第2戶
」 央行 房市 信用管制 房貸 貸款
沒配套就硬上2／信管、豪宅貸款、土方政策三重夾擊 房市恐成「一灘死水」
在土方政策配套不足貿然上路惹火營建業之際，各縣市不動產開發公會理事長也把矛頭指向近年一連串房市信用管制，直言從第七波選擇性信用管制到豪宅認定門檻多年不調整，已讓建商資金鏈陷入「溫水煮青蛙」式的緊箍咒，如今再疊加剩餘土石方新制，恐將房市由冷清盤整推向「一灘死水」。台灣省不動產公會聯合會名譽理事長黃啟倫指出，關鍵轉折點出現在前年9月19日啟動的第七波信用管制，當時政府為抑制房價，對第2戶以上貸款成數、寬限期與核貸條件祭出更嚴格限制。自去年央行祭出第7波選擇性信用管制措施後，不只許多第2戶貸款換屋族被卡死，市場慘澹氛圍也讓沒有立即貸款需求的預售交易跟著量縮。（示意圖／CTWANT資料室）至今，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是第2戶貸款的換屋族面臨自備款從7成變5成，即使出售原屋切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要求補足貸款不足的現金。「打炒房」卻讓以自住與換屋為主的實際需求也被一併鎖死。「政府一直覺得就算房價有跌，也跌得不夠，因此不放寬政策，但他們沒想到，現在不是跌不跌的問題，是根本沒有人來看房子，房子想賣都賣不掉。」他說，成交量急凍與來客數驟減，帶來的是實實在在的流動性風險。在他觀察，央行與主管機關只盯著價格曲線，卻忽略了市場資金與交易鏈條的斷裂，「你不能把自己考慮不周全的後果，都讓業者承擔。」土方政策就是一例。全流向管制、GPS、聯單制度原本是為了杜絕亂倒與環境污染，但在最終處理場不足、配套未完備的情況下，反而推升營建成本、卡死工期，讓房價更難下修，「很多政策看似打房，結果只是助漲成本。」業者也反映，高價住宅貸款認定標準已多年未調整，雙北以外地區總價4000萬元以上即認定豪宅，讓中南部不少新透天產品貸款只能3成，造成換屋民眾卻步。（圖／業者提供）多位理事長也點名，豪宅認定標準長期未滾動調整，是另一個扭曲市場結構的關鍵因素。大台中不動產開發公會理事長蕭成忠表示，他11年前蓋透天電梯別墅時，營建成本每坪約8~9萬元，如今已拉高到至少15萬元以上，中間差距超過6萬元，但雙北以外高價住宅4000萬元的貸款門檻從未改變，「成本一路漲，規定卻一成不變，等於把市場全部壓死在一個舊標準！」他舉例，中南部很多三代同堂的三明治世代，長輩通常腳都不行，所以一定需要電梯別墅，但這類產品幾乎超過4000萬元以上；都會區大樓也是壓在4000萬元內，結果變成全部都是蓋2房、3房，反而有老人家要照顧的，變成要買2間房子來拼湊，卻又變成第2戶，「極其不合理也不人道！」台南市不動產開發公會理事長宋育豪也指出，豪宅限貸令實施至今，貸款成數僅剩3成，這道緊箍咒不僅限制了資產配置，更直接衝擊了民眾的居住權益。他拿基本工資為例，2016年時薪約120元，如今已調升至196元，短短10年漲幅達63%，一般民生物價也明顯上漲，但豪宅認定價格完全沒有調整，「結果就是逼得業者把產品越蓋越小，20坪、25坪的小宅充斥市場，這種被扭曲的市場生態，犧牲的是一般家庭對於寬敞生活空間的渴望。」他認為，產品規格本應交由市場與消費者選擇，政府不應用老舊的豪宅標準限制貸款，全面扭曲產品結構。現在很多想換屋的中產階級，都受困於4000萬元的門檻，面臨「小宅不夠住、大宅貸不到」的困境。與此同時，土方政策造成的成本飆升與停工潮，又從另一個面向侵蝕營建業。桃園、台中等地方公會則表示，兩地早年即已自建GPS管制系統，數位化管理砂石車流向頗具成效，如今卻被要求全面改用中央系統，不僅原本運作順暢的地方機制被迫停用，新系統又因安裝量能有限與系統頻繁當機，導致砂石車無法正常運行。台中市不動產開發公會理事長謝麟兒呼籲，中央應尊重已經成熟運作的地方管制系統，讓地方政府繼續負責GPS，其他縣市也能前往桃園、台中觀摩縮短學習曲線，並在技術與法規尚未完善前，暫緩新制或至少給予足夠過渡期，讓業者有時間調整。「現在是最終處理場所不足、GPS裝不完、系統還會當機，卻要我們照表操課，這對任何一個企業來說都是無法承受之重。」土方之亂除讓營建成本大漲外，開挖中的工地貿然停工，也存有工地擋土設施坍塌的隱憂，業者呼籲政府正視土方之亂帶來的影響。（圖／林榮芳攝）針對土方本質，台南不動產開發公會名譽理事長郭建志則幫大家科普，營建剩餘土石方多半是可再利用的土壤與砂石，是重要建材資源，與營建廢棄物本質不同，後者才是需要被嚴格控管、避免亂倒，「政府用營建廢棄物的態度來對待營建剩餘土石方，是完全不對的！」他指出，過去建商挖出的乾淨土資源，可以賣給低窪地、道路做為回填使用；如今卻變成建商挖出來的土要先花錢載走，完工後再花錢買土回填，「邏輯完全顛倒」。桃園市不動產開發公會理事長周鑫世進一步解釋，例如深開挖工地表層30、50公分可能有植被與雜物，但以下多半是乾淨原土，可用於地質改良或再生建材，部分地區的礫石層土方甚至具有經濟價值，「政府應該思考如何回收再利用，而不是一律當成廢棄物管理」。他們建議，台灣身為海島國家，理應廣設填海造陸與公共工程回填點，由中央主導成立「土方銀行」，統一管理土方存入與提取，避免價格由少數合法土資場壟斷，「現在全台約1.5萬家建設公司，卻只有140家合法土資場，這樣的市場結構公平會也該介入看看。」在場幾位理事長語氣都相當激動。劉守禮直言，過去幾波打房與土方新制，給業界的感受是「政策反覆且漠視信賴保護原則」，「前年9月19日宣布打房，隔天就實施，這種說改就改的做法，讓老百姓無所適從。」多位理事長共同示警，若土方新制不暫緩、最終處理場不補足，信用管制與豪宅貸款標準又持續凍結，營建業恐迎來集體資金斷鏈，房市也將從目前的「量縮、價撐」走向完全停滯，「最後市場沒人、沒量、沒流動，最後變成一灘死水。」
限貸令後亂象叢生 陳高超：第2戶限貸5成「殺傷力太大」
央行祭出限貸令後房市進入急凍期，甚至被形容是在海嘯中迅速崩盤，即使金管會以行政命令放寬銀行法第72-2條30%上限也難拯救房市低潮。房市專家陳高超羅列限貸令後的市場亂象，他表示，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，他也直言建商倒閉已累計5家，「接下來將會更多！」根據內政部統計，今年前三季全國買賣移轉棟數194,976棟，較去年同期減少28.1%，創下2017年以來新低；另根據財政部統計，今年1至8月房地合一稅只達345億元，年減21%，雙雙出現財政缺口與產業蕭條市況。富比士網路科技公司今（20）日舉辦「搶救！首購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。執行長陳高超表示，限貸令造成房市買氣急凍、購屋者賠錢出場、換約違約等等問題，也傳出建商倒閉消息，一系列實質傷害，都由購屋者承擔，一向有經濟火車頭工業之稱的房地產稅收，也大幅銳減。富比士網路科技公司舉辦「搶救！首購購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。（圖／林榮芳攝）他進一步指出，去年下半年祭出限貸令後，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金；已有第2戶貸款的換屋族，即使切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要補足現金；此外，央行將都更危老貸款計入「不動產集中度」額度管控，所以水龍頭並沒有大開。他也舉出真實案例，女兒幫媽媽買了總價2000萬元的房子，原本預期貸款8成，在限貸令後被迫貸款降至5成，即將交屋的她，必須補足中間的3成、600萬元現金，但她一時也拿不出來，建商還要她繳交總價的5%交屋款，原本是一片孝心，現在卻面臨被斷頭的風險。同為出席分享的律師吳奕綸也提到，他的事務所客戶「也被斷了好幾顆頭」，當初買的時候預期能貸款7、8成，但限貸令公布後要貸款時，受到貸款成數的限制。據他了解，貸款額度還是集中在大建商，因此大建商不會倒，他認為，政府用限貸令方式打房價，實際上房價只會越打越高。陳高超也發現，溯及既往政策，使得房地合一稅與2023年地政三法(平均地權)之後，使轉售兩難；高價住宅也遭無妄之災，雙北以外4000萬元房屋限縮貸款，過去4000萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。他認為，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，有許多人其實是有家族自用需求，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，同時大型建商帶動讓利潮，房市才有可能走向回溫。他更痛批炒作的就是各縣市政府，「重劃區一直開，土地一直標售，價格一直創新高，帶動房價上揚，最後再回頭限制購屋人貸款成數。」由於目前已經有慶群開發、太極建設、鉅泓建設、高田營造等業者倒閉，他也直言，若房市持續下探，「接下來將會倒更多！」
房市回血1／新青安鬆綁迎回溫？產業大老「這樣看」：別高興太早
4日一早，建築業者群組間瘋狂轉傳一則久違的房市利多，人在國外的不動產協進會理事長張麗莉，第一時間便掌握，她開心向CTWANT記者分享，行政院拍板「新青安」申貸將不占用銀行法不動產放款限額，首購青年不會再因「水位已滿」，苦苦等不到排撥。此消息為為期一年的房市寒流注入暖意，激勵當日營建股大噴發，包括冠德（2520）、華友聯（1436）、京城（2524）、永信建（5508）、愛山林（2540）、長虹（5534）……等超過15檔漲停同慶。根據記者觀察，新青安鬆綁的第一個周末假日，中古屋市場賞屋人潮回升。「確實比較多人，但很多屋主也突然漲價。」一名桃園房仲店東說。CTWANT記者也向多位房產大老探詢業界反應，雖尚不確定能帶來多少效益，對於後續銀行端作業流程實務上是否放寬也有待觀察，但皆認同此消息確實為幾近死寂的房市，注入一劑強心針。原因是，前幾年房市大好，不動產相關申貸總量爆衝，逼近《銀行法》第72-2條規定不動產放貸不得超過存款與金融債總額的30%，銀行放貸水位緊繃，許多申貸案遭延宕，影響購屋、交屋作業流程，讓建商、房仲及民眾三方皆怨聲載道；就連說好的鼓勵青年成家的「新青安」房貸也必須排隊，房市連最基本的剛性需求買氣也衝不出交易量，市場一路急凍至今年。4日行政院宣布，新青安將被排除在《銀行法》第72-2條的30%限制外，要讓首購與自住民眾「貸得到」。（圖／報系資料庫）「水龍頭要開大一點！」閣揆卓榮泰一句話，4日兌現，行政院拍板將「新青安」房貸排除在《銀行法》第72-2條以外，也就是說，銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限的約束，這1年來所指「水位不足」影響新青安申貸要排隊的情況將可緩解；另一方面，也可以釋出更多放款量能給一般非新青安的購屋民眾，解決「房貸荒」問題。不過中央送暖，是否能對停頓的房市帶來實質刺激效果？不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，新青安不納入72-2，讓目前要辦理貸款的民眾能多一些額度，但還不至於讓想買房的民眾跟進，頂多就是市場信心、來人狀況好一點。「畢竟都被上一波嚇到了！」張麗莉認為，現在購屋者的心態應該還是偏保守，會量力而為。她也提醒，政府的政策必須要確保憲法下的信賴保障原則，本來就不應該溯及既往，其他的貸款問題還是急迫待解，像是第2戶房貸的緊縮，讓前幾年購買預售的消費者，在交屋當下貸款成數從7成突降至5成，不僅違反合約精神，也造成建商與購屋客很大的困擾。不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全也提到，當前換屋族縱然可簽切結書承諾在1年內賣掉舊屋，以避開第2戶房貸只能貸5成的限制，但畢竟後續追蹤太麻煩，銀行審核通過件數相當少，結果是「看得到、吃不到」，換屋民眾仍須面對貸款成數不足的問題。貸款成數下降，購屋民眾就需多掏好幾百萬自備款，使得交易量大幅萎縮。不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺認為，第2戶房貸現行5成自備款的資金門檻過高，建議回調至6成，可搭配持有年限限制，以避免炒作；目前高價宅成交也陷入冰點，建議高價宅貸款也能放寬從3成回調至4成，紓解都會區自用購屋的壓力。產業大老們認為，也還須觀察央行對不動產放款集中度是否有鬆綁，才能真的解決房貸荒。（圖／黃耀徵攝）台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶則針對高價宅的門檻提出建議，目前台北市7000萬元、新北市6000萬元、其他縣市4000萬元以上的房子就被認定是高價宅，但近年來土地及營造成本大幅上揚，以新竹為例，50坪新建案即會被列為豪宅，貸款只能3成，標準已不合時宜，應適度鬆綁，建議調整為9000萬元、8000萬元及6000萬元。919打炒房將屆滿1年，對於政策建言，地產大老和代表們，紛紛拋出不同面向提供中央和央行參考，盼明年房市能回歸正軌。
房貸政策再放寬！換屋認定延長至18個月 專家：對市況影響不大
繼新青安後，房貸措施再度鬆綁，央行今(8)日宣布，延長換屋族售屋時間認定至1年半時間。專家認為，目前房市交易節奏放緩，讓換屋族資金籌備較顯寬容，為目前逐漸萎縮的換屋市場注入強心針，但可放款的資金有限，成效有待時間觀察。去年9月為確保換屋族權益，央行特別在信用管制措施中加上「人道走廊」，換屋族若在買房的1年內賣掉舊屋，則可避免受第2戶限貸5成之限制，央行今宣布放寬，換屋族賣舊屋認定期限延長至18個月，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶表示，延長換屋時間至1年半，可降低自住族群資金斷鏈風險，也能避免換屋族為急售而賤賣的情況，有助於房市價格趨於穩定，惟目前由於銀行方後續稽核困難，加上銀行滿水位問題仍未完全解鎖，是否因此鬆綁措施，而讓2房換屋族限貸或申貸延撥狀況緩解，仍有待時間觀察。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐也說，央行主要順應民意，對卡關的換屋族稍微放寬，略表心意，給與緩衝空間，不過切結書從12個月寬限到18個月，還是要看銀行承做意願，且緊縮的水位、放款集中度困境，仍未改善，因此銀行對於換屋族的房貸態度不會改變，仍然會希望把資源優先釋放給符合5P的申貸族，切結書放寬對市況來說影響並不大。而所謂授信5P原則，意指銀行授信須考量借款戶（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也表示，根據先前央行提供資料顯示，2023年6月至2025年5月，本國銀行辦理換屋協處案件共2142件，等於每月大概先買後賣切結一年出售的件數不到100件，顯示真正跟銀行簽切結的數量很有限，此次央行放寬將出售時間延長到18個月，的確可以讓換屋族鬆一口氣，但銀行可放款的資金有限，優先承作首購，仍是影響關鍵因素。
建商連環倒2／「掏500萬現金交屋」限貸令打趴創業者？行員：每月只能貸2件
央行金融管制持續發酵，不只今年陸續傳出花蓮、嘉義、桃園中小型建商倒閉或停工消息，前幾年買預售屋的民眾，在交屋時也陸續傳出貸款不順利的情況。央行理監事會將於19日召開，近期不少營建業大老也都出來喊話，希望能放寬購買2、3戶的信用管制。自去年中央行祭出限貸令、9月19日又推出第七波打炒房信用管制，讓3、4年前買預售屋，近期準備交屋的民眾出現貸款困難，目前央行規定第2戶房貸貸款成數上限最高僅5成，但就算是首購，也都爆出貸不到款的情況，連帶衍生出與建商的交屋糾紛。一位多屋族A小姐就分享，5年前購買高雄預售屋，總價700萬元，當時自備2成，後來又補了1成自備，近期準備交屋，由於最近剛好開公司，暫時拿不出401報表（記錄企業各項費用的財務文件），銀行不願放貸，剩下的7成、將近500萬元，她只好賣股付現。她感嘆，雖然順利交屋，但公司資金周轉上就變得很吃緊。她也聽建商說，有些付不出來的只能借信貸或選擇解約。不只多屋族貸不到，近日也傳出台中有首購民眾因「年薪未達150萬元」遭公股行庫婉拒新青安貸款。一名王姓小建商就分享，近期嘉義市一處完工建案要找銀行承做分戶貸款，但八大行庫都不做，建商只能四處拜託民營銀行，得到的回覆是，消費者年所得要150萬元以上，才願意貸款，「人家要安身立命的房子，央行跟政府有需要這麼刁難嗎？客戶貸不到款，我也沒辦法處理，這根本就造成消費者與建商的對立。」市場陸續傳出，沒有年收150萬元，銀行不願放貸的消息，尤其在六都以外的的地區，沒有地段優勢，貸款更難。（示意圖／讀者提供）該建商就抱怨，政府政策最令人詬病之處，在於其「溯及既往」的特性，這公然違反大法官解釋令中的信賴保護原則。企業、人民在既有法規下進行消費與投資規劃，政府卻驟然改變遊戲規則，導致籌資困難、資金鏈斷裂，嚴重侵犯生存權。某家八大行庫行員就透露，該行限制「1個月撥款不能超過2500萬元」，儘管民眾符合新青安條件，也只能做一般貸款，還要排隊，而且還要願意買周邊金融產品，例如保險、信用卡等，「所以現在個金房貸案件超少，每月只能撥款1、2件。」國城建設總裁洪平森，10日媒體受訪向政府喊話，盼鬆綁已簽訂預售屋買賣合約的第2、3戶限貸信用管制，他認為央行操控政策打亂了人民財務和人生規劃，造成百姓不可預期的風險，傷害太大了。金融緊縮下，原本不該受影響的都更案、新青安貸款，現在也都傳出有貸不到款的情況。（圖／報系資料庫）達麗建設董事長謝志長也表示，想杜絕炒房，銀行仍可透過嚴格審查來區分購屋者是投資客或自住需求，而非全面緊縮。一名從事房地產近25年的建商公會理事長也嘆，第一次看到這樣的政府政策，沒有站在產業及百姓立場，「因為溯及既往，使得企業籌資及百姓購屋貸款到處碰壁，因為根本借不到錢周轉及因應，還得面臨私人銀行趁勢調高貸款利率，讓百姓及企業增加支出負擔的痛苦。」
房市多空戰2／房貸管制鬆綁？央行闢謠假消息 專家觀察「難降息」利多恐再滅
經歷去年第七波打炒房，到今年4月起美國關稅戰打亂全球經濟，房地產市場一片哀嚎，央行總裁楊金龍已多次暗示不降息，對於不動產信用管制，8日楊金龍赴立院備詢表示「將進行檢討」，卻又被外界直接定調「央行政策轉向房市看見曙光」，逼得央行跳出來發聲明闢謠，6月央行理監事會備受關注。本月8日，新聯陽、愛山林、創意家、甲桂林等4大代銷董總齊聚一堂，議論房地產市場一片哀嚎，急向政府喊話「鬆綁不動產信用管制」。創意家行銷董事長王明正表示，從去年第七波選擇性信用管制後，大大衝擊房市買氣，來客量急降3成，今年初有回來一點，但4月川普的高額關稅政策一出，又重挫房市，來客又掉了3成。由於去年下半年起祭出不動產放款總量管制，以及第七波選擇性信用管制，不僅出現排隊申貸奇特現象，也影響首購以外的購屋人，第2戶房貸戶貸款成數降至5成，可能誤打到一般換屋族，「今年適逢預售屋交屋潮，民眾在辦貸款時困難重重。」愛山林副董事長張境在表示，他在房地產業這麼久，很少看過自住客對銀行貸款這麼焦慮。擔憂下半年全球經濟進入衰退期，台灣景氣不佳，房市再下探，代銷董總們呼籲，「政府應針對房市管制措施進行鬆綁，不溯及既往，並訂出日落、日出條款。」先有央行打炒房，後有川普對等關稅，4大代銷一同表達對房市擔憂，期望政府政策能鬆綁。（圖／林榮芳攝）不過就在同日，楊金龍赴立法院，民進黨立委郭國文提出質詢指出，不動產貸款集中度已有下降趨勢，建議央行進行總量管制的檢討，一般民眾的房貸可免除在總量管制的範圍。楊金龍回應，將進行滾動式檢討。不過此番言論最終卻被臉書粉專帶風向直接定調成「貸款鬆綁」的房市利多，逼得央行13日發聲明強調，「並無本行將調整信用管制措施，排除一般民眾購屋貸款，改成只限法人之情事。未來本行選擇性信用管制措施是否調整，將由本行理事會綜合考量信用管制措施之執行成效，房地產相關政策對房市的可能影響後決定。」而對於另一項房市利多「降息」，恐怕在即將到來的6月央行理監事會議更是盼不到，儘管歐洲多國和中國都已對利率做調整，川普也不斷呼籲美國聯準會（Fed）降息，但楊金龍已多次暗示不降息。台經院院長、央行理事張建一表示，本來預估今年消費者物價指數CPI還有2%，因為川普關稅戰，可能造成需求減少，加上油價跌，今年大概1.8、1.9%，國內經濟表現穩健。去年他也曾透露，楊金龍認為CPI降到1.5%之下才有降息機會。他說，「今年沒有降息的空間！」實際將依理監事會討論而定。同時也是央行理事的台經院院長張建一認為，今年沒有降息空間。（圖／報系資料庫）對於當前央行的管制政策，張建一也解釋，前幾年大家都從銀行借錢買房，使銀行放款集中度過高，並且預期房價持續飆漲，變成賭「寬限期」等房價漲再賣掉，「央行從來不想打垮房市，但也不希望剛性需求被高房價扭轉，未來連年輕人都不敢買房。」張建一表示，現在房價所得比40%，等於房貸族將所得近一半都拿去繳房貸，因此不敢結婚、生小孩，「房價不是不能漲，但薪水要拉高，房價所得比慢慢降，讓年輕人有能力繳房貸。」他也提醒，「剛性購屋需要量力而為，投資、投機要注意風險！」多變時局，民眾今年可否買房？天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，台灣現在仍面臨台美關稅談判塵埃未落定、新台幣匯會不會再急升之變數，不論是任何投資或重大決策，最好的方法就是以不變應萬變，不要跟著市場起舞。「除非是超剛性的需求，否則就退場觀望，靜等7月初關税觀察期結束後第一波塵埃落定再說；其次看928檔期推案量價，看是否真有破盤價再考慮進場。」張欣民說。華友聯董事長陸炤廷建議購屋民眾選擇有交通便利、生活機能好、具產業題材或捷運加持的房子，較具有保值效果。（圖／報系資料庫）政大地政系主任孫振義則認為，有自住需求的民眾，可以勇敢買，反正30年內一定不虧，置產抗通膨；若有穩定租客需求的標的，進行投資兼收租尚可行，拗個10年不信房價盼不回。大罷免塵埃落定前，估計台灣房市不會有太嚴苛的打房政策，而危老條例延役、選擇性信用管制微幅放寬等政策，是目前比較可以期待的。華友聯董事長陸炤廷也提出4個買房建議，若資金無虞，選擇交通便利、生活機能好、學區完善的自住型產品，較具長期保值力；具產業題材或捷運加持的地段，中長線發展潛力大；另外，中小坪數、低總價的首購型2~3房，市場接受度高，未來轉手風險較低；中古屋議價空間大，比起新案可能有更多的讓利，也不失為一種選擇。另有3種情況碰不得：純投資、預期短期獲利者，目前仍有信用管制，轉手難度高；邊陲重劃區、開發題材尚未兌現的區塊，空屋率高、短期缺乏基本面支撐；坪數過大、總價過高的產品，即使有資金，也不建議重倉配置。
囤房稅2.0上路！全台2月設籍大增7.9萬戶 專家示警：被抓會重罰
囤房稅2.0將於今年5月首度課徵，最新戶口統計，2月設籍數量爆衝，單月大增7.9萬戶，年增8倍，累計今年前2個月增10萬戶，幾乎是過去一年的設籍數。專家指出，主要就是為了節稅，包含房屋稅、地價稅、房地合一稅都有設籍自住條件，屋主未免被課重稅、降低持有成本所致。根據最新戶口統計，今年2月戶口數量呈現暴衝，較上月大增7.9萬戶，與去年同期僅新增不到9千戶比起來，年增8倍；今年累積前2月戶數增加約10萬戶，尤其從去年9月開始就以每月新增2.8萬戶~4.6萬戶的速度快速增加，但在2013~2022年間平均一年新增戶數僅約9萬戶。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，房屋稅2.0實施後，要適用房屋稅的自用住宅稅率，就必須滿足完成戶籍登記規定，過去房屋稅主要看實際用途，現在則必須滿足設籍的條件，現在包括地價稅、房屋稅甚至是房地合一稅適用6年400萬元免稅，都要有設籍條件，政府也密集宣導與主動寄發通知，提醒民眾要趕快去設籍，因此出現一大波設籍潮。今年2月戶口數量較上月大增7.9萬戶，較去年同期年增8倍（圖／信義房屋提供）房屋稅2.0自住房屋增訂辦竣戶籍登記要件，政府已針對2024年6月30日以前已持有房屋，且房屋稅稅籍資料記載為自住房屋，但納稅義務人本人、配偶或直系親屬尚未辦竣戶籍登記者，各地方稅稽徵機關已寄發輔導通知書，輔導於今年3月24日以前辦竣戶籍登記，其經輔導並於今年3月24日以前辦竣戶籍登記者，稽徵機關將依戶政資料逕行核定續按自住房屋稅率課徵房屋稅。屆期仍未辦竣戶籍登記者，今年5月收到的2025年期起房屋稅，將改按非自住房屋稅率（法定稅率1.5%至4.8%）課徵。不過實務上，曾敬德補充，還是有些民眾無法滿足設籍條件，例如為了學區寄戶口，或者為了領取補助戶籍在其他區域等，建議民眾可優先設籍在房屋稅比較貴的房屋中，包括房屋評定現值被大幅調高的新大樓等。對於全台設籍戶數爆衝現象，全向科技房產中心總監陳傑鳴也認為，主要原因確實可能是購屋者為了節省「持有、交易」兩大稅負與「避免央行第二戶限貸」規定有關，導致設籍需求大增。陳傑鳴指出，過去幾年房市熱，大量買盤更是湧入預售屋，自去年起開始進入交屋高峰期，在目前新屋房屋稅較高之下，如果可以設定「自用稅率」，不僅持有成本降低，後續如果符合房地合一自住滿6年、獲利400萬元免稅的規定，也能省下大筆稅額，因此出現很多家庭利用合法節稅手段，讓本身、配偶或直系親屬設籍在新買的房屋中，又以新興重劃區特別明顯。另外，目前央行打炒房，在第2戶限貸令下，大量買房的家庭為了避開限制，也出現不少「家庭解壓縮」的情形，如夫妻兩人各持有一戶，申請房貸時就不會受到第2戶貸款成數限制，且分別各設籍1戶還能享有自用稅率。陳傑鳴也提醒，分設戶籍自用可合法節稅，也須是真自用，若假藉名義逃稅，舉例夫妻兩人透過成年兒女名義以新青安貸購屋投資，設籍其中實質出租，一旦被抓到，不僅會被銀行抽銀根、處罰違約金，還可能因逃漏稅被政府開罰，甚至還有偽造文書之嫌，建議應採合法措施，切心存僥倖、以身試法。 房東開980萬賣不掉！「半年後改價1280萬」他驚呆 內行曝背後策略 總裁其實想打房？ 帥過頭揭楊金龍心態：要跌5成太困難 買房遭親友「15大理由力阻」 見翻新屋況全改口 他嘆：千萬別聽親戚的
房市回溫？王俊傑：有人看房就很好 政策調控「這類」建商是利多
北市中山區總都更指標案「宏築臻玥」於今(25)日正式公開，負責銷售的海悅國際總經理王俊傑表達對於市況看法，目前市況已有慢慢回來，現在有人看房就已經很好，第2戶限貸要好好在研究，政府這波調控對有品牌的公司是好的，目前這個市場氛圍只有品牌建商，和把客戶想要的做好，才能在市場存在。「宏築臻玥」位居台北市中山區建國北路上，規劃24層超高樓，36~55坪純住宅。（圖／林榮芳攝）王俊傑表示，政府這次調控後，讓體質本就不是這麼好的建商退場，目前已看到很多因為造價上來後無法動的案子，政府這波不做去槓桿的調控，好的建商品牌沒辦法跳脫出來，任何人都可以借錢蓋房子，市場一堆一案公司，也擔心未來完工後的服務誰來做。他表示，之前是市場過熱，現在已經慢慢恢復正常市況，有人看房就已經很好了，雖然銷售變慢，但就是回歸基本面，他認為不用對台灣經濟緊張，除了靠台積電，其餘相關產業也都不錯，只是政策出來，停聽看是必然的。至於消費者最關心的降價問題，他回應，大家薪水、工資都沒降，材料價格也沒降，很多建商就選擇不蓋而已，不會降價。他也提到，產業現在最大問題是缺工缺料，需要很多新工法減少人力，目前有不少建案完工期限延遲，包括以後面對客戶的服務，大品牌都能做的比較到位。另外，他看到很多人想換屋，都碰到第2戶限貸的問題，盼望鬆綁好好研究。台北市政府提出的「都更八箭」吸引民間企業及大型開發商積極參與，根據591新建案平台數據顯示，去年台北市公開銷售的都更危老案達81件，總銷金額達2585億元，今年截至3月，更已有36個都更案進入市場，總案量達812億元。其中，中山區因優越的商業機能及交通條件，成為都市更新的重點區域，多家大型開發商及壽險公司相繼投入，包括大同大樓重建案、新光南東大樓、國泰建設大樓、國家企業廣場、上海商銀總部、陽信商銀總部、六福客棧重建、元大人壽大樓、國泰人壽松江路等。591也統計，中山區的都更危老案件數量在全市各行政區中占比最高，約占整體的2成，顯示開發商對該區域價值的高度信心。由宏築建設推動的「宏築臻玥」，為今年區域案量最大的指標案，總案量達60億元，歷經近20年整合，於25日正式公開，該案規劃24層超高樓，36~55坪純住宅，由英國G.A Design團隊操刀公設，基地鄰近建國北路，周邊南京建國、民生敦北商圈商業機能發達、捷運網絡完善。
第八波信用管制暫緩仍「內憂外患」 專家：今年想回溫難
中央銀行今（20）日舉行2025年首次理監事會，決議利率連4凍，並暫不推動第八波房市管制。雖然央行按兵不動，但市場仍內有難貸款、外有國際關稅等隱憂，專家認為，短期內房市想回溫不易，預售屋市場從329檔期到928檔期都難樂觀，中古市場買賣方心態及策略都要及早調整。住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，去年9月央行第七波信用管制措施效果顯著，且餘波尚在，全台房市已陷入急凍，因此央行再次按兵不動，讓產業有喘息空間，以免房地產市場「硬著陸」傷及總體經濟。不過這真的能讓房市稍微鬆一口氣嗎？對此，中信房屋研展室副理莊思敏認為，雖然央行如外界預期沒有推出第八波打房政策，但在持續強化金檢的情況下，銀行的房貸額度仍很緊繃，再加上有川普2.0干擾國際政經局勢，短期內房市想要看到明顯回溫，恐怕不太容易。莊思敏認為，以現在的經濟環境來看，房市仍然面臨兩大風險。第一是從去年延續到現在的「貸款難」問題，這次央行在會議中也有提到「將持續關注銀行信用資源集中不動產貸款情形」，近來央行不斷強化金檢，民眾的貸款難度、房貸利率也變得越來越高，由於大部分民眾買房還是得靠房貸，一旦申貸門檻抬高，就等於從源頭限制了房貸資金的流動，在這樣的情況下，房市表現自然難見起色。另一方面，川普關稅戰蠢蠢欲動，給國際政經局勢增加了很多不確定因素，這種不穩定的氛圍，也讓部分購屋民眾的信心開始動搖。此外，若貿易戰推升全球通膨壓力，各國央行可能被迫升息，台灣央行亦難以置身事外，屆時不僅房貸利率增加，購屋負擔將加重，市場觀望情緒也可能進一步升高，使原本已趨冷的房市雪上加霜。對於有購屋計畫的民眾，莊思敏建議應謹慎評估財務狀況，維持良好的信用紀錄，盡量多準備自備款。另外，買房時也要以自住需求為主，優先考慮生活機能完善、產業發展成熟、人口穩定的精華地段，這些區域抗跌性強，保值效果也更好。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶也補充，此次央行按兵不動，除與川普上任、台灣恐面臨關稅壁壘等經濟因素有關外，台灣內部因電價調漲帶來通膨的預期效應不明也是原因之一。不過，雖說央行大發慈悲讓房市喘息調節，惟此次也未對房市管控政策鬆手，以此方向來看，已顯著冷淡的房地產市場，仍在央行的「留校察看」名單中，短期難以指望，今年對相關業者而言，恐怕不容易樂觀。至於政策何時有轉向的可能，高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛觀察，過去央行對房市信用管制政策往往要等新措施上路滿一年，確認執行成果才會有調整的機會，例如：2014年6月擴大特定地區第2戶住宅的貸款限縮、納入全國第3戶限貸、調降豪宅認定標準及成數、調降公司法人購屋成數，到隔年8月才初步鬆綁，到2016年確認價量都觸底後，除了獨留豪宅限貸，其餘措施才解除。另外，去年9月央行要求各銀行提出的「不動產貸款具體量化改善方案」本來就是為期一年的滾動調整，而且交屋潮申貸的硬需求仍旺，調控手段不能放，所以今年不要說329檔期，應該就連928檔期都受到壓抑，很難樂觀預期。黃舒衛進一步說明，各種針對週轉金、餘屋貸款、其他貸款資金流向、增提鑑價或寬限期等，再加上之前假換屋、新青安等專案金檢，影響所及，不但投資客被斷了資金鏈，連自住客、低首付交屋都要接受最嚴格的負債比檢視，而且又缺乏去年上半年股市投資氛圍帶動，因此中古屋價格修正、預售市場漲不動的壓力更大，建議買、賣方的心態及策略都要及早調整。
苗栗投資客跑光 地產董座信心不減：價格合理、還會往上走
「去年上半年市場大好時，苗栗有多達3~4成的投資客，現在這些人通通不見了！」苗栗最大房仲飛鷹地產董事長王銘國，針對去年央行祭出第7波信用管制後的房市，做出以上觀察。雖然整體交易量縮約5成，但去年竹南建案衝破6字頭的行情是否因此有回跌機會？他則搖頭表示，「價格合理」、「預期還會往上走」。近年苗栗房市受惠科技業火熱、筑科買盤的外溢效益，價量因此水漲船高，不過去年9月央行祭出第7波信用管制，將第2戶限貸管控擴大至全台適用，苗栗也是首當其衝的「海嘯第一排」。王銘國指出，央行政策擴及全台對苗栗房市衝擊很大，整體交易量縮5成，原本占了3~4成的投資客「通通不見了」，建商也紛紛縮手，推案量逐步下滑，推估今年苗栗整體推案量將減少5成。去年苗栗熱門購屋區如竹南、頭份房價一飛衝天，竹南甚至出現新案成交6字頭行情，王銘國分析，該區受惠科技產業、新竹買盤外溢，看到的5~6字頭仍是竹北的6折價，「新竹房市向來很獨特，鄰近的苗栗蛋黃區新案突破6字頭，還算是合理價位，沒有問題」。王銘國強調，雖然現在已經是買方市場，但是土地價格沒有降低、新建案價格也不會往下，市場大部分仍屬剛性需求的購屋民眾，除了偏遠、老舊、沒落的區域會降價，大部分區域價格位間跌勢，「蛋黃區甚至預期還會往上走」。即使是二手屋市場，王銘國表示，8~9成的屋主仍不降價，只是價格沒再衝高，整體議價率約10%，「有錢的買方還是很多，所以不會看到價格大幅下降的機會」，買方頂多不再追價、能以實價登錄的行情買到。王銘國指出苗栗的剛需買盤仍在，房價不會跌。（圖／東森財經新聞張琬聆攝）飛鷹地產顧問吳駿杰補充，苗栗蛋黃區屋齡10年內中古大樓，目前行情已站穩4字頭，每坪成交均價45萬元，20年以上大樓也落在35~40萬元左右。須留意的反而是貸款問題，他觀察到，即便目前還有買方要購屋，卻不見得能順利貸到款，大約要找5~6家銀行才能找到願意核貸的，導致交易過程拉長，大約花費比過去多1倍的時間。王銘國最後強調，2024年買賣移轉棟數雖在下半年受第7波打房政策與限貸令影響，第4季急速縮減，房價亦趨緩下跌，但全年買賣移轉棟數仍突破35萬棟，創近10年新高。飛鷹地產深耕商圈經濟，並緊跟政府政策腳步，如桃竹苗大矽谷方案帶動區域發展，所以去年在苗栗的銷售穩健，逆勢成長10%，銷售額達110億元，「儘管房市仍面臨調整壓力，但展望2025年，我們對苗栗與新竹地區的長期發展充滿信心，將持續深耕區域優勢，滿足市場多元需求。」 大S遺產2/3淪汪小菲掌握？ 地政士揭「1情況」：最多400萬 汪小菲監護權復活 律師一句勸：守護所愛不能拋棄繼承 大賣壓時代？29年最大交屋潮來了 去年完工13.8萬宅
打炒房打散買氣 8成民眾認為未來1年非購屋好時機
上週央行理監事會按兵不動，並未祭出第八波信用管制，讓不少消費者和業者都鬆了一口氣，展望即將到來的2025年，房市仍處於多空對峙的拉鋸戰中。房仲業者向民眾調查明年房價看法，過半數民眾預期明年第一季房價將維持平穩，僅少數認為價格會下跌；不過逾8成都認為接下來1、2年都不是購屋好時機，顯見在央行打炒房的組合拳下，民眾的購屋意願也大受干擾。中信房屋發布2024年第四季「宅調查」，結果顯示，約56.8%民眾預期明年第一季房價將維持平穩，31%認為房價仍會上漲，而認為房價會下跌的民眾則有12.2%左右。至於購屋時機，42.9%的民眾認為未來一年內都不是購屋的好時機，40.3%認為未來兩年都不適合購屋，只有16.8%、不到2成的民眾認為未來半年內是進場買房的好時機。中信房屋研展室副理莊思敏指出，從資金面來看，內需經濟持續升溫，加上在AI浪潮的推動下，出口成長動能也相當可期，主計總處預測2025年台灣經濟成長率可以達到3.29%，顯示目前台灣房市仍有強勁的資金動能。再從成本面來看，莊思敏表示，營建成本、原物料價格、土地取得成本等目前仍維持在高位，也為房價提供了一定的支撐力，因此可以判斷短期內台灣房價出現強烈震盪的可能性並不高。然而，國際政經局勢詭譎多變，房市信用管制政策與銀行房貸限額大大限制了消費者的購買力，導致市場交易量大幅下滑，這些因素也讓後續的房市走向充滿了不確定性。伴隨「金龍風暴」的威力持續發酵，近期房市交易量較6月份的高點幾乎腰斬，可見政府政策對房市的影響相當顯著。根據中信房屋「宅調查」，多數民眾認為，以下3項政策措施對打擊炒房行為最具成效，分別是：限縮第2戶以上貸款成數、升息以及囤房稅。對此，莊思敏表示，限縮第2戶以上貸款成數將迫使首購族以外的購屋族必須要拿出更多自備款，從而提高了進場門檻，而升息與囤房稅則是通過加重持有成本的方式，來降低民眾的投資意願，引導房市回歸自住買盤。展望2025年，莊思敏認為，本季度央行理監事會選擇維持現狀，為市場爭取了一絲喘息空間，不過目前銀行水位仍相當緊繃，加上房市正進入交屋高峰期，這些房貸戶將大量排擠銀行的放款額度，預計至少到明年上半年，銀行房貸水位仍會處於相對吃緊的狀態，若下半年銀行放款壓力有所緩解，購屋族群的進場意願才較有可能回溫。整體來看，2025年的房市將呈現「量縮、價盤整」的格局，特別是部分僅靠建設話題拉抬房價，但卻缺乏基礎機能撐盤的新興重劃區、蛋白區、蛋殼區，很有可能會率先出現價格鬆動的情況。
「919金龍風暴」登今年房市新聞最大條 2025代表字「謹」慎保平安
房仲全聯會今(3)日舉行年終記者會，發布今年10大房市新聞，對於明年房市預測，房仲全聯會理事長王瑞祺表示，明年是變化莫測的一年，房貸之亂恐難消，購屋人應該拉高自備款，明年仍是現金為王；另外，明年賣方要有讓價準備，明年交易量恐小跌，認為買賣雙方都應謹慎以待，因此選出2025年以「謹」字保平安。2024年即將結束，房仲全聯會依慣例由各縣市理事長選出年度房地產10大新聞，今年919央行祭出第七波信用管制，毫無懸念的成為年度10大新聞之首，一致認為史上最強打炒房，又稱「金龍風暴」，其中降低第2戶房貸至5成且全國適用，讓許多人措手不及，更讓房市買氣頓時猶如結凍，衝擊持續擴大中。王瑞祺指出，919央行第七波信用管制其衝擊力，真的來得又急又快，絕對不亞於當年首次實施房地合一稅，更不比去年平均地權條例新法之衝擊來得小，目前市場上已經有預售建案單周成交組數掛蛋超過3分之1的情形，房仲店頭也看見來客數與約看組數砍一半的現象，後續所衍生的房仲關店潮恐怕也難以避免，政府不得不重視。房市10大新聞排名第二是總統賴清德2024年國慶演說，其中提到維護居住正義為不變的核心理念，不會迴避打炒房問題，將加快打炒房效率，擴大照顧租屋族並平衡換屋族需求，某種程度展現了政府打炒房的決心，市場都期待他說到也能夠真做到。另外像是台積電帶動的房市效應，以及0403花蓮大地震帶動建築結構安全議題也入榜。2024年在歷經國內大選、國際戰事及經濟變動的影響後，整體市況漸趨安定、回歸常軌，當時因進入緩步復甦階段，因此以「穩」作為代表字。2024年前三季在政策及股市帶動下一片欣欣向榮，但就在第四季央行出手第七信用管制，市場買氣急凍，買賣方陷入遲滯觀望期。展望2025年，王瑞祺表示，國際局勢仍大幅牽動景氣走勢，美國新政府上任、中國武力威脅猶存，經貿大戰方興未艾，前景未卜；國內因應ESG國際趨勢，電價物價蠢動，原物料價格居高不下，房價又位在新高，房市供需動向迷離。預料2025年將步入極為關鍵的過渡期，因此以「謹」作為2025年代表字。王瑞祺表示，明年詭譎多變、變幻莫測，無論是房地產產業，或是一般消費者買賣方，購屋行動應會更加謹慎看待景氣變化，步步為營、且戰且走。過渡期長短難料，但只要脫離過渡期，房市便可穩定成長，進入下一波成長期。
央行不講武德1／都更危老仍遭限貸令波擊 業者吐銀行放「高利貸」實情
央行8月起調控不動產放款額度，不只民眾申請房貸難，原本說好不列入銀行法72-2「不動產放款天條」的都更危老市場，也連帶遭殃。多家中小型都更建商向CTWANT記者透露，這2個月來貸款利率已從2%多上調到3%到4%，還被銀行威逼「不加息不給貸」；「央行『不講武德』！」一位被迫接受「高利貸」的業者砲轟，這根本是本末倒置，利息成本最終仍轉嫁到消費者。據銀行法第72-2規定，銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售額的30%，即「不動產放款天條」，都更危老融資案則排除在72-2條之外。不過，今年下半年央行陸續找銀行喝咖啡、關切不動產放貸狀況開始，除了購屋民眾房貸申貸困難，就連72-2條排外的都更危老土地與建築融資也遭到刁難。「現在跟銀行貸款都要3~4%，甚至更高，還不見得貸得到！」CTWANT記者近期接獲多家北市都更建商反映，8月以前土建融利率約在2.3~2.5%，在存準率調升、有限放貸資金的排擠下，「誰能給的利息更高，銀行就貸款給誰。」都更建商提供與銀行高層的line對話訊息，銀行也很無奈，（圖／業者提供、報系資料庫）其中一名都更業者，是北市成立超過30年的知名老牌建商，他抱怨手上都更案，10月建築融資撥款時，「銀行竟告訴我，如果不加利息，就不撥款」，他以融資合約內容向銀行反映不合理，銀行卻雙手一攤，要他向央行投訴。該名都更業者氣呼呼告訴CTWANT記者，賠本生意沒人做，這些被墊高的利息成本，最後仍是反映在房價上，房價只會更高，「楊金龍打炒房目的是希望房價不要漲得太誇張，呈現平穩或下跌，講得義正嚴詞，但忽略了政策背後的反效果。」原本不列入「不動產放款天條」的都更危老融資，為何被打破？一位建商秀出與銀行高層的對話紀錄，找到了答案。該名銀行高層表示，今年6月底全體銀行不動產貸款占總放款比率(即集中度)為37.4%，接近歷史高點，而這數字包含(購置住宅貸款+房屋修繕貸款+建商建築融資)/總放款比率，因此要各大行庫檢討建商土建融額度，「簡單說，都更危老雖不占72-2，但是占不動產集中度」，因此要求銀行全面調降建築融資總額。對此，CTWANT記者也採訪台北市不動產開發商業同業公會理事長、同時也是陽信銀行董事長的陳勝宏，他解釋，雖然央行指出都更危老案土地融資不受72-2限制，但大家不知道，建築融資仍受到每個銀行放款總額2成的限制，尤其最近央行兩度調升存款準備率，共調升2碼回收近3000億元市場游資，確實讓都更危老業者近期在融資上受到很大阻礙。北市屋齡30年以上老屋占比超過7成，急需都更，陳勝宏建議政府應該重視每道決策實際影響面，都更危老案應該明訂排外條文，才有辦法順利推展。（圖／台北市不動產開發商業同業公會提供）陳勝宏告訴CTWANT記者，目前流動資金缺少，利率調高是必然，現在普遍利率約在3、4%，財務狀況不佳的中小型建商，利率最高有可能來到4、5%，受到的貸款限制也會比較多；此外，現在撥款也不能像以前要撥就撥，建商也出現排隊等撥款的狀況，「小建商貸不到款是有可能的！」另名同樣成立超過30年的都更建商則反映，在都更裡估價師需依據政府公告的營造工程物價指數，評估地主與建商分別對於重建的貢獻度，決定產權分回比例，但政府對於營造工程物價指數的調整遠低於現況，造價估算的失準，讓都更建商須付出更多成本；再加上這5年物料工資上漲許多，若是疫情前和地主承諾的分回條件，肯定都不賺錢。該名建商繼續說，這幾年政府又加強打炒房力道，第2戶購屋貸款降為5成、法人置產貸款降為3成，北市超過7000萬元的高價住宅限制只能貸款4成，以北市破百萬房價來看，規劃50坪房子就相當有機會超越7000萬元門檻，都更建商還要冒著房子賣不出去的風險，有些寧可不蓋。陳勝宏說，這幾波信用管制下，中小建商受到的打擊不小，有的停滯不敢繼續整合，就算整合好，也可能資金貸不下來，只好盤出去給大建商，但這2年工料漲4成，若已無利可圖，也可能找不到接手建商。一位不具名地產人士則說，房地產被稱為火車頭不是沒有道理，他以大陸房市政策為例，打房政策太激進反成催命符，把經濟一起拉下水，現在得花13.7兆才能救市，現在台灣也是過度干涉、限縮消費者權益，完全不像是一個自由經濟的國家，不僅房價降不下來，未來2年台灣經濟堪慮。
房貸管制鬆綁 央行提三大情況可不受管制、限制
中央銀行祭出第七波選擇性信用管制措施，「金龍海嘯」衝擊房市，部分民眾反映其房屋係繼承取得，或有實質換屋需求時遭到誤傷，央行9日宣布，包括繼承取得房屋、換屋需求與承貸銀行簽訂撥款後1年內出售原有房產、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者三大情況都可豁免，不受選擇性信用管制無寬限期或成數限制。央行表示，達成本行信用管制目的，並兼顧民眾購屋自住需求之資金規劃，提供下列協處措施，自113年9月20日起申辦之貸款案件均可適用：一、自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。二、自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定下列事項後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用：（一）借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。（二）借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。三、自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時：（一）符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。（二）自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
928強碰打炒房1／接待中心來人砍半 4年7波打炒房建商反應曝光
今年房市928檔期，六都加新竹共釋出近1兆元推案巨量，創下單一檔期史上新高，央行於9月19日再出重拳，祭出第7波信用管制，壓壓房市氣焰。CTWANT記者調查，接待中心假日來人掉一半，有業者「對未來不悲觀」，認為台灣經濟面強，資金充裕，也有業者釋懷地說，「反正每2年就會選舉一次」，甚至認為「缺工問題更嚴重，能蓋的房子也有限，緩一緩是好事！」根據業者統計實價登錄交易資料，今年1~7月全台預售屋交易件數共9.3萬件，年增67.3%，總銷金額1.67兆元，年增89.4%，顯示今年預售屋市場非常暢旺，再加上銀行不動產放貸逼近滿水位，逼得央行不得不做市場調控。9月19日央行召開理監事會決議祭出第7波信用管制，新增規範名下有房者，第1戶購屋貸款不得有寬限期；第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施至全國；法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也降至3成，且隔日(9/20)即刻生效，消息一出，網路、社群、討論區全面爆炸，影響層面不只多屋族，還恐錯殺換屋族、繼承首購族，隔日營建股殺聲隆隆大跌6%。甲山林總經理張境在認為台灣經濟面前，房地產後市仍有不錯前景，其實並不這麼悲觀，他也鼓勵公司同仁「莫要驚慌」。（圖／CTWANT資料室）甲山林集團傳出一封署名總經理張境在的加油信，「請業務人員不要驚慌！」張境在告訴CTWANT記者，受到第7波信用管制影響，也可能因連日下雨，這兩週案埸來人減少4成，「甲山林都有持續下廣告，聽聞其他同業影響更大，有的少了5、6成。」「限貸令加上第7波信用管制，8月來人已比7月少3成，9月又再少3成。」南台灣指標建商清景麟集團，創辦人林聰麟就告訴CTWANT記者，雖然買預售屋沒有立即性影響，但比起上半年，案場來人、成交還是少了一半。清景麟年底前還要推出高雄造鎮指標案，一、二期合計總銷約420億元，他擔憂慘澹市況會延續到明年，已做好長期抗戰，「原預估一期1100多戶1年內可完銷，依目前新一波打炒房政策，大概要2、3年才能賣完。」不過林聰麟認為，上半年3天能賣百戶的盛況都不正常，政府調控讓市場降溫，回歸4年前1天賣1戶、一個月賣20~30戶，才是比較合理的市場表現。台股與房市具有連動性，法人預期台股年底有機會再戰歷史新高來到24,500點，是否會再帶動房市熱絡，成為後市關注焦點。（圖／記者黃威彬攝）也有建商老神在在，全台最大推案建商老闆就告訴CTWANT記者，7月至今已減少2成交易量，「但這是好事啊！因為本來就沒東西賣，都沒人蓋房子！」以他們公司為例，現在興建戶數只有以前的6成，因為缺工問題必須減少推案量，所以對大建商而言，根本沒影響。其他地產人士則認為，「30年來房市上上下下，時間會證明一切，價格會鋸齒往上，目前市場確實受到影響，但稍微calm down一下也好，現在上門的客戶，都是有備而來。」「反正台灣每2年就選舉一次，到選舉時又會有利多，打一下又扶一下，現在的問題還好啦！」根據CTWANT記者觀察業者態度，將近4年來經歷7波信用管制，已略顯疲乏，未有如前幾波時的強烈反彈。清景麟集團，創辦人林聰麟認為，此波打炒房會影響到明年下半年，影響程度則要看台灣本身體質，經濟夠不夠強健，但最多影響1成。（圖／記者林榮芳攝）「我認為沒有這麼悲觀，台灣經濟面好、資金充沛，未來還可能有第8次打炒房也說不定！」張境在說，房價漲到一個程度，政府適度調控很正常，會全力支持，但台灣房市前景還是相當看好、會穩定發展，原因是台灣掌控全球主要需求的資通訊、AI半導體產品、電動車供應鏈等，今年經濟成長率3.9%，明年主計處及央行預估3%以上，再加上通膨、碳費，成本增加等問題依然存在，房地產仍是抗通膨的最佳選擇。此外，台股指數維持在22,000點上下，近期美國聯準會降息2碼，未來還要降8碼，會使熱錢再回亞洲，台灣資金水位動能將再高升，有專家預測台股下半年或明年會到25,000點以上，「股市好，房市也會跟著往上！」張境在說，雖然這波打炒房讓市場唯一倖免的首購族也跟著觀望，但相信只是短時間影響，建議政府仍應全力支持年輕人買房，同時也要讓首購真正貸得到房貸；而真的有剛性需求的首購族可觀望，但不宜拖太久，「當股票漲起來時，就要趕快上車了！」
928強碰打炒房2／金龍海嘯換屋難逃？葉凌棋：沒預期嚴重「但恐慌目的達成」
央行總裁楊金龍祭出第7波信用管制，「要給投資客、投機客一個lesson（教訓）」，市場卻傳出錯殺、通殺的哀號聲。永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析楊金龍這波「神操作」，是在向投資客宣戰，「就是不借給你！」他也說明配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，「其實換屋問題沒有想像中嚴重！」這次打炒房出拳力道出乎預料的重，不僅名下有房者第1戶購屋貸款不得有寬限期，就連七都第2戶購屋貸款也降至5成，並擴及全國通用，法人買房、自然人買豪宅、3戶以上的購屋貸款也再壓縮到剩3成。市場認為，恐讓預售交屋釀糾紛，換屋者、繼承者無辜中槍。網路上也出現不少人求救詢問，莫名被這波政策打到該怎麼辦，然而一旦被認定非首購，還可能影響貸款成數、利率高低和撥款的優先順序。前立委蔡正元就在節目中爆料，央行這波打炒房，「是被賴清德罵出來的」，因為房市過熱讓賴政府推出的新青安首購族排隊也等不到貸款，因此要楊金龍負責，才有現在的第7波信用管制，要將非新青安的貸款額度全部壓縮。不少業者認為這波房市多頭，來自於去年8月為了選票倉促上路的新青安房貸政策，讓投資客再起，買不起房的年輕人也趕著跳上車。（圖／報系資料庫）對於市場以「金龍海嘯」形容的第七波信用管制，葉凌棋有不同看法，「央行總裁從未公開發表這麼多談話內容，一定有他的用意！」他認為是要傳達3件事，「房市已過熱，擔憂有泡沫危機。」「對投資、投機客宣戰，資金優先支持無房者。」白話就是，「我不借你了，你自己想辦法去別地方籌錢」，同時「扭轉大眾對房價上漲預期，確保房市冷卻」，大家認為房價不會再漲，就不會再搶進、繼續追逐房價，市場會回歸健康。但這波打炒房來得急又快，讓不少民眾擔心自己就是無辜中彈的那一個。今年34歲的F小姐，2年前買了預售屋，預計2027年交屋，但父母在20多年前用她的名字於基隆置產小套房，她一度誤認為自己只能貸到5成，經過記者一番解說，她才放下心中大石，因小套房無貸款，不影響她日後的申貸成數，只是沒有寬限期，「雖然當初首購膽子很小，把最壞的情況都考慮進去，但和當初購屋時預期不同，只能重新檢視未來財務狀況。」永慶房產集團業務總經理葉凌棋解析配偶名下有房，或是繼承者購屋，不一定都會遇到貸款成數上限5成的問題，換屋問題沒有想像嚴重。（圖／記者林榮芳攝）另一位年約55歲的北漂S小姐，在台北已有1戶購屋貸款，2年前在嘉義購買總價約600萬元的預售屋，預計年底交屋，「本想著先出租等退休後收回返鄉自住，原本可以貸款8成，現在可能被打到，因為5月底就對保了，不曉得怎麼認定，我到現在還不敢問銀行，貸款成數到底是8成還5成。」以該案第2屋房貸，總價600萬房屋為例，第七波打炒房前，貸款成數還可貸到8成，如今全國第2戶貸款最多都只能貸5成，本來頭期款只要準備120萬元，現在要準備300萬元，否則將走上斷頭台。S小姐一臉困擾的說，手頭資金還不至於會斷頭，但錢全部都得投進去，打亂了原本的財務規劃。第2戶購屋貸款直接降到5成，讓不少換屋族恐慌，想要「先買後賣」，還必須和承貸的金融機構切結書，約定第2戶購屋貸款撥款後1年內將第1戶出售，才能不受貸款成數上限限制；相反的，若未能在1年內達成，將面臨違約金及罰息風險。一位不具名銀行人士就抱怨，這根本就把問題丟給銀行端，1年後可能也沒人力能查核，或許就不了了之。21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱就指出，許多換屋族擔心市況不佳，恐難在1年內完成「先買後賣」，因此被迫轉向「先賣後買」，但售屋後也可能無法及時找到合適物件，甚至須承受長時間租屋的困擾。不過葉凌棋就解析各類族群可能碰到的狀況，他認為，「換屋問題沒有想像中嚴重！」以單身者來說，第2戶貸款才會有貸款成數最高5成的限制；夫妻狀況，若個人無房無貸，即便配偶有房(無論有沒有貸款)，都算是首購可貸8成且可享寬限期，只是沒有新青安。除非夫妻都各有1間房，又要再買第3間，才會有貸款成數5成的問題。大家吵著繼承者也中槍，葉凌棋說明，繼承1戶無貸款共有持分面積未滿40平方公尺(約12坪)之房產，都仍符合新青安、首購貸8成和可享寬限期；若繼承面積超過40平方公尺以上無貸款房屋，即無新青安和寬限期，但仍符合首購可貸8成；但若是繼承1間有貸款房產再購屋申貸，即算是個人第2戶貸款，貸款成數最高便只能5成。這波選擇性信用管制，楊金龍承諾將盡快訂出「排除條款」和配套措施，但仍引發慌亂及民怨，「目前已經可以看到量急縮現象，雖然造成恐慌，但說不定這就是他想達成的效果。」葉凌棋解讀。
金龍海嘯打炒房！買氣進入「降溫期」 專家：政府應有配套措施
央行19日召開第三季理監事會議，不僅調升存準率全面限縮不動產業資金流動，並加碼第七波房市管制措施，其中第2戶貸款最高成數降為5成，信用管制區域也從七大都會區擴及全台，堪稱歷來最嚴厲的房市管制措施，全面衝擊即將交屋並申請貸款的消費者，被市場稱之為「金龍海嘯」，房市專家也普遍預期，住宅交易市場將進入降溫期。中華民國不動產仲介公會全聯會理事長王瑞祺指出，此波信用管制衝擊不動產業，購屋族群在銀行貸款不僅困難度增加，貸款成數也降低；且新措施也取消部分族群寬限期，對於房仲產業而言，明顯感受交易量減少。王瑞祺憂心表示，房仲端只能針對買方做粗略的過濾，無法深入系統查詢詳細資訊，因此也擔心後續買賣雙方糾紛。他解釋，最怕因貸款貸不出來，後續衍生較多問題，恐造成相關訴訟；因此，政府應該針對換屋、繼承等族群，訂定更完善的配套措施。台灣經濟研究院產經資料庫總監劉佩真分析，第七次選擇性信用管制共計有4道措施，出手力道遠高於市場預期，對於市場信心打擊不小。不同於2024年上半年「價量齊揚」的房市盛況，下半年因政策的干擾將使市場氛圍有所轉變，觀望情勢較為顯著，致使住宅市場進入降溫期，交易結構轉為「量縮、價格高檔震盪」格局，畢竟央行連兩季升準，連續壓縮銀行的放款量能。劉佩真說，此次信用管制對公司法人、自然人、不動產開發商一律全部趨嚴，況且仍需留意部分新案房價進入高原期，高房價也考驗市場的接受度，以及部分新屋量體較大的地帶依舊需留意賣壓變數，加上台灣仍有地緣政治因素，對於買方的購屋決策依舊有影響。馨傳不動產智庫執行長何世昌也認為，由於通膨與熱錢效應，以及預售屋禁止轉售等政策鎖住市場供給量，全台開創今年房市史上最狂熱買氣，但在央行第七波打炒房管制上路後，接下來市場熱絡的買氣確定劃下休止符。何世昌預期房市第4季將呈現「高檔盤整」，全台房價雖難以出現大幅度下跌，但有機會出現約5％議價空間的微幅鬆動，而首當其衝的交易量必然驟減，市場仍以低總價小宅有相對支撐力，至於大坪數等換屋型產品將持續走弱。因此盼央行能視市況滾動式調整，並提供完整的配套措施，減緩有真正需求自住客的衝擊，也避免出手過重後又要花費更多資源救市。
還有房貸額度？35家銀行say「yes」 這一家稱最快七天撥款專案10億額度
央行祭出史上最猛打房的第7波選擇性信用管制措施，讓市場上熱議是不是銀行可供貸款餘額的水位逼近警戒線，許多民眾紛上網分享經驗，有的擔心會等申請房貸核准很久，有的則說已取得銀行撥款房貸過關。根據銀行公會於9月9日建置上線的「銀行購置住宅貸款資訊揭露專區」，包括臺灣銀行、土銀、華南、一銀、合庫、彰銀等35家銀行都表示「可承做購置住宅貸款」仍有額度，有銀行坦承說要「排隊等撥款」，還有遠銀稱房貸排隊到明年1月被網友截圖，不過記者點入該平台發現已刪除該行字。銀行、郵局與農業金庫等共35家金融機構也紛自清說還如常受理房貸等申請件；甚至還表態支持無自用住宅族群購屋，推出「全線上房貸」無須排隊。財政部也強調，新青安不受影響，已核貸近6000億元。中央銀行9月19日召開第三季理監事會，祭出史上最猛打房，即日起實施第7波選擇性信用管制措施，自然人名下有房屋者第一戶房貸不得有寬限期，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；並降豪宅貸款成數3成、餘屋貸款為3成（避免建商囤房），且將自然人名下有屋再購者重新定義，等於是擴及到換屋、多房、建商等族群。純網銀「將來銀行NEXT BANK」表示，無論是首購族，或是資金用途非用於投資其他房產的房貸轉增貸族群，申請、撥款均無需排隊，現已領先業界推出的「全線上房貸」，盼以快速的線上房貸服務，讓國人體驗最便利的純網銀服務。將來銀行表示，隨著近期存款資金到位，至年底前提供房貸利率2.4％起、申貸成數最高8成的優惠，將沒有實體分行而節省下來的營運成本回饋給客戶，整體專案額度10億元。將來銀行去年4月開辦房貸業務，主打銀行業界首家全程「零接觸」房貸，因無需另外約定時間、地點進行實體簽約對保，相較傳統銀行的紙本申請模式大受歡迎，開辦至今以「申請後最快七天內撥款」的高度彈性服務了逾千名民眾，房貸餘額更快速衝破百億元。目前將來銀行承作雙北、桃園、新竹地區及臺中市房貸業務，接下來也會因應民眾需求，陸續開辦台南、高雄地區，建議國人可善用申辦僅需10-20分鐘的全線上房貸，大幅節省跑分行的時間及舟車勞頓，申請核貸後即可配合客戶指定時間撥款，歡迎急需交屋、尚在等待排隊撥款的客戶申請比較。
最嚴限貸令來了！專家：衝擊最大有｢這三類人」
中央銀行19日召開第3季理監事會，針對打炒房也出重手，除調升存款準備率1碼，還祭出4大選擇性信用管制措施。由於之前「房貸之亂」引發很多抱怨，外界擔心會不會讓「限貸令」更嚴重。央行總裁楊金龍在會後記者會表示：「是給投機客一個Lesson（教訓），讓他們有個警覺。」抱怨至少一半都是投資客及炒房客，並覺得銀行針對炒房投資客「以價制量」也是正常，這次給投資炒房客教訓，讓他們知道不是要貸多少就很容易貸到，而且這次措施不會影響首購、都更、危老社宅及企業購建自用廠辦，銀行只要把對炒房投資客的不動產放款資源挪過來，銀行是有足夠資金，不會加重限貸令現象。馨傳不動產智庫執行長何世昌在臉書發文，「央行往死裡打！全世界最嚴限貸令來了！」文章曝光後也引起討論，有網友認為房仲應該不受影響，因為市場推的量還是很大，但何世昌認為若網友指的是新建案推案量，那是代銷負責銷售，房仲主要是賣中古屋，而成屋市場就是這次限貸令海嘯第一排，受到的衝擊更大。何世昌指出，衝擊最大的有三類人，第一是換屋族，想換都很難換；第二則是繼承族，繼承長輩遺產，而且還只有部分持分而已，算屬於名下有1戶，被央行打成非首購，沒有寬限期；第三是類首購，類首購以北漂族居多，這種人最慘，他們在南部老家有房，但在台北租房，他們若要在北部買房自住，不能申請新青安，貸款又沒有寬限期。央行19日宣布，祭出第7波選擇性信用管制措施，包括一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期；二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國；三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成；四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成，自昨（20）日起實施。不僅如此，央行認為，搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用的數量管理，以強化央行道德勸說措施及這次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場，因此，新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，並自今年10月1日起實施。
央行出手打房！他嗨喊「開價改幾折喊」 內行人揭關鍵
央行出手打房，於昨（19日）推出第7波選擇性信用管制措施，震撼房市。此次打房政策被視為史上最嚴，市場預期將對房市造成衝擊。對此，就有網友在PTT房屋板嗨喊，「明天開價改幾折去談吧」，認為將有不少投資客因資金問題陷入困境。為抑制房價過熱，繼上月的限貸令後，央行再度加碼推行選擇性信用管制，祭出四大措施，包括自然人名下已有房屋者的第1戶購屋貸款不得有寬限期；全國範圍內自然人第2戶購屋貸款成數從6成降至5成；公司法人與自然人購置高價住宅及第3戶以上購屋貸款成數降至3成；餘屋貸款成數亦從4成降至3成。央行總裁楊金龍強調，這一波措施旨在打擊投機行為，讓房市回歸穩定。他直言，「不是想貸多少就能貸」，表明央行對抑制房價飆升的決心。有房仲業者對此表示，央行此次措施嚴厲掐緊了銀根，對不同購屋族群產生不同影響。針對投資客，專家認為，短期內不少人會選擇撐住不賣，但長期來看，資金壓力將迫使部分業者降價出脫資產。對於想趁勢購屋的買家，專家建議耐心等待，隨著房市逐漸進入買方市場，將有機會以更優惠的價格入手。消息曝光後，一名網友也在PTT房屋板表示，「今天金龍大大有夠狠，直接打死口袋不夠的投資客，一定會造成不少人資金尬不過來，台灣的房市是不是到了當時台北最高點階段，可以照Sway大大說的，開價可以打折喊了，明天改開幾折去跟房仲議價呢」。貼文曝光後，不少網友紛紛留言表示，「你有現金才能喊吧」、「幸好，親友上個月都出清房地產了，賺飽飽，來不及跑的呵呵」、「我住社區的投資客叫房仲在591上洗幾十篇的刊登，真的有夠急」、「五股某河岸新成屋591掛出租都是利用新青安的投客啊，交屋至今全部出租了真棒」。對此，也有內行人分析，現在有本事馬上接盤的，不是真正的有錢現金仔就是能用首購的人，這2類人只要告知條件，房仲就會主動找物件來介紹了，也代表買方市場將逐漸確立，但除非是現在不買不行的自住客，其他人根本沒必要馬上進場。他認為，投資客或是想賣舊屋換新屋的人，暫時不會馬上有動作，而是會死撐一段時間，但最後還是躲不掉，只能入土為安，建議先耐心等待一段時間再出手，就可以直接「撿骨」了。