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總價3千萬房誰在買？專家精算：年收至少342萬 2方法籌到自備款
隨著房價持續上漲，許多年輕人感嘆買房越來越難，甚至認為「這輩子不可能買得起房」，然而市場上仍不乏高總價物件，讓人不禁好奇到底都是誰在買？房產專家透露，以總價3000萬的房子為例，在標準貸款情況下，每月房貸本息攤大約9.5至10萬，以房貸不超過1／3收入的原則回推，家庭年收入至少要342萬元。「總價3000萬的房子都誰在買？」臉書粉專「Lin's竹北房產筆記」表示，總價3000萬在標準貸款（八成、30年期、利率2.54%）情況下，每個月房貸本息攤大約9.5～10萬，「以房貸不超過1／3收入的情況，回推家庭年收入大約342～360萬，扛一間3000萬的房子較為適當。總自備款（含稅費、代書費、仲介費、購入後屋況整理及添購傢具等）大約概抓700～750萬。」專家表示，上述自備款及房貸負擔，對於一般受薪族來說，應該會覺得很有負擔，甚至遙不可及，然而當總價越高時，就不能用一般思維思考，「如果有家人可幫忙，爸媽合力贈與244＋244＝488萬／年，跨個年度就976萬自備款到手；或是，如果沒有爸媽可幫忙，但手上有早些年購買未實現損益的資產（房子或股票），也可透過變賣資產籌措自備款。」粉專提到，如果上述2項都沒有，就降低預算挑選自己可負擔的房子，「一定找得到的，一定會有你的守備區間帶的物件，只不過房子條件不見得入得了你的眼就是了。懂得釐清自己的需求、預算與能力，在找屋過程中是件很重要的事。祝福大家都能找到適合自己的房子。」
房源供應量增加！如何挑好屋 專家曝「1先行指標」這樣挑
自從央行祭出第七波信用管制措施之後，房市景氣有感轉冷，但根據新竹房仲林品揚說法，觀察發現剛性需求一直存在，目前呈現房源供應越來越多、銷售週期拉長的格，如果買房想評估房子的競爭力，不妨參考「1個先行指標」，一般情況下通常具有參考價值。林品揚在臉書「Lin's竹北房產筆記」表示，最近常被屋主詢問房視現況，「不得不說，去年919前跟919後（央行於2024年9月祭出第7波選擇性信用管制），是造成房市動能差異的涇渭點。」根據他的說法，自從第七波信用管制推出後，促使屋主不再無腦長抱房子，而是以資金運用為優先考量，並且適時調控手中房子，至於買方的剛性需求一直存在，只是少了投資置產客的龐大資金與之競爭，對自住客而言有更多時間冷靜評估、不需在極為恐慌的情況下出手，如今房市呈現「房源供應越來越多，而銷售週期拉長的局面」。林品揚指出，如今市場房源供給增多，但能令買方眼睛為之一亮的物件卻偏少，「此時如果一間房子擁有穩定的約看來人數，則是買方及賣方能用以判斷物件競爭力的參考指標。」他強調，一般情況下如果業務員很認真、大量灑廣告，一定會有人打電話來約看房，如果還是乏人問津，很大概率就是「房子條件配上價格」不具市場競爭力，問題可能出在定價策略錯誤，畢竟市場主流對價格的判斷力通常會有一致性，對哪個物件更超值會有一定共識，自然能讓買方願意出手，因此「約看來人數」確實能當作評估標準之一。林品揚指出，約看房子的過程確實會有一種客戶是隨便逛逛，但從實務經驗來看，多數情況下約看表現通常能反映物件的市場競爭力，「但若沒有一定量體的買方參數，你又如何能期盼著：僅是遇到了1組買方，那組買方不僅能出價，而且價格能夠與屋主媒合成交？」 房市交易恐創7年新低！ 大老曝海嘯第一排動向：改做Uber eats 買下13.5%高投報屋 住戶秒退租！AV帝王傻眼：我被坑了 祖厝被強拆、竹東如九龍城？科技首都城市治理失靈
有500萬要置產還是買股？ 專家揭3點「買房勝率高」
人人都想靠投資獲利致富，其中股票及房產最常被拿來權衡比較，如果有筆500萬元資金想投資，到底哪個勝率高？專家從資金參與利用率、變現難易度及成交價的立即性來分析，發現房產因為不夠即時，讓當下的恐慌與動機消失，最後反而放著跟通膨漲起來，獲得意外驚喜，因此勝率較股票高。房仲林品揚在個人臉書粉專「Lin's竹北房產筆記_品揚的竹北房產交流網」探究投資議題，如果有一筆500萬元的資金想投資置產，可以選擇投入房子或投入股票，他直接給出答案，直指買房的勝率較高。首先從資金參與利用率來看，一般人投資股票多採用分批買進，不敢貿然500萬元一次投進去，林品揚認為，這樣做容易面臨到可能只投了350~400萬元，股票即迎來大爆漲或大爆跌，便止住繼續投入資金、沒信心再加碼，就會有100~150萬元的資金未能參與投資報酬。反觀買房子，就是整筆資金（自備款）投下去參與市場，有點類似單筆買進的概念，由於資金全砸下去了，就算膽戰心驚也由不得你，只能選擇等待、相信時間將帶來甜美果實。林品揚強調，一個經濟正成長的國家，不論房子或股票，長期而言都是會上漲的，所以「投入的資金愈多、並且愈早投入」，資產報酬都不會虧待你的。其次是變現難易度，除非買太冷門的股票或是極端值的價格，不然股票幾乎一鍵就能出場，贖回的資金在T+2日就會入帳。但房子並不同，先要掛售房子，一般常態的市場氛圍下，平均要花1~2個月才有機會遇到買方成交；簽約到交屋大概1.5~2個月才能結案，到那時才能拿到贖回的資金，「從你有動機賣房到拿到錢，前前後後大概近4個月」。投資股票的一鍵就能出場，變現容易。（示意圖／東森財經新聞）林品揚指出，有時可能房子賣到後來，剛好資金缺口補足了，或售屋動機消失，就把房子收起來不賣了，「放著放著，房子又跟著通膨漲了起來，算是意外的驚喜」，但股票由於太容易一鍵贖回，殺來殺去，最後往往都是追高殺低賠錢作收。最後是成交價的立即性，多數人相信「眼見為憑」，所以股市只要開盤，並且有大幅度波動時，股民心情都猶如搭乘雲霄飛車跟著上上下下，不少人因為股價資訊的即時性，喪失冷靜判斷，衝動地進行買與賣，最後發現走勢跟自己想得完全不一樣，莫名繳了不少學費。但房子不一樣！林品揚表示，雖然現在坊間討論房地產的社群很多，資訊也都很即時，但多數人還是會想等內政部實價登錄刊載上去時，才甘願相信是真的，但等到時往往都已經2~3個月後了，情緒恐不會太過激昂，普遍還是能維持理性訂價及出價。上述三項觀察，其實都脫離不了人性，林品揚指出，人們常會自以為聰明地對價格猜高猜低、常因一時的消息面而感到樂觀與悲觀，如果這時有個操作能快速解決恐慌，那便落入了圈套，資產被別人接手，最後換成對方坐享資產上漲帶來的雀躍感。 房仲帶看完！ 買家突上門「想私了」 專家勸：誤觸1事恐賠償 輝達落腳2地呼聲高！商仲揭選址「2重點」：可行性低 青埔單價突破76萬 買不下手？ 房仲：這裡有批1字頭
新竹房子想賣掉改租屋 資深房仲見「1操作」急勸：很母湯
房價居高不下，導致買房變得十分困難。新竹一名屋主看上近來房價上漲，考慮想把房子賣掉改租房，等未來下跌時再買回，怎料這番想法讓資深房仲直搖頭，揭露背後風險。房仲在臉書專頁「Lin's竹北房產筆記」點出，自住的禁忌就是「切勿猜測房價的高低」，接著提到有客人私訊詢問，表明有一間位於竹北市中心的房子，最近覺得房價很高，想趁機賣掉，改在外面租房子，等未來房價下跌時再接回，他聽完覺得很母湯，不僅萬萬不可行，而且是強烈反對。資深房仲認為不妥。（示意圖／翻攝自pexels）房仲接著列出3點理由：1、什麼是高、什麼是低很難說，如果到時房價走勢沒跌，肯定很難追回房價，而且現在很多後輩想入主竹北的房子，只是礙於預算不足，所以往外圍去評估購買，「若到時追不回房價，能接受外圍的房子嗎？」必須對假設做全盤的準備和因應，不僅是賭博式猜測。2、假如房價真的跌了，在外租屋會比擁有自有宅的居住品質更好嗎？凡事都要經過房東同意，包括養寵物、在牆面釘東西、不講武德調漲租金等，「你能接受嗎？」3、如果只是想要有個資金運用，例如買股票、買債券、買虛擬貨幣、出國旅遊費、醫藥費等，不見得非要把房子賣出變現，也可以透過增貸的方式，去作資金的其他用途規劃。房仲強調，千萬不要把房子當成股票操作，因為賭的不單單只是房屋價格差異，更多的是把「生活自由度的掌控權」也賭出去了，買房子亦然，「你是自用，有需求就買，是高是低，往往都是回頭去看的事情了」。