財務槓桿
」 房市 房貸 建商 升息 遠航
海外置產再起2／地緣政治敏感尋找「身分備胎」 馬六甲建案6成買家台灣人
台灣房市管制與地緣政治的不確定感，推動高資產族群積極布局具有「資產風險分散＋身分備胎」的海外物件，投資人不再只精打細算投報率，業者也觀察到買家特別關注置產能否換取該國「居留權」。阿拉伯聯合大公國包括杜拜、阿布達比等城市，為了吸引投資，只要外國人投資房產金額達200萬迪拉姆（約1600萬台幣），投資人與其直系親屬都可獲得5~10年的居留權。業者透露，國外地產開發商也知道目前兩岸關係緊張，因此看準居留需求引進相關產品。（圖／報系資料庫）而泰國則針對高資產退休族，規定投資25萬美元（約750萬台幣）以上房產或債券，最長給10年居留，享工作許可與稅務優惠。馬來西亞則是推出「第二家園」（MM2H）5~20年簽證，吸引海外人士投資，條件是必須買房，另外，須持有美金定存約15~100萬美元（約台幣470~3100萬元）。投資人劉小姐就分享，他想看馬來西亞建案，不是為了投報率，最主要是馬來西亞華語可通，且馬國政府推有第二家園計畫。（圖／劉小姐提供）「選擇馬來西亞不是為了投報率，最主要還是第二家園的誘因，至少還能買個保險。」一位投資人劉小姐近期才剛從馬來西亞回國，他看的是亞昕國際在馬六甲的「亞昕THE RISE」酒店式公寓，她分享，「亞昕是台灣上市櫃公司，至少可以找得到人，也比較有保障！」據了解，亞昕在馬六甲的投資案「鉑昕國際酒店」和酒店式公寓雙棟海景第一排摩天建築，兩項產品總銷逾72億元，目前已銷7成，買家又以台灣人居多，占6成。「確實很多人來置產目的就是為了第二家園，企業主想要做財產分布，把雞蛋放在不同籃子，最重要的是馬來西亞沒有遺產稅、語言也通。」皇家地產總經理黃俊捷表示，透過房產搭配定存的方式，只需準備約新台幣千萬元以上，即可申請5至20年的長期居留簽證，且該筆定存在符合條件後，仍保有一定的資金運用彈性。維昕國際董事長張維珍表示，馬來西亞在生活機能與語言環境上，對台灣人相對友善，因此成為不少海外置產客戶的選項之一。（圖／亞昕提供）不過亞昕旗下維昕國際董事長張維珍也說明，鉑昕酒店屬投資飯店股權，不算購置房產，無法申請MM2H，所以台灣人買酒店式公寓居多，目的性很明確，就是為了居留權。雖然吉隆坡也推有不少建案，但吉隆坡的投資門檻需100萬馬幣（約800萬台幣），馬六甲僅需50萬馬幣（約400萬台幣），再加上亞昕品牌、已完工、看得見、可馬上出租，「我們都是直接把客人帶到馬六甲看現場，客人就會很放心！」張維珍說。相較目前也有很多人為了簽證選擇錢進杜拜，張維珍觀察，很多高資產大老闆讓他們去一個沒有華語的國家，會感覺綁手綁腳、沒有自由。馬來西亞華人比例高、華語通行，加上亞昕為台灣上市櫃公司，在台灣即可對接服務團隊，客群整體決策風格相對謹慎、偏向長期規劃。針對近期海外置產熱潮，21世紀不動產海外事業部總經理王斟智分析，許多民眾著眼於地緣政治風險，希望透過海外置產達成資產配置與移居的雙重目標。然而，他提醒投資人需釐清「購屋」與「移民」在各國法規中多屬不同脫鉤機制，取得房產產權並不等同於獲得居留資格，且相關門檻變動頻繁。此外，財務槓桿是跨國投資的潛在壓力源，部分市場很難在當地銀行貸款，只能選擇在台灣先貸到資金再匯出購屋，這時就需要承擔匯率波動的風險。王斟智也建議，若要有效抗跌保值，應回歸投資基本面，鎖定人口稠密、經濟活動熱絡的核心蛋黃區，才是全球房市中對抗波動的硬道理。
央行按兵房市進入「極限壓力測試期」 黃舒衛點明年4關鍵
央行今（18）日理監事會議決議，利率維持不變，而市場高度關注的房市信用管制措施，結果令期待「鬆綁救市」的建商與投資客大失所望。央行總裁楊金龍明確宣示，目前房價修正幅度尚未達到政策預期，且金融體系韌性足夠，因此維持嚴格限制不變。央行按兵不動理由，高力國際不動產董事黃舒衛認為，即便市場冷卻、房價凍漲，但10月的不動產放款集中度36.64%仍高於目標值，再加上股市持續創新高、資金動能強，而國際財經媒體又拉出國內產業過於集中、財富分配失衡的「台灣病」議題戰線，全年經濟成長率破7%，讓央行更忌憚股市財富現象會因資金鬆綁而再度蔓延房市，因此暫無調整動機。黃舒衛分析2026年房市有四大關鍵趨勢。首先是房市面對明年地方選舉，市場一般認為主政當局釋放利多或擴張性的財政政策的「政治景氣循環」現象會再現， 但黃舒衛認為，這次恐怕不一樣。相對於8年前小英總統房地合一稅後的房市低潮，祭出危老重建、前瞻基礎建設計畫、三大投資台灣方案等激勵措施，但這次賴總統記取新青安教訓，不敢再提買房補貼，已轉向租賃專法的修法、老宅延壽、虛坪改革等購屋之外的替代方案，因此住宅買賣市場量縮價修仍是難逃的宿命。其次，「極限壓力測試期」落在明年第一季。受到買氣凍結，且同時面對限期開工、資金斷鏈三方夾擊的建商，從第七波管制到明年第一季正式滿18個月，將全部浮出水面，整體性的房價鬆動趨勢將拉開序曲。認清現實，保留現金，勿博弈政策紅利第三，2026年將是「現金為王」的資產重分配年。財務槓桿過高的中小型建商將加速退場，土地、資產將成為大型建商眼中的獵物，市場進入「大者恆大」的整併期。對於滿手現金的高資產族群與大型企業而言，明年反而是進場撿便宜的最佳時機。最後，商用市場將迎向K型經濟。市場分化趨勢更為激烈，站上AI的高科技企業、聚落區域，將持續擴大供應鏈效益，需求拉動市場動能。相對來說，雖然政府「打住不打商」，但近三年核發建照380萬坪，供給巨浪將從明年陸續釋放，市場胃納量面臨極大考驗。產品定位、價格策略、租售條件失準的物件變成反撲投資人的超完美風暴。他認為，2026年對房市來說是「大魚吃小魚」的生存遊戲，買方、租客市場已然確立，不要幻想救市，跑得快比吃得飽重要。如何順利轉化資產潛能，不要淪為債務負擔，恐怕是過去8年大多頭後，所有市場參與者應該重新學習的課題。
「利率、金額、成數」房貸創2高1低紀錄 前三季房貸件數大減37%
根據聯徵中心最新公布的2025第三季房貸統計顯示，在本季新增的37,747個申貸樣本中，平均房貸利率已上升至2.44%，寫下聯徵中心自2009年公布統計以來的新高。與此同時，平均核貸成數也降至71.78%，創下近22個季度以來的新低，顯見銀行審核房貸的態度愈發謹慎。不過，在利率攀升、成數收緊的環境下，全台平均房貸鑑估值卻不減反增，達到1,453萬元，逆勢刷新歷史紀錄。中信房屋研展室副理莊思敏指出，自去年下半年以來，受第七波信用管制及銀行房貸水位吃緊影響，部分銀行採取「以價制量」的策略，透過增加房貸利率、限縮核貸成數等方式，提高申貸門檻，進而減少房貸申請件數。如今房屋總價動輒千萬元以上，房貸條件緊縮等同直接掐住購屋者的資金來源，自然會導致市場買氣急凍。根據聯徵中心資料顯示，今年前三季新增房貸件數僅113,142件，相較於去年同期的180,862件，大幅減少37%。不過，即使房市降溫，平均房貸鑑估值卻仍逆勢創高。對此，莊思敏指出，過去幾年建商大舉推案，近兩年正好進入交屋過戶的高峰期，所以近期申貸的房貸族群中，有不少是在預售階段購入的買方。根據聯徵中心資料顯示，今年前三季屋齡3年以下新成屋的申貸件數為54,805件，占比 48%，創下歷史新高。而這類新建案不僅屋齡較新，房屋總價也相對較高，因此會在一定程度上推升整體房屋鑑價的平均值。莊思敏表示，銀行法第72之2條排除新青安貸款後，房貸排隊情況已見緩解，推估明年整體的貸款環境應會較今年有所改善。不過，由於目前央行尚未鬆綁信用管制，加之川普關稅戰對傳統產業的衝擊，以及兩岸地緣政治風險升溫等外部因素的干擾，明年房市仍存在不確定性。建議房貸族切忌過度操作財務槓桿，盡量多準備一些自備款，才能「從從容容、遊刃有餘」地應對未來可能的市場波動。
斷頭解套術1／限貸令釀解約潮不爽賠15% 律師教4招「無痛解套」
政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議免解約金或向建商分期還款。根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市則是增幅89.1%、桃園市78.2%。《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。吳奕綸原專攻智慧財產類的訴訟案件，因越來越多購屋人找他求援，現在也幫被限貸令打到、無法順利交屋的民眾，想辦法與建商協商。（圖／吳奕綸提供）吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理。第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方違約金。第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。建商透露，曾碰到不少在銀行貸款不順利的民眾，回過頭從驗屋或契約上找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（圖／黃耀徵攝）不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。
小型股價低估、經濟回溫 歐義銳榮：利率回落 中小型股蓄積反超動能
近年來，美國小型股公司績效明顯落後大型股，原因包括利率攀升、宏觀經濟波動加劇，以及大型科技集團主導市場的格局。然而，隨著宏觀環境逐步顯示轉機，該市場區段有望迎來反彈契機。歐義銳榮資產管理股票研究與投資組合管理部主管塞達提(Francesco Sedati) 指出，目前美國代表性小型股指數 Russell 2000 Index 的估值水準已與 S&P 500 持平，而過去在經濟復甦與利率下降階段，小型股往往比大型股享有約20％的估值溢價；現階段估值落差意味著潛在折價空間明顯，小型股價低估。塞達提認為，造成此一現象的原因，在於小型公司具備較高的財務槓桿與營運槓桿。當國內經濟活動加速時，這些公司往往能迅速放大成長動能，因此在經濟復甦期表現優於大盤的可能性較高。此外，美國政府推動多項支持本土企業的政策，包括研發稅收優惠、新設備加速折舊、貸款利息可抵扣等，這些舉措尤其對以國內市場為主的科技、製造及能源行業的小型企業構成利多。同時，美國「生產回流」趨勢（reshoring）亦有助於提升對小型與中型企業的需求。塞達提進一步說明，歐洲小型股方面雖與美國小型股在結構上有所不同，儘管過去經歷疫情干擾、供應鏈中斷與關稅衝擊，歐洲中小型公司仍成功維持與大盤相近的盈利增長。而資金之前自該資產類別流出，導致股價低企與流動性減弱，但這亦意味著接下來可能的逆轉潛能。此外，預計在 2026 年，多個歐洲國家將於國防與基礎建設領域推出政府財政政策刺激，加上中小型公司通常在經濟擴張與復甦期受惠於較高營運槓桿，因此歐洲中小型股票亦有望迎來波段機會。塞達提指出，綜合估值折價、政策支持、經濟循環轉向等多項因素，當下小型股市場或將展開一段如同 2010至2020 年代類似的成長階段。建議投資人可關注美國與歐洲、以國內市場為主導的小型股標的，並密切留意經濟復甦腳步與利率走勢。
日經大噴832點創新高 法人曝日股二大驅動力
京城銀大股東戴誠志接受CTWANT採訪時，透露投資海外股票中看好日股，日本新首相周末揭曉，今天（3日）在AI與半導體概念股帶動下，日經225指數（NKY）終場大漲1.85％、 832.77點，報45,769.50點，再創新高；東證指數TOPIX（TPX）終場上漲 1.35%，報3,129.17點。今年以來日本東證報酬指數上漲15.29％，不僅優於美國標普500的14.35％，更勝過台灣加權報酬指數的14.48％。巴菲特持續看好日本五大商社，高喊「50年不賣」，外資於今年4月買超日股達 3.67兆日圓，創歷年單月最高紀錄；日本政府退休金GPIF預計將 100兆日圓轉向公開市場。日野村基金經理人張怡琳表示，日本企業持續強化資產負債表，透過降低財務槓桿、提升股東權益報酬率，打造健康的財務體質，企業經營思維也出現轉變，將股東權益報酬視為提升企業價值的關鍵。這一轉變的兩大驅動力，第一，東京證券交易所自2023年3月起要求上市公司強化對資本成本與股價的重視，促使超過九成Prime市場企業提出具體改善措施，並積極解除股東交叉持股、推動資本再配置。其次，日本正式走出通縮進入通膨環境，企業更傾向於將資金投入未來成長機會。隨著企業持續優化資本結構、提升資本報酬率，日本股市的基本面支撐力道日益強勁，為市場帶來長線投資的吸引力。
建商連環倒1／50家小建商閉門會議抱團吐苦水 沒炒房卻慘遭波及轟「政策殺人」
隨著花蓮、嘉義、桃園傳出中小型建商倒閉和停工消息，各縣市在地建商組成的台灣省不動產開發同業公會全聯會緊急動員，12日在台南召開「閉門會議」，超過50位全台小建商們團抱大吐苦水，「一方面限18個月內開工，另一頭又限縮土建融貸款成數，明顯的政策殺人！」「現在全國房市不是很理想，最慘的是小型建商，還有六都之外的建商，真的很慘！」國城建設總裁、同時也是不動產開發公會常務理事的洪平森，日前受訪時替小建商同業抱不平，「中南部的這些小建商，很多都是戰戰兢兢，一生把所有精力都放在建築事業，現在土建融沒辦法拿到，房屋貸款也要排隊，公司不大，本身周轉率也不好。」「希望各公會要提醒同業，此刻經營應更加謹慎，更自律，更注意財務槓桿的操作，不急躁，宜減少推案……」這場閉門會議，建築同業相互提醒、打氣，雖對於3家倒閉建商，眾人歸咎主因免不了個人因素，但大家也認為，目前政策的失當，將成為壓垮建築業的最後一根稻草。「前幾年，炒房的都是六都、大型上市櫃公司，我們偏鄉小公司，根本沒能力炒房，結果採連坐法，讓全台建商承擔金融緊縮壓力，覺得莫名其妙。」多位中南部小建商爆氣向CTWANT記者表示，「既然政府喜歡溯及既往，應該要把當初炒房、排隊的公司，下市下櫃、停止執照啊！」「不要選前我們是產業火車頭，選完就看不到火車尾，現在連軌道都拖走了。」國城建設總裁洪平森表示，金融緊縮下，最慘的就是戰戰兢兢把一生精力都投入建築事業的小型建商。（圖／林榮芳攝）小建商們會這麼氣是因為，政府祭出的七波打炒房，以及一系列金融緊縮政策，炒房建商不痛不癢，反讓許多認真經營地方的小型建商陷入絕境。根據CTWANT記者觀察整理，目前業者們有3項訴求，1.放寬土建融最高5成的管制，2.取消購地貸款必須18個月內興建的要求，3.放寬全國購屋者第3、4戶貸款限制。「央行一方面限期建商取得土地18個月後要開工，大量增加房市的供給；一方面又限縮建商土建融成數，造成建商資金短絀，形同逼建商自我毀滅。」台灣省建築公會副理事長陳明賢就抱怨，央行政策不但自相矛盾，且是造成許多爛尾樓的元兇。對小建商而言，最致命問題就是流動資金不足，他認為，央行的不動產放款總量管控，管不到大型建商，反而讓偏鄉的中小型建商資金斷鏈，加大城鄉發展差異及人口往大城市移動。目前央行規定土建融最高只能貸5成，但有小建商表示，公股銀行因水位滿不承作，願放貸的銀行又趁機調高利率，只能任人宰割。（示意圖／黃耀徵攝）嘉義市不動產建築開發公會名譽理事長呂冠衡就說，土建融的限縮，讓中小建商更加籌資困難，造成了周轉不靈，央行又限制土地取得必需在18個月內限期開發，否則貸款資金收回或調高利率，這無疑是在籌資困難的問題上落井下石，中小建商面臨不蓋，貸款會被收回，蓋了卻籌不到錢的兩難。呂冠衡告訴CTWANT記者，現在的土建融貸款，公營行庫根本不做，只有幾家私人行庫有做，但也要看區域承作，可以承作的，利率也都趁勢調高到5~8%左右，「這實在讓建築業很受不了，所以借不到錢的開工不了，有些只好把案子想辦法賣掉找人承接；借到錢的，辛苦的經營，面臨利率高，營造成本提高，資金周轉問題的風險。」「中小建商都是各縣市殷實經營的在地業者，就是中小企業而已，經濟規模及籌資能力、管道，都不如大建商和財閥。」前台灣省不動產公會理事長黃啟倫說，政府若不適時適度放寬土建融、購屋者貸款的限制，那麽小建商連鎖倒閉危機將不可避免。
法人買住宅綁手綁腳 商辦變身法人投資避風港
去年8月正式解除「台商不得投入不動產的5年禁令」後，台商3,000億元資金回流，外加匯率走貶、年底台商進匯成長，股市轉投資高點獲利了結，法人資金逐漸湧入不動產，以長線穩定為佈局。踏取國際開發協理藍德義提醒，公司行號及私法人在進場前，不論是住宅、商辦、廠房都務必了解相關政策，以確保投資決策的穩定。私法人想要購買住宅一定要是「成屋」，且建物用途需記載為「住或是住宅」。如果是「預售屋」或是「住商/住工/住宅混合/沒有記載建物用途」都不在範圍內。為了避免法人「假購宿舍真買豪宅」，也有限制不得購買豪宅(央行訂定豪宅認定金額)。且在112年的《平均地權條例》修正後，私法人購買住宅的條件更加嚴苛。而且如果想以法人名義買住宅，也不是就能立即開公司就能馬上置產。公司必須要成立滿1年，且員工人數超過5人以上。而私法人可購買的住宅分為兩大類：「免經許可6種」、「需經許可9種」，共15種住宅使用用途限制。私法人購置住宅需符合兩大類限制，共15種使用用途。（圖／踏取國際開發提供）由於近兩年新增細如牛毛的購買住宅限制政策，外加今年豪宅定義更新增「單坪價格」門檻，讓以往熱度較高的住宅用途「員工宿舍」也受影響。且政策傾向「打炒房、打住、不打商」使法人購買住宅的阻力提高，相較住宅類商業運用可能性低，法人資金正逐步轉向商辦及工業廠房市場，光是去年台北破億的「豪辦」商用不動產交易竟已近百件了。而購買商用不動產對法人「出租自用兩相宜」益處多，購置商辦不僅可以作為辦公室使用，其租金、房貸利息、折舊均可列報公司費用抵稅。疫情後新興企業辦公需求上升，外加科技業與外資企業挹注，連帶對於提升商辦需求。而租屋市場的價格水漲船高，大型商辦出租也成為法人投資新寵兒。不過藍德義也提醒，儘管商辦投資優勢明顯，但在選擇商辦時仍需考量貸款條件、資金規劃、商辦地段與市場需求。雖然央行未大幅限縮商辦貸款，但不同銀行對於商辦貸款成數、利率、寬限期皆有不同標準，企業應詳加比較，並評估自身現金流需求，避免過高的財務槓桿影響原先選擇購入商用不動產的穩定性。此外，儘管雙北、台中等地 A 級商辦需求穩定，但區域性的商辦需求可能因市場波動而有所影響。企業應評估所在地的租賃市場、交通便利性、周邊企業群聚效應，確保商辦具備長期增值潛力，就國內房市政策及總體經濟角度來看，未來的商辦、廠辦的物件有很大的機會讓資金挹注，在企業多方布局的策略下，可多加留意此類產品的價格波動。而稅務與法規方面，法人購置商辦雖可享有稅務抵扣，但房屋稅、地價稅相較住宅仍較高，因此需確保符合財務規劃。此外，政府政策可能影響未來商辦持有稅負與轉手條件，企業在投資前應審慎評估相關政策風險。綜觀來看，法人投資商辦不僅有助於降低稅賦，更能作為長期資產配置策略，在經濟動盪時提供穩健收益。隨著企業成長與市場需求變化，而現行政策尚未對於法人購買商辦增加限制，故商辦的市場價值將持續提升。然而，企業負責人在進行不動產投資時，應關注貸款條件、區位選擇與市場波動，確保投資策略符合企業的營運與財務目標。＊轉載不得修改內文及必須標明出處來源於《踏取國際開發》
美經濟前景樂觀FED有望降息 市場：美股仍有「這三大變數」
本週，美國聯準會（FED）主席鮑威爾將赴國會聽證、關稅戰後續發展與通膨數據，預料將讓美股再度陷入震盪。FED在此之前發布半年度貨幣政策報告，決策官員對於美國經濟情勢依然抱持樂觀態度，但同時也警告股市、公司債與房市等估值已經偏高。FED報告中指稱，在就業市場穩健且更均衡、通膨壓力降溫的背景下，美國整體經濟表現良好。FED將致力支持充分就業和讓通膨回落到2％的雙重目標。此外FED強調，將會謹慎評估未來發布的數據、經濟前景變化與風險平衡。明尼阿波利斯聯準會主席Kashkari也表示：「我們目前處於一個非常有利的位置，可以保持利率不變，直到在關稅、移民和稅收等方面獲得更多信息。預計利率將在今年年底略有下降。」報告表示，雖然金融體系整體上「穩健且有彈性」，但也警告「相對於股票、公司債和住宅房地產等一系列市場的基本面，估值仍然偏高。」聯準會進一步表示「估值壓力在原本就很高的水平上有所上升」，至於「與財務槓桿相關的脆弱性仍顯著」。市場預料美股將持續動盪不安。美國總統川普7日會見來訪的日本首相石破茂時表示，將在未來一周宣布「對等關稅」，以便讓美國與其他國家獲得平等對待，但川普並沒有透露哪些國家將成為他的目標。
台鐵近30年首調漲！1圖看新票價 「台北到板橋22元」仍比捷運便宜
臺鐵票價合理化調整案今（5日）獲臺鐵公司董事會通過，將陳報交通部費率委員會審議。臺鐵票價自民國84年調整後，迄今已近30年未調整，期間物價指數上漲60.3％，票箱收入難以支應營運成本，造成經營困難，亟需合理反映改善，今日票價調整案獲董事會支持通過，後續將依程序報請主管機關審議。配合票價合理化方案之實施，臺鐵公司將持續加速推動安全管理系統，確保營運安全，同時提升各項旅客服務，建立公司永續經營之良好基礎。臺鐵運價率係依據立法院核准鐵路運價率公式為基礎，以合理報酬率0.36％計算合理化票價，以區間車票價為例，調整後平均費率為1.82元／公里，相較於現行費率1.46元／公里，平均調幅約26.8％。考量短途票價合理可接受，降低對中長程票價影響，臺鐵公司提出相對應調整機制，包括持續推動TPASS、常客優惠、電子定期票及遞遠遞減訂價制度，並試算各區段、車種票價。（圖／台鐵公司提供）台鐵表示，經試算後，短程區間仍較捷運、市區公車便宜，且因持續推廣TPASS政策及電子定期票措施，短程通勤、通學旅客將不受影響；中長程因實施遞遠遞減訂價制度，使票價亦較高鐵及國道客運便宜，仍為旅客高CP值之運具選擇。臺鐵公司自前次調整票價迄今，積極推動重大鐵路建設，完成山線雙軌化、增加六家線、沙崙線配合高鐵辦理轉乘運輸、都會區鐵路立體化更新增加車站、臺鐵捷運化增加通勤車站、北迴鐵路、花東鐵路、南迴鐵路先後完成電氣化，持續投入新車淘汰老舊車廂，並啟用第4代票務系統、電子票證服務、開通多元支付、推出新型自動售票機等便民措施，有效提升服務以滿足旅客需求。（圖／台鐵公司提供）未來臺鐵公司將持續投入新車隊，總數將達1,307輛，充分增加運能，方便旅客訂票搭乘。另接續啟用新觀光車隊，推動軌道觀光。各場站亦將更新列車資訊系統(TIDS)及新型閘門系統，優化無障礙設施及指標系統，便利旅客乘車，提升準點率。同時配合花東雙軌、田中支線、臺南地下化、嘉義高架化、桃園地下化、斗六高架化、彰化高架化、宜蘭高架化及車站風貌改善等計畫，均已擬妥軟硬體強化措施，將帶給民眾全新的服務體驗。票價合理化方案實施後，公司財務體質可望有效改善，轉虧為盈。臺鐵公司將妥善運用財務槓桿，重整資訊及資安系統，興建鐵道學院，推動安全管理系統，確保營運安全，同時建立公司永續經營的良好基礎，提升服務品質，照顧員工、留才久用，以提供社會大眾更安全、準點、優質的鐵路運輸服務。
央行打炒房我該怎麼辦？ 各類購屋族群應變策略一次看
史上最嚴限貸令出台，房子還能買？專家認為，自用族群做好財務規劃就免驚，政策針對的多屋族則應適時減碼，少打炒房的主意。央行9月祭出第七波信用管制，房市買氣瞬間崩跌，雖然此次政策目的在於抑制投機炒作，將資源優先提供給名下無房的首購族，但對於名下已有房產的民眾而言，不論是換屋或置產，甚至是房市的主要供給者建商，都必須準備更多資金來因應，一系列措施對房市走向與各族群都帶來深遠影響。根據央行祭出的第七波信用管制，主要可歸納為以下重點： 一、取消有房者的寬限期：凡是名下已擁有房屋者，即使是第一戶房貸也不再享有寬限期，以減少有房者利用寬限期操作財務槓桿炒房。二、限縮第二戶以上貸款成數：名下已有房產的自然人，第二戶房貸成數上限從6成降至5成，法人購屋與豪宅貸款成數限縮為3成。三、降低建商餘屋貸款成數：建商餘屋貸款成數降低至3成，使建商在未售出物件上承受更大的持有成本壓力，促使建商更積極去化庫存。四、四、「真首購」優先原則：優先將資源提供給名下無房的「真首購」(名下有房產但無房貸者，也被銀行視為符合首購資格)，除了貸款成數上限維持8成，且享有2至3年的寬限期，減輕首次購屋者的資金壓力。五、五、新增豁免對象：為避免政策「錯殺無辜」，央行10月新增了協處措施，將繼承取得房屋者視為豁免對象，以及因有實質換屋需求申請貸款的換屋族，若1年內出售原持有房產，新購屋貸款仍可享有寬限期。對此，房市專家分析，有別於央行前6次信用管制僅針對特定地區、特定對象，貸款成數採階梯式降低，第七波信用管制則是將適用範圍擴及全國，更重要的是對於自用資格與寬限期都採取了極嚴格的限制，不僅大幅收緊市場資金流動性，也改變了房市走向，各購屋族群必須事先想好對策以應萬全。首先，對於首購族而言，由於政策提供了獨厚「真首購」的友善環境，貸款條件不受影響，在無投資客干擾的乾淨市場環境下，若民眾名下尚無房產，不妨利用當前的買方市場優勢，仔細擬定購屋計劃並積極看屋，在可負擔的範圍內，優先選擇適合長期居住的產品與地段，以確保日後生活品質。此外，專業房地產代書也提醒，由於首購族經常會忽略房屋總價之外的成本，包括交易時的契稅、印花稅、代書費、仲介費、貸款設定費，以及裝潢、搬家、添購家具等費用，加總起來又是一筆金額數十萬到上百萬元不等的支出，這些都必須事先了解清楚，並且擬定在購屋計劃之中。對有實際需求的換屋族來說，央行雖然提供了一些條件豁免，只要換屋族能在新房貸撥款後一年內出售原有房產並完成產權移轉登記，仍可享有寬限期等優惠，但若1年後原有房產並未出售，就必須面臨承貸金融機構取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額，甚至追收罰息及加收違約金等。因此，專家建議，央行豁免條款雖然一定程度上減輕了換屋族的資金負擔，但民眾在考慮新的貸款計劃時，應評估市場上房產需求變動，以及手上的資金流動性，以確保換屋過程順利。對於有明確換屋計劃的買家，宜提前準備並合理規劃資金，以減少新政策下的壓力。至於投資族或是多屋族，在新政策下將面臨嚴格限制。由於取消寬限期意味在貸款撥款後便須開始償還本金，無法再享有緩衝時間，且第二戶起的房貸成數僅剩5成，這兩類型買家必須承擔更多的持有成本，尤其是在房市交易量下降、價格無法快速上漲的情況下，房產持有數量愈多，則承擔的風險愈高。若是這兩類族群，專家建議，應立即評估手中資金水位與並重新調整資產配置，最好將資金從房地產撤出轉向其他投資標的，尤其是對於採取高財務槓桿進行多筆房產投資的民眾而言，盡可能減少手中持有房產，將是應對此次央行打炒房的上上之策。專家最後提醒，隨著房市交易量下滑，銀行的資金流動性也受到挑戰，加上今年底開始將有大量預售屋進入交屋期，龐大的申貸需求對銀行放貸額度構成更大壓力，即便是自用剛需族群，也得面臨房貸利率上升、撥款期限變長，甚至沒有銀行願意貸款的難題。因此，建議民眾在購屋前，除了事先做好完整詳盡的財務規劃，並且以最保守的方式衡量自身購屋能力，才能避免日後面臨付不出貸款的窘境。
黑猴發威2／台灣曾是全球第三大遊戲王國 當年的大老們如今賣祖產、坐牢、開串燒店…
「為什麼台灣的遊戲做不贏中國？」中國首款3A遊戲《黑神話：悟空》熱賣，遊戲社群又出現這個「月經文」，對資深玩家而言，不是為了滅自己威風，而是台灣曾是華語遊戲世界的龍頭，但在政府不重視、政策不支持、廠商追逐代理賺快錢，以及人才斷層等狀態下，逐步式微。 CTWANT記者整理曾採訪過的遊戲大老，現在有的賣祖產、有的在坐牢，更有人跨足餐飲市場。莫怪，每每中國、韓國推出新款強大遊戲時，遊戲界或玩家都會發出恨鐵不成剛的感慨。 在1996到1998 年，隨著台灣製造電腦與零件廠商的強勢，電腦遊戲順勢而起，台灣遊戲產值僅次於美國和日本，為世界第三大遊戲生產國，包括《吞食天地》、《鹿鼎記》、《仙劍奇俠傳》、《大富翁》系列，都紅遍亞洲。但2000年後，網路遊戲玩法大大不同，韓國與中國廠急起直追，遊戲橘子（6180）引進韓國的《天堂online》獲得巨大成功，一年會員數衝破百萬，也讓台灣遊戲產業產生劇變，當時有近7成電腦遊戲產值來自代理，逐年喪失自製能量。 依國際調研機構GlobalData的《行動遊戲》報告，2023年全球行動遊戲市場營收達1240億美元，2030年將達1950億美元，玩家貢獻第一是中國，約佔31％，接著是美國、日本、韓國與德國。 《王者榮耀》是第18屆亞運會電子競技的表演項目。（圖／新華社） 中國不但花最多錢，也最會賺，據行動應用分析平台Appmagic數據顯示，去年全球最賺錢手機遊戲前十名，中國包辦四大家，第一名是霸榜五年的騰訊《王者榮耀》，賺進14.8億美元，台灣業者完全沾不上邊，大多選在博弈類與18禁遊戲上著墨。 曾打造武俠遊戲顛峰之作《金庸群俠傳》的智冠科技，董事長王俊博6月在股東會上坦言，「挑戰很大，大陸、韓國等海外遊戲公司節節進逼。」 智冠於1983年成立，早在1989年就推出台灣第一個自製電腦遊戲「水果盤」，除了代理、自製，也建構遊戲行銷通路與數位內容點數服務平台，並出版遊戲相關叢書、雜誌等，有相對完整的產業鏈，但去年經歷一場經營權爭奪大戰，而目前營收比例，遊戲通路經銷佔51%、遊戲研發營運僅剩5%。 近來震驚眾多玩家的大宇資訊（6111），5月14日宣布將持有的《仙劍奇俠傳》（除中國）及《軒轅劍》智慧財產權進行開放規劃、洽談，意思就是要販售IP授權。這兩款遊戲是1995年、1990年上市的電腦遊戲，可說是遊戲玩家的童年與啟蒙。 大宇董事長凃俊光對這「賣祖產」決定不諱言地說，「賣給誰，都沒有關係」，若新接手的人能再次創新，才是最好的結果，「台灣市場規模太小，遊戲研發人才有斷層，再開發遊戲不敷成本，不如趁IP還有價值時出售，讓其他文創產業來運用。」15日與媒體茶敘談起決定要處分這兩大經典時所受到的責難，凃俊光感嘆地說。 而成立於1999年、2009年改名為茂為歐買尬（3687），曾代理魔獸帝國等知名遊戲，也擁有過自製夢。「我自己就是玩Game長大的！」創辦人林一泓曾跟CTWANT記者自豪地說，跟當年許多根本不玩遊戲的同行比起來，可說是最懂玩家心理的老闆，甚至三不五時就上線與玩家一起玩；2012年推出首款自製遊戲《貝拉傳說》，2015年7月就結束營運，自製研發花了三年，但對收入來說，看不出明顯效益。 林一泓曾提到，代理遊戲失敗主因是原廠對台灣市場不熟悉卻愛主導、對台灣技術支援不給力又不及時，伺服器發生問題時處理太慢，因此玩家花錢受氣，代理商花大錢代理遊戲與打廣告後，反而成過街老鼠，「唯有自製遊戲，才能真正實踐三贏的局面。」 歐買尬後續的確自製不少遊戲，但有名的不多，反而是2011年9月成立「歐付寶」，提供第三方支付履約保證及信用卡收單等金流服務後，成了主業，2023年的財報顯示，線上遊戲軟體收入佔1%，電子支付金流等勞務收入佔97%。 曾為上櫃股后的茂為歐買尬科技，林一泓一度身價40億元，卻因涉嫌於利空消息前出脫持股，避損6355萬元遭起訴，兩年前被判6年徒刑，如今上網搜尋「歐買尬」，可搜到位在市民大道上的「歐買尬日式海鮮串燒」，就是林一泓轉戰餐飲業的作品。 歐買尬的林一泓從電玩界跨界經營餐飲。（圖／翻攝自歐買尬日式海鮮串燒臉書）其實台灣遊戲業者與3A級的距離，並非遙不可及。「能將遊戲美術畫面品質做上 Xbox 360的，就是我們！」參與超過200款3A級電視遊樂器遊戲美術製作專案，提供世界各國遊戲商美術製作服務，就是2000年成立的樂陞科技，當時的董事長許金龍曾帶著CTWANT記者參觀公司，對每個案子如數家珍。 除了為國際頂級遊戲、電影做美術代工，樂陞也認真研發自家遊戲，記者參訪時，每位員工都朝氣蓬勃，2007年過年期間，員工們耗時三個月拼命加班做出《史瑞克 3》遊戲，在國際上聲名大噪，接下後續大量訂單。 為維持高品質國際水準，員工都是樂陞一手栽培，有專門的2D、3D繪畫人才，分工細膩，但相對的，就是極耗成本，特別是設計電玩遊戲，要有科技、電腦邏輯的專業人才，還要洞悉玩家思路，兼顧遊戲樂趣及人性弱點的劇本，在創意與設計美學的工作又深又廣。 許金龍的朋友向CTWANT記者透露，後期團隊規模越來越大，還要併購外國公司，財務槓桿開太大，許金龍花很多時間在「找錢」，甚至還跟記者朋友周轉，最後因涉操縱股價、美化財報等罪被判刑10年，併科罰金6000萬元，去年9月已入監服刑。自製遊戲稱霸國際的夢也跟著破碎，樂陞優異的美術團隊也因被挖角而散夥。 CTWANT記者曾在遊戲發表會上，詢問當時一家頗有規模的台灣遊戲業者，近期是否有自製遊戲規畫，反而被嘲笑「代理遊戲很好賺，何必自己研發呢？投入成本大、還不一定會成功。」花了六年、砸下12億元打造的3A大作《黑神話：悟空》，台灣望塵莫及。
信義房屋房仲業務韌性受中華信評肯定 評等展望調整為「穩定」
信義房屋房仲直營店經營綜效佳，在房市表現不佳的情形下，仍逆勢繳出成長的成績單，在財務體質更為健全下，經中華信評實地訪查後，將長期評等的評等展望調整為「穩定」。與此同時，中華信評確認信義房屋的長期發行體信用評等為「twA」，短期發行體信用評等為「twA-1」。中華信評表示，信義房屋為台灣最大的房屋買賣仲介業者，儘管子公司的土地開發可能會在未來一至二年間推升槓桿水準，但預期信義房屋的國內房仲業務應可維持具韌性的營運表現，反映未來24個月信義房屋的財務緩衝空間，應可將其所關注的財務指標維持在一定的水準。中華信評本次將信義房屋的長期評等的評等展望由「負向」調整為「穩定」，反映未來幾年信義房屋房仲業務應可維持穩定的營運績效表現。儘管國內房市整體呈現下行趨勢，信義房屋房仲業務的交易動能仍具有韌性。信義房屋在因應市場變化方面具有彈性，依照以往的記錄，未來12至24個月該公司房仲業務的營運績效應可持續超越市場表現並優於同業。信義房屋的借款槓桿比可能會因子公司開發事業及觀光旅遊事業的資金來源需求增加而面臨壓力，但仍在可控範圍。信義房屋在房地產開發擴張業務審慎評估，並對財務槓桿採取紀律化的控管。因此，中華信評預測，在其房仲業務獲利能力的支持下，信義房屋應仍可維持適度的財務緩衝空間。信義房屋表示，信義房屋2023年合併營收達新台幣(下同)142.05億元，合併淨利17.71億元，年增43.29%。展望2024年，信義房屋除致力於房地產科技PropTech發展，實現居住生活生態圈，也積極賦能內部員工數位硬實力，期以結合更優質之線下全直營業務服務，並發揮全房產通路綜效，提升買賣成交效率，同時提供社區居民及客戶更優質的居住生活體驗。
金管會年前送利多 金控資本公積配息規定鬆綁
金管會今（18日）公布最終拍板的金控用法定盈餘公積及資本公積配息條件，相較草案來說是大鬆綁，金控今年配息能力可望提高，最受矚目的就是，金控若要用資本公積配息，只要符合發放後資本適足率達120％，以2023年半年報來說有10家金控符合，但發放前還是要經金管會個案核准。金管會去年10月曾公布草案，15家金控未來想用法定盈餘公積、資本公積配發現金股利，必須連過四關，並由金管會個案核准。原本在草案中是規定，不管是要用資本公積還是法定盈餘公積，都要符合「發放後法定盈餘公積達實收資本總額50％」的高標準，在金控業者爭取下，最終拍板金控若要用資本公積配息，可以不受此項限制。換言之，若金控想要用資本公積配現金股利，只要符合第二項條件，也就是分配後金控資本適足率須達120％以上，與各子公司應符合「上市上櫃金融機構實施庫藏股注意事項」第2點規定，且銀行子公司流動準備比率、流動性覆蓋比率、淨穩定資金比率不得低於法定比率。若依照2023年半年報，有10家金控可以用資本公積來配息，包含華南金、富邦金、國泰金、永豐金、玉山金、元大金、台新金、第一金、國票金、台灣金等，但最終還是要以年底財報為主。至於金控若要用法定盈餘公積來配息，則要過四關，若以2023年半年報來看，沒有任何一家金控過關。第一關是「分配後法定盈餘公積須達實收資本總額之50％」，以2023年半年報來看，只有富邦金過第一關。第二關是資本適足率，規定分配後金控資本適足率須達120％以上；各子公司應符合「上市上櫃金融機構實施庫藏股注意事項」第2點規定，且銀行子公司流動準備比率、流動性覆蓋比率、淨穩定資金比率不得低於法定比率。第三關是財務健全度，金控及各子公司最近一次經主管機關金檢及最近一年度經會計師查核簽證的財務報告，所提列的備抵損失、備抵呆帳及各項準備提列達各業別相關法令規定。第四關是財務結構。值得留意的是，在原本的草案中標準很嚴格，限制金控最近一年度第三季雙重槓桿比率、負債占資產比率及財務槓桿度要低於同業平均水準，且分別未逾115％、15％及105％。在金控業者爭取下，金管會最終拍板，只留下雙重槓桿比率115％的標準，也刪除同業平均。據2023年半年報，符合第四關過關的有8家金控，包含永豐金、玉山金、元大金、台新金、新光金、第一金、國票金、台灣金，但因為8家金控沒有過第一關，過第一關的富邦金則沒有過第四關，等於依照2023年半年報沒有任何一家金控可以用法定盈餘公積配息。銀行局副局長林志吉強調，此規定只有限金控以公積發給普通股股東現金，如果金控是以歷年來的獲利，就是累積未分配盈餘發放現金股利，或以公積發給股東股票股利，就不適用規定。
關鍵條文意見分歧…稅率等朝野協商 囤房稅2.0拚12月三讀
囤房稅2.0非自住住宅房屋稅收影響數立法院財政委員會16日審查有「囤房稅2.0」之稱的《房屋稅條例》修正草案，順利送出委員會，不過關於稅率等的關鍵條文，各黨團、立委意見分歧，最後保留朝野協商，財政部希望能在12月18日三讀通過。財委會審查行政院、立委與黨團《房屋稅條例》修正草案版本多達25案。其中保留協商有4案，最為關鍵為第5條，非自住住宅稅率從1.5到3.6％調高為2到4.8％、出租並申報所得者或繼承取得共有房屋稅率為1.5到2％、建商餘屋2年內稅率2到3.6％；以及第6條，財政部要提供差別稅率基準給地方政府參考，若地方政府沒有落實差別稅率或過於寬鬆導致的稅損，中央不會補足財源，強制要求地方政府採行囤房稅2.0。財政部承諾，近期會提供立委、黨團差別稅率參考基準，初步規畫22縣市將劃分3大模組，六大直轄市為一群組，非六都為一群組，屏東、台東與離島則為另一群組。至於外界所關心的建商餘屋部分，財政部也聽取外界意見，1年內的餘屋擬採單一稅率2％，超過1年未達2年的餘屋，採差別稅率2到3.6％。財政部官員表示，影響民眾購屋決策因素很多，建商要在1年內完成房屋銷售確實過短，所以只課徵基準稅率；超過1年未達2年擬按該建商全國的建案、餘屋比率規畫差別稅率。另外保留協商的2案分別是第9條地方政府的不動產評價委員會，民意代表不能進入，且專家、各種性別要達一定比率，財政部同意朝此方向修正，惟立委希望條文修正可更為細緻；與11條民眾黨、時代力量提案，房屋標準單價從現行3年重新評定，調整為2年，財政部表達將造成地方政府作業上的困難，因而保留。財政部賦稅署長宋秀玲表示，因投資客較喜歡炒作的「新屋」適用新房屋標準單價，故六都新屋、採囤房稅2.0後，非自住房屋稅負平均增加78％，平均每戶增加2.64萬元，對投資客財務槓桿是一大挑戰。不動產開發公會全聯會秘書長于俊明抨擊，建築業產品是存貨，且對當年GDP、房屋供給具有貢獻，不應被課囤房稅。且新屋稅基已高，再提高稅率，對建築業生產房屋形同刨根，只能藉由轉嫁生存，對房價下降沒有幫助。對於差別稅率未達標，中央將不再補貼地方政府租稅損失，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房屋稅是地方稅，許多財稅學者認為中央如此會干涉到地方財政自主，但她認為財政部做法也確實給了地方政府要議會讓步的底氣。台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，若新制上路，多屋族會有一波汰弱留強，出現「捨新屋，留中古」、「捨小戶，換大房」、「以買房，代租屋」三大現象。
自備款不足「建商公司貸」下場慘 北北桃8500戶拿房抵押升息恐斷頭
年初以來央行已升息4次，幅度高達2碼半，11月五大行庫新承作房屋貸款利率來到1.851%，預計年底就會直逼2%大關，「升升不息」對購屋者是壓力，有「私人設定」拿房子抵押借錢的屋主來說，更可能是惡夢！根據業者統計，北北桃有近4000個社區、約8500戶的屋主拿房子借錢，其中又以桃園最多，未來恐出現降價急售屋的狀況，業者推測應是建商推出「公司貸」所致。元宏不動產加值服務平台統計，目前北北桃有3851個，共8483間房子，屋主拿房子跟民間借貸設定抵押權(即私人設定)。各行政區有屋主進行私人設定的社區數量排名，以桃園市桃園區333個社區居冠、中壢區224個社區居次，北市中山區213個社區居第三；各行政區有私人設定房屋數量排序，同樣也是桃園市桃園區958間居首、中壢區628間居次，第三名則為新北市淡水區的406間。元宏不動產加值服務平台創辦人周昆立表示，利率「升升不息」導致房貸支出增加，除會降低家庭的生活品質，有資金壓力、房子有私人設定的屋主，將遭遇很大的挑戰，一旦屋主撐不過去，恐出現降價急售屋，更有流入法拍的可能，形成價格破壞，民眾可以多留意。以收入較低、收支算到緊繃的購屋族來說，近年房市熱度高，讓這些擔心房價繼續漲，但購屋能力還不足的民眾硬著頭皮買房，這些購屋族往往將自己還款金額占收入比重抓的太緊，每月還款金額高達收入的5、6成，甚至7成，一旦面對升息、工作出問題、收入短少...等，還款就容易出現出問題。再以有房子有私人設定的屋主來說，一般會去跟民間借貸的屋主，往往資金需求較為緊迫，而民間私設人定借貸利率高，一旦出現升息，對於這些屋主更是難以承受之重，很可能會變成壓垮駱駝的最後一根稻草。周昆立觀察，這些有私人設定的社區可發現，有不少剛交屋的新社區，就有大量的私人設定出現，推測可能是近年房價暴漲，建商、代銷為吸引自備款不足的購屋人，發展出多樣「公司貸」所導致。原本購屋者只能負擔7~8成房貸，卻因建商打出，如:打出只要5%、10%的自備款就能買屋，中間的差額就在交屋後，建商以公司貸的名義補足，導致民眾扛了更多的負債。周昆立表示，建商「公司貸」套路，雖然可以讓民眾看起來買得起，但也導致購屋者扛了更多債務，加上公司貸還款期限短，往往只有2~3年，利率也可能比銀行房貸高，只要2期沒還款房子就可能被申請法拍，因此，這類高財務槓桿操作的「公司貸」社區，未來一旦購屋者因為升息或是工作不穩而無力負擔時，出現賣壓的機會也會相對更高，民眾最需特別留意。
金融股拚勝出3／玉山金黃男州力圖下半年贏過上半場 國泰富邦金買點快浮現
美國FED一波又一波的升息潮，使金融股壟罩在「明年配息不如今年」的陰影下，被市場點名的有國泰金、新光金、合庫金、玉山金等，儘管金融股看似逆風，玉山銀行董事長黃男州日前表示，「預期下半年有滿大機會讓獲利高於上半年」，存股教授鄭廳宜則是等著低接，「富邦、國泰金的股價走到40元以下時，就可進場買。」萬寶投顧分析師王榮旭則說，升息受惠的「銀行股」，不只有單純的銀行個股，還有以「銀行」為營收獲利主體的金控股，尤以「美元資產部位較大」金控股備受注意，像是中信金（2891）、兆豐金（2886）、永豐金（2890）、玉山金（2884）、第一金（2892）等，「大型銀行還有議價能力較強的優勢，取得利率成本也會較低，利差也會較為明顯。」不過，去年底，明明許多證券分析師、理財投資達人都說，美國FED「升息」有利於銀行股、金控股，可今年美國升息九碼，旗下有壽險公司的金控卻面臨「淨值大蒸發」嚴峻考驗，也讓存股族很擔憂明年還拿得到配息嗎？台新投顧副總黃文清說，若是緩步升息，確實是有利於金融股的今年獲利表現，但FED急劇升息，連帶影響股債市與匯率震盪，再加上國內「防疫保單」理賠虧損，讓許多金控陸續宣布為子公司產險增資快500億元，「這讓金融股獲利受到一定程度的壓抑，除非下半年投資操作很厲害，配息恐怕未如去年的好。」基本上，每家金控旗下有銀行、證券及保險三業務或其中兩業務，像玉山金、日盛金就沒有保險公司；兆豐金、華南金只有產險公司；第一金、合庫金、開發金、元大金、台新金則只有人壽公司，而富邦金、國泰金、中信金則皆有產壽險子公司。金控股中以「銀行」為營收獲利主體的中信金、兆豐金、永豐金等，仍是存股族關注標的。（圖／報系資料照）究竟哪幾檔金融股明年配息備受挑戰？法人從「2021年期末未分配盈餘」、「推估2022全年稅後淨利」與「2022年第二季其他權益項」的數據加總，推算出各家金控「2022全年可分配盈餘」，再與「2021年發放的現金股利總額」對照來看，能否維持去年配息水準，國泰金、新光金、合庫金、玉山金備受關注。儘管被市場點名，但玉山金（2884）旗下玉山銀董事長黃男州仍信心滿滿，他在今年第二季法說會中提到，「雖然短期受升息造成資產評價減損，預期下半年有滿大的機會，能讓獲利高於上半年。」這番話讓玉山金存股族為之振奮，股價徘迴在27元，今年最高點為配息前、4月8日收盤價34.85元。此外，僑光科技大學財務金融系助理教授鄭廳宜說，一般投資人會以股東權益報酬率（ROE）與資產報酬率（ROA）作為選股指標之一，「ROE越高，公司越能妥善運自有資本」，「但這套公式不適合用在銀行業、金控業，金融股本來就是高財務槓桿行業，ROA很低是正常，沒有相對的投資風險提高的問題」。鄭廳宜還說，「有人會以『股價淨值比』來判斷金融股股價，是否有過高的現象，股價淨值比的高低沒有一定的標準」「我會建議直接以『總殖利率』作為投資準則，將更精確與更容易掌握投資的時機。」「我認為還要搞懂逾期放款比率、備抵呆帳覆蓋率、每股盈餘EPS、股票配息率與資本適足率」，都是評估銀行獲利指標，「可以注意有哪幾家銀行的逾期放款比率超出整體水準的0.16％，提前多瞭解數據變化，免得踩雷。」鄭廳宜說。至於FED九月升息後，金融股如何操作？鄭廳宜分析，「每個人選股操作波段方式不同，台股現在成交金額約1800億左右，量價都有縮，是可以好好找標的買點，我個人覺得富邦、國泰金的股價走到40元以下時，就可進場買。」國泰金21日收盤價42.55元，富邦金為56.50元。黃文清說，存股族多會選擇「金控股」當投資標的，一大原因來自每月定期公布營收、淨損益等業績數據，可以讓投資人很清楚去做預估，「我會建議要看三個指標，未分配盈餘、稅後純益與其他權益，進而多了解這一家金控的營運實績；至於銀行股，雖然數據不盡完整，還是可以參考。」
刷卡買嘸幣1／信用卡買加密幣整理文3月起暴增 引金管會出手禁入金
全球通膨惡化下各國央行不斷升息，加速股市、加密幣市場陷入熊市，從5月初爆發LUNA崩盤，比特幣從3萬美元跌落1.8萬，以太幣從2千美元跌破千元大關，幣圈一片哀號中，金管會在7月初順勢發函國內銀行「不得以信用卡作為虛擬資產交易的支付工具」，再度震盪幣圈。為何金融主管機關突然出手？本刊調查，其實早在2019年初，全球最大加密幣交易所幣安（Binance）就開始提供信用卡入金加密幣的服務，不過當時幣圈價格不好，一直到2021年才有大批幣圈投資者開始使用。CTWANT記者觀察，2022年3月，比特幣在4.7萬美元震盪時，台灣社群網路上突然出現大量信用卡入金的整理文，分析哪張信用卡入金回饋最多，吸引幣圈小白加入，「那很明顯就是業配文，根本死道友不死貧道。」1名幣圈人士說。在幣圈打滾4年的Dean向CTWant透露，老手多用海外帳戶入金買幣，但手續時間比較久，在台灣交易所買幣要付手續費，還有轉幣的匯費，加上C2C又怕約在超商結果遇到搶劫，「所以很多新手都會選擇用信用卡入金，雖然要3.5%手續費還有匯差，但勝在方便，很多信用卡海外刷卡有回饋，扣下來手續費大概剩1%。」目前全球交易所若要以信用卡入金，多是透過第三方加密幣支付商Simplex。（圖／翻攝自幣安臉書、Simplex臉書）因此，引來金融主管機關出手。金管會在7月4日發函給銀行公會，明確指出「虛擬資產具高度投機性及高風險性，不得以信用卡作為支付工具」，代表原先習慣以信用卡作為加密幣入金工具的投資人勢必得改其他方式入金。金管會在函文中說明2點，第1點為信用卡的本質是消費支付工具，不是投資理財或者高風險、高投機、高財務槓桿的支付工具，金管會也早已禁止信用卡作為賭博、股票、期貨、選擇權的支付工具。第2點則是提醒信用卡收單機構，要注意不能把「虛擬資產服務提供者（VASP，Virtual Asset Service Provider）」作為特約商店，並提醒特約商店不得將VASP簽為特約商店，同時必須要求特約商店不可將VASP簽為受款人，限期3個月內改善，同時要列入內控、內部查核的重點。銀行局副局長童政彰向CTWANT記者解釋，「信用卡主要還是用在消費，不適合投資理財，而虛擬通貨的波動性極大，因此發函給銀行公會，要求收單銀行務必注意特約商店是否為VASP。」據金管會銀行局統計，截至五月，國內有33家信用卡發卡機構，總流通卡數達5,366萬張，有效卡數約3,423萬張，但並非所有信用卡都能以消費額度買幣。本刊記者調查，不少民眾在刷卡買幣後才知道，部分銀行的信用卡入金買幣額度，並非被列在消費額度，而是「預借現金」額度，因此並無消費回饋，例如中國信託；再如玉山銀行、華南銀行，也可刷卡買幣，但也沒有現金回饋，部分民眾還需打電話開通才可以刷卡入金。7月中旬有嫌犯自導自演搶走販賣加密幣的240萬現金，出境時遭警方逮捕。（圖／警方提供）而有現金回饋的有銀行包括永豐、台新、聯邦、國泰以及富邦，至於兆豐、元大、渣打則是不能以信用卡買幣；幣圈口耳相傳最實惠的信用卡為永豐幣倍卡，海外消費回饋4%，吸引許多幣圈大戶辦卡。發卡組織VISA曾統計，在2021年上半年，加密幣持續成長的同時，透過VISA購買加密幣相關品項的金額就高達10億美元（約新台幣298億元）；而VISA與Mastercard也與國外交易所合作推出加密幣信用卡，透過該信用卡以加密幣消費後，後端會轉為法幣支付給商家。此次金管會出手管制信用卡入金加密幣，幣圈內認為應該是有太多小白根本不知道投資的是什麼，錢又是從信用卡扣款相當無感，後續衍伸投資糾紛，為了避免未來更多麻煩金管會銀行局才選擇出手。
通膨、升息、漲工資利空衝擊 小建商陷入生存保衛戰
通膨、打房、升息、原物料飆升、工資調升等多項利空衝擊營建業生存空間，巿場已傳出數家小建商向同業調頭寸，或是將手中的建案連建照轉賣給中大型建商，也有撐不下去關門倒閉。不過消基會房委會委員張欣民表示，目前並沒有出現大量民眾投訴的情況，主要是房價上揚，小建商實在撐不住，低價轉手，也會有業者願意接。同業調頭寸 房產大亨感嘆「最近一位房地產大亨嘆氣，許多地產老友向他調頭寸！」巿場人士透露，這家推案量在全台可說名列前茅的建商老闆，近年來除在全台大舉推案，也跨足金融等不同產業，事業版圖快速擴充，但近來許多老友來向他借錢，讓他有些感概。房產趨勢專家李同榮表示，由於營建成本高漲、升息循環來臨？以及央行選擇性信用管制限縮土建融政策等壓力下，建案延遲交屋、不開工、或延遲開工開始漫延全台各地，北台灣已有建商開始倒閉，這雖然是少數個案，但市場已聞到不大尋常的警訊。房市仍然處於上升軌道上，為何仍有少數小建商倒閉危機出現？李同榮分析有四大關鍵，第一、小建商現買現賣無能力囤地；第二、成本較高，相對競爭力較弱；第三、限縮土融建融，造成資金缺口，最後，營建成本大幅增加，入不敷出。央行緊縮銀根 成本又飆漲住展研發長何世昌表示，現在的確有許多小建案或是小危老案想盤給同業，蓋不下去是小建商籌資能力不夠，當央行緊縮銀根下，無法生存，也有新創的小建商推危老案，面對原物料成本飆漲，撐不下去，如RC建築一坪成本，若由大型建商興建，每坪約18萬元，小型建商案量小，每坪支付23萬還不一定有營造廠想要做，為此業者只能將案子盤出。何世昌表示，最近巿場上出現許多建案不開工，就是擔心基地開挖下去，設計不能改，沒人要接，惟因房價看漲，這些小建商開價頗高，是中大型建商目前多不太願意接手的原因。張欣民也指出，房價後市看漲，是現在還沒有爛尾樓潮出現的主因，也是較多消費者願意容忍建商工期延宕的主因。來客量下滑 成交卻沒較差華固總經理洪嘉昇表示，央行升息、土建融縮減等問題要從兩層面來看，第一，以開發商角度分析，央行調空，大小公司都受到影響，但大小公司財務狀況不同，像有些過去財務槓桿大的公司，現在買地可能較買不下去，因為自有資金不足，但有些大型公司淨值高，自有資金部位高，對他們而言，反而是一個機會，畢竟土地價格至今並未鬆動，只是沒有像前兩年大幅上漲，高價搶地的同行也減少，較能理性選擇適合開發土地。從消費者角度看，洪嘉昇指出，近2個月受到疫情比較嚴重影響，來客量有下滑，但是成交狀況並沒有比較差。且因央行升息是為了抗通膨，通膨上個月逾3％以上．利率若低於通膨便是負利率，比較理性明智的消費者，看到原物料大漲，土地沒有跌價，通膨率又高於借款利率，有能力又有需求，就會進場購屋。洪嘉昇指出，上巿公司有比較好的優勢，即在籌資上，通常會有保留盈餘，但沒有上巿櫃的建商，案子結案都會將錢領走，留在公司錢的不多，在央行管制土建融前，購買土地只須自備2成、2成5資金，但現在提高為4成，叫股東拿錢增資，股東不一定願意，反觀上巿公司有較高的保留盈餘，自可從容因對。李同榮即表示，如今的建築環境，將會造成建商大者恆大，市場扭曲。
他月入30K股海慘賠5百萬 偷拿祖產透天厝貸款…以貸養貸問「怎麼辦？」
一名年僅25歲、正職月入約3萬的25歲男網友，大開財務槓桿玩股票，卻不幸背了500萬元債務，為了彌補財務黑洞，他偷拿家裡唯一的透天厝拿去貸款，以貸養貸到每逢繳款日就開始慌，後來上網請教網友意見，大家紛紛搖頭，要他還是先跟家裡坦承實情，才能真正解決問題。原PO在《Dcard》上以「25歲負債500萬」為題發文，並貼出一張貸款總額的截圖。原PO指出，其實他的家庭並不富裕，他本身正職工作，也只有3萬元薪水，家裡只留給他這一棟透天厝，「但我卻私自拿去貸款，從2%的貸到6%...而且我家人也都住在這棟房子，現在每月看到繳款日就很慌，怎麼辦？」從原PO所截圖的帳務表可發現，他的負債總額中，房貸佔了205萬，還有投資所借的176萬，若再加上文中所提的100多萬車貸，單單他一個人就背了500萬元的負債。許多網友看完紛紛原PO的遭遇與困難，同情的人不多，不少人留言酸他「負債開百萬車、年輕人真愛面子」、「看到一個名副其實的敗家子，使我這厭世社畜開心我沒有負債」、「你是不是開槓桿」。不過還是有人建議他，「車子賣掉再來講，再不行就坦承，現在家人或許還有能力解決，不要害人家露宿街頭才講，很欠揍」、「找借你錢的銀行商量討論怎麼還貸款壓力比較小，另外跟家人坦承自己的白痴行為」。但原PO回應，他真的不敢跟家人說，但現在他月薪只有3萬，可是每個月要還款6萬，「目前都是已貸養貸，時間很緊迫」。