戶沒有簽合建同意書。合建談不攏，因此2022年12月僅拆除4號與鄰房，準備改建為總銷逾20億元的「華誼信義-閱翠」，預計興建地上24層、地下5層建築，規劃16~39坪，每坪開價160~190萬元。A小姐給出不同意合建的理由是「契約書寫得過於簡陋」，她解釋，她曾將契約書拿給律師、建築師和都審委員審閱，都認為很多地方應該要備註的更詳細，像是沒有落日條款、沒有找補機制，還有不對等的違約條件，但擔心整份契約書大改，建商不能接受，因此特別就現有版本做加強，「結果沒想到花了一堆錢請律師修改，建商連看都不看。」據了解，當時大多數地主都已簽約。「沒辦法修正，也沒辦法抗議，建商表明，你不簽，你就可能被切！」B小姐是已用印同意合建的地主，她說，「當時我們不知道什麼叫切房子，也不知道政府會讓他切，結果房子真的能切一半，現在覺得很荒唐！」記者詢問，既然合約有問題為何還會同意合建？她回答，當初我也不知道哪裡有瑕疵，只知道我終於能住進新房子了。爭議危老案即將改建成精品小豪宅，每坪開價上看190萬元，預計下半年動工，地主害怕受損的老公寓經不起開挖到地下5層。（圖／讀者提供）記者拿著B小姐和建商皆用印的合建契約書，請道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰協助審閱，發現確實有多處模糊不清、簡化，像是未明確規範契約生效要件及解除條件(如都更報核申請期限、取得建造期限作為契約之生效、違約解約條件、建方違約後信託接管約定)，對於完工後房屋接管驗收規定甚簡，契約採均價表比例找補，而非採銷售價進行找補，對都更戶較為不利等。住宅消保會顧問吳翃毅表示，雖該名地主怨合建契約過於簡化簽不下去，但大多數地主卻已簽同意，不管是不是真的了解合約內容，在民主社會下，就是必須照著法規進行合建遊戲，而不願都更的人，也必須尊重多數人決定。簽與不簽合建都是地主自己的選擇，也須自負後果，包括簽了有瑕疵的合約，萬一建商有心鑽漏洞，也是同意合建地主必須自行承擔。不過他也呼籲，政府在強力執行都更危老改建下，應有機制保護資訊不對的地主，而非讓地主憑運氣決定成敗。就像此案地主並不知道他不願合建將面臨的會是建商可依法將房子剖半拆除，當然也無法判斷他必須做什麼樣的決定。他也提醒民眾，如果目前有洽談都更、危老、合建、自建、委建的團隊，若有不放心，在初期就必須積極更換業者，大多地主是無知的，當變成群體多數時，想翻盤就很難了。還有，若發現契約有問題，該趕快通知其他住戶一起踩煞車，才有力量跟建商重啟談判。經過這次事件，A、B小姐都認為應該要有都更危老定型化契約，在資訊落差下，簽下不對等合約不自知，不簽又被當作不願合建的釘子戶，最後還被法規拋棄拆房，「簽是完蛋，不簽也完蛋，請問政府，可以告訴我們第三條路在哪嗎？」住宅消保會顧問吳翃毅和道理聯合律師事務所主持律師梁恩泰提醒大家都更危老契約書應注意事項，最重要的還是地主團結力量大。（圖／CTWANT資料、梁恩泰提供）梁恩泰最後也提醒，簽署都更契約首要確認實施者身分，有可能為建設公司、營造公司、建經公司，並事前調查對方包含母企業、下游乃至協力廠，有無辦理過都更經驗或住宅建案實績或近期有無財務信用問題(如法院查詢有支付命令、本票裁定等)；次要則注意契約進行方式，究竟為一般合建、危老重建、都更重建(而重建方式又分為協議合建或權利變換)，政府對於容積獎勵上限、稅負減免差異各有不同，民眾須特別注意契約中對於坪數分配有無包含獎勵容積、稅捐負擔是否明確，避免對方埋下高額稅捐陷阱；最後建議可採信託管理方式進行，對雙方均有保障。記者平衡報導，對此，該建商選擇不回應。
爛尾苦主誓言做改建標竿！北投危老案地主不出一毛錢「保證起建」
危老都更不論與建商合建或地主自建，最怕碰上房子蓋不下去、爛尾的情況！北都建設北市北投區危老案「尊選北都」日前舉行開工典禮，該案以「總融資信託戶撥款專款專用」「委建全案管理模式」，不僅不跟地主分回房屋、只賺管理費，土地也不會被建商抵押貸款，地主甚至不用出任何一分錢「保證起建」。業者其實也曾受建商倒閉、爛尾之害，「雖然此種穩扎穩打方式賺的不多，但希望細水長流，案源就能源源不絕。」該案原是50年屋齡老屋，共有6名地主，都是潘姓家族成員，地主代表潘文捷(左)表示，希望此種安全的重建模式可當作危老改建的範本。（圖／侯世駿攝）合建模式是以建商出錢、地主出地合作興建，不論土地是否有做土地融資，在全案啟動建融興建時，遇到造價上漲或建設公司周轉失靈，不幸演變成公司倒閉建案成爛尾樓時，即便沒有土融，也會因為地上物的物權主張而造成重建無法繼續。這時若有續建機制，也需啟動招商議價，成本重新計算等等等過程；若無續建機制，則土地恐最終遭到法拍，地主也非求償第一順位，待法拍後的殘餘價值才回歸地主，等於重建不成，還將土地白白送人。然而目前都更市場中，也有不少業者轉向「錢不要給建商賺」，要地主自建或委建，但此種方式在地主不具專業知識下，多半被業者主導牽著鼻子走，再加上發包量體小、營建成本高，或讓管理公司有多處「卡油」的空間，成功案例不多，也不見得比較省。「尊選北都」危老重建案，地主委託北都建設協助重建。北都建設董事長陳逸軒說明作業流程，北都建設進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，找尋銀行談總融資額度及利率等相關內容，最終核貸撥款進入信託專戶管理，所有款項名目金額皆為公開透明，按各進度信託戶撥款，款項金流不經過北都建設，真正的專款專用；工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。陳逸軒強調，以委建全案管理方式保障屋主權益，地主仍持有百分之百土地產權，不用擔心建商跑路土地被法拍，且透過「危老重建貸款專戶」機制，能貸到更多錢，基本上能與總營建費用平衡，等於地主不用多拿一毛錢就可重建。不過他也強調，只有危老案才能全額融資。日前有不少起噪音糾紛引殺機的新聞，住宅消保會顧問吳翃毅表示，該案採用內建式永久性隔音施工，不用犧牲5~6公分的樓層高度，還能減少因樓板隔音所衍生之糾紛。（圖／侯世駿攝）對於撥款前的費用也為北都建設先墊付，陳逸軒表示，以此案為例，墊付金額約600萬元，墊付金額及項目都會以會議形式及聯絡單與地主端進行謹慎地確認。「尊選北都」順利通過危老重建計畫並獲得台北市40%容積獎勵，改建後為地上11層、地下3層，20戶之集合住宅，預計完工後市值4億元，若依據服務費總銷8%計算，獲利僅3200萬元，比起合建建商少賺很多。陳逸軒坦言，他也曾是爛尾樓的受害者，曾是新北市中和、新莊、三重等建案的建築師，建商宣告倒閉找不到人後，他不只請不到款，還因為是法定監造人，反而要出來面對仲裁，「至今工地荒廢了，我還會去維護圍籬、拔草」，因此認為，不一定要賺大錢，站在地主角度和權益思考，做出市場區隔，就能細水長流，案源源源不絕。據了解，北都目前手上執行4件危老案，除北投案外，還有士林「通河東街案」、信義「永春案」及新北市新店「中央新村案」。此案由住宅消保會為全案管理、工程品質、價金階段、公設點交等階段查核，並提供防水保固20年、內建式永久性隔音樓板認證。住宅消保會顧問吳翃毅表示，該案採用內建式永久性隔音施工，以永記造漆公司塗抹式一體成形無接縫、有效附著異材質，不易空洞化、降低震動噪音有效降噪17dB，具備防水效果。此案全樓層鋪設塗抹式隔音層，未來變更室內格局隔間牆移位，也不會破壞原有已施作的永久性隔音層，一勞永逸。
都市更新高峰論壇登場 疫後合建出現「這6大」異常現象
根據統計，全台共有500萬戶屋齡逾30年的老房子，居住安全不能等！中華都市更新全國總會14日舉辦第十屆都更高峰論壇，理事長江宏志讚這幾年來實施都更三法到位。內政部次長花敬群也應邀出席表示，接下來要用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。中華民國地政士公會全國聯合國理事長王進祥則是揭露疫後合建出現6大異常現象。都更危老條例制定迄今滿25年，恰巧都更總會設立亦滿10周年，今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇，以「都更，新展望」為題，邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人，就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講。花敬群出席致詞表示，論壇題目訂為「新展望」，表示目前在都更已建立相當雄厚基礎，未來要看得更高，這幾年都更逐步成熟，就連澎湖也都有公辦都更案在進行，都更危老已是全民運動，如何讓都更危老再提升、民眾申請有信心很重要，政府要給明確方向，讓民眾可以依循，不同意户政府也能處理更積極勇敢。他也表示，地方政府除了行政程序簡化，還要有整體的戰略，用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。都更新展望對政府是挑戰，也是民眾最期待的事。江宏志表示，10年來看到中央政府對都更危老的努力，實施都更三法到位，小基地也能參與重建，加上都市更新條例翻修，政策越來越均衡。2015年以前都更危老只核定534件，目前全國已核定已達4283件，已經開工有77%。全國屋齡超過30年有500戶，台北市超過70萬多戶，新北市也有82萬多戶，每年都在增加，面對如此數量龐大且不同類型的需求，居住安全不能等。王進祥表示則分享疫後合建出現的6大異常現象，包括建商取回保證基金、不給租金補貼、減少拆遷補償、降低合建比、突然發現越界爭議，以及真合建假權變。而自地自建及委建，也發現有延期興建的問題。王進祥表示，疫後生活工作改變，建築成本增加，缺工缺料，也造成貪婪的通膨，中小建商與地主的關係將從合建慢慢走到自地自建及委建。然而現在地主喜歡談合建條件是坪數，但實務都談的是權值。他也提到，推動師應要國家考試，但現在學校沒有專業科系在做人才培育，建議大專院校一定要推動成立相關系所培育專才。
林青霞最愛水餃店爆爭產 60年「東門興記」女兒告母盜領數千萬
深受資深女星林青霞喜愛，回香港前必買的「東門興記」手工水餃，近日卻爆出創始人郭禮忠妻子與長女間的爭產風波，郭禮忠在病逝後留下近2.6億的遺產，母女倆為了爭產打了多場官司，女兒更控告母親涉嫌盜領父親遺產買支票，經台北地檢署調查後，將郭母依詐欺取財、偽造文書等罪起訴。經營超過一甲子的東門興記，位置就如招牌名稱，在東門市場靠金山南路的大馬路旁，只提供外帶外送，店內並沒有內用桌椅。知名巨星林青霞最愛他們家的水餃，號稱不沾醬就很好吃；除了水餃外，還有腸粉、燒賣、叉燒酥等各式港點，以及鮮肉包、獅子頭、五更腸旺等等，料理種類非常多樣化。該店創辦人郭禮忠在2017年2月12日因心肌梗塞過世後，家人因2.6億元遺產問題鬧上法院，根據《ETtoday》報導，一審法官判決郭禮忠夫妻婚前婚後的剩餘財產差額與商標歸郭妻（郭林初旭），其餘則由全體繼承人均分。長女郭雅慧在調閱遺產紀錄時，發現父親過世後，母親多次偽造父親簽名或蓋章，且不經全體繼承人同意，從銀行領出約6300萬元，還買了大量美金旅行支票。加上郭雅慧在陪同母親到銀行，要整合父親銀行帳戶時，曾發現其中一張交易傳票上的簽名，很像是母親寫的，因此決定提告。報導中提及，郭妻表示該帳戶內的金額都是營業收入，過去一直都是她與郭禮忠共管與使用，這帳戶的存款，提款，都是她在操作，郭禮忠生前也曾告知女兒此事，而丈夫過世後，該帳戶就交給兒子管理；至於購買旅行支票，是因聽從建議，以後到美國去探望女兒時可以使用。檢察官調查郭妻所提出的各種費用款項，包括購買墓園中土地、捐贈財團法人、委建工程等等，應為郭禮忠生前遺願，屬於處理後事的委任關係，在這些項目上並無不法意圖；反之在大量購買美金旅行支票的項目上，明顯與郭禮忠生前遺願無直接關聯，因此認定郭妻盜領4千萬元，以偽造文書、詐欺取財等罪將郭林初旭起訴。