財經
專欄

胡偉良論房市:從房產的特殊屬性探索房產的價值和價格

胡偉良 房市 房價 市場經濟
胡偉良論房市:從房產的特殊屬性探索房產的價值和價格

(圖/胡偉良提供)

學者們在分析房價時,總是從土地、資本、供求、人口等方面著手,把人說得如入雲裡霧裡,伸手不見五指。

實際上,這些要素固然存在,但更重要的是房子的本身屬性,然後圍繞這一屬性,所存在的市場上供給者和消費者的種種行為。

那房子的屬性是什麼呢?最重要的屬性那就是能放置較長時間!

這一個屬性非常重要,就是因為房子能放置較長時間或者說儲存期超長,因此,它能跳脫市場經濟下的價值規律,不像菜市場的“蘿蔔、白菜” ,到了下午不賣出去,就會爛掉,非降價處理不可。

房子這一屬性就決定了供給者“能扛”、能長期持有,這就決定了供給者可以不急著賣出,可以等待較佳的時機賣出;至於銀行貸款,則可以和銀行協商“展期”、“借新還舊”、“換舊借新” 。而消費者在等待降價沒有結果後,只能出手購買,結果反而引來又一波反彈,更多消費者入場又進一步推波助瀾。

供給者在待價而沽的過程中,要防止的是:有更物廉價美的新品進入市場,若新品更好、價格更低,那麼前面的囤貨就會面臨滅頂之災,比如汽車、電子產品,產品一換代,沒賣出去的前幾代產品就變成白菜價,但是房產市場基本不會出現這種情況,這就是源於房子的另一重要屬性,亦即房子作為成熟建築產品,製造生產方式、原料材料在很長的一段時間內不會有什麼變化。

像所使用的材料,鋼筋、水泥、鋁料、木材都是亙古不變的,一直都是耗能、高污染類的產品;而房子製造建造方式,長久以來一直以來也是混凝土澆築、模板和鋼筋組裝。長時間內,房產市場不會有突破性新產品出現,那對沒賣出去的舊產品也不會有什麼太大的威脅,可以繼續待價而沽。

所以,房產在一定程度上類似於黃金,提煉方式千古不變,也一直不會有突破性新品挑戰,儲存期超長,也就是使用價值長期不變,因此,除非有新規格出現,像耐震等級、隔音減噪功能(門窗、樓板隔音墊)、無障礙社區環境、智慧智能化,否則,在類似規格下,不同年限的建築物在市場價值和價格上的差異不會太大。

胡偉良 房市 房價 市場經濟

胡偉良畢業於台大土木系,並先後取得營建管理、商學、法學等三個博士學位。品嘉關係企業創辦人(Since 1987),目前擔任品嘉關係企業尚禹營造董事長兼主任技師。