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中國打房到房仲哀號、恆大破產危機 台灣打房也會這樣嗎?

中國打房 恆大 破產 打房 銀行貸款額度
中國打房到房仲哀號、恆大破產危機 台灣打房也會這樣嗎?

財富方舟集團創辦人、總理吳建賢說自己是從失敗中站起來,累積經驗,不是天生就是個包租公。(圖/張文玠攝)

中國大陸從去年開始,為了遏止炒房,開始一系列的打房措施,台灣也從房地合一1.0開始抑制炒房歪風,一直到今年的房地合一2.0正式上路,許多人擔心房市會因不斷的打房措施,而與中國房地產一樣受到強烈的打擊。

中國打房,強力限制銀行貸款額度

我們可以看到許多新聞資訊報導,中國限制銀行放貸額度的打房政策,使得許多銀行不得不將貸款週期延長,甚至出現停止貸款的現象,並且房貸利率也走升。

想想看,今天要買一間房,結果銀行無法貸款給你,或是貸款給你的額度相當的低,導致自備款要準備很多,並且房貸利率走升也導致房地產的持有成本增加,種種的情形加起來,有購屋意願的人入手房地產的門檻升高,降低了房地產的交易量。

特別是銀行貸款週期的延長,許多賣老屋想買新房的人,因貸款週期延長而遲遲無法拿到賣房尾款,也就無法投入買新房中。

中國積極抑制貸款槓桿,恆大破產危機

身為大到不能倒的中國房地產集團恆大,由於一直以來使用槓桿舉債推出一個又一個的房地產項目,加上踩了中國對房地產業負債規模的「三條紅線」,不能增加有息債務的恆大,無法再用借貸槓桿來借新還舊,少了一個填補原本債務的方法。

同時,中國也積極的用政策抑制房價的上漲,恆大銷售也跟著下跌,這個填補債務的金流也越來越小,上述這兩個因素的疊加,恆大的債務危機也就越吹越大。

另外,中國抑制房價的行動明顯,我們也從相關報導看到已有房地產企業的轉職潮現象,許多員工擔心房地產業的前途受到壓抑,因而紛紛找尋其他出路。

貸款政策影響房地產市場甚大,台灣打房後將如何發展

恆大在中國有幾百個開發建案,但房子蓋好銷售出去才有收入,當還未賣出房子,要填這些現金流的缺口,恆大不只跟銀行借錢,也將相關金融商品包裝吸引民眾投資;在中國還沒開始用限制貸款的方式打房時,這樣的借錢來賺錢的槓桿恆大操作的很順利,也成功躍升到中國前幾大房地產企業。

然而,當中國開始緊縮放款,加上近年來營建的工料成本上漲,需要付出的錢增加,但可以貸款的錢減少,恆大的泡沫就越來越明顯。

反觀台灣,雖然同樣在打房,以建商規模來說,不太可能達到恆大幾百個建案的規模,這樣的房產泡沫可能性較低。不過看到這邊,你應該可以體會貸款政策對於房市的發展影響超大,想想也是,幾乎沒有人買房是一次全部付完現金,甚至連建商蓋房都不是,貸款的難易程度就與房市的走向息息相關。

因此,對於我們一般人來說,買房勢必要搞懂貸款,而小資族搞懂貸款的第一步,就是去學習「銀行信用分數」這件事,別當銀行小白囉!

作者/吳建賢Cosmo Wu AAM財富方舟資產管理董事長、RICHARK財富方舟學習平台創辦人、好租一二三董事長暨總經理。曾任職台積電生產線課長,目前已諮詢過數千人,協助數百位小資族成為包租公婆,著作《出擊吧!奪回你的人生主導權》。

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