小基地
」 都更 危老 基地 建商 成本
國揚風散風險1.6萬坪工業地成新主力 彭邵齡：房價難有機會下修
國揚(2505)今(26)日舉行股東會，總經理彭邵齡表示，去年919打炒房後，原本1個月銷3成的案子，至今近1年只賣出15%，市場明顯停滯，但成本居高不下加上缺工，房價很難有機會下修。國揚2020年起購入住宅用地僅1塊，目前積極開發工業區土地，未來將審慎評估推案節奏與風險控管。「一個年輕人存多久自備款才能買得起房？現在信用管制限制貸款成數，就是縮小很多人的購屋能力，即便說自用首購不受限，但銀行也會自動過濾嘛！」彭邵齡對於目前央行的管制措施相當有感，他表示，以前各銀行都會來向建商爭取分戶貸款，最後由2、3家承作，現在變成建商要找8~10家分散，每家都只能做一點點。另外，去年919打炒房，也對市場銷售有很大的影響，她以國揚在新北新店的「國揚光河」為例，去年8月公開銷售到9月19日前就賣了3成，9月19日第七波打炒房公布至今，只賣了15%，明顯感受到市場停滯，「大型品牌建商影響還算較小，小建商確實受影響很大。」她也提到，原物料成本居高不下，他們在南港的RC案，基地面積有700多坪、樓地板面積6000多坪，每坪造價就要28萬元，現在一堆小基地危老都更案，每坪造價都超過30萬元，「這也是為什麼很多危老案都停工，因為光造價的提升，就侵蝕掉建商的獲利，那他乾脆停工就好。」彭邵齡再提缺工，因建築產非常辛苦，年輕人投入的少，年紀大的師傅每一年都在退出這個市場，工作人口越來越少，缺工只會更嚴重，所以建商也會考慮獲利與風險，不會貿然投入。以國揚為例，2020年至今，買進的住宅用地，僅高雄農16一塊，其餘都是購入廠辦用地。成本漲、缺工工資漲、房屋市場供給量減少，房價很難有機會下修。2024年國揚線上銷售共計9案，其中6案為成屋銷售，3案為預售案，總售出金額61.74億元。成屋住宅包括高雄「國硯」、「微笑時代」，台南「翡翠森林一~三期」，成屋廠辦有北市內湖「國揚洲際企業總部」；預售住宅有台北「國揚吉麟」、新北「國陽光河」，台南「美地莊園」。住宅開發上，2024年推進包括動工中的「國揚吉麟」、已核定的「新店寶元案」；預計2025年度完成核定的「高雄特貿三(南基地-北側)」公辦都更案，以及取得最優申請人，預計2025年度完成送件的「左營高鐵科技之心」等案件。不過，近年市場呈現「打住不打商」，也讓國揚把重心悄悄移轉，自2020年起國揚即積極購置工業區土地，去年陸續推進多項案量，包括即將完工的「內湖洲際廠辦案」、施工中的「三重數位科技大樓案」，以及預計於2025年度陸續取得建照的「汐止汐萬路」、「土城忠義案」、「中和案」等，目前工業土地存量達1.6萬坪。
主導「亞灣2.0」放寬容積挨批「雙標」 行家指林欽榮有法源站得住腳
台北地方法院審理京華城案，日前傳喚曾任台北市副市長的現任高雄市副市長林欽榮作證，林欽榮強調「細部計畫」就明訂不能給容積獎勵，並指控柯文哲「明知違法仍為之」，市府給京華城容積獎勵就是違法，柯文哲律師團反舉全名為「高雄亞灣經貿園區開發案」的「亞灣2.0」為例，質疑為何林欽榮可以給亞灣20％容積獎勵，京華城案卻不可以？簡直「雙標」。法界人士直指，「亞灣2.0」案其實符合高雄市法規，反而京華城案想修法，創新獎勵再拚更多容積，卻跳過法定流程與公告程序，這才是問題所在。市府人士也直言，「亞灣2.0」計畫容獎數額都有依據，比方早已公告亞灣的都市更新區享有1.5倍容積獎勵，且限定在國公有土地中；反而「京華城」又不是都市更新區，只是單一財團的小基地，這樣自創容積卻毫無法律授權，讓北市政府下轄的都市計畫委員會、都發局都已遭監察院糾正，問題在哪「非常明顯」。高雄市副市長林欽榮認為京華城案放寬容積恐涉違法。（圖／報系資料照）林欽榮也親上火線直指，「亞灣2.0」都市計畫範圍區早在2002年就依都市計畫程序公告為都市更新地區，因此「亞灣2.0」區域的土地若採都市更新開發，本就享有最高都更容奬1.5倍容積。此外，依照2023年5月行政院公布核定「亞灣5G AIoT創新園區推動方案」國家重大經建計畫，市府依照建築基地法定容積，都市得給予基準容積20％獎勵，而且申請者投資計畫須經審認合格，相關程序也都須依法依規辦理，目的就是要在透過獎勵投資，帶動城市發展與經濟、就業等公共效益。高雄市府人士直言，監院報告都已經講明，台北市政府對京華城的行為，並未獲得《都市計畫法》或其他相關法規的明確授權，形同「自行擴權」，草率開創容積獎勵新項目，不甩容積必須受到嚴格法制規範的原則，自行以沒有法源的創意突破上限，擅自提高容積率，破壞都市發展的公平性，也形同架空法治體系。法界人士怒批，京華城案的本質不只是行政疏失，也是違反法律，如今司法已經追究相關人員的法律責任，反觀高雄市的「亞灣2.0」，迄今未有提出具體違法或爭議事證，亞灣2.0在法律上站得住腳，反而「京華城案」先是被監察院糾正，如今又爭訟不斷，問題之所在昭然若揭。※CTWant提醒您：未經有罪判決確定者，皆應推定為無罪。
七大都會區預售屋價格不同調 高雄建商看準台積電設廠信心十足
自從央行祭出第七波信用管制措施，再加上銀行房貸水位拉警報，市場上各種利空消息接連傳出，使得房市瞬間降溫，也令人好奇建商如何看待後市，對此馨傳不動產智庫執行長何世昌彙整市況發現，今年七大都會區的預售屋價格走勢將出現分歧，不再齊漲齊跌，尤其建商信心普遍充足，降價意願也不高，唯獨台中、台南比較有機會讓利。何世昌在個人粉專「何世昌的房產知識Buffet+」發文表示，如同先前預估，今年各縣市預售屋價格走勢將出現分歧，不再齊漲齊跌，房價的漲跌也與建商信心、財務與公司營運有不小關聯性，倘若建商信心脆弱，降價的機率便會升高。以下是他彙整七都預售屋市場概況：一、台北市整體房價呈現「蛋白稍強、蛋黃持平」，尤其北投、內湖、文山、南港等地，想賣高價的建案層出不窮。何世昌指雌，台北市建商信心大致持平保守至稍強之間，普遍透露營造成本居高不下，每坪營造成本為全國最高；視基地大小與結構的不同，每坪大約介於25~35萬元，甚至傳出小基地重建案每坪營造成本飆到40萬，因此降價意願普遍不高。二、新北市第一環的三重、永和、新店、板橋、蘆洲與中和等地，建商信心依然高昂。第二環的新莊、土城、泰山、五股、汐止、林口等地建商信心較分歧，其中新莊、五股因買氣急降，線上賣壓稍大而抑制信心，唯林口、汐止等地信心較強。第三環的淡水、八里、三峽、樹林與鶯歌大略持平看待，僅淡水壓力稍大些。從全市房價表現來看，介於平盤盤整至微漲之間的機率較高。三、桃園市桃園市預售屋市場是少數受到二手屋降價牽連的縣市，由於二手屋成交價略有下滑，可能導致部份購屋族轉向買二手屋，導致預售成交量急退潮，再者線上供給量龐大，預料建商應會讓利來吸引民眾出手，但並非所有區域情況都不好，像A7、八德仍有順銷案，而且成交單價不低。四、新竹縣市何世昌指出，新竹預售屋成交量雖然重挫，而且累計供給量上升，但總體供給量仍在較低水位，新推案量也不多，新開賣的建案開價普遍仍上揚，少部份持平，再者業界預期今年將有品牌建商指標案開賣，因此價格仍有期待空間。五、台中市何世昌透露，台中市況目前成交驟減，線上待售建案數量仍多，各案場來客量遭到稀釋，業者普遍感受到市場寒冬，逐漸浮現出讓利意願，受到上述情況影響，新開賣的建案開價大多走平實路線，縱使豪宅成交單價仍創新高，但3月後若成交未能回升，降價機率會提高；如果來客與成交量若能回溫，跌價可能性會降低。六、台南市台南近期市況不佳，新推案量劇降，不過少數逆勢推出的新案售價並未有降價的跡象，而是透過優惠方案、促銷活動等方式來刺激買氣。對台南建商來說，市況雖已重擊信心，但業者仍期待台積電擴廠（台積收購群創廠案）消息，以及捷運藍線第一期工程等利多，預估今年房價介於平盤至微幅修正之間。七、高雄市何世昌強調，高雄市的建商彷彿是跟劉靜茹借來勇氣，即使預售屋市場成交量已送入安寧病房，但建商依然看好台積電設廠為高雄帶來的長期利多，不僅建案開價居高不下，甚至還敢高價獵地，對業者而言台積電設廠機遇可謂百年一遇，因此普遍樂觀看待後市，預估短期內不會有建商想低價拋售房子。 水岸景觀失靈？ 「這河畔豪宅」轉手賠售近千萬 1500萬想住蛋黃區！ 雙北「這幾區」有機會 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略
都更屋主獅子大開口想分回7成 條件談不攏成「都更孤島」
台北市開發飽和，開發商無不透過都更、危老整合老宅來重建新案，卻也屢見「都更孤島」的景象。北投區新完工的「公園大院」，便因釘子戶而一分為二，建案蓋好了卻造成老透天遭夾殺。業者感嘆，地主不斷改口談好的條件，動工後還頻頻報鄰損，「算是我遇過最過份的地主了」，最終規劃也導致營建成本暴增4成、房價還變低，「等於兩敗俱傷」。台北市北投區新完工的12樓建物「公園大院」，因為中間隔著一棟透天而慘遭分割，右邊為基地160坪的「公園大院森活館」、左側基地80坪的「公園大院樂活館」，4年前即已完銷；而該透天目前租給「卡多摩」嬰兒用品店，基地面積約40坪。投資興建的其一業者、欣聯建設執行長蕭傑楷表示，原本若成功整合會有完整300坪的大基地街廓，但因為該棟透天不同意，兩塊基地被切得很乾淨，分成兩張建照來蓋。說起這棟不同意戶，蕭傑楷感慨萬千，原本整合右側160坪基地後，不同意戶也同意以分回55%的條件合建，但要建商先去整合好左側的基地再說，等到左側地主也同意後，卻改口想換到重建後的所有4間1樓店面，由於考慮到全案的完整性，當時考慮後仍同意該地主的條件。若全街廓整合，基地面積可達300坪。（圖／翻攝GoogleMaps）只是沒想到，該戶地主又進一步提高條件，除了店面還要樓上住宅，等於共分回7成，「根本做不到7：3的分配，最後只能放棄」。不只如此，該案一分為二後，為了避免施工造成中間透天倒榻，兩側基地無法同時開挖，工期長達4年，而即使以極力避免影響鄰戶，但興建時屋主仍頻頻去報鄰損，讓蕭傑楷相當無奈，「算是我遇過最過份的地主了」。蕭傑楷指出，如果成功整合，有機會規劃坡平車位，營建成本也可大幅下降，本來一坪成本只要20萬元，最後卻拉高到一坪28萬元，將近4成的落差，且小基地建案須讓價，最終房價每坪55萬元，但如果基地條件更漂亮，就可達每坪65萬元，價差10萬元之多。對於不同意戶造成「都更孤島」的亂象，蕭傑楷坦言，法律保障人民財產，建商也無能為力，真的勸不聽也只能放棄，將不同意戶排除變是唯一可行的道路，可說是兩敗俱傷，因為這棟老透天未來只能自力危老，而且也拿不到危老獎勵了，所以也不可能有其他建商來改建，「只能當成都更活教材，讓地主自己思考，做的選擇不同，就會造成不同的結果」。 台積電擴大赴美 炒房族喊「完蛋了」 一表看台積宅漲多兇 阿姨我不想努力了！全台共151萬女地主 這縣市最多 尪生前承諾「房子妳住到百年」 漏做1事…妻慘搬離還賠錢
昔「國代村」也迫切老屋重建 成立5年建商「用這招」打進市場
近年雙北老屋重建市場吹起一波全案管理委建熱潮，由住宅消保會監督驗收的北都建設，今年雙北4案齊發進入開工，其中2案皆位在新店中央新村，首案「北都御峰」今(12)日舉行開工典禮，北都建設董事長陳逸軒表示，中央新村大多是3、4層樓產權單純小基地透天，委建模式土地產權無需過戶給建商，最終核貸撥款也進入信託專戶，真正專款專用，讓地主放心，因此區內有不少地主積極接洽，目前中央新村另一委建案已在請照中，預計年底可開工。北都建設因有住宅消保會全案監督獲得地主信任，「北都御峰」開工動土，地主與建商、營造商和住保會等團隊合影。（圖／林榮芳攝）中央新村位於捷運支線小碧潭站旁，早年多為國大代表住所，軍公教住戶佔比高，區內多為獨棟透天建築，純住宅環境又不失生活機能，被譽為新北市的民生社區。「北都御峰」位於中央八街，基地約56坪，原為屋齡逾60年透天，由地主委託北都建設協助重建，預計興建7層樓電梯宅。地主劉先生表示，之前也有建商談合建，但發現合建條件對地主不是最有利，卡關兩三次後覺得灰心，直到北都團隊找上門，了解委建模式是心目中想要的，儘管建案規模不大，過去兩年半中，北都從財務規劃、專業設計、施工品質，甚至到完工後的管理都設想週到。開工典禮上，除了地主劉先生到場，也有不少中央新村其餘地主前來觀禮，盼了解委建模式跟進重建。陳逸軒表示，區內大多是3、4層樓產權單純的小基地透天，因房屋老舊而有重建需求，地主多半不重視重建規模有多大，希望維持原來的生活，因此選擇獨自危老重建的不少，並打算重建後搬回居住。他初估中央新村已完成重建及將動工的約有20~30棟建築，占總量1成，具有開發潛力，目前區內地主北都團隊幾乎都已接觸過，他也坦言，確實有不少國大代表的後代仍居於此，對建商不用分屋的委建模式相當有興趣，所以有十多位地主藉開工來了解，區內另有一委建案已簽約正在申請建照中，預計今年底可開工。此外，「北都御峰」有計畫將部分戶別由北都包租代管，也作為中央新村鄰里重建時的中繼住宅，地主除有租金收入，也將成為北都深耕中央新村的後盾。陳逸軒也解釋合建與委建的差異，目前都更市場多為合建模式，也就是建商出錢、地主出地合作興建，不論土地是否有做土地融資，在全案啟動建融興建時，遇到造價上漲或建設公司周轉失靈，都可能發生公司倒閉、建案成爛尾樓，若當初簽約忽略續建機制，難以啟動招商議價，恐怕屋主會是最悲淒的受害者。「北都御峰」一案採用的委建模式，則為劉姓地主委託北都建設協助重建，地主持有百分百土地產權，無需過戶給北都，北都協助進行案前規劃、申請獎勵、請照等作業，再依據專業安全的興建計畫評估提出融資計畫，找尋銀行談總融資額度及利率等相關作業，最終核貸撥款進入信託專戶管理。陳逸軒強調，所有款項名目金額皆公開透明，按各進度信託戶撥款，款項金流不經過北都建設，真正的專款專用，工程或建材廠商也會與地主討論並公開遴選。除此之外，「北都御峰」防水、隔音工程的全案監督，和未來完工後驗屋、公設驗收及甲醛檢測等，也由住保會驗收提供標章認證。北都建設成立僅5年，去年1月於北投推出首案「尊選北都」就與住保會合作，在住保會公正第三方認證加持下，雙北目前簽約達8案，今年除了中央新村2案外，預計還有新北板橋、北市大安2案將動土，也反映地主對於尋找可靠安全業者協助重建的迫切需求。
小基地悲歌1／業者列小基地開發5大缺點 揭營建業失調「無情現況」
新北市三重一處基地大小僅97坪的建案，因開挖地下室施工不慎，造成兩旁鄰房傾斜、倒塌，各界熱議危老條例帶來的小坪數基地改建潮，讓鄰房塌陷事故頻傳，國土署一句「工程品質與基地大小無關」，業者砲轟「不食人間煙火」。連雲建設總經理蔡漢霖就點出小基地危老案衍伸的5大缺點，呼籲危老條例應該重新檢討，過小基地應有條件給予容積獎勵。根據雙北地方政府公告，台北市核准危老案共982件，有353件為基地小於100坪的「鳥籠案」，最小基地面積僅16坪；新北市核准危老案587件中，有220件基地小於100坪，最小者僅14坪。危老條例上路至今8年，只要屋齡達30年，地主100%同意，沒有基地大小限制，即可申請危老重建的高容積獎勵，因此讓雙北小基地所造的拔尖建築遍地開花。在北市蛋黃區整合11萬坪土地的鄉林集團董事長賴正鎰就表示，基地大的話，地下室開挖擋土牆的受力面積可以分散，基地越小發生鄰損的情況就越高，所以鄉林沒有一定基地規模不會做，不僅施工困難，蓋出來也不好看。賴正鎰表示，他們有經驗的團隊在進行地下室開挖工程都要很小心，更何況沒有足夠經驗的建商、營造廠，因此沒有一定規模的基地，鄉林不會承接。（圖／林榮芳攝）老屋改建協會理事長、品嘉建設董事長胡偉良也表示，基地太小，施工困難度當然加大，包括工法、機器進出都受限，也因為不符合經濟規模的案子，大型營造廠不願接案，小型營造廠品質難以控管，當然出問題的機率也大幅提高。業界檢討小基地施工難度高，聲浪一片倒，國土管理署13日卻以「工程品質與危老重建面積大小無關」為題強調，小基地都更案在施工過程造成鄰損意外，主因是基地地層軟弱、施工管理不足等，請地方政府依法辦理強化建築結構設計及施工安全品質。不過這一舉動也讓業者砲轟「不食人間煙火」，「施工品質肯定能用錢砸出來，但就實務面來看不符合經濟效益。願意砸錢的最後轉嫁消費者；不願下重本就只能挺而走險施工，容易出現鄰損。」危老條例開啟綠色通關，雙北小基地建案遍地開花，雙北危老核准共1569案，其中有573件、約1/3都是基地小於百坪的「鳥籠建案」。（圖／黃耀徵攝）新北市建築師公會理事長汪俊男則認為，施工品質不能被壓縮，安全不能被折減，本來就是天經地義。問題不在危老案面積小，而是營建業法未能與時俱進調整，以及整體產業供需失調，光檢討危老條例是因噎廢食，應該強化營造業法對於資本額、承攬範圍等相關規範，讓慣以將本求利的業者自動被市場淘汰，現在營建業普遍過分輕忽應該承擔的責任義務，才讓亂象橫生。北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖則指出，危老案雖能加速都更腳步，但小基地開發卻具備5大缺點，1.零碎地塊開發導致其餘基地難大規模重建；2.造價高，不符合經濟效益；3.緊貼著鄰房施工，鄰損機率高；4.施工環境條件差，難找工人；5.消費者花大錢買房卻買不到好品質。「小基地多半位於巷弄，不好停車、沒有工務所，沒有休息的地方，環境各方面條件都不好，工人也挑案子做，他們比較傾向接大案、天天能上工。」蔡漢霖搖搖頭嘆，小基地能找到營造廠承攬已經不容易了，但就算開高價，施工水準也堪慮，因為現在真的真的太缺工了。營建勞動力失調，為搶工班、工人，還有顧及鄰房安全性，小基地需付出的成本比一般建案更高，蔡漢霖直言，現在危老小案是「一流的成本，蓋三流的品質！」（圖／黃耀徵攝）蔡漢霖強調，確實無論大基地或小基地開發，只要規劃得宜，「理論上」安全都能夠確保，「然而以目前營造勞動市場供需嚴重失調的現況下，小基地個案即使願意花大錢營造，都未必能確保其安全性是無情的現實。」他也提到，8年前制定危老條例時，還沒有這麼嚴重的缺工問題，也無法預見現在台灣營建市場會變得這麼畸形，不能怪當時政府；但，危老條例將於2027年5月落日，相當有機會延長，希望能藉此時機檢討，調整不符合現在時空環境的政策，「這麼小的案子真的值得用容積獎勵鼓勵它重建嗎？或者能有些條件限制。」以他經驗來看，300坪的基地大小，在成本分攤和建築規劃上，是比較合乎經濟效益的開發範圍。如果在政策上能夠適時調整，或許也能夠讓這個市場更健康一些。
小基地悲歌2／小基地營建成本高1.5倍 建商嘆「用一流錢蓋三流品質」
新北市三重六張街建案，因開挖地下室施工不慎，造成兩旁鄰房傾斜、倒塌，該建案基地僅97坪，引發小基地施工品質、風險與開發效益的檢討。CTWANT記者調查，缺工讓營建成本居高不下，去年漲最兇的是機電工程逾4成，其次是泥作工。「小基地營建成本比一般工地高出1.5倍」，北市都更學會理事長、連雲建設總經理蔡漢霖直言，現在危老小案是「一流的成本，蓋三流的品質！」「雙北小基地營造成本，可能每坪就40、50萬元造價，比一般正常建案高1.5倍到2倍都有可能，很誇張啊！」蔡漢霖解釋，建案雖小，但也是五臟俱全，一樣要設計、監工，工人做半天工，要算一天工資，發電機、消防各項設備也都是一套，少不了，所以每坪造價相對較高。根據內政部統計，都市更新條例於1998年11月上路以來，截至2024年12月底，26年間全國各縣市總核定件數為1199件，完工數只有626件，已核定卻未動工的達321件；另，危老條例2017年5月上路至今8年，全國已核准共4069案，動工案件共2252件，也就是說，包括未拿建照及拿到建照卻未動工的就有1817件。另根據台北市建管處資料，核准的982件危老案中，有137件已備註失效，其中更有35件為已獲得滿額40%之容積獎勵。安信建經總經理張峰榮表示，在取得政府危老核准後，起造人應於180日內申請建照，至多可再申請延展一次，超過期限則予以失效，他認為「缺乏興建資金」是重要因素之一。「大部分建商應該都是申請都更或危老核准後，才發現發包不出去，因為成本太高了，所以遲遲不請照、不開工。」蔡漢霖就說，4、5年前，大小基地造價還沒有差那麼多，可是現在真的缺工太嚴重，為了搶人、搶工班，小基地只能付出更高的成本。立穩營造董事長陳舜智就說，現在國內工程去化量很大，民間在建工程以及預售案，箭在弦上不得不發的案子，還有政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量，讓營造市場非常缺工，去年缺工最嚴峻的機電工程，一年來成本漲幅約4成，次之的是泥作工程，漲幅近1.5成。陳舜智表示，住宅大樓去年1月機電工程報價每坪約2.2萬元，一年內漲價到每坪3.6~4萬元，現在台北每坪機電要4~5萬元。（圖／讀者提供）陳舜智解釋，鋼筋綁紮、模板工能用引進外勞緩解缺工，但機電工程難以引進整合人才，隨智慧建築興起，一棟大樓的機電內容物比以前多3~4成；以前機電工程占整體營造成本約1成多，現在飆升到2成多，非常誇張。不只機電，幾乎每個工種都在「搶人大作戰」，CTWANT記者採訪建商、營造商、承包商，大家最苦惱的就是「工作已滿載，招嘸人」，除非提供更高工資誘因；而就算高價請到工人，素質也是參差不齊。一位不具名建築師就抱怨，「現在引進的外勞沒辦法溝通，做錯只能不斷敲掉重做；本國勞工也沒有比較好，要他做到應有的品質，好像是他給你的一個恩惠，這種情況下，我們要怎麼監造、要求施工品質？」另一不具名建商董座也有同感，「你根本沒有辦法要求工人，看他隨便做，你還要好聲好氣跟他拜託，『大哥，不要這樣』，稍微嚴厲一點，他就說『不然你找別人』」他嘆，「現在是甲方最卑微的時刻。」根據CTWANT記者了解，鋼筋綁紮工程的台籍勞工一天做400、500公斤，工資3000~3200元；外籍勞工一天可做1頓，工資2800~3000元。一名承包商坦言，台籍勞工確實工率低，老師傅也有「脾氣」，「工率、品質跟營造廠發包的預算有關，可以要求每場(工地)的品質在哪，但相對要求品質也會做比較慢，工資也較高。」陳舜智說，政府2024年釋出公共工程7800億元的工程量，創近17年新高，讓營造市場非常缺工，整體營造成本一直在往上。（圖／黃威彬攝、黃耀徵攝）蔡漢霖就說，現在營建業很明顯勞力供需失衡，就容易有炒作、哄抬的情況，像他們具規模的建設公司、手邊推案基地也不是太小，有時都還追不上營建成本的漲幅，更何況小型建商、小基地開發，用不起好東西，也請不到好工班，請到的工班也是天價，導致成本估算錯誤，不是開不了工，就是施工到一半的急踩煞車成爛尾樓，「小基地根本是用一流的錢、一流的工資，請三流的工人、三流的包商，真的很不符合經濟成本！」小基地旁的鄰房該如何自保？建築師陳逸軒建議，應盡力配合開工前鄰房鑑定，若有發現建物安全性隱患，能提早於施工前補強；工程中，注意開挖時房屋是否有明顯的裂縫或傾斜，若發現裂縫及劇烈變化產生，應立即向工地及主管機關反應，並立刻遠離建物。
三重「莘聖沐光居」鄰損倒塌！恐只能合建 7日舉行協調會
新北市三重區六張街「莘聖沐光居」6日進行地基開挖時，導致鄰房發生傾斜、坍陷的情況，工務局立即將瀕危鄰房預防性拆除，而新北市政府，也將於7日下午召開協調會。對此，住宅消保會創會理事長吳翃毅透露，發生這樣的情況，從現實層面來看，該建商資本額過小，對於受災戶而言，最好的方式恐怕還是只能與建商合建。新北市三重區六張街「莘聖沐光居」6日進行地基開挖，挖至6.4米時，鄰房突發生傾斜、坍陷的情況，184號在倒塌後拆除、190號嚴重傾斜進行預防性拆除，共拆除2棟房屋，目前預防撤離範圍已擴增至64戶約162人。根據《三立新聞網》報導，事發後，莘聖建設總經理趙建勳承諾會進行「合理賠償」，同時強調會負責協助受損住戶改建。不過，莘聖建設109年7月才核准設立，公司資本額為2200萬，非上市櫃建商，資本額過小。對此，住宅消保會創會理事長吳翃毅表示，本次事件嚴重災損，即使受災戶不願意，被迫合建恐怕已是不得已選擇，否則建商將公司放給他倒，受災戶恐將求償無門。而新北建築師公會青委會主委劉獻文則指出，以專業角度來看，受災戶自身基地重建，除了基地太小、坪效差，支撐力不佳，加上三重許多區域地下水位都偏高，小基地自建，有可能再一次導致其它鄰戶受損，受災戶可能也變成另一個鄰損加害者，且因為建商資本額過小，不與之合建，恐怕沒什麼好處。對此，新北市政府也將於7日下午召開協調會，三重區幸福里里長郭冬賜表示，住戶們心情都很煩躁，要過年了，家裡首飾、金錢、帳單之類都在裡面，沒辦法拿出來，因此他會盡量在協調會上幫住戶爭取預備金。另外，附近其他住戶也相當擔心自己房子的狀況，不過仍要等鑑定報告出來，才知道後續該如何處理，會盡量幫這些里民爭取最佳權益。
北市驚見20坪土地大樓案 「地小價不少」每坪要140萬元
住展雜誌彙整北台灣歷年推出小基地的集合式住宅建案，前十小的排行中，面積落在19.5至30.9坪，而今年在台北市捷運信義安和站生活圈推出的新成屋「沃和」，基地坪數為20.8坪來到史上次小，僅比2013年台北市伊通街巷弄宅「三境ｅ通」的19.5坪多出1.3坪，也可說是10年來的最小案，建商面對首都房市態度呈現「有地就推」，毫不遲疑。住展雜誌發言人陳炳辰分析，統計中北台灣10筆迷你案，就有6筆位於台北市，而以歷年低於百坪案的比例觀察，台北市亦佔了50.1%。首都腹地小且開發飽和，難覓大型素地，小基地可通過危老方式整合，成本也相對低，推出小宅的市場接受度又不錯，要是還位於熱門地帶，更顯有利可圖，建商對於小基地抱持一定興致。另在近年台北市基地百坪以內的推案，平均開價達每坪126.8萬元，而此次數據中位於大安區的「沃和」，開價來到單坪140萬元，另一小基地案士林區「金星斐麗」，也有每坪128.7萬元的待售物件，小基地在價位發揮上一點都不小。除了台北市外，去年在桃園市觀音工業區的「璞居」，前年在新北市新莊區的「沐之森」和「智寶360+」，均可見基地面積僅25.1至27坪的公寓案，因具備產業區就業人口的住屋需求，或是交通機能和低總價優勢，建商預期買氣下，對小案也有信心。事實上，這1、2年在新北市的三重區、桃園市的中壢區，以及新竹地區的東區、北區、竹北等地皆有小基地推案，發展不侷限於台北市，由於小型土地或危老案取得成本低，戶數規劃不會太多，營造與持有不困難，再搶搭房市熱潮，訴求主流低總價的小宅，小基地就能創造大效益，像竹北市高鐵特區、三重區台北橋周邊目前的小基地案來到7、8字頭，顯露開發價值。陳炳辰指出，接下來在台北市大安區、信義區、松山區、大同區又有基地低於百坪新案即將上場，然央行大舉打房下，小基地小宅案常見的投資型買方退場，對於自住客來說，這類產品每戶屋主需分攤較多公共設施面積，公設比偏高而挑戰接受度，排行資訊裡就有公設比高達50%、60%的案例，室內面積不到10坪，宜居性大打折扣，投資、自住兩頭空，後況變數不小。
「大都更時代」有進入障礙？專家：成本高漲問題需先解決
台灣地震一直搖，老屋占比逾7成的台北，北市長蔣萬安更宣布將進入「大都更時代」，讓市場對都更或危老都更興起高度期待，許多營建股也紛紛狂飆大漲。不過，專家認為，核心問題仍在於營建成本高漲，以目前都更推動速度，要更新全台近500萬戶耐震力有疑慮的老屋，恐怕難度很大。雖然政府積極想推動都更，但都更推動速度依舊緩慢，除去年全國都更核定案件僅83案，今年Q1也僅23案，即便是近年政府改以較容易推動的危老都更作為突破口，但根據台北市建築管理工程處資料顯示，全國危老都更1/4量的台北市，今年Q1「危老核准重建計畫」僅15案，創下2019 Q2以來、近20季新低量，與2020 Q3單季最高點的95件，熱度僅剩下最高點的1成6，熱度不僅沒起來，還有冷卻跡象。對此，元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，雖然目前市場對都更推動期待很深，但「營建成本攀升」所造成的實施者整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，仍是很現實的問題，也是目前危老都更推不動的重要因素，畢竟都更成本不低，若負擔增加、無利可圖，大家都更意願就會降低。近年原物料價格上漲加上全台缺工問題，導致營建成本飆漲，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，5年價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪營建成本約17~18萬，如每坪則要25萬，豪宅營建成本還更高，也難怪很多都更案、危老都更案越來越推不動。雖然政府知道都更整合不易，近年改藉由「危老條例」積極推動危老都更，想加快老屋改建速度，但因危老都更沒有「最小基地」面積的限制，以台北市來說，統計2018年至今年3月底，北市核准的危老改建案，就有高達86%，基地面積在300坪內，基地百坪內的更是數量龐大。目前小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度會較高，成本更不容易壓低，也導致如今危老都更推動面臨卡關。周昆立指出，過往總是將本求利，只想用最少的成本，蓋出房子就好，但往往因基地條件不佳、建材、耐震性能都缺乏吸引力，使建案缺乏買氣，價格也賣不高，也導致面對近年營建成本上升就會難以承受。因此，未來都更實施者如何轉變思維，在有限成本增加下「花最少、蓋最好」，利用建材輔助工具及新建築工法，如: RBone+雙核心柱中柱2.0新工藝，來替建物增加耐震性、可取得更多容積獎勵、增加建案的賣點，也許才是突破目前都更推動困境的關鍵。
改建業者震後動起來 全案管理＋減少地下室開挖為地主省很大
403規模7.2大地震，引發全台對老屋建築安全的高度關注，台北市平均屋齡已接近40年，超過30年以上的房屋比例達到72%，台北市長蔣萬安宣布「大都更時代」來臨，業者也看準改建市場動了起來，以全案管理模式搭配減少地下層的開挖，打出為地主節省開銷還能達到高坪效配置，盡可能完成地主對改建後坪數的期待，以協助加快雙北老屋的改建腳步。丞翔再開發專門鎖定雙北70~110坪小基地從事危老全案管理，總經理張丞嘉接受媒體採訪分享，地主們最關心的都是能分回的房屋價值是多少，丞翔再開發能打敗知名建商的優勢在於，一是全案管理模式不和地主參與坪數分配，僅酌收服務費，地主不用擔心容積獎勵被吃掉，有機會滿足室內坪數不縮水的自住需求；第二個優勢是設計規劃，建築樓層配置的改良能降低營建成本，並將小坪數室內空間雕琢到極致。他進一步解釋，其實建築成本最花錢的就是地下室開挖，因此張丞嘉經手的建案，打破台灣傳統建築思維，地下室僅開挖1層，地上1~3樓做塔式停車位，4樓以上才是住家。「我們使用預壘樁工法和地質改良，少開挖2層就可省下6000~7000萬元，也因為住宅層往上提高，戶戶都能有採光通風和景觀。」儘管基地小，1樓仍能設計出挑高4米2的氣派大廳。經過張丞嘉操刀，室內可以將22坪雕琢到2房並且含有1.5套的衛浴設備，也因為挑高3米6的室內空間，讓小坪數看起來不會有壓迫感。張丞嘉公開獨門絕技，不怕同業抄襲或地主自建，原因在於小基地實在太難找到願意配合的營造廠。更何況地主想自己發包，沒有建築專業，根本沒辦法監督工程品質，還有可能被惡質營造廠追加工程預算。他說，目前營建業缺工嚴重，小基地改建工程，不管是建商還營造商，都面臨大公司不願做，小公司沒能力做的窘境。目前市場上有很多全案管理團隊，但唯有能在營建成本持續高漲的大環境下，為地主提供最優質的設計，讓地主得到更多坪數，將成為最後勝出的關鍵。
管理費月收「沒這數字」恐破產？他分析原因引熱議
通常居住在社區大樓，每個月都需要繳交管理費，來維持大樓設施修繕、電梯保養等支出。對此一名網友就發文感嘆，現今不少管委會成立後，要調漲管理費都相當困難，但物價薪水不斷變化，其實管委會根本無法維持，該名網友也分析指出，若一個社區每個月的收入低於50萬元，管委會恐怕隨時會有破產可能。此文一出，引起熱烈討論。原PO近日在PTT發文表示，大多數社區的管委會要漲管理費都很難，但經過30年物價、薪水變化，其實管委會根本無法維持，原PO舉例，若是一個100戶的社區，基本上是配置3班管理員，扣除例假日、特休等，理論上最少需要3.5人的人力，以1名管理員薪水3.5萬元計算，加上勞退、勞健保、年終及特休等，薪資成本約4.5萬元，等同該社區僅管理員每月就需支出16萬元。一名網友發文分析社區管理費及支出，引起熱烈討論。（圖／翻攝自PTT）原PO進一步指出，如果再加上總幹事、秘書、清潔人員、機動機電等人事費用，大約每月再多15萬元；此外電梯保養、公設修繕、物業公司利潤也要列入費用，每個月還需提撥8至10萬的公積金，作為未來電梯維修的費用，原PO提醒「社區的收入低於50萬，還沒算開會成本，會計的帳戶處理費用，管委會隨時會有破產的機會」。最後原PO分析表示，其實若社區管理費每坪低於80元都很危險，「社區規模不夠大的，都要150(元)以上，甚至那種小基地小規模小坪數，一坪要250(元)起」。該篇文章曝光後，不少網友紛紛留言指出「我們社區只有80戶今年就漲到80元/坪，整年算下來只時剛好而已，人力成本再漲，未來勢必要再漲管理費」、「就到處省錢啊…現在樓梯也沒人掃…」、「為何不參考日本蓋集合住宅，省下公設和管理員的開銷」。不過也有網友持不同看法，認為「現實是一堆老大樓還是一坪管理費60元，也好好的」、「新社區可能是，中古社區沒這麼花錢，上下限差很多」、「主要還是看戶數啦，老社區有的戶數多，60當然不怕」、「一般1保全+經理+清潔 一個月大約20~25萬，沒有你算的那麼高」、「亂算一通，然後不能漲的社區也別住了，水準堪憂，幾年後電梯包準不會動，社區外牆一定超髒」。
都市更新高峰論壇登場 疫後合建出現「這6大」異常現象
根據統計，全台共有500萬戶屋齡逾30年的老房子，居住安全不能等！中華都市更新全國總會14日舉辦第十屆都更高峰論壇，理事長江宏志讚這幾年來實施都更三法到位。內政部次長花敬群也應邀出席表示，接下來要用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。中華民國地政士公會全國聯合國理事長王進祥則是揭露疫後合建出現6大異常現象。都更危老條例制定迄今滿25年，恰巧都更總會設立亦滿10周年，今年擴大舉辦第十屆都市更新高峰論壇，以「都更，新展望」為題，邀請到台北市政府副秘書長張溫德、國家住都中心副執行長柯茂榮、中華民國地政士公會全國聯合會前理事長王進祥、營建署副署長徐燕興等人，就都市再生、公辦都更、危老重建及都更未來展望等面向進行演講。花敬群出席致詞表示，論壇題目訂為「新展望」，表示目前在都更已建立相當雄厚基礎，未來要看得更高，這幾年都更逐步成熟，就連澎湖也都有公辦都更案在進行，都更危老已是全民運動，如何讓都更危老再提升、民眾申請有信心很重要，政府要給明確方向，讓民眾可以依循，不同意户政府也能處理更積極勇敢。他也表示，地方政府除了行政程序簡化，還要有整體的戰略，用更高的高度看待都更，而非再是一個街廓或幾個房子的都更。都更新展望對政府是挑戰，也是民眾最期待的事。江宏志表示，10年來看到中央政府對都更危老的努力，實施都更三法到位，小基地也能參與重建，加上都市更新條例翻修，政策越來越均衡。2015年以前都更危老只核定534件，目前全國已核定已達4283件，已經開工有77%。全國屋齡超過30年有500戶，台北市超過70萬多戶，新北市也有82萬多戶，每年都在增加，面對如此數量龐大且不同類型的需求，居住安全不能等。王進祥表示則分享疫後合建出現的6大異常現象，包括建商取回保證基金、不給租金補貼、減少拆遷補償、降低合建比、突然發現越界爭議，以及真合建假權變。而自地自建及委建，也發現有延期興建的問題。王進祥表示，疫後生活工作改變，建築成本增加，缺工缺料，也造成貪婪的通膨，中小建商與地主的關係將從合建慢慢走到自地自建及委建。然而現在地主喜歡談合建條件是坪數，但實務都談的是權值。他也提到，推動師應要國家考試，但現在學校沒有專業科系在做人才培育，建議大專院校一定要推動成立相關系所培育專才。
危老迷你化8.17坪蓋新房 北市近4成基地不到百坪
日前北市出現地坪僅8.17坪超迷你透天改建案，凸顯危老案基地「迷你化」趨勢。台灣房屋彙整台北市建管處資料統計，北市危老核准案件各區的平均基地面積，最大的為信義區，平均223.5坪；最小的大同區，僅平均150.6坪；而全市平均僅188.5坪，其中基地未達百坪的案件，占比高達35.8%，等於每3件有1件「危老小案」。危老的同意門檻為100%，所以商辦、飯店、維修保養廠等大型商用不動產，是大基地危老的主力。根據統計調查，目前台北市最大基地危老案為原信義行政中心，土地面積2147.4坪，由南山人壽標得地上權，朝摩天商辦改建中。不過超過千坪的危老案非常少見，台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐就表示，除非原本基地面積大，否則透過整合多半曠日廢時，由於危老沒有最小基地面積門檻，因此近年也出現不少迷你改建案，即使是單一獨棟透天厝，仍有機會循危老管道獨立重建，像是今年內湖成功路二段就出現一筆地坪僅8.17坪的「套房型基地」透天改建案，萬華萬大路也有一棟佔地僅10坪的透天改建。根據台灣房屋觀察數據發現，全市有5個行政區的百坪內危老案占比逾4成，其中內湖占比達47.2%最高，但同時也是基地逾500坪大案占比最高的地區，顯示內湖的危老基地樣態呈現兩極化。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中分析，內湖因內科坐落，周邊符合危老條件的商用不動產較多，尤其潭美段因鄰近工業區，且建物規模大，有多起面積逾500坪的案件；也由於園區就業新貴眾多，小宅需求殷切，賦予迷你危老案充分的發展空間，使內湖不論大小基地的危老案占比，均居全市之冠。張旭嵐指出，危老重建雖沒有基地門檻限制，不過小基地開發又要顧及必要性公設，容易面臨公設比高的問題；其次小基地單獨重建容積受限，多為瘦長新大樓，難兼顧市容；且同一街廓如後續有其他大面積開發案，可能受限於單一透天厝已獨立重建，而無緣整合全街廓。因此老舊街廓若以大基地開發為原則，不論對公設比、市容風貌、土地利用率來說，通常更具效益。
出席危老都更博覽會 蔡英文：已做好準備加速推動
「第五屆危老都更博覽會」於今（16日）明（17日）兩天在台北盛大登場，總統蔡英文今天上午出席開幕式致詞時表示，為讓民眾都能住得安全、住得安心，政府成立國家住都中心，這幾年也讓「都更三法」全數到位，在組織面與法規面都做好準備，來加速推動危老、都更政策，現在申請的案件數也逐年成長。她期盼，產業界未來持續提供專業和經驗，和政府一起努力，為民眾打造更安全舒適的居住環境。蔡英文表示，她從上任以來，不斷推動相關政策，包括成立國家住都中心，任務之一是處理危老都更，以及都更三法全部到位，讓小基地也能參與重建。政府從組織面法制面做好準備，加速推動危老都更的政策，希望民眾住的安全與安心，也減輕民眾居住的負擔。近年都更案件大幅成長，2015年前案件僅534件，但2016年開始至今，全國都更危老核定件數已經有4283件，申報開工件數達到77％，蔡總統表示，要感謝中央與地方及各界的共同投入。蔡總統表示，目前雙北已經成立住都中心，其他直轄市也在籌辦中，期待其他縣市一起推動，改善都市環境，提升營建業產值，對於不動產產業發展也有重大意義，而透過公辦都更也能提高更多成功的可能性。今年的「危老＋都更博覽會」特別新增「好宅區」，蔡總統認為，推動重建的同時，若能結合綠色智慧建築的趨勢，達到淨零減碳、永續發展的目標，透過整建維護，讓老屋更適合居住，也是一個新選項。內政部長林右昌則說，公辦都更能量提升是推動都更工作重要的一步，內政部希望直轄市能繼續提升危老更新的預算，內政部也會主動聯繫其他縣市，共同提升公辦更新的量能，解決危老都更信任不足，他相信都市更新、危老重建就能開花結果。
北流還能這樣玩4／從白天到夜晚停不了口 聚集台灣茶食、多國料理、酒吧一條街
來到北流，也不用擔心會餓肚子，因為這裡有文青感茶食小店、結合音樂表演的餐廳，還有可以帶著走的啤酒與坐下來享用的披薩或甜點，從白晝到入夜都能享用美食。例如原本在高雄鹽埕區開業3年左右、小有名氣的「Hui Fu Teas 薈福村茶」，由一對男女朋友Captain、Sumi共同經營，去年7月結束高雄店後，兩人原本打算先做回上班族，但在客人之一本土嘻哈音樂廠牌「顏社」老闆迪拉建議下向北流提案，最後以「音樂喫茶」型態進駐北流。除了點餐特別具有儀式感，客人可先透過店家自錄的卡帶聆聽menu餐點介紹，空間設計也從音樂概念延伸，劃分成「快、慢拍」兩塊區域，櫃檯區屬於「快拍」的冷調工業風，「慢拍」用餐區則以木質調布置得如同家一般溫馨。店家也和特色品牌合作，在戶外規劃放上「MIUDY雪貂戶外」的高背椅座位，還能試騎「AOI.CYCLE」工藝腳踏車，感受另一種質感城市生活。薈福村茶從卡帶點餐到空間設計都呼應北流的音樂性，坐在高起的木台上用餐對許多年輕人來說也備感新奇。（圖／焦正德攝）甜點「包種巴斯克夾心告莓粒」（後左起順時針，140元）、台茶特調「純脆青春」（200元）、「拿魄力美人麵」。（200元，圖／焦正德攝）Captain的家人在屏東經營傳統茶行多年，因為老式茶行逐漸沒落，也讓他們希望透過年輕化品牌，再次用台灣茶連接人與人之間的情感。轉戰台北後也新增與優化了餐點，例如向日式喫茶店的「拿坡里義大利麵」致敬的「拿魄力美人麵」，麵體本身揉入了東方美人茶，並搭配保留絞肉口感的番茄肉醬，既濃郁又不失清爽；另也有以來自屏東的港口茶製成烏龍茶高湯，將其沖進飯中做成的茶泡飯；甜點部分則有加入東方美人茶做的布丁，及使用文山包種茶製作、香氣優雅酸甜的「包種巴斯克夾心告莓粒」。店內也提供無酒精的台茶特調，以四季春、鐵觀音或東方美人茶為基調，再加入果乾或其他風味創意調製，例如採訪當下拍攝的「純脆青春」，便以四季春搭配小黃瓜帶來適合夏季的清新氣息。黃韻玲表示以現代工業風主題融入音樂、美食與木質元素的「北流卡夫卡」，是北流首間進駐店家。（圖／焦正德攝）週六晚上會有「北流新聲報到」表演，通常一個月前就會在FB公告下個月的表演節目。（圖／北流卡夫卡提供）肉質紮實的「酥烤脆皮德國豬腳」（前，580元），可搭佐黃芥末與德式酸菜享用，也不妨來一瓶清涼暢快的「北流卡夫卡精釀啤酒」。（180元，圖／實習記者胡正初攝）若喜歡以啤酒、多國料理和Live演出結合的複合式餐飲空間，則建議轉場到「北流卡夫卡」，這間餐廳致力成為北台灣流行音樂孵化場域，不僅每週五晚上的「KAFKA’S FRIDAY SOUND」會由人氣樂團DNA Live Band帶來多變樂風及現場熱情互動；每週六的「北流新聲報到」，也提供新生代樂團／音樂人演出機會。餐廳主要由新視紀整合行銷團隊營運、高雄樂樂庵研發餐飲，加上「海邊的卡夫卡」的阿凱協助音樂表演、節目安排，讓這裡成為另一個培育音樂人才的小基地。當然除了音樂表演，還能品嘗如「泰式打拋豬肉飯」、「酥烤脆皮德國豬腳」等料理及炸物、燒烤和下酒菜。店內還提供具有綿密泡沫與金黃酒體的現壓生啤，以及自有品牌的「北流卡夫卡精釀啤酒」，加入蓬萊米創造乾淨爽朗的拉格風味，尾韻帶有清新苦味、順口易飲。「酒等了便利店」吸引不少25～35歲之間的客群，很多人會選購啤酒後就坐在外頭開喝。（圖／焦正德攝）另外北流從今年4月中開始，竟然還出現了「酒吧一條街」，夜裡打上橘紅、藍、綠等不同顏色燈光，集結包括葡萄酒與精釀啤酒實體門店「酒等了便利店」、清酒吧「Chotto Sake Bar」、Cocktail調酒店舖「Hold on Draft」，以及可品嘗咖啡、西式餐食與紅白酒的「Take YourTime Café」。同一個經營團隊的股東背景包括葡萄酒、清酒等進口代理銷售與餐飲相關，老闆Beckham提到，雖然進駐區域有些狹長、畸零，但正好讓他們嘗試以「酒」為主體再延伸其他搭酒餐食的實驗型態，打造宛如歐洲街頭小酒館的自在風情。目前在這裡可以4店交錯點餐，並坐在戶外用餐區享用，最受歡迎的是「酒等了便利店」，提供250多種來自美、德、日、台等國啤酒，還有超過300種葡萄酒可以現場選購開瓶。老闆Beckham在Chotto Sake Bar推出可喝3杯清酒的「朝聖者SAKE組合」，並會依客人偏好甘口或辛口做搭配。（500元，圖／焦正德攝）「Hold on Draft」目前最受歡迎的調酒是「First Love」，以威士忌、梅子、小黃瓜、氣泡組成酸甜暢快的滋味。（300元，圖／焦正德攝）而在清酒吧「ChottoSake Bar」則推出套酒，可以一次3杯的方式品嘗清酒、果實酒、奶酒或梅酒等不同組合，店內也販售日本「清酒之神」農口尚彥的日本酒，還能搭配簡單炸物；而能現場喝到汲飲式調酒的「Hold on Draft」，機器是與臺虎精釀合作、找調酒師發想配方，連調酒名都與音樂相關，例如「First Love」、「大嘻哈時代 冠軍之路」、「刻在我心底的名字」；再來到餐點品項最多的「Take Your Time Café」，以搭配清爽生菜的披薩和鹹派最受歡迎，亦可喝到品質不俗的House Wine，例如白酒可能從紐西蘭哈哈白蘇維翁白葡萄酒、智利塔巴利特級精選白蘇維濃白葡萄酒等輪替，輕盈酸香的風味正好開啟味蕾。可在Take Your Time Café品嘗「只薯於你薯條盒」（後左起順時針，200元）、House Wine白酒（300元／杯）、「蔬來炸到櫛瓜盒」（250元）、「超級瑪格莉特PIZZA」。（260元，圖／焦正德攝）HuiFu Teas 薈福村茶地址：台北市南港區忠孝東路七段99號（產業區E108號店）營業時間：週三至週日12：00～19：00，週一、二休網址：https://www.facebook.com/huifuteas/?locale=zh_TW網路菜單連結：https://reurl.cc/K05zj9北流卡夫卡電話：（02）2785-1777地址：台北市南港區忠孝東路七段99號5樓（產業區E501號店，由市民大道入口上樓）營業時間：11：30～22：00，週一休網址：https://www.facebook.com/KafkabyTMC/酒吧一條街地址：台北市南港區忠孝東路七段99號（文化館W105、W107、W108、W109號店）營業時間：週一、二、四、日Take Your Time Café 13：00～24：00，酒等了便利店、Chotto Sake Bar、Hold on Draft 15：30～24：00（週三、五、六這4家店皆延長至翌日凌晨02：00打烊）網址：https://www.facebook.com/wait9time/?locale=zh_TW※飲酒過量，有害健康，未滿18歲請勿飲酒。
營建成本創新高、危老核准探3年新低 專家曝最佳解方「這裡」動手腳
營建成本漲不停，危老都更推動也跟著面臨困境！根據行政院主計總處最新資料顯示，代表營建成本的營造工程指數CCI指數，今年3月最新數值109.5，再度創下歷史新高，讓許多建商苦不堪言。受到成本大幅上升、成本無法有效掌控的衝擊，去年全台最火熱危老都更熱區台北市，危老重建核准件數僅剩下152件，年減量逼近3成，創近3年新低，市場更傳出不少危老案玩不下去的消息。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，近年營建成本衝高確實對危老都更產生負面影響，在「營建成本飄升」與「房價陷入盤整」的兩大衝擊下，正面臨整合利潤被壓縮、地主不願降低分回比例、建商不想賠錢蓋的困境，不僅申請與核准的量變少，就算核准了，也不少案子拖著不願開工。不過，周昆立認為，如果地主與建商能利用建材輔助工具，來替改建案創造「新價值」，其實還是有機會突破目前困境。以營建成本飆升來說，蓋房子用量最大的預拌混凝土、鋼筋、型鋼、鋼板、材料類等，價格漲幅高達3~4成，人力成本也大幅攀升。3年前雙北百坪以下基地，每建坪成本約17~18萬，如今每坪則要23~25萬，豪宅營建成本甚至還更高。由於，營建成本大增勢必由起造者負擔，目前很多整合中的危老案都因利潤被大幅壓縮，加上地主不願分回坪數減少、業者也不願賠錢興建，出現合作破局的狀況。再以房價陷入盤整來看，市場在商言商，房市景氣上升時期，房價不斷上漲，參與都更的地主與建商可分的價值自然也更多，更有推動都更的意願；但是，去年下半年以來，台灣房市因升息與打炒房等因素，買氣出現停滯，房價陷入盤整，導致都更危老推動上缺少了誘因。據統計，2018年至今年4月底，北市核准的危老改建案，有高達86%基地面積在300坪內。小基地改建案在精華都會區是危老都更的主流，但這類基地條件，規劃與施工難度較高，成本更不容易壓低，因此，面對營建成本高漲的環境下，市占率高的小基地危老案勢必大受衝擊。周昆立透露，面對危老都更推不動的狀況，有4種解法，一、等待營建成本回落；二、期待房價上漲，抵銷成本上升的衝擊；三、爭取容積獎勵，創造建案價值；四、利用可節省成本與有創價效果的建材輔助工具，讓危老改建案在「省成本」下，又能「價值提升」。周昆立說，目前想期待營建成本下降或房價上漲都有點不切實際，而爭取容積獎勵則需要符合種種規定，經過審查才可獲得，因此估計如何利用有創價效果的建材輔助工具，也許是接下來危老都更突破困境的重要關鍵。周昆立以制震隔震建材為例，像卸震鋼甲這類省成本、有創價效果的抗震輔助工具來說，在同樣可耐7級強震、大樓不倒的基準下，建築成本較傳統隔震、制震產品節省1/3以上，不僅兼顧居住安全，對於房價的創價效果更是強，原本耐5級震符合規定的新案，瞬間變成可耐7級震的規格，成本減少、房價提升下，若可抵銷營建成本攀升的問題，住戶可分回價值也能維持不變，或許尋找品質不變成本更低的新建材，是解決目前都更危老困境的好方法。周昆立指出，台灣老屋眾多，雖然目前危老都更近期面臨推動上的阻礙，但是從2017年政府通過危老重建條例後，申請件數大幅增加來看，顯見民眾有高度興趣與需求，因此，對於未來危老都更市場仍不看淡，建議屋主與業者可積極找尋方式突破目前困境。
房地產大驚奇！台日如此聯手，震撼前所未有！
台日如此聯手 震撼前所未有［最成熟的台灣新建築］熙鼎建設【獻給城南最獨特建築筆墨】［百年熊谷組建築血脈］華熊建設【台灣第一座住宅作品】房地產大驚奇，從來沒有看過這樣的台日組合——國際知名食品公司高坑集團關係企業「熙鼎建設」；百年熊谷組華熊營造在台灣成立第一間「華熊建設」。兩大國際企業相互吸引，攜手同行，共鑄一座藝術建築，敬獻台北城南。（圖／九簷提供）在日本已有超越百年歷史的熊谷組建設公司，在台灣向來都是以「華熊營造」的角色與各方合作：舉凡：台北101/陶朱隱園/吾彊/一品苑⋯⋯等作品都是赫赫有名的建築實績。但此次華熊為打造日系建築更完整的建築血統。2020年便由「華熊營造」榮譽董事長稻豊彦籌組「華熊建設」，於今日專職於董事長，「華熊營造」則改由新屋忠彦擔任董事長，以務求日系精工建築的履歷更加落實。熙鼎建設來自金門高坑集團，在金門是相當知名的建設公司，近年來日漸茁壯，積極應聘產業界的菁英，累積更完備實力。2022年新春伊始，於大安森林周圍購買了一整棟全新大樓作為台灣的企業總部，深根之心，日月可鑑，熙鼎在台灣一步步邁出穩健步伐，期待成為消費者，對於建築想像，最值信賴的未來品牌。熙鼎《九簷》一案便是日系華熊建設與台灣熙鼎建設，聯手投資興建的建築力作。兩強攜手共同投資開發房產新案，史無前例，成為台灣第一。（圖／九簷提供）天之驕址 準博愛特區［萬坪有氧］—臺北植物園伸手可及［九龍共舞］—現任總統官邸為鄰［松風齊肩］— 第一閣揆—孫運璿故居相倚看準「絕對稀有」地理環境，正是促成台日建設公司一同攜手合作的主要原因。熙鼎《九簷》不僅相近總統官邸，更與前行政院長孫運璿故居為鄰，如沐松風之貴，不僅地理難得，更有著無可取代的人文心境。相鄰的自然瑰寶是「台北植物園」。這樣尺度的綠苑，彷彿一塊礦玉，萬年養蘊。與萬物相互琢磨，讓此處充滿了靜謐之欣。佔地8.2公頃，隸屬於行政院農業委員會林業試驗所，是一個備有完整植物蒐集紀錄文件，並進行科學研究、保育、展示及教育的場所。以往昔的時空背景看來，它不只是一般的公園，更像私人皇林一般的高貴，如此地理身世，而今成為熙鼎《九簷》最顯珍稀的自然資源，得天獨厚之勢，可見一斑。（圖／九簷提供）頂尖人文 菁英搖藍地[極上薈萃 從小到大］國語實小．建國中學．南海學園．北市教育大學國家音樂廳．國家戲劇院．自由廣場教育為百年大計，政府在城南，撒下了大樹之種，細細培育未來菁英。身據城南，它雖不是最喧嘩的都心，卻是謀國安邦的最初之莘。南海路上，一邊是建國中學，一邊是南海學園，內有新建圖書館、藝術館、科學館、博物館、廣播電台等設施。為政府遷台後首批興建的公共建築群，園區內匯集了許多文教設施，高密度的人生養育，自是一等一的水平。（圖／九簷提供）愛國東路上，與兩廳院同在一個生活圈 ，涵養在國際級的藝術福田之下，心靈視野自然藝氣風發。兩廳院是臺灣最成熟的國際級藝術中心，也是亞洲具指標性的當代劇場，無論當代或傳統、原生或外來，都在兩廳院的舞臺上共生，且深受世界觀眾青睞。建築哲學—集瓊藻（多寶格）本案企劃包裝的企劃精神來自「集瓊藻」。「集瓊藻」是意指乾隆皇帝所藏一件多寶格的名稱，意指蒐羅眾多珍貴美好的物品。我們以此作為企劃論述的核心象徴，寓意未來入主九簷的每一位主人都是各方至霸，在社會各界都極具名望，同時身懷不凡之姿的士林俊彥。（圖／九簷提供）建築團隊—大師入列總顧問：前全坤建設開發總經理廖學新知名建築師-許華山蕨知苑雕塑藝家楊柏林為了能與「天時地利」相互匹配，熙鼎建設在各方面都以「打造頂級住宅」的能量加以雕琢熙鼎《九簷》。不僅投資興建方加入有百年熊谷組建築血脈相連的「華熊建設」，營造商則為「華熊營造」，為了厚植本案在諸多細節的用心，更大力網羅各界不凡之士，舉凡：前全坤建設開發總經理廖學新、知名建築師-許華山、王山頌、以及蕨知苑國際雕塑藝術家楊柏林⋯⋯等各界菁英共襄盛舉，一同鑄就這座建築界的多寶格，在文化風華的豐培之下，創新建築欣格。（圖／九簷提供）天時地利人和百年址此一遇人文育成（南海學園＋兩廳院＋孫前院長故居＋總統官邸）自然生成（台北植物園）建築眾志成城（華熊建設/熙鼎建設/各界菁英卡司）這樣的個案百年一遇 ，人文必需育成（南海學園＋兩廳院＋孫前院長故居＋總統官邸）/自然必然生成（台北植物園）/建築肯定要眾志成城（華熊建設/熙鼎建設/各界菁英卡司）。儘管受到全球央行大幅升息抗通膨的影響，目前台灣不動產市場進入觀望期，但只要豪宅設計有特色，從「稀有收藏」角度來看，買方仍舊還是會進場獵奇，敬請各界期待。（圖／九簷提供）展望未來，熙鼎建設表示，目前已在在吉林路規劃都更會館，提供更完備的資料給各界人士參考，一同共造各美好的新台北天際線，至於「未來藍圖規劃中」，近期目標以尋找台北市精華區的小基地，創造優質建築藝術作品，中長期目標則是以提供優質建築為綱領，投入大台北都會區老舊社區，展開都市更新工作，期許以「熙鼎之欣」為建築業注入一股活力清新。
賣場變醫院？ 彰基砸2.87億買南投千坪地
實價登錄最新資訊揭露，南投市三塊厝段「大盤大大賣場南投店」及附近土地，合計地坪約1433.2坪，今年3月以總價約2.87億元、地坪單價約20萬元成交，成為南投市今年以來，總價最高的土地交易！經查該筆交易的買家，乃是在中彰投雲各地都設有醫院的「彰化基督教醫療財團法人」，由於南投醫療資源有限，若彰基購地後興建中大型新院區，將可望為南投挹注醫學中心級的醫療服務。台灣房屋南投家友特許加盟店店東姚高揮表示，彰基有意購地的消息，地方早有所聞，因為彰基在南投市所設的南投基督教醫院佔地狹小、空間吃緊，近年彰基一直積極尋地擴大醫療服務量能。而彰基這次購地的區段緊鄰南投市中心，且周邊環繞公家機關及縣立體育場，區段條件不錯，近年土地成交單價大約落在16-26萬元之間，因此彰基以每坪約20萬元的價碼購地，符合當地行情。姚高揮分析，彰基此次所購土地，分成大、小兩個區塊，現為賣場的土地，面積較大，佔地超過1200坪，可規劃為院區，臨民族路約214坪的小基地，則可做為停車場及員工宿舍；由於該地不僅交通動線佳，且鄰近消防局與南基醫院，有助整合醫療資源，對彰基而言是十分理想的設院地點。除了彰基之外，今年還有許多醫療生技相關產業豪邁置產，包括今年3月台北牙醫診所斥資1.26億元購入北市重慶南路透天店面；知名植髮診所生髮堂，亦以9000萬元買下北市東區店面；上櫃醫材大廠明達醫(6527)，則海砸3.11億元，取得桃園八德大興段近1,300坪工業地；此外，生產快篩試劑、血氧機等抗疫物資的泰博科技，也在今年1月花費3.77億元，購得新北產業園區的全棟廠辦。台灣房屋集團趨勢中心經理陳定中表示，在疫情籠罩下，國際對醫材、藥品、儀器的需求大幅增加，國內民眾對醫療的重視度也更甚以往，讓醫療生技業成為疫情期間，仍維持正向成長的產業；也因市場需求增加，相關產業斬獲充裕資金的同時，更積極置產強化營運量能，使醫療生技業也晉身不動產的消費主力之一。
高端家族淘金術4／謠傳是豪宅建商金主遭到打臉 江翠120億推案曝光
研發國產新冠疫苗的「高端疫苗」，股價連吃6根跌停板，一路從417元腰斬到207.5元，終於在8日止跌，不過期間卻爆出炒股疑雲，宛如再現其母公司「基亞」7年前的狂瀉風暴。高端和基亞董事長都由張世忠擔任，張家從監視器起家、轉投生技再跨足地產，淘金術相當犀利；而張世忠的妹婿黃子亮從基亞賺到錢後，大舉進軍房地產，外界傳聞黃子亮是甲桂林廣告、大隱開發董事長張裕能的大金主，對此張裕能表示，「他（黃子亮）沒投資我，我有投資他。」本刊調查，黃子亮早在16年前就跨足建築業，成立「統創建設開發股份有限公司」（統創建設），如今旗下還有統富建設、統盛建設、家辰物業管理等核心公司。外傳黃子亮當年從基亞賺到錢後，大舉進軍房地產，曾為甲桂林廣告的金主，近年更與「大隱開發」合力打造位於新北市紅樹林的豪宅「藍海」、「海納川」；而甲桂林廣告和大隱開發的董事長，皆為地產代銷高手張裕能，子公司統富建設在2010年成立時，甲桂林廣告和大隱開發的董事長張裕能以個人名義入股。對於外傳黃子亮投資甲桂林廣告一事，甲桂林廣告董事長張裕能否認，僅表示自己有投資對方的建設公司。（圖／報系資料庫）面對本刊記者求證，張裕能表示，「他（黃子亮）的公司（統富建設）我有投資，在（新北市）板橋區江子翠與（台北市）和平東路的案子我也有投資，但是我的公司，他沒有投資，那是他們內部亂講的，我有要他不要亂傳，他有買我的房子倒是真的。」張裕能強調，「黃子亮是認識很久的老朋友，因為他投資土地，需要專業的人幫忙解套，所以找我幫忙。」據了解，統創建設曾將大隱開發的案子放在自己官網當作實績，後來被大隱要求撤下。黃子亮領軍的統創建設，目前在新北市板橋區江翠北側重劃區有3塊地籌備中，其中1塊已完成整合，預計今年底推出。（圖／馬景平攝）「黃子亮早期有錢到處買地、買房，但對於房地產沒經驗。」一位業界人士表示，因此黃子亮一開始是從事土地整合，一直沒有推案作品。統創建設的總部位於台北市市民大道「統創龍騰大樓」，和一旁的豪宅「明日博」、「忠泰建設」企業總部，是北市蛋黃區少有占地4600坪的都更案，前期由黃子亮與父親黃萬才整合土地，再請忠泰、長虹建設擔任實施者建成。直到去年，統創建設才在北市忠孝復興站附近，推出處女作「統創緻」，基地面積僅77坪，地上15層，總銷18億元。統創建設去年在北市忠孝復興站旁的黃金地段，整合兩間透天厝店面，推出小基地危老案「統創緻」，成為該公司的處女作。（圖／林榮芳攝）本刊調查，黃子亮和數名地主將在江翠北側重劃區Ｃ區，合建總面積近3000坪的推案，預估推案量高達120億元。一名江翠北側重劃區地產業者表示，「黃子亮在重劃區的地，大多是後來才買的，那一區多是黃家的老鄰居和朋友，很快就跟周邊地主談好合建，主要在Ｃ區，至少要推3個案子。」對於黃子亮家族所投資的高端陷入炒股風波，同業好友大多低調不回應，只說夫妻倆人很隨和，樂觀健談，「這狀況又不是沒有遇過，他（黃子亮）應該習慣了。」本刊就外傳黃子亮是甲桂林廣告金主一說求證，統創建設則不予回應。