限貸令
」 房市 限貸令 房貸 打炒房 第七波信用管制
斷頭解套術1／限貸令釀解約潮不爽賠15% 律師教4招「無痛解套」
政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議免解約金或向建商分期還款。根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市則是增幅89.1%、桃園市78.2%。《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。吳奕綸原專攻智慧財產類的訴訟案件，因越來越多購屋人找他求援，現在也幫被限貸令打到、無法順利交屋的民眾，想辦法與建商協商。（圖／吳奕綸提供）吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理。第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方違約金。第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。建商透露，曾碰到不少在銀行貸款不順利的民眾，回過頭從驗屋或契約上找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（圖／黃耀徵攝）不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。
斷頭解套術2／供客戶分期建商自曝卡3億資金 業者罵翻：我又不是開銀行！
不少購屋民眾因限貸令走上「斷頭台」，讓律師界衍生出斷頭解套商機，從定型化契約中想辦法幫客戶免付解約金解約，或爭取分期付款，讓建商罵翻直言「我們又不是開銀行！」而CTWANT也真的詢問到某知名建商願意給客戶「方便」分期償還，「但預估3~4億資金將被卡死！」建商們怒轟，政府推出錯誤政策後便甩鍋，讓消費者與建商對立，衍生出各種交屋糾紛。多名建商就分享，去年底以來碰過許多客戶因貸款成數不如預期，在驗屋階段開始挑毛病，以此拖延交屋、爭取籌錢時間，也想向建商爭取一些補償或是費用，彌補貸款的不足；也曾碰過少數在契約上，如登記面積誤差、分期付款條款，以此跟建商協商，達到想要的目的。受限貸令波及的民眾擔心交屋即斷頭，建商透露，曾碰到不少民眾回過頭從驗屋或契約裡找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（示意圖／林榮芳攝）根據內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。根據CTWANT訪談多位建商都直言，一般中小型建商根本不可能提供分期付款，一方面風險高，另一方面本身資金就很有限了，怎麼可能還借錢給客戶。而大多建商也會選擇直接認定是客戶個人條件被銀行認定償債能力不足、無法提供擔保品或保證人等，「歸責於是買方的問題」，直接要求客戶賠付違約金解約。一位不願具名建商董座是少數願意讓客戶分期的建商，他告訴CTWANT記者，他的某一案有近半戶數總價都超過豪宅貸款門檻，4年前買賣條件可貸款55%，現在降為3成，導致有快3成的客戶面臨自備款不足。「客戶支持我，我也善待客戶，所以依合約精神，通融他們協商分期2年償還銀行貸款不足的缺口，但也因此被綁住了3、4億，資金流需特別警慎。」該建商最後告訴記者，他真的對政策非常非常氣餒，同時也很擔心此做法在新聞上曝光會遭到同業壓力，會有更多原本可以自己想辦法籌錢的客戶，都要找建商分期付款。其中一名今年交屋超過700戶以上的建商也表示，確實碰到很多客戶拿定型化契約跟他們談判希望可以分期付款，他直言，「定這條規定的，真的不知道腦子在想什麼，我們又不是開銀行，沒有理由要做這件事啊！」並直指這已違反公司法，是相當矛盾，但因為是政府公告的定型化契約無法修改，新案簽約仍得繼續保留該條款。他分享他們公司的做法，如果真的碰到客戶貸款有問題，會介入幫忙配對到可貸款的銀行為止，能理解客戶的心情，所以都會個案處理，不會扣延遲交屋的利息，但也絕對不可能讓客戶分期。他也表示，就算客戶強硬到要申訴或提告，也是耗費時間和金錢，在他們溫柔且堅定的態度下，最後都會願意妥協，「我們會以軟硬兼施的車輪戰，陪伴客戶完成履約交屋。」不動產協進會理事長張麗莉就表示，要建商讓客戶分期償還的風險高，因為房子已經過戶，若是碰到客戶事業不順，日後無法償還欠款，想向客戶提告返還金額，力度也不夠，因為只能是排在銀行後的第二順位。 不動產建築開發公會全聯會理事長楊玉全則認為，該條款訂定背景是當時市場上部分賣方於廣告上以「保證」或「承諾」一定貸款成數方式招攬與提高消費者購買意願，才順應出現的條款內容，並非只要買方房貸成數出現缺口，賣方即有義務處理該差額，且岀現缺口情形，與金融機構授信管理、申貸者個別條件密不可分，除非廣告或契約有該項承諾，否則不應由賣方承擔。楊玉全認為，民眾在預售屋簽約時並無限貸令管制存在，限貸令回溯條款，已違反「信賴保護原則」，產生很大交易糾紛與民怨。（示意圖／CTWANT資料室）楊玉全也表示，另一爭議是迄今未能明確指出該差額屬於建商「分期付款」還是「融資」，或是否藉由「分期付款」之名進行變相融資或洗錢？將牽動公司法、銀行法等法規。另有建商也坦言，不只購屋人想盡辦法找碴不付違約金；若是建商自知站不住腳，也會找購屋人毛病，以避開總價15%的違約金。張麗莉直言，錯誤的政策真的會害死人，限貸令對目前交易市場造成一片混亂，衍生許多消費糾紛，買賣雙方皆成了政策下的無辜犧牲者！張麗莉表示，目前交易市場因限貸令造成一片混亂，建商和消費者為了貸款成數和違約金變成對立關係，衍生許多消費糾紛。（圖／林榮芳攝）房市專家何世昌也表示，民眾因限貸令出現貸款不足的問題，導致無法交屋，到底應該歸責於誰？為了不付違約金，建商、購屋人變成需要爭鋒相對、相互角力，傷害的是每個被斷頭的家庭、整個房地產業，以及人民對政府的信賴感。限貸令實施已有一年之久，投資客早已消失於市場，建請央行應取消「回溯條款」，還給市場一個和平、可信賴的交易環境。
限貸令後亂象叢生 陳高超：第2戶限貸5成「殺傷力太大」
央行祭出限貸令後房市進入急凍期，甚至被形容是在海嘯中迅速崩盤，即使金管會以行政命令放寬銀行法第72-2條30%上限也難拯救房市低潮。房市專家陳高超羅列限貸令後的市場亂象，他表示，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，他也直言建商倒閉已累計5家，「接下來將會更多！」根據內政部統計，今年前三季全國買賣移轉棟數194,976棟，較去年同期減少28.1%，創下2017年以來新低；另根據財政部統計，今年1至8月房地合一稅只達345億元，年減21%，雙雙出現財政缺口與產業蕭條市況。富比士網路科技公司今（20）日舉辦「搶救！首購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。執行長陳高超表示，限貸令造成房市買氣急凍、購屋者賠錢出場、換約違約等等問題，也傳出建商倒閉消息，一系列實質傷害，都由購屋者承擔，一向有經濟火車頭工業之稱的房地產稅收，也大幅銳減。富比士網路科技公司舉辦「搶救！首購購、換屋族限貸令崩盤效應」座談。（圖／林榮芳攝）他進一步指出，去年下半年祭出限貸令後，許多購屋人在政策「溯及既往」追殺下，出現換約甚至違約的亂象，像是已簽約者被告知申貸不到款，反而被要求補足現金；已有第2戶貸款的換屋族，即使切結書已延長18個月，但房市仍急凍賣不出，同樣被要補足現金；此外，央行將都更危老貸款計入「不動產集中度」額度管控，所以水龍頭並沒有大開。他也舉出真實案例，女兒幫媽媽買了總價2000萬元的房子，原本預期貸款8成，在限貸令後被迫貸款降至5成，即將交屋的她，必須補足中間的3成、600萬元現金，但她一時也拿不出來，建商還要她繳交總價的5%交屋款，原本是一片孝心，現在卻面臨被斷頭的風險。同為出席分享的律師吳奕綸也提到，他的事務所客戶「也被斷了好幾顆頭」，當初買的時候預期能貸款7、8成，但限貸令公布後要貸款時，受到貸款成數的限制。據他了解，貸款額度還是集中在大建商，因此大建商不會倒，他認為，政府用限貸令方式打房價，實際上房價只會越打越高。陳高超也發現，溯及既往政策，使得房地合一稅與2023年地政三法(平均地權)之後，使轉售兩難；高價住宅也遭無妄之災，雙北以外4000萬元房屋限縮貸款，過去4000萬元以下房屋，因房價上漲反而被列入高價住宅限縮。他認為，第2戶只能貸款5成，對房市殺傷力太大，有許多人其實是有家族自用需求，建議直系血親第2戶貸款應該要取消限制，同時大型建商帶動讓利潮，房市才有可能走向回溫。他更痛批炒作的就是各縣市政府，「重劃區一直開，土地一直標售，價格一直創新高，帶動房價上揚，最後再回頭限制購屋人貸款成數。」由於目前已經有慶群開發、太極建設、鉅泓建設、高田營造等業者倒閉，他也直言，若房市持續下探，「接下來將會倒更多！」
限貸令卡關保險業成「房貸救星」 申貸案件年成長近9成
第七波信用管制啟動以來，不少消費者向銀行申辦房貸碰釘子，而保險公司則趁勢搶攻房貸大餅！台灣房屋根據聯徵中心最新資料，統計今年H1各類金融機構的房貸往來新申貸人數，上半年共有11.8萬人新申貸，比去年同期縮減5.4萬人，5項金融機構類別中，銀行新申貸人數縮水最多，今年H1不到10萬人申貸，比去年同期的15萬餘人減少了約5.3萬人，降幅達35.1%；保險公司則異軍突起，2025H1新增申貸人數達3813人，年增86.2%，將近9成，是業績成長最亮眼的金融機構。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行新申貸人數減少，除了整體買氣較去年萎縮外，央行不動產放款總量管制、提升存款準備率、財金部會金檢、銀行法72-2條等約束，都讓銀行對房貸業務的承作更加保守，使今年全體銀行的新申貸情況，遠遜於第七波信用管制之前。隨著銀行申貸難度提高，亟需資金活水的消費者，也轉向其他金融機構辦理房貸。根據聯徵中心的數據，從限貸令開始的去年9月至今年6月為止，保險公司新申貸人數總計達6304人。張旭嵐指出，由於保險業非受銀行法規範，且保險業的不動產放款上限為35%，比銀行的30%更高，過去也較少發展不動產放貸業務，因此可貸水位較充沛，去年起部分原本退出房貸市場的保險公司，以救世之姿重回房貸市場，服務客戶之餘，也有助拓展保險客源。根據金管會8月底的盤點說明，到明年底前，保險業還有3300億元的房貸承作空間，也讓保險業的房貸業務，在打炒房的大環境下仍逆勢顯著成長。觀察新申貸案件的平均房貸利率，過去保險公司的利率多半高於銀行，然而近一年來保險公司在利率競爭上，反而愈來愈有優勢，以今年6月來說，保險公司的新申貸案件，平均房貸利率不到2.4%，略低於銀行2.417%。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，銀行因打炒房政策保守放貸，紛紛拉高利率「以價制量」，反倒是保險公司的放款限制寬鬆，更具低利搶市的空間；加上保險公司的房貸往來對象，以互動密切的自家優質保戶為大宗，因此給予的利率條件也相對實惠，今年6月的平均利率僅高於郵政儲金，優於銀行、信用合作社及農漁會等金融機構。至於郵局的利率雖為各類金融機構中最低，但郵局放款有明確的年齡限制，且放款金額最多為2000萬元，也沒有30年期以上的方案可選，對消費者來說較欠缺規劃彈性，所以即使郵局的平均利率低，但在房貸市場的市佔率卻相當有限；因此對有意找尋房貸替代方案的民眾而言，平均利率次低的保險公司是相對理想的選項。
台南房價重返2022年3字頭 興富發百億新案讓利催買氣
近年房市熱度驟降，開始有建商選擇讓利，以加快市場成交速度。興富發集團位於九份子重劃區推出的百億預售大案「悦讀耶魯」，即將於本周日、9月28日正式公開，業者拋出「讓利價」廣告戶每坪只要31.9萬元起，價格約重回2022年水準，震撼市場。興富發執行長林志龍表示，「悦讀耶魯」震撼讓利，訂簽只需15萬元起，總價798萬起，結構工程期零付款，盼吸引買氣。（圖／林榮芳攝）興富發執行長林志龍坦言，去年9月第七波信用管制上路後，北、中、南房市買氣明顯放緩，房市氛圍轉趨保守，為了因應市場變局，集團在台南九份子全新推案「悦讀耶魯」採「讓利價」，最低每坪31.9萬元起、至35萬元，約讓利2成且限量40戶開賣，價格堪稱回到3、4年前價位。「悦讀耶魯」為興富發集團旗下金駿營造投資興建，基地面積約2,183坪，規劃地上24樓、地下5樓，共797戶，其中782戶為住家、店面15戶，坪數規劃25~28坪（2房）及35~36坪（3房）產品。九份子重劃區2021年預售均價每坪25.1萬元，如今周邊新案最新實價登錄為每坪39.1萬元，預售屋近5年漲幅高達55%，如今因打炒房、限貸令，買方信心不足、貸款難催生成交率急降，向來有高敏銳度和應變能力的興富發，也在新案順應市場推出讓利價搶市。此次讓利，40戶以每坪31.9~35萬元銷售，總價798萬元起（車位另計），其餘戶別每坪開價45~48萬元、每坪成交均價會落在36~40萬元間，另外還搭配家電贈送，催生買氣。林志龍解釋，因基地四面臨路，一面緊鄰雙語學區九份子國中小，另一面則是看紅樹林生態綠地，有無景觀和樓層高低也會有價差。此外，全案訂簽只需15萬元起，結構工程期零付款，業者盼讓利價能活絡市場，縮短客戶猶豫期。
寒市衝一波2／代銷龍頭海悦928推案量倒掛 業者4走向因應急凍買氣
19日央行理監事會總裁楊金龍硬起來，堅守房市管制立場，讓房市繼續「留校察看」。肚子還是要顧，業者們回到房市928檔期戰場，面對慘澹市場只好繼續咬牙推案，不過記者卻發現，今年928檔期十大總銷推案，差點不見代銷龍頭海悅國際的身影。根據591新建案統計今年928檔期七都推案量，明顯大幅萎縮近3成；另外也根據總銷盤點十大推案排行，新聯陽代銷共有3個百億大案入榜，甲山林也有2案進榜。甲山林此次928檔期共推出398億元案量，百億指標案除了「長耀辰」「市政帝景」外，還有北市中山區80億案量的「達欣文和苑」等一共6個案子推出。而大家期待已久的新北中和總銷400億元大案「左岸明珠」，接待中心去年底就搭好，至今遲遲未見推出，據了解，該案量體太大卡在建照變更要經過都審，順利的話明年1月可推出。新聯陽928檔期推案不落人後，除了有「遠揚之森A+」「華固譽誠」「新潤安曼莊園」3大百億案支撐，在北北桃及台中共推出超過600億元案量，其餘指標案還包括北市中正區總銷77億元「皇翔柏金」，以及台中北屯和南屯，案量60億元和80億元的「華固四季匯」「亞昕織御」。皇翔建設位於北市中正區總銷77億元「皇翔柏金」，也於928檔期登場，目前接待中心已搭建完成，由新聯陽代銷。（圖／新聯陽提供）興富發和子公司，則共同端出「國家壹號廣場」「悦讀耶魯」2大案，總銷合計430億元。遠雄則是以百億指標案「遠雄樂元」搶占一席，但此次檔期實則共推出210億元的規模，另外還推出高雄楠梓區總銷65億元「遠雄一靚」。而代銷龍頭海悅國際卻出現倒掛，只見旗下子公司海宇國際1個百億指標案「杜拜藝術館」撐場。今年928檔期，海悅顯得相當低調，據了解，此次檔期主要推出新案多為總銷50億元以下小案，讓海悦推案總銷大幅萎縮。「杜拜藝術館」主打雙巨蛋新地標，主力15~22坪，1+1房16.31坪總價2388萬起。（圖／科達建築提供）不過根據CTWANT記者觀察，業者對於928檔期及市況並不悲觀。甲山林副董張境在表示，自從新青安和換屋貸款鬆綁後，雖然跟預售市場沒有直接關係，但市場氛圍稍有好轉，加上房租節節高升，首購開始願意出來看房，這兩個禮拜來客增加1~2成。遠雄發言人謝清林則表示，目前新青安房貸放寬，讓本來成屋或預售交屋的案子，排撥問題解決，帶動市場氛圍轉好，是否慢慢擴散到新建案市場仍有待觀察，目前來人狀況略為回溫。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐分析，目前預售屋業者已出現4種不同戰術來因應買氣急凍的市場。第一種，「咬緊牙關、且戰且走」：若有充足資金彈藥，選擇邊走邊看，期待政策鬆綁或市場回溫；反之成為第二種，「全面讓利、加速資金周轉」：資金壓力大的建商就沒這麼多時間等，會選擇直接降價，不僅在新購客推出降價策略，也要對已購客做些微的優惠和退讓，把庫存清掉，力求換現金，先活下去才有下一步。第三種，「住宅休兵、轉向商辦」：目前市場打住不打商，住宅限貸令卡得緊，但企業買地或租用需求相對穩定，商辦市場成了「避風港」，像是興富發、華固、遠雄等大型建商，近年皆轉而把推案焦點放在辦公室、廠辦等商用不動產。另外還有第四種，「守住價格、創造價值」：堅持不輕易降價，轉而用產品規劃和附加價值來吸引買方，像是送裝潢、送家電，降低購屋者後續的現金支出，用差異化來守住價格。
「房車雙貸族」創新高！平均負債756萬 3族群恐更難貸
多數人娶妻生子還得買房買車，以求「五子登科」，不過房車雙貸壓力不容小覷！台灣房屋根據聯徵中心最新資料，統計同時揹負房貸及車貸的雙貸族人數及平均貸款金額，截至今年7月為止，房車雙貸的人數全台超過9.5萬人，人均背債金額高達756.6萬元，都雙雙創下統計以來的新高紀錄，且比房貸加信貸的740.5萬元還高，顯示養房又養車的壓力山大。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年房價來到相對高點，車價在歷經疫情的飆漲後，也來到相對高水位，因此兩項貸款金額年年攀升，而限貸令後現金為王，為求資金靈活度，貸款也都盡量貸好貸滿，也讓房車雙貸族的負債壓力逐年上升。由於房貸與車貸都具有實質擔保品，對放款單位而言較有保障，所以相較於無擔保品抵押的信貸，車貸放款額度相對高。且車貸的利率條件也比信貸更具優勢，根據聯徵中心數據顯示，現今車貸的平均利率介於2~3%，信貸則落在5~8%，在還款年期相當的情況下，車貸融資成本相對低，使有車族更具貸款誘因；加上近年房貸水位受限，也讓同時有車的民眾，更加善用車貸增加資金靈活度，使房車雙貸族的背債金額略高於房信雙貸族，成為資產的大負翁。影子銀行浮上檯面 負債透明化影響貸款條件目前承辦車貸業務的單位除了金融行庫，不少消費者是向民間租賃融資公司申辦，而為了加強消費金融安全和管理，金管會今年9月中旬起，分階段納管租賃融資公司，首波納管了13家中大型業者。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，由於租賃融資公司長期不被視為金融機構，因此不受金融機構的放款規範約束，借貸條件比銀行寬鬆許多，許多與民間中小型租賃融資公司間的借貸，甚至不會被算在金融機構的負債比內，也不會在聯徵中心留下紀錄，形同「影子銀行」，所以即使跟租賃融資公司借貸的利率較高，仍吸引民眾申貸購車或周轉，因此實際上同時揹負房貸與車貸的人數，可能比聯徵中心統計上的9.5萬人更多。陳定中表示，租賃融資公司納管後，未來在放款金額、客戶徵審、業務招攬等方面，都比以往受限，銀行不給貸的「隱性收入族」、「信用瑕疵族」以及「以債養債族」等三類民眾，融資彈性更加限縮，且這三類族群在影子銀行浮上檯面後，負債趨於透明化，收支比很有可能進一步惡化，往後不論是申辦房貸還是車貸，恐怕都愈來愈不容易爭取到理想條件。近年「房貸+車貸」雙貸統計。（圖／台灣房屋提供）月薪16萬不敢生孩！ 雙貸哥曝年輕人心聲：養貓比較輕鬆創新高！ 全台「雙貸族」近40萬人 平均扛債731萬東森深度周報／雙貸族每人扛債700萬 寬限期後恐被壓垮
房車雙貸「大負翁」人數創新高 未來「這3族群」借貸難度提高
多數人娶妻生子還得買房買車，以求「五子登科」，不過房車雙貸壓力不容小覷！根據聯徵中心最新資料，統計同時揹負房貸及車貸的雙貸族人數及平均貸款金額，截至今年7月為止，房車雙貸的人數全台超過9.5萬人，人均背債金額高達756.6萬元，雙雙創下統計以來的新高紀錄。今年9月中起，金管會分階段納管租賃融資公司，專家提醒，過往在租賃融資公司的貸款紀錄將與一般銀行勾稽，負債趨於透明化，多貸族恐怕愈來愈難爭取理想貸款條件。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近年房價來到相對高點，車價在歷經疫情的飆漲後，也來到相對高水位，因此兩項貸款金額年年攀升，而限貸令後現金為王，為求資金靈活度，貸款也都盡量貸好貸滿，也讓房車雙貸族的負債壓力逐年上升。由於房貸與車貸都具有實質擔保品，對放款單位而言較有保障，所以相較於無擔保品抵押的信貸，車貸放款額度相對高，且車貸的利率條件也比信貸更具優勢。根據聯徵中心數據顯示，現今車貸的平均利率介於2~3%，信貸則落在5~8%，在還款年期相當的情況下，車貸融資成本相對低，使有車族更具貸款誘因；加上近年房貸水位受限，也讓同時有車的民眾，更加善用車貸增加資金靈活度，使房車雙貸族的背債金額略高於房信雙貸族，成為資產的大負翁。目前承辦車貸業務的單位除了金融行庫，不少消費者是向民間租賃融資公司申辦，而為了加強消費金融安全和管理，金管會今年9月中旬起，分階段納管租賃融資公司，首波納管了13家中大型業者。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，由於租賃融資公司長期不被視為金融機構，因此不受金融機構的放款規範約束，借貸條件比銀行寬鬆許多，許多與民間中小型租賃融資公司間的借貸，甚至不會被算在金融機構的負債比內，也不會在聯徵中心留下紀錄，形同「影子銀行」，所以即使跟租賃融資公司借貸的利率較高，仍吸引民眾申貸購車或周轉，因此實際上同時揹負房貸與車貸的人數，可能比聯徵中心統計上的9.5萬人更多。陳定中表示，租賃融資公司納管後，未來在放款金額、客戶徵審、業務招攬等方面，都比以往受限，銀行不給貸的「隱性收入族」、「信用瑕疵族」以及「以債養債族」等三類民眾，融資彈性更加限縮，且這三類族群在影子銀行浮上檯面後，負債趨於透明化，收支比很有可能進一步惡化，往後不論是申辦房貸還是車貸，恐怕都愈來愈不容易爭取到理想條件。
4家居品牌成立大聯盟 幫建商翻轉銷售牛步、加速4倍入住時間
房市交易如牛步，近期建商紛紛推出送裝潢送家電的讓利活動，以減緩去化壓力。為破解此困境，4大新銳家居品牌業者宣布成立「居家大聯盟」，以小而快的商業模式，提供建商涵蓋居家裝潢、家具、空調到木地板等專業一站式服務，除了助力建商推升服務品質、加速去化，也幫助購屋民眾解決裝修痛點，縮短４倍入住時間。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，目前房市因限貸令，需要拿出更多自備款交屋，擠壓裝潢或家電預算，目前市場有「低、首、附」的3大趨勢，也就是1200萬元的「低總價」才有銷量，並以「首購族」為主力，且具有「附加價值」的物件，例如送裝潢家電的最吃香，會是接下來的市場焦點。「居家大聯盟」成員包括小寶優居、中友家具、東昇空調，以及尊睿地板，整合裝潢、家具、木地板及空調等居家核心環節，幫建商提升建案附加價值，提供一站式「交屋即入住」的解決方案；對於購屋民眾來說，也可省下自行找設計師、工班、家具與協調進場工期的時間。小寶優居執行長王韋舜表示，大多民眾都是買房交屋後再找裝潢，然後花很多時間心力在裝潢上，但時間就是最貴的成本，因此4個品牌組成大聯盟強強聯手，提供建商一站式服務，在交屋前就幫購屋民眾完成裝潢流程。他也提到，一個人要跟不同廠商採購，一定不會有優勢，但是大聯盟可以集結消費者的需求，透過以量制價，節省裝潢、購買家電家具的預算，也能節省時間。中友家具執行長廖俊豪表示，小聯盟讓家具業從「零售端」轉向「專案端」，為建商創造新的價值主張。東昇空調總經理曾健瑋認為，大聯盟可從設計、施工到驗收由一個團隊共同把關，真正做到讓業主省時、省心、省溝通。尊睿地板總經理郭彥涒則表示，房市雖低迷，卻是聯盟展現價值的機會，為建商創造更多優質選擇，實現雙贏甚至多贏局面。王韋舜表示，根據計算，消費者從交屋至入住時間，可由3個月縮短至3到4週，創造4倍時間效益。預估導入方案後，建案整裝戶成交速度平均可提升50%以上，同時提升客戶滿意度，並為建案樹立獨特的差異化優勢。目前全台約有30個建商洽談合作中，大聯盟廠商提供全台性服務，對建商或一般消費者來說都能享有省心的售後服務。
房貸卡關67%怪政府政策 莊孟翰：最多恐見價跌2成
被稱為「史上最嚴」的第七波打炒房執行將滿1年，不僅造成房市交易量雪崩式下滑，就連已購屋的首購與換屋族也面臨貸不到款的窘境。富比士網路科技發布最新調查，有高達87.1%受訪者坦言，因憂心無法貸足款項而不敢買房。財經專家莊孟翰預言，「價穩是不可能，若景氣不好，2~3年內房價下跌最多恐見2成。」調查顯示，有67.1%受訪者認為，「政策錯誤」「政府失能」，是導致貸款不順的主因，兩者占比分別是35.7%與31.4%，顯示社會普遍認為問題出在政策設計上。另外，當「已購屋卻貸不到款」時，僅有15.9%民眾表示考慮售屋，34%會詢問多家銀行，29.2%向親友尋求支援，還有7.5%和1.7%民眾會選擇高利信貸和考慮向地下錢莊借錢。至於想買房貸不到款、尚未購屋民眾，多數民眾已考慮「棄買轉租」。此次有75.4%受訪者表示，「可能」或「一定會」選擇租屋，僅有1/4堅持不會改變購屋計畫。另外也有85.1%認為未來租金會上漲，甚至有24.6%認為會上漲2成以上。綜觀此次調查結果，富比士網路科技執行長陳高超認為，限貸令雖已有效控制投機，但也嚴重誤傷剛性自住需求，讓已購屋民眾必須四處籌錢，不僅打擊民眾對政府施政與房市政策信任，有意購屋者預期未來租金大幅上漲，仍只能被迫選擇繼續租屋，最終形成「買不起、租更貴」的惡性循環。即便目前行政院已決議將新青安房貸排除《銀行法》72-2條之外，也宣布將換屋期限延長至1年半，陳高超仍直言，若政策持續僵化，恐將進一步擴大成內需經濟的隱憂。前淡江大學產業經濟學系的副教授莊孟翰認為，溢價、讓利、議價、跌價，是一個下修的循環，「但這個流程還沒走完，價穩是不可能的，而且若景氣不好，2~3年內房價下跌最多恐見2成。」他也建議，現在貸款成數這麼低，政府可以看情形適度鬆綁1成。」他認為，政府現在放寬貸款，踩煞車的太慢，但現在車還沒停，現在還不是上車時機，建議年輕人先冷靜，貨比10家，至少等個1年，看房價有讓利跌價再進場，現在房價還沒有讓你跌到看得見。財經作家林裕豐也直言，隨著《租賃專法》規範趨嚴，不少房東擔心未來法規限制過多，乾脆提前將租金調漲，以對沖風險。這使得租屋族的壓力急遽升高，加上貸款困難，台灣主要城市正陷入「雙殺」格局。「最值得警惕的是，這種情況不再只限於台北市，六都加上新竹，都已經浮現租金上漲的壓力。」林裕豐警告，未來若政策無法兼顧房東與租客權益，將導致更多中產階級與年輕世代被迫延後安家夢，甚至衍生社會階層斷裂的隱憂。
轉手6188萬預售屋賺900萬挨批炒房！ 82萬粉絲YTR回應：不如買股票
擁有超過82.5萬粉絲的YouTuber「我是老爸，我不要當爸！」，4年前在新北市新店區以6128萬購入一間預售屋，但由於中央銀行打房限貸，銀行貸款7成變3成，造成資金缺口，決定賣掉預售屋，預估扣稅後能賺900萬元。消息曝光後，不少網友批評「炒房」、「標準投資客」，網紅「老爸」則在昨（13）日回應，「如果當初真的要炒房，不如買股票！」網紅「老爸」11日發文分享，原本預計明年上半年要交屋，但碰上央行打房，從原本可貸款7成變成只能貸款3成，讓他們必須湊到2500萬才能交屋，而考量到孩子的教育費用，加上自媒體收入並不穩定等因素，他和妻子決定賣掉6128萬的預售屋，若順利賣掉，扣除稅金大約可以賺900萬。「老爸」也直言，「我大概已經看到明天的酸民留言，1.老爸是炒房仔；2.買不起還要硬買，活該；3.賺太多了吧。如果是你，會怎麼回答？4年前買台積電或特斯拉好像比較好賺。」 而在昨日，「老爸」再次PO文指出，如果賣掉預售屋可賺進900萬，其實真的不算厲害，是因為過去5年太多地方漲幅太大，「如果當初真的要炒房，不如買股票，或者買小坪數點的房子，變現也容易多了，我也不會笨到買這麼大的房當投資，更不用再花錢設計客變，規劃我們未來使用的空間。」「老爸」強調，很多細節都有拍影片分享，當初這間房就是要「自住」，所以從未公布建案名，他本身更多次在直播說過「贊成央行打房」，貸款成數縮小，未來才不會有太多泡泡破滅，只要政策改好而且明確，會再看能力決定該不該留下，「沒什麼好抱怨的！」「老爸」坦言，如果有機會賣掉預售屋，他當然很開心，未來壓力不會那麼大，但沒賣掉的話也仍然開心，係因本來就喜歡該建案。對此，許多網友紛紛在底下留言，「牽扯到金錢和政治的議題大家就會炸鍋，有心理準備就好」、「老粉都會懂你有多煎熬才下這個決定，會越來越好的」、「台積電還真的漲比較多」、「想換房是能理解，但有些東西說了別人不一定懂」、「百姓有房就說炒房，就算自住也沒人信」、「賺錢是值得開心的事情，但不用說到好像很委屈，看圖目前投入本金應該是繳了1228萬，換算投報率也70%，也別拿6128來誤導」、「看到留言一堆人瞎挺，我就知道為什麼台灣房價居高不下了」、「是我的問題嗎？台灣房價不就是這樣堆高上去的嗎？」
限貸令滿周年成效曝光 全台房市交易減2成、「這縣市」最慘
央行第七波信用管制，於今年9月屆滿一週年，台灣房屋根據六都地政局及內政部資料，以管制上路的去年9月為界，觀察第七波打炒房前後12個月的買賣移轉量變化，發現六都的買賣移轉量只有不到22萬棟，與管制前12個月的近27.7萬棟相比，銳減逾5.7萬棟，量能直接打8折。其中台南量縮27.3%，減幅為六都之最，桃園、台中的表現則相對平穩，量縮不到2成。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，第七波信用管制不僅使第2屋限貸令擴及全台，上限還縮至5成，不只多屋族無處逃，自住換屋族也受到衝擊，若不是先賣後買，就只能「簽切結換成數」求暫時解套；加上各大行庫為降低不動產放款集中度，紛紛啟動自主管理放貸從嚴，許多民眾憂心貸款不如預期，因而暫緩購屋計畫，所以第七波信用管制後，全台交易量都急踩剎車，由六都交易量減2成比例推算，估計全國的量縮幅度超過7萬棟。根據數據顯示，台南市第七波打炒房前後12個月，量能萎縮高達27.3%，買氣萎靡較鮮明；桃園則小減5850棟，減幅12%為六都最輕微，台中量縮幅度也僅16.6%，表現為六都次佳。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中指出，台南先前受科技業發展大熱之惠，市場表現火熱，又適逢重劃區交屋潮，因此2023下半年到2024上半年，幾乎衝出了升格直轄市以來的最大量。然而熱潮緩和後，外圍區段剛性需求不足，部分重劃區又因漲幅提前反應，在景氣降溫後買家追價意願低，使交易量大縮水。桃園、台中則因重劃區百花齊放，新案交屋潮輪番上演，加上桃園的中壢過嶺、觀音草漯、大園客運，台中的台中港特定區等新興重劃區，仍屬於2、3字頭的平價區段，對首購買盤具吸引力，因此買賣移轉表現相對平穩。張旭嵐表示，近期政府為緩解房貸荒，已祭出政策調整，對首購、換屋等自住族群開大融資水龍頭，所以先前擔憂貸不滿而不敢進場的買家，可望慢慢出籠；但由於央行的信用管制與不動產放款總量管制，才是近一年來房市轉衰的關鍵，而央行政策是否鬆綁，還需等待9月中下旬理監事會議的討論結果，所以市場能否明顯回溫，仍需密切關注央行動態。
房市回血2／農曆7月「鬼比人多」？1天不見1組客 業者：成交像抓寶可夢
剛過完中元普渡，一名房地產業者私下嘲諷，現在接待中心「鬼比人還多！」CTWANT委託591新建案統計今年8月全台接待中心來客數，發現台中、台南、高雄每周來人不到7組，也就是一天迎不到1組客人上門，業者嘆，「成交就像抓寶可夢，有緣才能遇到」。鬼月本來就屬房地產淡季，去年8月4日到9月2日適逢農曆7月，賞屋來人本就不多；今年鬼月較晚，8月23日才開始，但今年卻更慘。根據591新建案統計接待中心來客數，發現今年8月與去年同期、尚未公告實施第七波信用管制前，全台新建案平均周來人從10組降至6組，降幅達4成。經591統計，今年8月與去年同期接待中心平均周來人大幅縮減，可見今年預售市場多慘淡。（圖／林榮芳製表）其中，台中市新建案周來人與去年同期相比年減57.1%，和桃園、高雄都較去年減幅超過5成，等同賞屋人潮腰斬一半以上。統計也發現，台中、台南、高雄及六都以外的其他縣市，平均周來人皆不到7組，等於1天迎不到1組的賞屋客人，更不用計算成交筆數，「月掛蛋」的情況已是常態，凸顯中南部新建案市場表現十分低迷。「不需要等到鬼月，平常就沒人進場買房了！」台灣省不動產開發公會聯合會理事長吳國寶告訴CTWANT記者這波慘況，有同業接待中心案場1個月來不到1、2組客人，本來一個案場編制3、4名銷售人員，現在只需1人留守。吳國寶表示，市場觀望氣氛濃，消費者擔心未來貸款貸不下來，因此不敢進場買房，成交掛蛋的情況不只出現在中小建商、建案，一線品牌建商這幾個月也出現零成交的慘況。「現在市況很差，預售及成屋成交量都只剩去年同期的2成。」高雄不動產代銷公會理事長謝哲耀表示，目前已有案子直接讓利10~15%，並含裝潢銷售。不動產代銷公會全聯會理事長戴嘉聖認為，預售市場對資金與信心最敏感，受利率、貸款審核與觀望影響，今年第2季預售屋成交件數7,867件，較去年同期年減83.7%，成為此次景氣下行「第一個被冷到」的板塊，同業紛紛以「現在推案就像在冬天賣冰」「成交像抓寶可夢，要有緣分才遇到」來形容，他苦笑認為相當貼切。戴嘉聖無奈表示，來客出價保守、決策期拉長，「投資退場，自住慢慢挑」成為多數案場的共通景象，如今進入傳統鬼月房市淡季，看屋人潮進一步再減少，成交動能雪上加霜，目前代銷業者只能先減少跑單人員及鼓勵休假來應因。同為農曆7月，今年鬼月房市又更慘，儘管已預期可能沒客人上門，但建商、代銷業者還是必須派1人留守接待中心。（示意圖／林榮芳攝）591新建案總編輯李忠哲則分析，當前房市的最大難題正是限貸令，雖新青安房貸放寬，但一般購屋貸款仍有相當難度，且前段時間房價飆升，使買方期待降價氛圍濃厚，都導致新建案現場人氣銳減，市場寸步難行，預期短期內「低來人、低成交」的狀態仍將維持一段時間。謝哲耀也認為，新青安房貸放寬首購客直接受惠，預期購屋信心度會開始回升，接下來首購產品、總價1500萬元內的案子會開始成交，但買氣不會瞬間轉強，而且還要觀察央行對不動產放款集中度的看法，會不會也有一些排除條款，真的恢復可能要等明年初了。
新青安貸款排除總量管制 賴瑞隆籲兼顧自住族群權益
金管會今（4）日宣布，自9月起，銀行辦理新青安貸款之撥款案件，不再計入《銀行法》第72條之2限額。立法委員賴瑞隆指出，此一措施確保銀行信用資源能優先支持青年自用住宅購屋需求，對此表示肯定，並感謝在多次的協調會及職訓後，金管會回應民眾聲音，也期待政府再進一步檢視央行總量管制措施，讓換屋族與其他自住需求者也能獲得公平支持。賴瑞隆指出，自央行於去年第三季起實施第七波信用管制—不動產放款總量管制以來，民眾申貸困難問題持續浮現。他已於8月20日召開「不動產放款總量管制（限貸令）影響與對策」座談會，之後更邀請銀行端實際了解核貸問題，更在8月28日立院質詢金管會主委彭金隆時，呼籲政府要全面保障首購族、新青安、換屋自住族以及已取得銀行貸款承諾額度者的權益。「維持金融穩健與打擊炒房非常重要，但亦須重視有剛性需求的自住購屋族群。」賴瑞隆強調，金管會願意打開水龍頭，讓新青安貸款排除總量管制，這是好事，也希望持續精進不動產放款制度，照顧真正有需求的自住者。賴瑞隆最後呼籲，金管會與央行應持續檢討現行總量管制政策，在守住金融穩健的同時，展現更大魄力與彈性，讓首購與換屋自住族群的購屋權益獲得充分保障，人民才能安心安居。
新青安排除在72-2疏通「房貸荒」 營建股大噴發10餘檔漲停
房貸水龍頭要開了？傳行政院將拍板將「新青安」房貸排除在《銀行法》第72條之2之外，以解決近期「房貸荒」問題。受到消息激勵，今（4）日台股營建族群表現強勢，包括冠德（2520）、華友聯（1436）、京城（2524）、永信建（5508）、愛山林（2540）等超過10檔營建股皆漲停慶祝。近年政府接連祭出選擇性信用管制、限貸令等打炒房措施，導致去年底開始房市交易量急凍、民眾因借不到款無法順利交屋，讓建商、房仲及購屋民眾怨聲連連。近期行政院長卓榮泰指出「水龍頭開大一點」，釋放房貸鬆綁利多訊息，行政院會也拍板，將新青安房貸排除在《銀行法》第72條之2不動產放款比率限制之外，代表未來銀行辦理新青安貸款時，不再受30%上限約束，一來疏通新青安貸款管道，二來可以釋出更多放款量能給一般購屋民眾，解決近期「房貸荒」問題。營建股受到房貸政策鬆綁激勵，4日開盤一片紅通通，包括上曜（1316）、華友聯（1436）、大將（1453）、全坤建（2509）、冠德（2520）、京城（2524）、聯上發（2537）、愛山林（2540）、聯上（4113）、永信建（5508）、欣巴巴（9906）、三發地產（9946）等多檔營建股皆漲停慶祝。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐認為，若能排除新青安額度，對於銀行貸款作業是一大鬆綁，對排隊卡關的購屋族而言，更是天降甘霖，後續申貸排撥及額度緊繃的問題，可望緩步改善。不過她也提醒，銀行法額度採計的定義放寬，不等同於實際申貸條件放寬，房貸放款仍受到信用管制的約束，所以多屋族的貸款成數限制並未鬆綁，且只有今年9月以後的新青安放款不計入，並非過去1年多的放款都不計，所以短時間內能釋出的資金量不會太多，對房市交易價量的影響有限，且銀行對於貸款人的財務信用審核仍會維持一定風控標準，購屋族在財務上還是得採保守規劃。
沒頭期款342萬購屋難 房貸緊縮北市晚1年買房自備款多百萬
隨著房價高漲及房貸政策緊縮，購屋壓力日益增重，房仲業者彙整聯徵中心資料，全台20~40歲購屋族群，上半年平均需拿出342.8萬元的頭期款；其中，房價最高的台北市，頭期款則平均需準備668萬元，較去年同期多出近百萬元，等同晚一年買房，就需多準備近百萬元的頭期款。根據聯徵中心最新數據彙整上半年六都暨全台20~40歲購屋族群相關房貸統計資訊，其中根據平均鑑估值與平均核貸成數，計算出青年購屋族的平均自備款。統計顯示，全台上半年青年購屋者平均自備款約需342.8萬元，相較去年同期增加23.5萬元；其中，北市20~40歲青年上半年平均頭期款達668萬元，為六都中最高，且相較去年增加99.7萬元。大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，北市過往即是房價高漲區域，購屋負擔更是重中之重，加諸近期受銀行滿水位、限貸令等因素，民眾購屋申貸條件日益艱困，就算是相對較受銀行方青睞的青年族群，上半年平均核貸成數也僅剩71.4%，更增添北市青年購屋壓力，致使青年族晚一年買房需多自備百萬元的艱辛局面。賴志昶觀察，根據聯徵中心數據，不管是六都或全台，皆呈現平均貸款成數下降趨勢，其中尤以台北市、高雄市的貸款成數下降最多，主因各有不同，其中北市由於多屬高總價產品，受信用管制影響甚鉅，使銀行下修成數以降低授信風險；高雄市受惠於科技產業進駐，房價快速上漲，不過在地青年族群所得與房價落差擴大，加諸全台房市具有翻轉風險，致使銀行收緊核貸條件。目前銀行滿水位問題難解，年輕購屋族在面對自備款增加、核貸成數下降與利率墊升等三重壓力，賴志昶建議購屋人更需要審慎評估自身財務狀況，尤其市場適逢近年來最大交屋潮將至，房市前景亦不明朗，加諸今年整體市場盤整氛圍確定，應慎選置產地段，以免市場氛圍波動時，讓手中愛屋反而淪為負資產。
預售屋爆解約潮？ 內政部秀數據駁僅占整體交易量1.1％
中央銀行「限貸令」重擊房市買氣，甚至傳出預售屋解約潮，房仲出現倒閉潮等。內政部地政司長林家正今（21日）表示，預售屋全面實價登錄以來，全國預售屋買賣成交案件大概40萬筆，對比解約的4418件，僅占整體交易量的1.1％，並無所謂解約潮席捲全台的情況；不動產經紀業的家數也持續增長，去年至今增長66家。內政部地政司長林家正今（21日）表示，預售屋全面實價登錄以來，全國預售屋買賣成交案件大概40萬筆，對比解約的4418件，僅占整體交易量的1.1％，並無所謂解約潮席捲全台的情況。（圖／內政部提供）內政部於今天部務會報聽取地政司報告「預售屋解約與仲介開業情形」，會後由林家正向媒體說明。林家正表示，從去年9月19日限貸令之後，民眾關注三議題，是否有解約潮、仲介業者有無倒閉潮，以及遇到爛尾樓時，政府如何精進處理。林家正指出，從2021年7月預售屋全面實價登錄以來，只要買賣一定實價登錄，所以內政部掌握了完整的買賣資料。從2021年7月到今年6月，內政部統計解約數總共4418件，若以去年9月區分，去年8月以前，平均每月大概144件，若是9月以後，平均每月大概240件，數量上確實有增加，主要集中在交易熱區桃園市、台中市、高雄市。林家正續指，預售屋全面實價登錄以來，全國預售屋買賣成交案件大概是40萬筆，對比解約的4418件，僅占整體交易量的1.1％，並無所謂解約潮席捲全台的情況。談及解約原因，林家正分析指出，實價登錄雖沒有強制一定要填解約原因，但部分申報有註明理由，大概有三種態樣，第一、買方想換戶，建商把原來的約先解掉，再訂新約；第二、因工作地點變更；第三、個人資金、財力不足，顯示解約原因不盡然是因限貸令。林家正也針對解約民眾的背景進行分析，發現解約民眾中購買兩戶以上預售屋，再進行解約的共有1585人，占解約總數的38％；有1160人本身有房子，購買預售屋後解約，這類型的人占整體的28％，所以大概有6成6是已買了多戶，或是本來就持有多戶，其餘才是首購族。他也說，首購族是政府應該優先保障的對象，本月7日金管會已請銀行優先提供首購或自住房貸，且會成立一個申訴窗口協助處理。至於仲介業是否出現倒閉潮，林家正指出，以2021年至去年的數據來看，每年建物的買賣量都超過30萬戶，房市交易熱絡，仲介業平均每年大概增加515家。去年9月19日後，不動產經紀業的家數仍維持增長，共增長66家，所以從整體統計數據來看，沒有倒閉潮或歇業潮的狀況。 不過，他也建議業者提高服務品質，增加自己的經營競爭力。另外，針對近期傳出「爛尾樓」事件，林家正說，目前嘉義鉅泓建設、桃園高田營造、台中合總建設無法興建個案，第一時間馬上請縣市政府了解，協助購屋者處理消費爭議；再者，若建案有履約保證機制，請信託銀行凍結買方繳交的價金。不過，目前高田、合總已經找到續建的廠商，已有較好的處理了。
「認賠殺出」變多？房地合一免稅案增 持有5~10年轉手占４成
房地合一稅制下，持有越久越能爭取出售時低稅或免稅的優惠，不過第七波信用管制上路後，似乎打亂許多賣方的腳步。台灣房屋集團觀察財政部最新房地合一稅各稅率案件占比變化，今年Q1以非自用持有5-10年，「稅率20%」案件占比最高，達42.3%，比去年Q4增加1.5個百分點；無應納稅額的「免稅」案件也有高達22.1%，且亦較上季增加1.4%百分點。進一步觀察，第七波信用管制後的免稅案件占比變化，2024Q3前，原為逐季下降，但限貸令上路後，免稅案件占比連續兩季成長，今年Q1已有超過五分之一的案件免稅，占比季增1.4個百分點，成長狀況與持有5-10年轉售的20%稅率平分秋色。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，免稅交易占比提高，主要有2大因素，首先是「自住免稅」，連續設籍6年以上的自住房屋，享有轉售獲利400萬元以內的免稅優惠，超出的獲利金額也可以10%低稅率計算，不過由於限貸令後漲幅收斂，自住售屋獲利超過400萬的案件比例縮減。再者，「認賠殺出」的案件增加，房地合一僅對獲利案件課稅，賠售即免稅，近期景氣收斂，屋主心態軟化、讓利下車的情況也略有增加，使第七波信用管制後的免稅案件占比逐漸提高。展望後市，在央行未鬆綁限貸令前，市場的保守氣氛持續瀰漫，價量表現難以提振，整體轉售獲利也將持續下滑，預估未來免稅案件的占比還會續增。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，政府打炒房的原則是「打投機不打自住」，在政策導引下，房市朝長期持有調整，短期交易風氣淡化，所以攤開近一年的各稅率占比，可發現長期持有的20%稅率以下案件，總體呈現上升趨勢；而適用高稅率的短期交易，占比則一路從2成左右，下修到15%上下，「剛需為王，長線佈局」已成現今房市的最大公約數。其中最大宗的20%稅率，持有年限為滿5年未滿10年，和上一個級距，持有滿2年未滿5年的35%稅率相比，稅率差距高達15%，落差鮮明，因此許多屋主都會至少撐到可適用低稅率的時間，轉售獲利就能省下大幅稅金，使20%成為最主流的交易稅率。觀察2年內銷售「稅率45%」的案件占比，則從2024年Q4的15.7%，下滑至今年首季13.8%，季減少1.9個百分點，下降最多；持有2-5年的「稅率35%」占比也減至16.7%。陳定中進一步指出，適用45%稅率的2年內短期交易，受打炒房影響最深。第七波限貸令後，不僅待售期拉長，貸款的申辦與排撥期程也比以往冗長，所以想要在短期內完成轉售的難度上升，增值空間亦已相當有限，使45%稅率的案件占比縮減程度最鮮明。
購屋族受限於新青安貸款最高金額 雙北總價1千2百萬以下物件買氣夯
新青安政策貸款金額最高1000萬元，因此總價1200萬元以下物件成主流產品，台灣房屋集團趨勢中心統計2025年上半年實價登錄，雙北市總價1200萬元以下住宅的交易情況，以淡水區625件的交易量，奪下雙北低總熱區的寶座，新市鎮的新市二路三段也成為新北低總宅最熱門路段，板橋區和三重區今年上半年各有超過兩百筆交易；而台北市則以中山區114件奪冠，其次為北投區和萬華區，其中台北市低總宅最熱門路段為林森北路。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，低總宅分為三大類，一種是「機能老套房」，交通便捷機能完整，不過地段單價高，因此多半坪數小、屋況老，例如中山區，低總宅平均總價861萬元，平均坪數僅11.4坪，又以林森北路和新生北路二、三段周邊的套房供給量最多。新北蛋黃區的板橋，因商業機能高與四鐵共構等交通優勢，不乏20坪以下的小宅或套房產品，即使部分小宅成交單價達7、8字頭，高機能但低總價的特色，成為置產、首購族的首選。2025年H1雙北低總宅交易熱區。（圖／台灣房屋提供）另外一種為「重劃區新屋」，想買新又買大的小資家庭，就只能往低單價區購屋，例如淡水區平均總價787萬元、單價29.7萬元，但是平均坪數高達29坪，交易集中在新市鎮，具有「單價低、坪數大、屋齡新」的特色，總價千萬左右的房價，成為預算有限但重視空間的家庭型首購族首選。第三種是「蛋白區老宅」，蛋白區單價低，亦不乏30年以上公寓華廈產品，公設比低實用性高，例如北投區低總宅平均總價820萬元、平均單價47.3萬元，中和街就有不少老公寓交易，此外溫泉路，不乏溫泉宅、度假套房等中古低總價物件。第一建經研究中心副理張菱育表示，限貸令下對於多屋族有諸多限制，對於首購族則友善許多，因此也是目前市場主力。雖然下半年房市走勢仍待觀察，但首購族對於低總價產品的剛性需求，將提供一定支撐力。張菱育建議，首購族將「可貸八成、月可負擔」作為評估基準，沿著捷運往末端站尋找，仍有不少區域生活機能完善，且具備中低總價產品的區域，如北投、淡水等地區，儘管距離市中心稍遠，但因總價低、房貸負擔壓力小，反而更具吸引力。►賑災都要轉一手？ 徐榛蔚批童子賢：你良心何在？►賑災都要轉一手！為何要罷傅崐萁 童子賢全說了►大罷免失敗「外商將撤資」？ 律師曝代價：每人損失9萬1
抵押房產換退休金！不受房貸水位限制 「以房養老」年增逾4成
房產不賣也能變現？根據金管會數據，去年下半年起「以房養老」核貸件數增加。專家表示，這項貸款不受房貸水位限制，銀行大力推廣下，加速以房養老的核款進度。其中北部人財務觀念新、資產價值高，因此成為「以房養老」的主要客群。台灣房屋集團趨勢中心根據金管會數據可發現，「以房養老」近一年半的核貸件數變化，發現去年Q3單季件數240件，至Q4就增至439件，核貸件數明顯增加。2025年各季也都超過300件，今年Q2件數更較去年同期年增42%。而平均每件的貸款金額，去年最低478萬元，最高平均667萬元，今年則都突破700萬元。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，銀行承作以房養老業務，是將不動產向銀行逆向抵押貸款，不屬於購屋貸款，因此不受銀行法的貸款天條水位限制，額度也與限貸令脫鉤，讓銀行在打炒房信用管制的約束下，轉推廣其他不受限的業務，也加速以房養老的核款進度。不過以房養老的核貸金額並非一次提領，而是按月撥款，作為借款人的生活費用所需，對於有房產但現金收入有限的退休族而言，確實是一種讓資產更靈活運用的規劃之一。張旭嵐指出，現代長者觀念越來越開明，且在長年少子化的影響下，銀髮族的晚年不一定靠子女撫養，偏向自給自足，但也不會輕易變賣不動產或生前移轉，因此在沒有固定收入的情況下，以房養老提供一個具有彈性的不動產規劃，從件數和貸款金額的明顯提升，可反應出屋主對於以房養老方案的接受度提高，並且更願意貸好貸滿，讓有房族能在人生下半階段，享受上半階段的辛苦累積。根據金管會的資料，目前累計的9642件中，有4772件來自於北北基，等於有一半的案量都來自大台北地區的屋主。其中，男性貸款人比例42.5%，女性57.5%。台灣房屋集團資深經理陳定中指出，一般來說，我國女性的人口餘命較男性長，且現階段女性年長者的經濟能力仍較弱，因此走入退休生活，比較依賴貸款爭取生活費來源。而北部人的財務觀念新，加上資產價值也高，因此將房產變現的意願和價值性都更突出，以房養老的熱度也因而比中南部高出許多。