性需求
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逆勢防禦股1／第四季傳統內需旺季 食品龍頭股統一大統益買盤資金支撐
近期台股大盤震盪格局中，隨著資金在AI 科技股、金融、傳產股等之間輪動，食品龍頭大廠正憑藉著「第四季傳統內需旺季」與「穩定配息」的基本面，獲得法人買盤支撐之外，股價、成交量也皆有所表現。台股近期震盪，統一股價最高破80元。（圖／截自雅虎股市）內需大宗龍頭的統一(1216)於10月22日上週四股價收在79.6元、漲1.10元、漲幅1.40%；10月上旬股價由72.7元一路觸及最高80.4元；其前三季在食品本業與通路零售雙引擎同時點火下，營收創新高，累計前三季達5,370.5億元，較去年同期成長4.2％；現在則將迎來年底餐飲與節慶的剛性需求旺季。統一集團金雞母統一超 (2912) 同步在第三季創下單季951.75億元的歷史新高，年增7.02%；累計前三季營收2,758.7億元，年增5.7%，同創新高。持續深化uniopen會員生活圈之外，台灣7-ELEVEN 展店穩健，目前全台實體門市與智FUN機等多元服務據點達8,324家。加上轉投資事業菲律賓7-ELEVEN、統一生活(康是美)、悠旅生活(星巴克)、統一精工、安源資訊等挹注營收表現，整體綜效體現。統一今年配發2025年度現金股利每股3元，統一超配息則達每股9元；統一超在上周四收盤價為226元、漲1.50元、漲幅達0.67%。食用油龍頭股大統益 (1232)上週收盤股價154元平盤，今年7月17日爆發中聯油脂風暴、轉單效益最高潮時所創下近期新高178元。大統益董事長為羅智先，由統一集團主導，統一持有大統益股份38.5%、泰華油脂占比12.99%、大成長城占比9.64%，經營穩健；在食用油巿場中大統益占比約55%、中聯油脂約占35%；今年7月、8月、9月的月營收皆交出年增32%～42%的大幅成長；累計前三季總營收達187.53億元，相較去年同期的158.36億元，累計年增率達18.42%。進一步觀察大統益的現金股利政策，從2015年開始至2020年連續六年、配發每股現金股利5元；2021年起增加配息金額，至2023年皆每年配息6元；2024年配息達6.6元；去年再增加到每股配息7元；今年更是配息7.2 元，以154元股價估算現金殖利率達4.68%；隨著本年度前三季營收表現強勁，轉單效應持續發酵，明年配息更令股民們期待。
全台房貸負擔率降至41.46% 鄉林賴正鎰：「這時」房市會更好
自2024年央行推出第七波選擇性信用管制以來，房市熱度逐步降溫，房價漲勢趨緩，民眾購屋負擔也因此出現改善。鄉林董事長賴正鎰預估，明年上半年會看到台灣房市明顯的復甦，真正要好，可能要下半年才會比較明顯。AI發展快速帶動台灣景氣成長，包括鄉林（5531）及遠雄（5522）看好2027年房市景氣的向上格局。賴正鎰表示，預估台灣央行有望在這兩、三年慢慢的鬆綁，相信下一波的來臨，可以創造比現在更優的房市景氣。根據內政部資料，對比2024年第一季與2026年同期，全台房貸負擔率已經由44.3%降至41.46%；進一步觀察六都表現，其中以台北市減幅最大，達4.41個百分點，其次為台南市的3.43個百分點，以及台中市的3.09個百分點。中信房屋研展室副理莊思敏指出，受信用管制影響，投資性需求幾乎絕跡，市場回歸理性，自住買盤追價意願不高，房價漲勢大幅收斂，部分區域甚至出現價格修正的情況，房貸負擔率自然隨之回落。展望第四季，591房屋交易網主任畢務潔表示，央行調整政策後，市場資金條件略有改善，有助部分換屋需求釋出，不過，房市後續表現仍取決於貸款條件、房價水準、購屋信心及實際成交狀況。
Global Mall周年慶開跑！業績挑戰雙位數成長 2028年北、高再展2分店
Global Mall環球購物中心即將於10月22日起展開首波周年慶，會員最高享22%回饋。環球今(14)日表示，今年1~9月業績雙位數成長，預期週年慶業績也能有雙位數成長；同時也預告2028年第一季和最後一季將迎來高雄車站店和台電南港店加入營運陣容。環球購物中心周年慶將開跑，全台8店分別與深受消費者喜愛的20大品牌攜手推出逾7成的獨家商品活動，回饋率最高達22%，預期週年慶業績目標雙位數成長，全年業績也可望再創新高。環球購物中心目前全台共有8間分店，包括全客型商場中和店、屏東店，以及軌道車站型商場板橋車站店、南港車站店、桃園A8店、林口A9店、新左營車站店與桃園19店。環球購物中心表示，近年持續優化升級硬體，加上今年受到經濟成長率及股市走揚，帶動消費，中和店、屏東店明顯在服飾配件類的業績成長最多，約有2成；其餘車站型商場，也因客群具剛性需求，較不受出國潮、匯率波動等因素影響，軌道經濟效益明顯。整體而言，今年前三季業績呈現雙位數成長，因此預期周年慶檔期也能有雙位數表現。除了既有據點維持強勁成長動能外，環球購物中心接下來還有多項展店計畫。其中，高雄車站店預計於2028年第一季開幕，商場營業面積約1.6萬坪，未來將成為中和店之外的「店后」。環球購物中心也說明，2028年底還有捷運後山埤站的台電南港店加入營運，該案為商辦共構型商場。此外，環球在台中、台北等地也持續評估多個基地，惟仍須完成相關審查程序，開幕時程尚未確定。週年慶寵會員！Global Mall首波最高回饋22%，3C家電、秋冬服飾限量活動齊發。（圖／環球購物中心提供）環球購物中心周年慶首波回饋，全台8店指定專門店刷中信Global Mall聯名卡，當日單筆消費滿3,000元送200元；於指定服飾配件、化妝品消費，當日單筆滿2,000元另享3%回饋；iMall會員於中和店、屏東店、桃園A19店指定專門店單筆消費3,000元送300元電子商品券。另外，加碼祭出抽獎活動，凡於10月22日至11月16日消費滿3,000元，即可參加抽獎活動，有機會抽中日本關西樂享周遊券雙人行；於環球購物APP轉盤活動，只要扣會員點數10點，同樣有機會抽中關西樂享周遊券雙人行。
國際銅價逼近歷史高點 投行喊價「缺口」恐延續至2030年
倫敦銅期貨9日收盤價接近歷史高點，多家華爾街投行相繼發出警告：電氣化與人工智慧（AI）資料中心建設帶動需求成長，全球銅供需失衡，支撐其價格長期走勢。倫敦銅期貨9日收報每公噸約14622美元。瑞銀美國股票顧問銷售團隊成員Théa Ziegler認爲，銅供給缺口將延續至2030年代初。與此同時，智利Centinela工會已爆發罷工，Centinela是智利銅礦公司Antofagasta主要企業之一。德意志銀行金屬研究主管Daniel Ghali上月警告稱，全球銅庫存已降至「前所未有的低位」，部分原因在於美國和中國的囤貨行爲正在擠壓其他地區的供應。據彭博報導，發起此次勞資行動的兩個工會警告表示，如果勞資談判未取得進展，Centinela最快兩週內將開始削減銅產量。國際能源署預測，按照目前礦山開發進度，到2035年，不含廢銅的原生銅供應量可能較需求缺口達25%。在上述背景下，瑞銀持續看好與銅價高度連動的礦業股。Ziegler點出首選標的包括麥克莫蘭銅金、First Quantum Minerals Ltd 、 Hudbay Minerals及泰克資源有限公司，這四家公司有望受益於結構性需求，以及供給端難以驅動的多年銅價上行週期。
安特羅腸病毒71型疫苗前進泰國 瞄準300萬嬰幼兒自費公費標案市場
安特羅生技（6564）今（23）宣布，已正式與泰國領導級生物製藥大廠Biogenetech簽訂泰國市場獨家經銷合約，雙方將聯手引進高防護力的腸病毒71型疫苗，預計可提供泰國300萬嬰幼兒自費及公費標案市場，積極縮小東南亞公共衛生防治缺口。安特羅自主研發之腸病毒71型(EV71) 疫苗，積極海外市場拓展迎來關鍵里程碑。根據泰國官方國家監測網絡實驗室統計，2025年1-9月泰國總計爆發94,670例手足口症案例，其中檢測結果顯示 EV71型佔比高達18%至19%。這意味著在泰國每5名手足口病患者中，就有1例是高風險的EV71型感染，且當地每年皆有因EV71重症死亡的零星個案，防疫形勢極為嚴峻。從市場規模來看，泰國目前0-4歲的嬰幼兒高風險人口約有264萬人，且每年迎來約40萬名新生兒，屬於極具開發潛力且剛性需求強烈的自費及公費藍海市場。安特羅總經理張哲瑋表示，在2025年8月已向泰國食品藥物管理局(Thai FDA)申請新藥查驗登記(NDA)，力求在最短時間內取得藥證並正式上市。本次與泰國Biogenetech簽署獨家經銷協議，是安特羅繼成功打入其他東協市場後的又一關鍵戰略插旗。Biogenetech為泰國在地深耕超過30年的指標性生物製藥企業，擁有自建且覆蓋全國各省的專業醫藥級冷鏈物流團隊，通路更能直接滲透至各大公私立大型醫院與基層私人診所；尤為關鍵，Biogenetech 在泰國政府標案（Public Tender）上經驗豐富，並與當地關鍵意見領袖（KOL）維持深厚關係。其最具代表性的實績為旗下狂犬病疫苗，在泰國上市短短2年內便寫下高達30%以上的市佔率，展現了強大的商業化推動力與通路統御力。
央行給糖吃2／房產界公認最慘「在這裡」 貸款關卡仍多、3訴求再喊話
對於央行第三季理監事會釋善意，放寬第2戶貸款和解除建商購地貸款18個月內開工限制，雖能緩解房市窒息壓力，但並非全面解除房市信用管制。房地產業者為年末的第四季理監事會持續喊話，重提檢討高價住宅門檻、放寬第2戶貸款至8成，以及建商土建融貸款等3大諫言，希望能持續滾動檢討修正。高雄餘屋與空屋數量非常高，在全台名列前茅，在市場不佳、餘屋出清下，預售市場推案量也大減，靠賣新建案的代銷業則不斷裁員。（圖／林榮芳攝）CTWANT記者採訪目前房產業界公認最慘的高雄房市。成屋市場方面，高雄房仲公會理事長朗德明即分享，他自己的仲介公司約20人規模，2年前光佣金1年可賺約4,000萬元，今年至今只剩近1,000萬元，「交易量萎縮超過7成，高雄房市如一灘死水。」 預售市場方面，高雄代銷公會理事長謝哲耀也分享，這2個月裁員又更嚴重了，高雄大代銷人力均減已達50%，小代銷選擇停止接案，目前預售市場要大讓利才跑得動，否則可能面臨月銷不到1戶，或是賺不到錢反賠錢的慘況。雖然此次央行稍鬆綁，但銀行資金都集中在股市或AI產業，有可能仍是看得到吃不到，還需觀察銀行配合的狀況。 儘管央行已釋出利多、窒息危機解除，卻仍有呼吸困難，房產業者直言其餘信用管制仍在，產業依舊處處受限、關卡重重，並再提3大諫言：一是將第2戶貸款成數進一步放寬至8成，二是調整高價住宅門檻，三是鬆綁建商土建融貸款限制。 自2024年9月實施第七波打炒房以來，第2戶購屋貸款最高成數上限5成、無寬限期，房市一落千丈；雖然今年3月微幅調整到上限6成，此次再提升至7成，但仍無寬限期，業者普遍認為應放寬到8成，較能有助於目前剛性需求購屋。 以總價2,000萬元的房屋來說，在新北蛋黃區最多只能買20多坪小宅，第2戶貸款最高調至7成後，仍必須自備600萬元才有資格跨進購屋門檻，更何況以目前房價，房屋總價動輒2,000萬元起跳，換屋族自備款恐達千萬。 房仲公會全聯會榮譽理事長張世芳即表示，現在許多第2戶購屋者並非投資客，而是因工作地點改變或有實際換屋的需求者，對一般受薪階級的購屋人來說，差1成就差了好百萬自備款，影響購屋人進場意願。現在房市不景氣，很多仲介從業人員撐不下去轉職的相當多、苦撐的也很多，建議央行滾動檢討幫助房市交易量能提升。王瑞祺與眾多房仲業大老都一致認為，第2戶貸款應該放寬到8成，較能為交易量帶來實質動能。（圖／方萬民攝）另外針對高價住宅門檻，房仲公會全聯會理事長王瑞祺也認為應該要適度調整。他以台中市豪宅門檻4,000萬元為例，有民眾2年前以3,800萬元買下預售屋，等到今年準備交屋時，因房價增值讓鑑價超過了4,000萬元門檻，貸款成數瞬間被砍到只剩3成，導致購屋族一時間必須多掏出高達2,660萬元的自備款，陷入斷頭或違約危機。 全國商業總會榮譽理事長賴正鎰也表示，高價住宅的認定標準是2012年所訂定，經過十多年，營建成本、房價皆有大幅上漲，但豪宅門檻卻未與時俱進調整，已與市場現況脫節，許多換屋族想升級居住空間，只是購買一般住宅，卻輕易觸碰豪宅貸款線，面臨貸款驟降、需7成自備款才能換屋的窘境。 他建議高價住宅門檻台北市應從7000萬元拉高至1.2億元；新北市則可由目前6,000萬元提高到9,000萬元；桃園、新竹、台中、台南、高雄從4,000萬元拉高到6000萬元以上；七都外縣市則從3000萬元拉高到4000萬元，同時也建議貸款成數上限應從3成拉到5成。 在建商土建融資貸款上，業者們也認為，目前貸款成數受央行信用管制與銀行法規限制，土地貸款最高上限為5成，但只會先撥款4成，其中1成須保留為動工款，待實際動工後才撥付，建議能恢復到過去的貸款6成，動工可拿到7成，以解決中小型建商資金週轉困境與斷鏈風險。陳逸軒觀察，目前銀行資金都在股市，就算沒有貸款相關限制，但實務上在申請時也會面臨審核過嚴、時程過長的困擾。（圖／林榮芳攝） 雙北從事委建全案管理的建商北都建設董事長陳逸軒則反映，目前地主自地自建的土建融貸款相當困難，他目前三重、內湖的2個都更委建案，從去年8月申貸到現在融資都還沒下來，但申請獎勵、建照或是工程進度都有時效性，必須一直往前推進，他已經無息幫地主代墊資金1年多，代墊金額超過1,000萬元。 他也提到，雖然央行有排除都更案不在土建融限貸的範圍，但銀行對於此類案件評估往往過於嚴苛，例如銀行會考量地段價值、基地條件、工程風險、管理團隊，以及地主本身的融資能力，因此若碰到蛋白區、狹小巷弄的小基地，地主財務狀況又不是很理想的情況時，申請土建融確實會較困難，等過最久的是2年才核貸，「雖然在大都更時代，但不是你想快就快得了！」
漢皇永和大陳單元7開拆 總銷255億最快明年Q2開賣
繼永和大陳都更單元6「漢皇River Sky」傳出熱銷佳績後，漢皇建設再度推進永和重大更新進程，單元7於今（19）日正式舉行拆除典禮，宣告開發案進入實質推動階段。此案未來將興建3棟地上36層、地下6層建築，總銷金額約255億元，預計最快明年第二季開賣。漢皇也於典禮上捐贈1,000萬元給新北市警察局及消防局，作為地方治安與消防資源使用，回饋地方並協助提升公共安全。（圖／林榮芳攝）漢皇集團副董事長孫鼎翔表示，受到交通便利、生活機能完善及水岸環境等條件帶動，目前單元6「漢皇River Sky」銷售率約5成，總銷金額約200億元；至於今日拆除的單元7，預估總銷金額預估落在255億元，可望延續前案市場熱度。「漢皇River Sky」實價登錄累積334筆，最高單價達每坪115萬元。孫鼎翔表示，目前客源以台北市居多，約占4成，現階段購屋主力以自住剛性需求及換屋族為主，市場上幾乎已沒有投資客。孫鼎翔觀察，近期不少在股市獲利的大戶與散戶，陸續將資金轉入房市，形成買氣支撐；而全額現金購屋的客戶仍屬少數，多數民眾仍傾向分散資金風險，透過資金配置完成購屋。永和大陳公辦都更案總面積達8.67公頃，共分為7個都更單元，漢皇則為第6、7單元實施者。今日拆除的單元7基地面積約1.34公頃，扣除道路用地後，與已熱銷的單元6合計基地面積達6,960坪；其中單元7基地約3,793坪，規劃興建3棟地上36層、地下6層建築，總戶數1,515戶，格局涵蓋2至4房，可售總銷約255億元。孫鼎翔表示，單元7將透過高樓層及低建蔽率規劃，打造大型住宅社區，並與單元6串聯，形成完整的水岸生活聚落。新北市長侯友宜指出，大陳地區其他更新單元也同步推進，單元2已完成入住，單元3、6正在施工中，單元1、4、5則仍在審議階段。全區完成後，將提供活動中心、公托、日照中心、社會住宅及市場等多元生活機能設施，逐步改善居民居住環境，完善社區公共服務。孫鼎翔強調，漢皇不僅著眼於單一地塊，也同步布局雙和地區多項重大開發計畫，包括頂溪門戶計畫、頂溪站光復街案、秀朗橋北側案、水源段及南山段等，整體開發規模已達600億元。對於近日央行放寬房市信用管制，孫鼎翔表示，建商18個月開工貸款限制獲得放寬，主要有助於緩解建商資金鏈；至於第2戶貸款成數由6成提高至7成，則能實質幫助擔心第一間房屋尚未售出、不敢購買預售屋的換屋族，降低資金壓力，長期來看對真正有換屋需求的民眾具有加分效果。
日本「中等強國防衛網」逐漸成形 陳冠廷籲台灣主動出擊：成為不可或缺安全夥伴
日本近期積極強化與澳洲、印度等國家的安全合作，被視為「中等強國防衛網」逐漸成形。民進黨立委陳冠廷今（7）日表示，面對區域安全架構的變化，台灣除了持續深化台美關係，也應從自身利益出發，主動提出合作方案，與日本、菲律賓、澳洲及印度等國建立更直接的合作關係，讓台灣成為區域安全不可或缺的夥伴。根據媒體報導，日本防衛大臣小泉進次郎正推動日本安全戰略向外延伸，在既有美日同盟基礎上，加強與印度、澳洲、印尼及韓國等國的軍事合作，希望形成更密集的區域安全網絡，降低各項安全合作都必須等待美國協調的依賴程度。陳冠廷表示，中等強國之間應進一步強化安全與科技領域合作，共同提高區域嚇阻能力。近期日本及其他區域國家加快彼此合作，顯示這樣的安全架構已逐步發展，台灣也應把握機會，建立更加穩定且直接的區域合作管道。他指出，美國長期在印太地區扮演串聯盟友及協調安全合作的重要角色，目前也依然是台灣最重要的安全合作夥伴。不過區域安全不能完全依賴單一國家進行整合，各國若能按照自身能力承擔更多責任，將有助於提升面對突發危機時的整體應變能力。陳冠廷認為，台灣也不能只是等待其他國家提出合作邀請，而應主動盤點自身能提供哪些能力、可以承擔哪些任務。他建議政府整合外交、國防及產業資源，掌握各國實際需求，再提出可以具體落實的合作項目。他進一步指出，台海安全與國際航運、全球供應鏈高度相關，而台灣在半導體、資通訊及精密製造等產業所具備的能力，也可以轉化為參與區域合作的重要籌碼，讓台灣的戰略重要性進一步落實在各國共同需求上。在具體作法方面，陳冠廷建議，可先與有合作意願的國家建立固定聯繫窗口，再選擇1至2項具有可行性的項目優先推進。他認為，台灣位處太平洋沿岸重要位置，應加強與菲律賓、澳洲、日本及印度的全方位合作。陳冠廷強調，過去區域安全合作多由美國主導，但隨著美方資源面臨更多全球性需求，台灣更應提升主動性，積極參與協調與合作，從「被納入安全架構」進一步成為能夠實際貢獻、不可或缺的區域安全夥伴。
繼荷蘭公務員退休基金減持後 挪威主權基金擬大砍800億美元美債
全球最大主權財富基金「挪威主權基金」（Government Pension Fund of Norway）擬大幅調整債券投資策略，將政府債券權重從70%降至50%，其中美國國債比重將由34.1%降至21.9%，可能減持近800億美元美債，並增加美國非政府債務、日本政府債券等配置，以分散風險並改善報酬率。即使美元整體曝險僅小幅下降，這項規模龐大的資產配置轉向仍可能對全球債券市場產生影響。據《路透社》報導，上述提議公布於本週發布的1封信函中，該國央行「挪威銀行」（Norges Bank）的獨立資產管理部門「挪威央行投資管理公司」（Norges Bank Investment Management，NBIM）在信函中建議，將其基準債券指數中政府債券的權重從70%降至50%，其中目前持有規模最大的美國國債，將成為減碼幅度最大的標的。據《路透社》計算，截至6月底，該基金目前持有約2,150億美元的美債，按照這項提議，將削減近800億美元的持有部位。對此，挪威銀行總裁巴赫（Ida Wolden Bache）與NBIM執行長唐根（Nicolai Tangen）在信函中寫道：「我們建議將債券指數中的政府債券子指數比重從70%降至50%。50%的政府債券占比將足以滿足流動性需求，包括金融市場出現動盪的時期。」該基金也在另1封信函中提議，可以考慮增加對非上市資產的投資，部分原因是其股票投資組合的集中風險正在升高。這項風險主要受到少數美國科技公司股價大幅上漲的推動。按照目前的投資授權，該基金可以持有非上市房地產及再生能源資產，但與其他可比的主權財富基金相比，其非上市投資占比仍然較低。NBIM也說明，債券指數最大的調整將是增加對非政府債務的投資，包括抵押貸款擔保證券，以提高投資組合的多元化程度，並增加對風險溢價的曝險。其發言人補充，整體美元曝險仍將維持在約50%的水準，「改變的是美元市場內部的配置組合：降低美國政府債務，並相應增加美國抵押貸款以及與政府相關的債券。」根據信函，在這項提案下，債券指數中的美國政府債券權重將從34.1%降至21.9%；歐元區債務的配置較為溫和地從16.8%降至14.1%。日本政府債券的配置比重則從4.6%提高至7.4%；英國的配置維持在4.2%不變。該基金表示，這些調整將使其基準指數的配置更貼近整體市場的權重。儘管美國國債的曝險將下降，但提案中的美國非政府債務配置將從16.2%大幅提高至27.6%，這意味著整體債券指數中美元的權重只會小幅下降，從52.9%降至52.5%。值得注意的是，《路透社》此前報導也提到，歐洲規模最大的退休基金、荷蘭公務員退休基金（ABP）今年第1季降低了自身持有的美債價值。報導補充，各國政府的債券市場近期持續承受壓力，隨著通膨升溫以及政府債務水準攀升令投資人感到不安，長期借貸成本大幅上升。其中挪威主權基金是全球規模最大的主權財富基金，平均持有全球所有上市公司約1.5%的股份。由於資產規模龐大，其投資組合決策可能影響更廣泛的市場資金流向。不過，即使決定削減債券持有部位，最快也要等到2027年數個月後才可能開始執行。這封包含基金改革提案的信函，是針對挪威財政部就該主權財富基金債券投資策略提出的問題，所作出的回覆。NBIM指出，該部門將等待財政部回應，任何投資組合調整都會逐步進行，以限制對市場的影響及交易成本。這些提案將成為明年1月向財政部提出建議的一部分。挪威央行投資管理公司發言人表示，相關內容將在明年春季的年度白皮書程序中進行討論，之後由財政部向國會提出最終建議，國會接著將舉行聽證會。
房市如「小媳婦」靜候政策轉向 王俊傑：建融、二屋貸款應適度鬆綁
政府信用管制與銀行授信緊縮，房市交易持續低迷，海悅國際（2348）總經理王俊傑今（27）日受訪表示，建商在政策環境下如同「委屈慣了的小媳婦」，面對現況多只能靜候政府態度與後續調整。他認為，政策很難一次到位，但在「一刀切」之後，政府應思考如何依據市場實際狀況修正配套，這波調控已讓市場明顯降溫，政策目標可說已有成效，應適度放寬建商開工期限與換屋族第二戶貸款條件。他指出，目前建商面臨取得建照後18個月內動工的壓力，但實務上，請照流程本就不易，若牽涉設計變更，往往可能超過一年；此外，工程發包、營造成本及工料價格皆非建商能完全控制。尤其銀行對建融撥款的要求愈來愈嚴格，近似「天條」，在融資緊縮及成本難以掌握的情況下，建商要如期動工確實面臨相當大挑戰。他認為，既然政府調控房市已有成效，銀行端對建商18個月開工的要求，應有檢討及放寬空間。在自住需求方面，王俊傑建議政府重新檢視第二戶房貸限制。他認為，部分屋主持有一戶屋齡逾15年的老宅，因房屋結構、建材、停車條件與居住設計皆已不符合當代需求，確實有換屋必要。他認為，對於持有一戶且屋齡超過15年的換屋族，第二戶貸款成數可考慮提高至8成，協助民眾進行居住升級，也有利於首購、首換族群取得合適住宅。他並指出，預售屋買方在簽約後才面對新的第二戶貸款規定，容易產生資金安排落差；相關措施應重視信賴保護原則，以簽約時間點作為適用基準，避免購屋人因政策變動而陷入困境。談及市場表現，王俊傑認為，此波房市調整並非各地一致，過去房價漲幅較大的區域，如今較容易面對交易量與價格波動；相較之下，雙北部分區域前期漲幅有限，目前雖然成交量不高，但尚未感受到明顯下跌壓力；至於中南部市場，交易量下滑情形較為顯著。他也觀察到，政府在房市限制第二戶房貸，但民眾仍可能透過既有不動產抵押取得資金投入股市，形成資金配置挪移。近期回到房市的買方，則多為本業經營穩健的「殷實戶」，這類買方鎖定北市地段佳、產品具稀缺性或條件特殊的標的，即使總價達7,000萬元，只要產品符合需求、地段具保值性，仍有人願意進場。此外，新北市也可見到另一類剛性需求，即第一代為第二代進行資產傳承與居住安排。王俊傑認為，在通膨環境下，資產配置與家庭傳承需求仍支撐部分住宅買氣。他表示，政府對市場調控對產業恢復市場健康未必是壞事，建商也不期待市場重回過去全面做多的氛圍；不過，若融資限制過嚴，對已購地、已推案的建商與已購屋的消費者都會造成壓力，最終仍需由政策端提出更合理的銜接方案。他認為，台灣整體經濟基本面並不差，政府不必刻意鼓勵房市，也不要出手干預，只要讓市場回歸正常運作，自然有賺錢的購屋者就會進場。
手天使停止受理重障者「性權」服務申請 人力財力陷困境仍續運作
專為重度肢體及視覺障礙者提供性權服務的「手天使」，昨日下午宣布，該組織提供「無償為重度肢體或視覺障礙者自慰」服務，即日起停止接受新申請，但已送出表單者仍會持續處理；「手天使」強調，團體並未停止運作，未來仍將推動線上座談、障礙女性活動及訪談等倡議工作，至於何時恢復受理「無協助自慰」服務，目前沒有時間表。「手天使」義工組織昨天透過臉書粉專發表聲明指出，過去最受關注的服務是「無償協助重度肢體或視覺障礙者進行性互動」，不過團體對自己的定位是「倡議團體」，並非以提供服務為主要目的，因此決定停止接受新的服務申請。至於已經填寫線上表單的申請者，團體仍會依既有程序持續處理。該組織強調，服務從來沒有收費計畫，即使未來性交易合法化，無論設置性專區或再次修法，手天使也不會針對性互動收費。目前沒有重新開放申請的時程，即使未來恢復受理，申請資格及條件也可能有所調整。對於停止受理的原因，「手天使」坦言目前確實面臨人力及財力困境，但問題並非單純增加人手或經費就能解決，還牽涉組織運作、義工培力等層面。團體表示，今年仍會延續線上座談、障礙女性專屬派對及障礙女性訪談等活動，也樂見理念相近的人或團體以「手天使」之名延續相關行動。據了解，手天使成立於2013年，以實踐及正視身障者性權為理念，長期提供免費性權服務，也舉辦性教育講座、女性聚會及情慾書寫等活動，盼讓身障者的性需求與性權受到更多社會關注。過去服務採申請制，每人最多可申請3次，並要求服務後提交心得；截至2019年2月，團體已完成25次免費服務。
六都新設9小學！ 爸媽卡位「輝達、台積電學區房」
房價落差驚人！六都少子化下逆勢新設九所國小，台北洲美國小預售破百萬元登頂，桃園龍科國小中古屋每坪二十一點五萬元最親民。六都少子化逆勢設校 在少子化浪潮下，許多學校正面臨減班或併校命運，但六都仍陸續規劃了9所新小學。台灣房屋統計六都今年起新設立的9所國小周邊住宅實價行情，其中以台北市的洲美國小身價最高，預售屋均價每坪123.8萬元，中古屋均價75.7萬元，皆為9所新校中之冠，新舊案每坪價差達48.1萬元，同樣高居各校之最！而桃園市的龍科國小，預售屋均價每坪31萬元，中古屋均價21.5萬元，則是新設國小當中，卡位單價門檻最親民的學校。產業、軌道與成熟重劃區催生新校台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，少子化趨勢下，六都新設立國小大致可歸納為三種型態：園區展望型：學校部位於產業園區方圓1公里內，近年受AI帶動，園區附近的就業、居住與就學需求提高，催生新校設立。其中北士科內的洲美國小，在輝達海外總部拍板北士科後，被戲稱為「輝達國小」；桃園市龍潭區的龍科國小、高雄楠梓的藍田國小也因鄰近台積電廠區，成為「台積概念國小」；林口的力行國小附近亦有新北國際AI+園區加持；大園區的航科國小則坐落客運園區，與大園產業園區、觀音產業園區相距不遠，凸顯產業發展與人口剛需的緊密連結。軌道加持型：區段受軌道發展帶動，吸引人口移居周邊新興重劃區。例如台中北屯的南興國小鄰近台鐵與中捷綠線共站的松竹站，加上所在的單元十二重劃區新案完工後人口增速快，使地方政府積極籌建公共建設；烏日的旭光國小更位處台中唯一三鐵共構的烏日高鐵特區，區段後續還不乏大型住商開發案推動發展，房市前景備受關注。重劃成熟型：包括平鎮南勢重劃區的平鎮國小，以及中壢過嶺重劃區的過嶺國小。因重劃區開發至今超過10年，已脫離草創階段，邁入穩定長人時期，使區段的剛性需求相對厚實，周邊住宅市場及學區價值也同步提升。購屋設籍注意事項台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，「新設立的國小，常結合雙語教學、實驗教學等精緻化教育且招生初期學生人數少，也更容易獲得教學資源，使新學校的學區宅在市場上頗受歡迎。不過在學校周邊購屋，並非進入目標學校就讀的保證，各縣市教育局會依招生人數及學區人口變化，於正式招生前公告最新學區範圍，部分熱門學校甚至需提早多年設籍，因此家長購屋前，除評估房價與生活機能外，也應先確認最新學區劃分及設籍規定，避免因學區調整影響就學權益。」桃園設校數量居冠六都新設立的9所學校，桃園市獨佔4所，是未來10年內新設國小最多的都會，反映桃園市近年強勁的人口成長動能，僅僅今年上半年，桃園市就淨遷入將近4000人，人口成長數高居全台第一。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，「桃園受惠航空城計畫、捷運路網延伸及首都圈內相對親民的房價，持續吸引年輕家庭移居，也使過嶺重劃區、大園客運園區等新興發展區的住宅需求增加，必須同步擴充教育資源，因此成為六都中新設國小最密集的城市。」選購新舊屋策略台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中進一步說明，「由於各國小周邊的房價結構不同，往往使想爭取設籍時間又想兼顧購屋預算的時間家長傷透腦筋。台北市洲美國小周邊的新舊屋價差大，中古屋價格遠比新案平實，也有助於立即設籍，是卡位學區相對有利的選擇。而桃園的過嶺國小、航科國小及龍科國小，位處新開發區段，新舊屋屋齡差距不大，預售屋與中古屋每坪價差僅約6至10萬元，在預算允許下，可優先選擇新屋，以兼顧居住品質與未來保值性。」民俗月12大禁忌曝！ 睡覺鞋頭勿對床 這款燈千萬別掛青安3.0回歸自住！三重憑「台北第一環＋3,000官員進駐」撐爆剛需非六都買房壓力也不小？「2縣市」晚一年入手 要多花逾百萬
創19月新高！六都房市交易破2萬棟 8月「青安3.0」能否接棒買氣
房市冷冬已過？六都移轉量重返 2 萬棟大關房市交易量出現新的回升訊號。六都地政局公布2026年7月建物買賣移轉棟數，合計20,506棟，較6月增加12%，也比去年同期增加8.8%，連續第二個月呈現月增、年增，並創下2025年1月以來近19個月單月新高。今年1至7月，六都累計建物買賣移轉達11萬7,944棟，與去年同期相比僅減少0.9%。相較今年初市場仍處低檔，目前年減幅已明顯收斂，顯示原本延後決策的自住需求，正逐步回到實際成交市場。不過，建物移轉棟數同時包含中古屋買賣與過去預售案完工交屋，因此單月突破2萬棟，不能全部解讀為7月新增買氣，更不能直接等同房價全面轉強。助攻買氣三大推手：交屋潮、自住客、股市獲利結算為什麼買氣會在 7 月集中爆發？主要有三大支撐力道：交屋潮強勁挹注： 近年預售完工建案陸續進入產權登記高峰期，直接推升移轉量。信用管制邊際效應遞減： 買賣雙方對價格與貸款認知逐漸拉近，剛性需求族群從「只看不買」轉為「實際出價」。股市財富效應發酵： 上半年台股走高，不少家庭透過股票獲利或分紅，補足了關鍵的頭期款差距，加速購屋決策。青安 3.0 正式上路！額度最高衝 1500 萬青安3.0自8月1日起正式受理，一般符合資格者最高貸款額度維持1,000萬元，新婚2年內家庭提高至1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。新制同時增加未滿50歲、本人年所得不超過規定、區域房屋總價限制，以及申貸年齡加貸款年限不得超過80等條件。由於7月建物移轉大多來自政策上路前的成交與交屋，因此不能將這次19個月新高歸功於青安3.0。真正值得觀察的是，市場交易量在政策啟動前已經回升，青安3.0能否於8月至第四季接棒，讓原本仍在試算貸款、自備款與家庭支出的首購族，進一步完成出價與成交。首購族看房前！先向銀行確認 6 大指標青安3.0提高對婚育家庭的支持，但最高1,200萬元或1,500萬元，只是政策額度上限，不代表每一名申請人都能貸滿。實際核貸仍須考量房屋鑑價、最高貸款成數、借款人收入、信用、既有負債及還款能力。即使房屋成交總價符合區域限制，若銀行鑑價低於成交價，買方仍須提高自備款。因此，首購族看房前不能只問自己「符合青安嗎」，還應先向銀行確認：預估貸款成數利率與貸款年限寬限期後月付金所得及負債比可接受的購屋總價頭期款外的稅費與裝修預算量先回升、價格仍分化 房市回到基本面央行指出，目前全國房市仍呈交易量縮、價格盤整，但部分都會區交易已轉為正成長；銀行房貸排撥情形改善，買方觀望情緒也稍有緩和。不過，信用管制仍未全面解除，市場未來仍將呈現區域與產品分化。交易量回升不代表所有區域房價都會同步上漲。人口、產業、交通、生活機能、供給量與產品總價，仍是決定個別市場表現的關鍵。對自住買方而言，現在最重要的並不是猜測全台房價最低點，而是觀察自己準備購買的區域，是否已出現成交量回升、議價率改變或優質物件去化速度加快。房市的第一個轉折，通常不是價格突然大漲，而是原本只看不買的人開始成交。六都交易量重新突破2萬棟，代表市場正在離開最冷的階段；但能否進一步形成穩定回升，仍須看青安3.0執行、銀行核貸、房價負擔與第四季自住需求能否持續。FAQQ1：六都7月房市交易量是多少？六都7月建物買賣移轉合計20,506棟，月增12%、年增8.8%，創2025年1月以來近19個月新高。Q2：交易量增加代表房價即將上漲嗎？不一定。交易量通常比價格更早反映市場情緒，但移轉量也包含新屋交屋。房價仍取決於區域供需、議價空間、貸款條件與產品差異。Q3：7月交易量是青安3.0帶動的嗎？不是。青安3.0於8月1日才正式受理，7月移轉主要反映此前成交及交屋。政策效果最快應從8月後的詢問、送件及後續成交觀察。Q4：青安3.0最高可以貸多少？一般符合資格者最高1,000萬元，新婚2年內家庭最高1,200萬元，育有未成年子女家庭最高1,500萬元。實際核貸仍由銀行依鑑價、信用、所得及還款能力審核。Q5：房貸現在已經不用排隊了嗎？央行表示，銀行房貸已無明顯排撥情形，但不代表貸款條件全面放寬。貸款成數、鑑價及信用管制仍會因借款人與物件條件而異。Q6：現在適合因為交易量回升就買房嗎？自住買方仍應根據收入穩定度、自備款、月付能力、居住年限與物件條件判斷。市場數據是參考，不應取代個人財務評估。農曆七月買房裝修好時機！ 命理師曝「3大省錢攻略」：一次省很大「挺青安」優惠方案齊發 現在是首購進場好時機嗎？「挺青安」優惠方案齊發 現在是首購進場好時機嗎？
拯救妻子「20年零高潮」！影帝接下從影最害羞角色
以《逆轉人生》感動全球觀眾的法國影帝佛朗索瓦克魯塞，在他最新電影《今晚我想來點棒的》中形象大逆轉，變成一位瘋狂工程師，想要幫老婆解決她20年來無法達到性高潮的問題，堪稱他從影以來最「害羞」的角色！佛朗索瓦說他一接到劇本就決定要演出這個角色，但是他必須要一本正經幾乎面無表情的大聊女性器官，他也說道：「這真的是很大的挑戰！」 雖然電影圍繞女性愉悅展開，但佛朗索瓦克魯塞坦言，真正吸引他的並不是大膽題材，而是角色身上那股「工程師精神」。他表示：「我從沒看過有人把這樣的故事拍成愛情喜劇。」在電影中有許多荒謬卻令觀眾爆笑的場面出現，例如把吉普車開上凹凸不平的石板路，讓女主角產生快感；或是為了研究老婆的性需求去書店買了大批相關書籍，結帳隊伍全都面面相覷。佛朗索瓦克魯塞說：「一心只想解決伴侶長久以來無法說出口的困擾，因此才會展開一連串近乎瘋狂的研究與實驗。每個觀眾都應該來一探究竟！」改編自改變全球女性市場革命性產品誕生故事的《今晚我想來點棒的》，將於9月4日全台上映。改變女性愉悅玩具革命的喜劇電影《今晚我想來點棒的》。（圖／壹壹喜喜）為了演活這位凡事都想找出答案的發明家，佛朗索瓦克魯塞拍攝期間幾乎把自己變成真正的工程師。他不但頻頻與導演蕾米克里希（Reem Kherici）及道具組討論角色邏輯，還反覆追問：「如果我是工程師，我真的會這樣設計嗎？」從產品外型、使用方式到發明過程，他都希望每個細節都符合角色思維，甚至主動替角色加入許多工程師式的碎碎念台詞，讓這位執著又可愛的丈夫更顯真實，也替電影增添不少笑料，導演看到這位影帝自加台詞，笑說：「果然是影帝級功力！」而在演完這部電影之後，佛朗索瓦只能承認：「我真的對女性身體太不了解了！」 導演蕾米克里希透露，現場最有趣的畫面，就是所有演員一本正經地討論各種令人臉紅心跳的設計。「大家會非常認真地研究角度、功能、人體工學，討論『是不是還可以再改一點？』『這樣真的有效嗎？』，每次工作人員都還沒開拍就先笑成一團。」她笑說，電影表面上談的是女性愉悅用品，實際上真正想說的，其實是一段夫妻願意重新理解彼此、重新學習傾聽的愛情故事。
歐洲瘋搶空調！陸企「美的集團」1個月狂接20萬台訂單
歐洲接連遭遇熱浪侵襲，歐洲市場對空調的需求也持續飆升，中國大陸家電製造商「美的集團」表示，旗下2座工廠在短短1個月內便接獲數十萬台空調的新訂單。據《南華早報》報導，美的集團29日透過深圳證券交易所投資者問答平台發布聲明指出，在「爆炸性需求」推動下，公司位於中國東部蕪湖市及南部港口城市廣州市的2座工廠，在1個月內共接獲來自歐洲市場約20萬台空調的新訂單。美的集團本月稍早也表示，自6月以來，公司旗下免鑽孔、免工具安裝的分離式移動空調「PortaSplit」已接獲16萬台訂單。這款可攜式空調能夠讓使用者避開部分法規與建築結構上的限制，因此受到市場青睞。由於許多歐洲城市基於嚴格的歷史城區保護規定，限制建築外牆鑽孔及安裝室外機等外牆改造工程，因此傳統分離式空調的安裝受到限制。與傳統分離式空調不同，PortaSplit採用窗框支架懸掛室外機，無須進行永久性安裝即可使用。為因應快速攀升的市場需求，總部位於中國廣東省佛山市的美的集團本月稍早表示，公司於7月7日在蕪湖工廠增設1條全新生產線，並在短短3天半內生產2萬台PortaSplit空調，同時於7天內完成首批產品出貨，運往法國。自5月底以來，歐洲持續遭遇歷史性熱浪侵襲，使大量居民爭相購買電風扇與空調設備。中國企業也迅速填補市場供給缺口。根據《人民日報》本月稍早援引中國海關數據報導，今年上半年，中國對歐洲出口的空調金額達37.6億美元，較去年同期大幅成長43.2%，創下歷史新高。其中，美的集團的PortaSplit已成為最受歡迎的空調機型之一，在多個電子商務平台持續供不應求。該產品去年官方售價約為900歐元（約合新台幣3.3萬元），但據報在二手市場的成交價格曾飆升至數千歐元，而官方零售價格也已於本月稍早調漲至1199歐元（約合新台幣4.4萬元）。美的集團本月稍早表示，過去出口歐洲的空調主要依賴海運，從蕪湖運送至法國約需2個月。今年為了加快法國緊急訂單的交貨速度，公司首度採用跨境卡車陸路運輸路線，成功將運輸時間縮短一半。
療程好害羞2／抓筋能壯陽？醫：正常愛愛就好 律師曝觸法關鍵
抓龍筋、鳳筋這種標榜助男性壯陽，幫女調解內分泌，養顏美容的泰國民俗療法，是否真有療效？泌尿科醫師蘇信豪說，抓龍筋的好處，打手槍就可以達到，不需花冤枉錢；至於其行為是否觸法？律師李學鏞指出，類似行為遊走法律邊緣的療程，即便客觀上有類似性交或猥褻的推拿行為，也因缺乏主觀犯意而很難定罪。泌尿科醫師蘇信豪指出，抓龍筋是推拿按摩的一種，增加循環，一般夫妻情侶做愛，也有同樣的效果。事實上，根據患者體驗，抓龍筋會爽，但更多是痛！因為揉捏睪丸、按壓會陰，有受傷的風險；蘇信豪透露，有患者抓龍筋後發現「血精」找他治療，診察結果是抓到發炎、血管破裂，換句話說，抓龍筋不是沒有風險。抓龍筋是否有助男性重振雄風？蘇信豪說，適度按摩、刺激下體，當然有好處，但強化性功能，需要的是「順暢的血流」，而不是「外力的暴力推拿」；他建議中年男女持續「凱格爾運動」，因為練好骨盆底肌，效果比花錢找人抓龍鳳筋還要好！至於侵入陰道、揉捏陰唇、陰核的「抓鳳筋」，蘇信豪說，這種按摩行為跟男性抓龍筋一樣，會痛、也會爽，對女性情慾探索有幫助，但他擔心衛生問題，畢竟熱石是否重複使用？按摩師侵入陰道前有沒有做好消毒？這些都值得顧慮。蘇信豪指出，若要說抓龍筋、鳳筋都沒有好處，那也太武斷，畢竟有人做了神清氣爽，但這些效果，都是自慰與做愛就可以達成。更重要的是，這種泰國民俗療法不能宣傳療效，說穿了，其行為就是「比較危險的按摩」。李學鏞律師指出，即使觸碰私處，但若無主觀犯意，仍然難以定罪。（攝影／林慶祥）根據體驗者的說法，抓龍筋、鳳筋都會觸碰到下體，女性抓鳳筋更是侵入陰道，如此，是否觸法？律師李學鏞表示，刑法上的犯罪，成立要件都區分有客觀跟主觀，必須符合「主客觀一致」，才能算是犯罪的行為。李學鏞進一步說明，以妨害性主罪為例：倘若推拿師在推拿時，並未違反被推拿人的意願，即便客觀上有狀似猥褻，甚至性交（如以手觸摸性器官）的行為，但因主觀上並非基於侵害他人的性自主權，實在很難成立「妨害性自主罪」。至於妨害風化等罪，若推拿師主觀上非基於滿足客人性慾，即便客觀上有類似性交或猥褻的推拿行為，實務上最後也會因為「主客觀不一致」，而很難判定有罪。法律上難以界定，警方也只能「視個案處理」。台中市警局行政科科長張添勝指出，近年坊間流行之「抓龍筋」與「抓鳳筋」服務，警方秉持「依法查緝、個案事實認定、杜絕不法色情」原則辦理。警方曾在蘆洲破獲以「抓龍筋」為幌子，實際從事半套賣淫的養生館。（圖／報系資料照）在執法實務上，是否構成犯罪，仍須視其有無「實質對價」之猥褻或性交行為而定；張添勝強調，警方絕不容許業者以此名義行色情按摩之實，凡接獲檢舉或發現有半套、全套性交易等違法情事，必依法蒐證、臨檢並嚴正取締，持續密切監控相關場所，以維社會善良風俗。一名不願具名的偵查隊長透露，真正堪慮的是打著「抓龍筋」保健之名，其實是半套性服務，這種情形，實務上的作法是看有沒有加錢、幫忙打手槍，有、就是性交易；至於抓鳳筋就比較麻煩，「女女蕾絲邊」性交易也是犯法，但警方根本無法認定是民俗療法還是女客花錢滿足自己的性需求。
實測1個月「3餐叫外送vs.自煮」價差 醫嘆：恐成高級消費
《外送員權益保障及外送平臺管理法》（簡稱外送專法），在今年7月21日正式實施，明定外送員每筆訂單基本報酬不得低於45元，也導致餐點價格調漲，進而讓消費者點不下去，外送員單量也隨之減少。對此，放射科醫師蔡依橙直言，法令既然通過並實施了，接下來就是「點外送會變成高級消費，只有真的很需要或者口袋很深的人會點」。蔡依橙於臉書粉專發文表示，自己在外送平台推廣初期，因當時送餐的溢價不多，曾經嘗試一整個月全家4口三餐都是叫外送，後來也改為一整個月都自行買菜來煮，最後發現即使透過外送買普通價位的東西，外送花費仍比自煮高出4萬元左右。蔡依橙提到，除了價格差異以外，如果遇上下雨天，他也不好意思讓外送員冒險，後來就幾乎不使用外送平台了。蔡依橙指出，外送平台的價位設計，是讓一些本來不外食的人都能接觸外送，吃到各種天南地北的不同口味，但當價格繼續變高，加上不是剛性需求，就可能轉移消費到其他地方去。而他也推測，在外送專法施行下，因為總單量下滑，外送人員開機也接不到單，各自還得去找其他的工作，導致從業人員變少，工會影響力變小。蔡依橙無奈道，要組工會的組了，要通過法案的通過了，想罵政府的罵了，想要勞動保障法令的也有了，結果外送這個產業反而越來越小了，「這在經濟學上一直是個永恆議題，就是你要提高勞動保障，但是受雇的人變少，還是要讓自由工作存在，能惠及更多的人？」
股市狂飆帶動海外置產需求增 國際房產博覽會今如期展出
台股衝破4萬6千點，股市狂潮也帶動海外不動產關注度提升，部分中產階級與企業主轉向海外置產，作為資產保值、分散風險與財富配置的選項。第十二屆台灣國際房地產博覽會正式開展，今年參展家數上升，更有7成業者為海外開發商直接來台參展，看準國內民眾資金停泊需求，希望來台招商引資。第十二屆TIEE台灣國際房地產博覽會即日起至12日於南港展覽館開展，今年參展地區包括日本、馬來西亞、杜拜、澳洲，及東南亞等國，亦有不少日本業者主打熊本、福岡等九州地區，並以台積電赴日本熊本設廠及周邊產業聚落作為主軸。張俊麟指出，近年受國內房市政策調整及股市資金充沛等因素影響，不少民眾將目光轉向海外置產，作為資產配置及財富傳承的一環，相較過去偏重資產保值與稅務規劃，近年投資人更加重視資產配置、現金流及分散風險，海外置產考量趨於多元。博覽會上展示內容包括住宅、度假物業及投資型產品，呈現不同國家房地產市場發展與產品差異。主辦單位亦安排多場論壇與專題講座，討論跨國房地產相關議題，包括法規、稅務、匯率及各地經濟環境。張俊麟分享，招商過程剛好碰上中東爆發戰爭，有不少海外業者取消來台，但因戰事未擴大，招商後期又表明要來參展，但攤位有限，只能在邊邊的展位，他們仍願意來參展，主要是看好台灣股市的飆漲，有錢人變多，而錢有停泊的需求，海外置產是選項之一。張俊麟表示，海外房地產受國人青睞，與稅制有很大關係，台灣在實施房地合一稅及政府打炒房後，投資資金受到抑制，但高資產族仍有投資需求，因此，紛紛轉向海外國際房地產。張俊麟表示，在去年底的第11屆冬季展中，參觀人數突破4萬人次新高，代表儘管近年全球經濟經歷劇烈波動，台灣民眾對於海外資產配置的剛性需求反而逆勢成長。而目前日本仍是台灣民眾海外置產第一大市場，其次為泰國、馬來西亞等東南亞國家，自去年起杜拜、澳洲熱度快速攀升，反映高資產族群在海外資產配置趨於多元。他表示，杜拜近年受到青睞，主要與當地稅制及國際資本聚集有關，海外置產買家多為高資產族群，購屋門檻約新台幣1500萬元以上；澳洲熱度升高，除了政治環境相對穩定外，也因教育資源豐富，不少台灣民眾因子女留學需求而置產。相較之下，泰國、馬來西亞等市場入手門檻約300萬至500萬元，客群相對廣泛。大會也公告，因應颱風，今天將提前1小時於下午5時閉展，週六是否如期展出將於今日晚間9時後宣布。
竹科外溢效應發酵！ 竹東房價年漲7.3%、新豐年增6%
受惠於科技產業蓬勃發展與台積電效應帶動，新竹縣市向來是建商積極布局、購屋族高度關注的房市熱區。中信房屋彙整實價登錄資料，近一年新竹縣市主要行政區的平均房價表現漲跌互見，其中，竹東鎮平均房價由去年的每坪24.5萬元攀升至26.3萬元，年漲幅達7.3%，居各行政區之冠；新豐鄉則由每坪26.7萬元上升至28.3萬元，年增6%，表現同樣亮眼；新竹市平均房價由37.6萬元微幅上升至37.7萬元，年增0.3%；竹北市則由每坪48.6萬元小幅下修至48.3萬元，年減0.6%；湖口鄉，平均房價由每坪26.4萬元降至24.4萬元，跌幅達7.6%。中信房屋延平站前加盟店店長蘇世杰指出，在整體市場買氣趨於保守的情況下，竹東與新豐仍能交出逆勢上漲的成績，關鍵在於產業發展利多與人口外溢效應持續發酵。竹東鎮鄰近科學園區，近年隨著科技產業迅速發展、就業人口增加，再搭配竹科三期的建設規劃，區域房市能見度大幅提升，吸引不少自住與置產買盤進場卡位。而新豐鄉憑藉相對親民的房價優勢，以及便捷的交通條件，也是竹科新貴外溢需求的重要承接區，在穩定居住需求支撐下，房市表現自然不俗。蘇世杰進一步表示，新竹市與竹北市生活機能完善、商業活絡、剛性需求穩定，又有科技產業提供強勁支撐，因此即使市況降溫，但區域房價波動並不大，整體仍維持穩健格局。至於房價回落較明顯的湖口鄉，該區工業用地與工廠數量較多，且前往竹科仍有一段通勤距離，上下班時段容易出現塞車情況。過去幾年在資金潮與重劃區建設的帶動下，大量建商進駐推案，同步將湖口的房價拉抬至相對高點，不過，近兩年房市氛圍轉趨保守，市場交易量大幅下滑，區域行情也隨之進入盤整階段，今年市場上甚至還有個別建商主動降價的消息傳出。對於新竹房市的後市發展，中信房屋研展室副理莊思敏指出，從長期來看，新竹地區仍具備產業、人口與就業等基本面優勢，整體發展前景持續看好，房市交易量能有望保持穩健成長。尤其是竹東、新豐等二線地區，不僅房價基期相對較低，還能享有精華區人口外溢與產業擴張帶來的發展紅利，未來成長潛力相當值得購屋民眾留意。近一年新竹縣市主要行政區平均房價變化。（圖／中信房屋提供）榮耀回歸「全台最富里」！ 居民年均459萬元殺進殺出「2年賺不到10%」！ 竹科男痛悟：少賺比賠錢更苦澀竹北新案「單坪90萬」買氣佳！ 網分析：終究流回房市
房市空歡喜2／今年移轉棟數拚保25萬棟 憂衝擊擴大10多個周邊產業齊發聲
房地產業者勒緊褲帶1年半，終於再次等到央行再次召開理監事會，盼信用管制能鬆一鬆，但央行卻不動如山，令業者大失所望。然而不只建商、房仲、代銷業哀號，25日，不動產聯盟總會召開記者會，包括建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士等10多個不動產相關公會理事長也站出來表態力挺，認為信用管制應該要適度放寬。不動產聯盟總會號召包括建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士、記帳士、保全等10多個不動產相關公會代表，共同呼籲中央應多聽聽產業心聲。（圖／方萬民攝）記者會上產業領袖一字排開，包括不動產聯盟總會理事長黃啟倫、仲介公會全聯會理事長王瑞祺、全國建築師公會理事長崔懋森、台灣陶瓷公會理事長林祐宇、租賃公會全聯會理事長劉貞君、台灣省建商公會聯合會理事長吳國寶，另外還有記帳士、地政士、土木技師、保全業、建築材料、室內裝修、櫥具等公會代表全都到場，陣容相當龐大。「房市如一灘死水，產業出現流動性風險，想讓利都找無人。建商被認為是利益團體，但無法否認，建築產業鏈上一共有250多萬個從業人口，營建業一旦停擺，各行各業都受到影響！」不動產聯盟理事長黃啟倫盼請中央及央行正視房地產業者「存亡」。仲介全聯會理事長王瑞祺表示，房仲業是信用管制下首當其衝的行業，直接面臨成交量減少、銷售期拉長的挑戰，但房地產現在就像孤兒，沒有人要關注。股市過熱，部分公司未賺錢股價卻不斷上漲，政府不管，卻對第2戶房貸等剛性需求設限。代銷業者謝哲耀表示，代銷最需要的就是成交，現在民眾不進場、建商不推案，直接衝擊代銷產業生計。（圖／CTWANT資料室）高雄代銷業者代表謝哲耀則拿出央行數據指出，銀行辦理授信貸款與切結換屋案件占總撥貸戶比例從113年8月的11.9%，降到目前的4.8%，明顯在第七波信用管制後，換屋市場急墜，「這還只是檯面上的數據，檯面下還有很多送件被拒貸的案例！」謝哲耀觀察，現在就連剛性換屋需求都催不出買氣，銷售停滯、營建成本仍持續攀升，很多建商已乾脆不蓋、停工，甚至假裝開工，或以土方問題名義等各種理由暫停開發或退出市場，直接影響代銷業生存。他以高雄舉例，今年1~4月預售交易只有677件，只剩2024年同期高檔時的11%，交易動能下滑，代銷業最需要的就是成交數，然而光高雄代銷就有200家，從業人口4000人，換算下來平均每家代銷1個月賣不到1戶，營運受到相當大影響。謝哲耀觀察南部已經出現中小型建商退出市場，大型建商持續囤地不推案的情況，代銷也沒有案子可以賣，因此建議央行第2戶房貸成數一定要放寬到7~8成，不僅滿足換屋客戶剛性需求，還能帶動市場輪轉，建商開工才會讓周邊產業也受到帶動。房地產周邊行業也站出來，除了兄弟落難力挺，也擔心房市持續下探將牽動衛星產業，從代銷、仲介、裝潢設計到建材供應鏈全面降溫。建材、裝潢業目前還受惠前幾年預售買氣帶來的交屋潮，但是明後年交屋潮趨緩後，恐成為下一波收入受影響的產業。（圖／CTWANT資料室）營建業大量使用到的地磚、壁磚、馬桶、洗臉盆、浴缸都屬陶瓷類建材。台灣陶瓷公會理事長、冠軍建材總經理林祐宇表示，從經濟部統計數據可發現，光是地磚國內銷量，2025年4916萬m2，比2024年哀退了9.7%，主要原因除了低價進口磁磚競爭，另一部分因素來自央行打房，房市交易量銳減，連帶影響進行室內裝修、地磚銷量也大幅減少。然而建材、裝修市場目前還受惠交屋潮不算太慘，但市場萎縮的情況預期會往後遞延到明後年更加嚴重。全國建築師公會理事長崔懋森也表示，這兩年建照發照數急遽萎縮，尤其雙北下降非常多，也影響建築師接案量。對於第2戶貸款，他認為消費者需求樣態非常多，太過簡化以二分法來一刀切不太恰當，建議應細膩劃分需求，根據不同樣態來管制滿足消費者需求。雖然這幾年受房市交易衰退影響，租賃業反倒蓬勃發展，但租賃公會全聯會理事長劉貞君仍力挺，認為房市不應過度干預，盼回歸市場機制，不動產成交量增加，在租賃業才會有更多房源釋出，也能讓近年不斷飆漲的租金價格有所抑制。根據內政部統計，2025年買賣移轉棟數降至26.1萬棟，已創歷年第三低，而歷史最低紀錄是房地合一稅上路的2016年，僅約24.5萬棟。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，以目前數據來看，今年買賣移轉棟數目標是保25萬棟，但有近一半為前幾年預售買氣挹注的交屋潮，未來交屋數逐步減少後，若央行信用管制持續不鬆綁，明年不動產買賣移轉棟數恐只剩20萬餘棟，極有可能刷新30年來新低。