預售屋買賣定...
」 預售屋 建商 內政部 違約金 房市
斷頭解套術1／限貸令釀解約潮不爽賠15% 律師教4招「無痛解套」
政府自去年下半年起掐緊房貸水龍頭，民眾因「限貸令」卡死難交屋的災情越來越多，很可能房子沒買到，還要支付一大筆違約金。現在律師界也衍生出「斷頭商機」，專為走上斷頭台的無辜民眾尋找「免死金牌」，從預售屋買賣契約中找漏洞，再與建商談判，協議免解約金或向建商分期還款。根據《591新建案》統計七都預售案解約量變化，發現今年1~9月解約數達1930件，與去年同期相比增加了68.4%。其中台中及台南解約數量皆是去年同期的1.4倍及1.5倍，台北市則是增幅89.1%、桃園市78.2%。《591新建案》總編輯李忠哲觀察，除了適逢交屋潮高峰，解約數相對較多，也有些民眾確實因房貸卡關選擇解約，尤其是持有多戶且財務槓桿太高的族群，一旦貸款成數等條件不如預期，又不願或無法拿出更多現金補足自備款，就會選擇認賠殺出，使得整體解約數較去年直線上升。推估準備斷頭的、還在協商中的，數量難以估計。一位新北謝小姐就即將成為斷頭戶之一。她於2023年底為年邁母親買進總價約2,000萬元預售屋，原代銷表示可貸款8成；孰料，去年9月央行宣布第2屋貸款只能貸5成，讓名下已有房貸的她頓時傻眼，自備款整整比原先規劃多出600萬元，此時建商也向她催繳總價5%、100萬元的交屋款，她積極籌錢也籌不足700萬元。「我們事務所(客戶)也被斷了好幾顆頭！」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸就直言，目前市場上房貸孤兒確實很多，因銀行核貸金額與簽訂合約時預期的貸款成數有落差，又無法短時間籌措到足夠的資金，被迫走上解約。吳奕綸原專攻智慧財產類的訴訟案件，因越來越多購屋人找他求援，現在也幫被限貸令打到、無法順利交屋的民眾，想辦法與建商協商。（圖／吳奕綸提供）吳奕綸表示，違約金通常訂為不超過總價的15%，以已繳金額為上限。以總價1000萬元來說，違約金最多可達150萬元；若總價2000萬元，最多可能賠上300萬元，「若碰上踩很硬的建商，很可能民眾沒買到房，還要賠付高額違約金，真的會欲哭無淚。」他因此幫購屋人歸納出4個「無痛」解套方法，以此有機會可主張無須支付違約金解約。第一是內政部公告之預售屋定型化契約第18點規定，「買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，差額在30%內，賣方同意以原承諾貸款相同年限及條件由買方分期清償；差額超過30%，賣方同意依原承諾貸款之利率計算利息，得以7年以上償還期限，由買方按月分期攤還，或是解除契約。」吳奕綸表示，因政策改變導致貸款出問題，過去在法院已有判決先例，此屬於「雙方都無法預見、也不是誰的錯」的情況，建商以「個人信用瑕疵」向買方收取違約金實屬不合理。第二種解套方式，是依預售屋買賣定型化契約第24點，檢查建商有無違約情事，買方得解除契約。吳奕綸舉例，像是檢查賣方有無違反「建材設備及其廠牌、規格」「開工及取得使用執照期限」之規定，以建材或工期違約，提出解除契約，甚至建商還可能需賠付買方違約金。第三種解套法，是依預售屋買賣定型化契約第6點第3項，主張面積誤差解約。吳奕綸表示，若確認土地面積、主建物或本房屋登記總面積誤差超過3%，買方可主張以此解除契約。要是建商置之不理，第四種解套法為主張建物瑕疵，吳奕綸表示，建商若有違法二工，或不動產說明書登載不實，例如未記載漏水、嫌惡設施，購屋人可先向建商進行協商，再依民法第252條主張減免違約金及主張物之瑕疵解約，或減少價金等理由向法院提起訴訟。建商透露，曾碰到不少在銀行貸款不順利的民眾，回過頭從驗屋或契約上找問題，以拖延交屋時間或協商免違約金解約。（圖／黃耀徵攝）不過這樣的做法，看在建商眼裡可能不是滋味，認為就是來「找麻煩的」。對此，吳奕綸無奈表示，購屋人、建商其實都是限貸令政策下被波及的無辜者，不過若站在案件委託人角度，也僅能以「挑契約問題」的權宜方法來協助客戶無痛解約。至於未來打算買預售屋的民眾，吳奕綸建議在「解除條約」上應做更詳細的解釋，目前常見解除條款看似保護買方，但實際上存在多個爭議點，像是未約定貸款期限及貸款成數定義、種類不明等，所以在條文上須留意約定貸款期限、貸款為成交總價的貸款成數，且不包括信用貸款或保證人貸款，避免日後爭議。
內政部修正定型化契約阻預售屋爛尾 市調僅7.7%民眾看好
近一年來，建商停工與爛尾樓事件頻傳，也讓不少民眾對預售屋購買感到擔心。為保障消費者權益，內政部預告修正預售屋買賣定型化契約，不過根據中信房屋最新市調，僅7.7%民眾認為能明顯提升購買意願。內政部預告修正《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》重點聚焦3大方向：購屋款専款専用、明載信託帳號、提供權益說明書，旨在避免建商資金挪用或資訊不透明，導致購屋民眾權益受損。根據中信房屋第三季「宅調查」，只有7.7%民眾認為內政部此舉能明顯提升購買意願，多數人仍抱持觀望態度，認為仍有疑慮。此外，919打炒房重挫房市信心，「宅調查」結果顯示，有56.7%的民眾認為下一季房價將持平，23%的民眾認為可能下跌，僅20.3%預期房價上漲，對比去年第四季的宅調查數據，當時僅11.5%看跌、29.1%看漲，顯見民眾對房價的看漲預期已有所降溫。莊思敏指出，過去許多人深信房價只漲不跌，但近一年來的市場表現顯然已打破這一迷思。當前房市進入盤整階段，蛋黃區因供需穩定，房價相對有撐；然而，部分僅靠建設題材支撐、生活機能尚未完善、且房價明顯超漲的蛋白區或新興重劃區，隨著投資客大量離場，區域房價也出現鬆動跡象。儘管房市降溫，但對自住客而言卻可能是進場的好時機。針對何時是最佳購屋時機，有73.7%的受訪者認為理想的購屋時機至少需等待1年以上。不過值得注意的是，認為1年內適合進場的比例從上一季的18.4%上升至本季的26.3%，增加7.9個百分點，反映市場信心略有回溫。莊思敏表示，市況降溫，屋主心態易軟化，購屋民眾現在反而擁有更充裕的時間去看屋和議價。加之年底傳統購屋旺季來臨，剛性需求遞延出籠，以及政策環境有所鬆綁，近期看屋人潮的確有變多的跡象。至於想購買預售屋的民眾，莊思敏提醒，預售屋從購買到交屋通常需要很長一段時間，而市場波動瞬息萬變，加上當前貸款環境緊縮、買氣低迷，建商違約風險升高，民眾務必要審慎評估建商口碑及財務狀況。
防建商落跑成爛尾樓 內政部預計3個月內強化預售屋履保機制
預售屋爛尾樓事件頻傳，內政部今表示，將儘速邀集行政院消保處、金管會、縣市政府及消保等公會團體會商，預計於3個月內提出預售屋履約擔保機制強化方案，以及預售屋買賣定型化契約修正草案，讓預售屋制度更加完善，並維護消費者購屋權益。內政部指出，為確保預售屋買方所繳價金能真正運用於預售屋興建工程上，目前研議檢討預售屋履保機制方向包括一、明確規範買方所繳價金使用於實際工程興建項目，以避免工程未動工或興建初期，買方所繳價金已被用罄。至於第二，內政部說，規範賣方應於契約中載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，讓買方可將購屋款項直接匯入信託專戶，避免賣方私自挪用。三、明定賣方於簽約時應提供信託權益說明書，讓消費者瞭解其信託權益。此外，有關買方所繳價金的信託財產不得強制執行部分，將另納入修法處理。
付20萬訂海線預售屋！建商要求「2點」太鬼扯 網：違法了
「小建商的預售屋真的很可怕！」有台中民眾如此抱怨，他付20萬元下訂一間預售屋，還未簽約卻已討論客變，正式簽約時發現不只貸款不符說好的8成，還被要求履保帳戶改匯建商帳戶，交屋款5%也改成5萬元，民眾心覺「太鬼扯」而要求退訂，但因有客變需負擔損失，只拿回16萬元。專家認為，這種狀況絕大多數是建商經營不善，若不是想一屋二賣，也有捲款疑慮。一名民眾在網路論壇Dcard購屋板抱怨小建商的預售屋真的很可怕，他去年底在台中海線下訂一間透天預售屋，當時剛蓋到1樓，建商一直提賣很便宜、價格實在，而且幾乎可以客變，「想怎麼變就怎麼變，他們就可以幫忙客變到好」，還強調都走履保、也都跟著合約內容正常走，「不用怕我們跑掉，而且營造也是我們自家的」。他因此心動下訂，付了20萬元訂金。當下工地主任兼銷售及窗口說明，因為合約還在送審，需要晚點才簽約，但有想要客變可以提早提出來修改，原PO當下也有告知客變的想法並畫圖示意，工地主任還表示可以回去想想，確認好再告知都可以。沒想到相隔一個星期、今年1月初，原PO確認好想客變的位置和地方時，該名工地主任卻說已經來不及了，「現在要改要另外加錢，要拆模跟其他費用，要另外付好幾萬」，強硬表示「工程都是一直往前推進的，不會等你一個人客變」，後來協調完決定加錢做客變。工地主任表示想改客變規劃要另外加錢。（示意圖／pixabay）接著來到2月份，建商合約書做好了，請原PO去簽約，發現4大問題，1是當時說好配合銀行有鑑價到8成，變成7成；2是履保帳戶變成匯入建商帳戶，原PO還付上對方在通訊軟體line的解釋，「因為履保的款項審核很嚴格公司要動用不方便，所以合庫同意客戶可以匯到公司的合庫帳戶」。3是合約交屋款5%，但給的付款表卻是5萬元，建商表示「目前已簽約的人，都是同意給5萬」、「下訂時有給優惠價，要禮尚往來也同意改5萬」等語，但原PO指出後來發現簽約才2戶，而且好像是建商親戚；4是合約內沒有寫上建商品牌，詢問後才說之後再作建材表給原PO。由於原PO光是第2、3點就與建商吵了很久，堅持要求不跟合約走就退訂，「真的是很鬼扯，從頭到尾這個主任一直鬼打牆，說合約書都是用政府給的公版下去做的，完全合法，也通過市政府地政局審核」，但建商卻沒跟著合約走。吵到最後建商才願意退還16萬元，理由是原PO有客變，需要負擔他們損失。原PO感嘆第一次買房就遇到小建商這樣東搞西搞，「真的很可怕，難怪很多人都說小建商的預售屋不要碰…」。許多網友都認為該建商有詐，「這是要跑路的節奏」、「這就是詐騙啊，檢舉他」、「小建商很常銷售時走屢保，要匯款的時候叫你匯建商帳戶，因為小建商需要資金週轉」，大家也點出建商違法的部分，「光交屋款5%變5萬就已經違法了」、「傻傻給他賺4萬，沒跟合約走你解約完全沒問題，甚至還能叫他賠償違約金」。建商要求買家將履保帳戶改匯入建商帳戶。（圖／翻攝Dcard）「這個一定有問題！」住宅消保會創會理事長吳翃毅直言，購屋款項一定要匯到銀行信託帳戶，如果要求改匯建商帳戶，相當沒有保障，絕大多數是建商經營不善，若不是想一屋二賣，就可能有捲款疑慮。除了交屋款5%變成5萬元明顯不符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定之外，吳翃毅提醒，對於保證貸款成數的部分，應該加註如果建商無法協助承購戶取得8成貸款，得無條件解約並無條件返還價金。另一方面，該民眾最大的問題事都沒簽約就執行客變，吳翃毅指出，由於雙方尚未簽約，「房子根本還不是買家的，所以就算建商客變，也不關買家的事」，民眾可基於此事實要求建商退回被扣的4萬元客變損失，「搞不好建商也根本沒進行客變」，建議民眾可前往工地確認客變情況，以此與建商協商、多退還一點金額。 國稅局要查稅了！ 專家示警「5行業6行為」有漏快補繳 頂客夫妻「遺產不想給手足」律師曝3招：不怕被充公 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
預售屋契約查核共罰234萬元！ 消保處：預售屋契約違規倍增
買房資金龐大，尤其預售屋無法眼見為憑，只能先簽約等未來完工交屋，風險不小，行政院消費者保護處今（3）日公布2024年9月至12月間辦理的第2次預售屋買賣定型化契約查核，基本查核50案，項次違規率1.7%；熱銷查10案，項次違規率4.7%，總共有11案違規，共裁處234萬元。為檢視建商對於「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」的遵循狀況，行政院消保處會同內政部地政司及各直轄市及縣市政府地政局處，於去年9月至12月間辦理「113年度第2次預售屋買賣定型化契約查核」，查核對象除將全國（澎湖縣、金門縣、連江縣除外）50建案列為「基本查核件數」外，另將去年5月至8月全國銷售戶數排名前10名的建案列為「額外增查件數」，共計查核60建案。每個建案均查核「契約審閱期」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」及「通知交屋期限」等15項目，其中「基本查核件數」50案，計有8建案契約內容、共計13項次不符合規定，契約內容整體不合格率為1.7%；「外增查件數」共10建案，計有3建案契約內容、共計7項次不符合規定，契約內容整體不合格率為4.7%。60件預售屋的買賣定型化契約查核，有11案部分項目未合格。（示意圖／取自Pexels）對於契約內容不合規定的建商，行政院消保處已請內政部地政司督導各直轄市、縣市政府地政局處依《平均地權條例》第81條之2第5項規定裁處完竣在案，可處6萬元以上、30萬元以下罰鍰，本次查核共計裁處234萬元。消保處也列出違規情節較為嚴重的態樣，一是違反「契約審閱期」規定，部分建商因「計算方式錯誤」，導致契約審閱期有不足5日之情形，也就是消費者拿契約回家，到簽約那天的間距要5天以上。二是違反「房地標示及停車位規格」規定，部分建商於契約中未記載「停車空間面積占共有部分總面積之比例」；未記載停車位「高度」；停車位長、寬、高計算方式錯誤。例如未寫出實際比例的數字，或只計載停車位的長寬，卻沒寫出高度，甚至將長寬高尺寸寫「自結構體壁心起算」，不符實際標示規格。三是違反「驗收」規定，部分建商於契約中所記載之交屋保留款數額有低於「房地總價5%」之情形；或將交屋保留款納入「銀行貸款中」，由於交屋保留款是為保障消費者，交屋前有瑕疵時待建商解決後再交付餘款，將實質降低消費者對於瑕疵修繕之保障。四是違反「通知交屋期限」規定，建商應於驗屋後將瑕疵修繕完成，但部分建商未履行「交屋前完成瑕疵修繕之義務」，認為除非「重大瑕疵」才會在交屋前修繕，其他問題則走交屋後保固程序，要求消費者接收有瑕疵之房屋。 消保處呼籲，建商應依照「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定，擬定各項契約條款，切勿刻意隱瞞重要消費資訊，影響消費者判斷；亦不得以「契約自由」為名，增列「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」所無且不利於消費者之契約條款。另外消保處也提醒消費者，簽約前做到3步驟，以保障自身權益：一、至實價登錄網站確認建案契約備查狀況；二、逐點核對契約內容是否與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定相符；三、倘遇契約內容不合規定之建案，應拒絕簽約，並可向主管機關檢舉。 國稅局要查稅了！ 專家示警「5行業6行為」有漏快補繳 頂客夫妻「遺產不想給手足」律師曝3招：不怕被充公 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
房貸管制鬆綁 央行提三大情況可不受管制、限制
中央銀行祭出第七波選擇性信用管制措施，「金龍海嘯」衝擊房市，部分民眾反映其房屋係繼承取得，或有實質換屋需求時遭到誤傷，央行9日宣布，包括繼承取得房屋、換屋需求與承貸銀行簽訂撥款後1年內出售原有房產、已簽訂成屋與預售屋購屋合約者三大情況都可豁免，不受選擇性信用管制無寬限期或成數限制。央行表示，達成本行信用管制目的，並兼顧民眾購屋自住需求之資金規劃，提供下列協處措施，自113年9月20日起申辦之貸款案件均可適用：一、自然人因繼承取得之房屋及房貸，不計入「本規定」之房屋數及房貸戶數，亦即自然人只有繼承取得之房屋者，新申辦之購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用。二、自然人有房屋者，因有實質換屋需求，經與承貸金融機構切結約定下列事項後，新申辦之第1戶或第2戶購屋貸款（非高價住宅貸款），得排除「本規定」之適用：（一）借款人應於新申辦之購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，且不得以轉貸等方式規避上開事項。（二）借款人違反切結事項時，承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。三、自然人已簽訂購屋（包括成屋及預售屋）合約，即將申辦貸款時：（一）符合上開情形者，仍可排除適用「本規定」。（二）自然人申辦財政部青年安心成家購屋優惠貸款，且非屬高價住宅貸款，不受「本規定」第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制。另依據內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」、「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」相關規定，買方貸款金額少於預定貸款金額者，如屬不可歸責於雙方時，已訂有相關處理機制。例如，預售屋賣方可同意由買方分期清償差額，或買賣雙方得選擇解除契約；成屋買賣雙方得選擇解除契約。
基泰大直爆14戶預購屋主致電求助想解約 消保官喊話「從寬處理」
台北市法務局今天針對「基泰大直」開挖釀傾斜坍塌一案開設消費諮詢專線，提供已購入預售屋消費者諮詢，目前預售31戶已有14戶致電求助想解約，約4成5，對此，消保官表示，依《民法》和預售屋定型化契約、部分司法實務見解，消費者可據個案實際情況得主張解除契約的可能。基泰大直建案工地坍塌，預購屋消費者紛紛喊解約。（圖／方萬民攝）根據法務局統計，13日開設消費諮詢專線到14日上午11點已受理「基泰大直」建案預售屋消費者申訴案計14件，都是求助想解約。據消保官陳盈全指出，依「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」第11點第1款及第24點第1至3款規定，若賣方未依核准之工程圖樣與說明書標準施工、違反「建材設備及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」或「賣方之瑕疵擔保責任」，買方得以解除契約，且得以求償房地總價款15%之違約金，但該賠償金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。基泰大直建案工地坍塌，預購屋消費者紛紛喊解約。（圖／方萬民攝）另外，據《民法》第359條規定，「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金」，此外，實務上參照最高法院99年度台上第2443號判決及臺灣新北地方法院106年重訴字第646號民事判決等見解，認買賣標的物於危險移轉之前，倘已發現有瑕疵存在，而出賣人無法另行提出無瑕疵物或擔保，除去該瑕疵後再行交付買受人者，除有《民法》第359條但書規定之情形存在，買受人仍得於危險移轉之前，依法主張拒絕受領並解除契約。陳盈全表示，「基泰大直」預售屋之消費者可依具體個案實際狀況，參酌上述規定及相關司法實務見解，主張拒絕受領並解除契約，他同時呼籲基泰建設，要秉持最大善意，遵守先前承諾，從寬處理預購戶解約等事宜，雙方解約爭議可透過協議處理；倘若雙方協議不成，消費者得向臺北市政府法務局消服中心提出申訴，由市府進行協助，另消費者也可向本案預售屋信託銀行書面申請不予同意賣方申請動用信託專戶爭議款項。「基泰大直」建案施工釀災，除了鄰房坍陷，自身基地也坍塌，該建案總戶數為33戶，依據實價揭露，已售31戶，主要成交期在2022上半年，坪數20至40坪，成交單價落在130到145萬元間，目前法務局消保網已設置「基泰大直事故消保權益問答集」，歡迎民眾瀏覽參考，若有本案消費疑義，可撥打諮詢專責窗口1999轉4546詢問，北市法務局將提供諮詢，維護消費者權益。
建商不滿無預警打房揚言要提告 央行火速澄清
中央銀行第二季理監事會後宣布，推出第五波信用管制，針對第2戶限貸7成，引發建商不滿，揚言提告政府施政違背信賴保護原則。央行30日火速澄清，強調此次信用管制規範並未溯及既往，且過去已多次提醒社會大眾續推管制措施的可能性，而非外界認為的「無預警」實施。針對央行第五波信用管制，市場認為認為換屋族首當其衝，相關措施更令不動產業者急跳腳，大台中不動產開發公會會員大會29日通過臨時動議，將聘請律師並聯合台灣省不動產開發公會聯合會，提告政府施政違背「信賴保護原則」。央行30日火速召開記者會，央行官員坦言，「提告部分我們也是媒體上看到」，目前尚未收到相關通知，但強調央行是基於「央行法」授權維護金融穩定的職責，針對國內整體經濟金融情勢採取必要措施，是本於權責做出政策訂定。官員也說，央行的選擇性信用管制是針對貸放成數規範，是規範到銀行辦理信用的規定，至於房市賣方買方之間的約定，則是屬於民間之間的交易內容。央行發出做出3點說明，第一，推出第五波選擇性信用管制，主要是全體銀行不動產貸款占總放款比率仍高，銀行信用資源仍有過度流向不動產市場之虞；且第一季自然人新申貸第2筆購屋貸款人數及占比均較去年第四季增加，以及自然人申辦特定地區第2戶購屋貸款的平均貸款成數居高且持續上升，貸款條件仍屬寬鬆。第二，央行強調，此次規範已考量換屋者權益，借款人清償名下第1戶房貸（如出售舊屋或以其他資金來源清償），即不受貸款成數7成限制；此外，央行規定是以借款人本人為規範對象，並非以家庭歸戶辦理，不影響家庭其他成員申辦購屋貸款的權益。第三，此次規範也並未溯及既往，購屋者（包括已簽訂預售屋買賣定型化契約者）若已進入向金融機構申貸階段，也就是說，借款人在這次規範修正前，已經向承貸金融機構申貸並經錄案者，貸款條件得按錄案時規定辦理。央行強調，2010年6月央行就曾實施特定地區第2戶購屋貸款規範，此次再次實施，僅將貸款成數由現行平均7.7成降至上限7成，相較上次規範上限6成，尚屬溫和，並已考量換屋者權益。央行進一步指出，自2020年12月以來已五次調整管制措施，持續在各次理監事聯席會議決議新聞稿及立法院業務報告等，提醒社會大眾有關管制措施調整的可能性，並非外界所稱「無預警式」實施管制措施。
政府保障投資客虧損有上限？ 「解約15%」釀建商「雙殺危機」
前幾年全民瘋買房，造成不少民眾事後反悔想解約，卻因為預收屋定型化契約規定解約須支付總價15%，讓民眾如心在淌血，直喊不合理；近期房市走下坡，建商老董也跳出來質疑合理性，房價修正超過15%時，只要付解約金，建商必須無條件承受民眾解約，「這次要是跌超過15%，一定炸鍋！」依照《預售屋買賣定型化契約》規定，若是在簽約後反悔想解約，違約金最高為總價15%，超過建商必須退回，不足15%則是將已繳納款項視為違約金。不過這項規定，在房市轉空下，將成為建商的夢靨。精湛建設董事長陳志聲舉辦「送愛心到人間」慢飛天使遲緩兒及家人、老師、志工們圍爐公益活動已有24年，至今已經捐出70多台交通車。（圖／林榮芳攝）「如果出現價跌逾15%的情況，對於建商一定會形成雙殺局面，新買家不願意進場，原本的買家又要解約，到時候建商就慘了！」精湛建設董事長陳志聲親自下廚舉辦年末媒體餐敘，他預見2~4年內只要房價跌幅超過15%，必將爆發預售屋「解約潮」。他解釋，一旦房價下跌超過15%，消費者未來在《平均地權條例》預售屋禁止轉售下，等到交屋時就只好硬著頭皮跟建商耍賴，要解約，這樣房價下跌、賣不出的風險就能順勢轉嫁給建商，「這是很畸形的法令，當房地產一直漲時大家沒有感覺，現在只要出現修正超過15%，就會大亂了！」「這是一家公司與消費者的私權行為，政府為什麼可以去干涉轉售和解約金的限定？全台也只有房地產業才有這樣的規定。」陳志聲提出質疑，一棟大樓至少要蓋4~5年，《平均地權條例》禁止轉售，當民眾發生變故也不能移轉，只能和建商談解約退屋；而建商也必須被卡4年，買方一定是拖到交屋前最後一刻才解約，然後接手原本應是買方要自負的房價風險，建商一點風險規避的能力都沒有。他也憂心產業發展加速朝向大者恆大，因為只有足夠資金的建商，才有能力轉成屋銷售，避開風險，而中小建商只能在環境與政策不利環境下夾縫中求生存，「這樣的現象其實現在就已經在發酵了。」
建商奧步不交屋1／爆料投訴沒在怕 「每坪加3萬交屋」20戶聯合提告
近年原物料飆漲，讓不少2年前推預售案的建商吃不消，甚至使出「收回調價再出售」奧步。日前一位高雄買家上網爆料，「建商每坪加價3萬元才交屋」。CTWANT記者追蹤，投訴人之一的吳先生無奈地說，「面對輿論，建商沒在怕，現在轉為不承認合約價含裝潢，不要臉天下無敵！」該糾紛預售案為「漢神棧」，基地就位在高雄市苓雅區漢神百貨附近精華地段，坪數規劃2房19~24坪。CTWANT記者調查，「漢神棧」為高雄在地建商國聯地產興建，共70戶住家，兩年前預售時就完售，此次爭議起源有部分住戶收到漲價才交屋的通知，目前自救會約20戶打算聯合提告。自救會成員之一的蘇先生，8月13日先在爆料公社投訴，「建商以原物料大漲為由，通知我所購買的建案『每坪價格調漲3萬』，要嘛接受他們的條件，要嘛他們不交屋！」接著，越來越多受害者站出來指控，建商不僅延遲交屋，如果不接受加價，就只能選擇退戶，或是法院見。另一位已購客吳先生向CTWANT記者透露與建商交涉過程。2019年10月，他以每坪31.5萬元含裝潢購買2房頂樓戶，預計2021年底完工交屋，去年第三季收到建商以缺工為由要延後完工，心想共體時艱因此簽了同意書，隨後又接到建商通知不承作裝潢及贈送家電傢俱，折讓裝潢工程款後相當於每坪25.18萬元。「不過去年底台積電宣布進駐楠梓後，高雄房價亂漲一通，今年初建商就沒有再通知繳交款項，7月就接到每坪加價3萬元才交屋的通知，此時周邊建案開價也已經來到4字頭。」吳先生說。根據預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項，第24條違約處罰規定，賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款不得低於15%之違約金。「但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限。」該自救會成員說，目前受害人已繳價款多在50萬元以內。糾紛於8月13日在爆料公社上登出後，引來不少媒體報導，16日有已購客再次詢問國聯，得知建商分兩批通知加價，目前第一批還在協調中。（圖／投訴人提供）吳先生說，建商所謂的協商，就是不同意加價的就進入司法程序等著法院判賠，建商早已準備好一筆錢，每戶估計最多不會判賠超過50萬元，等同一坪多1、2萬賠償成本，但是可再以每坪多10萬的價格重新出售。「目前已聽到2、3戶因此退戶，他們也不怕提告。」吳先生為了結婚十週年特別買房給老婆當紀念，如今卻捅樓子難向老婆交代，他無奈說，3年前咬牙買房，就是怕房子漲價買不起，現在就算拿到賠償金，也買不到相同的物件，「結果房價上漲，建商想賠一點違約金就強佔我的房子，這算搶劫還是巧取豪奪？」蘇先生也氣得說，直到事件爆發至今，「國聯建設根本沒有誠意要解決⋯還找假帳號想要洗白。」投訴人爆料後，國聯地產的臉書粉專引來網友留言「朝聖」，有人嘲諷「加價不加量」「聽說是浮動式房價 來觀摩的」，不過也有自稱是已購客的出來說明未受到加價通知、已順利交屋，並反控出來投訴的是「炒房團成員」，在網上引起激烈爭辯。國聯地產許協理回應，公司將依照合約買賣價格如實履行，而且當初也都有依規定申報實價登錄，現階段已有很多承購戶都在辦理貸款也開始準備進行交屋，這幾年因原物料漲價超出預期，所以公司針對部分客戶有跟他們團體去談，若有確認的話公司就會直接發函通知客戶，目前只是用電話做溝通，聽聽彼此意見。如果客戶覺得權益受損可以找消保會及政府機關申訴，這個團體直接找媒體爆料，這樣對公司名譽造成傷害，我們已準備告他們妨害名譽。消基會房屋委員會委員、律師連世昌表示，碰到建商加價或故意違約情況，民眾可向消費關係發生地的直轄市或縣市政府消保官或消保團體，如消基會申請申訴、調解或提起消費訴訟。（圖／翻攝自連律師的生活小哉問臉書）23日投訴人反映最新協商進展，建商否認最初簽約的合約價31萬元有含裝潢，吳先生及蘇先生表示，簽約附件在簽名後建商說要拿回公司用印，就沒再還給大家。最後變成各說各話的羅生門，只能交由法院判定。消基會房屋委員會委員、律師連世昌表示，碰到建商加價或故意違約情況，民眾可向縣市政府消保官或消保團體申訴，「買方不是只能被動解約、或要求賠償金，而是可以主張建商必須履行合約內容交屋，千萬不要陷入建商陷阱，在『接受不合理要求』或『解約退戶』中做選擇。」
建商奧步不交屋2／反悔不賣逼解約 「這理由」最常見專家解碼話術
高雄日前傳出「每坪加價3萬元才交屋」的預售屋糾紛案，據CTWANT記者調查，建商挖坑讓消費者主動退戶的奧步，常見爭議還有建商以疫情、缺工為由要求修改合約書完工日期，以規避賠償違約金，購屋客如不配合可解約。消保官釋疑，「疫情非不可抗力情事，業者不能以此片面要求變更完工日期及提出解約，否則可依違反消保法連續開罰。」房地產業近年面臨疫情、缺工、料漲等多項不確定因素，挑戰業者管理應變能力，有些業者順利解危，有些業者甘願認賠，但也有少數業者選擇出奧步，把風險以不合理的方式轉嫁在消費者身上，類似案例在竹北、高雄屢見不顯，且出招的不乏上市櫃公司或知名建商。除了近期沸沸揚揚的「每坪加3萬才交屋」，過去也有民眾向媒體投訴，建商見房價飆漲反悔不賣了，使出各種「賤招」逼已購客「違約」或「解約」，奧步包括「即便二等親也不給換約」「銀行還沒對保、徵信，就說買主財力不足要多付頭期款」「要求買方改合約完工日期或其他條文」「一定得向建商配合的銀行申辦房貸」「先撥款才給驗屋」「以糟糕的施工品質交屋引起糾紛」…等萬般不合理情況，若消費者有異議，業者就會附上一句，「沒關係，我們也可以協助解約退戶」，民眾只能選擇就範。這兩年因疫情、缺工，不少工程因此延宕，為避免延遲交屋將產生萬分之5的違約金，建商找消費者修改合約延長交屋時間，也造成不少糾紛爭議。（圖／報系資料庫）其中又以更改合約完工日期最多，消基會房屋委員會委員、律師連世昌解釋，預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，建商應於完工取得使照之日起6個月內，通知買方辦理交屋，建商如果逾期，依規定按買房已繳交的價款，依逾期天數每日萬分之5計算利息給買方。在疫情、缺工使工程延宕情況下，建商只好找消費者修改合約延長交屋時間，以免去那萬分之5的違約金。至於建商是如何說服客戶？消保官靳邦忠就表示，定型化契約記載事項規定因天災地變等「不可抗力」之事由，致賣方不能施工者，取得使照完工時間得順延；再加上去年公共工程委員會基於疫情考量，函釋給各縣市政府，同意業者得展延完工期限。業者便拿著合約與政府公函，再擴大解釋，向消費者要求更改完工日期。為此，內政部和行政院消保處也做出解釋，「建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力，賣方不得逕以建照展期要求買方無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。」「若建案延期完工3個月，只有買方可以解約，建商無權解約，如果建商解約即違反消保法17條，依消保法56條之1可以連續處罰。」靳邦忠也強調，至今並無任一主管機關把新冠肺炎直接認定為不可抗力事件。靳邦忠就表示，近來出現不少消費者申訴調解，建商遇到糾紛的態度就是慢慢耗，不然消費者也可以選擇解約，建商都願意賠違約金。會出現這樣的情況，就是因為幾年前買的預售案相比現今房價，至少有2~5成的價差，就算依照定型化契約規定賠償違約金，也只是小賠，但卻可以重新用高價再出售。消保官靳邦忠說，建商無權以延遲完工對購屋者主張解除契約，若有做解約行為，將依違反消保法開罰。（圖／報系資料庫）連世昌也說，建商想方設法規避巧門，半拐半騙消費者修改合約或解除合約，完全沒有道理，也完全站不住腳。違約成本都是經過計算，往往是已繳價款不高、違約金也不高的情況下，建商很敢走這步，就讓法院去判賠。對此，一位南部地產業者坦言，之前房價賣太低的，這幾年原物料漲價下，是真的有可能會賠，不過「重賣賺更多」的行為相當可恥，「敢預售就要敢認輸，天下哪有穩賺不賠的生意！」靳邦忠也嘆，建商看房價大漲、已購客賺得比自己多，自己卻要承擔原物料漲價，辛苦蓋房又沒賺頭，心裡是越想越不舒服，「但即便如此仍應依契約精神履行承諾，景氣好時展現信用，景氣不好時才能平安度過。」連世昌建議民眾碰到類似不合理狀況，不要輕易掉入「退戶」陷阱，一定要回到內政部定型化契約應記載及不得記載事項做版本檢視，為避免建商趕工或因成本考量，交屋時也需多留意建材及施工品質上是否出現瑕疵，若有問題可依消費者保護法向縣市政府消保官或消保團體諮詢或申訴調解。
建商遲延交屋糾紛增1倍 內政部：建商無權主張解除契約
日前傳出預售屋建商要求加價才肯交屋，內政部表示，預售屋建案逾期完工或遲延交屋，建商應依實際遲延狀況按日給付遲延利息給買方，如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，「買方有權解除契約，建商除有法律或契約規定的解除條件外則無權解約。」根據內政部不動產資訊平台統計，今年上半年建商延遲交屋消費糾紛高達54件，較去年同期上半年29件多出近1倍。內政部特別強調，建商違約時，只有買方才有主張解除契約的權利，建商並無權主張解除契約，更不可以原物料上漲、缺工等為由要求提高價格後才肯交屋，或是片面違約或毀約。同時提醒，建商如有未依規定給付遲延利息、要求提高價格才肯交屋，或藉此蓄意迫使買方解除契約，縣市政府可依消保法第33、36、58條規定進行調查並命其改善，如仍不改善，最高可裁罰150萬元並按次處罰。內政部已通函各縣市政府就轄內預售屋建案進行了解調查，民眾遇到類此遲延交屋爭議案件，也可以向縣市政府提出申訴處理。內政部補充說明，為保障消費者權益，內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」已特別明定買賣雙方在簽訂預售屋契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，並規定賣方應於領得使用執照6個月內，通知買方進行交屋，以確保建商依約完工，讓買方順利交屋入住。而建商在興建預售屋過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照，或未於領得使用執照6個月內通知買方進行交屋，均已構成遲延給付情形。依定型化契約規定，建商應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方；建案如超過完工期限3個月，仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，建商除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。而建商為違約之一方，並無權主張解除契約。內政部籲請業者自律，切勿以身試法。內政部表示，有關媒體報導個案，已行文請地方政府調查處理中。民眾如遇有履約爭議，也可向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。
預售屋若因「這件事」順延完工 最高開罰150萬元
近期屢有民眾反映部分預售屋建商逾期完工不給付遲延利息，或逕以建照展期作為順延完工事由，內政部表示，建商這種作法已違反預售屋買賣定型化契約規定，各直轄市、縣（市）政府得依消保法規定要求限期改善，屆期未改善者，最高可處150萬元罰鍰，並得按次處罰。內政部表示，為保障消費者權益，已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。因此，建商在興建預售屋過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成遲延給付情形，依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。另建案如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金；如買方不願解除契約，建商仍應持續依照遲延日數給付遲延利息予買方。內政部進一步說明，因天災地變等不可抗力的事由，致賣方不能施工，或因政府法令變更或其他非可歸責於賣方的事由發生時，其影響期間得順延取得使用執照期限。建照展期為行政管理措施，並不影響預售屋買賣契約取得使用執照期限的民事契約效力。內政部強調，賣方不得逕以建照展期要求消費者無條件配合順延契約約定之取得使用執照期限。又依民法第254條及預售屋買賣定型化契約規定，建商遲延取得使用執照超過3個月時，僅消費者得主張解除契約，建商為違約之一方，並無解除契約的權利。內政部指出，民眾如遇有延遲完工的履約爭議，可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益，同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約，如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方，或違法解除契約，依消費者保護法可裁處6萬至150萬元罰鍰，並得按次處罰。
行政院擬修法打炒房 最重罰5000萬
為遏止房價遭不當炒作，行政院擬再祭出打炒房相關修法，針對炒作行政罰擬從原本最高500萬元，大幅提高到5000萬元。內政部長徐國勇昨在立法院證實，行政院正在進行《平均地權條例》的相關審核，本周四有望進入行政院會，通過後就送立法院審議。全國商總主席賴正鎰表示，之前政府想用刑責打炒房太過嚴苛，樂見政府考量更周延取消刑責部分，但他認為不需重罰到5000萬元，這樣做只會讓外界誤解房地產是罪大惡極的暴利行業。行政院會最快周四拍板《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》修正草案，全面限制預售屋及新建成屋換約轉售；並重罰炒作房價，如有意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不當炒作行為，違者最重可罰5000萬元。徐國勇昨赴內政委員會受訪時表示，這次修法主要是遏阻預售屋相關的空單轉讓，這些可能構成「不是真正需要房屋的人、而是在炒作的行為，我們在阻止炒作」，其實嚇阻力量都夠，因為還有《公平交易法》及其他相關的刑責問題，現在還在整合。 國民黨團總召曾銘宗（中）與立委陳以信（左）、吳怡玎（右）表示，國民黨團本會期將提出房屋稅條例修法，提高非自住住宅稅率上限。（圖／中國時報季志翔攝）國民黨立院黨團昨也針對高房價、租屋問題舉行記者會。為紓解房價飆升帶動租金大漲，進而造成少子女化問題，國民黨團總召曾銘宗認為應推動「囤房稅」，給年輕人居住正義。黨團副書記長吳怡玎則認為，就算實價登錄早納入租屋，但還是有租屋黑市問題存在，應完善租屋實價登錄制度，維護租屋族權益。國民黨團提出《房屋條例》第5條修法草案，也就是囤房稅修法，提高非自住住宅稅率上限，由3.6％提高到5％；持有4戶以上房屋者，稅率最低不得少於5％。修法的效益在於杜絕炒房、保障自住權益，實現租稅公平。同時，為了解建商對平均地權條例預售屋買賣契約備查新制，及預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項遵循狀況，行政院消保處會同內政部及各地方政府針對全國50家建案預售屋進行查核，其中22建案不符規定，不合格率44％。內政部地政司指出，「預售屋備查新制」去年7月1日上路，業者未經備查便擅自銷售，可依《平均地權條例》裁罰6萬至30萬元。
預售屋延遲完工可向建商要求利息支付 內政部：違者最高罰150萬
近年碰上科技業擴廠搶工，營建業陷缺工危機影響工程進度，近期有民眾向媒體投訴，自己買的預售屋出現延後完工2年才交屋的情況，但建商只願無息退還已繳價款或無條件等候交屋。對此內政部做出回應表示，消費者可向建商要求給付遲延利息，否則可處最高150萬元罰鍰。內政部表示，建商這種作法已違反預售屋買賣定型化契約規定，建商興建預售屋建案如有發生超過完工期限但未完工的情形，應依規定給付買方遲延利息；又如超過3個月仍未完工，買方並可主張解除契約，賣方應同時賠償違約金。內政部說明，為保障消費者權益，內政部已公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，其中規定買賣雙方在簽訂預售屋買賣契約時，應明確約定開工及取得使用執照完工的日期，以確保建商須如期完成興建，以利買方後續能如期順利辦理產權過戶與交屋入住。建商在興建過程中，如有超過契約完工期限但未能取得使用執照完成興建，已構成遲延給付情形，依定型化契約規定應按照買方已繳交的房地價款，依逾期日數每日萬分之五計算遲延利息付予買方。又建案如超過完工期限3個月仍未取得使用執照，買方並有權解除契約，賣方除應將買方已繳的房地價款退還外，應同時賠償違約金。內政部表示，民眾如遇有延遲完工的履約爭議，可以向縣市政府消費者服務中心或消保官申訴處理，以維護自身權益。同時提醒建商應確實依定型化契約規定履行契約，如未依契約約定給付逾期完工的遲延利息予買方，縣市政府得依消費者保護法第36條規定要求限期改善，未改善者並可依第58條規定處最高150萬元罰鍰。
7月新制懶人包！育嬰留停津貼提高 實價登錄+房地合一2.0上路
時序進入7月，許多新制上路，如育嬰留停津貼、擴大不孕症補助、買房實價登錄2.0、房地合一稅2.0、虛擬貨幣實名制等；民眾得看清楚，守護好自己的荷包●生育相關為讓台灣走出少子女化的困境，政府拿出最大決心建構友善生養環境，提出「助圓夢、安心生、國家跟你一起養」三大政策。包含擴大不孕症治療（試管嬰兒）補助及對象、提高產檢次數至14次並增加篩檢項目、育嬰留職停薪津貼將提高到8成薪等，軍公教勞皆適用。增加產檢項目包括妊娠糖尿病、貧血篩檢和2次超音波外，產檢次數將從10次調高為14次；產檢假也從5天增加至7天，新增2天的費用將由中央政府負擔。過去申請育嬰留職停薪，一次得連續請6個月，未來申請期間將可以縮短為至少30日即可。除此之外，原來育嬰留職停薪津貼補助僅6成薪，未來也將調高至8成薪，增加2成的津貼全由中央政府負擔。未來除給予不孕症治療試管嬰兒補助外，將擴大對象至一般夫妻，預估嘉惠2萬多對夫妻。一般夫妻首次申請、每次補助上限10萬，再次申請、每次補助上限6萬元；低收入戶及中低收入戶每次補助上限維持15萬元。人工生殖機構從20間，提升至93間。●調整國籍航空機組員返台檢疫措施重點高風險國家航線航班之返台機組員，居家檢疫14天（結束日PCR檢驗）。長程航班（入境旅遊疫情第三級地區）部分，尚未接種疫苗及接種1劑疫苗未達兩周者，7月1日起，採7天居家檢疫（結束日PCR檢驗）+7天加強版自主健康管理（第14天抗原快篩）；接種1劑疫苗且滿兩周，但尚未具完整疫苗保護力，7月1日起，採5天居家檢疫（結束日PCR檢驗）+9加強版天自主健康管理（第9、14天抗原快篩）；完整接種2劑疫苗達兩周且抗體檢測陽性（每3個月監測），採7天自主健康管理（結束日PCR陰性）。●房地合一2.0財政部說明，為抑制短期炒作不動產並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地，規避稅負，房地合一稅2.0延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間，其交易持有2年以內之房地應適用45%稅率，交易持有超過2年未逾5年之房地應適用35%稅率，營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。（圖／財政部）（圖／財政部）●實價登錄2.01.地號、門牌完整揭露目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌（如中正路1-30號），新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。2.預售屋銷售前備查、成交後即時申報新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。3.增訂機關查核權、加重屢不改正罰則為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。4.紅單交易納管新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。5.預售屋買賣定型化契約納管新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。（圖／內政部）●保險相關7月1日起實施「第六回經驗生命表」作為規範壽險業責任準備金之提存標準，因第六回經驗生命表與全國國民之死亡率改善趨勢一致，惟男、女性各年齡層改善情形不盡相同，以平均死亡率而言，較現行第五回經驗生命表約有30%之改善幅度，可合理反映壽險業計提未來保險金給付之責任準備金，有助於壽險業穩健經營，確保其清償能力。「傳統型終身人壽保險」主契約保額上限由原本50萬元提高至70萬元，另配合保險金額提高，有效契約件數由二組放寬為3件，以滿足民眾保障需求及增加投保規劃之彈性。 「個人傷害保險」採主約及附加契約設計之危險發生率上限規定由萬分之6.5448（即萬分之8.181之80%）調降為萬分之5.7267（即萬分之8.181之70%）。●虛擬貨幣實名制金管會已研訂「虛擬通貨平台及交易業務事業防制洗錢及打擊資恐辦法」，7月1日起，投資虛擬貨幣須採「實名制」，未落實最重罰1000萬。●勞工退休金申辦手續為了讓民眾申請勞保退休金更便利，自7月1日起，勞工或其遺屬或指定請領人，如因僑居國外，不能返國或來台請領新制勞工退休金（年金保險之退休金）者，可由請領人擬具委託書，並檢附僑居地的我國駐外使領館、代表處、辦事處或其他外交部授權之機構或該國出具之身分證明文件，委託代領轉發。委託書及身分證明文件為英文者，除勞保局（保險人）認為有需要外，可以免附中文譯本。
「實價登錄2.0」7月1日上路！5大變革重點一次看 炒紅單最重罰百萬
內政部今（25日）公布2項攸關民眾權益的新政策或措施，其中「不動產成交案件實際資訊申報登錄新制（實價登錄2.0）」將於7月1日開始實施。新制有5大變革，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、禁紅單轉售等，違者最重可罰鍰100萬元。內政部表示，今年1月修正公布的平均地權條例等實價登錄新制三法，行政院已核定自7月1日施行，新制有5大變革，包括成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、機關有查核權，最重可按次罰100萬元、禁紅單轉售、預售屋契約納管等，使不動產成交資訊更即時完整揭露，防杜投機炒作。內政部指出，即將實施的實價登錄新制，是健全不動產市場的重要推動措施，為國人高度關注與期待的重要政策，包括5大變革重點：一、地號、門牌完整揭露目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌(如中正路1-30號)，新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。二、預售屋銷售前備查、成交後即時申報新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。三、增訂機關查核權、加重屢不改正罰則為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶(棟)處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。四、紅單交易納管新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。五、預售屋買賣定型化契約納管新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。內政部特別提醒業者，在推案銷售前，應特別檢視契約書內容是否符合規定，以免受罰。內政部強調，為配合新制施行，自今年初修法後即密集與相關公會及地方政府討論，相關配套法案及申請書表均已公告修正，並完成開發「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」，業者只要使用工商憑證或自然人憑證，就能網路申報，目前正進行最後測試。民眾或業者如欲瞭解新制規定或訓練課程相關資訊，可至內政部地政司網站「實價登錄2.0專區」（https://www.land.moi.gov.tw/chhtml/news/1141）瀏覽查詢，或撥打內政部1996內政服務熱線洽詢。
「實價登錄2.0」7/1正式上路 新制5大變革曝
內政部表示，經過平均地權條例等法律三讀後，行政院已經核定自2021年7月1日施行實價登錄2.0，新制有5大變革，包括：成交案件地號與門牌完整揭露、預售屋銷售前須備查，成交後30天內須申報、機關有查核權，最重可按次罰100萬元、禁紅單轉售、預售屋契約納管等，使不動產成交資訊更即時完整揭露，防止投機炒作。內政部指出，即將實施的實價登錄新制，是健全不動產市場的重要推動措施，為國人高度關注與期待的重要政策，包括5大變革重點：第一、地號、門牌完整揭露目前實價登錄提供查詢的成交資訊只揭露區段化的地號或門牌（如中正路1-30號），新制施行後，將改揭露完整詳細的地號及門牌資訊，並溯及揭露已提供查詢的300多萬筆成交資訊，讓交易資訊更為透明。第二、預售屋銷售前備查、成交後即時申報新制規定銷售預售屋應在建案開始銷售前，將建案資訊及定型化契約報請地方政府備查；此外，預售屋不論是建築業者等自售或委託代銷業者銷售，均應在簽買賣契約日起30日內，申報成交價格等資訊。第三、增訂機關查核權、加重屢不改正罰則為查核申報登錄資訊的正確性，新制規定地方政府得向交易當事人等要求查閱相關文件或提供說明，對於疑有不實申報登錄價格的案件，亦可由內政部向稅捐等機關或金融機構查閱有關文件。此外，對於未依限申報、申報價格或面積不實，可按戶（棟）處3萬至15萬元罰鍰，且經2次處罰仍未改正者，更可加重按次處30萬至100萬元罰鍰。第四、紅單交易納管新制規定銷售預售屋在收受定金時，應以書面契據（如預約單）並同時確立標的物及價金等事項，且不得約定有保留出售、簽約的權利，或其他不利於買受人事項，以保障消費者權益；而買受人也不得將預售屋紅單轉售予第三人。若違反規定，將按戶（棟）處15萬至100萬元罰鍰。第五、預售屋買賣定型化契約納管新制規定銷售預售屋除應在銷售前將買賣定型化契約報請地方政府備查外，若使用的契約違反「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，可直接按戶（棟）處6萬至30萬元罰鍰。內政部特別提醒業者，在推案銷售前，應特別檢視契約書內容是否符合規定，以免受罰。內政部強調，為配合新制施行，自今年初修法後即密集與相關公會及地方政府討論，相關配套法案及申請書表均已公告修正，並完成開發「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」，業者只要使用工商憑證或自然人憑證，就能網路申報，目前正進行最後測試。
缺工物料漲「預售屋戶先墊錢」？ 網友：苦勸好多次，不能買呀
缺工加上原物料漲不停，建商及裝潢業者叫苦連天，連帶影響蓋房進度，日前就有網友表示，建商要求預售屋戶必須同意先給付10%工程款以及交屋保留款，讓預售屋戶質疑：「這樣行為是不是違反了定型化契約？」對此，引發其他網友也跳出來表示：「已經勸導好多次了，預售屋不能買」。網友在臉書《靠北建商2.0》中社團中說，建商因原物料上漲及缺工，要求預售屋戶必須同意先給付10%工程款以及交屋保留款，讓建商得以先買料庫存，建商表明，這筆費用將會先去買舊價的管路電纜鋼筋水泥等等。網友提到，建商在要求過程中還不斷暗示若他們沒有買到舊價建築料，以至於因購買新價料導致入不敷出的話，「未來會發生什麼事沒人知道。」此舉讓網友質疑：「這樣行為是不是違反了定型化契約嗎？」有律師表示，這還要看雙方當時是否有另擬訂條約，否則有可能不算違反，因此提醒「若因建商為此遲遲不動工而逾期建成，反而建商會因此違約」。依據內政部訂定的《預售屋買賣定型化契約應記載不得記載事項》中第十二項，開工及取得使用執照期限中也提到：「賣方如逾前款期限未開工或未取得使用執照者，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。若逾期三個月仍未開工或未取得使用執照，視同賣方違約，雙方同意依違約之處罰規定處理。」針對此篇貼文，網友保持兩派意見，有網友表示：「快跑呀，別買了」、「已經勸導好多次了，預售屋不能買」、「連交屋保留款都想A」。另外，也有網友認為應該公布哪家建商，看是否確有其事再做評斷。
預售屋稽查公布缺失名單 這些知名建商榜上有名
內政部繼去年底發動2波預售屋建案聯合稽查後，於今年3月26日再次於9個縣市、26個預售屋建案展開第3波聯合稽查，內政部將去年及今年稽查案名和建商名公開，包括興富發、皇普、達麗、愛山林、華友聯、宏普等上市櫃知名建商皆曾進入「缺失榜」。內政部針對業者常見的違規銷售行為進行重點查核，並公開聯合稽查結果，第3波聯合稽查買賣契約不符合規定有16案、代銷業收取預約金或定金單據未指派不動產經紀人簽章有2案、廣告看板未註明代銷業名稱有3案、要求先繳納預約金始提供契約審閱有1案、銷售時未揭露預售屋買賣契約書資訊有1案、樣品屋或銷售中心未取得建築許可或核准使用有13案。內政部指出，本次稽查發現業者違規比率最高的是買賣定型化契約不符規定，常見缺失包括交屋保留款低於房地總價5％、水電及瓦斯內管線費用未約定由賣方負擔、保固期間未從交屋日起算、停車位未列明高度及面積、各項面積誤差找補未明確記載等情形。內政部提醒，依現行規定，業者有限期改正的機會，但在實價登錄新制實施後，業者使用的契約如不符規定，將按戶(棟)直接處罰最高30萬元。因此，業者在研擬契約時應注意要符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定。內政部說，本次稽查發現仍有部分業者於購屋預約單約定有權保留不出售或不簽訂買賣契約之情形，如註明「本戶售價須經業者同意，如業者不同意，預約單失效，無息退還訂購金。」等類似文字。對此，內政部強調，實價登錄新制實施後，業者使用的購屋預約單如有上述不利消費者的約定，可重罰最高100萬元。此外，新制也規定預約單禁止轉售第三人，違者亦可重罰，民眾於購買預約單時應審慎評估，切勿抱持僥倖心態。內政部表示，代銷業收取預約金或定金單據未指派不動產經紀人簽章、廣告內容未註明代銷業名稱，依不動產經紀業管理條例規定最高裁罰30萬元。未來委託代銷契約書如未申報備查，依實價登錄新制規定，也可直接裁罰最高15萬元。內政部提醒業者，應善盡法定業務責任，以避免觸法受罰。內政部最後強調，實價登錄新制實施後，預售屋交易行為有更嚴謹的規範，對於違規行為也加重其罰責，呼籲不動產業者應守法自律，勿違規炒作；民眾也勿投機購買預約單期待轉售圖利，否則觸法受罰將得不償失。民眾如有購屋居住需求，應審慎評估合理市場行情、銀行貸款額度及自身財務負擔能力，注意消費風險，切勿受廣告或現場熱銷誤導，簽約時，應詳閱契約內容並善用內政部版預售屋買賣定型化契約，以避免消費後爭議。 表1: 109年度預售屋銷售建案聯合稽查缺失事項處理情形彙整表，●-表已改正、△-表查處中、★-表已裁罰、空白-未發現缺失。 表2: 110年度第1次預售屋銷售建案聯合稽查缺失事項彙整表，✕-表不合格、△-表待釐清或查處中、空白-未發現缺失。