鬆綁
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《廣場協議》難再現！知名學者：美再亂搞10年 美元危機風險將逾50%
前國際貨幣基金組織（IMF）高級政策顧問、美國經濟史學家艾肯格林（Barry Eichengreen）指出，儘管外界對以美元為核心的國際貨幣體系日益擔憂，但隨著各國中央銀行愈來愈優先考量國內政策目標，類似1985年《廣場協議》（Plaza Accord）的匯率協調機制如今已遙不可及，這也使國際貨幣體系平穩邁向多極化的過程變得更加複雜。艾肯格林也強調，如果美國反覆無常的政策，以及制度保障機制持續削弱的情況再持續10年，市場對美元失去信心，並爆發突發性危機的機率將超過50%。據《南華早報》報導，艾肯格林於1996年出版的著作《資本全球化：一部國際貨幣體系史》至今仍被視為國際貨幣體系歷史研究中最具權威性的著作。他10日在1場北京學術組織「政府與市場經濟學國際學會」（SAGE），及清華大學「中國經濟實踐與思想研究院」（ACCEPT）共同舉辦的線上演講中表示：「我不認為像1985年《廣場協議》那樣的安排……能夠在21世紀重現。」據悉，《廣場協議》在歷史上被廣泛視為國際貨幣協調的重要里程碑，當年主要經濟體透過協調一致的匯率行動，共同促使美元貶值。目前任教於美國加州大學柏克萊分校（University of California, Berkeley）經濟學與政治學教授的艾肯格林表示，他支持建立1個更加多極化的國際貨幣體系，使其「更符合」當今全球經濟已呈現多極化的本質。不過，他認為，這樣的轉型將比過去更難以協調。艾肯格林解釋，各國中央銀行對於何謂適當政策抱持「截然不同的看法」，而且其法定職責主要是追求物價穩定、充分就業等國內政策目標，因此幾乎沒有空間推動大規模、類似《廣場協議》式的國際政策協調。他也認為，愈來愈多因素正在侵蝕市場對美元主導國際貨幣體系的信心，包括美國財政債務持續攀升、聯準會（Fed）的政策獨立性受到威脅、金融監管鬆綁、關稅政策，以及美國與地緣政治盟友的關係遭到削弱等。艾肯格林更勾勒出未來可能出現的2種情境：第1種是美元逐漸失去優勢，國際貨幣體系循序漸進轉向更加多極化的局面；第2種則是在具有公信力的替代方案尚未成熟之前，市場便突然失去對美元的信心，引發混亂。他進一步示警，「我們現在了解到的是，第2種情境，也就是市場突然喪失對美元信心的可能性……比幾年前我們想像的還要高。」艾肯格林強調，如果美國總統川普（Donald Trump）及其後續繼任者，未來10年仍持續推行如今這種「反覆無常的政策」，那麼上述風險將升高至超過50%。近年來，隨著各界愈來愈擔憂美國的經濟制裁、金融工具「武器化」（weaponisation），再加上美國財政前景的惡化，「去美元化」（de-dollarisation）的討論聲浪也愈來愈高，促使不少國家尋求增加替代性貨幣的使用，其中歐元與人民幣經常被視為可能挑戰美元主導地位的替代選項。雖然艾肯格林認為，目前無論是歐元還是人民幣，都尚未準備好取代美元的國際地位，但他表示，歐洲與中國都有動機進一步提升各自貨幣的國際角色。然而，他也指出，沒有人希望全球金融市場因為貨幣體系轉型失序而陷入動盪。他同時駁斥了北京可能透過大規模拋售美國國債作為施壓工具的說法，「中國政府了解，如果真的這麼做，將可能顛覆全球金融體系」，這樣的結果不僅會傷害美國，也會損害中國自身利益，「穩定……以及非常循序漸進的過渡轉型，符合所有人的利益。」
別再以「物價平穩」淡化通膨！ 王世堅：央行應審慎評估升息可能性
民進黨立委王世堅今（13）日在立法院財政委員會質詢中央銀行，針對央行6月18日第二季理監事會議決議提出警告。他指出，央行目前維持利率不變、持續房市信用管制雖已有成效，但台灣房價與通膨壓力仍不容忽視，呼籲央行不要再以「物價平穩」作為政策依據，應審慎評估升息可能性。王世堅13日在粉專上表示，近兩年央行祭出房市信用管制後，不動產放款集中度確實逐步下降，從2024年6月的37.61%，降至今年5月的35.17%，已接近央行原先設定的35%目標，顯示政策發揮一定效果。不過，他認為房市警訊仍未解除，不能因為集中度下降就放鬆警戒。他指出，台灣近年房價漲幅在全球名列前茅，政策稍微鬆綁後，市場資金便快速回流房市，今年初短短時間內就有高達24億元資金湧入，顯示房市資金動能仍然強勁。王世堅引用內政部住宅價格指數指出，國內實價住宅價格累積漲幅已達25%，漲幅甚至超越澳洲、美國、新加坡及南韓等國家。他認為，台灣房屋持有成本偏低，加上囤房成本太低，以及長期低利率環境，使部分資金集中於不動產市場，造成「富豪多屋、百姓一宅難求」的現象。除了房市問題，王世堅也對央行連續9次維持利率不變表達質疑。他表示，面對物價持續上升與居高不下的房價，央行政策態度過於保守，他喊話央行「央行的消極態度實在讓人難以接受！面對通膨，該升息就要升息」，不能忽視民眾實際感受到的生活壓力。根據行政院主計總處公布數據，今年6月消費者物價指數（CPI）年增率達2.6%，創17個月新高，且連續兩個月突破2%的通膨警戒線，預估7月仍可能維持高檔。王世堅指出，央行原先預估第二季CPI年增率為2.1%，但實際數據達2.17%，顯示通膨壓力正在升溫。他進一步提到，台灣還面臨「AI通膨」問題，隨著人工智慧（AI）產業需求快速增加，電子零組件價格上漲，導致相關設備價格攀升。今年6月教養設備及用具類CPI年增率創下44年半新高，未來民眾購買電腦、筆電等產品，恐面臨15%至20%的漲幅。王世堅表示，美國聯準會（Fed）過去為抑制通膨曾採取連續升息措施，相較之下，台灣央行近3年以物價穩定為由維持利率不變，政策方向值得重新檢視。他透露，央行內部也並非完全一致支持凍結利率，已有理事認為目前可能是升息時機。他寫道：「面對如此真實的物價壓力，連央行內部都不再是一致通過凍漲，有理事已明確指出現在是升息的時機！」最後，王世堅要求央行，不應再以「物價平穩」淡化通膨現況，面對房價高漲與生活成本增加，應持續維持房市信用管制，並重新評估利率政策，避免資金過度流向房地產市場，「否則只是讓升斗小民的購屋夢更加遙不可及！」大盤跌、營建漲！ 專家揭輪動2關鍵：房市回溫前兆台積電1個月漲12%！ 他問「哪區房價跟得上」 釣出包租公揭致富密碼台積電帶旺高雄！ 年收「百萬里」暴增13個 這里房價最抗跌
教練績效評量鬆綁 張雅琳：爭取一年終讓第一線教練減輕負擔
運動部8日公告修正《各級學校專任運動教練績效評量組織及審議準則》，針對專任運動教練績效評量制度進行調整，減輕教練行政負擔，並降低競技成績在評量中的比重。對此，民進黨立委張雅琳今（9）日表示，這項改革是她自2024年起持續爭取的成果，未來績效穩定的教練可簡化評量程序，讓教練更專注於培育選手。張雅琳表示，專任運動教練績效評量制度長期受到第一線教練反映，尤其每三年一次的大型評量，不僅行政程序繁瑣，也讓教練耗費大量時間準備資料。她自2024年7月接獲陳情後，陸續透過立法院總質詢、公聽會及記者會等方式持續追蹤，希望推動制度改革。張雅琳指出，此次修法有兩項重要調整。首先，前次績效評量達80分以上、評量期間未受行政懲處，且每學年度考核皆達80分以上的教練，未來可適用簡化評量程序，減少重複性的行政作業。其次，新的評量制度不再過度強調競賽成績，而是提高運動推廣、學生培育及運動教育等面向的重要性，避免教練因追求短期成績而影響選手長期發展。張雅琳表示，2024年她便在立法院要求行政院及當時教育部體育署檢討制度，並於2025年舉辦公聽會，邀集東園國小棒球教練、民族實中女籃教練等第一線教練分享實務經驗，後續也持續與運動部溝通協調，最終促成此次制度修正。張雅琳強調，她支持建立合理的考核制度，也贊成不適任教練退場，但若制度讓優秀教練把大量時間花在行政作業，而非投入選手訓練與基層運動發展，就失去了制度設計的初衷。她認為，唯有讓教練回歸教育與訓練本業，才能培育更多優秀選手，為台灣基層體育發展奠定更穩固的基礎。
美國人瘋飛大陸看病！手術費省8成 專家示警：低價背後藏風險
美國醫療費用持續攀升，不少患者開始將目光轉向海外尋求治療。根據美國《CNN》報導，越來越多美國民眾選擇飛往亞洲接受醫療服務，從癌症治療、整形手術到牙科、健康檢查等需求持續增加。其中，大陸憑藉價格低廉、醫療技術進步及簽證政策逐漸鬆綁，正快速崛起為新興醫療旅遊目的地，吸引不少原本無法負擔高額醫療費用的海外患者。住在美國亞特蘭大的26歲藝術設計師伊塞亞斯（Isaias）就是其中之一。他原本規劃人生首次前往大陸旅行，打算造訪上海及重慶等熱門城市，但真正促使他飛越半個地球的原因，並非旅遊，而是希望以更低的價格完成膽囊手術。伊塞亞斯去年底健康檢查時，被醫師發現膽囊長出異常腫塊，雖然確認並非癌症，但醫師仍建議一年內接受切除手術。在美國，光是自費醫療支出就接近1萬美元（約新台幣29萬元），讓他難以負擔。父親隨後開始替他尋找海外醫療方案，曾比較英國及大陸等地醫院，最後透過醫療旅遊仲介聯繫深圳一家醫療機構，同樣手術報價不到2000美元（約新台幣5.8萬元），費用不到美國的五分之一。價格差距讓父子決定赴陸治療。仲介協助他申請90天觀光簽證、安排機票，抵達深圳後，也協助安裝日常生活所需的手機應用程式及提供翻譯等服務。整個手術及住院恢復約48小時便完成，休養幾天後，他便展開原本規劃的旅行，前往重慶，再預計造訪上海及香港，讓醫療行程與觀光旅遊一次完成。伊塞亞斯的案例只是近年醫療旅遊熱潮的縮影。隨著歐美醫療成本不斷攀升，加上亞洲醫療品質持續提升，越來越多亞洲國家積極布局醫療觀光，希望吸引海外患者，帶動醫療及觀光雙重商機。醫療旅遊協會（Medical Tourism Association）估計，截至2024年，全球醫療旅遊市場規模已突破1000億美元（約新台幣2.9兆元），且每年仍以15%至25%的速度持續成長，成為各國積極爭取的新興產業。近來包括南韓、大陸、越南及菲律賓近年也積極打造醫療旅遊品牌，希望藉由價格優勢、醫療技術及政府政策吸引更多海外病患。菲律賓奎松市聖路加醫療中心（St. Luke's Medical Center）院長塞拉諾（Dennis Serrano）表示，要成功發展醫療旅遊，不僅需要醫療技術，更重要的是改變國際對國家的印象，讓海外患者相信這是一個安全、現代且容易前往接受醫療服務的地方，因此醫院去年開始與菲律賓觀光部合作，希望同步推廣醫療與旅遊市場。醫療旅遊平台「Clinics on Call」創辦人札曼（Zeeshan Zaman）表示，18個月前，詢問亞洲醫療服務的客戶還不到一成，如今已有約四分之一的諮詢與大陸有關，成長速度遠超乎預期。他指出，過去北美患者大多選擇墨西哥、巴西、哥倫比亞等距離較近的國家接受治療，東歐及中東患者則偏好土耳其、印度，但近年這些熱門醫療旅遊國家的醫療費用及等待時間同步增加，使更多患者開始尋找新的替代方案，而大陸正是其中最受矚目的市場之一。除價格優勢外，大陸近年持續放寬簽證政策、提升醫療品質，也讓競爭力逐漸提升。大陸官方資料顯示，去年大陸各醫療機構共接待128萬名外籍患者，較2022年增加73%，顯示醫療旅遊需求正快速成長。不過，專家也提醒，跨國就醫仍存在不少風險。全球醫療認證機構（Global Healthcare Accreditation）執行長史蒂芬諾（Renée-Marie Stephano）指出，患者返國後若發生手術併發症，往往難以追究海外醫療責任；此外，各國醫療品質、藥品及醫療器材標準、語言溝通等都可能影響治療品質。她估計，全球設有國際病患服務部門的醫院不到5%，真正取得國際醫療認證者甚至不到1%，因此患者赴海外治療前，仍須仔細確認醫療院所資格與安全標準，避免因價格便宜而忽略潛在風險。
六都上半年預售總銷縮水逾4千億元！ 賴正鎰提「5建言」：讓水龍頭再開大些
預售屋市場在今年上半年迎來劇烈修正，六都推案量較去年同期大減近4成，總銷金額更縮水超過4,000億元。賴正鎰指出，第七波信用管制實施至今將滿兩年，市場已達降溫效果，呼籲政府下半年應優先疏通房貸，建議央行可考慮Q3起「讓水龍頭再開大些」。房市供給急縮交屋湧現商總榮譽理事長、鄉林集團董事長賴正鎰指出，在央行第七波信用管制、銀行房貸額度吃緊，以及國際金融與地緣政治不確定性升高的多重壓力下，建商已普遍放慢推案節奏。另一方面，2021至2023年間的預售推案目前陸續完工，市場正式進入交屋與核貸的壓力測試期。2026年下半年台灣房市將出現少見的「供給急縮、交屋湧現」雙重現象，整體市況由過去的快速擴張，轉入「去化優先、資金為王、個案表現」階段，預估六都全年推案約6萬戶、總銷規模1.5兆元，呈現「量縮、價穩」格局。北市、台中修正最劇烈根據統計，今年上半年的「建照推案量」與「土地交易量」皆呈現萎縮。依據各建築開發公會會員申報開工及市調資料，2026年H1六都總推案戶數僅約2.89萬戶、總銷8,354億元。觀察六都推案表現，台北市衰退幅度最大，上半年僅推出1,574戶，較去年同期減少55.7%，總銷金額直接腰斬；台中市同樣出現明顯修正，推案戶數由去年同期13,853戶降至6,746戶、年減39.4%，這兩區成為六都中量縮最明顯的區域。反觀台南與高雄，受科技產業投資、園區就業與人口移入支撐，推案與總銷跌幅相對溫和。這顯示市況已從過去的齊漲齊跌，轉為比拚區域產業、交通建設、生活機能與產品定位的「基本面競爭」。融資受限導致自備款大增另一個值得注意的現象是，雖然台灣AI供應鏈投資、科技園區擴廠與股市資金動能，仍為整體經濟提供強力支撐，但房市受制於授信條件，未能同步反映資產市場熱度，形成「股房不同步」的現象。這說明房市成交減速並非單純需求消失，而是購屋人的融資能力、建商的推案節奏與銀行的資金配置同時受到約束。賴正鎰表示，部分買方因銀行今年以來的鑑價略趨保守且貸款成數下修，僅剩下六成左右，導致民眾在交屋前臨時須補足一至兩成自備款。因此他建議，應該加速改善房貸排撥與審核效率，避免換屋者的違約與資金調度風險。科技園區紅利區仍具優勢賴正鎰談到，限貸環境已使建商從過去的積極搶地，改採「都更合建、危老重建、低總價、小坪數及自住型產品」，並以遞延推案、邊建邊售、控制土地庫存等方式，來降低資金風險。然而，建照、土地交易與新推案同步下滑，短期內已壓抑市場供給與相關產業就業。從下半年與明年的長遠角度來看，某些地區仍有科技產業擴大開發議題的人口紅利效益。例如台北的北士科周邊北投地區，以及台中的中科周邊（如十三期、單元二、單元四及單元五），部分開發商仍鎖定這些地區推案，並針對科技族群的生活需求進行設計。賴正鎰五項建言籲政府鬆綁賴正鎰認為，政府不宜以一體適用的限貸政策處理不同需求，應採取更彈性的金融與供給管理。他也特別提出以下五項建言：第一，採差異化管理： 對首購、自住及「先買後賣」的實質換屋族，適度提高第二戶合理貸款成數至七成，甚至七成五，避免家庭因居住需求升級而被迫產生違約。第二，檢討高價住宅門檻： 應依房價、所得與營建成本變化，重新檢討高價住宅認定門檻。台北七千萬元應提高為八千萬元，新北市六千萬元應提高為七千萬元，其餘地區四千萬元應拉高到五千萬元，還給中產階級正常的貸款空間。第三，採風險分級核貸： 對具開發實績、非投機囤地、確實投入都更、危老或ESG綠建築的建商，建議土建融資可適度回到六成，以維持合理供給與避免資金斷鏈。第四，建立預審預警機制： 銀行應建立交屋前六個月的預審與鑑價預警機制，及早揭露可能的核貸落差，讓購屋人、建商與銀行有時間調整資金。第五，檢討限期開工規範： 應檢討18個月限期開工規範，依都市更新、合建案、偏鄉或大型複合開發等不同條件給予彈性，避免為趕期限而壓縮規畫品質。竹科外溢效應撐盤！ 竹東、新豐房價逆勢衝高 漲幅居前段班跨條溪換台北門牌？ 中永和人「這原因」集體逆向北漂了！輝達總部效應發威！ 北投房市交易暴增3成 科技買盤湧入北士科
房市空歡喜1／央行未鬆綁建商爆氣藏內幕 建商大老疑被賴清德「摸頭」
第二季央行理監事會未進一步鬆綁信用管制，氣得建商聯合相關產業代表大動作召開記者會。根據CTWANT記者調查內幕，業者如此憤慨，是因理監事會前，建商群中醞釀著「將鬆綁」的好消息，不單單只是因為央行總裁楊金龍一句「房市管制到此為止」，而是賴清德總統曾向擔任國策顧問的建商大老、麗寶集團董事長吳寶田釋出「往好方向發展」的善意，導致整個建築界滿心期待鬆綁，最後又面臨落空。25日，不動產聯盟總會號召包括建商、仲介、代銷、建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士、記帳士……等10多個不動產相關公會代表一起站出來。記者會上，理事長黃啟倫表示，這段期間在建照、使照、開工和房屋移轉棟數等數據表現，都顯示房產業已進入冰河期，「原以為楊總裁是以數據制定政策，完全沒想到央行『竟然沒有』對第2戶房貸進行鬆綁！」加入不動產聯盟總會的建商，多屬中小型和在地型建商，也是信用管制下受到衝擊最深的一批業者。根據CTWANT調查，央行理監事會前夕，大家都在預測走向，紛紛看好這次第2屋房貸管制能再放寬，從6成變7成。因為在此之前，17個不動產相關產業公會已聯合向總統府遞交陳情書，不僅府院高層持續與產業代表接觸，能直接與賴清德溝通的建築大老也帶回了好消息。據了解，國策顧問、麗寶集團董事長吳寶田曾向賴清德總統反映產業慘況，或許誤把對方安撫的話當作承諾，才讓建築業以為有望能放寬信用管制。（圖／CTWANT資料室）「賴桑（賴清德）跟吳寶田說往好的方向走去，還興奮的跟我們說沒問題了，結果竟然傳出惡耗！」一位建築業者告訴CTWANT記者業內傳聞，「上回理監事會議就承諾要將第2屋貸款放寬到7成，結果開小門應付我們（只放寬到6成），這些老大就不爽，感覺被騙。」參加建商公會的大多都是在地型建商，也是信用管制下衝擊最大的一群人。第二季央行理監事會議當天恰逢台南市建商公會會員大會，大家聽聞未鬆綁都相當氣憤。（圖／業者提供）央行理監事會當天，正逢台南市建商公會會員大會，依往例，全台各地建商公會代表皆會齊聚一堂討論時事。在得知央行決議「按兵不動」，一名與會業者透露在場建商哀號遍野，「大家聽到消息都快昏倒，覺得賴清德對建築業很不友善，尤其越往南的建商越生氣，說他們全部要改投藍軍。」由於隔日就是端午佳節，有建商更以「房市變化多『端』，央行『粽』是打亂」，藉端午節諧音梗抒發對央行決策的不滿。對此，黃啟倫坦言，確實因為業界大老有傳回好消息，業者對於央行放寬管制有較高期待。事後他們分析，應該是跟賴清德反映業界情況，認為賴清德有將業界心聲聽進去，或許誤把安撫的話誤以為是承諾，又或是楊金龍不讓步。因為都不是當事人，到底怎麼講得無法證實，大家也因口耳相傳有出入。而據他了解，總統府與行政部門收到陳情都會有所回應，像是不動產聯盟確實於6月時有向總統府遞交了陳情書，府方也派副秘書長何志偉積極給予產業關心，但是否為官方制式回應便不曉得，畢竟關心是一回事，最後仍會推拖是央行的權責。一名業外人士看這場戲也跟著評論，就像是在扮黑白臉，「行政部門要選票，不願意得罪產業，鍋就讓央行揹！」台灣省不動產公會理事長吳國寶則失落表示，從信用管制、土方之亂，以及8月1日將上路強制建築屋突架設光電板等各項不利產業政策，他奔走各單位溝通，「真的太累了！」不動產聯盟總會成員之一的正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，建商會員對信用管制鬆綁過於樂觀，現階段社會底層對高房價的不滿，在歷任總統馬英九、蔡英文時代就一直存在，任何房市調控政策都未有效解決民怨，而目前當權者作風較為強硬、不易協調，再加上年底選舉氛圍又會醞釀居住正義話題，就算業者再怎麼努力溝通、陳情，他認為房市管制年底前放寬機會不高，上次提高1成貸款成數，只能說摸個頭、給顆糖吃。但放任股市狂飆，房市卻哀鴻遍野，極端性的政策導向，對國家整體經濟發展是福是禍，相信人民自有判斷。「房市已經不可能有投機空間，為什麼還要刁難剛性換屋需求？」黃啟倫認為，第2屋房貸微鬆綁從6成變7成，並不會對投資客產生多大誘因，但卻能為想換屋或真正有需求買第2房的購屋人解決不少困難。他觀察目前房市交易一直起不來，不是因為沒有需求，而是信用管制下，銀行貸款下不來，民眾因自備款不足，沒辦法購屋或交屋，造成很多退戶情形發生，房市才如一片死水。央行總裁楊金龍期待透過信用管制讓房價下跌，但建商喊苦說，地主出售土地價格就是這麼高，再加上近年工料雙漲，期待房價下跌是過於一廂情願的想法。（圖／周志龍攝）對於楊金龍在記者會上表示「房價修正有限，民眾購屋負擔仍重」，黃啟倫直言，央行期待透過管制讓建商降價是不切實際，股市沒飆漲前，土地價格還可能會跌；但現在AI產業崛起，人民富裕程度已不可同日而語，土地價格更不可能降，再加上各種稅負、建材都在墊高成本，房價只會有增無減。央行關注焦點若僅停留在金融穩定，不顧產業實際發展需求，恐將加劇市場失衡，甚至使政策效果與現實背離。
房市空歡喜2／今年移轉棟數拚保25萬棟 憂衝擊擴大10多個周邊產業齊發聲
房地產業者勒緊褲帶1年半，終於再次等到央行再次召開理監事會，盼信用管制能鬆一鬆，但央行卻不動如山，令業者大失所望。然而不只建商、房仲、代銷業哀號，25日，不動產聯盟總會召開記者會，包括建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士等10多個不動產相關公會理事長也站出來表態力挺，認為信用管制應該要適度放寬。不動產聯盟總會號召包括建築師、土木技師、建材、陶瓷、地政士、記帳士、保全等10多個不動產相關公會代表，共同呼籲中央應多聽聽產業心聲。（圖／方萬民攝）記者會上產業領袖一字排開，包括不動產聯盟總會理事長黃啟倫、仲介公會全聯會理事長王瑞祺、全國建築師公會理事長崔懋森、台灣陶瓷公會理事長林祐宇、租賃公會全聯會理事長劉貞君、台灣省建商公會聯合會理事長吳國寶，另外還有記帳士、地政士、土木技師、保全業、建築材料、室內裝修、櫥具等公會代表全都到場，陣容相當龐大。「房市如一灘死水，產業出現流動性風險，想讓利都找無人。建商被認為是利益團體，但無法否認，建築產業鏈上一共有250多萬個從業人口，營建業一旦停擺，各行各業都受到影響！」不動產聯盟理事長黃啟倫盼請中央及央行正視房地產業者「存亡」。仲介全聯會理事長王瑞祺表示，房仲業是信用管制下首當其衝的行業，直接面臨成交量減少、銷售期拉長的挑戰，但房地產現在就像孤兒，沒有人要關注。股市過熱，部分公司未賺錢股價卻不斷上漲，政府不管，卻對第2戶房貸等剛性需求設限。代銷業者謝哲耀表示，代銷最需要的就是成交，現在民眾不進場、建商不推案，直接衝擊代銷產業生計。（圖／CTWANT資料室）高雄代銷業者代表謝哲耀則拿出央行數據指出，銀行辦理授信貸款與切結換屋案件占總撥貸戶比例從113年8月的11.9%，降到目前的4.8%，明顯在第七波信用管制後，換屋市場急墜，「這還只是檯面上的數據，檯面下還有很多送件被拒貸的案例！」謝哲耀觀察，現在就連剛性換屋需求都催不出買氣，銷售停滯、營建成本仍持續攀升，很多建商已乾脆不蓋、停工，甚至假裝開工，或以土方問題名義等各種理由暫停開發或退出市場，直接影響代銷業生存。他以高雄舉例，今年1~4月預售交易只有677件，只剩2024年同期高檔時的11%，交易動能下滑，代銷業最需要的就是成交數，然而光高雄代銷就有200家，從業人口4000人，換算下來平均每家代銷1個月賣不到1戶，營運受到相當大影響。謝哲耀觀察南部已經出現中小型建商退出市場，大型建商持續囤地不推案的情況，代銷也沒有案子可以賣，因此建議央行第2戶房貸成數一定要放寬到7~8成，不僅滿足換屋客戶剛性需求，還能帶動市場輪轉，建商開工才會讓周邊產業也受到帶動。房地產周邊行業也站出來，除了兄弟落難力挺，也擔心房市持續下探將牽動衛星產業，從代銷、仲介、裝潢設計到建材供應鏈全面降溫。建材、裝潢業目前還受惠前幾年預售買氣帶來的交屋潮，但是明後年交屋潮趨緩後，恐成為下一波收入受影響的產業。（圖／CTWANT資料室）營建業大量使用到的地磚、壁磚、馬桶、洗臉盆、浴缸都屬陶瓷類建材。台灣陶瓷公會理事長、冠軍建材總經理林祐宇表示，從經濟部統計數據可發現，光是地磚國內銷量，2025年4916萬m2，比2024年哀退了9.7%，主要原因除了低價進口磁磚競爭，另一部分因素來自央行打房，房市交易量銳減，連帶影響進行室內裝修、地磚銷量也大幅減少。然而建材、裝修市場目前還受惠交屋潮不算太慘，但市場萎縮的情況預期會往後遞延到明後年更加嚴重。全國建築師公會理事長崔懋森也表示，這兩年建照發照數急遽萎縮，尤其雙北下降非常多，也影響建築師接案量。對於第2戶貸款，他認為消費者需求樣態非常多，太過簡化以二分法來一刀切不太恰當，建議應細膩劃分需求，根據不同樣態來管制滿足消費者需求。雖然這幾年受房市交易衰退影響，租賃業反倒蓬勃發展，但租賃公會全聯會理事長劉貞君仍力挺，認為房市不應過度干預，盼回歸市場機制，不動產成交量增加，在租賃業才會有更多房源釋出，也能讓近年不斷飆漲的租金價格有所抑制。根據內政部統計，2025年買賣移轉棟數降至26.1萬棟，已創歷年第三低，而歷史最低紀錄是房地合一稅上路的2016年，僅約24.5萬棟。正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔認為，以目前數據來看，今年買賣移轉棟數目標是保25萬棟，但有近一半為前幾年預售買氣挹注的交屋潮，未來交屋數逐步減少後，若央行信用管制持續不鬆綁，明年不動產買賣移轉棟數恐只剩20萬餘棟，極有可能刷新30年來新低。
SCFI指數連9噴 貨櫃三雄「這原因」反股價疲軟
最新一期上海集裝箱出口運價指數（SCFI）呈現連9周上漲，指數來到3239.64點，周漲3.8%，四大主要航線持續走強。法人指出，中國五㇐⾧假後出貨需求回溫，帶動歐美3大航線運價持續勁揚，尤其美西、美東線反映美國對中國貨物限制鬆綁後，貨量明顯回流，且在減班一成下，艙位供給偏緊，推升船舶裝載率與運價同步走高。遠東到美西運價每40呎櫃（FEU）較前一期上漲384美元，達6067美元，周漲11.4%；遠東到美東運價每FEU較前一期上漲511美元，至7484美元，周漲8.9%。遠東到歐洲運價每20呎櫃（TEU）較前一期上漲184美元，達3342美元，周漲5.8%；遠東到地中海運價每TEU 較前一期上漲406美元，至4666美元，周漲9.5%。貨櫃三雄股價方面，長榮（2603）26日下跌2.16%，終場收至181元；陽明（2609）下挫2.53%，收在50.1元；萬海（2615）下跌1.54%，收報76.7元。法人指出，這波搶運潮最遲7月初告終，屆時運價回檔修正機率大，加上高油價等成本壓力浮現，對海運股後市傾向保守。
房貸負擔「年增87萬」！ 小資房貸族首度跌破9千筆
買不起又難貸？逼退小資族？根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台年收入60萬元以下小資房貸族，2026年Q1核貸量僅8544筆，首度跌破9千筆，創下資料史上新低點！小資平均房貸金額亦來到877萬元、平均貸款利率2.49%，同步刷新史上新高！相比去年同期，全台小資房貸負擔增加約87萬元，房貸增壓幅度已超越平均年收入！台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然新青安政策帶動首購買氣，上路以來小資核貸量一度衝上單季1.8萬筆高峰，不過限貸令後銀行核貸從嚴，財務條件有限的小資族，在房市盤整之際態度也更為保守，也讓小資購屋力明顯壓縮。張旭嵐表示，近年房價持續墊高，加上限貸措施未明顯鬆綁，使小資購屋族面臨「房價高、自備款增加、貸款難」三重壓力。以今年Q1平均購屋總價已突破千萬元門檻，同時平均核貸成數創2020年信用管制以來新低，降至僅剩74.72%，等於平均自備款成數約要2成5，加上利率條件創高，顯示銀行審核仍趨於保守，尤其對財務條件有限的客群可能更為謹慎，讓小資族不只購屋門檻越來越高，還越來越難貸。小資房貸全面升壓 台南負擔年增不輸雙北進一步觀察，年收60萬以下小資房貸族，平均房屋鑑估值全面站上千萬元大關！房貸負擔也跟著全面升壓，雙北小資房貸金額持續居高，平均要扛破千萬元房貸，晚一年入手，房貸負擔皆跳增破百萬元；中南部小資雖成家壓力較輕，但負擔同步加壓，其中，台南市增壓幅度不輸雙北，房貸負擔年增額同樣突破百萬元！六都僅桃園年增30萬元，貸款壓力增幅較緩。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，雙北高房價已是長期現象，但台南近年房貸負擔快速增加，增幅已不輸雙北，更凸顯產業投資與建設題材帶動的房價升值效應。除了南科產業聚落持續擴張，拉抬整體房價基期墊高之外，包括平實重劃區、九份子等熱門重劃區開發紅利持續發酵，高總價住宅供給與需求同步增加，其中平實重劃區新案成交單價更已站上6字頭，改寫台南房價新高，也進一步帶動周邊房價走揚，加重小資族購屋負擔。李家妮表示，小資購屋門檻已邁入「千萬住宅」時代，由於房價上漲速度明顯快於薪資成長，加上銀行核貸條件仍嚴、自備款門檻提高，對年收水位較低的小資族群而言，購屋大門恐將愈來愈窄。房市翻身訊號浮現？ 專家預言反攻三部曲：2027下半年有望回溫郭明鑑兼職風波延燒！蔡鎮宇發3點聲明：金管會要徹查疏失連續兩日成交量奪冠！00407A超越00981A、00403A 主動ETF新星掀熱潮
房市反攻三部曲將出現？ 專家：2027下半年有望回溫
過去五年，房市經歷史上最密集的一波打房政策，堪稱台灣房產史上少見，然而政府打房打到手軟，為何房價卻軟不下來，房市表現跌幅卻非常有限？房市趨勢專家 李同榮直指重要關鍵：「經濟基本面打敗政策面」。他強調，台灣經濟在GDP將連續兩年達到8.6％以上的高成長下，促使股市湧入排山倒海的資金動能，這種「高成長經濟表現+充沛資金動能」的基本面表現，將會成為房市翻轉、擺脫政策壓力與藩籬的主要關鍵，房市反彈走勢三步曲正在醞釀形成：2026 H2修正、2027 H1築底、2027 Q3回溫。房市短期可以被政策壓抑，但長期發展仍由經濟基本面決定李同榮指出，從2021年開始，台灣房市經歷史上最密集頻繁的一波打房政策，從《平均地權條例》修法、房地合一稅2.0、法人購屋限制，到央行連續七波選擇性信用管制，以及近兩年銀行自主限貸措施，政策力道之強、密度之高，堪稱台灣房市發展史上少見。然而，回頭檢視這五年的政策成果，卻出現一個值得深思的現象：打房政策雖然成功壓縮交易量，卻未能真正解決高房價問題；反而在市場機制受到過度干預下，衍生出許多新的後遺症與市場扭曲現象。李同榮分析，房市短期可以被政策壓抑，但長期仍由基本面決定。當經濟成長、通膨環境、資金動能與供需 結構等基本力量持續累積，最終仍將突破政策的藩籬。因此他認為，2026下半年房市雖仍處於緩跌修正階段，2027上半年逐步盤穩築底，而到了2027年第三季，房市有機會再起，正式進入逐季回溫的新循環。李同榮指房市反彈三房曲正在醞釀形成。（圖／李同榮提供）政策打房五年，效果有限主因：聚焦房價與限制需求，反而壓制不了需求與反彈力量李同榮認為，過去政策最大的盲點，在於過度聚焦房價結果，而忽略房價形成背後的結構性因素。房價高漲的根本原因，從來不只是投機炒作，而是來自土地供給有限、都市人口集中、產業升級帶動所得成長、資金累積以及通膨推升資產價值等多重因素。然而過去政策卻多集中於需求面的抑制，例如限制貸款成數、提高持有與交易稅負、限制法人購屋與多屋族投資等措施，本質上都屬於需求管理工具。這些政策確實讓投資需求降溫，也使成交量快速萎縮，但並未增加住宅供給，更無法改變人口與產業持續集中於都會區的現象。因此政策形成一個矛盾結果：交易量大幅縮減，但房價跌幅卻遠低於預期，這也是近兩年房市最明顯的特徵。股市因AI產業爆發而大漲，政府管房不管股，政策矛盾與後遺症逐漸浮現李同榮進一步指出，另一個值得檢討的現象是政策方向的失衡。近年政府與央行幾乎將所有焦點集中在房市，形成「管房不管股」的政策格局。房貸受到層層限制，但股市資金卻在AI浪潮帶動下快速膨脹，房貸受限制買房，但貸房入股卻受銀行鼓勵，資金集中在股市操作槓捍，當冲亂象盛行，政府管房不管股，資本市場過度擴張與集中，風險逐步增高。從2025年4月至2026年6月，台股由20,235點大幅上漲至48,218點，漲幅超過138%。與此同時，房市卻因限貸措施而陷入交易量急凍。資金大量流向股市，而非房市。這種現象與1989年至1990年期間的歷史背景竟有幾分相似。當年房市率先反轉後，資金全面轉進股市，推升台股漲至12,682點歷史高峰，最終在股市崩盤後引發股房雙跌。雖然今天的產業環境與金融體系遠較當年健全，但資金過度集中於單一市場的風險，仍值得高度警惕，限貸後遺症開始浮現。換屋與高價市場受不當政策壓制，造成市場機能逐漸失衡，累積反彈能量政策限貸，首先受到衝擊的是換屋市場。許多家庭原本希望透過出售舊屋換購新屋，卻因貸款限制而進退兩難。其次是高價住宅市場，高資產族群與企業主的資產配置需求受到壓抑，使高價住宅交易長期停滯。第三則是建商推案趨於保守。在限貸、缺工、缺料與高成本環境下，建商開始縮減推案規模與購地速度。短期看似抑制供給，但長期卻可能導致未來供給不足。換言之，政策雖然降低市場熱度，卻也同時削弱市場正常運作功能。「經濟、通膨、資金、需求」才是真正房市翻轉政策藩籬壓制的四大關鍵能量李同榮進一步解釋為何說基本面將翻轉政策面，主要有四大利因：第一是經濟高度成長：AI產業帶動半導體、伺服器、雲端運算及相關供應鏈持續成長，台灣GDP維持相對強勁表現，2026預期增長9.4%，經濟成長代表企業獲利增加、就業穩定與所得提升，最終都將反映在住宅需求上。第二是通膨效應：全球已進入高成本時代，營建成本、人工成本及土地成本持續墊高。房地產作為抗通膨資產，其長期價值自然受到支撐。第三是資金動能：近年股市創造大量財富效果，未來當股市進入高檔震盪階段後，部分獲利資金勢必尋求新的資產配置方向，而房地產仍是台灣資金最重要的停泊港之一。第四是需求壓制，供給收縮：近年因需求被壓制，建商推案趨於保守，新供給成長有限，而都更、危老與土地取得難度持續增加，未來供給面反而逐漸收縮。這四股力量正在市場底部持續累積。房市醞釀反彈走勢三步曲：2026 H2修正、2027 H1築底、2027 Q3回溫李同榮認為，目前房市仍未完全脫離修正階段。2026下半年市場價格仍有小幅修正空間，但跌幅已逐漸收斂，交易量也將逐季回溫。進入2027上半年後，市場將進入止跌盤穩築底階段。隨著信用管制逐步調整、換屋需求回流以及市場信心恢復，房價跌勢將劃下休止符。到了2027第三季，基本面累積的力量可望重新主導市場。包括資金回流、剛性需求釋放、供給不足逐漸浮現等因素，都可能帶動房市逐季回溫。當然，未來不會再出現全面普漲格局，而是進入「大分化時代」，下一波房市的漲幅將會比上一波減少。科技產業聚落、軌道經濟核心區、重大建設區與人口持續流入區域將率先回升；而人口流失、產業空洞化與供給過剩地區則可能持續盤整。市場不必期待政策鬆綁，基本面終將突破政策藩籬房市發展歷史一再證明，政策可以影響短期市場情緒與交易量，卻無法改變長期供需結構與經濟趨勢。當經濟持續成長、資金持續累積、通膨推升資產價值，而供給又逐漸收縮時，市場終究會回歸基本面。因此，未來房市最大的轉折點，不在於打房政策是否持續或鬆綁，而在於基本面力量何時突破政策藩籬。李同榮的觀點維持不變：2026 H2緩跌修正、2027 H1盤穩築底、2027 Q3逐季回溫。短期政策面或許占上風，但長期而言，基本面終將打敗政策面。房市基本面與對策面對峙與結局。（圖／李同榮提供）股民賺翻帶動消費潮！ 服務業測驗點飆5年高 台經院看旺景氣打房就到這裡？ 李同榮曝「股房3劇本」 最慘恐重演37年前覆轍台灣的黃金五年來了？總經學家揭5大原因：可能會開始生孩
央行未鬆第2戶房貸業界跳腳憂「產業冰河期」 不動產聯盟提7大建言
央行理監事會日前未對信用管制進一步放寬，不動產聯盟總會號召超過10個相關產業代表聯合召開記者會，並提出7大建言。聯盟理事長黃啟倫表示，目前面臨產業急凍，出現流動性風險，就算讓利也找不到客戶。這段時間包括建照、使照取得，開工、移轉棟數都顯示產業進入「冰河期」，但楊總裁並沒有看數據制訂政策，最後影響的是250萬從業人口與家庭的生計。此次記者會不動產聯盟總會集結全國各地不動產聯盟協會、不動產開發公會及相關專業團體，涵蓋建築師、土木技師、估價師、地政士、不動產仲介、建材供應、室內設計、空調設備、保全服務、建築經理及租賃住宅服務等不動產上、中、下游產業鏈業者。不動產聯盟理事長黃啟倫認為產業出現流動性風險，現在就算讓利也找不到客戶，呼籲放寬第2戶貸款，只要水龍頭開一點就能帶動市場輪轉。（圖／方萬民攝）黃啟倫表示，社會大眾談到房地產產業時，往往只看見建商，但事實上，一棟建築從規劃設計、工程施工到完工交屋，背後牽動的是龐大的產業生態系。建築產業不僅提供住宅供給，更帶動鋼鐵、水泥、建材、設備、金融、運輸、室內裝修及各類專業技術服務，影響超過250萬從業人口及其家庭生計，是支撐台灣內需經濟的重要支柱之一。而近期央行仍未對第二戶信用管制鬆綁，引起業者反彈，認為措施有重新檢討空間。房仲全聯會理事長王瑞祺表示，現今家庭型態與生活模式日益多元，第二戶住宅未必代表投資炒作，許多民眾是因工作調動、子女就學、照顧長輩或換屋需求而持有第二戶住宅，若僅以戶數作為授信標準，恐難反映實際風險，建議第二戶貸款能放寬到8成。黃啟倫認為，營建業同時面臨工料雙漲、缺工、融資緊縮等多重壓力。在此情況下，若各項金融與行政管制持續以一體適用方式加碼，不僅可能壓縮正常投資與開發能量，更可能影響未來住宅供給與地方建設發展。代銷業者代表謝哲耀則舉出數據，今年1至4月高雄住宅預售屋實價登錄件數為677件，相較113年同期僅剩11.1%。預售屋市場成交量已明顯萎縮，整體交易動能持續下滑，成交表現相當疲弱。建議第2戶貸款成數恢復至7至8成，加速換屋循環，不僅能增加市場流動性，也有助於釋出更多中古屋供給，讓更多屋主投入公益出租與社會住宅市場。聯盟正式提出7大建言，包括：一、調整土地融資18個月限期動工制度，改採實質開發進度認定。二、改善金融鑑價與授信機制，降低市場失真。三、避免金融資源過度集中，維持產業正常融資。四、檢討第二戶信用管制，回歸個別風險評估。五、建立跨部會土方分流與再利用制度。六、改善缺工與工料雙漲問題，穩定營建供應鏈。七、維持建築產業穩定發展，兼顧居住正義與經濟成長。
薪水追不上房價！小資族晚1年購屋 房貸負擔年增約87萬元
買不起又難貸，小資族買房好艱難！根據金融聯徵中心新增房貸資料統計，全台年收入60萬元以下小資房貸族，2026年Q1核貸量僅8544筆，首度跌破9千筆，創下史上新低點！小資平均房貸金額877萬元、平均貸款利率2.49%，同步刷新史上新高！相比去年同期，全台小資房貸負擔增加約87萬元，房貸增壓幅度已超越平均年收入！台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，雖然新青安政策帶動首購買氣，上路以來小資核貸量一度衝上單季1.8萬筆高峰，不過限貸令後銀行核貸從嚴，財務條件有限的小資族，在房市盤整之際態度也更為保守，也讓小資購屋力明顯壓縮。張旭嵐表示，近年房價持續墊高，加上限貸措施未明顯鬆綁，使小資購屋族面臨「房價高、自備款增加、貸款難」三重壓力。以今年Q1平均購屋總價已突破千萬元門檻，同時平均核貸成數創2020年信用管制以來新低，降至僅剩74.72%，等於平均自備款成數約要2成5，加上利率條件創高，顯示銀行審核仍趨於保守，尤其對財務條件有限的客群可能更為謹慎，讓小資族不只購屋門檻越來越高，還越來越難貸。進一步觀察，雙北小資族平均要扛破千萬元房貸，晚一年入手，房貸負擔皆跳增破百萬元；中南部小資雖成家壓力較輕，但負擔同步加壓，其中，台南市增壓幅度不輸雙北，房貸負擔年增額同樣突破百萬元！六都僅桃園年增30萬元，貸款壓力增幅較緩。台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，雙北高房價已是長期現象，但台南近年房貸負擔快速增加，增幅已不輸雙北，更凸顯產業投資與建設題材帶動的房價升值效應。除了南科產業聚落持續擴張，拉抬整體房價基期墊高之外，包括平實重劃區、九份子等熱門重劃區開發紅利持續發酵，高總價住宅供給與需求同步增加，其中平實重劃區新案成交單價更已站上6字頭，改寫台南房價新高，也進一步帶動周邊房價走揚，加重小資族購屋負擔。李家妮表示，小資購屋門檻已邁入「千萬住宅」時代，由於房價上漲速度明顯快於薪資成長，加上銀行核貸條件仍嚴、自備款門檻提高，對年收水位較低的小資族群而言，購屋大門恐將愈來愈窄。
柯文哲談少子化危機 籲鬆綁法令讓壯世代重返職場
民眾黨創黨主席柯文哲今（23）日出席前立委吳春城《壯世代理想國》新書發表會時表示，少子化已是國安問題，面對台灣勞動力不足，除了引進移工外，更應讓有能力、有意願的壯世代重返職場，並檢討現行法令對高齡就業的限制。柯文哲指出，台灣人口老化速度相當快，從高齡人口占比7%到20%，台灣只花約30年，遠快於許多國家。隨著平均壽命已達80歲以上，若仍以65歲作為強制退休分界，已不符合現實人口結構。他表示，鼓勵生育雖是長期方向，但無法立即解決當前勞動力短缺問題。相較於大量引進移工可能產生語言、文化及社會整合成本，讓壯世代持續工作，是成本最低、也最務實的方式。柯文哲也以自己為例表示，現行許多職務仍有年齡限制，即使有能力、有意願工作，也可能因超過65歲而不符資格。他認為，政府應盤點各部會相關限制，成立跨部會專案小組，逐一排除高齡者重返職場的制度障礙。同場出席的柯建銘也表示，少子化是靜悄悄發生的人口危機，高齡化本身不是問題，真正問題在於制度仍停留在過去。面對平均壽命延長，國家政策與勞動制度都應跟著調整。
葉元之批民進黨雙標 籲鬆綁退休教師回任補足校園人力
針對校園師資不足及校安人力短缺議題，國民黨立委葉元之今（22）日表示，他提出修法鬆綁退休教師再任限制，是希望協助解決第一線校園缺師問題，卻遭民進黨批評為「養雙薪肥貓」。但行政院近期提出引進第五級警衛人員擔任校安人力，性質相近卻被視為好政策，質疑民進黨存在雙重標準。葉元之指出，許多學校長期面臨師資不足困境，不少校長與行政人員都反映找不到教師，甚至必須拜託退休教師回校協助教學與行政工作。然而現行制度對退休教師再任設有薪資限制，影響回任意願，因此他提出修法，希望讓具備經驗的退休教師能重返校園，協助補足人力缺口。他批評，民進黨將相關修法貼上「雙薪肥貓」標籤，忽略教育現場實際需求，也對願意回校服務的退休教師不公平。葉元之表示，行政院近期提出由第五級警衛人員投入校安工作，本質上同樣是運用既有人力資源協助校園運作，但民進黨對不同方案卻採取截然不同態度，令人質疑評價標準是否一致。他進一步指出，目前校園還面臨毒品防制、管教爭議及濫訴等問題，導致教師壓力日益沉重，不少教師因擔心爭議而不敢處理學生問題，影響教學與校園安全。葉元之強調，教育政策應回歸解決問題本質，朝野應共同面對校園缺師與人力不足問題，而非將民生法案政治化，忽視第一線教育現場的實際需求。
「這關鍵原因」股房兩樣情！ 央行：房市政策不變
中央銀行決議維持現行利率水準，房市信用管制維持現狀，房產專家普遍認為，顯示央行雖滿意目前房市軟著陸成果，但近期台股交易熱絡，帶動理財週轉金等放款大幅增加，成長速度超過房貸，下半年房市恐持續現狀盤整的僵局。央行表示，國內通膨展望仍屬溫和，但全球經濟金融前景存在不確定性，因此決議維持現行利率水準，重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率分別維持2%、2.375%及4.25%。此次理監事會並未進一步加碼或鬆綁房市管制措施，而是透過最新數據說明目前房市與房貸市場變化。今年5月底全體銀行不動產貸款集中度已由2024年6月底高點37.61%，下降至35.17%。央行分析，不動產貸款占整體放款比重下降，主要原因是近期台股交易熱絡，若未來台股交易降溫，相關貸款需求減少，不動產貸款集中度仍可能回升。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，台股大漲帶動財富效果之際，央行仍須留意資金流向及房價預期心理變化。若過早鬆綁管制，不排除資金重新流向房市，因此現階段維持觀察是較合理的選擇。
央行「利率不升、管制不鬆」 專家：下半年房市走向看「這2點」
中央銀行今（18）日召開第二季理監事會議，維持政策利率及現行選擇性信用管制措施不變。專家認為，目前市場游資充沛，為防止熱錢轉入房市，因此未進一步放寬，預期市場將朝「軟著陸、緩回溫」的方向發展，熱錢流向及通膨高低，將成為下半年房市的觀察重點。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，近兩年國銀的不動產放款集中度，已從超過37%的高水位，收斂至約35%，重回2020年水準，落實了央行避免信用資源過度傾向房市的政策目標。但當前股市大熱，市場游資充沛，為防熱錢轉入房市，央行對信用管制謹守「緊抓輕放」的原則，且Q1已針對換屋族鬆綁1成，短期內不宜加速放寬動作。日前，央行總裁楊金龍日前一句「信用管制就到這裡」，引發各界對信用管制調整的諸多聯想，不少業者期待管制鬆綁。如今定案一切維持現狀，科達建築董事長賴建程表示，雖市場預期換屋貸款成數能提升，但政策不變對市場而言，沒有進一步的措施就是好消息！房地產目前是「短空長多」，賴建程建議政府多關注首購族群的權益，「現階段真正影響市場的，不只是政策，還有銀行資金、貸款條件與買方購屋信心。」賴建程進一步指出，第一線案場不乏來客量，但受到整體觀望氛圍、貸款限制，購屋民眾信心持續遞延，成交就自然撲空。因此，建請政府可考慮適度放寬部分限制，例如針對換屋族、年輕家庭、首購自住等需求，提供更彈性的貸款條件，讓真正有居住需求的人不被過度限制，讓房市回到溫和、穩健、健康發展的軌道。高力國際不動產業主代表服務部董事黃舒衛則表示，此次央行理監事會議象徵房市正式告別高度政策干預階段，整體市場結構將呈現「量穩價整、區域分化、長線資金提前布局」並行的中期格局，房市定價權亦逐步回歸購買力面，提醒賣方認清目前的資金、供需環境，告別超漲泡影，盡早重新定價，而買方也要掌握難得的議價機會。他同時也建議主管機關務實檢討高價住宅總價天花板、換屋貸款需求，同時配合都更、危老政策持續擴大、轉型，調整土建融成數，才是貼近市場需求、推進產業升級的關鍵。張旭嵐也進一步指出，下半年房市觀察重點，除了關注熱錢流向外，另一個就是通膨問題。近期我國的通膨率超過2%警戒線，若後續未能回落至2%以下，下半年升息的可能性將提高；由於當前房貸的利率水平已來到近17年新高，升息恐加深民眾的購屋負擔，減損市場復甦力道，因此通膨高低牽動利率走勢，成為下半年房市的重要變數。
股市賺、房市存！達麗謝志長：資金輪動下半年可望轉向不動產
達麗（6177）今（16）日召開股東常會，對於市況，董事長謝志長表示，房市是「財富累積」的工具，有信心下半年大部分的股市資金會流向房市。謝志長表示，央行理監事會即將召開，市場高度關注政策走向，自從日前總裁楊金龍在立法院表態「信用管制到此為止」後，股價和同業間的反應都信心大增，此一訊號也被普遍解讀為政府認為房市調控已見成效，短期內不會再推出第八波打房措施。他認為，目前房價已有支撐，市場逐步築底，台灣整體經濟表現優於預期，股市市值逼近新台幣5兆美元，全球排名居前，對於下半年是非常有信心。他進一步解釋，自從2024年919實施信用管制到現在已2年多，投資者將資金轉移到股市，很多人因此在股市賺到錢，股市已完成一波「財富創造」，而房市可能成為下一階段「財富累積」的工具，「尤其是公司發放股利後，有信心下半年大部分的資金會流向房市。」他觀察目前市場，台北市已出現多起以現金購屋的案例，資金來源多來自股市獲利。例如他所知過去曾想但卻未購入「皇翔御琚」的買方，將資金投資台積電，如今賺錢後再回頭購屋，類似情況在新竹亦相當普遍，顯示股市獲利回流房市的現象逐步浮現。謝志長表示，現在投資客也開始思考，這些股市獲利的資金應該要繼續投資股市，還是轉到房市或其他投資，儘管歷史經驗顯示房地產仍是重要的財富累積工具，但短期內資金未必快速回流，主因仍在於市場信心尚待恢復。目前看屋人潮持續，自住需求穩定，因此市場期待政策鬆綁，包括第二戶貸款限制及豪宅認定標準調整。另外他也補充，目前經營上最大的挑戰來自工程造價上升且不可控的風險，讓營建成本持續墊高，尤其土方處理難度明顯增加。總經理李堯芳以台南平實案為例，「土方處理成本從不到1個億，提高至3個億，漲幅達3倍，連帶使單坪造價至少增加1萬元。」李堯芳也補充，目前土方去化管道受限，統一棄土場除收取規費外，檢驗標準也趨於嚴格，且優先處理公部門土方，壓縮民間建案的處理空間；另外，除土方外，也有營建廢棄物之亂，也導致部分案件延後取得使照。對於未來發展策略，謝志長表示，公辦都更與捷運聯開案量較3至4年前明顯增加，未來開發將持續跟隨產業發展與交通建設，並配合政府推動的區域均衡政策，擴展至全台。近期很多大建商回防北台灣，但他認為，台灣均衡發展是政府既定政策，南台灣大政策是中央的主要政策，達麗必須跟隨，但也會持續關注北部，如士林、南港及大安亦有都更案布局中。產品則以自住與換屋型為主，並強調年輕族群可負擔性，以及智慧化與綠建築設計。整體而言，房市短期已呈現止跌訊號，但尚未全面反彈，市場仍處於信心修復階段。展望下半年，在股市獲利與股利資金挹注下，房市有機會逐步回溫，自住需求仍將是主要支撐來源。
看跌心態首購觀望3~8年難上車 業者導入「顧問式行銷」破局
房市盤整之際，首購族卻陷入更長期的進退兩難。市場觀察指出，不少潛在首購買方觀望期長達3至8年，即使政策利多與區域建設題材加持，仍期盼價跌，導致遲遲未進場，同時也形成「看得上的買不起、買得起的看不上」的困境。因此業者導入「顧問式行銷」，主打「先解決客戶痛點，再談銷售」，試圖打破僵局、縮短決策距離，讓寶和建設旗下中和案「好植」，在開案5個月內結案，交出漂亮成績單。「幾乎每天都有客戶來問房價會不會跌！結果是『看得上的買不起、買得起的看不上』」寶和建設副總陳威丞表示，部分潛在買方即便有政策利多與區域建設題材加持，觀望期仍長達3~8年，首購族想一次到位的置屋心態，造成產品與預算的顯著錯配，預算有限，卻堅持購置3房、4房或大坪數，形成市場僵局。因此，富嘉集團、富時代及寶和建設組成顧問團隊。富時代地產總經理阮智偉指出，傳統代銷模式多依賴現場長時間說明與後續回訪，但顧問式行銷則轉向一對一貼身服務，透過田野調查深入理解購屋者需求與資產條件，協助客戶規劃購屋與財務配置，「從解決問題出發，而非單向推銷，有助於建立信任並加快成交節奏。」此一模式已在寶和建設中和預售案「好植」展現成效，在正式開案後5個月內即完成銷售。陳威丞表示，央行第2屋貸款鬆綁提振民眾購屋信心，再加上股市高檔震盪，促使部分股民獲利出場轉進房市，中和買氣明顯升溫，該案光5月單月就去化近2成，除保留8戶完工後銷售，其餘戶別已完銷。然而不光針對購屋民眾疑慮對症下藥，「好植」的產品也精準符合市場需求。該案主打2房，戶戶規劃玄關與雙面採光，同時搭配5年免管理費與20萬元家電贈送，等同替購屋者降低逾50萬元資金壓力。「好地段與好產品只是基本，關鍵在於能否消除購屋者疑慮。」寶和建設董事長張應偉展望後市表示，寶和將延續「好植」成功經驗，今年於雙北明德、天母、內湖碧湖與板橋新板特區等地推出4案，總銷規模達30億元，持續鎖定2房、雙面採光與總價可負擔性組合。富足家機構創辦人黃義盛指出，市場低迷反而是布局良機，關鍵在於風險控管與產品定位的精準度，唯有緊扣自住需求，方能在景氣回溫時搶占先機。
國揚今年業績靠70億廠辦案 總座坦言房市冷、營建業沒人關注
國揚(2505)今(9)日舉行股東常會，總經理彭邵齡坦言，目前房市真的不好，現在營建業是「爹不疼、娘不愛！」對於下周將進行央行理監事會議，業界期待放寬高價住宅認定標準，及第2戶貸款限制，對此她也回應，當然希望央行能鬆綁，最好上述兩項建議都放寬。國揚2025年共銷售10案，4案為成屋，6案為預售，總售出金額97.72億元，全年累計營收達43億元，本期淨利9億元，EPS 2.37元。今年新推案包括廠辦案「土城國揚創新」總銷128億元，以及住宅案高雄「國揚鉑御」總銷98億元，共推226億元；今年取得建照的有「高雄特貿三」「左營高鐵科技之心案」，2案分別皆超過200億元；今年完工的有「三重數位科技大樓案」總銷70億元，國揚占50％，預售階段已全部完銷，為今年最主要業績入帳指標案。彭邵齡表示，市況極差，台股創高也多集中電子業，現在營建業是「爹不疼、娘不愛」，政府不關注。對於高雄「國硯」餘屋，彭邵齡表示，目前餘屋主要集中在低樓層，該案為大坪數，並非目前購屋趨勢，且豪宅看中得是景觀，但低樓層景觀被建築擋到，她坦言，「真的很難賣！」彭邵齡表示，年輕時心裡都夢想買大坪數豪宅，有面子、住得又舒服，但現在趨勢大家已經不住這麼大的坪數，頂客族、單身族，30坪1房、50坪規劃2房就很舒服，未來國揚建案將以機能為主，並且往外拓展強調公設共享概念。對於大家總是期待房價降價，她也提到，每每回頭看才是最低價，只要地點好、捷運近、生活便利，負擔得起，就應該及時行樂，早買早享受。國揚自2020年起積極購置工業區土地，去年陸續推出多項案量，包括已完工的「內湖國揚洲際」、即將完工的「三重數位科技大樓案」、即將動工的「汐止國揚前瞻」，以及2025年度陸續取得建照的「新店全球新創」「土城國揚創新」及申請建照中的「高雄特貿三」「左營高鐵科技之心案」「新店寶橋案」等，土地存量2.4萬坪。除工業地產外，國揚亦積極推動都更，包括2025年完成送件的「仁愛都更案」，2025年施工中的「國揚吉麟」「新店國揚光河」；預計2026年完成送件的「北投都更案」等，其中「北投都更案」土地面積將近900坪。對於未來公司發展策略，彭邵齡表示，國揚土地開發轉趨多元化佈局，除特定地區之工業用地外，住宅部分著重以都更或合建方式開發，並積極參與公辦都更案，跨足商辦領域。除北部外，也持續朝南部地區布局。營建成本高漲問題，彭邵齡也回應，土方之亂影響每坪成本增加1萬元，以往一天能出200車土方，如今受限僅剩20車，出車速度慢了10倍，不僅拖累興建進度，更推升整體土建融成本。然而目前最嚴重的是工人不足，年紀大的離開，年輕人不願進來，本地勞工工資較高，可抵2、3個外籍勞工，雖然外籍勞工工資便宜，但是成效不高，所幸國揚多數工程已與廠商提前簽約，才將衝擊降至最低。
全民炒股買房！ 5月房市交易升溫
台股強勢，不少股民獲利了結，將資金轉移到房市，再加上中央銀行鬆綁信用管制，大型房仲業者5月旗下門市交易量同步回暖，交易量較上月回升約一成，較去年同期回升一至二成。台股近幾個月的飆漲，更讓年輕世代在突破舊有思想，「股票漲不贏房地產」的思維正在被解構。曾在股市受過傷的長輩，現在也出現把房子拿去增貸買股的案例；年輕人房市「開槓桿」，用低自備款購買預售屋以小搏大。根據各房仲業者公布5月房市交易資料顯示，永慶房產集團月增12％、年增23％；住商機構月增9.5％、年增10.4％；中信房屋月增8.5％、年增3.2％；台灣房屋月增12％、年增15.4％。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，5月台股大漲讓財富效果發酵，部分資金趁高位獲利了結，房市買氣回溫。住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，雖然房地產漲幅不如股市，但許多投資人認為房地產有保本作用，更願意轉進房市。消基會董事暨房委會委員張欣民提到，的確可能會有股票大戶，獲利了結選擇去置產，但因為整體房市景氣較弱，即便有零星「股市資金轉進房市」的案例，再無明確訊號中難掀起整體市場波瀾。