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蛋黃社區管委會冷!中庭地板隆起、住戶跌倒都不理 法官也可能判不用負責

劉韋德 蛋黃區 主委 管委會 修繕
蛋黃社區管委會冷!中庭地板隆起、住戶跌倒都不理 法官也可能判不用負責

劉韋德律師。(圖/張文玠攝)

現代社會大多數人都住在公寓大廈,而公寓大廈的居住品質好不好,最重要的關鍵就在於社區的管委會是否能夠發揮功能,運作良好的管委會除了讓住戶住的安心之外,甚至可以讓社區房價比附近社區高出一定比例。

若遇到管理不好的管委會,也會讓社區環境惡化,居住品質下降,更可能危害到住戶的身體和財產安全。

曾經有個實務案例,某位住在台北市的林先生(化名),雖然他住的社區是位在蛋黃區,但因為住戶大家都很忙,沒人想要擔任委員,最後只能勉強選出幾位委員,並推選一位年紀比較大的資深住戶當主委。

由於這些委員和主委並不是真的對社區服務有熱情,因此對社區的管理維護都非常消極,有一次社區中庭地板因長年熱漲冷縮及老舊而發生龜裂隆起,許多住戶向主委反應擔心會跌倒受傷,希望管委會能盡速處理,但主委卻是一副老神在在,不但沒有立即處理,甚至還諷刺住戶大驚小怪。

終於有一次,林先生經過時不小心踢到隆起的地板而跌倒,這一摔把林先生的牙齒摔斷好幾顆,手也骨折,這一下把林先生惹怒了,他一狀告上法院,主張管委會違反雙方的委任關係,因此必須賠償他醫藥費及精神賠償一共十萬元。

公寓大廈若因為管委會疏於維護修繕共用部分,導致住戶身體或是財產受損,類似本案中的林先生等住戶,到底是否可以主張管委會未盡受任人注意義務而要求管委會賠償呢?

有關這個問題,對不動產買賣與管理相當有經驗的劉韋德律師表示,管委會是否有賠償責任,首先須釐清管委會對社區公設部分到底有無修繕管理及維護的責任。

對於這一點,在公寓大廈管理條例第10條第2項和第36條都有規定,管委會的職務包含「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良」、「公寓大廈及其周圍之安全及環境維護事項」,所以管委會對於社區的公設部分,確實有修繕管理維護的義務,但光憑這點,住戶可能還是無法告贏管委會的,因為這涉及住戶和管委會之間到底是什麼關係?

劉韋德律師指出,若林先生要以受任人(即管委會)處理委任事務有故意過失,而向受任人請求損害賠償(民法第544條),首先面臨的問題就在於住戶和管委會之間,到底是否有契約上的委任關係?

劉韋德律師表示,對這個問題,法院目前有肯定與否定兩種見解,兩種意見完全相反。

肯定說見解主張,管委會乃由住戶選任若干人為管理委員所設立之組織,因此管委會與各該住戶之間,就社區住戶規約規定之事項暨共用部分修繕、管理、維護等事項,屬於概括委任之法律關係。

因此管委會若未盡其修繕維護及管理等義務,致造成住戶身體或財產受損,住戶即可依民法第544條或227條向管委會求償(高等法院臺南分院98年度重上字第17號判決、高等法院105年度上字第137號判決、高等法院105年度上易字第1203號判決)。

否定說見解則主張,委任契約必須雙方當事人就一方委託他方處理事務,他方允為處理之意思表示一致,始能成立,雖然管委會對共用部分有管理維護責任,但各住戶與管委會間並不當然成立委任關係,且管委會並非有權利能力之法人或自然人,所以難認其與住戶之間有委任關係存在。

可參考判例:最高法院100年度台上字第404號判決、高等法院臺南分院100 年度上更(一)字第8號判決、高等法院108年度上易字第495號判決、高等法院105年度上字第1521號判決。

由以上分析可以發現,法院實務上對於住戶與管委會之間是否屬於委任關係,見解非常混亂,所以若住戶要依據委任關係向管委會求償,是否會勝訴,可能要視個案法官見解採哪一說,如果遇到採肯定說見解的法官,則住戶就有勝訴可能,但若遇到採否定說的法官,住戶可能在這一點就會面臨敗訴可能。

劉韋德律師表示,以上肯定否定兩種見解都有理由,但以法理來看,管委會對於自己負有對社區公設的修繕管理維護義務應該是清楚的,且既然已經組成管委會並行使職權,解釋上應該認為管委會是受全體住戶選任並同意接受委任比較合理,而這樣解釋同時也比較能強化管委會在行使職權時係受全體住戶委任的正當性。

劉韋德律師小檔案

台大法律系畢業,86年律師高考及格,擅長不動產糾紛處理、遺產繼承、遺囑撰寫、婚姻等案件,現任職某上市公司資深法務主管。

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